目錄青島經濟發展與未來發展規劃青島總體房地產市場分析城陽區經濟概況及十一五規劃城陽區房地產市場分析本項目競爭分析及項目立意宏觀新政策對本案的影響本項目客源和產品定位青島經濟發展與未來發展規劃——相關經濟指標年份200320042005全市生產總值（億元）1780.32270.162695.5增長率/27.5%18.7%城市青島煙臺濟南濰坊淄博濟寧臨沂威海東營GDP(億元)2695.52012.51876.51471.214311266.21211.81169.61166城市泰安德州聊城濱州棗莊日照荷澤萊蕪/GDP(億元)855.7831.8689.1667.3632.9470451256.3/青島2003-2005年全市生產總值全省17城市2005年GDP排名2005年青島全市生產總值2695.5億元，遙遙領先山東其他城市，排在山東地區首位。青島經濟發展與未來發展規劃——相關經濟指標

2005年城市居民人均可支配收入12920元，增長16.5%；人均消費性支出9883元，增長9.8%；城市恩格爾系數37.6%，下降0.4個百分點。社會職工平均工資15616元，增長16.1%，其中，在崗職工平均工資16015元，增長15.0%。2005年，第一產業增加值174.64億元，增長0.4%，第二產業增加值1399.75億元，增長20.0%，第三產業增加值1121.11億元，增長16.0%。三次產業的比例關系由上年的7.5：54.1：38.4調整為6.5：51.9：41.6。青島經濟發展與未來發展規劃——相關經濟指標年份200320042005青島人均可支配收入（元）100751108912920增長率/10.1%16.5%人均消費性支出805690029883增長率/11.7%9.8%2005年，在居民收入增加、消費能力提升和旅游、會展經濟的帶動下，城鄉消費品市場規模進一步擴大。全年實現社會消費品零售額突破800億大關，達865.91億元，增長15.8%。城鄉市場協調發展，城市市場實現零售額668.21億元，增長16.9%，農村市場實現零售額197.7億元，增長12.5%。人民生活水平青島經濟發展與未來發展規劃——未來發展規劃經濟發展經濟目標第一步,全市國內生產總值在2006年實現翻一番（與“十五”計劃的2001年相比）

第二步,到2012年實現翻兩番,人均超過7100美元,全面建成小康社會;

第三步,到2020年人均超過1.5萬美元,達到世界中等發達國家水平,實現經濟建設、城市建設、社會發展、人民生活與人的素質四個方面的現代化,把青島建設成為經濟發達、民主健全、文化繁榮、社會和諧、環境優美、生活富足、特色鮮明的社會主義現代化國際大城市。經濟特色及產業支撐三大特色經濟：港口經濟、旅游經濟和海洋經濟四大產業基地：電子家電基地、汽車機車造船基地、石油化工基地、新材料基地五大產業群：以海爾、海信、澳柯瑪、浪潮、朗訊、ＬＧ為核心企業的家電電子產業群；以大煉油、二甲苯、芳香烴、ＰＶＣ為核心產品的石化產業群；以轎車、輕重卡車、客車、公交車及車輛零部件為核心產品的汽車產業群；以集裝箱、游艇、巡邏艇、摩托艇及船舶零部件為核心產品的造船產業群；以港口運輸、集裝箱作業、現代物流、臨港加工分撥、港務機械制造為核心行業的港口經濟產業群。青島經濟發展與未來發展規劃——未來發展規劃

大青島的規劃中，確定構筑“三點布局、一線展開、組團發展”的城市框架。（三點指的是青島市區，以旅游開發為主；城陽及紅島，城市北部經濟中心，今后以經濟及中高檔居住為主；黃島，以工業、港口為主）加緊落實青島、黃島、紅島三點“品字型布局”，推進西海岸新經濟重心的建立。積極實施“挺進西海岸、構建新重心”戰略，加速生產要素向膠州灣西海岸的擴散和轉移，以黃島、膠南為中心，構建新的經濟重心。目前港口已成功西移，大汽車、大煉油、大鋼鐵等一批大項目開始向西海岸聚集。

