XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)2024/3/28XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)項目印象地塊分析；居住分析；SWOT分析；1核心定位定位商業定位商業分布；商業客群；商業定位產品建議建材、景觀、配套68客戶分析客群分析；競品客群分析；客群梳理；客群屬性.35市場研判宏觀分析及預測；區域規劃分析；片區房地產市場分析；項目競品分析2價格推導首推均價策略；首推戶型定價策略；首推價格修正；首推價格區間；4本次提報邏輯圖營銷推廣銷售、推廣7XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)2010年營銷推廣7XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)Part1推廣XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)客群外延全城開盤期5月6月7月8月9月10月11月12月第二次開盤第三次開盤銷售周期預熱期開盤期熱銷期預熱期熱銷期熱銷期開盤期預熱期客群思路售樓處體驗樣板間體驗★第一次開盤地緣性客戶為主/口碑客群難點★★蓄水期短，銷售任務重、賣點多但都不突出內容廣告語品牌為引爆點，懸疑方式入市地塊+品牌炒作產品+銷售信息體驗+生活方式傳播媒體渠道戶外+報紙+電視報紙+短信+戶外網絡論壇+電子樓書+短信活動策略樣板區體驗合景館開放合景會啟動儀式品牌聯展客戶老帶新活動售樓處開放儀式3盤同開千人單車游名點老帶新攻略家居品鑒會展示策略銷售中心展示樣板區開放以主人姿態款待蘇州體驗合景，感動生活峰匯之后，期待什么？峰匯之后，領峰全城！產品力突圍，銷售現場震撼市場體驗制勝如何一炮而紅，在短時間內樹立產品核心形象市場對品牌和產品的認識停留在表象，互動少2010年推廣總表XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)關于預熱期推廣……5月上旬—6月下旬1、我們的難點在哪2、我們的客群在哪3、預熱期中原策略4、預熱期主推廣告語5、預熱期活動策略6、預熱期體驗式營銷7、預熱期媒體策略8、預熱期展示策略Part1XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)預熱期我們所面臨的難點蓄水期短，認籌不足短期內需快速入主市場賣點很多，缺少一錘定音的賣點預熱期短我們的銷售任務卻很重難點聚焦如何短期內聚焦目標客戶面對這些難點，我們該如何下手……預熱期我們的難點XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)出招前，我們先回顧下我們的客群，回顧市場，我們得知首次開盤的預熱期，我們的客群主要來源如下：客源來源地緣性客戶路過客戶忠實老客戶客源本地化，他們最敏感的因素是價格。在賣點模糊的情況下，我們用什么訴求速戰市場，快速引起這部分人的關注？預熱期我們的客群XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)朗悅灣領峰晶藍上城合景峰匯國際合景品牌合景泰富深耕蘇州3年，一直以來主攻陣地戰，子品牌們各自為戰，各自席卷樓市！從晶藍上城到合景峰匯國際，再到朗悅灣，很多人買了合景的產品。很多人認為合景的產品好！然而，很多人不能真正說得清合景泰富。當子品牌豐收時，就是母品牌整合時！整合母品牌，品牌強大影響力，不再因賣產品而拼賣產品！領峰出市，在賣點不強的情況下，品牌感染，無疑會是快速打動市場的一步好棋！預熱期我們的思考XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)當，賣點多而不精！當，宣傳造勢時間短，傳統形象宣傳難快速取效！當，子品牌認知度高于母品牌，導致純粹賣產品！中原之見：這階段我們的策略：內容：合景母品牌帶子品牌，品牌快速感染地塊，拉開地塊炒作；方式：不出常招，懸疑式廣告抓住市場目光；活動：系列品牌+地塊炒作，快速預熱市場；渠道:戶外攔截+報紙+電視；客戶：將地緣性客群一網打盡；預熱外延性客群；如何出擊預熱期中原的策略XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)峰匯之后期待什么？——合景2010重要作品即將揭幕峰匯之后，領峰全城！——合景2010重要作品合景·領峰預熱期主推廣告語XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)西蘇州，久等了！——合景2010重要作品合景·領峰·預熱期階段備選廣告語XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)利用五一房交會，舉辦四盤聯動，將合景泰富的品牌在蘇州深入消費者心中。