XX工程可行性研究報告目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 11.1工程提出的背景 11.2工程概況 21.3工程可行性研究的依據 41.4工程開發建設的必要性 41.5工程開發建設條件 61.6工程進度安排 61.7主要技術經濟指標 61.8結論及建議 7第二章市場分析 112.1全國房地產環境分析 112.2西安市房地產市場分析 152.3城南房地產市場分析 212.4工程的SWOT分析 232.5工程初步定位 26第三章工程的建設條件 293.1工程建設自然條件 293.2工程建設用地條件 303.3工程市政配套條件 31第四章工程的規劃設計方案 324.1規劃設計方案的指導思想 324.2總體設計思路 334.3小區技術指標 38第五章工程的實施進度安排 395.1工程進度安排的依據 395.2工程啟動區域確定 395.3工程實施的進度安排 40第六章工程初步營銷方案籌劃 426.1營銷方式 426.2營銷理念 426.3營銷主要策略 446.4價格定位 506.5銷售面積實現方案及銷售收入回籠方案 55第七章工程的總投資估算 567.1工程總投資估算的依據 567.2工程總投資估算的原那么 567.3工程總投資估算 577.4工程總投資的資金來源 59第八章工程財務評價 618.1財務評價根底數據的測算 618.2財務盈利能力分析 618.3清償能力分析 61第九章風險及不確定性分析 629.1不確定性分析 629.2分析結論 65第十章工程綜合評價結論及建議 6610.1工程評價結論 6610.2建議 67第一章總論1.1工程提出的背景2011年中央經濟工作會議設定的房地產調控目標是，堅持房地產巿場調控政策不動搖，要讓房價回歸到一個合理水平。而2012年中央經濟工作會議，對房地產調控，沒再繼續提出要讓房價回歸到一個合理水平。如果說，今年中央經濟工作會議之前的房地產調控，重在對價格的調控，那么，今年中央經濟工作會議之后的房地產調控，可能會更加注重內在的質的調控，由過去降房價為主旨調整為穩定房價〔至少要控制房價上漲幅度〕為主旨的調控。因而，未來中國房地產市場或將呈現穩中有升的格局，房價大幅下跌的概率小，但漲幅將進一步收窄。不過，房地產市場將呈現區域分化特征：一、二線城市相對樂觀，成交將穩中有增，房價上行概率較大；三、四線城市由于高庫存等客觀原因的存在，而人口數量難以暴增，行情可能不會很理想。盡管2013年上半年西安商品房新開工量呈現明顯回落，但隨著下半年市場交易的持續上揚，商品房供給呈現放量增長，同時2013年度土地市場交易的上揚增長，說明房企對西安房地產市場未來走向仍較為看好，西安房地產市場多年來以剛需為主體、市場開展相對平穩理性，也正贏合了行業調控下房企運營趨于穩健化開展的目標。在此背景下，預計2014年商品房市場供給仍量呈現放量，但調控常態化的市場環境下仍將促使房企以穩健化運行戰略為主導，在2013年商品住宅庫存量同比增長48%、商業物業庫存增長14%的市場運營風險仍顯嚴峻的背景下，去庫存仍將是2014年房企市場運營的主要內容，因此2014年預計房企仍將加大供給以迎合市場需求，但與市場銷售速度將根本維持同步平衡。在此背景下，基于對公司未來開展戰略的考慮，陜西華龍特提出本工程。1.2工程概況1.2.1工程簡介繞城高速1.5公里高新三期南三環路丈八東路路本工程位于位于南二環與太乙路十字南北、西延路和青龍路兩側，與建大、交大、理工大校區交相照應。東聯曲江、南接雁塔、西通小寨、北達鐘樓，地理位置極為優越。土地性質為住宅用地，期限70年。繞城高速1.5公里高新三期南三環路丈八東路路工程的市場定位為中高檔住宅小區，兼有商業物業。規劃總建筑面積為110400平方米，其中地上建筑面積為98000平方米，包括規劃住宅建筑面積70000平方米，規劃商業建筑面積20000平方米，公共建筑面積8000平方米；地下建筑面積12400平方米。容積率為3.5，綠地率大于40%。工程總投資估算約為4.66億元〔含建設期利息〕，資本金47%，其余為貸款。1.2.2開發商簡介本工程的開發商——陜西華龍房地產開發注冊成立于2000年，注冊資金5156萬元人民幣，并具有房地產一級開發資質，公司下設開發籌劃部、技術管理部、銷售部、人力資源部、生產技術科、設備平安科、財務科四部三科，管理人員28名，工程技術人員12名。9年來先后投資開發的地產工程有延安華龍大廈、延川河東市場、安塞縣食品公司商住樓工程、延安龍錦園、龍圣園、虎頭園、龍澤園、華龍大酒店、延河南岸等頗具規模的地產工程，總建筑面積達98萬平方米。在企業開展的同時，公司不斷完善內部管理體制，努力提高企業管理水平，贏得了良好的經濟效益和社會效益。2004年和2008年先后兩次被延安市人民政府授予市級優秀民營企業稱號，2005年被農行陜西省分行評為3A級信用客戶，2006年又被陜西省建設廳授予誠信企業殊榮。1.3工程可行性研究的依據1.委托方提供的有關書面材料；2.開發商對工程的開發意向；3.《城市居住區規劃設計標準》；4.《西安市建設工程城建費用統一征收方法》實施細那么；5.《陜西省建筑安裝工程綜合概預算定額》；6.《陜西省工程建設其它費用定額》；7.工程投資估算所得到的數據；8.高新區規劃部門對本宗地塊提出的規劃要求；9.其他與工程可行性研究相關的資料和數據。1.4工程開發建設的必要性1.4.1改善城市環境，集約利用土地，加快城市化進程城市是國家政治、經濟、文化教育和科學技術的中心，在國家現代化建設中起著主導作用。城市建設是形成和完善城市多種功能、發揮城市中心作用的根底性工作，它必須與經濟建設相互協調。西安市是陜西省政治、文化的樞紐，更應當注意保護生態環境，防止污染，大力加強城市綠化建設和市容環境衛生建設。本工程位于西安市太乙路與南二環十字西北角，東聯曲江、南接雁塔、西通小寨、北達鐘樓，地理位置極為優越。周圍有李家村萬達廣場、萬千百貨、沃爾瑪等商場。該工程建成后，聚集大型商業、休閑會所、居住、美食、娛樂、辦公、酒店為一體。加之周圍已有一些住宅群體，富有生活和文化氣息。因此，從所處的地段及內外環境分析，在未來本工程的升值潛力巨大。隨著本工程和周邊規模社區的陸續建成，將進一步加快城南地區的開展步伐和提升區域環境質量。另一方面，中國的根本國情是人多地少，特別是在西安，隨著經濟的不斷開展，對土地的需求量也越來越大，所以合理用地、節約用地是城市開展的重要原那么。本工程根據政府規劃部門要求，合理安排建筑布局，充分發揮土地使用效率，為人們提供宜居型社區。所以本工程的建設對于完善環境、集約利用土地，使得工程所在地周邊整體環境清潔優美，提供有利的生產條件和方便的生活條件，適應人們日益增長的物質和文化生活需要是非常必要。1.4.2良好的交通配套設施和居住環境為工程提供了有利的競爭條件隨著市居民消費水平持續增長，住宅商品房銷售速度也一直保持增長趨勢，房地產市場越發引起居民的廣泛關注。而在購置房屋的過程中，其交通配套、居住環境和房價等成為群眾選擇房產的主要因素。交通配套是購房者最為關注的因素之一。本工程位于西安市太乙路與南二環十字西北角，東聯曲江、南接雁塔、西通小寨、北達鐘樓，其優越的地理位置和周邊便利的交通環境，必將成為吸引消費者的有利條件。旺盛的消費需求。本工程周邊范圍內，各類教育與醫療機構較為齊全，購物與餐飲氣氛已逐漸形成，人口和住宅供給量持續增長的同時必將帶來更大的商業市場潛力，這也成為吸引消費者的有利條件之一。1.5工程開發建設條件工程用地具備五通一平的建設條件，現場存在已有建筑，規劃設計時可考慮其用途；城市集中供熱管網尚未引到工程區，所以該工程需要自建鍋爐房解決小區內部采暖；其他的公共配套設施比擬齊全，外部協作條件也能滿足工程的開發建設需求，所以工程的資源供給及外部協作條件能夠保證工程的順利開發。1.6工程進度安排本工程前期工作于2014年6月底完成，工程方案分兩期進行開發，一期工程預定于2014年7月份開始到2016年7月份完成全部的工程建設結束。住宅樓擬由2014年11月開始銷售，銷售周期為兩年半，預計2021年底售完。1.7主要技術經濟指標結合工程情況，本次可行性研究根據現有規劃建設方案和目標客戶群體擬定了銷售方案并進行財務評價。計算主要財務數據及財務評價指標如下表。主要財務數據及評價指標表序號名稱單位數量一財務數據1總投資萬元46610.12總銷售收入萬元146409.243銷售稅金及附加萬元8052.504利潤總額萬元15314.775所得稅萬元5048.586稅后利潤萬元10266.18二財務評價指標1工程財務凈現值〔稅前〕萬元104802工程財務凈現值〔稅后〕萬元63013工程內部收益率〔稅前〕%17.83%4工程內部收益率〔稅后〕%15.67%5靜態投資回收期年3.746借款歸還期〔集團委貸〕年4.847借款歸還期〔渭河電廠委貸〕年4.178盈虧平衡點%77.57第二章市場分析本工程的市場分析將從全國房地產環境、西安市房地產市場、西安市城南房地產市場、工程自身所具有的優勢、劣勢、投資時機和工程的威脅等方面進行分析，最后對工程的功能、目標客戶、品牌形象和價格等進行初步定位。2.1全國房地產環境分析2.1.1宏觀經濟形勢

