2023年第三季度全國(guó)住宅市場(chǎng)研究戴

德

梁

行

研

究

院全

國(guó)

住

宅

市

場(chǎng)

研

究1CONTENTS1

3P4-6P14-22宏觀環(huán)境典型市場(chǎng)全國(guó)

24

個(gè)重

點(diǎn)城市2

4P7-13P23-27住宅市場(chǎng)政策及預(yù)測(cè)2戴

德

梁

行

研

究

院全

國(guó)

住

宅

市

場(chǎng)

研

究301第一部分宏

觀

環(huán)

境4戴

德

梁

行

研

究

院三季度經(jīng)濟(jì)回升態(tài)勢(shì)更趨明顯，最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率升至

94.8%2023年前三季度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值913,027億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)

5.2%，較上半年增速回落

0.3個(gè)百分點(diǎn)。第三季度，GDP

同比增長(zhǎng)

4.9%，環(huán)比增長(zhǎng)

1.3%，回升態(tài)勢(shì)更趨明顯。三駕馬車中，消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用明顯，特別是在旅游、住宿、餐飲等業(yè)態(tài)消費(fèi)回暖的支撐下，前三季度最終消費(fèi)支出拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

4.4

個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)支出的加快恢復(fù)表明消費(fèi)市場(chǎng)的信心正在好轉(zhuǎn)。投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，前三季度資本形成總額拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

1.6

個(gè)百分點(diǎn)；在外需收縮的影響下，前三季度貨物和服務(wù)凈出口向下拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)

0.7

個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)歷年經(jīng)濟(jì)總量走勢(shì)變化GDP總量為

913,027億元，同比增速

5.2%1,350,0001,200,0001,050,000900,000750,000600,000450,000300,000150,000015%12%9%6%3%0%GDP:累計(jì)總量（億元）GDP:同比增幅資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部全

國(guó)

住

宅

市

場(chǎng)

研

究50高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、基建以及制造業(yè)帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大前三季度，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）375,035

億元，同比增長(zhǎng)

3.1%，增速較

1-6

月回落

0.7個(gè)百分點(diǎn)。受房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下行的拖累，固定資產(chǎn)投資增速自年初以來(lái)已連續(xù)

7

個(gè)月下降。其中基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長(zhǎng)

6.2%，增速比全部投資高

3.1

個(gè)百分點(diǎn)。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資同比增長(zhǎng)11.4%，比全部固定資產(chǎn)投資高

8.3

個(gè)百分點(diǎn)。制造業(yè)投資增速

6.2%，比全部固定資產(chǎn)投資高

3.1

個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月加快，增速比

1―8

月份和

1―7

月份分別加快

0.3

個(gè)和

0.5

個(gè)百分點(diǎn)。從行業(yè)來(lái)看，電氣機(jī)械和器材制造業(yè)、計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)、鐵路運(yùn)輸業(yè)以及汽車制造業(yè)保持了

20%

以上的快速增長(zhǎng)。全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速走勢(shì)變化600,000500,000400,000300,000200,000100,000025%20%15%10%5%0%固定資產(chǎn)投資不含農(nóng)戶（億元）同比增幅資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部6戴

德

梁

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研

究

院02第二部分住

宅

市

場(chǎng)全

國(guó)

住

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市

場(chǎng)

研

究7保交樓政策效力下住宅竣工提速，同時(shí)新開工降幅有所收窄全國(guó)住宅新開工面積及增幅歷年走勢(shì)變化175,000140,000105,00070,00035,000060%40%20%0%-20%-40%-60%2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Q1-Q32023住宅新開工面積(萬(wàn)㎡)同比漲幅資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部全國(guó)住宅竣工面積及增幅歷年走勢(shì)變化175,000140,000105,00070,00035,000030%20%10%0%-10%-20%2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Q1-Q32023住宅竣工面積（萬(wàn)㎡）同資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部比漲幅前三季度，全國(guó)住宅新開工面積

52,512

萬(wàn)平方米，同比下降

23.9%，降幅較

1-6

月收窄

1

個(gè)百分點(diǎn)；住宅竣工面積

35,319

萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)

