沈陽國貿中心全案營銷報告2024/5/12沈陽國貿中心全案營銷報告

宏觀政策分析目錄市場分析項目自身解讀及市場定位價格定位營銷策略分階段推廣執行銷售管理及保障體系客群定位-1-沈陽國貿中心全案營銷報告

宏觀政策分析全國市場宏觀環境分析沈陽宏觀政策分析及走勢研判-2-沈陽國貿中心全案營銷報告全國市場宏觀環境分析宏觀經濟分析全國CPI、PPI走勢分析從ＣＰＩ走勢可以看出在今年的４月份達到一個高峰期．此后開始大幅回落。主要是由于食品價格同比漲幅回落；“翹尾”因素繼續減弱。經濟增速適度回落對物價生成抑制作用。今年下半年物價將呈明顯回落走勢，預計CPI增幅將降至5%左右。從08年1-8月PPI走勢可以看出一直都在穩定上漲，但是近3個月由于受到全球金融危機影響，鋼材價格開始大幅下落，整體走勢開始下滑。我國物價增長的"拐點"正在顯現

-3-沈陽國貿中心全案營銷報告全國市場宏觀環境分析宏觀經濟分析08年股市走勢分析由于國家各項政策的實施使今年的股市接受一個大幅度的洗禮。從圖上我們可以看出從08年的下半年股票大幅下滑到50點。而最近一個月內股市有所上揚，但起伏不是特別大。相信國家的繼續出臺各項政策將會在今后給股市帶來一個平穩的回升。（如央行11.27日第四次降息等）股市的回升將會給投資者帶來強大的投資信心-4-沈陽國貿中心全案營銷報告宏觀經濟對房地產市場的影響全國市場宏觀環境分析CPI、PPI對房地產的影響：

盡管當前我國通貨膨脹壓力仍然偏大，但隨著全球和中國經濟增長均出現周期性放慢，我國物價增長的“拐點”正在顯現。同時，房地產市場10年的持續繁榮期將結束，房價回落及房地產市場增長調整將使前期持續性的投資過熱明顯降溫。

股市對房地產的影響：雖然08年股市在接受一個大的洗禮的過程，目前形式開始轉好．因此對于地產業來說將會帶來投資信心以及購房信心．但樓市的回暖將會持續一個較長期的過程。房地產出現“明顯降溫”并將短期內不會大好轉-5-沈陽國貿中心全案營銷報告全國市場宏觀環境分析08年宏觀政策回顧09月16日一次降息10月09日二次降息10月22日三次降息11月27日四次降息10.22降低存貸款金融利率、減免稅收降低房貸首付2.18關于印發<經濟適用房開發管理辦法>的通知關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知08年金融手段行政手段１月３日國務院關于促進節約集約用地的通知０８年１０月國務院＜全國土地總體利用規劃綱要＞發布11.19國土部明年起征地補償標準適當提高10.20國土部常務會議部署第四季度工作12月23日五次降息-6-沈陽國貿中心全案營銷報告全國市場宏觀環境分析08年宏觀政策解讀行政手段金融手段政策指向政策指向拉動內需刺激消費-7-沈陽國貿中心全案營銷報告全國市場宏觀環境分析08年宏觀政策解讀2008年五次降息關于印發《經濟適用房開發貸款管理辦法》的通知國務院關于促進節約集約用地的通知《全國土地利用總體規劃綱要》發布實施常務會議部署四季度經濟工作關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知

08年金融手段行政手段刺激消費拉動內需央行五次降息刺激消費,促進經濟穩定健康發展對經濟適用房開發資金貸款進行明確規定城市低收入家庭住房稅收政策規定提高土地使用率鼓勵開發地上、地下空間對閑置土地開發進行規定降低住房交易稅費支持居民購房嚴格保護耕地節約集約用地、統籌各業各類用地、加強土地生態建設、強化土地宏觀調控。-8-沈陽國貿中心全案營銷報告全國市場宏觀環境分析行政手段——節約集約用地政策條文國務院辦公廳7日下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》中指出：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。政策影響約束硬、激勵實、責任明、監管嚴.嚴格的約束，恰當的激勵，明確的責任，嚴格的監管，將編織起一張密密實實的節約集約用地網，將會使土地粗放浪費行為無空可鉆。

-9-沈陽國貿中心全案營銷報告行政手段——常務會議部署四季度經濟工作

全國市場宏觀環境分析政策條文要按照科學發展觀的要求，采取靈活審慎的宏觀經濟政策，盡快出臺有針對性的財稅、信貸、外貿等政策措施，繼續保持經濟平穩較快增長。(一)認真貫徹十七屆三中全會的部署，加大強農惠農政策力度。(二)促進中小企業的發展。(三)保持進出口穩定增長。(四)加大投資力度。(五)繼續控制價格上漲。(六)扎實推進節能減排工作。(七)抓好財政增收節支工作。(八)加強金融監管，防范金融風險。繼續加強資本市場基礎性制度建設，努力保持資本市場穩定健康發展。(九)認真做好食品安全和安全生產工作。(十)努力解決好涉及民生的問題。降低住房交易稅費，支持居民購房。

政策影響在保持經濟平穩增長的同時降低交易稅費來支持居民購房在短期內有一定效果.但不是長期效藥.市場反應并不樂觀-10-沈陽國貿中心全案營銷報告金融手段——降息全國市場宏觀環境分析政策條文截止至2008年12月23日，四個月五次降低貸款利率，三次降低存款儲備金利率。政策影響此舉是為貫徹落實適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動性充分供應，促進貨幣信貸穩定增長，發揮貨幣政策在支持經濟增長中的積極作用。同時這四次降息發揮了在非常時期采取非常的政策是相當急時的并且使貸款者得到了真真正正的實惠.-11-沈陽國貿中心全案營銷報告金融手段——《經濟適用房開發貸款管理辦法》全國市場宏觀環境分析政策條文

中國人民銀行銀監會節前發布《經濟適用房開發貸款管理辦法》，將于2月27日正式實施。并規范了經濟適用房的開發貸款管理，強調任何單位和個人不得強令貸款人發放經濟適用住房開發貸款。還明確了金融機構對開發商建設經濟適用房的支持。貸款銀行從原先國有商業銀行和住房儲蓄銀行，擴大至股份制商業銀行等其他銀行業金融機構，并且考慮到個別城市可能成片開發經濟適用住房，將原則上的3年貸款期限放寬到了5年。

政策影響首先擴大了貸款人的范圍；其次放寬了貸款的條件；第三明確了利率優惠政策；第四，放寬了貸款的期限；第五，強化了資金管理．政府鼓勵經濟適用房的開發建設，使一些買房難住房難的居民能夠買得起住得起房，根本問題將得己解決。-12-沈陽國貿中心全案營銷報告全國市場宏觀環境分析08宏觀政策小結金融方面：大幅度將息促使經濟穩步發展，刺激百姓消費；但消費者對未來形勢并不樂觀，市場持幣觀望情緒仍然延續。宏觀經濟：受全球經濟影響,全國CPI走勢大幅回落,預計明年中國宏觀經濟仍將下滑，全年GDP增速預計為8.42%，很有可能在2010年出現溫和的反彈。宏觀政策：行政手段前所未有的放寬加大來拉動內需，但收效不是很明顯。預計陸續還會有相關政策出臺。-13-沈陽國貿中心全案營銷報告全國市場宏觀環境分析09年宏觀政策走勢研判1、財政政策在穩健的前提下可采取有針對性的結構性松動。

2、穩健的貨幣政策要在控制信貸風險的基礎上適度擴大貨幣供應量和信貸規模，保持貨幣供應量和信貸規模適度穩定增長。3、針對內需增長面臨的壓力，明年要重點保持消費需求的穩定增長。要采取適當措施穩定住房和汽車消費，避免這兩大消費熱點出現過度下滑。-14-沈陽國貿中心全案營銷報告

