滬蘇區域張家港城東碧桂園項目資金策劃匯報人：伍仲濱2017年1月11日CONTENTS目錄項目整體經營指標項目資金策劃總結項目資金策劃內容1233項目整體經營指標1項目區位簡介項目開發計劃簡介項目主要經濟指標項目營銷貨量鋪排及推售計劃

往上海方向我司項目距離時間塘橋碧桂園1km2min塘橋鎮政府2.8km6min在建高鐵站2.5km5min在建黃泗浦公園1km2min港城長途客運站8km12min市政府核心區沿江城際鐵路滬通鐵路塘橋鎮本案張家港碧桂園（塘橋項目）通蘇嘉城際鐵路鎮政府在建高鐵站一、項目區位簡介一、項目整體經營指標序號項目名稱單位策劃方案版一項目整體技術指標1總占地面積㎡97196.22容積率2.53建筑面積㎡298633.944樓面地價元/㎡1980二核心經營指標1計劃總收入萬元1704492計劃總支出萬元1491993凈利潤萬元21250三價值雙享經營指標1年化自有資金投入萬元131592投資峰值萬元382003年化自有資金回報率%161.49%4成就共享金額萬元3460一、項目開發計劃簡介土地獲取同心共享投入國土證工程規劃證施工許可證項目開盤首批竣工2016.12.192017.2.152017.03.152017.03.182017.03.312017.07.302019.09.10交樓1、土地款分期支付簡介：首筆保證金11000萬元已于12月16日支付，第一期于2017年01月19日支付至土地款的50%，第二期于2017年03月12日支付B地塊剩余的土地款，A地塊二期土地款待定。2019.09.15三、營銷策略—銷售計劃產品戶型樓層面積段（㎡）2017年首期推售后期貨量推售時間套數總面積

（萬㎡）金額（億）套數總面積（萬㎡）金額（億）多層YJ1187F97-1252017-7-30150.210.16

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-YJ1807F1802017-7-30100.180.14

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-高層YJ11823/27F97-1252017-7-302372.762.06149717.4513.10YJ18025F1802017-7-30500.920.691001.841.38商業

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-0.500.75合計

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-3124.083.05159719.7815.22車位

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-10865.410.65項目資金策劃內容2關鍵政策梳理專題方案策劃項目股權架構股權架構圖滬蘇區域張家港城東項目股權架構圖張家港城東碧桂園股東（暫定）：股東概況股東1股東2股東3股東5股東6股東名稱上海新碧

集團投資公司區域投資公司江蘇國泰江蘇澳洋股份占比55.25%3.25%6.5%25%10%利潤分配比例55.25%3.25%6.5%25%10%每一天資金成本10.12萬每一天管理費用7.42萬元每一天內部計息2.7萬元每一天資金占用成本周期開發間接費用與銷管費用總額10838萬/項目開發周期1460天周期年化自有資金13159萬*30%/項目開發周期1460天張家港城東碧桂園上海新碧集團投資公司區域投資公司江蘇國泰江蘇澳洋關鍵政策梳理—集團內部一、融資方式：前端表外融資、內部融資二、擔保方式：表外融資不提供擔保（僅對無息貸款提供擔保）；內部融資：四證齊全、最高額度為資金峰值的70%，每期提款上限不超過本期實際已支出金額；三、融資成本：表外不高于8%，內部融資年化6%可貸1年期；四、其他：前端融資視為集團自有資金，由集團統一操作，為避免增加年化成本，建議本項目取消前端表外融資。關鍵政策梳理—外部一、融資方式：開發貸款（四證齊全，抵押方式：土地抵押+信用擔保）；施工方融資（道口貸，商票貼現等方式，需施工方提前開票）。二、商業按揭：達到預售條件后，首套首付20%，二套首付30%。三、公積金按揭：工程進度達到主體的三分之一，辦理公積金后，需輪候6個月方能實行放款。四、預售資金監控：商品房預售款全部納入監管賬戶，實行“專戶歸集，專款專用，封閉管理”。五、貨幣資本金監控：多層建筑(7層以下)200元/平方米，中高層建筑（7層至11層）280元/平方米，高層建筑(12層以上)360元/平方米，按項目工程建設進度解款。六、投資拿地階段獲得的優惠政策：暫無七、合作方特殊要求等：暫無專項策劃方案—外部融資項目明細