加快建設濱海公路“一線展開”的主軸線，建成后將成為全國最長、國際上也不多見的景觀優美的沿海觀光線。從即墨豐城至膠南瑯琊臺建設總長276．3公里的濱海交通大道。沿線建設凸現青島海濱城市特色，做足海的文章，形成靠海、親海、通海、透海的風格。該公路北段（即墨遼陽東路至隧道南口段）計劃2006年11月建成。修建跨海大橋，成為連接青島、紅島、黃島的樞紐，此工程計劃2008年完成。屆時將配合三點布局，一線展開和組團發展的框架，描繪大青島的發展藍圖。青島總體房地產市場分析2002-2005年青島市房地產開發投資情況（億元）103.6127.8162.7223.805010015020025020022003200420052005年青島市房地產開發投資規模繼續快速增長，全年房地產開發完成投資223.8億元，同比增長34.9％。在國家宏觀政策的影響下，全市房地產開發投資年初增幅高開，后期增幅逐月回落。2005年住宅投資完成162.1億元，同比增長23.2％，占全部投資額的72.4％；辦公樓投資13.9億元，同比增長148.2％，占全部投資額的6.2％；商業營業用房全年完成投資18億元，同比增長

青島總體房地產市場分析

商品房供應情況總體形勢是放量，2002年，市政府加強房地產市場土地審批制度，房地產開發態勢有所放緩，商品房施工面積得到了一定的控制。隨著房地產市場的進一步完善，2003年起青島市房地產供應逐漸增大。青島總體房地產市場分析

近年來，青島市房地產市場始終保持旺盛的需求量，甚至是宏觀調控開始的2005年銷售面積比2004年也有大幅增長，呈現供求兩旺的市場局面。應該說05年的政策調整對青島市場影響不大。青島總體房地產市場分析在總體供需兩旺的前提下，青島市住宅項目的銷售價格總體上保持上升的趨勢。04、05連續兩年價格漲幅在20%以上。直至目前價格走勢仍保持上升。城陽區經濟概況及十一五規劃——經濟概況概況城陽區東依嶗山區，南接李滄區，西臨膠州灣與膠州市相鄰，北與即墨市毗連。轄城陽、流亭、夏莊、惜福鎮、棘洪灘、上馬、河套、紅島8個街道，230個社區（村），青島流亭機場即在城陽區流亭街道范圍內。經濟實力200320042005GDP（億元）203249．5321.2財稅收入（億元）17．421．227．4城陽區經濟穩步發展，近3年的全區生產總值增長率保持在20%以上“十一五”期間，城陽區的發展目標為全區生產總值年均增長23%以上；財稅總收入年均增長22％以上，地方財政收入年均增長20％以上；全社會固定資產投資年均增長25％以上，前景良好。2005年城陽區城鎮居民人均可支配收入13021元（青島市為12919），居民人均儲蓄16761元。城陽區經濟概況及十一五規劃——經濟概況人口：城陽區近年因經濟增長和投資增長，外來人口增加突出。2005年，全區人口77萬，其中30萬為外來人口。外來人口中，超過一半為韓國人、朝鮮族人等。交通：城陽區道路密集，等級較高，是連接青島內外的交通樞紐。城陽區也是通過陸地與空中進入青島的必經之路，城陽區內連接青島內外的主要交通干道有道路名稱連接端等級備注308國道青島-流亭國道204國道（煙青一級公路）青島-煙臺一級公路濟青高速青島-濟南高速青銀高速青島-銀川高速青威公路青島-威海城際公路膠濟鐵路青島-濟南電氣化改造青榮輕軌青島-威海膠東半島快速鐵路城陽有站點計劃2006．9開工城陽區經濟概況及十一五規劃——經濟概況投資及外資利用：1、城陽區是青島乃至山東利用內資外資最活躍的區域，2005年城陽利用外資居山東省市區首位。其中以韓資企業為主，2005年底達到2336家。另外，日本投資企業250個，美國投資企業105個，港澳臺投資企業349個。2、韓資企業主要分布在流亭街道和夏莊街道，但沒有明顯聚集的工業園區概念。另外，在城陽投資的外資企業行業以服裝、電子、飾品加工、玩具制造等為主。城陽區經濟概況及十一五規劃——十一五規劃

