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出學習目標：通過本章學習，了解并掌握物業管理招標投標的基本概

念與應遵守的原則，了解物業管理招標的幾種分類方式，掌握物業

管理招標與投標在準備與實施階段的具體程序與做法，掌握招標書

的編寫要領與技巧，能夠編寫格式規范的招標書與投標書。

關鍵詞：物業管理招標物業管理招標程序招標實施階段

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從中選擇最佳物業管理者，并與之訂立物業管理合同的過程。其中

物業管理公司針對某一項或多項專業服務項目，如保安、保潔、綠化等，進

行公開選聘專業服務公司的過程，稱為物業管理服務項目的分包。

實際上物業管理招標是一個廣義的概念，同時包括了開標、評標、定

標的過程。

物業管理的招標投標行為是一種通過市場化方式實現的雙向選擇。根

據《中華人民共和國招標投標法》相關規定，招標活動中必須遵循“公開、

公平、公正和誠實信用”的原則。

1.1.2物業管理招標的方式

物業管理招標從不同的角度來看可以有不同的劃分方式。按內容劃分，

可分為單純物業管理招標和物業管理與經營總招標；按招標對象的廣度劃

分，可分為公開招標、邀請招標與協商招標；按物業管理的招標項目劃分，

可分為全方位物業管理招標和單項目物業管理招標；按物業管理招標主體的

不同劃分，可分為開發商主持的前期物業管理招標、業主委員會主持的物業

管理招標和委托咨詢型物業管理招標以及物業管理公司的專業項目招標等。

物業管理招標最常見的劃分方式是按招標對象的廣度劃分，即公開招

標、邀請招標與協商招標。

1.公開招標

是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。

2.邀請招標

是指招標人以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。

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3.協商招標

協商招標又稱為議標，是指招標人不公開發布招標公告，而是選擇其

認為有能力承擔的投標人，邀請其投標，然后通過平等協商，最終達成協議。

實質上，協商招標可以看作是更小范圍的邀請招標，目前是一種不可或缺的

物業管理招標形式,較適合于具有一定業務聯系和相互比較熟悉的物業管理

企業，或具有特殊管理要求的中小規模的物業管理招標項目。

1.1.3物業管理招標程序

物業管理招標程序一般包括準備、實施和結束三個階段。

1.準備階段

準備階段是指從招標人決定進行物業管理招標，到正式對外發布招標

公告之前的這一階段所做的一系列準備工作。主要工作有：成立招標機構、

編制招標文件、確定標底。

（1）成立招標機構這主要有兩種途徑。一種是在物業管理行政主管

部門的指導下（應先在政府部門備案），由招標人自行成立招標機構，聘請

有關部門人員和物業管理專家組織招標；另一種是由招標方委托專門的物業

管理招標代理機構進行招標。

1）自行成立招標機構。招標人為實力雄厚的大型開發商或聯合開發機

構，有能力從物業設計、施工監理到驗收整個開發的過程都統一自行成立招

標機構，包攬其“一條龍”的招標工作，該物業管理招標也由開發商自行成

立的招標機構來完成。對于采用小范圍邀請招標或議標方式的小規模物業管

理項目，由于其招標工作量不大、專業性不強，開發商一般都能夠自行編制

招標文件和組織評標，這時，招標人自行成立招標機構進行招標也較為適宜。

自行招標的開發商或業主應按照慣例在開發商所在單位或業主委員會下設

“招標工作委員會”或“招標工作組”。

2）委托招標代理機構。招標人委托招標代理機構進行招標的方式常用

于公開招標和一部分大范圍邀請招標。對于一些大型的管理項目，開發商往

往委托一家招標代理機構包攬該項目所有的招標工作；另外，業主委員會進

行物業管理招標時，通常也采用委托招標代理機構招標的方式。

招標人可根據自己的意愿和自身的情況選擇招標代理機構。同時，還

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要根據自身對物業管理的要求及標的規模大小選擇相稱等級的招標代理機

構。

（2）編制招標文件招標文件是招標機構向投標人提供的參與競標所

必需的文件。物業管理招標文件的內容、格式根據招標項目的特點和需要而

有所不同，內容主要有：告知投標人遞交投標書的程序、闡明所需招標項目

的標的情況、告知投標評定準則以及簽訂合同的條件等，即投標人須知、合

同條款和技術規范。

1）投標人須知。投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是招標人

告知投標人關于投標的要求、指導及手續的文件。

①投標的條件。為了保證投標人的合格性，招標文件在這一部分規定了參加資格預

審的投標人須遞交的證明資料及其格式，以便統一進行審查。為了保證投標的真實性，

招標人還要求投標人必須交納投標保證金，招標文件中規定了投標保證金的比例、交納

方式以及保證書的格式等。

②對投標文件的要求。由于招標機構在接受投標書時，通常會檢查投

標書的制作和封送是否合乎程序，招標文件必須在這一部分中寫明對投標文

件編定的統一要求（統一的投標文件格式），以及對投標文件封存和遞交的

規定，以便于開標和評標工作的進行。

③對招標程序的說明。將開標、評標和定標等招標過程的關鍵內容予

以公開，從而體現整個招標工作的公正、透明。

2）合同條款。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。一般性條款

通常是物業管理招標的行業性的約定俗成，通常由技術條款、商務條款和法

律條款組成；特殊條款是針對每個具體的物業管理項目自身的特點而制定的

個性化條款。特殊性條款優于一般性條款，兩者不一致時，合同應以特殊性

條款為準。

3）技術規范。技術規范是詳細說明招標項目的技術要求（如物業管理

項目的服務標準、具體工作量等）的文件，是招標文件的重點之一。技術規

范通常是以技術規格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙

等作為投標人計算標價時的依據。

（3）制定標底標底是招標人為準備招標的內容計算出的一個合理的

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基本價格，即一種預價格，它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確

