都市蓮花項目策劃報告

項目基本狀況用地面積：20470.8㎡（30.7畝）建面：81680㎡容積率：3.99建筑密度：28%綠地率：35%開發商需求南面臨街9F棟整棟持有，其他回現。產品創新，提高項目附加價值，營造差別化競爭格局。本報告核心解決問題項目市場定位物業發展建議地塊基本概況：＞位置：雙擁南路與曉塘路交匯處以東位置-----都市次級交通節點＞當前狀況：除一種待拆廠棚及一棟兩層小樓外，其于某些都為空地。＞地貌特性：土地四方四正，地貌地形平整。本案本案項目四周概況：沿曉塘路----------南向②沿雙擁南路-------西向雙向四車道、德國工業園（工廠集中區域）雙向四車道、帝景國際、新府華城創新科技園區（正在開發中大型住宅社區）③沿本案-------------東向④沿本案-------------北向馨鋼花園二期（待開發狀態，項目即將面世）馨鋼花園二期范疇，晶都公館，本項目——報告思路一、宏觀及市場分析二、片區及客戶研究三、項目定位四、物業發展建議——，宏觀及區域背景=1\*Arabic1宏觀及市場分析>宏觀大勢>市場分析視角一：宏觀大視角政策面將決定樓市中短期態勢，經濟面仍是房地產長期核心及決定因素。房地產現狀政策：國家經濟與發呈現狀國務院新政：國家發呈現狀：90平米以上普通住宅首付至少在30%以上中華人民共和國經濟已成為世界經濟動力二套房貸，基準利率上浮10%，首付需5成以上中華人民共和國已經入都市化發展中期，正在加速對于房價較高都市可考慮停辦3套房貸。都市年輕化人口凈增長四大行取消首套房貸7折優惠一季度經濟高速增長，GDP增幅為11.9%房地產遠期：長期前景看好當前對于市場長期向上發展趨勢基本沒有爭論房地產近期：樓市拐點即將來臨空前嚴肅樓市調控政策將對快漲樓市產生立竿見影抑制效果，預測不出3個月樓市將陷入拐點時代，全面進入中短期調節。視角二：宏觀大視角政府遏制房價新舉措對于湘潭樓市影響相比國內一二線都市較低。由于大中都市經濟發達，投資型買家較多，且來自全國各地，同步由于長期以來房價相比3線都市高出幾倍以上，二次購房客戶中有很大一某些其第一套住房為貸款方式，而湘潭市場正好相反，投資型買家相對較少，同步二次購房客戶其首套房基本為一次性付款，從而首付比例相應規定要低，此外各種政策執行力度在三線都市也會有所松懈，因此其影響相比一線都市較低。視角三：宏觀大視角湘潭1季度中期至2季度，量價持續攀升。從二月份開始網上簽約成交套數有明顯提高，預計4月份最后成交量將突破1000套以上，此外從該圖表上所顯示成交量相比同期有較大增幅。然而從二月份開始網上簽約成交套數有明顯提高，預計4月份最后成交量將突破1000套以上，此外從該圖表上所顯示成交量相比同期有較大增幅。然而以上數據仍為不完全記錄，因市場某些樓盤在預售證未拿到狀況下，已有較多房源被先行下定，且定金方式為“死定”。從從圖表上顯示，自12月份開始價格有明顯上漲態勢，而依照本人對市場實際理解，除2份外，其他月份，市內各大樓盤均對價格做出了不少于一次以上價格上調，每次調價空間至少在50元/㎡以上。視角四：宏觀大視角湘潭將在下半年進入房地產高速發展期。長株潭都市一體化進程加快、湘潭都市經濟建設迅速發展，必將引入更多外來投資，都市整體經濟水平將大幅提高。依照市場調研分析從下半年開始，大體量樓盤占比越漸加大，20萬方以上樓盤屢屢亮相。市場供應品牌化及產品綜合素質迅速提高，明顯可見。依照市場數據分析下半年供應量將超全年。本人觀點：1.政策面將決定樓市中短期態勢，經濟面仍是房地產長期核心及決定性因素。2.政府遏制房價新舉措對于湘潭樓市影響相比國內一二線都市較低。3.湘潭1季度中期至2季度，量價持續攀升。4.湘潭將在下半年進入房地產高速發展期。市場分析＞市場將來供應量分析＞市場將來供應類型分析視角一：河西板塊供應量稀缺，河東板塊供應量持續放大，大盤屢屢亮相，中大戶型仍為市場主力產品，品牌效應將成為市場競爭利器。云盤香郡尚玲瓏湖湘林雨情誼一號春滿江南霞光山莊中地凱旋城納帕溪谷德仁聚星城書香庭院盤龍名府東方名苑馨鋼花園一品陽光建鑫新府華城華雅花園西城上筑瀟湘明珠香樟園南院白石古蓮城云盤香郡尚玲瓏湖湘林雨情誼一號春滿江南霞光山莊中地凱旋城納帕溪谷德仁聚星城書香庭院盤龍名府東方名苑馨鋼花園一品陽光建鑫新府華城華雅花園西城上筑瀟湘明珠香樟園南院白石古蓮城——當前在售及將售樓盤基本概況區域樓盤名稱建筑面積建筑形式容積率主力產品類型核心賣點入市時間河東中地凱旋城25萬小高層、高層2.542房953房1053房133-143大盤+配套+社區東方名苑80小高層2.22房93-105、3房115、143大盤+配套+社區3季度納帕溪谷30.54萬高層2.522房88、3房120、140、4房160大盤+配套+綠化建鑫國際150萬高層4.72房81、3房109-120、4房130大盤+配套+綠化金僑書香庭院27.6萬小高層、高層2.652房78、3房103、130大盤+產品一品