總體目標：

2007年，全面建成小康社會，向基本實現現代化邁進。2010年，初步建成“青島北部經濟中心”和“青島北部城市中心”。

城陽中心區是十一五期間的發展重點，這個區域將建成城陽的政府中心區、金融商業中心區以及高尚居住區城陽區經濟概況及十一五規劃——十一五規劃

具體目標：

城陽經濟發展迅速，如果十一五期間按計劃發展，2008年的全區生產總值達到595億元，超過江西省會南昌市2002年的指標。城陽經濟發展勢頭良好，外向而活躍，政府在中長期的外向型發展方向不會改變，發展速度依然強勁，必將給這個區域引入更大活力和空間。指標名稱單位屬性2005年實際2006年預測2007年預測2008年預測2009年預測2010年預測年均增長速度全區生產總值億元導向性321.239548559573090023％財稅總收入億元預期性27.433.74150617522％地方財政收入億元預期性7.819.3711.513.816.52020％全社會固定資產投資億元導向性18022528035044055025％社會消費品零售總額億元導向性4654.36475.58910518％到帳外資億美元導向性3.1545.26.88.811.530％外貿出口額億美元導向性35.14455668010025％實際利用內資億元導向性75.39011013015518520％人口自然增長率‰約束性4.185.765.044.223.603.334.39‰城陽區房地產市場分析——發展概況城陽區商品房供應

城陽區商品房供應情況總體形勢是放量，從施工面積的增幅來看，近兩年比較明顯；而竣工面積的增幅并不是很大。這意味著未來進入商品房供應量較大。2）城陽區商品房銷售2003年以前，城陽區的商品房銷售面積增幅不大。2004年，商品銷售呈現猛烈翻番趨勢，全區實現商品房銷售76萬平方米，比2003年增長280%，當年甚至出現了銷售面積超過竣工面積的情況。

城陽區房地產市場分析——發展概況3）房地產市場特點城陽區房地產市場近3年來穩步快速的發展。2005年宏觀調控下，房地產市場依然穩步發展，需求增長迅速，價格穩步上升。城陽區總體供需比較平衡，2005年以來呈現供小于求的局面。城陽區的商品住宅主要集中在3個版塊：區城版塊、夏莊版塊、惜福鎮版塊。我們項目所屬的區城版塊目前在售項目不多，住宅多為拆遷安置，未來大幅土地供應少。城陽區房地產市場分析——整體板塊發展

城陽房地產開發大多集中在三個板塊：城陽中心區街道、夏莊街道和惜福鎮街道。其他街道也有一些零星的商品房項目，以舊村改造為主，因此不列入分析討論范圍。城陽區房地產市場分析——整體板塊發展城陽街道（本案所在區域）為城陽區政府的所在地，周邊生活配套齊全，一些大型景觀也坐落于此，城陽世紀公園、綠化長廊的建成也帶動了周邊樓盤的價格，該區域也是城陽區樓盤最為集中的地方，價格也位于城陽區的高端。目前的行情價格在4100元/M2-4600元/M2。一些位置好、產品升級的特殊項目的價格可以達到5000元/M2。城陽街道：區政府駐地，開發成熟，中型規模居住社區，多層小高層產品，行情4100-4600元/M2，最高價5000元/M2。惜福鎮街道和城陽街道、夏莊街道接壤，此區域主要以工業和農業帶動區域建設，人民生活水平逐漸提高，房地產建設也逐步提升，近期開發的房地產大型項目有盛世家園和千禧龍花園，毛坯房售價在3600元/M2-4000元/M2。惜福鎮街道：尚待發展，大型居住社區，多層小高層產品，行情3600-4000元/M2。夏莊街道：位于青島市近郊，和李滄區接壤，現有外商投資企業和內資企業兩大服務中心，以招商引資為主，本區域在積極進行舊村改造的同時，近期還開發了山水嘉園、水青木華、天泰奧園大型房地產項目，毛坯房售價在4100元/M2-4500元/M2。天泰奧園由于一期已經入住，項目內有了一定的居住氛圍和生活配套，新推出的三期帶裝修價格在5500元/M2。夏莊街道：近市區接受度高，大型居住社區，多層小高層產品，行情4100-4500元/M2，最高價5500元/M2（帶裝修）。城陽區房地產市場分析——中心區住宅市場

