房地產(chǎn)住區(qū)與市場(chǎng)的現(xiàn)象和規(guī)律資料-1為何如此？為什么新盤價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)高于同區(qū)二手樓的價(jià)格？為什么入伙前后的樓盤普遍存在著價(jià)格落差？為什么人們換房的頻率會(huì)高過(guò)換洗衣機(jī)的頻率？為什么人們對(duì)住區(qū)的價(jià)值總是會(huì)在事后評(píng)估？我們憑什么去事先判斷“七十年產(chǎn)權(quán)”價(jià)值？創(chuàng)新的代價(jià)與失誤的規(guī)律是什么？我們處在經(jīng)濟(jì)調(diào)控的階段中，類似的問題值得地產(chǎn)界思索為何如此？為什么新盤價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)高于同區(qū)二手樓的價(jià)格？我們處在經(jīng)2簡(jiǎn)單系統(tǒng)與復(fù)雜系統(tǒng)自然系統(tǒng)社會(huì)系統(tǒng)設(shè)計(jì)系統(tǒng)迄今為止，人類面對(duì)的系統(tǒng)復(fù)雜系統(tǒng)簡(jiǎn)單系統(tǒng)房地產(chǎn)系統(tǒng)論：利用設(shè)計(jì)系統(tǒng)來(lái)講復(fù)雜系統(tǒng)社會(huì)自然設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單系統(tǒng)與復(fù)雜系統(tǒng)自然系統(tǒng)迄今為止，人類面對(duì)的系統(tǒng)復(fù)雜系統(tǒng)簡(jiǎn)3復(fù)雜系統(tǒng)的再認(rèn)識(shí)－非有限因果關(guān)系－非強(qiáng)力所能控制－各種指標(biāo)只適用于描述非定性現(xiàn)象－市場(chǎng)本身說(shuō)明它的規(guī)律－限制高檔商品房－限制二次置業(yè)－整頓土地市場(chǎng)－限制土地儲(chǔ)備復(fù)雜系統(tǒng)的再認(rèn)識(shí)－非有限因果關(guān)系－限制高檔商品房4住區(qū)發(fā)展是復(fù)合系統(tǒng)消費(fèi)者意識(shí)消費(fèi)者神話住區(qū)與城市關(guān)系單體與住區(qū)關(guān)系人與住宅單位關(guān)系規(guī)劃與配套神話技術(shù)神話戶型神話住區(qū)發(fā)展是復(fù)合系統(tǒng)消費(fèi)者意識(shí)消費(fèi)者神話住區(qū)與城市關(guān)系單體與住5消費(fèi)者神話（1）假定：消費(fèi)者是上帝，他們了解自己的需求并且理性做法：調(diào)查問卷消費(fèi)者參與前期定位策劃細(xì)分市場(chǎng)消費(fèi)者神話（1）假定：消費(fèi)者是上帝，他們了解自己的需求并且理6消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際效果圖全景消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際效果圖全景7消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際全景消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際全景8消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際跨國(guó)經(jīng)理人調(diào)查消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際跨國(guó)經(jīng)理人調(diào)查9消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際跨國(guó)經(jīng)理人調(diào)查消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際跨國(guó)經(jīng)理人調(diào)查10消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際紐約工作室樣板房消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際紐約工作室樣板房11消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際成交客戶分析消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際成交客戶分析12消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際廣告消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際廣告13消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際消費(fèi)者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國(guó)際14消費(fèi)者神話（3）案例：深圳地鐵4號(hào)線擴(kuò)展區(qū)消費(fèi)者分類研究

價(jià)格投資功能情感享受身份關(guān)鍵購(gòu)買因素消費(fèi)者關(guān)鍵購(gòu)買因素可歸納為六類：價(jià)格功能享受身份情感投資消費(fèi)者神話（3）案例：深圳地鐵4號(hào)線擴(kuò)展區(qū)消費(fèi)者分類研究15消費(fèi)者神話（3）案例：深圳地鐵4號(hào)線擴(kuò)展區(qū)消費(fèi)者分類研究