宏觀政策分析全國市場宏觀環境分析沈陽宏觀政策分析及走勢研判-15-沈陽國貿中心全案營銷報告沈陽房產宏觀政策分析沈陽宏觀經濟走勢分析沈陽GDP走勢迅猛，國民經濟總體運行正常沈陽市GDP在近六年一直呈穩步上升的趨勢，年均增長超過15%。并于2007年達到歷史最高水平3074億元。今年1~9月，沈陽市全市地區生產總值將達到2804.9億元，增長16.1%。其中，第一產業115.5億元，增長7.5%；第二產業1390.3億元，增長18.7%；第三產業1299.1億元，增長14.1%。

-16-沈陽國貿中心全案營銷報告沈陽房產宏觀政策分析沈陽宏觀經濟走勢分析2002-2007年，沈陽人均GDP不斷提高，反映了沈陽市綜合經濟實力的不斷增強，國民消費重點正逐漸轉向耐用消費品領域。08年1至9月，沈陽城市居民每月的人均可支配收入為1426元，增長了18.4%，比同期GDP的增幅高出了2個百分點。

居民收入增勢趨緩，非不動產類消費有較大增長-17-沈陽國貿中心全案營銷報告沈陽房產宏觀政策分析沈陽宏觀經濟走勢分析全市完成全社會固定資產投資1702.2億元，同比增長30.8%。其中，城鎮固定資產投資1609.9億元，增長30.5%。全市完成房地產開發投資566.5億元，增長52.3%。房地產投資增長，開工量減縮，未來競爭加劇。-18-沈陽國貿中心全案營銷報告沈陽房產宏觀政策分析沈城樓市25條新政宏觀政策分析積極鼓勵住房消費，政策惠及90平米以下商品房交易繼續執行房交會期間的購房補貼政策，個人購買商品房繳納專項維修基金按現行標準的75%收取，個人買賣存量普通住房交易手續費、個人貸款購買普通住房抵押或預告登記手續費、個人購買普通住房查檔證明費減半收取。個人存量住房轉讓所涉及的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅和印花稅暫緩征收；個人首次購買90平方米及以下普通住房按1%收取契稅，購買10000元/平方米以下住房按1.5%繳納契稅。契稅和維修基金兩項費用上共計可省1000-10000元，減輕消費者置業的負擔。-19-沈陽國貿中心全案營銷報告沈陽房產宏觀政策分析沈城樓市25條新政宏觀政策分析鼓勵改善性購房，大力促進開發投資對人均住房建筑面積未達到沈陽市住房標準或家中有年滿18周歲以上子女而購買第二套住房的，可比照首套住房貸款政策執行。繼續推行優化土地出讓8條新政策，采取凈地(期地)方式出讓土地，只要國土資源管理部門或土地儲備機構與區級政府(含開發區管委會)或原用地單位簽訂拆遷承包協議(或補償協議)，在相關區、開發區處理好土地和地上物的產權、補償安置等經濟、法律關系的前提下，可提前實施土地出讓。經濟適用房給予現金補助，貸款條件放寬，進一步拉動房市.-20-沈陽國貿中心全案營銷報告土地政策分析沈陽房產宏觀政策分析沈陽出臺土地出讓八條新政采取協議凈地（期地）方式出讓土地：只要市土地儲備中心與各區政府或原用地單位簽訂完征地拆遷承包協議(或補償協議)，就可以提前實施土地出讓。改變單一的拍賣供地，采取招標、拍賣、掛牌三種方式供地：對所有經營性可開發用地，擬采取靈活的供地方式，即可以通過招標、拍賣、掛牌三種方式進行出讓。科學合理定價：結合沈陽房地產實際供需情況，科學合理確定底價。適當降低出讓項目首付款比例：對土地成交額在5000萬元以上的項目，成交款首付比例由現行的50%調整為35%（不得少于5000萬元）。土地成交額在5000萬元（含5000萬元）以下的，成交日一次性付清。土地出讓方式靈活，根據實際情況合理定價-21-沈陽國貿中心全案營銷報告土地政策分析沈陽房產宏觀政策分析因地制宜、適當調整容積率：依據城市規劃，合理確定規劃條件，原則上在區位不擋光的前提下，適當提高容積率。適當降低滯納金收取比例：對目前已成交的項目且需年底之前交清地價款的，如在此前產生了滯納金，且不是開發企業自身原因造成的,只要在年底前交清全部地價款，滯納金可適當下調。分塊出讓、分期付款、分割發證：對大面積地塊在統一規劃前提下，實施分割出讓。根據出讓項目實際情況，對正在拆遷的項目，根據拆遷進度可采取分期付款、分割發證，調動開發企業購地的積極性。所有行政專業性收費實行停緩收繳。土地交易取費視實際情況確定，因地制宜調整容積率沈陽出臺土地出讓八條新政-22-沈陽國貿中心全案營銷報告土地政策分析小結沈陽房產宏觀政策分析出讓方式：八條新政的推出使得土地出讓方式更為靈活，改變以拍賣為主的單一土地出讓方式；土地出讓手續更為簡便。價格方面：大宗土地交易中，首付款比例降低，緩解受讓方的資金壓力。收費：有關行政性收費停緩收取，減輕開發商的資金壓力。規劃：適當調整容積率可以適度提高開發商的利潤，利于開發商盡快收回開發成本。沈陽土地政策進一步放寬，鼓勵開發商開發投資拿地。-23-沈陽國貿中心全案營銷報告政府開發商消費者25條房產新政、八條土地新政，力促樓市回暖觀望情緒依舊，持幣待購意向明顯開發節奏停緩，資金緊張，市場競爭加劇沈城樓市沈陽房產宏觀政策分析沈陽宏觀政策分析小結政府、開發商、消費者三方博弈現象明顯，09年仍將延續。-24-沈陽國貿中心全案營銷報告2009年沈陽房地產市場發展研判市場觀望情緒依舊，但在政府出臺如25條新政等政策的引導下，沈陽房地產市場將會在明年初開始短期內出現逐漸回暖跡象，整體回暖預計會在2010年。