定中標人的重要依據。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何

無關人員泄露。特別是我國國內大部分項目招標評標時，均以標底上下的一

個區間作為判斷投標是否合格的條件，標底保密的重要性就更加明顯了。因

此，制定標底成為招標的一項重要的準備工作。按照慣例，在正式招標前，

招標人應為招標項目制定出標底。

標底制定得好，可以說是招標工作成功了一半，而編制一個先進、準

確、合理、可行的標底需要認真細致，實事求是。

首先，標底的制定與招標文件的編制有著密不可分的關系。標底制定

得是否正確，很大程度上取決于招標文件中對項目工作量的說明是否正確，

因此招標文件對項目工作量進行說明時應盡量減少漏項，同時將工作量盡可

能算準確,力爭將招標文件中計算出的工作量與實際工作量的誤差控制在5%

以內。

其次，標底的制定應建立在一個比較先進的物業管理方案基礎上，這樣

編制出的標底才切合實際。如果屬自行招標，則可參照近年來國內外相近物

業先進的物業管理方法，或者由招標方委托招標代理機構制定標底。

［閱讀資料］南京龍江小區物業管理招標投標活動效果分析

江蘇省南京市龍江小區10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識

分子家庭為花明白錢，通過招標的方式尋找“管家”。江蘇愛濤置業、星漢

物業、南大物業、東海物業、養園物業等12家物業公司第一次打起了“價

格戰”。

為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程一南京龍江小區10幢

高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區域

組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓

業主委員會在此次招標中明確提出，物業管理收費標價占招標總分的一半，

標書占30分，答辯和企業信譽分別占10分。

根據1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區物業管理公共服務

費等級收費暫行辦法》，住宅區物業管理公共性收費指導價即便是最高的5

級，每月每平方米也就是0.5元。在上限已經很明確的情況下，南京的物業

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管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。這次招標書明確將收費標準

作為硬杠桿，顯然增加了物業管理公司的壓力，南京的很多物業管理公司第

一次仔細測算起自己的成本來，要想在招標中獲勝，就要拿出更具競爭力的

價格來，降低一個收費等級，提高一個服務檔次，勢必要求各家公司物業管

理人員一人多專、一人多崗，以降低企業經營成本。

1.龍江高教公寓招標概況

(1)物業標的：已建29.3萬平方米，南北兩片，即將入住率95%以上。

物業類型：經濟適用型普通高層住宅，設施齊全，但車位、管理用房

等不足，落實了維修基金；物業管理區域為2個。

(2)招標范圍：南京地區省、市物業管理企業投標，公證部門全過程公

證。

(3)投標方：南京地區省、市屬12家企業。

(4)評委組成：業主委員會、省主管部門、市物業管理協會、院校、企

業等專家7人。

(5)評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業主委員

會最終定標，其中信譽調查由業主委員會隨機抽查評分。

(6)評分類別及權重：信譽(10%),標書(30%),價格(50%),答辯

(10%)O

(7)公共服務費確定：政府指導價與市場調節價相結合，中標價為

0.36元/(月?平方米)，業主委員會標底價為0.34元/(月?平方米)。

(8)招標執行依據：《中華人民共和國招標投標法》，并借鑒其他經驗。

2.此次物業管理招標投標活動的啟示

(1)物業管理市場化進程需要政府積極引導，規范行為。物業管理的招

標投標活動，迫切需要政府從適應市場經濟發展的角度，積極培育和完善市

場，包括建立物業管理招標投標中介服務機構，在物業管理培訓中增設招標

投標課程，有步驟地進行業主委員會主任培訓等。同時，建立健全物業管理

市場化的法律法規體系，制定規范統一的“游戲規則”，營造良好的市場交

易環境。

(2)增強業主自治能力，發揮開發商、業主委員會的作用。龍江高教公

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寓是以業主委員會為招標主體，并具體操作招標活動。業主委員會作為物業

管理市場的主體地位得以明確，作用得以發揮，為業主委員會成為高教公寓

的決策中心奠定了良好的基礎。

(3)物業管理企業參與市場競爭的意識強烈。此次招投標活動，引來

數十家企業積極參與，踴躍投標，共同表現了對物業管理市場化的信心和決

心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區，工程建設伊始，國務院領

導就非常關注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，

一流的居住環境，一流的物業管理”的住宅區。高教公寓具有規模大、即將

入住率高、業主素質高的特點。眾多企業希望通過市場競爭，使自身經營上

規模，達到提升企業服務水準和品牌的目的。同時，通過參與競爭，企業也

看到了自身的差距，認識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎。“以

人為本”，“以業主為本”，為業主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的

特色服務，以其他收益彌補公共服務費的不足，是中標企業共同的想法。

(4)需要引起重視和改進的問題：

①工程建設與物業管理脫節的現象依然存在。物業標的存在設施不足

問題。如自行車停放車位嚴重不足(設計每戶1.8輛)，地下進出口太小，無

汽車泊位，缺少物業管理用房，垃圾中轉困難等問題，給物業管理帶來先天

不足的遺憾。

②物業管理屬服務性行業，其招標投標不同于工程、設備招標投標。

評標應側重企業的信譽、業績和標書中的方案質量、答辯的應變能力等，而

將公共服務費報價單列作為評分類別，其權重不宜超過20%。

③物業管理采取招標投標的市場化運作，其公共服務費價格應由市場

調節形成，政府不宜定價或過多限制。

2.實施階段

招標實施階段是整個招標過程的實質性階段。主要包括：發布招標公

告或投標邀請書，組織資格預審，召開標前會議，開標、評標和定標。

(1)發布招標公告(或投標邀請書)