我國“十二五”開展規劃指出：“十二五”時期是全面建設小康社會的關鍵時期，是深化改革開放、加快轉變經濟開展方式的攻堅時期。我國開展仍處于可以大有作為的重要戰略機遇期。

“十二五”期間中國經濟社會開展面臨許多新的甚至是更加復雜的國內外環境。世界經濟難以迅速恢復到危機前的水平，貿易保護主義抬頭，中國經濟的外需依然低迷，而中國現行開展方式的體制性缺陷和結構性瓶頸進一步凸現。

國務院開展研究中心宏觀經濟部研究員張立群指出，“十二五”會更加在“好”字上下功夫，經濟增速可能會略有回落。但這并不意味著中國經濟不需要較快增長，也不意味著沒有較快增長的空間和條件。展望從現在到2020年未來的中國經濟，中國將辭別10%上下的超高增長，進入平穩較高增長趨勢，但中國未來經濟增長的動力仍然會表現強勁。2.1.2房地產開展現狀

經濟的持續增長必然帶來城市開展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質最為迫切的中產階級的家庭數量更呈崛起之勢。國民經濟持續穩定快速的開展，為房地產業的開展提供了強勁動力。

中央經濟工作會議提出，2013年將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，特別提到“要適當擴大社會融資總規模，保持貸款適度增加”，這意味著2013年銀根會進一步放松，這將給房地產市場帶來更多增量資金和更強的購置力。另外，隨后召開的全國住房城鄉建設工作會議提出“支持合理自住和改善性需求”，這是近兩年來首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求一旦入市，將有效激活市場，促進市場加快復蘇。

但當前我國房地產市場尤其是商品房價格上漲速度過快，房產結構不合理、房產造價與銷售價格嚴重偏差、與大多數居民的實際消費能力不相符合，房地產市場投機氣氛嚴重，嚴重影響了房地產業的健康開展。2.1.2國家調控政策及未來趨勢

在房價過快上漲、社會資源過度向房地產行業集中的背景下，為了保持宏觀經濟和房地產行業健康開展，政府出臺了一系列針對房地產行業的調控政策。2011年1月26日出臺的新國八條為全年的市場調控確定了基調，2013年2月20日國五條的出臺，本輪調控除了繼續提高存款準備金率和加息收緊市場流動性、嚴格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。

在政府調控及引導下，未來房地產的消費將更加理性，房地產市場將會更加標準。房地產自身的行業細分將會越來越細，住宅市場、寫字樓市場、商業市場的各自屬性也越來越明確。中國房地產也將從瘋狂的“商品時代”轉為“商品時代”與“產品時代”并重。