從整體來看明年房地產行業將出現全面調整，“價格調整”取代“成交量調整”成為明年市場主旋律。09年如沒有外部力量干預，資金缺口的加大必然會使大部分房地產企業資金鏈斷裂，中小開發企業會退出歷史舞臺。沈陽房產宏觀政策分析-25-沈陽國貿中心全案營銷報告市場分析公寓市場分析商業市場分析寫字樓市場分析本案市場機會點研究-26-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場分析沈陽公寓市場發展概述沈陽的公寓市場在近幾年快速發展，作為住宅市場的一個細分市場已具備了一定的規模，在產品的設計、客戶特征、功能用途以及產權性質方面與普通住宅有較大的區別，根據本項目的用地性質，在此，我們對公寓市場進行深入研究，為本項目未來發展提供依據。公寓與住宅項目的區別特征表現公寓項目住宅項目地理位置項目通常在繁華地段，相應的容積率和建筑密度較高，單體規模小位置選擇廣泛，大部分為多層和小高層建筑，占地面積普遍較大開發商拿地年限40-50（年）50-70（年）物業服務不僅提供普通住宅的日常物業服務，還宣揚類似于酒店的服務和商務服務提供日常物業服務，主要包括公共區域的衛生和維護裝修標準往往提供精裝修，較少毛坯房基本為毛坯房功能定位出租、過渡居住、投資或者可商可住家庭長期自住價格由于位置較優越，單價往往較高在相同位置，一般都比公寓售價低戶型大部分的戶型面積在60平米以下，面積較大的戶型比例少側重居住舒適度，面積90平米以上戶型較多產品特征注重服務，具有居住功能，但在客廳、餐廳、廚房、衛生間等方面有所弱化特別注重臥室、客廳、餐廳、廚房、衛生間等方面的功能性-27-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場分析在沈陽的公寓市場中，由于市場發展的不成熟，公寓功能定位比較混亂，大致又可以細分為服務式公寓、商住兩用公寓和高檔公寓三類。服務式公寓是公寓市場中的高端產品，沈陽的許多公寓項目在前期銷售其間都曾打過服務式公寓的幌子，但實際上并不是真正的服務式公寓，為了區別以下是服務式公寓與其它兩類公寓的特征區別。沈陽公寓市場發展概述服務式公寓與商住兩用公寓和高檔公寓的區別特征表現服務式公寓商住兩用公寓高檔公寓提供服務內容免費打掃房間，送餐服務、24小時前臺和商務服務等打掃房間收費、24小時保安和商務服務等打掃房間收費和24小時保安管理公司由知名的專業酒店管理公司管理一般由國內或開發商自己的物業公司管理一般由國內或開發商自己的物業公司管理裝修標準精裝修，家具家飾一應俱全毛坯房或精裝房，不提供家具家飾等毛坯房或精裝房，不提供家具家飾等功能定位提供象家一樣的居住氛圍，象酒店一樣的便捷服務不清晰，商住混雜家庭長期自住處置策略以租為主，或整售給一個酒店管理公司以售為主，出租小業主房以售為主使用者特征以外商和商務人士為主多為投資者或成長型中小公司多為商人和政府官員配套設施各項功能設施齊全只提供基本的商務配套有會所-28-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場分析沈陽目前公寓市場發展特征目前公寓特征服務式公寓洲際酒店和麗都喜來登飯店的服務式公寓檔次最高，是在五星級酒店的部分樓層設為公寓樓層，但房間數量較少。洲際酒店由于自身有甲級寫字樓，自產了對服務式公寓的需求，在11-12和16-17層設為公寓樓層，并且只有有公寓房卡的長住客人才能到達公寓樓層，私密性很好，得到外商的青睞。海悅城市廣場酒店都為準4星級酒店檔次的服務式公寓，居住舒適性較差，一般為帶開放式廚房的酒店標準間，客房面積較小，面積普遍在30-40平米，使人感覺既是公寓更像是酒店。高檔公寓高檔公寓在目前沈陽公寓市場上也不是很多，所占比例約為19%。物業周邊環境較好，以銷售為主，購買人群檔次和社會地位相對較高，以自住為主。商住兩用公寓在沈陽公寓市場中，商住兩用公寓所占比例最高，達到71%，而且檔次都不是很高，管理也比較混亂，有許多項目原本定位為服務式公寓和普通公寓，但隨著市場的需求和開發商為了資金的快速回籠而改變了原來的功能定位，變成了現在的亦商亦住功能。-29-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場分析沈陽公寓市場發展歷程回顧2002-2003年——公寓發展起步階段主要集中的板塊為太原街、北站板塊；供應量很少，該時期推出的公寓面積只有14.7萬平方米，供求關系相對平衡。2004-2005年——公寓快速發展階段（供應量陡增，銷售遲緩期；整體發展不成熟。）公寓新增供應呈現急速增長的態勢，主要集中在五里河、太原街、北站、渾南、中街板塊；兩年推出公寓113萬平方米，公寓市場很快出現供過于求的局面。2006-2007年——公寓平穩發展階段公寓市場在金廊、北站、太原街、渾南等板塊全面開花，以鐵西為代表的新興公寓供應板塊相繼出現；近兩年總供應量突破120萬㎡。2008--2009年——公寓集中放量階段

公寓市場在經歷過平穩發展階段后，隨著07年大開發商拿地量的高速增加，08到09年將會集中放量，放量區域集中在北站、金廊沿線、渾南區域、太原街等，預計08與09年總供應量將突破200萬平。-30-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場分析目前沈陽公寓市場重點板塊區域對比板塊代表項目銷售均價（元/）金廊板塊（含北站、五里河）領先國際城、華府天地、商會總部大廈7000—9000中街板塊豐瑞威士頓廣場、中街上乘6500---7500太原街板塊萬達新天地、太原時代6000—8000鐵西板塊萬達廣場、天緣旺角名座、和諧大廈4700----5000渾南板塊同方例外、天水e城4000—6000-31-沈陽國貿中心全案營銷報告沈陽公寓市場發展特點公寓市場分析主要分布在以金廊為主的城市中心重要商貿區（重點區域有北站、太原街、金廊、五里河等）。主要面積段集中在40-60㎡，部分項目出現復式公寓產品。重點區域中近70%的公寓項目帶有精裝修，裝修標準多在700-1200元/㎡左右。公寓的供應量呈逐年上漲趨勢，銷售情況逐年好轉。預估市場上公寓存量在70萬㎡左右。公寓的銷售價格普遍高于同區域住宅產品10-15%，金廊沿線及鐵西板塊公寓的銷售速度更為突出。近年公寓市場的銷售價格逐年增長，年均增長500元/平左右。-32-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場未來發展預測

公寓市場分析板塊區域潛在供應項目公寓建筑面積預測（萬㎡）金廊板塊（含北站、市府、五里河）華豐文化廣場5嘉里建設項目3沈陽茂業城5華潤萬象城3世茂五里河廣場5恒隆廣場3華府天地5長白板塊麗灣國際4格林生活坊5遠洋天地3渾南板塊泛華項目2首創項目2浦江苑2沿海賽洛城4香港瑞寶地產2同方例外2保利達商業廣場15總計70已知公寓潛在供應量統計沈陽公寓市場供應量預測：

公寓市場發展潛力巨大，未來供應量較大；主要供應區域集中在渾南、長白和金廊沿線，產品的檔次均較高。經歷了06-08年的發展，09年未來公寓供應量有逐年增加趨勢；主要供應來自城市中心區眾多綜合體項目，保守估計約20多個項目的高端公寓產品將在未來1—3年上市。預計總的供應量在200萬㎡以上，并且在產品品質和檔次上將有更大提升，競爭激烈。-33-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場分析沈陽公寓市場各板塊代表項目提列板塊項目名稱總量及推售量戶型面積（㎡）均價（元/㎡）總價（萬元/套）銷售情況主要客群來源金廊板塊領先國際城F座共計400套，推售400套40-901000040-10078%沈河本區域和和平區的客源較多華府天地共計1020套，推售1020套38—901020035-8090%企業事業單位投資者，生意人中街板塊豐瑞威士頓廣場共計700套，推售288套45-966500-700030-703%大東區的投資客中街上乘共計200套，推售200套33-80700020-56未開盤中街附近的居民太原街板塊萬達新天地共計2181套，推售200套35-82670020-5570%客戶無明顯地緣性太原時代共計1132套，推售546套35-956000-610021-6050%個體業主以及曾居住在周邊的客戶、企業白領、銀領，小企業主鐵西板塊天緣旺角名座350套30--88460014—4098%鐵西地緣性客戶為主和諧大廈500套27--48460012—2395%鐵西地緣性客戶為主渾南板塊同方例外648套33-77430014-34未開盤國際動漫城白領和周邊外資大型企業員工-34-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場分析渾南早期公寓產品回顧備注：房展會期間開始積累認購客戶，05年5月20日開始交誠意金認購。認購金20000元，前200名享有2%點的優惠，認購當天有209人繳納了誠意金。誠意金可以退。女人街在醫大二院對面設立的售樓處，接受預訂。并且其市場影響逐漸加大，受到了市里領導的扶持。富騰酒店式公寓（中國女人街）開發商：沈陽女人街房地產開發有限公司價格：3600起價4300均價4900頂價戶型區間：38～69平，原定的106平取消盤量：1300套裝修標準：580元/平物業費：1.8元/平-35-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場分析渾南潛在公寓供應分析板塊區域潛在供應項目公寓建筑面積預測（萬㎡）渾南板塊泛華項目2首創項目2浦江苑2沿海賽洛城4香港瑞寶地產2同方例外2保利達商業廣場15總計29

未來2009—2010年渾南市場將會出現個集中放量的過程,公寓供應量將接近30萬平,未來渾南公寓市場潛在競爭加劇.-36-沈陽國貿中心全案營銷報告渾南潛在公寓產品例舉分析公寓市場分析瑞寶國際