陽光16萬高層—2房89、3房120、130大盤+品牌3季度盤龍名府23.4高層---2房78、3房120大盤尚玲瓏5萬高層4.02房903房130品牌+公共景觀2月新府華城30小高層、高層3.02房89、3房134---143大盤+品牌+配套12月馨鋼花園40預估高層—2房80—90、3房120大盤+品牌+社區6月霞光山莊北苑27萬小高層2.152房90、3房120-140、4房140大盤+品牌1月華雅花園30萬小高層、高層3.02房90、3房120-130大盤+品牌11月湖湘林雨25萬小高層、多層2.32房90、3房130-140大盤+公共景觀情誼一號25萬小高層、高層2.82房90、3房125、137大盤+產品6月春滿江南30萬多層、小高層2.12房94、3房128大盤+產品2月德仁聚星城11萬高層---片區河西香樟園南院15萬小高層、高層2.82房883房128大盤+品牌2季度瀟湘明珠30萬高層——-----------大盤+江景年初白石古蓮城100萬高層2房88、3房137大盤+品牌+景觀2季度西城上筑11萬小高層1.653房128-1344房140-148大盤+品牌+產品年初備注：一：上述表格中所記錄樓盤都為代表性較強，其她建面較小樓盤并未記錄。二：上述表格中所記錄建筑面積只為樓盤規劃建筑面積。視角二：將來2年湘潭市區超380萬供應量（320萬已明確）河東總供應量約為340萬（290萬已擬定），占全市總供應量86.9%，后續供應將成井噴式格局，競爭壓力巨大。以市政府為中心供應集團，供應總量約為220萬白石公園+沙子嶺組團供應約為23萬方（已擬定）熙春路沿線總供應約為26萬方（11萬方已擬定）以瀟湘明珠、香樟園南院，及城郊置業待征地塊為代表。以體育廣場為中心組團總供應約為43萬方（27萬方已擬定）以鴻勝一品、德仁、宜華為代表以情誼廣場為中心供應組團供應總量約為70萬方（40萬方已擬定）另有30萬無法市府板塊沙子嶺以市政府為中心供應集團，供應總量約為220萬白石公園+沙子嶺組團供應約為23萬方（已擬定）熙春路沿線總供應約為26萬方（11萬方已擬定）以瀟湘明珠、香樟園南院，及城郊置業待征地塊為代表。以體育廣場為中心組團總供應約為43萬方（27萬方已擬定）以鴻勝一品、德仁、宜華為代表以情誼廣場為中心供應組團供應總量約為70萬方（40萬方已擬定）另有30萬無法市府板塊沙子嶺白石公園情誼廣場板塊熙春路沿線板塊體育中心板塊備注：以上數據為不完全記錄，并未涉及九華板塊、湘大板塊、板塘板塊、與大河西某些樓盤。視角三：由于河西市區內土地供應稀少，河東市場項目競爭已形成密集型廝殺格局，從而對各大樓盤差別化營銷規定更高。在售和將售樓盤已達到25個在售和將售樓盤已達到25個河東板塊備注：以上數據為不完全記錄將來供應河東板塊將在下半年與上半年集中供應。一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度東方名苑預測推出8萬方左右，主力戶型2房93-105、3房115、143，房源供應持續性較強。納帕溪谷直至底將陸續推出10萬方以上，主力戶型2房88、3房120、140、4房160一品陽光預測將于三季度推出8萬方左右，主力戶型3房120—130盤龍名府將于6月推出6棟電梯高層，主力戶型2房78，3房120左右新府華城于一季度推出10萬方左右，主力戶型80、130，直到放量將持續推出馨鋼花園將于6月-7月推出10萬方左右，主力戶型2房80、3房120左右尚玲瓏將于3---4季度推出后期一棟約合3萬方左右，主力戶型90---130，2房，3房。霞光山莊北苑將于3季度推出13萬方左右主力戶型2房90，3房120左右國信坡地庭院將于5月推出3萬方左右，主力戶型2房89，三房120---140中地凱旋城將于3季度度加推3期新品，主力戶型1房502房95，3房105---130華雅花園正在洽談中新征地塊預測加推20萬德仁聚星城將于四季度推出6萬方左右湖湘林雨將于除存量房源外將于下半年--加推十萬方，主力戶型2房90，3房130--140春滿江南除現推出6萬方房源將于3--4季度加推6萬方左右鴻勝一品將于1季度推出8萬方左右，主力戶型90---130情誼一號將于6月推出6萬方左右主力戶型2房90-、3房120---130河東板塊下半年至上半年供應將持續推出，供應量將達到至少140萬以上供應量（已擬定且不完全預計），主力戶型以2房90平米、3房120平米左右為主。將來競爭視角如何突破將來湘潭激烈競爭與市府板塊密集競爭廝殺格局？大盤屢屢亮相，品牌效應已成為市場競爭利器，消費者更樂意為品牌買單！（城郊置業，湘電置業）將來一年左右河東總供應量將超140萬！河東板塊將在下半年至上半年集中供應！90平米左右兩房，120左右三房將成為將來主力供應類型，而此區域面積產品所遭受競爭壓力是空前！