同時有效預熱領峰項目，為銷售蓄客。峰匯國際朗悅灣晶藍上城推廣主題：四盤聯動，撬動蘇城！預熱期5月活動策略品牌聯展XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)以新穎、獨特廣告形式為主，樓盤信息清晰、明朗。預熱期5月活動策略品牌聯展之廣告表現XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)以上海萬科為例：90+公寓系列別墅系列在蘇州合景泰富公司層面根據具體產品對應的消費者不同，對下屬四個項目進行產品細分。在項目面的推廣之外，在集團品牌層面對各分類產品進行細分推廣。預熱期5月活動策略品牌聯展之產品細分XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)5月中旬售樓處開放。我們建議基于合景通過前3個項目積累，擁有相當數量的老客戶上，為了更好的建立品牌和傳播品牌，我們建議開設合景館。在售樓處開放當天，舉辦合景館開館儀式。合景中國地圖合景品牌陳列館預熱期5月活動策略售樓處開放售樓處開放合景館開館XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)活動時間：2010年6月活動主題：齊分享中國合景會活動地點：住交會現場活動操作：1、合景會形象VCR播放2、合景會說明介紹3、會員招募啟動目的和作用：基于合景在蘇有一定的客戶積累，通過成合景會活動，進行新老客戶互動。最主要大勢宣傳，達到宣傳品牌的目的。預熱期6月活動策略合景會啟動XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)活動時間：2010年6月活動主題：感恩老客戶，老帶新盡享優惠活動地點：售樓處活動操作：基于合景原三個項目龐大客戶基礎，舉辦老帶新客戶看房活動，看房成功下定的，老客戶即拿現金獎勵或折合房貸優惠目的和作用：新老客戶互動，達到宣傳品牌、促進銷售的目的。預熱期6月活動策略老帶新活動XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)樣板房體驗外部導示吸引客戶進入營銷中心銷售接待客戶回營銷中心為客戶講解沙盤洽談成交現場體驗客戶離開售樓處體驗景觀體驗帶客戶體驗視聽室預熱期6月活動策略樣板間開放樣板區開放體驗式營銷啟動體驗動線XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)客戶從踏進營銷中心的那一刻起，即受到視覺的沖擊，并感受尊貴的服務?，F場主體功能劃分為：互動沙盤區品牌展示區/紅酒區/品茶區洽談區/VIP貴賓室/休閑區……預熱期6月活動策略樣板間開放樣板區開放體驗式營銷啟動體驗動線——銷售中心XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)建議當客戶進入營銷中心后，先帶客戶體驗視聽室，先用VCR震撼客戶。預熱期6月活動策略樣板間開放樣板區開放體驗式營銷啟動體驗動線——視聽室XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)多媒體營銷：蘇州首次啟用互動式沙盤+空中成像通過整個展示中心的氛圍，以聲光電的3D空間營銷概念，以情景的方式實現展示中心的體驗式銷售互動沙盤區體驗動線——沙盤預熱期6月活動策略樣板間開放樣板區開放體驗式營銷啟動XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)景觀通道預演未來生活；→景觀通道是項目的精髓，是未來精致生活的表達→同時也是項目的形象展示，將有機的與消費者形成交流互動?！鷮⑦M一步沖擊消費者的眼球和心靈，促成銷售。預熱期6月活動策略樣板間開放樣板區開放體驗式營銷體驗動線——景觀通道XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)樣板間體驗以生活化氣息濃厚細節取勝，讓客戶有種進入居家生活的感覺。體驗動線——樣板間預熱期6月活動策略樣板間開放樣板區開放體驗式營銷XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)渠道類型必備等級具象選擇戶外廣告******道旗（產品信息）高炮（形象）報紙****姑蘇晚報、城市商報、蘇州日報形象硬廣及項目介紹類軟文電視臺*****訪談類節目項目形象及信息預告網絡**搜房網通欄預熱期媒體策略XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)新區滄浪吳中園區區域營銷：新區：項目所在地，有地緣優勢吳中、滄浪：距項目較近，而且交通便捷園區：投資客較多，有快速干道連接

