2024/4/21第五章房地產市場與市場分析第一節房地產市場概述第二節房地產市場的供求關系第三節房地產市場結構與市場指標第四節房地產市場的特性與功能第五節房地產市場分析第六節物業經營管理計劃2024/4/22測試應考人員對房地產市場及其特性、房地產市場供求關系、房地產市場結構與描述指標、房地產市場分析內容與方法和物業經營管理計劃等內容的熟悉程度，分析房地產市場并據此制定物業經營管理計劃的能力和知識水平。（一）考試目的2024/4/23掌握：物業經營管理計劃及其編制，計劃的主要內容和表現方式。熟悉：房地產市場的特性與功能，房地產市場的供求規律，房地產市場的結構、細分方式。了解：反映和描述房地產市場狀況的指標，房地產市場的運行環境和影響因素，政府干預房地產市場的原則、手段和措施。（二）考試基本要求2024/4/24房地產市場的構成及影響其轉變的因素房地產市場結構的構成房地產供給的主要指標房地產市場的特性與功能房地產市場分析的內容物業管理規劃及制定的基本原則物業管理計劃的分類編制物業經營管理計劃的基礎工作內容物業管理計劃的主要內容（三）要點說明2024/4/25一、房地產市場的概念第一節

房地產市場概述房地產市場：從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等活動的場所以及一切交易途徑和形式。房地產經濟學中：房地產市場是指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。構成因素：市場主體、客體、價格、資金、運行機制等。2024/4/26二、房地產市場的運行環境房地產市場的運行環境是指房地產市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的綜合。包括：社會環境、政治環境、經濟環境、金融環境、房地產法律制度環境、技術環境、資源環境、國際環境。2024/4/27三、推動房地產市場轉變的社會經濟力量社會因素：傳統觀念及消費心理、社會福利、人口數量及狀態、家庭戶數與規模等；經濟因素：經濟發展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業水平、房價租金比等；政策因素：房地產供給政策、住房分配和消費政策、房地產金融政策、房地產產權與交易政策、房地產價格政策等。（一）影響房地產市場發展的社會經濟因素2024/4/28金融業的發展信息、通信技術水平的提高生產和工作方式的轉變人文環境的變化自然環境的變化政治制度的變遷（二）影響房地產市場轉變的社會經濟力量2024/4/29一、房地產市場的需求第二節

房地產市場的供求關系需求曲線是一條具有負斜率的向右下方傾斜的曲線。對某種商品或服務的需求數量與該商品或服務的價格呈逆相關關系。導致商品住宅需求變化的因素：收入的變化、其他商品的價格變化、對未來的預期、政府政策的變化。某類物業的單位價格單位時間需求數量QQ10PDD1非價格因素變化導致對某類物業的需求變化2024/4/210二、房地產市場的供給供給曲線是一條由左向右上方傾斜的曲線。對某種商品或服務的供給數量與該商品或服務的價格呈正相關關系。對市場供給數量的影響因素：房地產開發成本、政府政策的變化、對未來的預期。新建住宅供應量每套住宅價格QQ10PS1S2住宅市場供應曲線的變化SQ22024/4/211三、房地產市場的機制某種商品的單位價格上升會導致需求量的減少和供給量的增加。單位價格單位時間內的供應數量QE0P需求曲線供應曲線簡化的供求曲線2024/4/212市場均衡點：供給和需求曲線的交點E均衡價格：市場均衡點所對應的價格P每套住宅的價格（萬元）單位時間內供求數量（套）1000E050需求曲線供應曲線市場均衡HhfF超額供應（過剩）超額需求（短缺）均衡價格25752000300040002024/4/213價格（年商品房供求數量）Q1（初始需求）0PD1S市場條件變化形成新的均衡價格QQaP1D2如果市場價格由于某種因素的作用脫離了均衡點，但在各種市場因素的作用下又能形成一個新的供求平衡點，則這種均衡叫做穩定均衡；如果原有的均衡狀態被打破后不能形成一個新的均衡點，則這種均衡就叫做非穩定均衡。2024/4/214一、房地產市場結構第三節

