海發集團

項目主數據管理系統

業務解決方案

作者：時偉

更新日期：2020-03-10

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版本編號：V2.6

海發項目經理：

源友項目經理：

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版本日期作者備注

1.02019-10-29初稿

1.12019-11-05功能原型補充

1.22019-11-11業務方案及功能說明更新

1.32019-11-13業務管理藍圖、改進點修訂

1.42019-11-14業務流程調整

1.52019-11-21項目范圍、業務藍圖零星調整

2.02019-11-21財務維護屬性更新

2.12019-11-27更新3.4業務流程

2.22020-01-13更新3.3指標，更新3.4業務流程

2.32020-01-20管理組織、指標零星調整

2.42020-02-17零星調整

2.52020-03-05指標零星調整

2.62020-03-10指標、業務流程零星調整

海發集團項目主數據管理系統項目業務解決方案

目錄

一、項目概述........................................................................................6

1.1項目背景.....................................................................................6

12項目目標.....................................................................................6

1.3項目范圍.....................................................................................6

14難點.........................................................................................7

二、業務管理藍圖....................................................................................8

三、業務管理方案....................................................................................9

3.1數據管理組織.................................................................................9

3.2數據管理結構................................................................................10

3.3項目主數據指標履義........................................................................11

3.4各階段版本及業務流程........................................................................13

3.4.1階段版本說明..........................................................................13

3.4.2拿地儂務;瓶呈.......................................................................14

3.4.3啟動會版業務;赧呈.....................................................................15

3.4.4方案儂務流程.......................................................................16

3.4.5預測儂務流程.......................................................................17

3.4.6實測版維護流程.......................................................................18

3.4.7特殊業務;超呈.........................................................................18

3.5合作項目管理方案............................................................................19

3.6主要變化和改進點............................................................................19

四、系統解決方案...................................................................................20

4.1系統管理模型................................................................................20

4.2首頁管理....................................................................................20

4.2.1解決方案...........................................................................20

4.2.2系統實現...........................................................................21

4.2.3二次開發...........................................................................21

海發集團項目主數據管理系統項目業務解決方案

4.3項目管理....................................................................................21

4.3.1解決方案...........................................................................21

4.3.2系統實現...........................................................................21

4.4分期管理....................................................................................23

4.4.1解決方案...........................................................................23

4.4.2系統實現...........................................................................24

4.5批次管理....................................................................................26

4.5.1解決方案...........................................................................26

4.5.2系統實現...........................................................................26

4.5.3二次開發...........................................................................28

4.6樓棟管理....................................................................................28

4.6.1解決方案...........................................................................28

4.6.2系統實現...........................................................................28

4.7成本組團管理................................................................................29

4.7.1解決方案...........................................................................29

4.7.2系統實現...........................................................................30

4.7.3二次開發...........................................................................31

4.8業態管理....................................................................................31

4.8.1解決方案...........................................................................32

4.8.2系統實現...........................................................................32

4.8.3二次開發...........................................................................32

4.9房間管理....................................................................................33

4.9.1解決方案...........................................................................33

4.9.2系統實現...........................................................................33

海發集團項目主數據管理系統項目業務解決方案

五、報表輸出.......................................................................................34

5.1項目階段數據統計............................................................................34

5.2項目變更信息記錄............................................................................34

六、簽WtS認.......................................................................................35