瑞寶項目整體建筑面積約達23萬平方米，位于渾南新區中央商務區核心，金廊與銀帶交匯處。東臨沈陽奧體中心，西鄰長白島沈水灣花園，地處渾河南岸金廊商業區中心，北依五里河商圈，地理位置優越，交通路網發達

。該項目是集酒店式精品豪宅、繁華商業、甲A級辦公樓、時尚購物、五星級精品酒店為一體的建筑綜合體。整個項目分為兩期開發建設，項目一期即將推出：“瑞寶國際花苑”，即三棟高層酒店式精品豪宅，戶型面積從80-140平方米不等。-37-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場分析沈陽典型公寓個案賞析位置：和平區青年大街－夏宮南側所屬商圈：五里河項目發展組合：高檔商業+高檔公寓總建筑面積：75,000平方米建筑類型：兩棟高層塔樓容積率： 5.0總樓層： 26層總套數： 298套使用率： 75%入住時間：2005年項目定位：高檔公寓（提供酒店式服務）開發商：沈陽華新國際實業有限公司物業管理公司：曾經聘請過高力國際作為物業顧問，目前項目自管項目簡介：五里河大廈屬于華新國際集團在90年代開發的河畔花園的后續開發。該項目體量較小，以高檔公寓和商業為主。河畔花園地塊主要包括河畔花園、華新國際大廈以及五里河大廈，各部分的關聯性，增強了該項目的綜合競爭力。項目初期定位為服務式公寓，是早期將服務式公寓概念引入沈陽的項目。但隨著房屋的銷售，大部分為小業主的出租行為，管理出現混亂，酒店式管理逐步瓦解，變成了目前的提供類似酒店的服務，但收費的高檔公寓項目。五里河大廈-38-沈陽國貿中心全案營銷報告戶型面積： 一居室：77平米二居室：135平米三居室：191平米（所占比例最多）四居室：240平米 躍層面積：600平米（三層空中別墅） 精裝/毛坯：精裝（送電器）開盤時間：2003年開盤均價：9,300元/平米目前均價：9,800元/平米銷售率：95%物業費：3元/月/平米車位：176（公寓部分）項目配套設施：5層設有屋頂花園、會所、西武百貨，衛星電視客戶比例：本地（70%），外地（20%），外籍（10%） ，投資客占40％公寓市場分析五里河大廈沈陽典型公寓個案賞析-39-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場分析

