1：1.3研究的內(nèi)容和方法1.3研究的內(nèi)容和方法3系統(tǒng)方法和結(jié)構(gòu)方法相結(jié)合系統(tǒng)方法著重于系統(tǒng)內(nèi)部組成部分之間關(guān)系的分析，用整體思維的方法來闡述復(fù)雜的系統(tǒng)。結(jié)構(gòu)分析方法則側(cè)重于各要素的分析，通過深入分析各個(gè)組成要素的特征，用整體關(guān)系的思維方法來探求事物內(nèi)在的本質(zhì)和功能。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的法律規(guī)制是個(gè)復(fù)雜的過程，必須用整體的觀點(diǎn)，綜合采用結(jié)構(gòu)方法和系統(tǒng)方法，才能探求其基本的結(jié)構(gòu)以及各要素的角色定位。2：3.3我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)法律規(guī)制的內(nèi)容合格的市場(chǎng)主體是市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作的主要因素，在主體越位的情況下，將不可避免地導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。市場(chǎng)主體的監(jiān)管制度，包括：需要市場(chǎng)主體的組織制度和領(lǐng)導(dǎo)制度的形式確認(rèn)其法律地位和業(yè)務(wù)范圍；規(guī)定他們?cè)O(shè)立，變更和終止的條件和程序，明確他們的利益，以及與政府關(guān)系等。鼓勵(lì)合格的市場(chǎng)主體不斷進(jìn)入市場(chǎng)，禁止不合格的市場(chǎng)參與者進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)主體的監(jiān)管，可以保證在法律上進(jìn)入市場(chǎng)主體的合法競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，最終達(dá)到市場(chǎng)秩序的規(guī)范。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的主體是在房屋和土地出售，轉(zhuǎn)讓，租賃，交換，并受到客戶接受之后收到傭金的自然人和機(jī)構(gòu)，既包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)交易，還包括住房房地產(chǎn)的經(jīng)營。[16]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)營者利用法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)，其核心內(nèi)容直接關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的健康和有序發(fā)展。通過設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的資格考試和辦法“職業(yè)資格證書”的制度，設(shè)置一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入的門檻，排除哪些不合適的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)主體。歸根到底，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管就是市場(chǎng)準(zhǔn)入問題，市場(chǎng)準(zhǔn)入制度是國家和政府允許公民和法人進(jìn)入市場(chǎng)，從事商品生產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng)的條件和程序規(guī)則的各項(xiàng)制度和規(guī)范的總稱，作為是政府市場(chǎng)管理的第一個(gè)環(huán)節(jié)，它是實(shí)施一系列后續(xù)管理措施的前提，是確定進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)必須具備的條件和程序、保護(hù)消費(fèi)者和其他市場(chǎng)的經(jīng)營主體的利益的基礎(chǔ)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的監(jiān)管，必須首先規(guī)范準(zhǔn)入制度。準(zhǔn)入主體根據(jù)2011年1月20日頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部令第8號(hào)）》中的明確規(guī)定:“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)與其招用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國勞動(dòng)合同法》的規(guī)定簽訂勞動(dòng)合同。國家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃和管理。”[17]可見，在立法的角度，具有法人資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是唯一合法的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的形式，但我國有大量的合作伙伴關(guān)系的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和個(gè)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。他們占中國當(dāng)前現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的絕大多數(shù)，這些組織只需要在的業(yè)務(wù)管理部門登記，在取得營業(yè)執(zhí)照之后就可以開始營業(yè)，脫離于資格審查之外，因此，確認(rèn)一些經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的合法性是市場(chǎng)準(zhǔn)入的一個(gè)關(guān)鍵問題。準(zhǔn)入程序我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立實(shí)行的是準(zhǔn)則主義，只要按照法定條件設(shè)立企業(yè)，不必經(jīng)過行政批準(zhǔn)，企業(yè)即可登記成立。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部令第8號(hào)）》，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人（執(zhí)行合伙人）或者負(fù)責(zé)人、注冊(cè)資本、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等備案信息向社會(huì)公示。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)變更或者終止的，應(yīng)當(dāng)自變更或者終止之日起30日內(nèi)，辦理備案變更或者注銷手續(xù)。事實(shí)上，這一程序因種種原因，并沒有得到很好的貫徹。