海發項目主數據管理系統項目業務解決方案

一、項目概述

1.1項目背景

海發集團總部位于上海，歷經30余年的沉淀與積累，海發集團以“創建智慧生活，讓幸福觸手可及”為使命，

以“打造受人尊敬的百年企業，成為卓越的美好生活引領者”為愿景，重點圍繞長三角、環渤海、珠三角和海西經

濟區域，聚焦一線城市及核心二線城市，全力構建并優化涵蓋城市房地產開發全過程的產業價值鏈。海發集團作為

一家從事住宅地產、商業地產、文化旅游地產、產業地產、長租公寓等房地產開發及物業管理的綜合性城市運營商，

開發足跡遍布上海、北京、深圳等30余個城市。2017年開始布局方隅公寓Funlive、聯合辦公Funwork“FUN+幸福

生活”生態圈。是一家具有多業態產品綜合開發實力的全國性城市運營商。

隨著業務的快速發展，以及云計算、大數據、物聯網、移動互聯網等新一輪信息技術迅速發展和深入應用，海

發集團需要通過先進的信息技術加強集團管控、提升業務運營效率。

目前海發集團正在按照新一輪信息化發展規劃大力推進財務共享、運營大屏、經營分析平臺等建設工作，迫切

需要解決項目主數據編碼不統一、數據來源不一致、數據定義不規范、數據內容不準確、信息孤島等問題，實現項

目主數據的結構統一和項目面積指標的統一管理，并通過主數據管理及集成系統固化主數據管理流程和管理規范，

改變公同數據管理和利用現狀，從而更好的支撐公司的經營分析。

12項目目標

本次主數據項目目標為規范、統一項目主數據管理標準，明確項目主數據的數據結構，梳理項目主數據管理業

務流程，明確各階段、各業務條線相關指標的管理定義，并通過建立項目主數據管理組織，搭建統一的項目主數據

管理平臺，實現各業務條線和各系統之間項目主數據共享，為集團經營分析建立基礎數據支撐，詳細如下：

1）梳理項目主數據統一管理標準，定義項目主數據管理規則、統一數據指標口徑、規范和統一項目結構和面

積指標等基礎數據，滿足業務管理和經營分析需要，形成《項目主數據全生命周期管理作業指導書》。

2）規范項目主數據多版本維護流程及校驗機制,保證數據錄入的及時性及準確性。

3）建立界面友好、性能優良、易操作、可擴展性強的海發項目主數據管理平臺，統一管理公司各類不同操盤

口徑的項目主數據，并實現與下游業務系統的對接，支撐面向全業務端口的系統數據集成，保障各業務系

統項目主數據數出同源、口徑一致，為經營分析平臺搭建提供良好基礎；

4）協助完成項目主數據歷史數據梳理、清洗及遷移，確保數據準確無誤，歷史項目數據順利過渡。

1.3項目范圍

本次項目范圍包括項目主數據的管理標準梳理（含項目主數據管理標準、項目主數據管理權責和業務流程梳理）、

主數據管理平臺搭建、與業務系統的集成，以及歷史數據梳理，實現海發試點范圍的上線推廣及全集團的上線應用

支持。

本項目實施的項目范圍為海發置業地產板塊項目主數據，包含所有操盤類型的項目，并針對項目全生命周期的

基礎數據指標進行管理、跟蹤。

海發項目主數據管理系統項目業務解決方案

L4難點

1）項目主數據管理指標的規范和統一，需拉通多個業務條線進行梳理明確，避免指標定義不清晰、口徑不統

9

2）項目結構需要綜合考慮各業務的管理顆粒度，保障覆蓋管理顆粒度的同時，靈活根據各業務系統所需進行

調度；

3）項目主數據管理指標范圍較廣，涉及多條線共同維護，錄入的業務流程及系統界面需充分考慮設計；

4）歷史數據梳理難，一是部分項目歷史版本數據沉淀不足導致部分指標可能無法收集，再者現有業務系統已

經使用的項目數據調整涉及一定的數據遷移、清洗工作。

海發項目主數據管理系統項目業務解決方案

二、業務管理藍圖

通過本項目的實施，明確項目主數據管理標準，包括數據結構、指標口徑、責任主體等，并通過主數據管理平

臺的建設，實現維護業務流程驅動，提高數據錄入的及時性，實現項目主數據全生命周期的管理。

交底會啟動會方案批復會開盤峻備

可行性研究拿地階段啟動階段方案階段招采階段施工階段預售階段交付階段

務

業運營設計成本窿財務

產

生?全周期貨值管理?規劃設計方案管理?目標成本管理?房間銷控?全期應收應付

程

過?分期開發計劃管理?面積指標管理?目標單方管理?底價表價管理?法人賬套管理

?樓棟供貨計劃管理?動態單方管理?認購1簽約管理?清算方式

彳4統一業務.集中數據

基本信息類：;進度節點類■:面積指標類；

：總用地、建設用地、建筑占；

項目名稱、地址、探盤、股：!開工、達預佞、取證、封頂、;