優勢： 地理位置好，位于高收入階層聚集區 交通便利，出行方便 項目整體形象良好，不同類型人流分離 項目私密性好，居住功能定位準確，避免了辦公對住戶的干擾

劣勢： 大戶型過多，公寓有部分大戶型滯銷 塔樓外天井采光差，整體朝向較差對本項目的借鑒五里河大廈五里河大廈在初期推廣服務式公寓概念非常成功，可見服務式公寓還是有較好的市場反應，增強了本項目做成服務式公寓的信心。五里河大廈是華新國際開發的河畔花園的其中一部分，整個項目包括了住宅、寫字樓、公寓和商業共四個部分，公寓的購買者大部分為河畔花園二次置業的業主，可見這四個部分是相互補充和支持的。各物業的檔次定位應當一致。各物業的人流動線應當做到互不干擾，盡量設立各自單獨的出入口。只有定位準確的公寓項目，才能被市場所認可和接受。沈陽典型公寓個案賞析-40-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場分析領先國際開發商:沈陽新拓置業發展有限公司建筑商:東北設計院景觀設計：加拿大B+H物業地址:沈河區青年大街與大西路交匯處物業類別:商業、住宅、辦公物業管理費:1.50元/平方米?月建筑類別:高層土地使用年限：50年占面：32000平建面：300000平開盤時間:2008-05入住時間:2008-12容積率:6.6綠化率:25%車位：地下1200個，地上有部分臨時停車位沈陽典型公寓個案賞析-41-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場分析領先國際公寓、住宅、辦公部分產品線產品樓層棟數幾梯幾戶層高面積區間戶型結構住宅31F3棟2單元2梯2戶/2梯3戶3㎡106-180㎡一室一廳一衛——四室二廳二衛全躍頂層8套————320㎡六室戶型公寓29F1棟1單元4梯20戶3.5㎡49-94㎡一室一廳一衛寫字間26F1棟4梯8戶3.5㎡100㎡自由分割建筑風格：歐式項目類型：集住宅、寫字間、公寓、寫字樓為一體的大型城市綜合體園區規劃：共6棟樓體，其中包含寫字間、公寓和整體出售寫字樓各一棟總戶數：住宅300套、公寓400套、寫字間300套車位：1200個，26萬/個去化情況：整體去化78%沈陽典型公寓個案賞析-42-沈陽國貿中心全案營銷報告產品說明：此產品設計以明室明廳暗衛的戶型為主，采光和通風效果良好。戶型緊湊功能設計齊全，客廳相對較小。產品設計中，多數產品采用兩個相鄰衛生間的設計，設計不夠人性化，客廳和餐廳空間較小。熱銷戶型：110-130㎡四室二廳二衛滯銷戶型：180㎡四室二廳一衛公寓市場分析領先國際沈陽典型公寓個案賞析-43-沈陽國貿中心全案營銷報告目前在售產品為高層住宅、公寓、寫字間。一次性9.8折，貸款9.9折，首付50%。類別起價均價最高價樓層差價住宅72008500900060公寓900098001100060寫字間900098001050060價格線公寓市場分析領先國際客戶線接待的客戶以沈河本區域和和平區的客源較多，其他市內五區均有客源。因項目為復合體建筑，公寓、住宅、寫字間均有。客戶中自住和投資均有，一部分為因工作需要在此購房，另一部分因區域位置方便在此購房。客戶年齡：35-50歲。客戶普遍認為價格較高。沈陽典型公寓個案賞析-44-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場分析項目以中高端產品定位，突出優越區域位置。雙地鐵上的建筑。推廣主題：市政中心，特別行駐區。開盤4大優惠：1.優惠，定金2萬抵4萬；2.贈送3年物業管理費；3.贈送3000元家樂福購物卡；4.老帶新，獎勵老客戶1年物業費。推廣手段集中在報紙、電視及網絡媒體中。領先國際推廣線配套線交通：地上交通主干線（296路、237路、214路、244路、289路、253路、168路……）地下交通干線：地鐵1、2號線換乘站。商圈、銀行：家樂福（領先國際店）、百聯購物中心、卓展、中街商圈、太原街商圈，建設銀行、盛京銀行、浦發銀行、中信銀行、中國郵政、工商銀行、中國銀行。醫療、教育：婦嬰醫院、專業綜合性醫療機構、實驗小學、二經二小、第七中學、實驗中學。餐飲娛樂：高登、凱賓斯基、青年公園、市府廣場、遼寧歌劇院、北圖、彩電塔。沈陽典型公寓個案賞析-45-沈陽國貿中心全案營銷報告商業部分——百聯購物中心公寓市場分析領先國際概述：總建筑面積為104,547.34平方米的集中式商業，包括地上五層和地下兩層。地上一至五層規劃百貨主力店：KFC、麥當勞、必勝客、中體倍力，新東北影城、佐登妮絲、JACKJONES、ONLY、Esprit、周大福、百麗、星期六等眾多知名品牌商家進駐。地下一層：法國家樂福超市沈陽典型公寓個案賞析-46-沈陽國貿中心全案營銷報告百聯購物中心樓層分布領先國際1F:皮具皮鞋、餐飲、銀行、婚紗攝影2F：羊毛衣、內衣、女裝、餐飲3F:職業女裝、運動休閑裝、餐飲4F:男裝、男鞋、皮具、影院5F:童裝、小家電、床上用品公寓市場分析沈陽典型公寓個案賞析-47-沈陽國貿中心全案營銷報告百聯購物中心小結公寓市場分析領先國際沈陽百聯購物中心是一家集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的都市型購物中心。百聯購物中心是狹長平面布局的購物中心，不太適宜大型百貨主力店的經營。沈陽典型公寓個案賞析-48-沈陽國貿中心全案營銷報告公寓市場分析地點：項目位于市委對面，占據市區經濟、政治的核心位置，區域價值較高。配套：商業、醫療、交通等配套齊全。產品：集住宅、寫字間、公寓、寫字樓為一體的城市綜合體。產品類型較多，可滿足不同客戶需要。推廣：因產品的復合型類別，推廣方向集中于項目品牌而非個別產品。在項目前期推廣口碑不佳的情況下，近期加大媒介推廣力度，以贏得一定的口碑效應。項目劣勢：項目的位置優勢較為明顯，但多元化的產品對客戶的針對性較弱，項目定位飄忽不定，而商業的特性影響住宅產品居住效果，價格較高不易被客戶接受。小結領先國際沈陽典型公寓個案賞析-49-沈陽國貿中心全案營銷報告市場分析公寓市場分析商業市場分析寫字樓市場分析本案市場機會點研究-50-沈陽國貿中心全案營銷報告05010015020025030005,00010,00015,00020,00025,00030,000北京大連青島天津西安沈陽上海杭州南京寧波廣州深圳廈門成都武漢0.4%2.8%1.3%2.1%0.5%5.4%0.8%3.3%2.4%-0.2%-2.1%1.2%0.6%2.9%1.4%0.7%4.4%5.1%2.8%0.5%1.1%0.5%-7.4%0.7%0.7%-1.2%0.0%-1.6%4.8%-1.7%華北華東華南華西華中優質寫字間租金/售價寫字樓市場分析沈陽寫字樓市場分析沈陽寫字樓市場市場本季度整體平均租金進一步上漲，達到每月每平６３元，環比上升5.4%.但從整體各城市比較來看，沈陽較北京、上海、深圳等一線城市還有一定差距。08年第三季全國寫字樓市場比較-51-沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析沈陽寫字樓市場分析沈陽寫字樓分布比較分散，沒有完全形成寫字樓密集區域；根據寫字樓所處區位及客戶的類似性，可以將沈陽寫字樓分成三個相對集中的區域。沈陽寫字樓主要分布在北站商務區、太原街和五里河區域。具體分布如右圖：北站商圈：含北站以南至市府廣場周邊區域；為政府規劃的金融商貿開發區。太原街商圈：含中華路兩側的南京街和和平大街區域；聚集有較多國際知名制造類公司以及商貿物流公司。五里河商圈：含彩電塔以南至渾河區域，包含三好街；是沈陽重要的IT和高科技企業聚集區。其他區域：除上述區域寫字樓相對集中以外，鐵西、皇姑和中街等區域也分布有少量寫字樓和商務公寓。但由于這些區域供應量小，分布極分散，檔次普遍不高，在此不做詳細分析。渾南區域雖然是沈陽未來發展的重點，但由于目前處于發展初期，缺乏商務氛圍，配套不成熟，短期難以發展成成熟的商圈。青年大街雖然為規劃金廊，但其尚未形成連貫的商務帶，目前項目開發基本在北站、太原街和五里河三大商圈內。太原街五里河北站沈陽寫字樓市場商圈分布-52-沈陽國貿中心全案營銷報告沈陽寫字樓市場分析寫字樓市場分析在以上3個主要商務區中現有各類商務辦公物業約174.4萬平米。從供應量分布上看，北站區域寫字樓供應量最大，其次是太原街。相對而言，五里河區域供應量稍微小一些。各商圈寫字樓供應量相差不大，無占絕對優勢的商圈。從區域集中度看，北站商務區寫字樓相對集中，主要集中在惠工廣場及市府廣場周邊；相對而言，太原街商圈分布分散，集中在和平大街、南京街和中華路兩側區域。從供應時間看，2000以前由于沈陽作為重工業城市，處于企業改制階段，經濟發展速度較慢，對寫字樓需求小，到2000年底寫字樓存量僅為43.7萬平米。作為開發周期較長的寫字樓，2000年之前的經濟形勢影響了2001-2002年的寫字樓供應，這兩年寫字樓新增供應較小。2002年由于整體經濟的好轉，更多的企業進入沈陽投資，并且沈陽自身的民營經濟得到快速發展，2003年后寫字樓供應量開始快速增長，尤其是乙級寫字樓和商務公寓。-53-沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析沈陽寫字樓市場分析從沈陽甲級寫字樓供應與空置率走勢中可以看出，目前沈陽高端甲級寫字樓仍是供不應求，需求量比較旺盛，空置率在不斷下降.-54-沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析沈陽寫字樓市場分析由于市場供應相對不足，沈陽甲級寫字樓整體租賃市場以出租小面積為主，主要需求區域特點仍比較明顯，北站區域以吸引金融保險類的客戶為主，例如財富中心吸納韓國產業銀行，五里河－三好街區域仍然以吸納電子類、房產類相關行業為主，例如北方傳媒吸納房產咨詢行業的CBRE.