20.1%，增速較

1-6

月擴(kuò)大

1.6

個(gè)百分點(diǎn)，“保交樓”政策效果持續(xù)顯現(xiàn)。結(jié)合新開工數(shù)據(jù)，相較于過(guò)去十年間連年超

10

億平方米的新開工面積，2022

年全國(guó)住宅新開工面積開始大幅下滑近四成，2023

年前三季度依然延續(xù)顯著下行趨勢(shì)。這意味著，一方面未來(lái)供應(yīng)的萎

縮將影響新房市場(chǎng)的規(guī)模，另一方面也一定程度局限需求的釋放。8戴

德

梁

行

研

究

院房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金持續(xù)下降，地產(chǎn)開發(fā)投資降幅隨之下探前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資

87,269

億元，上半年部分城市樓市小陽(yáng)春，未能持續(xù)為樓市注同比

下

降

9.1%，

降

幅

較

1-6

月

擴(kuò)

大

1.2

個(gè)

百

分入信心，資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的速度持續(xù)放緩，點(diǎn)；住宅投資

66,279

億元，同比下降

8.4%，資金壓力下開發(fā)商土地購(gòu)置及新開工規(guī)模的雙雙降幅較

1-6

月擴(kuò)大

1.1

個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)放緩，都會(huì)在市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)中體現(xiàn)，也將影響市到位資金前三季度累計(jì)

98,067

億元，同比下降場(chǎng)的恢復(fù)。13.5%，且已連續(xù)下降

18

個(gè)月。全國(guó)房地產(chǎn)及住宅開發(fā)投資走勢(shì)變化房地產(chǎn)開發(fā)投資

87,269

億元，同比下降

9.1%；住宅開發(fā)投資

66,279億元，同比下降

8.4%180,000150,000120,00090,00060,00030,000060%45%30%15%0%-15%-30%2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Q1-Q32023房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅住宅開發(fā)投資同比增幅資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部全

國(guó)

住

宅

市

場(chǎng)

研

究9前三季度住宅銷售面積同比降幅擴(kuò)大，需求持續(xù)走弱全國(guó)住宅銷售面積走勢(shì)變化全國(guó)住宅銷售面積

72,770

萬(wàn)平方米，同比下降

6.3%180,000150,000120,00090,00060,00030,000040%20%0%-20%-40%2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Q1-Q32023全國(guó)住宅銷售面積（萬(wàn)㎡）同比漲幅資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部前三季度，全國(guó)住宅銷售面積

72,770

萬(wàn)平方米，同比下降

6.3%，降幅較

1-6

月擴(kuò)大

3.5

個(gè)百分點(diǎn)，雖然二三季度，針對(duì)需求端的調(diào)控政策不斷優(yōu)化，但住宅市場(chǎng)需求仍在萎

縮。結(jié)合國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，當(dāng)前樓市呈現(xiàn)供需兩弱的處境。從供應(yīng)端來(lái)看，持續(xù)近兩年的房地產(chǎn)投資下滑，新開工量的減少，對(duì)于處在債務(wù)及銷售回款雙重

壓力下的房企而言，難將手中本就不充裕的資金用于拓展新項(xiàng)目進(jìn)而影響未來(lái)供應(yīng)。從需求端來(lái)看，雖然多地對(duì)限購(gòu)政策實(shí)行松綁優(yōu)化，放寬了剛需及改善型需求的入市條件，但需求提振的效果仍顯不足，再加上房企暴雷的負(fù)面影響，市場(chǎng)需求仍在政策、產(chǎn)品、價(jià)格多個(gè)因素下選擇觀望，樓市信心仍待恢復(fù)。1

0戴

德

梁

行

研

究

院70

城中，一二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市數(shù)量繼續(xù)擴(kuò)大經(jīng)歷了一季度末的樓市小陽(yáng)春，新房及二手房市場(chǎng)需求于二季度回落并且延續(xù)至三季度。從

4

月份開始，新房及二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量逐月減少，環(huán)比下降的城市數(shù)量增加，結(jié)合三季度的新房成交量同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，反映市場(chǎng)需求的萎

縮。房貸利率下降，同時(shí)多地陸續(xù)出臺(tái)的認(rèn)房不認(rèn)貸等樓市優(yōu)化政策，其政策效力或?qū)⒃谒募径燃酗@現(xiàn)，屆時(shí)成交量的回升對(duì)價(jià)格也將形成一定支撐，預(yù)計(jì)四季度全國(guó)一二手房房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)將有所改善。70