1)發布招標公告的渠道。發布招標公告應根據項目性質和自身特點選

擇適當的渠道。常見的發布渠道有：指定的招標公報、官方公報、報紙，房

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地產、物業管理專業期刊以及物業管理信息網絡等媒體。通常一項招標項目

往往同時通過幾種渠道發布公告，不拘泥于某一渠道。

2）發布招標公告的時間安排。為使潛在的投標人對是否投標進行考慮、

準備，招標人在刊登招標公告時，在時間安排上應考慮兩個因素：

①刊登招標公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要

一定時間，如果沒有充分地考慮，招標公告可能會在投標截止日期之后才刊

登出來。另外，如果要通過幾個渠道發布招標公告，要考慮到各類渠道的出

版周期（如報刊的出版周期顯然要比網絡媒體長），以便能讓招標公告基本

在同一時間刊登出來。

②投標人準備投標所需時間。這一時間應從招標公告預計發布日期開

始計算。投標人申請投標一得到招標文件一準備投標-遞交投標書，需要有

足夠的時間。按照《中華人民共和國招標投標法》第二十四條規定：招標人

應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間；但是，依法必須進行招標

的項目，自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最

短不得少于二十日。按照慣例，投標人準備投標時間不得少于45天。

3）招標公告的內容和格式。招標公告應以簡短、明了和完整為宗旨。

一般包括以下內容：招標單位名稱；項目名稱；地點、物業管理項目資金來

源（如業主分攤或開發商預付等）、招標目的（邀請資格預審還是邀請投標）；

項目要求概述（項目性質、規格及管理要求），購買招標文件的時間、地點

和價格，接受標書的最后日期和地點，開標日期、時間、地點，招標單位的

地址、電話等聯系方法。

如果需要，規定資格預審的標準，以及提供資格預審文件的日期、份

數和使用語言；必要時規定投標保證金的金額。

招標公告的基本內容，如招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數量、

實施地點和時間以及獲得招標文件的辦法等關鍵事項，必須載明，而招標公

告的具體內容和格式可以根據招標人的具體要求進行變通。投標邀請書的內

容和格式與招標公告基本相同。

（2）組織資格預審若招標物業預計投標公司的數目多，可預先對各

投標公司進行資格預審，剔除資信較差的公司，重點選擇6?10家申請者參

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與投標，這就是所謂的早期預審；若投標公司數量較少，則可待投標公司已

遞送標書且開標之后進行資格預審，這也就是所謂的后期預審。無論資格預

審在何時進行，其審核程序和要求投標公司遞交的文件都大致相同。資格預

審是招標實施過程中的一個重要步驟，是投標者的第一輪競爭。

1）資格預審的程序。包括以下三個步驟：

①發出資格預審通告（或資格預審邀請書）。發布資格預審通告通常有

兩種做法，一種是在前述的招標公告中寫明將進行資格預審，并通告領取或

購買資格預審文件的地點和時間；另一種是在報紙上另行刊登資格預審通

告。

資格預審通告的主要內容包括：招標項目簡介，項目資金來源，參加

預審的資格，獲取資格預審文件的時間、地點以及接受資格預審申請的時間

和地點。按照慣例，從刊登資格預審通告的日期到申請截止日期應不得少于

45天。

②出售資格預審文件。資格預審文件應提供招標人及招標項目的全部

信息，并且其內容應比資格預審通告更為詳細，如對若干物業管理企業組成

聯合體投標的要求等；其次，資格預審文件中還可規定申請資格預審的基本

資格、條件，或對物業管理外資企業單獨或聯合投標的一些規定，以及申請

投標資格預審的一些基本要求，如從事該行業年限的限制，承擔過的物業管

理項目類型等；最后，招標人還應在資格預審文件中規定資格預審申請表和

資料遞交的份數、時間和地點及文件所使用的語言等。對于申請企業預審中

必須提交的重要內容，應當在資格預審文件中予以說明，或制成表格，要求

申請人按要求填寫。

③評審。資格預審申請書不必公開開啟，由招標機構組織專家進行評審。

必要時，還可以召開資格預審的準備會議，以便申請人取得有關項目情況的

第一手資料。

2）資格預審的內容重點。投標人的經驗、過去完成類似項目的情況，

人員及設備能力，投標人的財務狀況，包括過去幾年的承包收入和可投入本

項目的啟動資金等。具體內容包括：

①申請企業的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、資質等級、

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注冊資本、關系企業等，以及與本合同有關的主要負責人、項目授權代表，