但是我國房地產剛性需求將不容無視，房地產調控的根本目的是促進房地產行業的持續穩定健康開展，目前的房地產調控，不會改變行業中長期向好的開展趨勢，政府將尋求房價更加平穩、社會更加和諧、利益更加平衡的房地產調控目標。十八大提出加快城鎮化建設，2013年的土地和房地產供給將會更加關注城鎮化推進中的需求與供給，調控政策或將在兼顧房地產市場開展的新契機和適應經濟結構調整之間取中，在收緊一線城市房地產政策的同時，加大三線和小城鎮建設。未來五年內，在中小城鎮，房地產市場將依然紅火。2.2西安市房地產市場分析2.2.1西安市房地產市場總體狀況2013年以來，西安市繼續嚴格執行限購、限貸等房地產調控政策，市場在經歷了2012年的深度調整后逐步趨于穩定。2013年，全市房地產市場上半年走勢較為強勁，投資額、銷售面積、施工面積等指標增長迅速。但由于三季度新增工程的減少及工程建設季節性影響，開發投資和銷售面積增速回落，企業到位資金增速減緩，新開工面積和竣工面積降幅擴大，全市房地產開發市場呈現趨冷態勢。2.2.2西安市房地產市場供求狀況住宅市場分析截止2013年全年整體呈現供大于求趨勢不變，其中受“國五條”政策帶來成交持續釋放的影響，二季度市場一度到達供求平衡狀態。存量方面，西安普通住宅全年平均成交到達百萬方，去化周期保持13個月左右；截止12月31日，普通住宅可售量達1357.6萬㎡，存量繼續上升，銷售壓力仍較大。在成交上，2013年西安市場整體趨勢與全國市場步伐一致，全年成交延續去年上漲態勢，呈現小幅震蕩上行的軌跡。雖然西安市場今年價格漲幅有限，但首置首改類客戶仍作為市場主力，支撐著市場成交，其成交占比也呈現不斷擴大趨勢；外埠知名房企工程，大多采取高周轉或低價走量策略，到達快速去化的目的。下列圖為歷年住宅成交量價走勢圖：2013年全年住宅成交價格整體呈現平穩運行開展態勢；成交量方面，除2月份受到春節假期的影響，成交量出現大幅度下滑之外，其余各月成交量均維持高位運行。2013年住宅共成交1232萬㎡，同比增長19%，僅次于2009、2010年成交量；成交價格6893元/㎡，同比上升1%，價格保持平穩微漲。2013年西安市住宅市場累計供給面積1422.1萬，同比去年下滑20%，成交面積1231.5萬㎡，同比去年上漲19%，成交均價6893元/㎡，同比去年上漲1.2%，全年供求均破1000萬㎡大關，市場活潑度高。2.商業市場分析西安的房地產市場可以說得上色彩繽紛，風格多元，上半年伊始，不管是南郊的還是北郊的，離城區近的、遠的，西安樓市就涌現出了很多新工程。下列圖為2013年商品房供求關系分析圖：截止2013年，西安市商品房供給量到達1935萬㎡，成交量到達1440萬㎡，整體供求表現為供大于求，從全年的供求關系來看，供給量從四月份放量顯著，成交量全年震蕩上行，7月份首度出現單月供不應求的局面；從成交來看，3月份開始回暖趨勢越創造顯，局部改善性客戶開始進入市場，至8月份市場開始進入淡季，9、10月份市場成交疲軟，四季度11、12月份集中備案情況的出現導致市場成交逐步平穩的銷售局面。2013年新舊政府換屆之后，對房地產的態度出現分化。政府并沒有像過往那樣出臺全國性的政策全面打壓房地產市場，相反是各個城市根據具體情況出臺相應的調控政策，在調控長效機制的導向下，未來區域調控政策差異化將常態化;在這樣的政策背景下，西安政策相對溫和，3月“小陽春”拉開了樓市回暖的序幕，“紅5月”城市成交量高位徘徊。下半年成交量繼續震蕩上行，12月成交量到達近一年的頂峰，市場趨勢在震蕩中平穩上行。下列圖為西安市2013年房地產均價走勢圖;從此圖上可以看出自2013年起，房間已經波動減緩，西安樓市仍然伴隨著來自政策面的進一步調整相對平穩運行，繼去年首次調息后，央行再次提高貸款利率，以此來打壓市場投機行為，使商品房購置回歸到理性居住需求層面。近兩年來自中央對房地產方面出臺的一系列的收緊政策，對于處在快速上升期的整個房地產市場而言其意義將是極其深遠的。2.3城南房地產市場分析對于西安人來說，城南永遠是最理想的居住地點，而南郊的住宅市場之所以能夠在近幾年迅速形成，城南十余所大學功不可沒，相對良好的配套設施，高校林立的人文環境，使得城南的房子特別好銷。工程定位雖然在一定程度上受制于本錢，但起決定作用的卻是周邊的產業群。西安城南集中了眾多的教育和科技產業群，財富人群密度高，因而高檔社區較多，即便與其他區域大致相當的物業，價格也會來得高一些。以下以城南區2013年土地整體分析：圖5城南區土地分析圖2.4工程的SWOT分析2.4.1工程優勢分析1.區位優勢本工程位于西安市太乙路與南二環十字西北角，東聯曲江、南接雁塔、西通小寨、北達鐘樓，地理位置極為優越。周圍有李家村萬達廣場、萬千百貨、沃爾瑪等商場。該工程建成后，聚集大型商業、休閑會所、居住、美食、娛樂、辦公、酒店為一體，將締造西安CBD和CLD旗艦航母。