管理機(jī)制應(yīng)該有一個(gè)比保險(xiǎn)市場(chǎng)更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和要求嚴(yán)格的組織程序，目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的登記和管理，不是特別嚴(yán)格，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和規(guī)范的批準(zhǔn)，導(dǎo)致所有類型的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)支離破碎，山頭林立，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)低水平和重復(fù)發(fā)呢?然而，事實(shí)真是如此嗎?馬克思有一個(gè)著名的論斷，稱在資本主義社會(huì)，工人階級(jí)是自由的，但是他們已經(jīng)自由的一無所有，而只有投身于資本家的剝削之中。用這樣的論斷描述現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)可能有些過，但卻可以從中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的問題，在缺乏法律規(guī)制、缺乏誠信的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)中，消費(fèi)者對(duì)于能夠幫助他們選擇的最基本的信息的缺乏，完全的阻止了他們做出合適的選擇，而這種選擇我們也很難以稱之為自由的選擇。再看平等，學(xué)術(shù)上論述平等時(shí)常習(xí)慣于將平等分為形式平等和實(shí)質(zhì)的平等，對(duì)本文而言，用橫向平等和縱向平等來分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)更為合適，所謂橫向平等，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)主體間的平.等問題，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)，基于信息不對(duì)稱以及對(duì)資源的掌握上的差異，存在這先天的不平等因素，如果沒有法律韻介入，以權(quán)利義務(wù)上的重新分配，而是單純的依賴市場(chǎng)的自我調(diào)解，我們很難保障各市場(chǎng)主體之間的平等;所謂縱向平等，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)主體自身的付出和收益問題，從倫理道德上講，我們不允許有人不勞而獲或勞而不獲，即使是付出和收益的差距過大，也是我們不能容忍的，然而同樣，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)中所存在的信息以及資源掌握的不平衡，也使得我們不能容忍的這些事情確普遍的存在，這也需要法律制定規(guī)則，以平衡人們的付出和收益。4：2.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)理論2.1.1經(jīng)紀(jì)的含義有的學(xué)者將經(jīng)紀(jì)定義為:“經(jīng)紀(jì)即經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介為,具體是指市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,為促使他人交易而從事的居間、行紀(jì)、代理及咨詢等的有償服務(wù)活動(dòng)”。還有學(xué)者認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人是指“在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中,為辦理委托事務(wù)而從事居間、行紀(jì)、代理等經(jīng)紀(jì)活動(dòng),并收取一定報(bào)酬(傭金)的公民、法人、合伙體和其他經(jīng)濟(jì)組織?！睆纳鲜龆x中可以看出,這些定義包含以下三方面內(nèi)容：第一,經(jīng)紀(jì)是以收取傭金為目的的有償服務(wù)活動(dòng)；第二,經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵包括了居間、行紀(jì)和代理等所有受托行為；第三,經(jīng)紀(jì)行為主體包括公民個(gè)人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為:經(jīng)紀(jì)活動(dòng)不只是單純的牽線搭橋、居間介紹行為,而是與辦理委托事務(wù)緊密聯(lián)系在一起的,經(jīng)紀(jì)人一方面以自己的名義為委托人辦理代銷、代購的委托事務(wù),即行紀(jì)行為；另一方面又以委托人的名義從事代理活動(dòng)。所以上述觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)發(fā)展的特點(diǎn),應(yīng)給予經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人涵蓋范圍較廣的定義。另外,一部分國內(nèi)學(xué)者認(rèn)為經(jīng)紀(jì)就是居間。他們對(duì)經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)行業(yè)是這樣解釋的：“經(jīng)紀(jì)是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng),是在市場(chǎng)上為交易雙方溝通信息、提供與交易有關(guān)的服務(wù),并力求促成交易的行為。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,逐步形成了一種行業(yè)。”還有學(xué)者認(rèn)為,經(jīng)紀(jì)“就是為交易雙方牽線搭橋,為賣方找買主,為買方找賣主,促成交易成功的活動(dòng)?！睆?qiáng)調(diào)經(jīng)紀(jì)是一種居間行為,居間、代理、行紀(jì)是三種不同性質(zhì)的行為,在法律上應(yīng)做出嚴(yán)格的區(qū)分,不能將代理、行紀(jì)行為與經(jīng)紀(jì)行為混為一談。從以上定義可以看出,目前我國理論界對(duì)經(jīng)紀(jì)的概念還沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí),立法界對(duì)經(jīng)紀(jì)的概念內(nèi)涵也存在著較為廣泛的爭(zhēng)論。導(dǎo)致了對(duì)經(jīng)紀(jì)定義的不同理解。但是對(duì)經(jīng)紀(jì)行為是居間或包括居間基本上可以取得共識(shí),對(duì)其概念的外延是否涵蓋行紀(jì)、代理則是主要的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。2.1.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是一種經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的研究首先要涉及到對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念的界定。