公司組織機構情況，專業人員及管理人員的人數，公司歷年承包合同的類型、

金額及主要所在地區等。

②申請企業的財務狀況：公司資產負債表、損益表等財務報表；銀行

過去幾年的資信證明以及對未來兩年財務情況的預測。

③經驗以及過去的表現：過去幾年內申請企業完成的類似項目的基本

情況，如這些項目和業主的名稱、項目工作量、合同金額、服務期限等。

3)資格預審的評審方法。招標單位可以根據自己的要求來決定資格預

審的評審方法。目前廣泛采用的是“定項評分法”，即采用比較簡便的百分

制計分。“定項評分法”就是對申請人提交的資料進行分類，并按一定標準

計分，最后確定一個取得投標資格的最低分數線，達到或超過最低分數線的

被視為合格，可以參加投標；未達到的則被視為不合格，不能參加投標。

(3)召開標前會議投標資格預審確定合格申請人后，應盡快通知合

格申請企業，及時前來購買招標文件，同時安排一次投標人會議，即標前會

議。

召開標前會議的目的是澄清投標人提出的各類問題。《投標人須知》中

一般要注明標前會議的日期，如有變更，應立即通知已購買招標文件的投標

人。招標機構也可要求投標人在規定日期內將問題以書面形式寄給招標人，

以便招標人匯集研究，給予統一的解答，在這種情況下就無須召開標前會議。

標前會議通常是在招標人所在地或招標項目所在地召開，便于招標人

組織投標人到現場考察。應特別注意的是標前會議的記錄和各種問題的統一

解釋或答復，應視為招標文件的組成部分，寫成書面文件分發給所有投標人。

當標前會議形成的書面文件與原招標文件有不一致的地方時，應以會議文件

為準。招標人應在提交投標文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部

分以書面形式通知所有投標人。因此，投標人不得以未參加標前會議為由對

招標文件提出異議，或要求修改標書和報價。招標人應在標前會議上宣布開

標日期。參加會議的費用投標人自理。

(4)開標、評標與定標

1)物業管理開標。物業管理開標是指物業管理招標機構在預先規定的

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時間將各投標人的投標文件正式啟封揭曉。物業管理開標的要點有二個，即

開標人和開標時間。

開標人是指招標機構。參加開標的人員包括：招標單位上級主管部門、

當地招標投標管理機構、開戶銀行、標底編制單位有關人員、招標物業設計

單位有關技術人員、投標企業代表（法人代表或委托代理人）和主要工作人

員、法律公證部門。

開標時間是指預先約定的時間，即招標文件中規定的時間。通常情況

下，開標時間安排在遞交投標書的截止日之后2?3天內或緊接其后。如有

特殊情況需要推遲的，必須事先以書面形式通知各投標公司。

①開標形式及其程序。物業管理開標形式有兩種：即公開開標和秘密

開標。

A.公開開標，是指允許所有投標人或其代表出席開標會議，由招標人

面對到場所有投標人或其代表將封套的投標書當眾開封，并宣讀投標報價的

一種開標方式。其一般程序為：

a.宣布評標委員會成員名單。

b.招標單位法人代表講話，介紹此次招標情況。

c.招標委員會負責人宣布唱票內容、評標紀律、注意事項和評標原則。

d.宣布因投標書遲到或沒有收到而被取消資格的投標企業名稱，并將

此情況記錄在案，必要時由評標委員會及公證人簽字；

e.公證人當場驗證投標標函，主持抽簽，決定唱標順序。

f.唱標。由評標委員會主席按交標順序逐個啟封，并檢查是否合格。

不合格的標書包括以下幾種情況：未加蓋投標企業法人代表印鑒或簽

字的標書；標書未密封或密封后未加蓋投標企業公章；逾期送達的投標書；

投標企業法人代表未按時參加開標會議，未按規定格式填寫、字跡模糊難以

辨認或內容不全的標書。不合格標書應當場宣布作廢，由合格的投標單位宣

讀其投標文件。

投標人在宣讀標書時對于評標委員會成員的提問應及時說明，但對投

標標價和承包期限等實質性內容不得改動。其他人員在宣讀標書時不能提出

任何疑問。

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g.宣讀公證詞，表明本次開標經公證合法有效；

h.開標會議結束，編寫開標會議紀要。

B.秘密開標相對于公開開標而言，是指招標機構在無投標企業現場參

與情況下所進行的開標。秘密開標是在不愿讓各投標企業掌握全部標價時所

采取的自由選擇投標人的開標方式。除無投標企業參加以外，秘密開標的其

他程序與公開開標基本一致。

②開標結果。若開標時出現如下情況，可能使投標作廢：招標人認為

各投標人標價都過高和無法達到招標文件所規定的服務要求；合格投標文件

過少，不能保證一定的競爭性。宣布投標作廢后，招標人應組織第二次招標。

2）物業管理評標。評標是指開標之后，評標委員會本著公開、公平、

公正和誠實信用原則，對投標書進行評定，并由招標委員會選擇標價較低、

資信條件較好的投標企業進入合同簽訂談判的階段。

①評標包含的要點。評標應在開標之后，順序不能顛倒；評標組織機

構為評標委員會。評標委員會可由招標單位組織具有相應專長的內部人員組

成，或同時邀請相關專家參加，也可由專業咨詢公司代理。

②評標方法。物業管理招投標屬于服務性項目招投標，其標價的確定

具有很強的靈活性。一般來說，評標方法會因評標人員、招標項目或物業管

理招標環境的不同而有所區別。目前，我國物業管理評標常用的方法有兩種:

A.低價評標法

該法適用于通過了嚴格資格預審、其他評標內容都符合要求的物業管

理企業標書的評定。其具體做法是：將投標人按報價高低依次排隊，取其報

價接近標底而略低于標底的投標人，再結合投標文件中的具體實施方案，綜

合比較，擇優定標。

B.打分法

該法適用于評標人員具有較好的專業判斷及豐富經驗的招標項目。在

實際中較多采用。其具體做法是：評標委員會按標準將事先準備的評標內容

劃分為若干指標，并就每一指標確定其評分標準；然后根據投標人的投標書、

對照招標文件規定的管理目標，對該投標人每個指標所能達到的滿足程度給

予評分；最后，統計投標人的得分，得出投標企業的總評分。

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③評標程序如下：

A.初步審查標書。評標委員會審查的內容主要有：

a.投標人投標資格審查，即判斷投標企業是否符合投標條件；

b.投標書內容完整性檢查，包括投標書編寫的格式與遞交方式是否符

合招標文件的要求；是否有指定人的簽字；是否附有投標企業代理人的身份

及授權證明；是否按規定交納保證金或投標保函；投標文件是否對招標文件

做出完全響應，并具有應有的承諾。

c.計算偏差審查，包括查明計算錯誤，標書中所用數字的大小寫是否

一致等審查。審查如有偏差，評標委員會應在通知投標公司并征得其同意的

情況下予以更正。若投標公司不同意更正，則招標者有權拒絕其投標，并沒

收其投標保證金。

B.評委評審標書，其主要內容包括：

a.關于企業概況及其信譽的評審。在前述的資質預審基礎上，在此對

其內容作進一步核實。尤其是對企業在管理工作中管理者和員工素質進行考

察，如企業是否確實擁有包括工程師、物業經理、人事培訓人員、質量控制

人員、各類專業技術人員等在內的良好團隊，是否擁有良好的運作體系。

b.關于管理服務方案的評審。管理服務方案評審包括服務機構設置評

審、服務措施評審、標價評審。

服務機構設置評審：主要評審其機構設置是否符合招標項目實際需要,

其管理人員、工作人員數量、素質、職稱結構等是否滿足要求。

服務措施評審：主要評審其管理方法的選擇，各種技術力量的擁有程

度，管理設備的配備等方面是否能夠保證服務質量，同時具有可行性。

標價評審：主要評審投標報價和標底價是否接近，標價的構成是否合

理可靠，標價是否能滿足管理服務需要等內容。

C.評議物業管理企業的答辯情況。主要評議答辯人的答辯情況，包括

答辯內容如何、能否正確迅速的回答問題、回答問題是否合理等。

D.編寫評標報告。在做完標書的詳細評審及對答辯情況作出評議后，

評標工作人員將根據這些記錄，整理出評標情況報告，并推薦出前三名候選

的中標單位，上報招標人或評標委員會作最終決定。

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評標報告的主要內容應包括：列出參加競標的公司總數及各自名稱，