-55-沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析沈陽寫字樓市場分析從硬件水平和客戶品質綜合來看，目前沈陽最好的寫字樓是城市廣場、華新國際和總統大廈，這些優質寫字樓商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相對而言，北站區域目前較好的方圓大廈吸引的主要是國內企業客戶，外資比例小。目前這些最優質的寫字樓依然存在以下問題：城市廣場：電梯位置不明顯，大堂不氣派，候梯時間長，內部和外部裝修檔次不高；華新國際大廈：遠離市中心區域，停車位配備不足，內部設施陳舊老化，部分單元出售；總統大廈：外立面造型優美、華麗；但電梯數量和停車位少，監控探頭數量不足；方圓大廈：過于追求獨特的造型，不符合甲級寫字樓所要求的莊重感，而且也造成使用率低；由于目前寫字樓普遍品質不高，有少數實力雄厚的企業選擇在酒店內辦公，如喜來登酒店、商貿酒店、遼寧賓館等星級酒店，租戶既可享有酒店高檔次的形象，又能享有優良的服務。-56-沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析沈陽寫字樓市場分析北站商圈位于沈陽的北部，包含惠工廣場周邊和市府廣場周邊。區域為市政府機構集中區域，以市政府和大型國有企業為基礎，區域逐漸形成商務辦公集中區。目前區域內共有辦公物業60.8萬平米，總供應量雖然不小，但目前缺乏頂級的寫字樓，而且入住企業主要為國內企業。區域客群主要以金融、制造業、服務業為主。目前區域缺乏高檔酒店等商務配套，現有的凱萊酒店和格林酒店物業老化，難以滿足高端商務客戶的需求；同時區域形成的商業主要以滿足北站旅客需求，不符合辦公人群的需求。整體而言，目前區域的商務配套缺乏。區域內辦公物業相對集中，路網較完善發達，辦公環境相對較好。區域作為政府規劃的金融商貿開發區，由于政府的大力推動，區域的影響力在逐漸上升。北站商圈寫字樓項目名稱位置級別入住時間建筑面積入住率遠東大廈南京北街21號乙級19931350094％新華國際大廈市府廣場北側乙級19942600085％高登國際大廈青年大街乙級19972800070％許兄弟大廈北京街21號乙級19991016895％新港澳大廈北站路51號乙級20012700078％金廈廣場大西路187號甲級20027400083％方圓大廈悅賓街1號甲級20034800098％中韓大廈惠工街124號甲級20044000097％奉天銀座友好街19號商務公寓20052577690％光達大廈北站路與友好大街交匯商務公寓200512000068％嘉興國際商務公寓北站路146號商務公寓20051300080％嘉興國際寫字樓北站路146號乙級200520000財富中心E座北站路55-59號甲級20064500082％財富中心CD座北站路55-59號乙級20069000075％匯寶大廈B座中山路395號乙級20074064370％北站商圈寫字樓供應-57-沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析沈陽寫字樓市場分析五里河商圈位于城市的南部，寫字樓主要分布在彩電塔以南的青年大街沿線和三好街內。三好街作為東北區域最大的IT數碼產品集散地，數碼商場較多。眾多的數碼代理商帶動了區域的辦公需求。同時，由于距離東北大學近，以及IT公司多，區域也成為IT相關科技公司辦公的首選之地。IT及相關科技企業成為區域的主要辦公需求，但大部分企業為中小型公司，需求面積小，可承受的租金水平低，選擇在三好街的乙級寫字樓和商務公寓內；少部分大品牌制造商對寫字樓品質要求較高，選擇在華新大廈辦公。由于區域處于城市的南部邊緣，出行成本高，生活配套不足，且IT產業聚集特征明顯，實力雄厚的非IT類企業不愿在此辦公。同時，近年由于三好街數碼市場的激烈競爭，數碼產品代理商戶的利潤空間下降，對高品質寫字樓的需求不高。近年由于遼寧電視臺的擴租，以及未來遼寧日報的遷入和會展中心的投入使用，區域的文化、影視、會展類的行業特征將會有所突出。五里河商圈寫字樓五里河商圈寫字樓供應項目名稱位置級別入住時間建筑面積入住率物產科貿大廈三好街54號乙級19994200090％華新國際大廈青年大街219號甲級20003300095％信息產業大廈三好街乙級20003960085％百腦匯科技大廈三好街乙級20035200095％奉天硅谷大廈三好街商務公寓20031600085％金科大廈文化路19號乙級20033130085％地王國際大廈文藝路春河巷16號乙級20041900085％中潤·國際三好街18號乙級20043000074％五里河城五里河體育場北側乙級20055000070％艾特國際公寓三好街30號商務公寓200511000070％昌鑫置地廣場青年大街西320號乙級20064600060％北方國際傳媒大廈青年大街165號甲級20074000094％-58-沈陽國貿中心全案營銷報告沈陽寫字樓市場分析寫字樓市場分析沈陽最優質的寫字樓租金報價在1300-1600元/平米/年（使用面積），實際成交租金約為1000-1300元/平米/年（使用面積），如華新國際、總統大廈、城市廣場等。一般寫字樓的租金在800-1000元/平米/年（使用面積），實際成交租金約為600-800元/平米/年（使用面積）。如新港澳國際大廈、高登國際大廈。商務公寓和老舊的寫字樓租金為500-750元/平米/年（使用面積），實際成交租金約為400-600元/平米/年（使用面積）。沈陽一般寫字樓的售價在8000-9000元/平米（建筑面積）。商務公寓的售價主要在6500-7500元/平米左右。部分帶精裝修的酒店式公寓售價可達8000-9000元/平米。由于一般居住租賃客戶難以承受較高的租金，這部分精裝修公寓最終只能轉向辦公客戶；但由于其自身作為辦公用途的諸多不適性，租金報價僅在700-800元/平米/年，這部分公寓的性價比相對較低。在此類公寓供應高潮后，預計此類公寓的市場接受度會較差。沈陽寫字樓租金和售價分析-59-沈陽國貿中心全案營銷報告項目名稱商圈位置入住時間寫字樓面積備注華府天地一期北站惠工廣場西200818900總建面40萬平米沈陽財富中心A座北站北站路55，57，60號200970000總建面25萬平米新華國際金融中心北站市府廣場北側201270000總建面35萬平米東北世貿廣場北站財富中心南2011N.A總建面34萬平米東森總部商務廣場北站市府大路256號2008N.A總建面26萬平米華府天地二期北站惠工廣場西2012N.A總建面150萬平米環球國際大廈北站北站敬賓街西201268000總建面16萬平米沈陽國際金融中心北站金融商貿開發區的C13號地塊2011N.A總建面25萬平米恒隆市府廣場北站市府廣場南側N.AN.A總建面80萬平米皇朝萬鑫五里河青年大街390號200750000－東北傳媒文化廣場五里河原五里河體育場北201080000總建面25萬平米新世界會展中心五里河南二環路與青年大街交匯西南2010后100000總建面70萬平米五里河.世貿廣場五里河原五里河體育場N.AN.A總建筑面積160萬平米，公建60％華潤萬象城五里河文藝路與青年大街交匯西南N.AN.A總建筑面積45萬平米，公建70％沈陽寫字樓市場分析寫字樓市場分析從未來供應看，未來供應主要集中在北站商務區，其次是五里河商圈。從新增項目品質看，有較多項目處于青年大街沿線，交通和可視性好，較多項目規劃高度在300米以上，力爭建成地標性建筑，預計其寫字樓品質較高，將超越現有寫字樓品質；但同時多個高品質項目規劃建設，也將加劇高端寫字樓市場的激烈競爭。眾多高品質寫字樓的建設，一方面將提升沈陽寫字樓的整體品質，另一方面也將提高投資機構對沈陽市場的關注；從供應時間看，未來寫字樓供應主要集中在2010年后；較多項目為大型綜合項目，體量大，開發時間將有可能延續較長；在時間上會對未來高端寫字樓的競爭有所緩和。相對而言，2008-2009年期間，竣工入住的寫字樓項目不多，而且有部分寫字樓在目前已開始銷售部分，預計在這個時期內競爭相對緩和。未來發展展望主要商圈未來寫字樓供應-60-沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析渾南寫字樓市場分析目前從渾南市場整體發展來看，并無高端甲級寫字樓出現，隨著區域配套發展的逐漸形成，尤其是以07年許多知名發展商以建筑綜合體的業態組合進軍沈陽渾南市場，預計多數項目的寫字樓將會在2009—2010年入市。板塊區域潛在供應項目寫字樓建筑面積預測（萬㎡）渾南板塊泛華廣場2首創國際城4浦江苑4沿海賽洛城4香港瑞寶地產2保利達商業廣場2總計18渾南寫字樓市場未來供應分析渾南未來寫字樓市場將會在未來三年內集中放量，供應總量將在20萬平左右，未來潛在競爭激烈。61沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析沈陽寫字樓市場分析寫字樓整體市場結論沈陽寫字樓市場目前還不發達，寫字樓分布較分散，三大商圈并沒有占絕對優勢的商圈；寫字樓品質普遍不高，頂級寫字樓少，絕大部分是商務公寓和老舊的寫字樓，而且產品在層高、電梯、空調、平面布局上存在有較大的缺陷，產品存在有較大提升空間；沈陽有較多商務公寓原先設計以居住為主，價錢高，作為辦公使用存在較多缺陷；專門針對中小企業，提供優惠購房貸款，性價比較高的較少，預計未來以辦公為主、但能提供優惠貸款政策的商務公寓將受到較大的歡迎；從入住率看，頂級寫字樓入住率比較高，頂級寫字樓具有一定的市場空間；太原街由于處于核心位置和傳統的影響力，入住率要高于北站和五里河商圈；未來寫字樓供應量較大，尤其是優質寫字樓，但主要集中在北站和五里河商圈，競爭激烈；未來供應時間將主要集中在2010年以后，之前市場競爭相對緩和；同時，在未來隨著沈陽以及東北經濟進一步快速發展，作為東北窗口的沈陽寫字樓需求將得到更快增長。