在過去的研究及實(shí)際操作中，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)出現(xiàn)了各種不同界定，這也就決定了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究方向上的不同認(rèn)識(shí)。眾多學(xué)者在進(jìn)行地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究時(shí)都涉及了有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念問題，但大多是從《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》有關(guān)經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人概念出發(fā)來定義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的。沒有能對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵進(jìn)行詳細(xì)分析論證，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)包含的內(nèi)容也沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)參與了大多數(shù)的增量、存量房地產(chǎn)交易行為，并在這個(gè)過程中與其他房地產(chǎn)中介發(fā)生了大量的聯(lián)系，業(yè)務(wù)的交叉與延續(xù)往往模糊了他們之間的界限。因此，在過去的相關(guān)研究中，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)不同方面、不同層面的考察產(chǎn)生了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的多種形式的界定。在以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為研究對(duì)象的理論研究中，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的界定大致可劃分為以下幾種觀點(diǎn):第一種觀點(diǎn)是專指交易過程中的居間服務(wù)。一部分國內(nèi)學(xué)者認(rèn)為經(jīng)紀(jì)就是居間。他們對(duì)經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)行業(yè)是這樣解釋的，“經(jīng)紀(jì)是一種經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，是在市場(chǎng)上為交易雙方溝通信息、提供與交易有關(guān)的服務(wù)，并力求促成交易的行為。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐步形成了一種行業(yè)?！边€有學(xué)者認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)“就是為交易雙方牽線搭橋，為賣方找買主，為買方找賣主，促成交易成功的活動(dòng)?！薄敖?jīng)紀(jì)作為一種居間活動(dòng)，從其行為的法制化角度，又可以成為法律行為，既可以屬于商法，又可以屬于民法?！边@些定義的共同特點(diǎn)主要是強(qiáng)調(diào)經(jīng)紀(jì)是一種居間行為，居間、代理、行紀(jì)是三種不同性質(zhì)的行為，在法律上應(yīng)作出嚴(yán)格的區(qū)分，不能將代理、行紀(jì)行為與經(jīng)紀(jì)行為混為一談。第二種觀點(diǎn)是指為完成房地產(chǎn)交易而進(jìn)行的居間、代理、行紀(jì)活動(dòng)。例如有的學(xué)者將經(jīng)紀(jì)定義為:“經(jīng)紀(jì)即經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介行為，具體是指市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，為促使他人交易而從事的居間、行紀(jì)、代理及咨詢等的有償服務(wù)活動(dòng)”。第三種觀點(diǎn)是指為房地產(chǎn)交易提供的咨詢、策劃、評(píng)估、代理業(yè)務(wù)?！胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中專門提供房地產(chǎn)信息、技術(shù)和政策法規(guī)咨詢服務(wù)，從事房地產(chǎn)策劃、評(píng)估和代理業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)交易雙方牽線搭橋，促成交易，并協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)，從而收取傭金。本文對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念的界定是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)關(guān)系發(fā)生于房地產(chǎn)交易一方委托另一方代表他與第三方進(jìn)行交易時(shí)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主體有三方:委托人，是雇傭經(jīng)紀(jì)人代其行事的交易一方;經(jīng)紀(jì)人，是持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書，代委托人行事的一方;顧客，又為第三方，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代委托人與之交易的一方。從發(fā)展的眼光來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)界定是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)本身是不斷發(fā)展的，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)交易活動(dòng)頻繁，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的范圍從最初的居間介紹、到物業(yè)代理，在逐漸拓展，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念也在逐漸擴(kuò)展。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在市場(chǎng)中的地位日益重要，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念也將不斷的發(fā)展。2.1.3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的性質(zhì)在我國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)的一種，是房地產(chǎn)房地產(chǎn)中介服務(wù)中最主要和最典型的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，它比較集中的反映了中介活動(dòng)的本質(zhì)特征。