項目機會線索隨著供應量不斷加大，新推樓盤綜合素質提高，消費者品牌意識加強，供應產品基本類型2房＞88平米3房＞120平米，從而更低總價，高得房率，小面積緊湊型居家產品存在市場空白點，項目應可立足于全市，必將需求旺盛！22片區及客戶研究＞區域認知現狀＞區域客戶研究市府印象1：都市發展先導區、區域環境優美，公務員居住區1．都市發展先導區隨著湘潭都市發展東擴，政府大力發展舉措背景下，市府板塊已成為市民眼中湘潭都市發展先導區。2．環境優美公共配套設施不斷完善，15萬平米東方紅廣場和10萬平米錦源廣場以及正在開發中湖湘公園，為河東新區增添了更多綠色，一棟棟正在開發中電梯高層住宅社區，更為都市當代都市化進程增添了活力。3.公務員居住區隨著政府機關由河西搬遷至河東，公務員社區隨之不斷開發，社區越漸成熟，入住率大幅提高，配套設施也逐漸完善。客戶語錄————這里挺好，公共綠化面積是全湘潭最大，環境宜人，我朋友大部份都把房子買在這了。客戶語錄————這里挺好，公共綠化面積是全湘潭最大，環境宜人，我朋友大部份都把房子買在這了。————政府5大行政首腦機關都在這里，周邊社區也越漸成熟，配套設施不斷完善，相信后來物業升值空間會很大。——這里挺好，公共綠化面積是全湘潭最大，環境宜人，我朋友大部份都把房子買在這了。市府印象2：1.房地產發展水平較高，20萬方以上樓盤當前均價在3000元每平米以上，是當前湘潭房價最高片區。2.現售及將售項目規模總量基本在25萬方以上，綜合配套較為齊全，樓盤品質較高，品牌化限度較強。（除個別開發小體量項目外）。3市府區域樓盤相比其她區域均價高出300—600元／㎡左右。4.由于產品供應基本以大平面為主，總價過高，導致某些客戶已被情誼廣場中心板塊及個別價格偏低或戶型較小樓盤截流。本案區域印象：1.工業區——以機械加工為代表（典型工業地產）典型代表：湘潭德國工業園（海諾電梯、威斯特儀表）、創新科技（LED產業基地），園區內公司重要以機械加工為主，噪音不大，但從宜居角度上說，不太適當，客戶有一定限度上反感，然而政府規劃中東方紅南廣場在一定限度上可變化客戶對該區域工業化心理抗拒。2.因該區域離都市主干道存在一定距離，離商業配套設施較遠，心里位置相對周邊樓盤略差一點。東方紅南廣場本案創新科技園德國工業園東方紅南廣場本案創新科技園德國工業園客戶研究該板塊客戶基本立足于全市，覆蓋面較廣，以本地客戶為主。客戶分類置業需求特性需求戶型需求面積關注要素公務員群體宜家、舒居政府公務員，事業單位員工、經濟實力強，需改進生活，戶型面積規定較大，對區域位置較理解，對綜合素質規定高，對價格承受力較強3房120—130左右社區、景觀、配套、品牌大型廠礦中高層宜家、舒居她們是社會精英份子，在大型廠礦身擔重任，經濟實力較強，戶型面積規定較大，價格敏感度低，物業要有尊貴感，承受能力較強。3房、4房120---130社區、規模、品牌、配套大型廠礦普通職工宜家、舒居大型廠礦普通職工，已在單位工作近年，既有單位分房，有一定積蓄，但經濟實力有限2房3房90、110、120社區、交通便利、生活以便、性價比較高私營公司老板舒居、投資通過近年拼搏事業已有一定成就，需改進當前居住質量，而有兼具投資，一某些已有一套房，兩套房，對價格敏感，精打細算，面積跨度大1房2房3房40、80、110社區、升值、地段、普通生意人宜家、舒居她們是都市中最忙碌一份子，起早貪黑，有一定積蓄，買房只因改進當前居住環境3房80—120社區、環境、交通返鄉置業者投資、養老在外地拼搏近年，回鄉置業，以作養老準備，或作為投資，對價格敏感度低。2房、3房80、120、130地段，環境，升值退休職工養老子女已長大參加工作，或在外地落戶，現已分居，購房目僅為養老，對面積規定較小2房，小3房70、110左右環境，生活便利，交通以便年青一族結婚初次置業她們年齡不大，進入社會不久，分布于各行各業，積蓄較少，購買房產資金來源基本靠父母，對面積規定不大，對總價較為敏感。2房、小三房70、80、90、110、120交通以便，生活便利，總價要低。1.購買總價較低小戶型產品客戶價格敏感度較低。小戶型產品總價基本控制在30萬以內，價格提高300---400對其總價區間影響并不大，在單價與總價之間，客戶更為關注總價是多少，首付高不高，月供壓力與否過大。2.購買大平面3房客戶相比購買中小戶型產品客戶對其樓盤綜合素質規定較高。在市府這個高價位板塊范疇內，購買一套130左右3房總價區間在38萬——45萬之間，如果考慮后期裝修與配備家電投入，總耗費將在53萬——60萬左右，該類物業很有也許作為終極置業選取，故對其樓盤綜合素質規定較高3.不同客戶對于品質形象檔次溢價體系接受度。——收入較高客戶，因購房資金充裕相對來說對產品品質檔次溢價接受度較高。——返鄉置業客戶相對本地購房客戶對精神層次需求更明顯，對更前沿、檔次較高，設計藝術感更強產品溢價接受度更高。——都市中高階層相比中低階層素眼光更高，收入頗豐，同步視野高度不同樣，對產品品質檔次溢價接受度更高。市場探問？