以及因各種原因其標書被列為“廢標”的投標企業名稱；概述評標的具體原

則、方法等；評述可能中標的幾份標書；分析標價的合理性、與標底價的比

較結果；說明標書是否符合招標文件要求；評價投標企業資信及類似經驗等。

一般來說，評標委員會或招標人會根據所推薦的投標企業情況，從中選擇標書最合

理、最符合實際需要、最經濟、風險最小的物業管理企業定標。

［閱讀資料］

表1T物業管理投標評分標準表

（可作為招標評標的參考，假設有ABCD四家物業管理企業投標）

分現場打分備

項目指標

數ABCD注

1.開發建設期的協調與管理10

主動協調，提出建議10

被動接受，調整服務6

不予參與，獨立運行2

不能協調0

2.報價10

報價較優10

報價符合招標底價7

報價可以接受4

報價不盡合理1

3.管理措施10

管理方法較優，各種技術力量強大，管理設備

10

先進

管理方法適合，擁有各種技術力量，配備所需

8

管理設備

管理方法一般，擁有一般技術力量，配備一些

5

管理設備

精心整理

管理方法陳舊，技術力量薄弱，管理設備較少

2

或陳舊

4.服務機構設置10

機構設置科學合理，管理人員、工作人員數量、

10

素質、職稱結構較優

機構設置、管理人員、工作人員數量、素質、

8

職稱結構滿足需要

機構設置、管理人員、工作人員數量、素質、

5

職稱結構一般，大體能滿足需求

機構設置、管理人員、工作人員數量、素質、

2

職稱結構混亂，不能滿足要求

5.日常服務30

有類似經驗，能超質量完成30

有管理經驗，能完成要求20

有較少經驗，服務與要求略有出入10

無管理經驗，服務與要求有較大出入5

6.特約服務10

主動為住戶著想，提供高質量服務10

能按業主要求完成8

能部分完成業主要求5

不能完成業主要求2

7.管理制度10

有嚴格的管理監督制度，并保證運行10

有運行制度，但缺乏嚴格的監督制度5

無嚴格的管理運行制度2

8.現場答辯10

答辯人答辯內容充實，能正確迅速的回答問

10

題，回答問題嚴密合理

精心整理

答辯內容一般，基本能正確的回答問題，回答

6

問題基本合理

答辯內容欠妥，不能正確迅速的回答問題，回

3

答問題不盡合理

3）物業管理定標。定標也稱決標，是指招標人根據評標委員會對所有

標書的篩選評定結果，進行再次評審并最終確定中標人的過程。定標程序包

括評委會評審、招標人再評審。

①評委會評審。評審的內容主要是：

A.服務質量。主要評審投標企業所提供的服務質量保證措施是否可靠,

檢查投標書中質量監控體系是否健全，以及該企業以往對同類物業管理的質

量監控情況，考察主要負責人的素質及以往的管理經驗。

B.報價及補充說明。比較分析報價總金額與標底存在差異的主要原因。

如果大多數投標報價均與標底相差太大，招標者則應重新審核標底，直至查

明主要原因。若招標者在標書中有補充說明報價確定的有關內容，也應記入

總標價考慮。

C.主要服務方式與特殊服務。評價投標企業提供服務的方式是否得當,

特殊服務是否能確實到位，必要時可請專家作進一步論證。

②招標人再評審。物業管理招標人可以自行決定接受某一份投標書，

但一般會對評標委員會的推薦中標者名單給予充分重視，對評標結果給予足

夠考慮，即尊重評標結果。

一般來說，物業管理招標人會選擇報價最低的投標書定標，但這并不意

味著招標人一定選擇最低報價者。在招標文件中，一般招標人會做出“不承

諾選擇最低報價”的聲明。比如，如果投標人的標價最低，但經審查，其服

務內容不符合招標項目要求，這樣的標書則不能定標。而且如果投標企業報

價遠遠低于招標底價，這時招標人應對其標價的組成及計算方法給予更多重

視，防止發生不正當競爭行為。

③定標方法。一般來說，招標人會根據評標委員會的評標結果，采用綜

合評議法進行定標。一般先選擇報價最低的投標書，然后針對投標企業情況

及投標書包括報價予以綜合評議，認為合理的，才予以定標。若通過綜合評

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議，認為該投標書不能定標，則考慮下一份報價最低的投標書。這樣，確定

出中標企業。

[案例1-1]哪些標書不能通過預審

某市某住宅小區面向全國公開招標。在招標文件中，開發商明確規定

了標價應按確定價格報送，而且物業管理企業應在物業接管驗收期間就接管

物業開展工作；在服務內容上，除普通的日常管理外，還要求能提供病人照

料、老年人護理及兒童上學放學接送等特約服務。

此次招標收到的投標書中，經審查發現有4份投標書不盡符合要求，

具體情況如下：

標書A：未按要求在部分文件上簽字。

標書B：以固定價格報價，但要求調整報價。

標書C:注明接管物業日期為物業竣工驗收之后的一個月內。

標書D:沒有提出提供特殊服務的保證措施。

評析：①標書C、D是不能通過預審的。因為它們沒有提供招標文件所

要求的重要文件或沒有就重要內容做出說明，并且這樣的遺漏很可能導致投

標者不能按業主或開發商的要求完成物業管理服務。評標者可以拒絕這二份

標書。

②標書A、B可以通過預審。它們并不會影響投標者中標后的物業管理

工作。評標者可以要求有關投標者予以澄清補充之后仍可參與評標。

想一想：以上評析你是否認同？你認為哪份標書不能通過預審，為什

么？

1.1.4物業管理招標文件

物業管理招標文件是物業管理招標人向投標人提供的指導投標工作的

規范文件。

不同物業管理服務類型的項目其招標文件的內容各異。一般的招標文件

內容基本包括三大部分：第一部分，投標人應了解并遵循的規定，具體包括

招標公告（投標邀請書）、投標人須知、技術規范及要求；第二部分，投標

人必須按規定填報的投標書格式，這些格式將組成附件作為招標文件的一部

分；第三部分，中標的物業管理企業應簽訂的合同條件（包括一般條件和特

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殊條件)及應辦理的文件格式。具體可歸納為組成招標文件的六要素：投標

邀請書、技術規范及要求、投標人須知、合同一般條款、合同特殊條款、附

件(附表、附圖、附文等)。

1.招標公告(投標邀請書)

招標公告與投標邀請書的目的大致相同，即提供必要的信息，從而使

潛在投標人獲悉物業管理項目招標信息后，決定是否參加投標。其主要內容

包括：招標人名稱、項目名稱、地點、范圍、技術規范及要求的簡述、招標

文件的售價、投標地點、投標截止時間、開標時間地點等。投標邀請書可以

歸入招標文件中，也可以單獨寄發。如果采用邀請招標方式招標，投標邀請

書往往作為投標通知書而單獨發給潛在投標人；如果采取公開招標方式招

標，往往是先發布招標公告和資格預審通告。投標邀請書是指招標人向預審

合格的潛在投標人發出的正式投標邀請，應作為招標文件的一部分。

2.技術規范及要求

這一部分主要是說明招標物業管理項目的具體內容及服務所應達到的

標準、要求。例如，對于某酒店項目，招標人要求該物業的清潔衛生標準應

達到五星級，就應在“技術規范及要求”部分寫明。對于各項目的不同服務

標準和要求，可以編列一張“技術規范一覽表”加以綜合。另外，在技術規

范部分，應出具物業說明書以及物業的設計施工圖紙。說明書和圖紙應在附

件部分作詳細說明。

3.投標人須知

投標人須知是為整個招標投標的過程制定規則，是招標文件的重要組

成部分，其內容包括：總則說明、招標文件說明、投標文件編寫、投標文件

遞交、開標和評標、授予合同。具體說明如下：

(1)總則說明主要對招標文件的適用范圍、常用名稱、合格的投標

人和投標費用進行說明。

(2)招標文件說明主要是對招標文件的構成、招標文件的澄清、修

改進行說明。

(3)投標書的編寫投標人須知中應詳細列出對投標書編寫的具體要

求。包括：投標所用的語言文字及計量單位、投標文件的組成、投標文件格

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式、投標報價、投標貨幣、投標有效期、投標保證金、投標文件的份數及簽