房地產市場結構與市場指標總量結構：從房地產市場整體出發，分析開發和銷售之間的數量結構關系，考察房地產供求之間的總量差距；區域結構：分析全國不同地區之間房地產市場發育情況的差異和特點；產品結構：考察房地產市場中不同物業類型之間的投資比例關系，分析其產品結構布局的合理程度；供求結構：針對某一物業類型，分析其市場內部不同檔次物業的供求關系，判別供給檔次和需求水平之間是否錯位；投資結構：分析不同投資方式的適用空間及彼此動態協調關系。2024/4/215二、房地產市場細分按地域細分：按城市劃分；按城市內的某一個具體區域劃分；按省或自治區所轄的地域劃分；按房地產用途細分：居住、商業、工業、特殊物業市場等；按存量增量細分：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）；按交易形式細分：買賣、租賃、抵押；按目標市場細分：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔。2024/4/216三、房地產市場指標存量：指報告期期末已占用和空置的物業空間總量；新竣工量：指報告期內新竣工房屋的數量；滅失量：指房屋存量在報告期內由于各種原因滅失掉的部分；空置量：指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分；空置率：指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例；（一）供給指標2024/4/217可供銷售量：指報告期可供銷售或出租房屋的數量；房屋施工面積：指報告期內施工的全部房屋建筑面積；房屋新開工面積：指在報告期內新開工建設的房屋面積；平均建設周期：指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度；竣工房屋價值：指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。2024/4/218國內生產總值（GDP）：是按市場價格計算的一個國家（或地區）所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果；人口數：指一定時點、一定地區范圍內有生命的個人總和；城市家庭人口：指居住在一起，經濟上合在一起共同生活的家庭成員；就業人口數量：指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經營收入的人員數量；就業分布：指產業或職業分類的就業人員分布狀況；（二）需求指標2024/4/219城鎮登記失業率：指城鎮登記失業人員與城鎮單位就業人員、不在崗職工、私營業主、個體戶主、私營企業和個體就業人員、登記失業人員之和的比；城市家庭可支配收入：指家庭成員得到可用于最終消費支出和其他非義務性支出以及儲蓄的總和；城市家庭總支出：指除借貸支出以外的全部家庭支出；房屋空間使用數量：指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量；商品零售價格指數：是反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數；城市居民消費價格指數：是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。2024/4/220銷售量：指報告期內銷售房屋的數量；出租量：指報告期內出租房屋的數量；吸納量：指報告期內銷售和出租房屋的數量之和；吸納率：指報告期內吸納量占同期可供銷售量的比例；吸納周期：指按報告期內的吸納速度計算，同期可供銷售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間；（三）市場交易指標2024/4/221預售面積：指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積；房地產價格指數：是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數；房地產價格：指報告期房地產市場中的價格水平；房地產租金：指報告期房地產市場中的租金水平。2024/4/222一、房地產市場的特性第四節

房地產市場的特性與功能市場供給的特點：缺乏彈性、非同質性、高度的壟斷和競爭不充分；市場需求的特點：廣泛性、多樣性、需借助金融信貸機構來融資；市場交易的特點：交易是房地產產權的流轉及再界定、需經過復雜和嚴密的法律程序、耗時長、交易費用多、需估價師或物業代理提供服務；市場價格的特點：與其所處的地理位置關系極大、總體呈向上波動的趨勢、涉及交易主體個別因素的影響。2024/4/223二、房地產市場的功能配置存量房地產資源和利益顯示房地產市場需求變化指導供給以適應需求的變化指導政府制定科學的土地供給計劃引導需求適應供給條件的變化2024/4/224銷售和出租住宅需求變化示意圖價格銷售住宅數量M10PD1SMP1D（a）租金出租住宅數量L10RD1SLR1D（b）2024/4/225三、房地產市場的政府干預實現房地產市場持續健康發展；使存量房地產資源得到最有效的使用；保證為各類生產生活需要提供適當的入住空間；引導新建項目的位置選擇；滿足特殊群體的需要。（一）政府干預房地產市場的目標2024/4/226土地供應政策金融政策住房政策城市規劃（二）政府干預房地產市場的手段地價政策稅收政策租金和價格控制2024/4/227一、房地產市場分析的概念與作用第五節

房地產市場分析（一）房地產市場分析的概念——是通過信息將房地產市場的參與者與房地產市場聯系起來的一種活動，即通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規律和含義，預測市場未來的發展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態、把握市場機會或調整其市場行為。2024/4/228（二）房地產市場分析的作用開發商：幫助開發商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產品類型；置業投資者：了解當地房地產市場發展趨勢，設計或修訂房地產投資策略和資產管理策略金融機構：把握未來房地產市場發展的宏觀走勢；設計人員：了解開發項目所面對的目標市場，以便在建筑風格、戶型等方面的設計滿足市場需求；2024/4/229營銷經理：把握目標市場特征，有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等；地方政府：對市場進行宏觀調控；租戶和使用者：進行租買選擇、位置選擇、物業選擇和判定租買時機與價格；物業管理者：了解不同物業類型的市場供求狀況、需求特征及發展趨勢。2024/4/230（三）市場區域的確定市場區域：是指主要（潛在）需求的來源地或主要競爭物業的所在地，它包含與目標物業相似的競爭空間的需求和供給。定義市場區域工作主要包括：描繪市場區域、在相應地圖上標出市場區域的邊界、解釋確定市場區域邊界的依據。影響市場區域形狀和大小的關鍵因素：自然特征、建筑阻礙、人口密度、政治區域、鄰里關系和人口統計特征、發展類型和范圍、競爭性項目的區域等。2024/4/231二、房地產市場分析的內容（一）宏觀因素分析國家和地方的經濟特性物業所處區域的城市發展與建設情況2024/4/232（二）市場供求分析供給分析：調查房地產當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給；當前城市規劃；商業周期和建造周期循環運動情況；需求分析：需求預測；分析建設和運營中的主要物業項目；吸納率分析；市場租戶對產品功能需求；競爭分析：列出與競爭有關物業的功能和特點；市場細分；市場占用率分析：估算市場供給總吸納量和吸納速度和目標物業的市場份額；計算目標物業的市場占用率、出租進度等。2024/4/233（三）相關因素分析居住物業：周圍地區住宅的供求狀況、價格水平、對現有住宅滿意程度和對未來住房的希望等；寫字樓項目：所處地段的交通通達程度、周邊環境及與周圍商業設施的關系等；商業零售物業：所處地區的流動人口和常住人口的數量、購買力水平等；工業或倉儲物業：重點考察未來入住者的意見、對隔聲、抗震、通風等特殊要求。2024/4/234一、物業經營管理計劃的概念第六節