-62-沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析沈陽寫字樓典型個案分析財富·一個可持續的未來財富中心-63-沈陽國貿中心全案營銷報告開發商：沈陽英特納房產開發有限公司項目地址：沈河區北站路物業類別：寫字樓、商業占地面積：19.6萬平方米建筑面積:25.5萬平方米建筑類別：高層建筑類別:塔樓樓層狀況：26層樓棟號：A、B、C、D、E棟（其中C、D、E己售完，B棟在售，A棟未開）均價：10200元/平方米（B棟）30000元/平方米（商業）套數：602套（A棟除外）己銷售套數：約530套入住時間：C、D、E己入住B棟08.12.31寫字樓市場分析沈陽寫字樓典型個案分析財富中心-64-沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析沈陽寫字樓典型個案分析樓號層數面積區間單元戶數己售套數B棟2575---300㎡1個單元5梯7戶14070C棟25150---321㎡4個單元8梯8戶168己售完D棟25110---470㎡1個單元4梯4戶84己售完E棟2590---356㎡1個單元7梯10戶210己售完商業1-4層400---4000㎡--------B棟商業整體售出(招行)C棟己租D棟己租售(僅剩余1套420㎡)產品戶型面積配比該項目從05年開始發售.現有房屋銷售近90%.其中A棟未上市.商業部分均以出租出售的形式發放.僅剩一套商業網點.財富中心-65-沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析沈陽寫字樓典型個案分析營銷推廣線寫字間:B、C、D、E棟5-25層為寫字間。目前B棟08年1月開始接受認購。己售50%左右。其它三棟己入住。一次性付款99折，貸款無折扣；B棟高層去化較好，低層僅售2-3套。商業:1-4層為商業。采取租售方式。平均售價：3000元/平方米租金：D座：3000元/月，其余2500元/月；租期：1-3年,無固定業態；目前己進的商業有：招商銀行、千伊拉面等。推廣:該項目以路旗方式為主要推廣手段,無其它推廣.因此推廣手段較單一。財富中心該項目屬沈陽早期開發的寫字間項目,銷售狀況一直較好.商業入住率較高.-66-沈陽國貿中心全案營銷報告客戶線:來訪客戶年齡均在40-50歲有較強的經濟實力私企老板為主,他們大多有自己的公司或者準備開公司;這類客群的公司有企業總部,世界500強企業以及金融機構等;寫字樓市場分析沈陽寫字樓典型個案分析財富中心位置:地處沈陽CBD核心與南北金廓節點;周邊配套:星級酒店、國際大廈、金融機構,甲級寫字樓、外商公寓、商務辦公中心、華府天地、沈陽北站、家樂福、長客總站等。周邊配套齊全，屬成熟地段。銷售：在售項目己銷售90%；客群：較高檔企業群體；商業：分為租售兩種形式。無固定業態分布；小結:-67-沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析沈陽寫字樓典型個案分析商會總部大廈開發商:沈陽中基房地產開發有限公司物業地址:沈河區青年大街51號占地面積5301㎡建筑面積70000㎡建筑容積率：13.2物業類別：寫字樓樓層狀況:26層物業服務：沈陽銀基物業物業管理費:10元/平方米·月（含電梯費）綠化率:23%裝修狀況：簡裝開盤時間：2008-4-1入住時間：2008-12-31供暖方式：中央空調停車位：400個地下車位-68-沈陽國貿中心全案營銷報告地下1-2層為大型智能現代化停車場1F、2F、4F、5F為華夏銀行的營業部和辦公室3F為大型品牌餐飲中心，現正在招商6F規劃可容納600人的大型會議室，多媒體會議室，商務中心7F-26F為寫字間27F是空中茶樓、酒吧產品線總套數：520套面積區間為46-204平米，標準層面積1200㎡標準層高2.7米建筑地面層高為27層，地下2層商會總部大廈寫字樓市場分析沈陽寫字樓典型個案分析-69-沈陽國貿中心全案營銷報告A座面積戶室比總套數剩余套數116.2419.82%401085.8329.28%8020105.8718.05%401077.086.57%20548.494.14%20547.524.05%20552.9618.07%8020商會總部大廈寫字樓市場分析沈陽寫字樓典型個案分析A座的現剩余套數約為75套，A座的主力戶型是85-116平米。產品配比與去化-70-沈陽國貿中心全案營銷報告B座面積戶室比總套數剩余套數去化率204.8534.68%40880%194.6732.95%40880%51.9317.58%800100%80.586.82%20480%47.554.02%20480%46.593.94%20480%B座未去化部分集中在7-10F，且多為北向臨青年大街的戶型。商會總部大廈寫字樓市場分析沈陽寫字樓典型個案分析產品配比與去化-71-沈陽國貿中心全案營銷報告起價:9280元/平方米均價:11000元/平方米最高價:14800元/平方米B座南向戶型均價10180元/平米價格優惠:一次性付款98折、貸款99折商會總部大廈寫字樓市場分析沈陽寫字樓典型個案分析價格情況-72-沈陽國貿中心全案營銷報告商會總部大廈寫字樓市場分析沈陽寫字樓典型個案分析整體規劃：集辦公、會務、餐飲、娛樂、休閑等多種業態為一體的一座超現代的高挑空智能化商務大廈大廈自身功能設置：高標準的寫字間、多功能會議廳、商務服務中心、高級餐廳、空中茶樓等配置設施地理位置優越：位于金廊中心，兩線地鐵交匯處，南依家樂福購物中心，北鄰恒隆廣場、市政府廣場、北站CBD商圈，西臨沈陽市委電梯、門、大堂：每棟6部電梯，雙旋轉門，600平米豪華大堂工程進度：建筑外立面裝修交通:244.214周邊配套:中信銀行，建設銀行，交通銀行智能化設施：辦公智能化、樓宇自動化、通訊傳輸智能化、消防智能化、安保智能化入駐單位規劃：國內外各類行業協會、知名企業等小結-73-沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析沈陽寫字樓典型個案分析同方世紀大廈（同方?例外）開發商：沈陽同方置業有限公司地理位置：沈陽市渾南新區世紀路5號建筑形式：高層建筑類型：住宅、精裝修公寓、寫字間、商場所屬板塊：21世紀廣場板塊容積率：6.12綠化率：30%占地面積:18332.9平方米總建筑面積:112254平方米車位總數:300個開盤時間：2009年-74-沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析沈陽寫字樓典型個案分析寫字樓Soho商住公寓住宅產品線寫字間的戶型面積區間為99-250平米；Sohu精裝修商住公寓面積區間為33-77平米；一到三層商業部分建筑面積近2000平米；餐飲、娛樂、購物于一體的商業廣場。以開發商持有產權的形式對外出租；住宅部分主力戶型為40-60平米。客戶線項目周圍大型企業的職工即將在國際動漫城工作的白領人群同方世紀大廈（同方?例外）-75-沈陽國貿中心全案營銷報告寫字樓市場分析沈陽寫字樓典型個案分析營銷線目前項目團購活動已啟動，公寓、寫字間凡個人或團體一次性付款購買5套以上者，可以享受優惠價格；住宅部分均價3650元/平米；公寓部分原價為5500元/平米，折后均價為4300元/平米；現在SOHO商住公寓5F到15F舉行團購無差價的內部認購活動。小結配套：麥當勞、沃爾瑪、東北育才學校、4萬平水景公園，150路、214路、152路、334路等公交車；產品設計：樓體設計合理，南北通透采光優越，戶型設計現代，每戶均采用大跨度景觀窗；客群變化：明年即將啟動的國際動漫城項目將為同方例外帶來大量客源，動漫城的白領人群將成為該項目的主要客群；建筑外立面：現代化建筑風格。外立面為高級防水涂料點綴海藍色寬景大窗，正面觀之呈數字“101”；從空中鳥瞰呈大寫英文字母“E”，體現的崇尚E時代的時尚氣息。同方世紀大廈（同方?例外）-76-沈陽國貿中心全案營銷報告市場分析公寓市場分析商業市場分析寫字樓市場分析本案市場機會點研究-77-沈陽國貿中心全案營銷報告根據現有和未來百貨、購物中心較聚集的區域，沈陽目前有以下6大商圈：太原街商圈中街商圈北站商圈五里河商圈北行商圈鐵西商圈渾南雖然是未來發展的一個重要區域，但目前由于人氣不旺，發展的主要是底商配套、專業市場等類型，目前并無成熟的高端商業商業市場分析成熟商圈分布圖五里河北站太原街中街鐵西北行市級商圈區域商圈社區型商圈沈陽商業市場分析-78-沈陽國貿中心全案營銷報告商業市場分析沈陽商業市場分析商圈名稱商圈地位位置現有百貨購物中心（平米）主要特征太原街市級商圈和平區391,400以中華路和太原街為主；成熟商圈，聚集有7個百貨和購物中心，以中興和新世界為代表，商業氛圍濃厚；歷史悠久，也是沈陽最早形成的高檔購物區域，類似于北京的王府井；不僅是沈陽人購物目的地，還是周邊城市高檔購物的目的地，輻射沈陽和周邊城市。中街市級商圈沈河區大東區439,000以中街步行街和小東路為主；成熟商圈，聚集有5個百貨和購物中心，以興隆大家庭和新瑪特為代表；歷史悠久，但檔次為中檔和中高檔，缺乏高檔項目；有較多服裝小商品市場，消費群體主要以沈陽中等收入人群為主，品牌貨單價不高，無國際一二線品牌，類似于北京的西單。北站區域型商圈沈河區和平區91,000依托于北站的商務辦公區得到發展；并不是成熟商圈，還處在發展起步階段，目前只有一個卓展購物中心；未來隨著北站金融商貿開發區的發展，具有一定的發展潛力；除吸納北站商務區的商務人群，還將吸引部分其他區域的人群，主要是北部區域。五里河區域型商圈和平區沈河區15,000依托于五里河區域的高檔居住氛圍和近年新發展起來的渾南中高檔居住區；處于發展的起步階段，目前只有一個西武百貨；未來發展主要依托于五里河高檔居住、商務辦公以及渾南居住氛圍的發展；主要吸納南部的購物需求；北行社區型商圈皇姑區30,000主要為周邊社區提供便利的服裝服飾購物場所，輻射范圍局限于皇姑區內；商業氛圍一般，目前只有千盛百貨，為中等檔次；由于區域商務和居住氛圍發展慢，又缺乏輻射影響力，商業發展慢；鐵西社區型商圈鐵西區45,000主要為周邊區域提供便利的購物場所，主要輻射鐵西區和于洪區部分；商業氛圍一般，目前有鐵西百貨和鐵西友誼購物中心，檔次為中檔；由于鐵西原有工業項目遷出，騰地發展住宅項目，未來人口增長快，有較好發展前景，但依然主要服務周邊區域。沈陽各核心商圈的主要特征-79-沈陽國貿中心全案營銷報告商業市場分析渾南商業市場分析