署。如果由于采取邀請招標或議標方式招標，而沒有進行投標資格預審，還

應要求投標人按預定格式和要求遞交投標人資格的證明文件。編寫要求的說

明一般有兩種：一是文字說明，應歸入投標人須知一部分；另一種是在招標

文件中列出投標文件的一定格式，投標人按格式要求填寫內容。這些格式通

常包括：投標書格式、授權書格式、開標一覽表、投標價格表、項目簡要說

明一覽表及投標人資格證明書格式等。這些格式統一歸入“附件部分”

（4）投標文件遞交主要是對招標文件的密封和標記、遞交投標文件

的截止時間、遲交的投標文件、投標文件的修改和撤銷的說明。

（5）開標和評標包括以下內容：

1）對開標規則的說明。

2）組建評標委員會的要求。

3）對投標文件響應性的確定，即審查投標文件是否符合招標文件的所

有條款、條件和規定且沒有重大偏離和保留。

4）投標文件的澄清。即寫明投標人在必要時有權澄清其投標文件內容。

5）對投標文件的評估和比較（說明評估和比較時所考慮的因素）。

6）評標原則及方法。

7）評標過程保密。

（6）授予合同

1）定標準則。即說明定標的準則，包括“業主不約束自己接受最低標

價”的申明等。

2）資格最終審查。即說明招標人會對低報價的投標人進行履行合同能

力的審查。

3）接受和拒絕任何投標的權力。

4）中標通知。

5）授予合同時變更數量的權力。即申明招標人在授予合同時有權對招

標項目的規模予以增減。

6）合同協議書的簽署。即說明合同簽訂的時間、地點以及合同協議書

的格式（詳見附件）。

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7)履約保證金。

4.合同一般條款

合同的一般條款不是合同的主要內容，通常包括以下條款：

(1)定義解釋合同中的關鍵名稱。

(2)適用范圍寫明合同的適用范圍。

(3)技術規格和標準該條款的內容一般與招標文件的第二部分“技

術規范及要求”的內容相一致。

(4)合同期限一般可參照委托管理的期限。

(5)價格即物業管理費的計取，一般應與中標人的投標報價表相一

致。

(6)索賠索賠條款主要說明在投標人發生違約行為時，招標人有權

按照索賠條款規定提出索賠。其具體內容包括索賠的方案和索賠的程序。

(7)不可抗力不可抗力條款是指在發生預料不到的、人力無法抗拒

事件的情況下，合同一方難以或不可能履行合同時，對由此引致的法律后果

所作的規定。其條款一般包括三個部分：不可抗力的內容，遭受不可抗力事

件的一方向另一方提出的報告和證明文件，遭受不可抗力事件一方的責任范

圍。

(8)履約保證金該條款主要是規定中標人在簽訂合同后，為保證合

同履行而須提交的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式。

(9)爭議的解決該條款主要的內容是預先規定合同雙方在合同履行

過程中發生爭議時的解決途徑和方法。如在該條款中規定以仲裁作為解決爭

議的途徑等。

(10)合同終止該條款主要內容是說明合同的期限和合同終止的條

件(如物業管理企業違約情節嚴重、業主破產、物業被征用等)。

(11)合同修改該條款應申明對于合同的未盡事項，需進行修改、

補充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內容簽訂書面的合同修改書，作為

合同補充協議。

(12)適用法律寫明合同適用的法律。

(13)主導語言與計量單位語言是漢語還是英語等，計量單位要統

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(14)合同文件及資料的使用條款中應寫明合同文件及資料的使用

范圍及事宜，如對保密的規定等。

(15)合同份數

(16)合同生效

5.合同特殊條款

為了適應特殊情況和特殊要求做出的特殊規定。如：對執行合同過程

中更改合同要求而發生偏離合同的情況作出某些特殊規定。此外，合同特殊

條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊情況的補充，如：關于延遲

接管而賠償的具體規定，以及有關稅務的具體規定等。

在合同執行中，如果一般條款和特殊條款不一致而產生矛盾時，應以

特殊條款為準。

6.附件

附件是對招標文件主體部分文字說明的補充，包括附表、附文和附圖。

(1)附表投標書格式，授權書格式，開標一覽表，項目簡要說明一

覽表，投標人資格的證明文件格式，投標保函格式，協議書格式，履約保證

金格式(通常為銀行保函)。

(2)附文物業說明書。

(3)附圖物業的設計和施工圖樣。

［閱讀資料］鹿丹村物業管理招標書

鹿丹村是市住宅局委托原市基礎工程工作組開發建設的福利房住宅小

區，1989年竣工交付使用，并由市住宅局委托市城建房產管理公司實施物業

管理。為加強該住宅小區的物業管理，將我市物業管理競爭機制引向深入，

決定采用社會公開招標方式聘請物業管理公司進行管理。

(一)鹿丹村規劃建設基本情況

1.總占地面積70396平方米。

2.總建筑面積110340平方米。

3.多層住宅樓共24棟，單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、

三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套)，公寓210間。

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4.綜合樓1棟(鹿丹大廈，產權屬市城市建設投資發展公司，即原市