QUESTION:試問如果本項目戶型基本以市場供應量較少緊湊型中小戶型為主，且具備很大限度上附加價值與特色，但單價略高于周邊大體量樓盤，然而總價相對較低，你會更樂意接受嗎？QUESTION:試問如果本項目小3房產品面積緊湊且得房率相稱高，各空間面積舒服且合理，總價基本控制在28——33萬你會更樂意購買嗎？3：項目定位3：項目定位＞客戶定位＞形象定位＞產品戶型定位客戶定位目的客戶群概述及價值觀分析目的客戶群概述及價值觀分析客戶分析結論客戶描述客戶分析結論客戶描述目的客戶群概述目的客戶群概述綜合考慮市場競爭與項目實際狀況，基于剛性需求都市主流居家客戶是項目核心客戶。客戶定義與客戶價值觀分客戶定義與客戶價值觀分析-----她們是社會主流人群，中檔或中低收入。-----她們對于面積規定以中小戶型為主，規定房型緊湊，且功能齊全，如果空間解決巧妙，她們會很樂于接受。-----她們易于接受新理念，對于潮流，高雅，推陳出新東西接受速度較快。-----時代在不斷進步，她們思想從不落伍，緊跟著時代步伐。-----布滿矛盾一群人，她們注重自我空間，同步又追求生活歸屬感，讓自己感覺到自己同類，自己圈子。-----她們追求生活樂趣，回絕重復單調。-----從眾心理較強，受圈層影響較大。一、“一、“青年一族”----客戶類型描述11、年齡30歲以內，接近結婚狀態：或結婚不久2、高學歷、高文化；3、工作繁忙，尋常生活高速運轉；4、進入社會不久，積蓄較少，購房資金有一某些來源于父母,但也有一某些社會精英份子其購房資金完全自己支付。5、對前衛、潮流事物有認同感，易受感性東西打動；6、置業經驗欠豐富，具備從眾心理。7、本次置業大某些為初次。二二“小太陽家庭”----客戶類型描述11、有知識、有文化、都市中檔及中低收入階層為主。2、年齡在30-40歲左右，家庭構造普通為三口之家；3、正在通過自身努力拼搏，爭取更高認同感，經濟狀況相對較好。4、懂得欣賞某些高品味事物，但不會過于苛求；易于接受某些新事物。5、工作比較忙，閑暇時間不多；6、大多數已初次置業。7、本次置業目以改進居住環境為主。二二“后太陽家庭”----客戶類型描述11、以都市中檔及中低收入階層為主。2、年齡在40--50歲，家庭構造普通為三口之家；3、工作較忙。4、已奮斗近年，已有一定限度上積累，壓力不大。5、重要目以改進生活或為了下一代。6、當前基本擁有一套物業。三三“老年一代”----客戶類型描述11、年齡55歲以上。2、家庭構造普通二口之家；屬于空巢家庭。3、小孩已長大，在本地或在外地已有居所，當前處在分居狀態。4、當前居住房子多為樓梯房。5、她們基本處在退休狀態，對于事業追求已是過去式，余下時光只為安享晚年。6、她們購房資金來源，以自有儲蓄，或由子女購買。四四“投資客”----客戶類型描述11、年齡35--48歲左右。2、家庭構造普通三口之家。3、她們是都市精英階層，收入較高。4、當前已有多套物業，對于本項目而言基本以選取公寓。5、置業目以純投資為主。6、對樓盤地理位置，片區發展前景很看重。目的客戶分析結論：目的客戶分析結論：客戶對本項目地塊屬性看法“接近市府中央板塊，環境宜人，生活氛圍良好！”“將來升值空間也比較大！”“社區規模較小”，為項目銷售樹立了障礙。打造樓盤特色化理念，成為客戶購買重要因素。“項目周邊工廠較多，從宜居角度上不是很適當！”這就規定社區綠化與社區整體布局更科學，做到如何淡化和規避這個問題！二.客戶對本社區規劃需求關于園林，客戶更關注是“協調”而不是價值昂貴，園林配套面積也是客戶很看重地方，“而本社區園林面積并不大”，如何解決這個問題，或如何消除客戶心理上單純追求大面積綠化配套觀念了？客戶對于外立面規定特色鮮明，有品位有個性！但對風格不刻意追求。如果社區完全做到人車分流客戶會更樂意接受。社區周邊樓盤配套較為齊全，配套面積較大，這就對社區打造特色化個性化配套設施提出了規定。三.客戶對戶型需求她們對于戶型創新意識越趨強烈，例如入戶花園，飄窗等設計，如果本社區在這個基本上做得更為新穎或更具創意，必然受到她們熱捧。“對于空間得房率有一定限度上規定”，但客戶很但愿把它更為放大。“很但愿空間整體布局更為緊湊，這樣面積少了，總價低了，空間合理性也提高了。”女性購房決擇權越來越強，她們規定空間具備獨立而感性氣質，如衣帽間，廚房，儲物間設計。形象定位——概述時代藝術ArtintheAge綠色低碳科技Greenlow-carbontechnology全新空間設計Thenewspace潮流而有品位Fashionandgoodtaste全新產品，一切源泉于創新集潮流、科技、低碳、創新、于一體——以此制造爭議，既契合客戶，又能吸引眼球。形象定位——價值分析依照客戶關注點，從如下幾種方面對本項目進行核心價值分析1.地段：市府中央板塊、將來CBD與CLD。2.規劃設計：前沿規劃理念，創新設計手法。立面設計新穎，她是區域板塊亮點。3．生活理念：綠色、低碳、閑適、潮流、活潑。4．社區配套：特色化較強。5．