商業廣場設施設備維保管理方案_物業經理人商業廣場設施、設備的維保治理方案

一、根本狀況

本商業廣場設施、設備主要包括給排水、供配電、消防、智能化監控等各個子系統，其中：制定相應的工程設備治理制度，通過運用科學合理的治理方式，確保各項設備設施正常運作，為商戶的生產、生活供應牢靠保障。

二、設施、設備的維保治理總要求

1、實行全面設備（設施）治理制度，強化設備的根底治理工作，修理和定期保養相結合。

2、制訂和落實工作程序，每件事務和工作都有明確合理的程序，程序中的重要環節有統一的報表文件以及詳細的經辦人、責任人。

3、各專業商戶管人員必需依據責任范圍內設備、設施的實際狀況，制定出適合于各分系統、設施的規章制度、修理保養規程，力求在實際運作過程中行之有據、做之有理。

4、運行值班人員負責設備、設施的運行操作及日常巡察檢查工作，并做好每天的運行記錄，運行中發覺問題準時通知修理人員進展處理。

5、修理人員負責設備、設施的修理保養工作，并做好修理保養記錄。

6、完善設備、設施信息治理系統，對每項設備、設施分類建立電子檔案，并保持實時更新。

四、設備治理維保內容及質量標準

1、給排水系統維保內容

序號

工程

工作要求

質量標準

1

給水管道

每月檢查一次，隨時清通管道

管道通暢，保證供水，外觀無明顯破損

2

閥門

每月檢查一次，每周巡察檢查一次，發覺問題，準時處理：小修準時修復。

無明顯漏、滴、跑現象，開關敏捷

3

化糞池

清掏一年一次

無外溢

4

壓力表

每月檢查一次，每周巡察檢查一次，發覺問題，準時處理：小修準時修復。

顯示值正常，外觀完好

5

機械潤滑

每月檢查一次，每季度加油

保證設施正常運轉，無缺油、機械故障

6

排水管道

每月檢查一次，隨時清通，小范圍除銹刷漆

外觀完好，無堵塞

7

雨水管、地漏道

每月檢查一次，隨進清通每周巡察檢查一次，發覺問題，準時處理：小修準時修復。

天臺、地面雨水管口無明顯雜物堵塞

8

井蓋

隨時檢查，每周巡察檢查一次，發覺問題，準時處理：小修準時修復。

每半年刷漆

無明顯裂開、損壞

9

泵體

每季一次檢查，發覺問題報告

運行正常

2、供配電系統維保內容

序號工程工作要求質量標準

1電纜頭日常檢查，小修即壞即修無不良接觸、良好

2溫控、濕控日常檢查，小修即壞即修外表清潔，顯示正常，固定牢靠

3絕緣鞋、手套每年送檢

4斷路器日常檢查，小修即壞即修標號清楚，性能良好

5指示燈，按鈕，轉換開關日常檢查，小修即壞即修外表清潔，標號清楚，固定牢靠

6電容無功補償每日檢查，電容準時更換電容補償三相平衡

7指示燈、保險日常檢查，小修即壞更換正常使用

8配電屏對地測試日常檢查接地良好

9整體保養每月一次

10配電房全面保養每年二次

11變壓器性能檢測每二年一次

3、室內外照明系統維保內容

序號工程工作要求質量標準

1公共通道照明日常檢查，小修即壞即修燈開關正常，線路完好

2樓梯照明日常檢查，小修即壞即修燈開關正常，線路完好

3洗手間照明日常檢查，小修即壞即修燈開關正常，線路完好

6應急燈，安全指示燈日常檢查，小修即壞即修

五、給排水系統治理

1、運行治理

1）給排水系統包括生活給水系統、消防給水系統、消防噴淋系統、排水系統。

2）運行專人專職治理，嚴格執行持證上崗制度，定崗定人。

3）實行24小時值班制度。

4）消防系統定期進展試運行，確保系統安全牢靠。

2、修理保養

1）制定科學合理的修理保養規劃并組織實施。

2）修理操作人員合理配置，嚴格執行持證上崗制度。

3）加強日常巡察、檢查，切實執行“應修盡修、全面保養”的方針。

4）提高管網工作效率，有效處理管網系統的跑、冒、滴、漏現象，以削減損失，以到達節能、經濟運行的目的。

3、應急預案

1）遇有事故，準時搶修，限水、停水24小時前通知商戶。

2）檢查漏水的精確位置及所屬水質，并在許可力量下，馬上設法制止漏水，若不能制止，應馬上尋求支援，在支援人員到達之前盡量掌握現場，防止損壞擴大。

3）觀看四周環境，漏水是否影響各項設備，如電力設備、線纜等。

4）利用沙包等物件堆箱，防止漏水滲入電機等重要設備。

5）利用現有工具，設法清理現場。

6）如漏水可能會導致索賠等問題，須拍照存檔以作日后證明。

7）日常巡察、檢查時，應留意渠道及排水是否有淤泥、雜物，隨時加以清理，以免堵塞。

8）如該部位曾經有水浸記錄，平常應預備足夠沙包，作為爆水管及雨季應急之用。

六、供配電系統維保治理

1、運行治理

1）工程技術部應依據不同設備、設施的性能、技術指標等，合理制訂出維保規劃及相應的操作和修理保養規程。

2）運行值班人員應嚴格根據值班規定實行24小時值班制，對大樓變壓器室、凹凸壓配電室等有關設備、設施進展巡回檢查，同時做好相應記錄。

3）運行值班人員在日常設備、設施操作過程中必需嚴格按安全操作規程進展，執行〈工作票〉、〈操作票〉制度，堅固樹立“安全第一”的思想，確保人身和設備、設施的安全。