物質(zhì)需求依據(jù)消費(fèi)者對(duì)關(guān)鍵購(gòu)買因素的偏好，消費(fèi)者可分為七個(gè)類型高高低精神需求情感型享受型身份型價(jià)格型功能型投資型平衡型價(jià)格型：滿足基本使用功能，對(duì)價(jià)格敏感，可以忍受較多的不足功能型：追求社區(qū)或城市功能的齊全、便利、繁華平衡型：追求性價(jià)比，在價(jià)格、功能、身份等多方面取得平衡，但不同的人側(cè)重點(diǎn)不同享受型：追求個(gè)人享受，滿足奢侈功能，如度假別墅身份型：功能得到滿足的前提下，重視標(biāo)簽功能，身份感情感型：長(zhǎng)期生活在某種環(huán)境中，對(duì)該環(huán)境有情結(jié)，不愿離開投資型：追求投資獲利性低消費(fèi)者神話（3）案例：深圳地鐵4號(hào)線擴(kuò)展區(qū)消費(fèi)者分類研究16消費(fèi)者神話（3）案例：深圳地鐵4號(hào)線擴(kuò)展區(qū)消費(fèi)者分類研究

享受型身份型價(jià)格型情感型功能型平衡型投資型25－30中低家庭收入大專學(xué)歷普通職員、初級(jí)專業(yè)技術(shù)人員、職工26-35中高家庭收入大專以上學(xué)歷管理人員、中高層白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主26-35中高家庭收入大專以上學(xué)歷管理人員、中高層白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主30－45高家庭收入本科以上學(xué)歷私營(yíng)企業(yè)老板、大型企業(yè)高層管理者30－45高家庭收入本科以上學(xué)歷私營(yíng)企業(yè)老板、大型企業(yè)高層管理者、金融機(jī)構(gòu)專業(yè)人士、政府官員30－50中高家庭收入學(xué)歷情況分散私營(yíng)業(yè)主、中高層白領(lǐng)、管理人員26-35中高家庭收入大專以上學(xué)歷管理人員、中高層白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主七種消費(fèi)類型的人口特征消費(fèi)者神話（3）案例：深圳地鐵4號(hào)線擴(kuò)展區(qū)消費(fèi)者分類研究17消費(fèi)者神話（3）案例：深圳地鐵4號(hào)線擴(kuò)展區(qū)消費(fèi)者分類研究

對(duì)七種類型消費(fèi)者的市場(chǎng)吸引力評(píng)估吸引力打分分?jǐn)?shù)衡量方面012規(guī)模小中大增長(zhǎng)率低中高產(chǎn)品價(jià)值低中高價(jià)格敏感用戶比例高中低競(jìng)爭(zhēng)密度高中低價(jià)格型功能型平衡型享受型身份型情感型投資型消費(fèi)者神話（3）案例：深圳地鐵4號(hào)線擴(kuò)展區(qū)消費(fèi)者分類研究18消費(fèi)者神話（3）案例：深圳地鐵4號(hào)線擴(kuò)展區(qū)消費(fèi)者分類研究

對(duì)七種類型消費(fèi)者的項(xiàng)目資源吸引力評(píng)估價(jià)格型功能型平衡型享受型身份型情感型投資型資源評(píng)估

得分

衡量標(biāo)準(zhǔn)0

1

2

自然資源

沒有或極少

有一定資源

資源豐富城市資源

沒有或極少或檔次低

有一定配套且檔次適中

配套齊全且檔次高

交通條件

不便

一般

便利

區(qū)域形象

差

中

好

產(chǎn)品

低

中

高

消費(fèi)者神話（3）案例：深圳地鐵4號(hào)線擴(kuò)展區(qū)消費(fèi)者分類研究19消費(fèi)者神話（3）案例：深圳地鐵4號(hào)線擴(kuò)展區(qū)消費(fèi)者分類研究