指標管理?地、景觀、道路、容積率、：

權權益等;竣備、交付、交房時間等；;建筑、計容面枳等i

明目

主數據

;土地版：啟動版'、方案版':預售版：實測版：

結構管理助日三成本組團：「亞態：廠務曲批次樓棟房間

海發項目主數據管理系統項目業務解決方案

三、業務管理方案

3.1數據管理組織

項目主數據管理組織規劃主要包括海發集團項目主數據的管理組織架構、運營模式、管控標準流程、角色與職

責規劃，落實各級部門的職責和項目主數據管理組織與人員。

海發集團項目主數據管理組織建議采用三級組織架構：

1）主數據管理領導小組。

2）主數據管理辦公室、主數據管理組、技術支持組。

3）具體管理和使用主數據的業務部門、業務人員及技術支持人員。

主數據管理辦公室

運營管理部財務管理部設計管理部成本管理部營銷管理部信息管理部

集團

數據管數據管數據管數據管數據管技術支

理組理組理組理組理組

運智管理部財務管理闋設計管理部成本管理部營銷管理部

數據專數據專數據專數據專數據專

城市公司業小組業小組業小組業小組業小組

數據管數據管數據管數據管數據管

理員理員理員理員理員

數據標準化管理組織：

?海發公司主數據管理領導小組

主數據管理在集團高級管理層面成立主數據管理領導小組，主要職責如下：

1）負責制定海發主數據體系建設的愿景、方向，提供全局領導；

2）聽取海發主數據管理體系規劃建議；

3）審批海發主數據管理體系規劃、政策、評估體系等；

4）決策海發主數據管理重大事項；

5）聽取海發主數據管理辦公室主數據工作匯報。

?海發公司主數據管理辦公室

海發主數據管理辦公室為集團層面在主數據管理領導小組下設的機構，主要職責如下:

1）負責組織海發主數據管理工作；

2）負責制訂海發主數據管理體系規劃；

3）負責制訂海發主數據管控政策、標準和原則等；

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4）負責督導海發主數據管控愿景和目標的執行；

5）負責監控、評估海發主數據的質量和風險；

6）負責監控、評估海發主數據管理績效；

7）負責督導海發主數據生命周期管理；

8）負責督導海發主數據的共享和應用；

9）負責海發主數據的合規性審計管理；

10）偵責督導海發各業務職能管理部門對主數據業務的標準、質量管理工作；

11）落實主數據管理領導小組決議，完成領導小組交辦的其他工作。

?城市公司主數據專業小組

由城市公司各專業管理部門負責建立，其主要職責如下：

1）負責所主管主數據的清理，完成數據規范化和標準化工作；

2）負責制訂所主管主數據的申請、審批、變更的分級分類審核流程等業務管理工作;

3）負責協調所主管的主數據業務工作中出現的重大問題；

4）負責保證所主管主數據的數據標準應用和數據質量控制；

5）落實主數據管理領導小組決議，完成領導小組交辦的其他工作。

數據管理結構

項目信息數據結構組成為：項目一成本組團一分期一批次一業態一樓棟一房間，如下圖:

?項目：指通過立項確認的，圍繞一個或多個地塊開展的一系列來發活動的總稱。

?分期：根據經營策略、竣備批次等將項目劃分成的生產銷售相對獨立的運營范圍。

?成本組團：根據財務結算、成本分攤等綜合考慮拆分的經營單體。

?批次：指在分期下按供貨批次劃分的樓棟范圍。

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?業態：指講建筑物按產權屬性、使用功能、經營模式等要素劃分的類型。