它是指“在房地產(chǎn)市場(chǎng)中通過提供信息、介紹客戶、協(xié)調(diào)房地產(chǎn)交易主體的利益，促使交易實(shí)現(xiàn)的行為”。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的研究首先涉及到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律性質(zhì)的界定，由于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這一新領(lǐng)域認(rèn)識(shí)不夠，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念和性質(zhì)認(rèn)定不清楚，學(xué)者和各部門立法實(shí)踐對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律性質(zhì)的界定有著多種不同的表述。1、居間說在這里，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)僅僅指居間，與代理、行紀(jì)嚴(yán)格劃分，例如:“經(jīng)紀(jì)是指為他人介紹訂約機(jī)會(huì)或充當(dāng)訂約媒介行為?！?。這種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人屬于居間人的一種，有以下的特征:(1)經(jīng)紀(jì)人接受委托人的委托，為委托人提供訂立合同的信息、機(jī)會(huì)、條件，或者充當(dāng)相對(duì)人訂立合同的媒介。經(jīng)紀(jì)人不屬于委托方或第三方，完全處于中間地位。(2)經(jīng)紀(jì)不同于代理。經(jīng)紀(jì)人一般不能以委托人名義進(jìn)行商品買賣，而是以自己的名義進(jìn)行中介服務(wù)。如經(jīng)紀(jì)人在業(yè)務(wù)中接受委托人的委托代理，在代理權(quán)限之內(nèi)以代理人的名義進(jìn)行民事活動(dòng)，就不屬于經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，而是代理行為。(3)經(jīng)紀(jì)人以盈利為目的，并以其服務(wù)勞動(dòng)取得傭金。2、居間代理說“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為指的是在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)”。《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》也采用相同的概念，目前這一觀點(diǎn)是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)性質(zhì)界定中最普及的觀點(diǎn)。3、居間、代理、行紀(jì)說這種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)包括完成房地產(chǎn)交易而進(jìn)行的居間、代理、行紀(jì)活動(dòng)。例如:“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的一種中介服務(wù)行為，具體是指在市場(chǎng)條件下，為促成他人完成房地產(chǎn)交易而從事的居間、行紀(jì)、代理等有償服務(wù)行為?！北疚膶?duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)性質(zhì)的認(rèn)定1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的性質(zhì)以居間為常態(tài)，但不能僅僅限于居間。根據(jù)我國《合同法》第424條，居間是向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，并從委托人處收取報(bào)酬的行為，包括報(bào)告居間和媒介居間。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是媒介居間人，簽訂的合同也是約定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按照委托人的要求，在房地產(chǎn)買賣和租賃活動(dòng)時(shí)向其報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者為其提供訂立合同的媒介服務(wù)，由委托人支付報(bào)酬的合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受委托人的委托，斡旋于雙方當(dāng)事人之間，介紹、撮合雙方訂立房地產(chǎn)合同。這種情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的標(biāo)的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行居間活動(dòng)的結(jié)果，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)成果。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在合同中處于中介人的地位，并不能代表委托人的意思，也不會(huì)介入委托人與第三人所簽訂的合同關(guān)系，所以說房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)性質(zhì)一般來說為居間。但在實(shí)務(wù)操作中，委托人委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的事項(xiàng)一般不會(huì)僅局限于居間，而可能包括代為辦理房地產(chǎn)等其他相關(guān)業(yè)務(wù)事項(xiàng)。由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在很多情況下已突破了居間的界限，如果此時(shí)單純的將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等同于居間，則是不妥的。2、在某些情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也有代理的性質(zhì)?，F(xiàn)實(shí)生活中，委托人由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中信息掌握較少，為了找到合適的買主或賣主，則委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)買賣或租賃，這種情況則明顯不同于居間，而帶有代理的性質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同上的明確授權(quán)，可以以委托人的名義處理委托事務(wù)，有權(quán)在委托權(quán)限范圍內(nèi)做獨(dú)立的意思表示，對(duì)委托事項(xiàng)的處理也享有一定的獨(dú)立決定權(quán)，經(jīng)紀(jì)人往