相城區：老客戶覆蓋區戶外廣告投放策略：

人口密集居住區，潛在客戶多大型商業設施附近，人口密集交通干道沿線，自駕30分鐘內到達項目123相成區預熱期媒體策略戶外攔截XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)金雞湖路東吳北路盤蠡路桐涇南路獅山路長江路蘇福路濱河路南環、西環交匯處目標客戶：滄浪、吳中、過路客南環、好又多前目標客戶：滄浪、吳中客戶金雞湖路目標客戶：園區、東環周邊客戶戶外廣告攔截示意圖獅山大橋附近目標客戶：新區客戶、滄浪、吳中過路客蘇州樂園目標客戶：新區客戶城北東路目標客戶：相城新老客戶XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)向往品質生活懸念戶外全體蘇州人向前300米右轉預熱期媒體策略戶外表現XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)預熱期我們要把所有的銷售道具準備就緒接觸式GoogleEarth沙盤建筑材料展板展示區觸摸式電子樓書制作主題式電子樓書Email方式或光盤方式郵遞客戶北京泛海國際社區Googleearth建筑材料展示觸摸式電子樓書預熱期展示策略售樓處物料準備XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)做法建議：編制合景泰富地產刊物，向老業主或者意向客戶發放，刊物中以合景公司及合景項目動態為主題，同時定期編制主題向業主征文，合理的呼應“心”與“家”這兩個主題合景泰富VCR合景泰富內刊預熱期展示策略合景會物料準備XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)1、開盤期我們的難點及策略2、開盤期主推廣告語3、開盤活動策略4、開盤期媒體策略Part26月下旬—7月下旬關于開盤期推廣……XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)開盤期中原的策略中原策略通過前期的宣傳與客群積累，如何在開盤期間一炮而紅，把項目的沸點拉到最高？如何樹立項目核心形象，拉開項目與周邊項目的距離？中原之見：這階段我們的策略：方式：一定要制造大聲響，引起市場的高度關注；內容：以產品力制勝市場，制造震撼的銷售現場；活動：3盤同開，高調開盤，氣壓全城；渠道:戶外攔截+報紙+網絡+短信；客戶：將積累的準客戶消化；預熱外延性客群導入；我們的難點：XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)以主人的姿態款待蘇州——合景·領峰撬動姑蘇開盤期階段主推廣告語XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)領峰開盤之時，聯合合景泰富其它子品牌一起開盤，打造出三盤同慶之效，轟動全城！開盤形式可多樣化，比如舉辦自助餐形式，舉辦小型車展等。··開盤期活動策略3盤同開XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)組織一場全市范圍內的單車旅游活動，選點蘇州幾個著名景點，形成線路。千人規模的單車隊伍，同一著裝，在既定線路有序自駕旅游?！ぁら_盤期活動策略千人單車游蘇城名點XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)渠道類型必備等級具象選擇戶外廣告*****道旗（產品信息+銷售信息）高炮（形象）報紙*****姑蘇晚報、城市商報、蘇州日報（產品信息+銷售信息）短信******開盤前一周，節選目標客群發布開盤信息網絡*****搜房網通欄，開盤后建立業主論壇，有效炒作項目開盤期媒體策略XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)開盤之前后，及時利用網絡迅速傳播之優勢，以系列軟文的形式，傳播領峰產品信息和熱銷信息，達到炒作的目的。軟文一：