加之周圍已有一些住宅群體，富有生活和文化氣息。因此，從所處的地段及內外環境分析，在未來本工程的升值潛力巨大。2.完善的醫療設施環境工程所在地周邊擁有眾多的大中型醫院，如：西安市第九醫院、三二三醫院、空軍醫院、紅會醫院等，同時小區內也將配置相應的醫療保健中心、防疫站。因此，完善的醫療設施可為本住宅小區帶來良好的醫療保障。3.良好的文化教育環境本工程周邊設有各種大中專院校和中小學校，如：西安建筑科技大學、長安大學、西安科技大學等，而且小區內部建有幼兒園，如此便利的教育設施將使小區內的孩子受到良好的教育。因此，在子女教育普遍受到家庭特別重視的今天，這一點將成為一個優勢。2.4.2工程劣勢分析從整體上看，本工程的建設具有很大的優勢。但鑒于局部考慮，此工程也存在幾方面的不利因素，應引起開發商的注意。1.工程的開發較集中，資金占用量較大。為今年開工較大的一個城中村改造工程。2.由于開發商進入市場較晚，開發商的品牌知名度低。2.4.3工程時機分析1.西安市居民收入顯著提高 本次的受訪人群中，整體家庭年收入較去年有所提升，其中5-8萬元依然是市場主力，占比由去年的39.9%上漲至42.12%;8-12萬元占比為21.96%，較去年上漲2個百分點。整體年度購房者收入較上年度仍呈現上漲趨勢，相對于當前較為穩定的房價而言，市場購置力有所增強。2.西安市城市規劃帶來的時機目前，西安市城市規劃的指導思想是人口中心向城南移，本工程地處城南，這對于工程來說是一個好的開發時機。3.西部大開發會帶動房地產業的開展西部大開發極大的促進了西安市經濟開展，房地產作為拉動整個經濟開展的龍頭產業，必將有極大的開展空間。4.中國城市化會給房產業特別是住宅業創造極大的需求空間每年我國都會有一局部農村人口轉化為城市人，這必將導致住房需求量的增加，因此為房地產業營造了新的開展空間。2.4.4工程威脅分析1.國家一些對于房產業開展不利的政策所帶來的威脅國家出臺的一些對于房產業開展不利的政策，比方銀行貸款利率上調等等。2.國家嚴格保護土地資源，導致取得土地的本錢上升。3.住宅競爭對手威脅工程附近樓盤較多，比方綠地九號觀邸、哈弗印象等競爭尤為劇烈。其他大多數為現房，使本工程銷售難度加大。具體情況如表所示。這些工程成為本工程競爭對手的同時，也對本地區住宅市場的進一步開展起到一定的推動作用。從這一點來說，這幾個工程本身可以在競爭的同時形成一種互補的關系，互相促進、互相開展、各具特色。由此可分析得出，該地段附近的住宅市場需求潛力較大，銷售形勢看好。在以上的競爭樓盤中，天倫御城龍脈、綠地九號觀邸和哈佛印象是以大中戶型為主外，其余均以中小戶型為主。4.商業競爭對手威脅本區域商業氣氛不是很足，除了西部電子商業步行街能對本工程造成威脅之外，其余多為街邊小門面或小型商鋪。因此，西部電子商業步行街將是本工程最大的競爭對手，直接影響商鋪的銷售，但在造成威脅的同時其已形成的商業氣氛也將會帶動本區域商業的開展。2.5工程初步定位2.5.1目標客戶定位1.住宅目標客戶定位目標客戶群體主要選定在以下范圍：〔1〕周邊工作的白領、企業中高層管理人員；〔2〕附近一些具有高收入的醫生和高校具有中高級職稱的教師；〔3〕有意對房地產進行保值、增值的投資者；〔4〕工程附近有望集體購房的企事業單位。2.商場目標客戶定位本工程的商場局部為臨街住宅樓的下面幾層，因此，將商場的目標客戶市場定位為：〔1〕有意在南二環進行商業經營或投資的企業或個人；〔2〕工程附近原有的商鋪經營者。2.5.2工程的功能定位本工程是中高檔商品住宅小區，除臨街的下面幾層作為商用以外，其余主要用來居住。具體功能定位如下：〔1〕塑造良好的居住環境，堅持以人為本，實現人與自然的和諧與統一，建立一個現代化的住宅小區；〔2〕為居民提供舒適優美的居住生活空間，營造和諧的鄰里關系；〔3〕商業用房為小區居民以及周邊社區提供周到便利的效勞。2.5.3品牌形象定位工程的形象定位如下：〔1〕“夢之城”的中高檔住宅小區；〔2〕青春、張揚，敢于追逐夢想的的現代化小區；〔3〕西安市城南富有文化理念的人文社區；〔4〕西安市文明示范居住小區2.5.4初步價格定位我們對近期相似樓盤進行調研以確定工程價格的初步范圍：調研樓盤根本情況表所在區域工程總體規模類型均價〔元/M2〕平均戶型面積〔M2〕主力戶型交易時間綠地九號觀邸占:6.6萬㎡；建:20萬㎡高層、多層11500106二、三房2012年底哈佛印象占:5.8萬㎡建:4.7萬㎡高層6900110二、三房2014年初小高7500天倫御城龍脈占:7.1萬㎡建:40萬㎡高層7800120二、三房2012年底針對以上分析對價格初步定為：高層7500－8000元／㎡；小高層8500－9500元／㎡；商鋪價格初步定為15000－20000元/㎡左右。