物業管理：人性化服務。6．戶型設計：全新空間設計，幻變空間。命名命名：糖果時代廣告主題語廣告主題語一：糖果多姿多彩，生活也該這樣！廣告主題語二：品糖果，生活越品越甜！備注：1.此案名詮釋一種積極向上生活方式，給人第一感覺是一種“有趣且高興生活感受”，同步也符合本項目目的客戶對于甜蜜、幸福、美好生活向往。2.此案名是在本項目立面建議方案一假設基本上（見下文），及項目客戶定位基本上設定，建議應依照項目整體定位完全擬定后再做定奪。產品定位基于剛性需求下，以鈔票流作為基本（創新+高附加）作為項目核心賣點70---110占到85%（住宅）38——42占到80%(公寓)②住宅某些：70---110㎡為主力戶型。公寓某些：38---65為主力戶型。物業類型面積房型套數比公寓38㎡——42㎡1房80%55㎡——65㎡2房20%住宅70——80㎡左右2房25%89㎡2+1房35%100—110㎡左右3房25%120左右3房15%產品定位方向：創新型緊湊居家空間（住宅某些）投資兼自住型酒店服務式公寓產品配比理由分析一：1.當前市場在售大平面三房相比兩房其銷售速度較慢，三房產品相比兩房產品市場議價較大，且優惠幅度高，實際成交單價相比較低。2．將來一年河東地區市場放量將達到100萬方左右，其產品重要以大平面兩房、三房為主（90平兩房、120—140平三房），且有絕大某些新上市樓盤體量規模在20萬方以上，可見該類區間面積產品將來其競爭激烈度。3.國家新政出臺嚴重抑制改進居住型買家（二套房貸首付比例需5成以上，且利率上浮10%，購買90平米以上住宅其首付比例不低于3成）4.同步隨著近段時間湘潭樓市均價提高，特別是市府板塊，當前均價已達到3100元/平米以上，對于購買一套市場較常會面積三房，其總價也在40萬上下。如頭一套住房曾有過貸款記錄，首付將達到20萬，如沒有貸款記錄，首付至少也要三成以上，大概為12萬上下，相比此前2成首付大概為8萬，無形之中增長了購房者首付壓力。5.小戶型產品雖開發成本高，但由于面積較小，總價低，首付少，單價大幅提高相比面積加大對總價影響不大，然而總價高低卻是客戶更為關注一種重要因素。產品配比理由分析二：面積70——80平米2房2廳1衛市場供應量較少，屬于市場空白點，如通過空間巧妙設計，提高得房率，必將需求旺盛，同步總價上相比90平兩房要低某些。2.面積89平方米3房2廳1衛2+1產品（2房可變3房），順應國家新政（90平米以上住宅首付3成以上），而89平米戶型首付正好只需兩成，同步空間巧妙設計能讓2房變3房，可較好解決市場中低收入階層對于大平面3房高總價尷尬。3.100—110平米左右（3房2廳2衛）這種緊湊型三房相比前者，舒服度相應提高，并且具備一定功能空間。4.120左右3房2廳2衛舒服度較高，將配備一定功能空間，空間尺寸相應加大，巧妙設計將達到其他競爭樓盤120——130使用面積。但因總價已達到34萬以上，且與市場上主力產品供應面積接近，建議配比套數在15%左右較為適當。5.公寓某些在湘潭基本以投資為主，自主為輔，建議80%戶型控制在38—42平米左右，該面積投資回報率對于購房客戶來說相應較高，20%戶型控制在55—65平米已滿足小某些客戶對于大套公寓需求。4：4：物業發展建議基于本項目定位方向下物業發展建議＞規劃與配套＞綠色低碳科技＞戶型設計規劃與配套規定一：項目如何跳出周邊工廠匯集對本項目影響？規定二：樓盤體量較小，如何為項目添加附加價值與特色？規定三：周邊社區綠化配套面積較大，社區如何規避和淡化該問題？規定四：周邊樓盤配套較齊全，社區配套該如何打造其配套特色化？項目配套規劃建議項目配套規劃建議泛會所泛會所車庫入戶大堂建筑風格園林商業會所總體建議會所總體建議“泛會所”概念引入由于本案占地面積較小，在社區內設立大型運動場合，或設立獨立會所是很不現實，雖然社區沿街商鋪在一定限度上能滿足社區業主將來尋常生活配套需要，但運動與休閑類配套設施是不也許得到滿足，然而該類配套設施已成為當前市場較為注重購房核心因素，同步從周邊樓盤對比分析來說，本社區配套局限性且綠化面積不大，故建議本案可考慮在首層架空某些引入“園林式泛會所”功能，從而在解決社區配套局限性劣勢及提高項目附加價值同步，給本社區業主尋常生活帶來更多樂趣與生活上以便。“泛會所”設計理念——會所檔次與社區物業檔次應相匹配。依照市場分析，本項目客戶定位基本以中檔及中低等收入客戶為主，故建議社區會所檔次不適當過高，走平民化，大眾化道路應是本項目會所檔次定位基本思路。——規模應控制在合理面積范疇內。本社區建面相對周邊樓盤較小，社區戶數不多，因此建議會所規模不適當過大。——會所配套設施功能應區別于競爭對手，且符合項目目的客戶群生活喜好。會所功能特色化將有助于形成項目獨特賣點，而配套設施趣味化必將引起市場共鳴，且接受度較為廣泛。泛會所設計主題架空層園林式架空層園林式“泛會所”——“文化”和“運動”雙主題功能性質功能位置泛會所泛會所突出“文化”和“運動”雙主題，具備藝術文化氛圍，營造、鄰里約會閑聊、老年活動、小朋友活動、休閑健身等功能。