峰匯之后，領峰全城！——合景2010重要作品合景·領峰耀姑蘇軟文二：

3盤同開，3盤耀蘇城！——合景3盤熱銷，搶占銷售前3甲開盤期媒體策略網絡表現XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)開盤前一周選定目標客戶階層，群發60萬條短信，告知項目即將開盤。鎖定目標客群，及時傳達信息。開盤期媒體策略短信XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)1、熱銷期我們的難點及策略2、熱銷期主推廣告語3、活動策略之老業主攻略4、活動策略之家居品鑒會4、熱銷期媒體策略Part3關于熱銷期推廣……7月下旬—8月下旬XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)客戶是我們的重點，這一階段老帶新是我們獲取下一批客群的重要渠道之一，如何經營老業主？關注產品、老業主上門、到帶客上門？這一階段是升華企業品牌，建立項目口碑的良好時期，如何制造影響力，持續口碑傳播？熱銷期也是下一次開盤的蓄水期，因此在此階段我們不僅要互動老客戶，我們還需有效導入外部客群；熱銷期中原的策略我們的難點：中原策略中原之見：這階段我們的策略：方式：維系互動老客戶，老帶新獲取新客源，以產品力獲取外延客群；內容：感受合景，感動生活；以生活方式感動市場；活動：高端家居品鑒會；老帶新互動活動；渠道:戶外攔截+報紙+電視+網絡+DM直投；客戶：導入外部客群；XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)體驗合景，感動生活——合景·領峰魅力樣板間全城綻放！熱銷期階段主推廣告語XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)老客戶營銷攻略圖守圍攻假日嘉年華家居品鑒會合景會信息直達其他資源短信發送老帶新優惠維系先行活動出擊渠道包圍攻守強勁出拳熱銷期活動策略維系老客戶，互動老客戶XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)活動地點：營銷中心邀請對象：合景會會員（限量邀請函發布）、新聞媒體、老客戶攜帶新客戶；活動內容：1、內部短信平臺，發送老業主短信，通過活動邀約，附加銷售信息；2、聯合著名商家舉辦一場時尚家居品鑒活動3、活動邀約信息需要吸引，一定要凸現上門有禮或美食品免費提供等字眼，吸引客戶上門；熱銷期活動策略維系老客戶，互動老客戶活動之家居品鑒會品味合景，共鑒時尚家居XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)活動地點：營銷中心邀請對象：合景會會員（限量邀請函發布）、新聞媒體、活動單位、老客戶攜帶新客戶；活動內容：1、內部短信平臺，發送老業主短信，通過活動邀約，附加銷售信息；2、在節假日或者周末舉辦老客戶嘉年華活動，小型燒烤吧、娛樂設施、小型演藝吧配合活動開展；熱銷期活動策略維系老客戶，互動老客戶活動之假日嘉年華感受合景，共享假日嘉年華XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)出擊兩重奏Action1：合景會網站內容：每周定時將活動信息海報，放合景會網站進行宣傳。動作要領：1、每周四在合景會各個網站釋放周末活動信息，邀約對象合景會所有會員；2、合景會會刊以及郵件DM添加合景會員購買優惠促銷信息；熱銷期活動策略維系老客戶，互動老客戶出擊兩重奏XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)攻守強勁拳Action1：老帶新優惠動作要領：1、集中短信、call客等推廣配合，讓老業主統一時間段感受緊迫感；2、call客時強調老帶新成交信息，及老帶新推薦獎勵優惠；增強老業主的信心；3、逼定客戶前，事先與老業主統一說辭，達到事半功倍效果；內容：傳遞老帶新優惠政策，通過短信、call客、展板等方式，傳遞緊迫感，并增強老業主信心；熱銷期活動策略維系老客戶，互動老客戶攻守強勁拳XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)渠道類型必備等級具象選擇戶外廣告*****道旗（產品信息）高炮（形象）報紙***姑蘇晚報、城市商報、蘇州日報（產品信息+銷售信息）DM*****精裝傳播，在人流方向和企事業單位進行派單與直投網絡*****搜房網通欄，論壇熱銷期媒體策略短信******開盤前一周，節選目標客群發布開盤信息XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)Part2營銷XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)本案營銷目標