第三章工程的建設條件工程建設條件包括工程建設自然條件、工程建設用地條件以及工程建設的市政配套條件。3.1工程建設自然條件西安市平原地區屬暖溫帶半濕潤大陸季風氣候，冷暖干濕，四季清楚。冬季寒冷、風小、多霧、少雨雪；春季溫暖、枯燥、多風、氣候多變；夏季炎熱多雨，伏旱突出，多雷雨大風；秋季涼爽，氣溫速降，降霜明顯。1.氣溫：年平均氣溫13.0～13.4℃，1月份平均氣溫－0.4～0.9℃，7月份平均氣溫25～26.6℃，年極端最低氣溫－20.6℃(1995年1月11日)，年極端最高氣溫43.4℃(1966年6月19日)。2.風向：平均風速1.8米/秒，全年盛行風向為東北風；3.日照：年日照時數1412.7小時；4.濕度：年平均相對濕度69.6%；5.霜期：無霜期219～233天；6.氣壓：平均氣壓970.4Pa；7.降水：年降水量507.7～719.8毫米，由北向南遞增。7、9月份為兩個明顯降水頂峰。8.降雪：年平均降雪日13.8天9.氣象災害：年內主要氣象災害有干旱、雨澇、冰雹、大風、干熱風和低溫凍害。3.2工程建設用地條件工程位于西安市太乙路與南二環十字西北角，占地42畝，具備五通一平的用地條件，工程現場存在已有建筑，規劃設計時可考慮其用途。3.3工程市政配套條件市政根底設施與道路同步建設，具體包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，工程開發需要的市政接駁點可從鄰近已建成的道路接駁，市政設施能夠滿足工程開發的要求。由于城市集中供熱管網尚未引到工程區，所以該工程需要自建鍋爐房解決小區內部采暖。第四章工程的規劃設計方案4.1規劃設計方案的指導思想充分結合周邊建筑、文化及交通資源，抓住都市客戶人群的生活節奏和性格理念，緊緊圍繞城市、夢想和居住三者之間的銜接點，打造具有青春、張揚與奮斗的“夢之城”主題小區。再結合周邊交通、社區配套、景觀資源等資源的重組，形成別具一格的現代化特色小區。另一方面，本工程要結合社會開展方向以及政府出臺的政策，及時做出響應方案，并應充分考慮日照、通風、溫度、濕度等自然環境的影響，以降低使用過程中的能源消耗，實現“以人為本”的理念，充分為每一位居住者進行全方位的考慮。4.2總體設計思路本工程分為住宅區和商業，住宅局部由小高層、高層組成，商業局部以商業、餐飲、休閑娛樂功能為主，進而使其成為南二環上又一個集居住、購物、休閑、娛樂為一體的現代化時尚小區。4.2.1設計理念結合“城市與夢想”、“西安與夢城”、“夢想與居住”三者之間的聯系，在小區內打造特色標志性景觀，為新一代白領或教師等社會“追夢人”提供一個優越的居住氣氛和人性化效勞，充分展現人文精神，結合現在化科技產品，實現節能低耗的社會號召，打造新時代的“夢之城”。4.2.2環境景觀在小區景中，要形成“處處是景觀”的環境，即在建筑周邊形成別具一格的布置，或是小型花園，或為中心廣場，或為音樂噴泉等，為小區居民提供全方位的休閑活動，無論是老人、孩子或是年輕情侶的閑暇時光都有所寄托，真正地表達新時代人文色彩。4.2.3道路交通體系規劃“樹”：充分利用綠色景觀，使行駛在小區道路上的駕駛人輕松愉悅，景在路上，放慢車速，放松心態。“速”：保持主干道盡量直達，而次干道采用適度的曲折，營造停留空間，減速、限速以提高環境的完整性。“舒”：擬于太乙路設一主入口，于南二環路設次入口，毗鄰城市主干道。次干道與主干道枝狀相連，輔以宅前小路。實現舒暢的內外交通聯系，創造適度的人車分流交通系統。4.2.4配套公建為了滿足小區居民的多種需求，按國家有關政策及設計標準要求，小區內配置了物業管理中心、商業效勞設施、醫務所、小型超市、會所等，結合綠化形成有機的整體。4.3小區技術指標主要技術指標序號工程單位指標1總用地面積平方米28000.02總建筑面積平方米110400.02.1地上建筑面積平方米98000.0住宅用房地上建筑面積平方米80000.0商業用房地上建筑面積平方米10000.0公共建筑地上建筑面積平方米8000.02.2地下建筑面積平方米12400.03容積率%3.54建筑密度%<305綠化率%40.06住宅戶數戶530.07機動車停車泊位數位530.0地下停車位位300.0地上停車位位230.08層數層23住宅用房層數層2-23商業用房層數層1-29建設周期月24