目前渾南市場主要還處于商業市場起步階段，周邊配套相對不是很成熟，與本案相類似的高端商業會所的業態形勢目前還沒有出現，預計2009--2010年后各綜合體項目的配套商業會陸續上市亮相。板塊區域潛在供應項目商業建筑面積預測（萬㎡）渾南板塊泛華廣場6首創國際城2億豐廣場6浦江苑4沿海賽洛城4香港瑞寶地產3保利達商業廣場2總計27未來兩年渾南市場的商業供應量將達到２７萬平左右。市場形勢競爭激烈。-80-沈陽國貿中心全案營銷報告商業市場分析渾南商業市場個案分析嵌入“奧體商圈”的璀璨明珠

億豐廣場-81-沈陽國貿中心全案營銷報告商業市場分析商業---億豐時代廣場開發商：沈陽億豐置業發展有限公司項目地址：渾南新區金卡路8號（奧體中心正對面）占地面積：4.5萬方建筑面積:約8萬方物業類別：商業、商鋪、公寓建筑類別：小高樓層狀況：地下兩層、地上九層(1-6層商場,7-9層公寓)起價：7200元/平方米均價：20000元/平方米最高價：41000元/平方米套數：400余套（商業）己銷售套數：190套左右（其中公寓2套）入住時間：一期09.12.31二期未定渾南商業市場個案分析-82-沈陽國貿中心全案營銷報告產品線商業:一至六層為商業部分;其中一層為商業網點.面積20---120平之間二至六層為商鋪.面積30---80平之間;所有的商業均為4.2米寬開間.進深為3.7米左右.可以說是大開間短進深設計方式.允分考慮到商業的設計需求.公寓:六至九層為公寓部分.面積約60---80平之間.可注冊公司.主要集中在北側.商業市場分析渾南商業市場個案分析商業---億豐時代廣場業態分布A區:1-3層為大型超市“樂購”4層:北方圖書層;5-6層:華晨影院B區:1層:必勝客、麥當勞入住;2層:男士專區;3層:兒童專區;4層:鵬達運動城;5-6層:美容會所、亞惠美食廣場C區:1-4層:大型商場入住.(其中會在大洋百貨\王府井\百盛選擇一家入住)5-6層:天下村灑店-83-沈陽國貿中心全案營銷報告營銷線該項目共計400余套.目前銷售190套左右.分別在七月,十月相繼進行過大型開盤活動;該項目共分兩期開發.一期為大眾型消費.二期為高檔性消費.該項目70%的產權為開發商自行經營(自行招商),其余30%對外發售.商鋪為5年期投資回報率.網點為2年投資回報率;目前該項目一次性付款95折,貸款按照首付不同比例享有不同折扣;公寓部分目前銷售2套,其余暫不對外發售;商業市場分析渾南商業市場個案分析商業---億豐時代廣場配套線交通:150、152、333、334、214、238、286等十余條公交車，地鐵二號線、五愛隧道醫院：陸軍總院分院教育：沈陽理工大學、沈陽化工大學、沈陽音樂學院、沈陽建筑大學等其它：奧體中心、國際會展中心、中國印綠化廣場、星光大道等小結：位置：處于渾南新區核心板塊．奧體中心正對面．屬該區域的中央商務區；產品：面積從２０－１２０平米不等．商業分布合理；營銷：目前銷售５０％，投資回報率較高；業態：實行統一定位管理招商．引進大型的shoppingmall理念；配套：交通便捷，離地鐵二號線出口較近．距離大學城較近．-84-沈陽國貿中心全案營銷報告商業市場分析渾南商業市場個案分析總建筑面積：45.1萬㎡建筑類型：住宅、商場、寫字樓、公寓式酒店總占地面積：7.5532萬㎡容積率：5.97地上建筑面積：35.48萬㎡地下建筑面積：9.62萬㎡公建占地面積：4.7917萬㎡居住建筑占地面積：2.7615萬㎡停車位：地下1012輛，地上500輛建筑密度：住宅31.9%，商業49.1%綠化率：住宅25.7%，商業10%泛華廣場-85-沈陽國貿中心全案營銷報告商業市場分析渾南商業市場個案分析泛華廣場地處沈陽渾南大道與沈營路十字路口交匯處的東北角周邊環境：東臨規劃地鐵2號線奧體站出口，南接渾南大道，西側為沈營路，北面向瑞寶國際酒店寫字樓、公寓部分建筑面積為11.2萬㎡四星級酒店部分建筑面積為3.2萬㎡商場部分建筑面積為6.08萬平米泛華廣場含有兩棟連體底商寫字樓-86-沈陽國貿中心全案營銷報告商業市場分析渾南商業市場個案分析泛華廣場泛華廣場招商情況有意向的和已簽約的企業有沃爾瑪、盧米埃國際影院、味千（中國）、澳瑞特健身、麥當勞、家得寶、百安居、歐倍德等超市、影院、餐飲、健身多種業態。小結泛華廣場目前正在進行大型主力店的招商工作，預計明年5月進行較小的品牌店招商，由泛華商業管理公司管理。其主要競爭對手為億豐廣場。-87-沈陽國貿中心全案營銷報告華府天地---沈陽最高最全的城市綜合體商業市場分析沈陽商業市場個案分析-88-沈陽國貿中心全案營銷報告投資商：上置集團有限公司/沈陽華銳房地產開發有限公司開發商：沈陽華銳世紀投資發展有限公司商業管理：沈陽華銳商業管理發展有限公司項目地址：沈河區北站惠工廣場西側物業類別：寫字樓、公寓、酒店、商鋪建筑類別：高層停車位:約2000個華府天地占地面積:16.5萬平方米建筑面積:170萬平方米綠化率：40%均價:12000元/平方米(寫字間價格)套數：己銷售套數：約90%開盤日期:07.8.28入住時間:08.2商業市場分析沈陽商業市場個案分析華府天地-89-沈陽國貿中心全案營銷報告商業市場分析沈陽商業市場個案分析業態分布一期占地5萬平，建面40萬平。地上五層，地下兩層；該項目一至五層及地下兩層打造的是美式購物中心SHOPPINGMALL.07年底己正式營業購物中心集購物、餐飯、文化、休閑、娛樂、服務多功能于一體；建面：