2010年度完成12.8億！——約1050套房源！XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)銷售原則一、本年度三次大開盤，前期高峽蓄水，開盤迅速去化！不建議小步快跑方式續推！二、每次開盤力爭一周內完成90%去化。然后為下一輪開盤蓄水；三、每次開盤力爭沖刺蘇州房地產市場銷售冠軍。四、首次開盤在安全價格的基礎上快速跑量、后期續推在市場行情的基礎上，實現溢價空間的不斷上浮！XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)營銷目標拆分12月1億6月開盤強銷期7月持續期8月產品續推期9月產品強銷期10月產品續推期11月持續期12月產品促銷期首期開盤：6月下旬6月—12月實現銷售額：12.8億6月4億7月1億8月3億9月1億10月2億11月1億前期形象重點宣傳期一期目標去化400套二期目標去化350套三期目標去化300套二期開盤：8月下旬三期開盤：10月下旬XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)客群拆分首期開盤去化500套房源400套開盤400套去化率90%來人2000-2500認籌800-1000×40%×50%去化400-500XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)一期推售產品比例33%7%134㎡109㎡60%96㎡首期推售比例首期推售：96平米兩房比例最大！為本案首次客群方向墊定基礎。XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)一期客群渠道拆分首期來訪客群以周邊地緣性客群為最多！受人流動向影響較大！20%5%市區新區70%周邊地緣性外省市分布區域5%XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)一期客群渠道拆分5%15%口碑廣告60%路過戶外渠道分析20%首期來訪客群以路過為最多！同時，本案的口碑效應及戶外占據一定比例XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)一期客群拆分首期主力客群首期面積段地緣客群為主首置客群為主96平米109平米134平米地緣性客群為主新區企業中高層管理者為輔30-40年齡段為主改善客群為主本區域私營業主為主新區首置白領為輔25-35年齡段為主本區域首置為主地緣客群為主少量市區客群35-45年齡段為主改善客群為主本區域置業者為主XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)一期客群渠道地圖區域內:1400-1750組來人新區:400-500組來人市區:150-250組來人外省市:100-150組來人木瀆鎮約6萬人本區域居民為主!XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)一期銷控6月26開盤7月3日7月10日開盤當日去化80%開盤兩周首期售馨開盤一周去化95%XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)商業定位8XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)定位從市場出發在項目定位前，我們先剖析下項目周邊商業市場，從市場面出發，得出我們的商業定位！1、區域消費者研判2、周邊商業解析3、區域未來規劃XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)Part1區域消費者研判XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)本案萬楓家園新港天都花園新升新苑棕櫚灣天平花園尼盛青年城金色家園香榭瑞景苑嘉業陽光假日世紀花園白領公寓新創竹園君地風華灝景天下楓華紫園今創啟園木瀆鎮約6萬人地塊周圍2公里范圍內現有17個居住小區，其中2個正在開發建設中。項目核心區域內社區現居民約12萬人，不包括流動性人口。新區的一些老社區內由于有大量廠區工人租住，人口密度較大。項目周邊還有多個居住項目在開發和待開發中，預計項目核心區域內的居住人口3年后將達到13萬人以上，不包括流動性人口。區域內小區分布！居住人口基數大，未來3年可達13萬！XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)區域類別小區名稱總戶數現有人口未來三年人口住戶基本情況木瀆木瀆鎮人口/約60000約60000木瀆本地居民、外來人口老社區天平花園1000戶約3000約3000以木瀆本地人自主為主,現有部分出租戶香榭400戶約1200約1200木瀆本地人，部分以二手房購入的新蘇州人和租戶新開發小區瑞景苑580戶約600約1500木瀆、新區客戶，年輕人首次置業者為主棕櫚灣900戶約700約2000以新區、木瀆客戶為主在售項目楓華紫園1200戶0約1800以新區、木瀆客戶為主，部分為投資客高新區老社區新創竹園2200戶約10000約1000050%自住，50%出租。部分為被附近工廠租下作員工宿舍新升新苑3600戶約14000約14000有原拆遷安置戶、購房自住客戶、租戶世紀家園1830戶約7000約7000以附近的白領階層為主，房屋大多自主，也有少部分出租金色家園1550戶約6000約600035%原當地拆遷戶自主、65%為周邊工廠中員工購買或租住萬楓家園1800戶約7000約700045%當地拆遷戶，55%外地人新開發小區白領公寓250戶約400約600以新區白領自主客戶為主，占到80%灝景天下350戶約900約1000新區白領高管、部分外籍人士陽光假日2500戶約5000約7000新區客戶為主、部分市區吳中客戶君地風華460戶約1000約1200新區白領管理層、當地私營業主尼盛青年城670戶約1500約2000項目定位為青年社區今創啟園552戶約100約1000以新區白領自主客戶為主，部分新蘇州人在售項目新港天都花園1800戶0約1500以新區、市區、木瀆白領高層為主，部分私營業主合計///118400127800/區域人口統計——地緣性常住人口占比大！XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)稱呼：王先生年齡：28歲居住小區：陽光假日工作地點：飛思卡爾半導體家庭結構：與配偶同住家庭年收入：11－12萬元消費習慣：由于選擇面較小，平時吃飯只能在新升新苑內選擇幾家比較衛生點的小飯店，來親朋好友時選擇去獅山路的幾家飯店；平時買日常用品選擇去家樂福，服飾類選擇觀前；平時喜歡打網球，運動類消費投入較大，曾是英派斯體育中心店的會員。妻子想泡SPA和瑜伽會所，但社區內的規模太小，不夠正規，不會選擇。稱呼：張先生年齡：33歲居住小區：世紀花園工作地點：新區富士膠卷家庭結構：與配偶子女同住家庭年收入：7－8萬元消費習慣：購物目的地還是以石路觀前為主；與朋友吃飯聚會多數選擇去2公里外的天府之樂、巴蜀傳香；由于社區缺乏配套設施，平時文化、健身類消費較少，但比較喜歡運動；近期去經營范圍較廣的綠寶廣場次數較多。稱呼：陳小姐年齡：25歲居住小區：新升新苑（租）工作地點：新區工業園家庭結構：與男友同住家庭年收入：5－6萬元消費習慣：吃飯多在小區內小飯館，更多喜歡流行類餐飲，如McDonalds等；由于有較高頻次的購物車，平時購物消費主要去百潤發何山店，周末時有時會去石路,在流行類服飾上消費較多，男友較為喜歡運動，平時多數為運動休閑類打扮；娛樂類休閑則以網吧和KTV為多，KTV多數會選擇去石路。