市場(chǎng)吸引力目標(biāo)客戶的選擇高高低資源適應(yīng)度主要目標(biāo)用戶細(xì)分市場(chǎng)平衡型次要目標(biāo)客戶細(xì)分市場(chǎng)價(jià)格型功能型投資型身份型低價(jià)格型功能型平衡型享受型身份型情感型投資型消費(fèi)者神話（3）案例：深圳地鐵4號(hào)線擴(kuò)展區(qū)消費(fèi)者分類研究20消費(fèi)者神話（4）結(jié)論消費(fèi)主義之下的消費(fèi)者是有限理性的，他們?yōu)橛M(fèi)，同時(shí)他們?cè)谶x擇中消費(fèi)消費(fèi)者神話（4）結(jié)論消費(fèi)主義之下的消費(fèi)者是有限理性的，他們?yōu)?1規(guī)劃與配套神話（1）假定：住區(qū)是可以設(shè)計(jì)的生活，配套決定檔次與舒適度做法：界限之內(nèi)的生活設(shè)計(jì)規(guī)定的生活方式大的是美的惡果：為什么深圳人看不到海？社區(qū)與街區(qū)的道路有區(qū)別嗎？為什么我們的社區(qū)不親切？規(guī)劃與配套神話（1）假定：住區(qū)是可以設(shè)計(jì)的生活，配套決定檔次22規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園深圳華僑城規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園深圳華23規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園綠色城文化城生活城健康城教育城歡樂城數(shù)碼城華僑城生活規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園綠色城24規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園錦繡花園規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園錦繡花25錦繡花園廣告規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園錦繡花園廣告規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦26祈福新村生活規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園祈福新村生活規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦27規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園華僑城祈福新村公司性質(zhì)國(guó)有控股私人機(jī)構(gòu)占地4,800,000m24,700,000m2主業(yè)旅游+房地產(chǎn)+電子房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間1985年1991年開發(fā)住宅面積1,300,000m2已建成2,500,000m2社區(qū)管理開放封閉住宅類型別墅，多層，高層，小高層別墅，多層，小高層，Townhouse工業(yè)工業(yè)區(qū)和康佳無(wú)規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園華僑城28規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園配套項(xiàng)目華僑城祈福新村文化設(shè)施國(guó)家級(jí)美術(shù)館+甲級(jí)影劇院無(wú)交通公交+地鐵社區(qū)自配套學(xué)校小學(xué)，中學(xué)，大專移交政府小學(xué)，中學(xué)私立國(guó)際學(xué)校醫(yī)院華僑城醫(yī)院在建市場(chǎng)兩個(gè)菜市場(chǎng)+沃爾瑪大型超市商業(yè)街+自建超市娛樂四大主題公園+3個(gè)社區(qū)生態(tài)廣場(chǎng)大型會(huì)所+生態(tài)農(nóng)業(yè)+人工湖辦公酒店2,3,4,5星酒店各一+3個(gè)寫字樓自建酒店一座工業(yè)工業(yè)區(qū)和康佳無(wú)規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園配套項(xiàng)29規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園開放還是封閉？-----物業(yè)管理的邊界誰(shuí)來(lái)管理Town？-----建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的區(qū)別商人還是政府？-----投資回報(bào)與公眾利益

基礎(chǔ)設(shè)施與城市發(fā)展?-----住區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)住宅郊區(qū)化的大規(guī)模社區(qū)，還是郊區(qū)城市化的新新都市主義？規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園開放還30規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街松山湖總部基地商業(yè)街·規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街松山湖總31規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街32規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街33規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街34