第五章工程的實施進度安排5.1工程進度安排的依據〔1〕建筑安裝工程工期定額〔2〕電子工業園工程初步規劃設想〔3〕分期滾動開發；〔4〕室外景觀配套與房屋開發同步進行；〔5〕高效運用資金。本工程前期工作于2014年6月底完成，工程方案分兩期進行開發，一期工程預定于2014年7月初開始到2015年10月底結束；兩期工程預定于2015年3月初開始到2016年6月底結束。開發期2年，工程的實施進度橫道圖如下頁圖所示：項目建設進度橫道圖時間〔半年〕工程名稱第一年第二年第三年1~67~121~67~121~67~12前期工程一期工程根底工程主體及安裝工程裝修工程二期工程根底工程主體及安裝工程裝修工程室外工程

第六章工程初步營銷方案籌劃6.1營銷方式本工程的營銷形式，定為由開發商委托物業代理商進行工程的營銷工作，并且在實際操作當中，是由開發公司的營銷部與物業代理公司相互結合的方式來進行營銷工作，雙方可以經常交換意見，制定出最優的營銷方案，并且保證營銷方案最終有效的實施，共同完成工程的營銷工作。6.2營銷理念本工程堅持“文化營銷”的理念，力求創造一種和諧的鄰里關系和溫馨的居住文化。堅持為孩子們創造一個良好的成長氣氛。為此，開發商及代理商不僅要注意在建筑風格上盡量表達文化內涵，通過富有特色的主題文化，提升住宅小區的文化價值，為人們展現一種高品位的美好生活藍圖。另一方面，作為青春一代，往往把個性能否得以發揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。為此，開發商及代理商必須注意特色營銷的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為另一經營理念，不僅在小區布局、建筑外型、色彩、樓層、陽臺、內部結構等產品策略方面力求突破，突出居住者的個性，而且在廣告宣傳、價格確定、促銷方式等方面也要獨具風格，努力成為市場亮點。6.3營銷主要策略6.3.1銷售策略根據不同的銷售時期，制定不同的價格和營銷策略，大致分為工作準備期、公開強銷期、銷售持續期和尾盤銷售期/二期啟動。具體實施如下：1.準備期：這一期的工作包括對市場的預熱引導，對本產品形象定位的前期推廣，樹立開發商在當地的公眾形象。同時，為工程樹立綜合形象，即進行工程品牌建設，試探市場反映，為今后的推廣打下良好根底，強調產品形象定位，形成差異化競爭。另一方面，利用各種媒介手段，使目標客戶從對物業形成良好的主觀軟價值認同，逐步從欣賞到信任到最后實現購置，多方位，多角度包圍客戶，幫助他們去除種種顧慮并下決心購置。2.工程強銷期與銷售持續期：經過前期的廣告宣傳，已在市場上引起強烈反響，積累的客戶需要在該階段消化，宣傳重點轉為銷售情況，價位優勢等具體賣點的推廣。以強力銷售與強勢推廣，引起社會巨大反響，成功塑造形象。同時推廣主題，闡釋社區定位的內涵，明確差異化競爭的實質，對確定的一些優惠條件給予明確的詮釋和公布，使本工程在地區形成關注熱點。強化對進駐品牌的宣傳，起到連動作用。3.銷售持續期和尾盤銷售期/二期啟動：這一期售樓已接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據前期的實際銷售情況，對余下的進行折扣調節銷售價。另一方面，準備二期啟動。6.3.2促銷策略為延續前期銷售勢頭，強化品牌優勢、社區優勢、產品優勢，促進銷售，穩固品牌形象，同時為二期開盤積累客戶，采用如下的促銷策略。1.廣告推廣一是可以迅速建立工程品牌，促成工程銷售；二是可以使企業形象資產有效的積累。有效的廣告不僅能幫助房地產公司建立足夠的知名度，而且能夠不斷提高潛在顧客購置產品。一般房地產廣告策略主要有以下幾種：eq\o\ac(○,1)全面推進策略：以播送，報紙，派發DM宣傳資料、電視，車身等作為主要廣告媒介，進行全面，廣泛的宣傳活動，擴大在某一特定區域內的宣傳效果eq\o\ac(○,2)突破策略：針對某一特定區域或特定對象，連續郵寄大量具有說服力、印刷精美、能激發好奇心的廣告，吸引潛在房地產購置者。eq\o\ac(○,3)因地制宜策略：善于利用地理環境，使廣告適應環境，易于接近顧客，為顧客所接受，不同地區的政治，宗教，文化，風俗習慣不同，消費者特點不同，要因地制宜，有的放矢。eq\o\ac(○,3)阻止策略：在建設工地設立大型圍墻版，向公眾預告房地產建設工程己經開工，從而阻止消費者或用戶目前購置其他房地產的想法，待這一建設工程竣工后再投入消費。2.公關活動eq\o\ac(○,1)促銷包括折讓、有獎銷售等措施，引起消費者對房產的注意；eq\o\ac(○,2)公共宣傳具有高度的可信性，并能消除消費者的心理防衛；eq\o\ac(○,3)舉辦現場展銷會和參加大型房地產展銷會，用媒介配合宣傳，到達良好的營銷效果。6.3.3銷售價格策略為了實現開發商的營銷戰略目標，必須根據市場需求、房地產產品的特點和競爭對手的情況，采取靈活的定價策略，促進和擴大銷售，提高工程的整體經濟效益。6.4價格定位本工程的住宅價格定位采用市場比擬法，商業價格定位采用市場比擬法與收益復原法相結合的方法。1.高層住宅價格確定〔1〕選擇可比實例選擇的可比實例有哈佛印象、綠地九號觀邸、天倫御城龍脈。〔2〕修正因素確實定★區域因素★交易情況★個別因素★交易時間〔3〕計算修正系數確定修正系數〔見下表〕：可比實例比擬因素哈佛印象6900元/m2綠地九號觀邸11500元/m2天倫御城龍脈7800元/m2交易時間2013年下半年2013下半年2013下半年區域因素100/99100/102100/100交易情況100/100100/100100/100個別因素100/99100/101100/103修正系數1.020.970.97另：西安市房地產市場近年來樓盤均價平均增長率為3%。故交易時間的修正將可比實例的交易價格修正到本工程入市時點即可。〔4〕權重確實定考慮到哈佛印象和天倫御城龍脈與本工程較為類似，對工程的影響較大，故對各可比實例的權重確定如下：綠地九號觀邸：0.1；哈佛印象：0.4；天倫御城龍脈：0.5〔5〕比準價格確實定根據以上結果，確定各案例的比準價格如下：案例一比準價格：6900×1.02×〔1＋3％〕2＝7466元/m2案例二比準價格：11500×0.97×〔1＋3％〕2＝11834元/m2案例三比準價格：7800×0.97×〔1＋3％〕2＝8026元/m2〔6〕工程最終合理比準價格確實定高層的價格為以上三個案例的比準價格的加權平均，計算如下：高層比準價＝11834×0.1＋7466×0.4＋8026×0.5＝8183元/m2依據以上計算結果，考慮到“低價入市”的銷售策略，綜合確定本工程高層住宅在預售期的均價為7850元/m2，隨著時間的推移，工程配套設施日趨完善，工程人氣逐漸上漲，因此價格也可逐步上調。2.小高層住宅價格確定原理同前，價格修正系數如下表：可比實例比擬因素哈佛印象7500元/m2綠地九號觀邸14000元/m2天倫御城龍脈8500元/m2交易時間2013年下半年2013下半年2013下半年區域因素100/99100/102100/100交易情況100/100100/100100/100個別因素100/99100/101100/102修正系數1.020.970.98比準價格確實定根據以上結果，確定各案例的比準價格如下：案例一比準價格：7500×1.02×〔1＋3％〕2＝8116元/m2案例二比準價格：14000×0.97×〔1＋3％〕2＝14407元/m2案例三比準價格：8500×0.98×〔1＋3％〕2＝8837元/m2小高層比準價格＝14407×0.1＋8116×0.4＋8837×0.5＝9105元/m2依據以上的計算結果，考慮小高層與高層的價格差距以及與其他周邊樓盤更好地開展競爭，綜合確定本工程小高層住宅在預售期的均價為8800元/m2。3.商業價格確定考慮工程的具體情況和商業物業市場價格走勢，綜合確定本工程商鋪均價為20000元/m2。6.5銷售面積實現方案及銷售收入回籠方案本工程分三期滾動開發，擬定工程在一期開發到主體1/3時開始預售，屆時可以組織客戶到現場看樓，看本工程的施工現場以及建成的樣板間等，加深客戶對該物業的了解，增加銷售。據市場調查，一般房地產工程的開發銷售期大約在2.5年左右，故本工程的銷售期為2.5年。一期銷售定為兩年半，二期銷售期為兩年。現把二期銷售共分為8個階段，每半年為一個銷售階段，建立銷售面積、銷售收入實現方案表見附表7。