消費者實例XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)年齡構成25-45歲，年輕、中年人占多數收入水平家庭年收入：4－12萬個人月收入：2K－5K

消費水平（不含住房）占收入30%-50%購買力處于中等水平消費習慣購物類：大型超市期待附近的大型賣場餐飲類：社區附近餐館可選擇小，檔次較低，品牌餐飲多選擇獅山路、鄧蔚路沿線區域，距離較遠休閑娛樂類:基本不在本區域內

周邊缺乏類似商業配套,規模較小，檔次、服務過低過差

消費者特征——本區域主力消費群為周邊住宅小區住戶XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)Part2周邊商業解析XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)長江路商圈木瀆鎮商圈

木

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鎮

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獅山路商圈區域社區商業獅山廣場綠寶廣場本項目金楓國際廣場天都花園商業楓華紫園商業東創創業園木瀆新天地現有商業體未來商業體（1-3年）區域商群分布XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)香港街金山路花苑街翠坊路本項目竹園路木瀆鎮商業從竹園路起直至木瀆古鎮商業，竹園路、金山路、翠坊路，以及花苑街、香港街，因其各自位置而形成不同業態，面向消費群體和租金情況也各有差異。整體來說，竹園路以小商品零售為主，和以普通餐飲、服飾為主的花苑街、香港街一樣，主要面向外來打工群體；而較高檔次餐飲、休閑娛樂業主要集中于金山路，主要面向木瀆本地人群、私企業主位于竹園路北的木瀆新天地商業項目將于9月底開始動工，其規劃定位為以賓館、KTV為主的休閑娛樂業PK木瀆商群XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)路段業態租金客群竹園路以服裝、餐飲、人力資源中介等為主要業態。雖地理位置較好，但因周邊多為民房，消費水平較低，店面租金約在700-1000元/㎡。多為在廠區上班的打工族，年輕人居多。XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)路段業態租金客群金山路以餐飲、娛樂休閑、煙酒行等為主要業態。此路段因大多為中、大型以上業態，故租金情況未詳，小型店面有業主購買自行經營，也有私人投資出租。金山路到底與中山路交界處一間約10平米煙酒店，租金為2500元/㎡本路段周邊住宅區、木瀆鎮居民、本區域外來人口及新區部分居民。XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)路段業態租金客群香港街以服飾、鞋類、休閑娛樂等為主要業態。經營時間集中在晚上19：00-2：00，服飾類門面一般要2：00后打烊，但整體站面來看，消費檔次不高。與中山西路交界處為入口處，租金相對較高，面積在20平米左右的店面，租金約為5-6萬/年，往北租金相對減少，約5萬/年，但差距不大。人群集中在本區域居住的本地人及在附近廠區上班的外地人，年輕人居多。XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)路段業態租金客群花苑街以娛樂休閑、餐飲、服飾等為主要業態。白天人流量較少，主要集中在晚上19：00-2：00，甚至部分門面（KTV、餐飲等）通宵經營。西面靠近香港街，故一間面積約30平米左右的門面，租金約在4-5萬/年（1900元/㎡），越往東面地理位置越偏，故租金約在3萬/年（1200元/㎡），且租金每年約有10%的漲幅。人群集中在本區域居住的本地人及在附近廠區上班的外地人，年輕人居多。XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)路段業態租金客群翠坊街以服飾、餐飲、五金建材等為主要業態。集中的品牌店較多，如永和豆漿、國美電器、海瀾之家、冠芝霖手機大賣場等。服飾類除翠坊路上的品牌店外，還有一個茜施商城，也是服飾較為集中的區域路段以南地理位置較偏，且店面不規范，租金相對較便宜，平均2000/平米，路段以北靠近中山西路，租金約在3000-4000/平米。茜施商城商鋪租金約為1000-1500元/平米。本區域居住的本地人及外地在蘇州打工者，年輕人居多。XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)新升新苑世紀花園嘉業陽光假日本項目項目周邊有眾多居住社區，陽光假日、新升新苑、萬楓家園、金色花園、世紀花園等15個小區，一般建有基本生活服務配套。社區內現有商鋪多數以經營小型生活服務類配套為主，如小飯店、理發店、水果店、小百貨等，還有部分經營房產中介和職業中介。新升新苑內餐廳飯館較多，但多數衛生條件較差，檔次較低。陽光假日內街還有一些健身SPA，美容院等休閑類業態，但受店面規模的限制，對居民的吸引力不強。社區內缺乏可用于會談、交友、待客的休閑類配套，如咖啡店和茶吧等。白領生活館君地風華PK社區商業XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)淮海街路樂購獅山路商業淮海路商業本項目獅山路在新區商業中處于核心位置。主要商業有銀行、餐飲、證券交易所、星級賓館、高檔商業寫字樓等。淮海街是高新區娛樂商業的重要場所，商業主要以餐飲、休閑、娛樂、辦公文具等經濟形態為主，設施健全，配套齊備。樂購超市目前為新區獅山路以南唯一大型商業超市，面向社區居民生活配套，將主要輻射周圍玉山路、塔園路、竹園路、長江路沿線大部分居民社區。樂購超市PK獅山路商群XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)本案要打造成為集教育、文化、商業、住宅、物流五大功能的商業園區。長江路和寶帶路交界處輻射區域開發建設，重點為商業建設和物流園。長江路的交通優勢明顯，相接蘇州眾多主干道。綜合來看，長江路商圈主要發展專業商業市場，業態單一。PK長江路商群XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)總建275,000平米，包括大型購物中心、美食街、不夜城休閑娛樂中心LaPiazza、三棟酒店服務式公寓、三家星級酒店和三棟高檔辦公大樓。廣場商業由開發公司統一招商運營，購物廣場內嚴格規劃業態區域，從目前看整體情況較好。一期引進5000平米華潤萬家超市和6000平米泰華商場，其余為餐飲店、品牌店。其中品牌餐飲店鋪主力面積為150-300平米，時尚品牌店鋪主力面積為90-110平米。PK綠寶廣場XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)AAI設計方案獅山購物廣場總建約26萬平米，旨在打造高新區城市形象中心。建設包括住宅、大型shoppingmall、百貨商廈、室內步行街、文藝中心（影城、書城、文化中心、圖書館等）、娛樂設施、餐飲、酒店（包括酒店式公寓）、寫字樓、城市開放空間等。集精品購物、娛樂休閑餐飲、星級酒店、商住兩用辦公樓為一體的城市標桿性建筑。PK獅山廣場XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)