物業經營管理計劃物業經營管理計劃，是物業管理規劃一系列子過程的結果，是物業管理師思想的具體化，體現了他們準備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。2024/4/235物業管理規劃：是構思前景、預測未來、確定欲達到的目的和取得的成果，估計可能會遇到的問題，并提出實現目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、行動和程序，估算需要投入的資源和花費的時間，考察制約物業管理工作及其績效的內外環境因素的過程。制定物業管理計劃的基本原則：物業管理師必需參加和主持；發揮物業管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；實際參與物業管理工作的人員必需參與該項活動和工作計劃的制定。2024/4/236（二）物業管理計劃的用途指導物業管理的具體行動；書面記載物業管理計劃的目標、前提與制約因素；書面記載選擇并最終確定物業管理方案的決策過程；幫助利害關系各方之間進行溝通，有助于統一認識；便于明確物業管理服務的工作內容、范圍、時間安排、質量標準、所需費用和風險等重大問題；測算物業管理活動，幫助物業服務企業進行相關的控制，幫助業主考核物業經營管理活動的績效。2024/4/237（三）物業管理計劃的表現形式年度計劃：運行計劃，屬于戰術層次的計劃；中短期計劃：介于戰術層次和策略層次之間，通常以物業服務企業與業主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年；長期計劃：策略層次，通常以物業的剩余使用壽命為限。2024/4/238二、編制物業經營管理計劃的基礎工作為了制定物業經營管理計劃，首先要分析物業所處的宏觀市場環境和相關物業類型的市場狀態，其次要準確把握物業所處鄰里區域的特征和物業本身的狀況，還要認真分析領會物業業主的相關目標。2024/4/239（一）區域宏觀市場環境分析研究物業周圍較大范圍內的社會、經濟、政治、文化教育、城市發展、公共事業等方面的發展狀況與趨勢，確定影響物業發展的主要因素。2024/4/240（二）房地產市場分析首先要把目標物業放在正確的細分市場內，并用這個細分市場的相關標準來評價目標物業；物業位置分析：考察目標物業與鄰里物業的相對位置關系，考慮其在區域內的位置。2024/4/241（三）鄰里分析搜集鄰里范圍內的人口狀況及其發展趨勢信息；評估鄰里的經濟狀況和消費水平，確定鄰里物業的平均租金水平；考察鄰里物業的實體狀況。2024/4/242（四）物業現狀分析建筑物內有多少套或多少平方米可出租房屋；物業令人滿意程度如何；可出租物業的吸引力如何；建筑物的實體狀況如何；建筑物的室內裝飾、公共空間、衛生設備等狀況如何；提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設施；土地與建筑物的關系如何；建筑物的現行管理標準是什么；當前的出租率、租金水平及租戶構成如何；當前物業管理師的情況如何。2024/4/243（五）業主目標明確業主目標，是制定物業管理計劃的前提；有時業主除了最大限度地獲得利潤以外，沒有具體的目標。2024/4/244三、構造物業管理方案（一）探討改進舊有物業的可能性更新及現代化改變建筑物的用途2024/4/245（二）物業管理計劃的主要內容建筑物管理計劃：建筑物維護的標準、建筑物管理策略、物業檢查計劃、公共設施服務的內容；租賃計劃：租金方案、出租策略；財務收支計劃：預算計劃；物業運行績效評估及與業主溝通計劃：物業績效評估指標；物業服務企業和業主的溝通。2024/4/246四、物業管理計劃中的預算技術年度運營預算：列出了物業的主要收入來源和費用支出項目；資本支出預算：物業大規模的維修或更新改造；長期預算：說明未來5年甚至更長時間內，物業運營收入與費用的關系。2024/4/2471、所示為住宅市場供應曲線的變化圖，在下列說法中，假設其他條件不變，不能導致曲線s向s1移動的是()。

A銀行降低貸款利率，通貨膨脹維持在較低水平

B2003年開始實施土地使用權出讓“招拍掛”制度，增加了土地開發成本

C開發商預計未來住宅市場需求量減少

D增加房地產開發中的稅費2024/4/2482、在房地產市場中，在居民預期未來住房抵押貸款利率可能下調，而且政府降低了交易稅費的情況下，假設其他條件不變，在下圖曲線中正確的住宅市場需求變化曲線應為()。2024/4/2493、隨著全球經濟一體化進程的逐步推進和信息技術的飛速發展，房地產業的發展與社會經濟發展息息相關。有關影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量，下列說法正確的有()。

A金融資本供給方的決策會直接影響房地產市場的價格

B信息、通信技術水平的提高促進了不同地區的資本流動

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