第七章工程的總投資估算7.1工程總投資估算的依據1.陜西省建筑安裝工程綜合概預算定額〔1999〕；2.陜西省建設工程其他費用定額；3.電子工業園工程初步規劃設計方案；4.相關概算指標；5.國家發改委、建設部關于發布《工程勘察設計收費管理規定》的通知〔計價格[2002]10號〕6.西安市建設委員會關于印發《〈西安市建設工程城建費用統一征收方法〉實施細那么》的通知〔市建發[2000]418號〕7.陜西省發改委編制的《陜西省建設工程其他費用定額》8.類似工程的相關造價費用水平9.其他的有關房屋開發建設的相關收費標準7.2工程總投資估算的原那么1.工程投資估算盡可能反映工程的實際情況；2.工程總投資盡量符合節約和平安的原那么；3.工程總投資估算對于無法準確估算或因市場變化導致投資增加的工程在預備費中考慮。7.3工程總投資估算工程的總投資包括土地費用、工程前期費用、城建費用、建筑工程費用、安裝工程費用、室外工程費、建設監理費、建設單位管理費、預備費以及建設期利息等項。1.土地費用確實定本工程占地42畝〔2.8萬平方米〕，地價按約400萬元/畝計算，地價款為16800萬元，契稅、印花稅分別按地價的3%和0.05%計算，測量費、土地登記費等按1元／m2計算，那么總的土地費用為：16800×(1+3%+0.05%)+2.8×1=17315.2萬元2.建安工程費用根據《陜西省建筑工程綜合概預算定額》〔99〕，結合西安市類似工程的實際造價確定本工程建安造價見下表:建安工程費用估算表建筑面積〔萬㎡〕估算指標〔元/㎡〕小計〔萬元〕高層1.920003800小高層6.1175010675商業1.033003300公共建筑0.825002000合計9.89550197753.工程前期費用本工程前期費用包括規劃設計費、工程申請報告編制費用、環評報告編制費、地質勘測費、招標代理效勞費、招標代理交易費、市政接口費、工程質量與平安監督費、工程建設監理費、預算定額管理費、施工圖審查費、竣工圖編制費和工程保險費。估算方法如下。〔1〕規劃設計費參照國家開展方案委員會、建設部計價格〔2002〕10號文《工程勘察設計收費管理規定》，取建安工程費的1.5%。〔2〕工程申請報告編制費參照原國家計委《建設工程前期工作咨詢收費暫行規定》計價格［1999］1283號，按50萬元測算。〔3〕環評報告編制費參照國家計委、環保總局發布的《環境影響咨詢收費有關問題通知》計價格[2002]125號，取30萬元。〔4〕地質勘測費取建安工程費和室外工程費之和的0.5%.〔5〕招投標代理效勞費參照國家計委發布的《招標代理效勞收費管理暫行方法》的通知〔計價格[2002]1980號〕，共計51.9萬元。〔6〕招投標交易效勞費按照本工程招投標代理效勞費的5%進行測算。〔7〕市政接口費暫按工程費用的4.5%測算。〔8〕冬施費暫按工程費用的0.5%測算。〔9〕工程建設監理費參照發改價格〔2007〕670號《建設工程監理與相關效勞收費標準》，取994.4萬元。〔10〕其余取費標準具體見下表所示。序號工程單位標準備注1工程質量與平安監督費%0.3建安費的2預算定額管理費%0.1建安費的3施工圖審查費%8.0設計費用的4竣工圖編制費%8.0設計費用的5工程保險費%0.3工程費用的估算約為3840萬元。4.城建統一征收費根據《西安市建設工程城建費用統一征收標準》，結合工程的實際情況，定出本工程城建費用包括以下幾項：市政公用設施配套、消防設施配套費、抗震設計審查費的計算基數為建筑面積，定額編制管理費、質量監督費、勞保統籌基金的計算基數為建安工程費，具體計費見下表：西安市建設工程城建費用統一征收標準〔單位：萬元〕收費工程單位收費標準收費依據城市根底設施配套費平方米主城區150元/㎡(備注:住宅建設配套費新標準推遲至10月1日開始執行)市政辦發[2005]159號易地“結建”人防工程建設費平方米6級防空地下室的收費標準為每平方米1500元〕〔按地面總建筑面積的4~5%核準〕；6B級防空地下室的收費標準為每平方米900元〔按地面總建筑面積的6~8%核準〕市人防函〔2004〕27號工程定額測定費建安總造價1.3‰陜價費調發(2001)113號工程質量監督費建筑面積磚混1.4元/㎡;框架8層以下1.8元/㎡;框架8層以上2元/㎡陜價行發[2005]208號勞保統籌基金建安總造價3.55%陜建政發(1993)483號陜建政發(1995)389號新型墻體材料專項費用平方米6元/㎡陜政發(1998)60號陜政辦發(2003)74號散裝水泥專項資金平方米1.5元/㎡市政辦發(2003)6號工程勘察設計資格審查發證費元/次甲乙級300丙丁級250申報費20國家物價局、財政部價費字[1992]641號注：建筑面積、建安造價按政府主管部門核定的標準考慮城建費用總計2140.9萬元。5.室外工程費室外工程包括小區道路、管網和綠化以及小區內各項構筑物等內容，分項估算如下：按建筑面積計150元/m2，合計本工程的室外工程費為1470萬元。6.建設監理費建設監理費按建安工程總造價的0.8%計算，共計為158.2萬元。7.建設單位管理費建設單位管理費按工程費用的2.5%，共計531.1萬元。8.預備費綜合考慮工程的根本預備費和漲價預備費，按2～7項之和的3%取，共計841.7萬元。9.建設期利息建設期利息為538萬元。10.工程的總投資確實定綜合一至九項的費用，總計為4.66億元。具體見附表1。17.4工程總投資的資金來源本工程總投資估算為46610.1萬元,其中21873.5萬元由華龍房地產開發自籌解決，占工程總投資的46.93%，公司貸款5000萬元，貸款利率為6.16%。工程的投資使用方案及資金籌措表見附表2。