個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲跌個(gè)數(shù)70605040302010070

個(gè)大中城市二手商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲跌個(gè)數(shù)706050403020100環(huán)比價(jià)格上漲環(huán)比價(jià)格持平環(huán)比價(jià)格下降資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部全

國(guó)

住

宅

市

場(chǎng)

研

究1

1三季度全國(guó)住宅新房銷售均價(jià)較二季度下降

6.4%全國(guó)住宅銷售均價(jià)走勢(shì)變化全國(guó)住宅銷售均價(jià)

10,899元

/平方米，同比上漲

7.4%12,00010,0008,0006,0004,0002,000020%10%0%-10%2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Q1-Q32023銷售均價(jià)（元/㎡）同比漲幅資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部前三季度，全國(guó)新房住宅銷售均價(jià)

10,899

元

/

平分

季

度

來(lái)

看，

一

二

三

季

度

全

國(guó)

住

宅

成

交

量

分方米，同比上漲

7.4%，漲幅較

1-6

月回落

3.1

個(gè)別

2.62、2.53、2.12

億

平

方

米，

均

價(jià)

分

別

為百分點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性因素下價(jià)格追高的趨勢(shì)在三季度得到緩解。進(jìn)入三季度，新房住宅市場(chǎng)延續(xù)了第10,532、11,441、10,706

元

/

平方米，在經(jīng)歷二季度的樓市短暫回暖后，三季度新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)雙二季度需求走弱的趨勢(shì)，前三季度成交量同比降雙回落。幅擴(kuò)大

3.5

個(gè)百分點(diǎn)至下降

6.3%，成交總額同比增速也由上半年的上漲

3.7%

轉(zhuǎn)為下降

3.2%，房企資金回流的步伐進(jìn)一步放緩。1

2戴

德

梁

行

研

究

院三季度新房住宅市場(chǎng)供需進(jìn)一步收縮，庫(kù)存量小幅回升進(jìn)入三季度，住宅市場(chǎng)供需雙雙走弱，庫(kù)存量小幅上升。截止三季度末，全國(guó)新房住宅待售面積31,186

萬(wàn)平方米，雖較

6

月末增加

180

萬(wàn)平方米，但較一季度減少

655

萬(wàn)平方米。四季度，在市場(chǎng)政策利好疊加年終業(yè)績(jī)壓力下，房企或?qū)⑨尫鸥喙?yīng)，以價(jià)換量或是眾多房企的銷售策略，整體價(jià)格料將有所松動(dòng)，市場(chǎng)活躍度也將大概率提升。但宏觀經(jīng)濟(jì)基本面仍待改善，市場(chǎng)需求對(duì)供應(yīng)的消化能力仍有限，整體庫(kù)存量預(yù)計(jì)還將小幅上升。全國(guó)住宅待售面積歷年變化單位：萬(wàn)㎡2015,45,2482014,40,6842016,40,2572013,32,401Q32023,31,1862017,

30,1632022,26,9472012,23,6182018,

25,0912019,22,4732011,16,9032020,

22,3792021,22,7612011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022Q32023資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部全

國(guó)

住

宅

市

場(chǎng)

研

究1

303第三部分典

型

市

場(chǎng)全國(guó)24

個(gè)重

點(diǎn)城市：24

城市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析將采取樣本分組的方式進(jìn)行，樣本選擇及分組如下：一線城市：北京、上海、廣州、深圳發(fā)達(dá)二線城市：天津、重

慶、蘇州、武漢、成都、杭州、南京、青島、長(zhǎng)沙、寧波普通二線城市：鄭州、沈陽(yáng)、西安、合肥、福州、長(zhǎng)春、南昌、廈門、南寧、呼和浩特1