該區域個案主要集中于中南部，以區政府為中心，在此區域聚集了城陽區大部分個案。本區域周邊配套正逐漸完善，為城陽區最繁華的地區，產品類型早期以多層住宅小區為主，近來出現了一些小高層住宅及寫字樓，此外還有一些社區網點、沿街商鋪等產品。代表項目有水晶之都、馨盛苑、春陽廣場等。該區域出行主要依靠南北方向的中城路、團城路和東西方向的正陽路、春陽路。出行方式以公交車為主。道路交通狀況非常好。城陽區房地產市場分析——中心區住宅市場開盤日期案名產品類型位置總建平均價格(元/M2)主力面積(M2)主力總價(萬元)銷售率交房日期備注后期05.8海棠苑多層長城路興陽路10萬3800108-11941-4570%現房毛坯房05.12瑞麟公館多層、小高春城路東段8萬5000二房99-105三房142-153二房49.5-52三房71-76.530%06.12毛坯房；水景、電梯洋房、地暖05.10春陽廣場小高層正陽路東段5.5萬415013756.830%現房毛坯房05.6馨盛苑多層、小高春城路、正陽路3萬460090-10041.1-4660%05.8毛坯房；地暖05.11加洲風景多層、小高春城路、正陽路10萬4900138-16067.6-78.440%06.12毛坯房；電梯公寓、地暖04.10陽光麗苑小高春陽路西段5.3萬4200130-15054.6-6390%05.10毛坯房05.03水晶之都小高春城路、正陽路3.3萬4200130-14054.6-58.870%06.6毛坯房、地暖城陽區房地產市場分析——中心區住宅市場總建規模：該區域的總建規模以5-10萬為主，上述項目沒有10萬以上的大規模社區，以近期土地供應情況來看，未來推案仍以中小型項目為主。建筑類型：區域內以多層和小高層為主。在未來一段時間內，小高層依然會占該區域的主導地位。平均單價：本區域的項目售價在4500元/M2左右，目前最高售價為瑞麟公館5000元/M2，最低售價為海棠苑3800元/M2。以上價格都為毛坯房價格。主力面積：該區域的項目多以三房為主，面積在130-140M2左右，屬于比較舒適型的房屋面積段。部分項目以100-120M2的小三房產品和100M2以下的二房為主力戶型。主力總價：從主力總價來看，本區域項目的總價大多在60萬左右，產品具有特色、面積規劃較大的住宅已達到70萬以上；二房的價格在45萬左右。客源分析：以區域客為主，即城陽區本地私營業主、公務員、航空公司、企業主管等中高收入階層，以及在城陽做生意、投資設廠的外地客戶包括韓國客戶。購房目的：以自住為主，當然由于區域價格行情的上漲和不錯的租金回報，也吸引了一部分投資客戶。但總體仍屬于區域客源，青島市區在此購房比例不高。區域項目產品分析城陽區房地產市場分析——中心區住宅市場未來的市場預測城陽中心區版塊除了新天地項目，未來將不再有大幅住宅用地出讓城陽作為未來的“青島北部經濟中心”和“青島北部城市中心”，為本項目提供了穩定的發展空間，而且本項目高檔居住區定位符合城陽中心區發展定位。本項目競爭分析及項目立意1）競爭項目土地屬性分析我們針對本案現狀選取了最具有代表性的三個項目做重點分析，這三個代表性項目分別是天泰·奧園（夏莊板塊）、水晶之都和瑞麟公館（城陽中心區）。項目名稱城市角色地段和周邊配套交通出行環境景觀水晶之都城陽區中心地段，生活區周邊商業配套齊全面臨正陽路城市主干道，出行方便以水晶為線貫穿社區文化。瑞麟公館略偏離城陽區中心地段，生活區周邊休閑購物場所不齊全。出行依賴東西方向的春陽路大型中央水景園林、背景音樂天泰奧園原丹山工業區概念，現逐步發展成居住區周邊配套匱乏，購物通常乘車去市內或依靠社區內的商業配套。出行主要依賴308國道，上下班時段擁擠社區水景、高綠化率本案城陽區中心地段，商貿居住區周邊規劃配套完善地塊周邊臨主要道路，交通便利臨世紀公園和綠化走廊超越競爭性項目本項目競爭分析及項目立意2）競爭性個案產品分析項目名稱總建規模產品類型平均價格主力面積備注水晶之都3.3萬小高層4200三房130-140毛坯、地暖瑞麟公館8萬多層、小高層5000二房99-105三房142-153毛坯房、水景、電梯洋房、地暖天泰奧園26.45萬（總90萬）多層、高層5500二期韓國城二房100-110三房130-150社區體育主題會所、水景、800元裝修標準迦南美地二房90-100三房110-130本案30萬左右小高層本項目競爭分析及項目立意3）競爭性個案客源分析我們通過采訪在城陽已購客戶（共50組）和各售樓處的銷售人員，對此類客戶做了調查，主要樓盤包括天泰奧園、海棠苑、水晶之都、瑞麟公館等，具體調查情況見附件。客源特征和購房需求如下：目前在城陽購房（特別是城陽中心區）的客戶以及他們的工作區域絕大多數還是為城陽本地。