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本項目天都花園商業金楓國際廣場楓華紫園商業未建東創創業園木瀆新天地未來商業體量——周邊未來商業體量大，競爭激烈！XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)項目商業體量交房時間性質檔次基本信息新港天都花園23萬方未定街區綜合體高檔集商業、酒店、辦公于一體的街區綜合體；一號線玉山公園站與該商業融為一體楓華紫園13.5萬方（含SOHO）未定社區配套中檔與本案僅金楓路一路之隔，該項目商業部分主要為三幢SOHO底部三層商業，靠近一號線金楓路站，尚未動工金楓國際廣場1.4萬方2009-9休閑娛樂中檔與本案僅金楓路一路之隔，該項目商業部分主要為兩幢SOHO底部三層商業，靠近一號線金楓路站，尚未有商家進駐東創創業園16.7萬方（含寫字樓）未知商務中心中檔位于本案正北方，集寫字樓、酒店式公寓、商業于一體，以創業為主題木瀆新天地3.4萬方2009-10休閑娛樂中低檔輕軌一號線始發站出口，定位為集現代餐飲、娛樂、休閑、文化為一體的蘇州不夜城未來商業業態XX蘇州合景泰富領峰項目營銷推廣報告(下)商業體商業定位描述木瀆鎮商圈休閑娛樂業態、服飾為主，分別定位于木瀆本地居民和外來打工群體。基本為沿街店鋪形式，規模較小。區域社區商業滿足基本生活需求。休閑類商業因條件限制無法滿足消費者需求。獅山路商圈商貿金融餐飲業態和特色休閑業，消費較高。樂購超市的即將營業有效滿足了普通居民生活需求。長江路商圈以專業市場為主。社區商業基本只輻射自身居住者。綠寶廣場大型SHOPPINGMALL，輻射整個新區范圍，并逐漸影響部分市區消費者。獅山廣場新區城市