4戴

德

梁

行

研

究

院供應(yīng)持續(xù)收縮，年內(nèi)累計(jì)供求比均低于

1從過(guò)去

5

年數(shù)據(jù)來(lái)看，24

個(gè)重

點(diǎn)城市累計(jì)供銷比足

1。單三季度，24

個(gè)重

點(diǎn)城市供應(yīng)量同比減少為

0.99，其中一線、發(fā)達(dá)二線及普通二線城市

524.7%，環(huán)比減少

16.2%，相應(yīng)的成交量同比減年累計(jì)供銷比分別為

0.99、1.01、0.96，一線及少

20.7%，環(huán)比減少

24.2%。雖然年內(nèi)發(fā)布了針普通二線城市新房供應(yīng)略顯不足，但整體看總體對(duì)需求端的樓市優(yōu)化政策，但供應(yīng)端的收縮不利供需量相對(duì)平衡。于政策效力的釋放，供應(yīng)不足是成交量進(jìn)一步收縮的重要原因之一。隨著年底房企加大市場(chǎng)供應(yīng)，自

2022

年以來(lái)房地產(chǎn)投資放緩，市場(chǎng)新增供疊加樓市利好信號(hào)的持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)四季度重點(diǎn)應(yīng)下滑至低位，致各級(jí)城市年內(nèi)累積供需比均不24

城市場(chǎng)活躍度有望得到一定改善。24

個(gè)重

點(diǎn)城市新建住宅批準(zhǔn)上市面積與銷售面積對(duì)比（2023年前三季度）一線供銷比：發(fā)達(dá)二線供銷比：普通二線供銷比：0.970.840.661,5001,20090060030001.10.90.70.5批準(zhǔn)上市面積（萬(wàn)㎡）銷售面積（萬(wàn)㎡）資料來(lái)源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部全

國(guó)

住

宅

市

場(chǎng)

研

究1

5二線城市樓市活躍度下行，成交環(huán)比下降近

3成從

歷

年

一、

二

線

24

城

月

均

成

交

量

數(shù)

據(jù)

來(lái)

看，分季度來(lái)看，第三季度發(fā)達(dá)及普通二線城市月均2022

年房企暴雷、項(xiàng)目停工、住宅延期交付等負(fù)成交量均下降至近三年最低水平，環(huán)比二季度分面消息頻出，加上房企融資受困、銷售回款不暢別下降

31.8%

及

28.5%。除了與市場(chǎng)需求回落相等多重

因素，令

24

個(gè)重

點(diǎn)城市

2022

年成交量創(chuàng)近六年新低。進(jìn)入

2023

年，房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)關(guān)外，新增供應(yīng)的減少亦是市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟的主因之一。從前三季度供需關(guān)系來(lái)看，發(fā)達(dá)及普通二境并未見明顯改善，前三季度各級(jí)城市月均成交線城市供需比僅為

0.84

和

0.66，供應(yīng)不足限制量延續(xù)了上年低迷的態(tài)勢(shì)。了需求的釋放。而一線城市在

0.97

的供需關(guān)系下，供應(yīng)及成交也均有

16%

左右的下滑。各級(jí)城市月均成交總量年度走勢(shì)對(duì)比單位：萬(wàn)平方米1,189.241,126.18705.051,109.901,078.04703.01742.54720.25683.87發(fā)達(dá)二線643.93455.64424.64277.942022普通二線一線城市382.56316.60290.29289.65259.8320182019202020212023Q3資料來(lái)源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部1

6戴

德

梁

行

研

究

院各級(jí)城市月均成交量季度走勢(shì)對(duì)比單位：萬(wàn)平方米1,568.17826.13805.12發(fā)達(dá)二線810.00747.92474.40695.88552.52365.06510.26446.29普通二線一線城市379.70281.32385.82341.59315.94262.49225.7821Q1

21Q2

21Q3

21Q4

22Q1

22Q2

22Q3

22Q4

23Q1

23Q2

23Q3資料來(lái)源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部指標(biāo)反映

對(duì)應(yīng)分組內(nèi)樣本城市的月均成交量之和全

國(guó)

住

宅

市

場(chǎng)

研

究1

724

個(gè)重

點(diǎn)城市成交量下滑令其在全國(guó)住宅成交占比有所回落第三季度，24

個(gè)重

點(diǎn)城市供需雙雙回落令

24

城年內(nèi)累計(jì)成交量在全國(guó)住宅成交量中的占比，較上半年下滑

0.8

個(gè)百分點(diǎn)至

18.1%，雖然占比有所交熱點(diǎn)向一二線重

點(diǎn)城集中的趨勢(shì)沒有改變，同時(shí)一二線重

點(diǎn)城市成交占比的變化也在結(jié)構(gòu)上影響全國(guó)住房均價(jià)走向。下降但仍是近年高位水平，表明全國(guó)住宅市場(chǎng)成24