區域功能劃分有：藝術長廊（定期藝術展、活動展）、藝術涂鴉、社區小院落、小朋友天地、住宅首層架空層11、室內小朋友沙灘把沙灘引入到室內，從而大大提高其運用效率，同步也可把冒險城安放其中，供小朋友玩耍。2、藝術涂鴉2、藝術涂鴉公示社區最新信息，業主聯誼活動、體育互動比賽一種空間。擺放位置：均勻分布于架空層各個位置3、室內小型乒乓球室3、室內小型乒乓球室乒乓球競技活動對室內面積規定不大，且廣受各年齡層次普通大眾愛慕。乒乓球競技活動對室內面積規定不大，且廣受各年齡層次普通大眾愛慕。5.社區小院落4.小型臺球室5.社區小院落4.小型臺球室住戶但愿在院落一角有一塊鄰里交往歡樂、溫馨空間，小院落可恰當放置休閑桌椅住戶但愿在院落一角有一塊鄰里交往歡樂、溫馨空間，小院落可恰當放置休閑桌椅，供老人棋牌與閑聊等。臺球是當前中青年群體較為愛慕一種競技娛樂活動，可少量投放，且運用效率較高。66、藝術展示架空層融入藝術長廊、定期藝術展、與交流、藝術涂鴉等對泛會所功能進行設計，提高開放空間參加度、體現社區品味；架空層融入藝術長廊、定期藝術展、與交流、藝術涂鴉等對泛會所功能進行設計，提高開放空間參加度、體現社區品味；項目園林體現項目園林體現園林設計理念：遵循項目整體定位（案名：糖果時代）思路,建議本案不走市場上較為泛濫異域風情（歐式園林、東南亞園林、泰式園林……….）園林設計主題，在本案園林設計思路上以當代、人文、潮流、突破、創新為主題。項目園林體現項目園林體現立體園林空間藝術：立體園林空間藝術：1.因社區園林綠化面積較少，建議通過抬升/下沉等解決手法，為本社區建立多層次立體式園林空間體系；從而增長綠視率和園林趣味性。2.增長園林景觀小徑，可供業主茶余飯后閑逛散步，也適合業主清晨跑步鍛煉作用；項目園林體現項目園林體現建議社區打造各種色彩情感型綠化組團與空間，將有效反映出本項目定位思路。（糖果時代：糖果多姿多彩，生活也該這樣！）詳細解決手法：可通過路面、植物、或小品系統色彩選用與搭配達到此目，成本低廉，又打造了園林特色。圖片借鑒與參照：白色青色紫色橙色白色青色紫色橙色項目園林體現項目園林體現建議在社區植被選用上更多考慮其親人性與健康功能，在項目后期銷售推廣階段可以此為主題，從而深化本案整體定位。防癌植物：（且有較好空氣凈化效果）———香樟、銀杏、衛矛、樹木———七葉樹、郁李、紫荊———月季、二月蘭、紫葉小檗水生植物：———元寶楓、火炬樹、鶯尾———薔薇、迎春、絲棉木項目園林體現項目園林體現建議在社區入口廣場設立疊水或獨具特色及趣味性較強雕塑。項目園林體現項目園林體現建議在社區內增設某些參加性較強，且能較好詮釋本項目所倡導積極向上生活方式及精神小品和雕塑。圖片借鑒：時光時光之門生命贊美項目園林體現項目園林體現建議將水系設立在靠進住宅底層外圍，運用廊橋過渡，從而增長入戶趣味性。車庫建議車庫建議在地下車庫各處設計連通地面漏窗或花臺，采納陽光，設計成“陽光車庫”，通過此大堂打破以往地下車庫沉悶、灰暗、局促印象。在地下車庫各處設計連通地面漏窗或花臺，采納陽光，設計成“陽光車庫”，通過此大堂打破以往地下車庫沉悶、灰暗、局促印象。引入陽光、引入新風、引入視野－打造“清風車庫，陽光車庫”如下圖：商業規劃商業規劃社區商業某些可劃提成兩個區A區（A1、A2）與B區。社區商業某些可劃提成兩個區A區（A1、A2）與B區。A區商業鋪面接近主干道，將來車流人流量較大，商業價值較高，特別是A2某些，而B區因接近曉塘商業價值相對較低。A區：將來可考慮以餐飲、休閑為主題。如：中西餐廳、中高檔酒樓、健身中心A區：將來可考慮以餐飲、休閑為主題。如：中西餐廳、中高檔酒樓、健身中心休閑中心……..等A1A1A區A2B區：考慮以社區配套服務性業態為主。B區：考慮以社區配套服務性業態為主。如：移動繳費、銀行、干洗店、煙酒、中小超市B區B區商業工程建議商業工程建議項目內容商鋪面積考慮到運用商鋪日后銷售，建議B區普通商鋪面積為：70-80平方米左右，面寬4—4..5米，徑深18米，層高在5.5米左右，A區建議曾高在6米商鋪內梁、柱由于本項目商鋪作為住宅底商，商鋪內部不可避免存在柱梁，建議采用有效方式將柱梁“隱藏”到墻體上，建議采用住宅后移或商鋪前移方式，避免柱梁影響到銷售以及商家日后使用。廣告位每個商鋪都分派到適當位置廣告位，廣告位面積不少于5平方米(重要為門頭廣告位)。建議對于商鋪面積較大設立面積較大、昭示性較好廣告位，如餐飲商鋪、社區超市、等。停車位基于湘潭地區汽車數量高速上漲，同步結合都市商業街停車位匱乏弱勢，建議項目商鋪門前可做雙排停車位考慮。拐角商業中心布局建議將拐角位置商住樓其造型改為凸字形構造，當前圖紙上凹形構造雖可營造較大前坪廣場，但立面整體大氣度不夠。綠化帶設立建議簡化商鋪、拐角商業中心門前綠化帶設立，考慮不采用高度較高植被垂直性設立綠化帶，采用可移花卉或硬性平面性地面綠化設立，以免植被阻擋商鋪門面以及影響停車。