第八章工程財務評價工程財務評價主要對工程的財務盈利能力、工程的清償能力兩個方面進行分析，以確定工程在財務上是否可行。8.1財務評價根底數據的測算1.基準收益率確實定基準收益率考慮到資金本錢，時機本錢，投資風險，通貨膨脹，資金限制等影響因素，確定為12%。半年基準收益率為5.83%。2.計算期確實定本工程計算期為4年，即從2015年底銷售工作開始，到2018年12月工程樓盤銷售完畢時結束。3.銷售收入和稅金及附加估算表見附表3。8.2財務盈利能力分析1.工程財務現金流量表，見附表6。通過該表計算可知：工程內部收益率為17.83%〔稅前〕和15.67%〔稅后〕，大于工程基準收益率12%；工程財務凈現值為10480萬元〔稅前〕和6301萬元〔稅后〕，大于零；靜態投資回收期為3.74年。2.損益表，見附表4。銷售期末累計實現稅后利潤14949.54萬元。8.3清償能力分析通過對“借款還本付息計算表”〔附表5〕的計算，本工程貸款歸還期為4.84年〔集團委貸〕和4.17年〔渭河電廠委貸〕。

第九章風險及不確定性分析9.1不確定性分析本工程的不確定性分析包括工程的盈虧平衡點分析以及工程的敏感性分析。9.1.1盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經濟效果，當這些因素的變化到達某一臨界值時，就會使方案的損益情況產生質變。進行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據。據線性盈虧平衡分析根本公式：銷售收入方程：R=P×Q本錢費用方程：C=V×Q+T×Q+F式中：R實現銷售收入P方案銷售收入Q銷售收入實現率C總本錢費用V單位可變本錢F總本錢中的固定費用T單位銷售稅金令B=R-C=0，便可求出Q的值。本工程方案銷售收入P為290950萬元，固定本錢F為194718.4萬元。因此：290950×Q