備注貸款銀行未定多銀行接洽中申報金額2億元預計獲批時間2017.4.15

貸入計劃2017.4.15

還貸計劃2018.10.15歸還2億元，期限1.5年。

難點項目分期開發，貸入額度有限。需協調項銀行放款需結合四證辦理進度，各項工作需盡量前置，以便及時取得證件。專項策劃方案—銷售回款回款方式：1、自付、按揭和公積金：自付，合同約定付款時間；按揭，商貸的貸款合同約定首付款齊全后一個月內貸款到賬；公積金，客戶辦理后6個月放款。2、當地：當地銀行對資料齊全的客戶輸出按揭放款一般在一周左右，我司要求放款時限為資料齊全的情況下二至三個工作日。3、風險：首付欠款、客戶貸款資料不齊全，導致按揭放款時間滯后；單體房價較高，對客戶資金水平及還款能力有較高要求；政府房地產政策及銀行按揭政策變化的風險。4、應對：派籌時對客戶名下房產情況、征信以及資金能力進行調查，篩選優質客戶；選擇優質銀行進行合作，在合作銀行之間形成放款速度競爭機制；要求客戶簽約當天即提交全部按揭資料，同時簽訂按揭貸款合同；限制使用公積金貸款、低首付等付款方式；關注政策及市場變化，及時調整和靈活應對。專項策劃方案—監控資金解凍監控資金：1、預售款監控：商品房預售款全部納入監管賬戶，只能用于支付工程款，償還貸款和繳納稅費；2、貨幣資本金：多層建筑(7層以下)200元/平方米，中高層建筑（7層至11層）280元/平方米，高層建筑(12層以上)360元/平方米，按照工程進度解款；3、風險：貨幣資本金解凍需配合工程進度，資金占用時間較長；4、應對：1、借鑒已有項目成功經驗，按月劃入一定比例（暫定50%）的預售款監控資金，并通過其他多種形式及時劃出，將預售款監控資金余額控制在較低水平（1500萬左右）；2、實時了解政策變化，及時將達到解凍條件的貨幣資本金劃出并回籠集團。專項策劃—第1年現金流分析備注：1、預計2017年7月30日開盤，資金回正時間：8.5個月；2、經營性現金流回正時間：12個月單位：萬元序號現金流項目第1個月第2個月第3個月第4個月第5個月第6個月第7個月第8個月第9個月第10個月第11個月第12個月回正時間（起算16.12.16）（14.8.30）（截止17.12.15）（8.5個月）一簽約銷售000000010,000200005008,0008,800473001樓款收入00000003000200001000641011410418202開發成本支出010010010001001001002937101020020048573土地費用支出11000130560976100000000338174稅費支出0031125115010005032015335薪酬支出008101550505080801001005436利息支出00000838383838383835837其他收入/支出0020202020202020303030230二經營性現金流-11000-13156-131-10792-136-255-258-9119657-2035947106772561借款收入0000200000000000200002歸還貸款00000000000003收到股東投入11000135000100000000000255004歸還股東借款000000002550000025500三籌資性現金流11000135000100020000000-2550000020000四累計凈現金流（含貸款）-11000-24156-24287-35079-15215-15471-15729-158203836363395802025620256五累計凈現金流（不含貸款）-11000-24156-24287-35079-35215-35471-35729-35820-16164-16367-10420256256專項策劃—項目周期現金流單位：萬元序號現金流項目（含稅）合計第1年第2年第3年第4年一簽約銷售1891994730086,14255,75701樓款收入1891994182088,52358,85502開發成本支出1043694857

40,160

49,929

9,4223土地費用支出495753381715758004稅費支出981515334000428205薪酬支出18435438004001006利息支出1417583

833007其他收入/支出930230300300100二經營性現金流21250256266723944-96221借款收入20000200000002歸還貸款20000020000003收到股東投入25500255000004歸還股東借款46750255005076337512799三籌資性現金流020000-2000000四項目凈現金流212502025666723944-9622專項策劃—利潤概覽單位：萬元項目總金額（萬元）整個項目金額（萬元）多層高層商業街非人防車位占地面積9719626148961049730建筑面積2935543920229711497337030可售面積2756343920229711497337030含稅單價（元）

75007500150001760一、項目總收入170449264915521067205870

1銷售收入170449264915521067205870不含稅銷售單價(元/m2)618467576757135141585

2稅收返還

二、各項支出總額142116208012904749786011土地成本4480712054131022920行政事業性收費與前期工程費用69601055842141872建造成本738225236742518144061主體建筑安裝工程費49786264126211027397景觀環境工程478612944132450社區管網工程938615490361960公共配套設施883319911855253-3474工程建設其他費用10311585919138開發間接費用279740233150376營銷費用5676885168224195財務費用14172212905649管理費用236534197143318稅金4272633710358140三、銷售部分利潤總額28333569261631742-140四、銷售部分所得稅70831426541435-35五、銷售部分凈利潤21250427196221306-105六、銷售毛利率16.62%21.49%16.86%25.92%-2.39%七、銷售凈利潤率12.47%16.12%12.64%19.44%-1.79%專項策劃結果比對項目明細投資定案版策劃方案版變動備注項目總收入16.88

17.050.17

其中第一年樓款收入8.014.18-3.83第一年僅推售一期貨量項目總支出1514.92-0.08融資貸入-表外0

00融資貸入-表