城建開發處)，建筑面積10336平方米，其中肉菜市場建筑面積1765平方米。

5.公用設施及公共場所(地)情況：

(1)道路：車行道9646平方米；人行道7186平方米；

(2)綠化面積53920平方米；

(3)污水管長1809米，污水檢查井286座；雨水管長2367米，雨水檢

查井261座，雨水進水井71座；

⑷化糞池6座；

(5)路燈22盞;

(6)垃圾箱25個；

(7)體育設施：籃球場一個，占地面積500平方米；門球場一個，占地

面積300平方米；

(8)停車場3個，總占地面積2081平方米，車位72個；

(9)單車房建筑面積3739平方米，其中被改為商店的有238平方米(由

管理處出租的有175平方米)，被改為車管、綠化、清潔、保安等員工宿舍

的有315平方米，被改為倉庫的有126平方米。

(二)物業管理的內容

1.房屋的使用、維修、養護。

2.區內公用設施、設備及場所(地)(消防、機電設備、路燈、連廊、

單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場待)的使用、維修、

養護和管理。

3.清潔衛生。

4.公共生活秩序。

5.便民服務網點及住宅區內所有營業場所(含綜合肉菜市場的物業管

理及收取管理費)、文化娛樂、體育活動場所的管理及維修養護。

6.區內車輛行駛及停泊。

7.社區文化活動。

8.住宅區檔案資料管理。

9.法律政策及合同規定的其它事項。

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（三）有關說明

1.中標單位應根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細

則和與我局簽訂的住宅區物業委托管理合同對鹿丹村物業實行統一管理，綜

合服務，自主經營，自負盈虧。

2.鹿丹村委托管理的期限為三年。

3.原物業管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區所有的商業用房、

管理用房及有關財產和經費應移交給中標單位。

4.在定標后一個月內由我局組織移交接管工作。

5.在定標后三個月內由中標單位協助我局和羅湖區住宅局組織召開業

主大會，選舉產生業主管理委員會。

6.我局將在業主管理委員會成立后兩個月內按（《深圳經濟特區住宅

區物業管理條例》）的規定劃撥公用設施專用基金。

7.我局將在定標后一個月內按《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》

及其實施細則的規定向物業管理單位提供物業管理用房（177平方米，按福利

房租金標準計租）和商業用房（311平方米，按微利房租金標準計租），待業主

管理委員會成立后再按規定出售給業主管理委員會。

8.住宅區管理服務費收取標準執行市物價局批準的標準。

9.在做標書時統一以1996年12月1日為進住時間。

10.中標單位可按住宅區每年管理服務費基本支出的10%提取物業管

理公司利潤。

11.中標單位應交納風險抵押全30萬元，如不能完成投標指標和市級

優秀管理小區物業管理指標，抵押金不予返還，押金期限為三年。

12.原物業管理公司市城建房產管理公司在同等條件（即分數）下可以

優先中標。

（四）物業管理標準及獎罰

1.鹿丹村的物業管理標準執行《全國城市物業管理優秀小區評分標準》

（80分以上）及標書、委托管理合同的有關規定。如《深圳市住宅區物業管理

條例》出臺，則執行此標準。

2.市住宅局每年對住宅區進行考核評比，如達不到上述規定要求，則

精心整理

可終止委托管理合同并進行財務審計，由中標單位承擔違約和賠償責任；如

達到了規定要求，則按合同給予獎勵。

（五）投標、開標時間

1.各競投單位應于1996年11月29日前做好標書，密封后送至招標

領導小組辦公室，逾期按棄權處理。

2.開標具體時間另行通知。

（六）其他事項

1.違反招標文件規定及在投標過程中違法違紀，或以任何方式采取不

正當競爭手段的，一經查實，由招標領導小組按規定給予處罰，取消其三年

投標資格，已經中標的終止委托管理合同，一切后果及損失由責任者自負。

2.歡迎社會各屆對此次招投標進行監督和投訴，投訴電話：3210059、

3255815c

附件：

標書的項目和要求

（-）競投單位擬采取的管理方式

包括：內部管理架構、機構設置、運作機制、工作流程、信息反饋渠

道、控制方式等。

（二）管理人員配備

包括：管理處正、副主任簡歷、各類人員數量、文化素質、正式工和

臨時工的比例、自有人員和待聘待調人員、各崗位人員的配置等。

（三）管理人員的培訓

包括：培訓計劃、方式、目標等。

（四）管理工作必需的物質裝備計劃情況

包括：管理服務人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝

備及辦公用品等。

（五）經費收支預算

應列明收入項目和支出項目預算，有文件規定的按規定測定，無文件

規定的按市場價測定。另外應列出收支盈虧情況測算、增收節支措施。

（六）管理規章制度

精心整理

包括：公眾制度、單位內部崗位責任制、管理運作制度和管理人員考

核制度。

（七）住宅區檔案的建立與管理

（八）各項管理指標的承諾

1.房屋完好率。

2.房屋零修、急修及時率。

3.維修工程質量合格率。

4.管理費收繳率。

5.綠化完好率。

6.清潔、保潔率。

7.道路完好率及使用率。

8.化糞池、雨水井、污水井完好率。

9.排水管、明暗溝完好率。

10.路燈完好率。

11.停車場、單車棚完好率。

12.公共