住宅建筑風格取向住宅建筑風格取向建筑風格取向宗旨：本社區建筑風格應取決于項目整體定位，由于它是建筑靈魂，它是一切建筑形態主線。依照市場分析：周邊樓盤基本以當代簡約主義建筑風格和歐式風格為主，為突出本項目特色，打造新亮點，建議在遵循周邊樓盤建筑立面風格基本上，（方案一：通過恰當線條和色塊解決、方案二：通過屋頂造型與線條解決）使其立面效果相對突出，成為該板塊范疇內引人矚目焦點，正好本項目又位于兩條主干道交錯結點位置，可見其必要性。方案一：建筑風格理念闡明建筑風格當代主義風格新古典主義風格摩登風格風格特性時代感強，代表理性前衛潮流個性化，并反映新材料、新技術特性是古典、奢華代表，呈現是西方老式藝術特性，具備鮮明地區感和檔次感；摩登、潮流，某些色彩艷麗；建筑形態形體自由、不受約束，講求體塊穿插、構架運用等；或點式或板式、或低層或高層；講究固定形體比例，大量柱式、裝飾線腳運用，可謂精雕細刻藝術品；以花園住宅為代表，多以低層、多層或小高層住宅立面所采用；立面強調豎向線條微妙層次，形體強調幾何線條、強調對稱、干凈利落，建筑立面大塊整潔；多采用于高層住宅，體現高聳、挺拔非凡氣勢材質選用強調不同材質強烈對比，虛實結合，體現于實體、石材、金屬、玻璃等材質運用，并注重新技術含量以石材為主，細部偶有雕花鑄鐵運用當代更加入玻璃等外墻材料，以表達大面積體塊感色彩體現色彩設計中強調運用對比色和金屬色，導致穩重、典雅、高貴視覺印象色彩素雅、純凈、寧靜、細膩色彩以灰、白、木色為主，統一而單純，視覺上又極具當代特色；建筑風格理念詮釋：設計簡樸而潮流同步具備一定期代感，倡導一種“自由、青春、活潑、當代”生活方式。它以當代主義風格為基調，柔和與參雜某些摩登主義元素。它巧妙用色塊使立面更為潮流，顏色解決恰當且有序，同步用體塊及線條使立面具備當代感。建筑風格參照圖示（備注：如下圖片只供參照其手法，并不是對本項目立面風格完全闡述）方案二：北歐建筑風格建議理由:由于本項目緊挨著馨鋼花園二期，而此項目體量較大，建成后如與本案立面風格差距較大化，很有也許導致區域建筑不協調感，基于此項目立面風格以純正歐式風格為主，建議本案在遵循該項目立面風格基本上有所創新，營造一種立面基調相似，但風格不屬同一派系設計思路。北歐建筑風格理念詮釋：建筑風格當代、簡約、純樸而自然，在色彩運用上較喜歡采用淺木色，同步通過坡屋頂、線條與色塊區別點綴，詮釋一種簡樸、從容、真實生活態度，形成一種非常溫和、且富有親和力居住感受。在讓人們感受歐式建筑品味同步，滿足人們心里上對于生活返璞歸真向往。建筑風格參照圖示純純正北歐風格兩種方案對比:方案一：思路較為大膽,創新度較高。方案二：屬于一種折中解決方式。本人建議：因立面風格牽扯面較大，上述兩種方案都需慎重考慮，進一步權衡后再做決定。公共室內空間裝飾體現公共室內空間裝飾體現公寓某些公寓某些因其兼顧投資性質，因此對裝飾原則規定較高，建議突出品質感，體現其尊貴性。在奢華具備同步注重其實用性，與功能性。公共室內空間裝飾體現公共室內空間裝飾體現住宅某些設計理念：——潮流感強——個性但不張揚——簡約而不累贅設計原則：建議大堂直接設在架空層從而與社區綠化均好融合，有泛會所住宅某些建議直接安插在該位置。建議大堂全通透設計，采用玻璃構造，視野開闊，賞心悅目。建議大堂層高在5米以上建議大堂使用玻璃吊頂燈，保證照明度充分。建議大門不應不大于2.6M*2M建議設立綠化休息室，面積應不低于20平方。圖片參照：大堂玻璃材料，通透設計，玻璃吊頂燈，光線充分。白色墻面，配上藝術化壁畫，凸顯藝術風采。大堂玻璃材料，通透設計，玻璃吊頂燈，光線充分。白色墻面，配上藝術化壁畫，凸顯藝術風采。綠色低碳技術運用運用理由：⑴本項目由于體量較小，品牌化限度不高，配套設施面積相比其他樓盤較低，如添加綠色低碳科技概念勢必將提高本項目附加價值，與獨特賣點，形成差別化營銷格局。⑵綠色低碳建筑以成為將來建筑發展方向，它是將來建筑發展新趨勢。⑶“低碳建筑”已成為當下最流行新名詞，如以此概念面向市場，必將吸引普通大眾眼球，引起社會共鳴，正好至今為止湘潭并沒有一種樓盤以此概念做推廣主題，如果運用得當，在不增長過多成本基本上，將有助于樓盤附加價值提高，從而增進銷售，為樓盤爭得更大溢價。需注意地方：由于湘潭房地產市場發展水平較低，過多技術運用勢必會帶來成本迅速增長，價格大幅攀升，從而導致產品接受度減少，因此本人建議，在選用技術運用上不需刻意追求，添加某些成本低廉且實用技術，同步又符合本案目的客戶群心里特性，點到即止，只為營造概念，打造特色。建議采用技術：綠色能源運用：太陽能或綠色能源運用：太陽能或小型風力發電路燈社區內所有道路用燈與公共照明設施可建議采用太陽能或小型風能發電，應用范疇不需刻意求大，點到即止亦可，成本不高，但可暗示客戶，此技術采用將有效節約后期物業管理費開支，同步為低碳社區概念營造提供支持點。