他們大多為事業單位中層職員或私營企業的白領（各占30%和28%的比例），此外私營業主生意人（占20%的比例）、公務員（占15%的比例）也是重要的購房群體。90平米左右的兩房兩廳和110平米左右的三房兩廳是購房者的首選戶型。客戶購房最關心的依次是社區配套、社區景觀、物業管理、房型設計。本項目競爭分析及項目立意4）本案的競爭力分析有利點青島城市擴張，北部房地產市場加速發展。青島市區面積小，導致房地產供不應求，價格居高不下，從規劃來看，城市向北擴張，因此北部的房地產市場發展潛力很大，城陽最近幾年城市建設發展很快。社區規模大。社區總建接近萬平方米以上，在城陽區乃至青島都屬于大社區，在規模上占有優勢，在該區域可以造成一定的規模效應。周邊環境獨一無二。本案正前方為城陽世紀公園，東面為綠化長廊，周邊環境相對于其他個案有明顯優勢。配套齊全。本案2公里范圍內，教育、醫療、交通、商業等配套完善，且新天地本身規劃有大量商業和辦公配套。生活優勢十分明顯。萬科的知名品牌和良好的開發信譽。作為全國最大、最知名的發展商之一，萬科在各個方面都可以為業主提供良好的信譽保證。這在整個青島市場都有很大的影響力。不利點距離飛機場近，有一定噪音。但這個可以通過規劃以及建造得到解決。我們可以進行有效的空間布局，利用灌木綠化阻擋噪音，并選擇隔音效果優良的建材，例如做雙層的隔音窗戶，采用外墻隔音，從而盡量減少噪音對居民生活的影響。本項目競爭分析及項目立意5)街對面的對手—寶龍集團廈門寶龍集團在6月底簽約獲得我們項目北側土地，共計住宅建筑面積17萬平米，商業建筑面積約50萬平米。通過對寶龍集團的調查，我們預計他們的競爭方式將有以下特點：低價快速入市。因為對方土地價格便宜，拿到地塊比我們早，因此上市時間預計在07年4月，銷售單價預計在5500元左右。快速操作，重點在商業。因對方是同時獲得住宅與商業用地，商業開發是寶龍的強項，政府也在土地出讓時明確商業部分必須在年內動工，因此對方對住宅的策略是快速回款。品質一般，客戶定位中等為主。根據對方以往項目操作，住宅產品品質一般，客戶也比我們的定位低，多對準實力一般的小業主與收入中等的政府官員。對高端客戶在初期也會產生少量分流。我們的對策：盡早開始強有力萬科的品牌宣傳拉高客戶定位層面，避免直接的價格競爭強調營銷手段，重視現場表達能力，銷售時需要高品質的示范區本項目競爭分析及項目立意6)本案的項目立意與市場地位根據以上分析，首先把這個項目放在區域來講（一期尤其以區域為主，城陽及附近區域），它屬于最好的地塊，而當地又缺乏一些規模化、品牌化的社區，作為萬科集團進入青島的第一個項目，本案的定位應該是：當地最高檔的人文社區。萬科集團領先產品與住宅技術在北京區域的升級體現。而放在全青島區域來看，在郊區置業和投資置業觀念接受度比較高的青島，本案應該是一個顛覆性的項目，改變過去那種看重與市區項目的價格優勢，有銷售但因生活極其不方便而少有居住的郊區樓盤形象，而成為一個充滿生活氣息的社區，在全市來講，本案的定位是：改變全青島傳統居住理念的示范樣板項目。萬科精英團隊的精品，在產品、營銷上成為青島的標桿