個(gè)重

點(diǎn)城市歷年新房成交量占全國(guó)總成交量比例走勢(shì)單位：萬(wàn)平方米180,000150,000120,00090,00060,00030,000025.0%22.0%19.0%16.0%13.0%10.0%22.6%22.5%20.3%20.0%19.4%

19.3%18.1%17.3%17.0%16.0%15.6%15.2%15.1%2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Q1-Q32023全國(guó)住宅銷售面積（萬(wàn)㎡）24城成交量（萬(wàn)㎡）24城成交量占比資料來(lái)源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部1

8戴

德

梁

行

研

究

院一二線各級(jí)城市新房均價(jià)環(huán)比回落第三季度，一二線重

點(diǎn)城市新房成交均價(jià)環(huán)比全預(yù)計(jì)四季度重

點(diǎn)城市均價(jià)或?qū)⑿》芈洌环矫婢€回落，一線、發(fā)達(dá)二線及普通二線城市新房均三季度優(yōu)化了購(gòu)房調(diào)控政策，從中央降低貸款利價(jià)環(huán)比二季度分別下降

0.5%、2.7%

及

6.6%。各率，銀行認(rèn)房不認(rèn)貸，到地方松綁大量城區(qū)限購(gòu)級(jí)城市成交量與均價(jià)的雙雙下滑，市場(chǎng)需求走弱等政策，經(jīng)過(guò)一個(gè)季度的消化，政策效力或?qū)⒃谯E象明顯。雖然二季度部分高端住宅產(chǎn)品的成交四季度集中釋放，刺激更多剛改型、品質(zhì)提升型結(jié)構(gòu)性拉高了整體重

點(diǎn)城市的價(jià)格，但在需求萎購(gòu)房需求；另一方面，部分城市限購(gòu)區(qū)域逐漸取消，靡、后勁不足、房企加大購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度等現(xiàn)實(shí)壓力下，三季度重

點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落。全國(guó)住宅市場(chǎng)分化將更加劇烈，資金將進(jìn)一步向重點(diǎn)城市聚集。24

個(gè)重

點(diǎn)城市新房均價(jià)季度走勢(shì)對(duì)比(

單位：元

/

平方米

)一線城市50,17648,89748,081

47,85047,418

47,21645,53442,14418,69441,80040,84219,03039,02338,76819,81737,841發(fā)達(dá)二線20,92916,35121,09815,22720,47520,51514,70320,45314,69020,52614,22219,55514,45318,50913,01216,544

16,62814,376

14,501普通二線15,434

15,49013,551

13,52920Q320Q4

21Q1

21Q2

21Q3

21Q4

22Q1

22Q2

22Q3

22Q4

23Q1

23Q2

23Q3資料來(lái)源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部全

國(guó)

住

宅

市

場(chǎng)

研

究1

92023年前三季度，全國(guó)重

點(diǎn)城市新房均價(jià)及期末去化周期分布20,000均價(jià)（元

/

㎡）10,0000呼和浩特70,000708090深圳60,00050,000北京廈門上海杭州廣州40,00030,00020,00010,0000南京蘇州寧波合肥成都天津武漢南寧青島福州南昌鄭州西安長(zhǎng)沙重慶沈陽(yáng)長(zhǎng)春去化周期（月）0246810

12

14

16

18

20

22

24

26

28

30

32

34

36

38

40

42

44去化周

期（月）注：以過(guò)去一年的月均銷售面積作為去化速度，來(lái)計(jì)算去化周期；可售面積：取得了《商品房

預(yù)售許可證》、可以進(jìn)行預(yù)售和銷售的商品房面積。資料來(lái)源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部2

0戴

德

梁

行

研

究

院2023年前三季度重

點(diǎn)城市新建住宅銷售面積分布示意圖大于

900

萬(wàn)㎡600-900

萬(wàn)㎡300-600

萬(wàn)㎡小于

300

萬(wàn)㎡長(zhǎng)春345沈陽(yáng)北京440570呼和浩特175天津青島740鄭州897南京蘇州858378402西安上海629合肥武漢1,137927寧波378杭州成都重慶4564251,221長(zhǎng)沙510南昌福州526245445廈門148廣州南寧深圳632436267資料來(lái)源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部全