?樓棟：指在物理樓棟的基礎上，按照業態進行拆分的經營單體。

?房間：指樓棟內獨立計算產權的居產。

3.3項目主數據指標及定義

項目、成本組團、分期、樓棟等各類型數據的指標及匯總方式如下，詳細指標定義及權責說明以附件《海發集

團項目主數據指標字典2020.03.10V9.6確認版》為準。

?項目規劃指標由分期匯總生成：

指標類型指標項數據來源

項目所屬城市公同、項目名稱、項目獲取方式、項目銷售費用類型、土地

四至、土地實質獲取時間、項目所在省、項目所在市、項目所在區縣、頂

目經度、項目緯度、項目地址、項目描述、項目負責人、預售條件、規劃

總圖、權益比例、股東名稱、股東占比（％）、土地出讓金、拆遷成本、土

地出讓稅金、市政基礎設施配套費、市政基礎設施配套費契稅、招標代理

基礎信息費、耕地占用稅、其他、土地溢價、拆遷成本、土地抵減銷項稅額手工維護

項目編碼、項目最新階段、項目所屬法人公司、曾用名、是否已清盤、項目

開發狀態、用地性質、全案總貨值、操盤類型、操盤專業、土地成本、其他

基礎信息

土地成本、首張土地證日期、首張工規證日期、首張施工證日期、首次開盤

日期、首張預售證日期、首張竣備證日期系統自動生成

總用地面積、建設用地面積、建筑占地面積、景觀面積、紅線外綠化面積、

地上建筑面積、地下建筑面積、地上計容面積、地下計容面積、人防面積、

規劃指標

停車樓車位數、地面劃線車位數、地下規劃車位數、地下人防機械車位數、

地下非人防機械車位數、地下可售車位數、樓棟數、單元數手工維護

展示區景觀面積、道路面積、容積率、建筑密度、建筑面積、展示區建筑面

積、計容面積、地上不計容面積、地下不計容面積、可售面積（不含車位）、

地上可售面積（不含車位）、地下可售面積（不含車位）、可售比（營銷口

徑）、住宅可售面積、公寓可售面積、商辦可售面積、贈送面積、戶內裝修

規劃指標面積、自持建筑面積、自持計容面積、配套/配建建筑面積、配套/配建計容

面積、公建配套建筑面積、公建配套計容面積、政府配建建筑面積、政府配

建計容面積、人防面積、總車位數、可售車位數、停車樓可售車位數、層數、

總套數（不含車位）、可售套數（不含車位）、住宅可售套數、公寓可售套

數、商辦可售套數系統自動生成

?成本組團規劃指標由分期/樓棟匯總生成:

指標類型指標項數據來源

基礎信息組團名稱、組團描述、所含分期手工維護

基礎信息是否已清盤、組團開發狀態、組團用地性質、操盤類型、操盤專業系統自動生成

總用地面積、建筑占地面積、景觀面積、展示區景觀面積、紅線外綠化面積、

建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、展示區建筑面積、計容面積、地

上計容面積、地下計容面積、地上不計容面積、地下不計容面積、可售面積

（不含車位）、住宅可售面積、公寓可售面積、商辦可售面積、可售比（銷

規劃指標

售口徑）、贈送面積、戶內裝修面積、自持建筑面積、自持計容面積、配套

/配建建筑面積、配套/配建計容面積、公建配套建筑面積、公建配套計容面

積、政府配建建筑面積、政府配建計容面積、人防面積

總車位數、地上停車樓車位數、地下車位數、地下機械車位數、地下人防機系統自動生成

海發項目主數據管理系統項目業務解決方案

械車位數量、地下非人防機械車位數量、可售車位數、地上可售車位數、地

下可售車位數、樓棟數、單元數、層數、總套數（不含車位）、可售套數（不

含車位）、住宅可售套數、公寓可售套數、商辦可售套數

?分期規劃指標由樓棟匯總生成，分期獨有指標手工維護:

指標類型指標項數據來源

基礎信息分期名稱、分期描述、操盤類型、操盤專業、土地使用年限、用地性質手工維護

分期編碼、分期版本、所屬成本組團、賬套、是否精裝、是否已清盤，剩余

未售貨值、分期開發狀態、分期結案日期、分期總貨值、開工時間-預計、

基礎信息開工時間-實際、取證時間-預計、取證時間-實際、封頂時間-預計、封頂時

間-實際、竣備時間-預計、竣備時間-實際、交付時間-預計、交付時間-實

際系統自動生成

總用地面積、景觀面積、展示區景觀面積、紅線外綠化面積、展示區建筑面

規劃指標

積、人防面積、樓棟數、單元數、手工維護

建筑占地面積、建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、計容面積、地上

計容面積、地下計容面積、地上不計容面積、地下不計容面積、可售面積（不

含車位）、地上可售面積（不含車位）、地下可售面積（不含車位）、可售

比（營銷口徑）、住宅可售面積、公寓可售面積、商辦可售面積、贈送面積、

戶內裝修面積、自持建筑面積、自持計容面積、配套/配建建筑面積、配套

規劃指標/配建計容面積、公建配套建筑面積、公建配套計容面積、政府配建建筑面

積、政府配建計容面積、總車位數（不含地面劃線車位）、停車樓車位數、地

下規劃車位數、地下機械車位數、地下人防機械車位數量、地下非人防機械

車位數量、可售車位數、地上可售車位數、地下可售車位數、層數、總套數

（不含車位）、可售套數（不含車位）、住宅可售套數、公寓可售套數、商

辦可售套數系統自動生成

?樓棟規劃指標為手工維護:

指標類型指標項數據來源

一級業態、二級業態、三級業態、所屬批次、樓棟名稱、是否精裝、單價、

規劃樓棟號、租售類型、樓棟考核供貨時間、所屬立功批復號、所屬工規證

基礎信息號、是否為PBC口徑可售、是否有產權、戶型、戶型建筑面積、套數手工維護

基礎信息樓棟編碼、剩余未售貨值、總價計算方式、樓棟總貨值、剩余未售貨值系統自動生成

建筑占地面積、地上建筑面積、地下建筑面積、地上計容面積、地下計容面

積、地上可售面積、地下可售面積、贈送面積、戶內裝修面積、停車樓車位

規劃指標

數、地下規劃車位數、單元數、總套數、地上層數、地下層數、地上高度、

標）隹層層局手工維護

建筑面積、計容面積、地上不計容面積、地下不計容面積、可售面積、地

規劃指標

上可售面積比例、總車位數、總可售車位數、停車樓可售車位數系統自動生成

?房間規劃指標來自銷售系統數據:

指標類型指標項數據來源

銷售樓棟編碼、所屬樓棟名稱、戶所在單元、戶所在樓層、房間號、租售類

基礎信息型、戶型、是否精裝、房間狀態、是否附屬房產、房間底價、合同狀態、首

次合同簽約時間、合同價、標準價銷售系統

規劃指標是否樣板間、預測可售面積、實測可售面積、預測套內面積、實測套內面積銷售系統

規劃指標預測公攤面積、實測公攤面積系統自動生成

海發項目主數據管理系統項目業務解決方案

3.4各階段版本及業務流程

3.4.1階段版本說明

項目分期的版本包含拿地版、啟動會版、方案版、預測版、實測版五個版本。

項目、分期及分期下樓棟在第一版本數據創建后，任何信息的修改都需發起一個項目數據版本的變更。當前用

戶修改內容提交后，結合用戶修改的信息及分期所在的階段，判斷下一節點需進行數據填報/確認的用戶。（如更改

的信息和某業務部門無關，則不需要過該業務部門）

當項目下分期階段不一致時，需按最長流程推送。

①②③④⑤

拿地版啟動版方案版預測版實測版

指土地獲取后對指啟動會召開后指方案批復后對指取得預售證時指獲得實測報告

階段定義

應的版本對應的版本應的版本對應的版本時對應的版本

項目、成本組團、項目、成本組團、助目、成本組團、

項目、成本組團、項目、成本組團、

數據顆粒度分期、分批、虛擬分期、分批、樓分期、分批、樓

分期、分批、樓棟分期、分批、樓棟

樓棟棟、房間棟、房間

分期一級開發計

拿地后20天（項劃的規劃方案審分期一級開發計分期一級開發計

提醒時間-目上【土地實質獲批通過或開工后劃的計劃開盤節劃的竣備節點到

取時間】）（明源返回此時點提前15天達后

間即發起提醒）

根據分期一級開

根據分期一級開

根據拿地后20天發計劃的規劃方根據分期一級開

發計劃的計劃開

提醒，也可啟動會案審批節點或開發計劃的唆備節

錄入時間交底會后三天內盤節點提前15

后5天內由運營工節點到達后提點提醒觸發，也

天提醒觸發，也

發起醒觸發，也可運可運營人工調整

可運營人工調整

營人工發起

海發項目主數據管理系統項目業務解決方案

項目、成本組團、分期、數據版本說明如下:

一

一

方

拿

啟

實

案

地

動分期版本：分期按五個階段進行區分,同一項目下不同分期可

測

版

版

版

版處于不同階段。

動

態

組團版本：成本組團只有動態版.取當前數據的最新版本“

版

■

一

一

方

動

拿

啟

實

人

案

地

動

測項目版本：當項目的任一分期首次進入新版本后，取該次

心

版

版

版

版

版審批通過后的項目數據作為項目該版本的數據

數據版本：每次項目主數據變更審批通過后按照時間先后順

序進行歷史數據的留存。

3.4.2拿地版業務流程

新帽項目并新增槌階段分期

?流程說明：

1）數據填寫依據：拿地后《項目投資測算表》強排方案

2）新增時間要求：交底會后3個工作日內

3）審批時間：流程到達后1個工作日內