雨水收納雨水收納運用系統社區內無線網絡覆蓋社區內無線網絡覆蓋社區無線網絡覆蓋將為本項目注入科技與潮流元素，同步也迎合了本案目的客戶群生活習慣，有效減少了業主尋常上網開支，且安裝成本較低。案例借鑒：長沙東業蘋果社區戶型設計：創新產品功能摸索最前沿---------戶型本項目產品創新4大思路——產品面積附加——產品功能附加——產品空間高效布局——產品人性化限度提高———產品面積附加市場慣用贈送方式：1.半封閉式陽臺（凸陽臺）方式：贈送一半面積陽臺結合客廳或主臥布置，增長寬敞感，贈送一半面積.陽臺結合客廳或主臥布置，增長寬敞感，贈送一半面積.市場啟示：當前湘潭市場上新開發樓盤在陽臺解決上，基本采用半封閉式設計，計算半面積，從陽臺屬性上說屬于凸陽臺性質，是市場上常用設計手法，消費者已屢見不鮮，其實此類型陽臺對于中小戶型尚有很大挖掘空間。本案產品建議1：本項目基本以中小戶型為主，可考慮采用凹陽臺設計，此設計手法特別是針對小平面產品，將為此戶型營造一種可擴展功能空間，該空間可做庭院、書房、臥室、餐廳等，如：（1房可變2房、2房可變3房（N+1理念）。而對于大平面產品而言可考慮在主臥或客廳采用露臺設計，設計手法采用錯層式，面積所有贈送，露臺設計將有效提高戶型整體居住舒服度，和產品附加價值。圖片參照與借鑒：空中花園面積約9.45平方，計算一半面積，贈送約4.73平方，完全可改造為一間次臥室。建筑面積：89平米空中花園面積約9.45平方，計算一半面積，贈送約4.73平方，完全可改造為一間次臥室。建筑面積：89平米長處：長處：1.順應國家政策，（90平米以上住宅首付必要3成以上）減輕首付壓力。2.出兩房錢得三房空間，性價大幅提高，同步其他空間尺寸影響度控制在市場接受合理范疇內。折中解決手法該某些空間并未計算半面積，因在設計時將計入內廊墻體向外推出1米左右，因此雖送了面積，但贈送并不多，該某些空間并未計算半面積，因在設計時將計入內廊墻體向外推出1米左右，因此雖送了面積，但贈送并不多，同步站在客戶角度上說依然較為實惠。長處：該陽臺大概為5.9平米，計算普通面積，約3平米，經封閉解決后可做餐廳使用，面積贈送不多但對于消費者來說，實惠度較高，從而大大提高了產品附加價值。長處：該陽臺大概為5.9平米，計算普通面積，約3平米，經封閉解決后可做餐廳使用，面積贈送不多但對于消費者來說，實惠度較高，從而大大提高了產品附加價值。露臺設計長處：該某些面積約13.5平米，所有贈送，露臺因面積贈送較多，可有效提高居住舒服性，因此很受市場歡迎長處：該某些面積約13.5平米，所有贈送，露臺因面積贈送較多，可有效提高居住舒服性，因此很受市場歡迎。建議：因露臺運用效率不大，不太符合本項目產品定位基本思路，建議本案在露臺設計上不適當過多追求，少量運用滿足某些客戶需求較為適當。備注：露臺運用應依照樓盤整體建筑風格方案擬定后再做定奪，否則很有也許與建筑風格背道而馳。市場慣用贈送方式：2.飄窗方式：贈送一半面積上凸窗增長了室內可使用空間和視野開闊感，贈送全面積。上凸窗增長了室內可使用空間和視野開闊感，贈送全面積。市場啟示：基于湘潭市場迅速發展，消費者視野面及品味提高，臥室飄窗設計已廣受各類購房客戶愛慕，同步各大樓盤其臥室空間設計上幾乎均有考慮，但形式重要以“上凸窗”或270度拐角飄窗為主，運用深度不夠。本案產品建議2：基于本案產品定位以中小平面為主，建議各區間面積產品在設計“上凸窗”基本上，考慮設計某些帶有落地飄窗戶型，特別是小平面兩房產品。上凸窗設計盡量將窗臺控制在400公分左右，同步運用范疇可延伸到衛生間或廚房，從而有效提高它運用率，而落地窗對于空間面積擴展效應更為直接，在設計上可較多考慮使用在小平面產品上。圖片參照與借鑒：長處：長處：1.大面積落地窗設計，對于購買小平面客戶來說，實用性更為直接。2.同步給戶型帶來一定氣質感，空間奢華品味將無意中而流露。主臥室采用落地飄窗設計，贈送面積約3.4平方。主臥室采用落地飄窗設計，贈送面積約3.4平方。廚房室采用飄窗設計，贈送面積約1.4個平方。市場慣用贈送方示：2.入戶花園方式：贈送一半面積入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產品舒服度，贈送一半面積。入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產品舒服度，贈送一半面積。市場啟示：湘潭自開始，新上市樓盤在戶型設計上，大某些都考慮到了入戶花園設計，入戶花園既改進了不規則平面對戶型影響，又為戶內外提供了一種過渡性空間，適合會客、小憩、綠化等各種功能使用，豐富了居民生活內容。本案產品建議3：本案因產品定位基本以緊湊型中小戶型為主，過大入戶花園設計必將壓縮套內空間尺寸，同步從使用效率上來說，入戶花園使用率自身并不是很高，故建議本案在入戶花園設計上，面積解決不要過大，較小平面產品基本不需考慮，然而中大平面產品可恰當加大其面積，同步在解決方式上，不建議將過道安放在入戶花園中間位置