國(guó)

住

宅

市

場(chǎng)

研

究2

102023年前三季度重

點(diǎn)城市新建住宅銷售均價(jià)分布示意圖均價(jià)

≥

3

萬(wàn)元

/

平方米均價(jià)

2-3

萬(wàn)元

/

平方米均價(jià)

1-2

萬(wàn)元

/

平方米均價(jià)

≤

1

萬(wàn)元

/

平方米長(zhǎng)春9,299沈陽(yáng)北京11,25454,350呼和浩特10,042天津青島17,55615,406南京蘇州鄭州西安34,56129,50311,581上海17,951合肥44,567武漢21,624成都16,098杭州寧波21,150重慶長(zhǎng)沙37,81923,394南昌14,381

14,299福州12,57914,559廈門廣州深圳

41,538南寧

37,52866,06812,219資料來(lái)源：CREIS、戴德梁行研究部注：如剔除保障性住房影響，北京、上海均價(jià)分別為

60,976

元

/

平方米和

65,783

元

/

平方米。2

2戴

德

梁

行

研

究

院04第四部分政

策

及

預(yù)

測(cè)全

國(guó)

住

宅

市

場(chǎng)

研

究2

3多舉措降低購(gòu)房門檻，促剛性及改善型需求入市中央層面，提出統(tǒng)一首套房和二套房最低首付比例、下調(diào)二套房商業(yè)貸款利率下限、降低存量首套住房商業(yè)貸款利率8

月

25

日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》文件，被稱為中國(guó)新一輪“房改”。文件明確了兩大目標(biāo)，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮；二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。8

月

25

日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》：自

2024

年

1

月

1

日至

2025

年

12

月

31

日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售1

年內(nèi)重

新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅以退稅優(yōu)惠。其中新購(gòu)房金額大于原住房，全部退還個(gè)稅；如果小于，按新購(gòu)住房占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還。8

月

27

日，住建部、央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》：家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，均按首套住房執(zhí)行信貸政策。8

月

31

日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》：貸款購(gòu)買商品住房的居民，首套住房商業(yè)個(gè)人住房貸款最低首付比例同一位不低于

20%，二套住房統(tǒng)一不低于

30%。8

月

31

日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》：存量首套個(gè)人住房貸款，指

2023

年

8

月

31

日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同未發(fā)放的首套住房個(gè)人貸款；自

2023

年

9

月

25

日起，存量首套住房商業(yè)個(gè)人貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款利率由金融機(jī)構(gòu)與借款人協(xié)商確定，但貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。24戴

德

梁

行

研

究

院9

月

28

日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布《關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》：對(duì)保障性住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，免征保障性住房經(jīng)營(yíng)單位以及購(gòu)買保障性住房涉及的相關(guān)印花稅。個(gè)人購(gòu)買保障性住房，契稅減按

1%

的稅費(fèi)征收。保障住房單位回購(gòu)保障性住房繼續(xù)作為保障性住房房源，免征契稅。10

月

16

日，二十大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，為未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定下了基調(diào)。10月18日，自然資源部發(fā)文：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。所謂“取消地價(jià)限制”，意味著未來(lái)土拍將恢復(fù)價(jià)高者得的市場(chǎng)規(guī)律，優(yōu)質(zhì)地塊提供高端產(chǎn)品線，房企利潤(rùn)空間也有所保障，有利于未來(lái)住房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化自由定價(jià)。各地調(diào)整放寬購(gòu)房政策8月8日

，南京發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》，購(gòu)買新建商品房實(shí)施補(bǔ)貼，鼓勵(lì)新六區(qū)，按合同價(jià)給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼，棲霞區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場(chǎng)實(shí)際評(píng)估后對(duì)購(gòu)買新建商品住房實(shí)施補(bǔ)貼；對(duì)集體土地房屋征收推行放票安置；建立統(tǒng)一的“安置房源超市”，面向各區(qū)征收主體打造市級(jí)層面的安置房源選擇平臺(tái)，引入跨區(qū)、跨街道安置機(jī)制，滿足多樣化安置需求。8

月

28

日，成都發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化商品住房公證搖號(hào)有關(guān)規(guī)定的補(bǔ)充通知》，建筑面積在