宏觀新政策對本案的影響綜合分析：新政策對本案的影響不作考慮。本項目客源和產品定位客戶定位1）定位說明本案的地塊條件比較優越，因而也適合市場上大部分細分客戶，鑒于項目的定位和萬科的品牌影響力，我們認為整體客源要明顯高于城陽中心區現有商品房組團。現有的項目客源，根據前文的調查分析，屬于中等收入階層，職業以企事業單位中層管理人員、白領、普通公務員為主，屬于青年之家和望子成龍的小太陽類型。本案的定位除了上述客源中對社區品質要求比較高的之外，主力應該是收入更高的私營業主階層。總體來看，本項目的主力客戶開始為城陽區域的高端客戶，后期隨著社區成熟以及青島城市擴張，市區客戶比例將逐漸加大。市區客戶及城陽現有項目客戶的調研請參看附件。2）從土地屬性來看，本項目主力客戶為望子成龍中的后小太陽45%左右，其次為小太陽25%，富貴之家15%，社會新銳15%。3）本項目客戶來源：城陽街道：本區域和在本區域經商的移民城陽轄區：流亭、惜福鎮、紅島的企業主及高級管理、技術人員周邊區域：李村、即墨、膠州的企業主及管理人員外地客戶：少量的外地客戶，青島市內、省內及東北。本項目客源和產品定位4）本項目客戶定位：青年之家：在城陽區企業內從事技術研發或技術管理工作，屬于中層或基層管理人員；或普通公務人員；市區或其它外區域高收入階層，空港工作人員等特定人群單身或剛結婚，無子女；以前和父母同住或單位宿舍，獨立是購房的最大理由，尚處于首次置業階段；業余生活對社交、健康、娛樂的追求較高。單人月收入約2000-3000元，家庭月收入4000-6000元左右。望子成龍：工作在城陽，居住在城陽早期商品房或具有半福利性質的住房企業事業單位的中層管理人員或自行創業起步階段已結婚，有子女，小孩在0-11歲和12-18歲范圍需要改善居住條件，而考慮再次置業關注子女教育、安全和社區良好的居住氛圍，能夠滿足其對家庭安定感的心理安全需求。家庭月收入在6000-10000元左右。出行有自備車或企業配車。本項目客源和產品定位富貴之家：在城陽或周邊地區（即墨、紅島），自行創業發展階段城陽政府官員穩定的韓資企業主及其家庭已結婚，有子女，小孩在18歲以上有多次置業經驗，現居住當地較好社區或在青島市內也有住房購房考慮生活便利，配套成熟，對小區居住品質要求高。希望子女與自己一起生活。家庭月收入在10000元以上。出行有自備車。

主力客戶量說明：城陽區現有大量的私營企業主以及大型企業的管理、骨干人員，加上數量眾多的韓國客戶與空港人群，同時考慮到城陽未來經濟增長與投資增長速度，目標客戶群體的量足夠支撐項目的消化速度。本項目客源和產品定位產品定位原則：考慮到項目獨特的地理位置優勢，萬科品牌優勢，大規模社區，以及城陽區和本項目發展6年的規劃，我們參考目前競品的一些產品，對本案項目的客戶做了相應的提高的定位，這種提高符合本項目的土地屬性及區域發展。目標客戶社會新銳望子成龍富貴1市區投資、空港人員城陽本地社會新銳小太陽后小太陽城陽企業主韓國客戶購房目的二次置業投資度假首次置業日常居住二次置業日常居住二次置業日常居住二次置業日常居住面積需求對應戶型85-95兩房一衛50-70單身公寓85-95兩房一衛100左右兩房二衛110-120兩房+書房120-140三房二衛140以上大戶型130-140三房二衛其它需求要素普通裝修錯層可接受毛坯裝修無偏好裝修無偏好，錯層可接受帶裝修，復式可接受，停車位精裝修廚衛大客戶需求表本項目客源和產品定位2）建議面積配比戶型細分面積落點全區比例一期比例一室一廳單身公寓50-70M25%二室房型一衛85-9515%20%二衛100左右15%15%三室房型二室+書房110-120M215%20%三室二衛130-14040%35%大戶型大三室或以上