規(guī)劃與配套神話（4）結(jié)論區(qū)域資源整合是住區(qū)生命力的來(lái)源新的發(fā)展觀源于“叢林原則”和“不干預(yù)原則”的失效 規(guī)劃與配套神話（4）結(jié)論區(qū)域資源整合是住區(qū)生命力的來(lái)源35技術(shù)神話（1）假定：風(fēng)格與高技術(shù)為住區(qū)增值做法：創(chuàng)新概念投入成本專家買樓技術(shù)神話（1）假定：風(fēng)格與高技術(shù)為住區(qū)增值36技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國(guó)際”鋒尚國(guó)際技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國(guó)際”鋒尚國(guó)際37技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國(guó)際”鋒尚國(guó)際技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國(guó)際”鋒尚國(guó)際38技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國(guó)際”整合前：錦繡大地整合后：鋒尚國(guó)際技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國(guó)際”整合前：錦繡39技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國(guó)際”整合前：錦繡大地整合后：鋒尚國(guó)際技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國(guó)際”整合前：錦繡40技術(shù)神話（3）案例：從“新天國(guó)際”到“中旅公館”新天國(guó)際技術(shù)神話（3）案例：從“新天國(guó)際”到“中旅公館”新天國(guó)際41技術(shù)神話（3）案例：從“新天國(guó)際”到“中旅公館”中旅公館技術(shù)神話（3）案例：從“新天國(guó)際”到“中旅公館”中旅公館42技術(shù)神話（3）案例：從“新天國(guó)際”到“中旅公館”中旅公館技術(shù)神話（3）案例：從“新天國(guó)際”到“中旅公館”中旅公館43

技術(shù)神話（4）結(jié)論技術(shù)與風(fēng)格不能自動(dòng)增值，體現(xiàn)價(jià)值觀才能增值 技術(shù)神話（4）結(jié)論技術(shù)與風(fēng)格不能自動(dòng)增值，體現(xiàn)價(jià)值觀才能增44戶型神話（1）假定：戶型是消費(fèi)者最終的購(gòu)買做法：戶型創(chuàng)新樣板房營(yíng)造極盡夸張戶型神話（1）假定：戶型是消費(fèi)者最終的購(gòu)買45戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾總平面戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾總平面46戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾TOWNHOUSE戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾TOWNHOUSE47戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾湖邊會(huì)所戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾湖邊會(huì)所48戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾商業(yè)街戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾商業(yè)街49戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾價(jià)格走勢(shì)20042005200320022001800090001000011000120001300020000均價(jià)（元/平方米）時(shí)間（年）2001.10天鵝堡一期啟動(dòng)A、B、C棟推出8500元入市2002.1天鵝堡一期D、E棟推出8800元入市2002.7純水岸一期TH啟動(dòng)16000入市2002.7純水岸一期多層啟動(dòng)9300入市2003.12天鵝堡二期1區(qū)啟動(dòng)9800元入市2004.10純水岸別墅計(jì)劃啟動(dòng)30000入市2004.6天鵝堡二期2區(qū)計(jì)劃啟動(dòng)9500元入市各期項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化及銷售周期項(xiàng)目整體價(jià)格變化項(xiàng)目整體價(jià)格變化戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾價(jià)格走勢(shì)200450

戶型神話（3）結(jié)論戶型價(jià)值服從于整體價(jià)值 戶型神話（3）結(jié)論戶型價(jià)值服從于整體價(jià)值51

反思中國(guó)地產(chǎn)的“中心化”與“邊緣化”深圳－桃源居位置圖 反思中國(guó)地產(chǎn)的“中心化”與“邊緣化”深圳－桃源居位置圖52

反思中國(guó)地產(chǎn)的“中心化”與“邊緣化”深圳－桃源居純粹居住目的客戶：20%（周邊）學(xué)位相關(guān)目的客戶：80%（廣范區(qū)域） 反思中國(guó)地產(chǎn)的“中心化”與“邊緣化”深圳－桃源居純粹居住目53

反思中國(guó)地產(chǎn)的“中心化”與“邊緣化”深圳－桃源居學(xué)位是確保，速度是關(guān)鍵子女優(yōu)質(zhì)教育沒有保障的工薪階層和個(gè)體工商占70%；子女教育無(wú)憂