144

平方米（含）以上的房源；取得現(xiàn)售備案意見書的項(xiàng)目，可不再實(shí)施公證搖號(hào)。優(yōu)化無(wú)房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：至少一名購(gòu)房人符合成都住房限購(gòu)政策，且購(gòu)房家庭在成都無(wú)自由產(chǎn)權(quán)住房的。同日，成都發(fā)布《關(guān)于支持商品住房現(xiàn)房銷售促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的通知》以及《關(guān)于優(yōu)化商品房銷售政務(wù)服務(wù)工作的通知》。8

月

30、31

日，廣州、深圳、中山、東莞、惠州先后發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民家庭申請(qǐng)貸款，家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行機(jī)構(gòu)均按首全

國(guó)

住

宅

市

場(chǎng)

研

究2

5套住房執(zhí)行住房信貸政策。9

月初，佛山、江門、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、珠海、梅州、汕頭、湛江、揭陽(yáng)也先后發(fā)布調(diào)整按揭貸款首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知。8

月

30

日，福州發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買一二手房，本市戶籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)內(nèi)已擁有

2

套及以上，非本市戶籍在限購(gòu)區(qū)有一套及以上的家庭，限制購(gòu)買單套

144

平方米以下住房。家庭生育二個(gè)孩子及以上，其中一個(gè)（或以上）孩子未成年的，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)在購(gòu)買一套

144

平方米及一下的商品住房。限購(gòu)區(qū)域存量房，用作租賃或保障性住房出租后，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)在購(gòu)買一套面積

144

平一下的商品住房，用于自住。8

月

31

日，武漢發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否以利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。四個(gè)一線城市接連宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”措施。8月30日的廣州、深圳，9月1日的北京、上海先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。9

月，多個(gè)重

點(diǎn)城市宣布取消限購(gòu)限售，其中全市域取消限購(gòu)：沈陽(yáng)、大連、青島、濟(jì)南、南京、無(wú)錫、寧波、福州、合肥、武漢、鄭州、蘭州等；全市域取消限售：沈陽(yáng)、大連、濟(jì)南、青島。福州、合肥、鄭州、蘭州等。部分區(qū)域取消限購(gòu)：蘇州不再審核

120

平方米以上住房購(gòu)房資格；西安取消二環(huán)以外區(qū)域限購(gòu)；廣州非本市戶籍社保年限縮至

2

年；成都不再審核

144

平方米以上住房購(gòu)房資格；廈

門取消集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)限購(gòu)；天津?qū)⑾拶?gòu)區(qū)域優(yōu)化為市內(nèi)六區(qū)；長(zhǎng)沙首套房不需提供購(gòu)房證明等。10

月

17

日，上海市住房公積金管理委員會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于優(yōu)化本市住房公積金個(gè)人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，上海成為首個(gè)公積金實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的一線城市。2

6戴

德

梁

行

研

究

院市場(chǎng)展望三季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示出中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持回升向好的態(tài)勢(shì)，前三季度

5.2%

的

GDP

增速也有助于恢復(fù)并穩(wěn)定市場(chǎng)信心。消費(fèi)依然是拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)、基建以及制造業(yè)帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，但房地產(chǎn)投資持續(xù)下行拉低了整體投資增速。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的下行調(diào)整狀態(tài)一定程度也拖累整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇進(jìn)程。2022

年以來(lái)房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑對(duì)供應(yīng)端產(chǎn)生負(fù)面影響，新房供應(yīng)量下滑至低位，前三季度重

點(diǎn)

24城批準(zhǔn)上市面積同比減少

9.2%，第三季度同比降幅高達(dá)

24.7%；并且自

2022

年來(lái)新開工面積的大幅下降還將持續(xù)影響未來(lái)供應(yīng)量?可以預(yù)見，伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，住宅新房市場(chǎng)的整體規(guī)模將有所收縮。需求疲軟仍是當(dāng)前樓市復(fù)蘇乏力的根本阻礙之一。今年來(lái)密集出臺(tái)各類引導(dǎo)樓市調(diào)控放松的政策，包括降低首套房首付比例及貸款利率、延長(zhǎng)貸款年限、增加公積金貸款額度、給予購(gòu)房補(bǔ)貼及契稅優(yōu)惠