4）運行值班人員必需留意和把握供電設備、設施的運行狀況，發覺隱患，準時報告故障，并做好具體記錄。

2、修理保養治理

1）修理人員進展日常修理保養工作必需嚴格根據〈電氣修理治理規定〉及各種設備、設施的〈修理保養操作規程〉進展，并按要求做好安全保障措施和技術措施。

2）修理人員應熟識、把握大樓各系統全部照明器具狀況，仔細做好修理工作、更換工作。

3）合理設計公共場所照明掌握線路，如露天場所的照明可以采納光電掌握，采納節能燈源，以到達節能、經濟運行的目的。

4）工程技術部應定期組織人員對供配電系統進展全面的、系統的檢查、調試，并依據實際需要充分做好合理用電調配和節能工作。

3、應急預案

1）在馬上發生臺風、暴雨時，工程技術部應組織人員對全部供配電系統進展預防性檢查，多方位監視，同時做好搶修工作預備。災情過后，對供配電系統進展一次全面檢查，發覺問題準時處理。

2）發生火災時，運行值班人員應馬上報警并切斷火災區域電源，積極滅火。事后，必需對供電設備、設施進展全面檢查方可恢復供電。

3）發生故障，準時搶修，短時間不能完成搶修的，應通知商戶。

4）限電、停電應提前24小時通知商戶。

4、臨時用電治理

1）為保障用電安全，臨時用電實行申請制度，商戶在拉線用電前，應填寫〈臨時用電申請表〉經物業部經理審批前方可臨時用電。

2）用電期間，運行值班人員應依據用電狀況，仔細做好巡察、檢查工作，及進送、停電，保證供電。

3）用電后，修理及運行值班人員應積極協作商戶做好臨時用電的撤除工作，同時，進展仔細檢查，保證安全，不留隱患。

七、消防系統維保治理

1、運行治理

1）實行24小時值班制度。

2）運行值班人員應親密留意消防系統運行狀況，并做好記錄。

3）對于系統報警信號，值班人員應馬上通知報警區域保安，并作好記錄。如為誤報，應通知修理人員進展修理。

2、修理治理

1）每月對系統修理保養一次。

2）每年對系統進展兩次性能檢測。

3）重要工程托付專業公司進展。

八、效勞承諾

1、商戶有關工程方面的詢問10分鐘內到達現場。

2、消失意外停電、水管滲漏等緊急大事保證5分鐘內到達現場。

3、急修準時完成，一般修理當天完成。

4、客人被困電梯10分鐘內拯救。

5、各項修理業務返修率低于1%。

九、操作規程

凹凸壓配電房的治理及操作規程

1、配電房必需設鎖，閑人免進。進出配電房應放好防鼠檔板。

2、值班期間制止從事與工作無關的一切事情，不得擅離職守。

3、接班人員未到位，當班人員不得離開工作崗位。

4、每班做好巡查記錄，《變配電運行記錄表》、《設備故障處理表》。

5、值班人員必需熟識觸電急救方法。

6、對高（低）壓操作及檢修必需按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、驗電筆、接地線等，而且在愛護人監護下執行操作。

7、需要停電進展線路檢修時，首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內無人員的狀況下，方可進展操作。

8、要執行停、送電操作，必需辦好有關手續，堅持工作票制度。凡要執行10Kv高壓局部及低壓母聯開關時，未經主管人員批準，不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標志牌。

9、制止用超長金屬物在帶電低壓柜上工作。

10、嚴格執行崗位職責，遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生制度。

11、配電房室內溫度掌握在40℃以下。

12、停電時應先斷開各分路的空氣開關，再斷開各回路掌握柜的隔離開關，然后再斷開多功能斷路器，最終再斷開總隔離開關。制止帶負荷拉刀閘（隔離開關）。

13、送電時首先檢查各分路是否斷開，然后合電源總隔離開關，多功能斷路器，各分回路掌握隔離開關，最終按各分路的空氣開關的挨次依次合閘送電。

14、在惡劣的氣候環境下，要加強對設備的特巡，當發生事故時，應保持冷靜，根據操作規程準時排解故障，并做好記錄。

消防系統操作規程

一、主機掌握器

1）查詢：

1、按下菜單（Menu）按鈕到下一級菜單，選擇菜單上需要查詢信息前面相應數字的數字按鈕。

2、退出查詢按返回（Esc）按鈕返回到上一級菜單。

2）聯動：

1、查看是否為自動（黃色燈亮）。

2、聯動設置：通過菜單上“系統設置”到下一級菜單，選擇“聯動設置”再到下一級菜單項選擇擇“自動”或“手動”。

3、快速查找聯動信息：在菜單上選擇“聯動信息”到信息欄，同時按下“Shift+回路（0、1、2、3）”能快速找到相應的回路，再通過上下（▲、▼）按鈕查找需要的信息。

4、命令狀態修改：在菜單上選擇“聯動命令”到信息欄，在信息欄上對“命令狀態”進展修改，按“2”鍵為“已發出”，按“3”鍵為“未發出”。

3）故障：先按“停頓”鍵或“消音”按鈕對警鈴消音，否則按“復位”按鈕對系統復位。假如主機死機請馬上通知工程部處理。

二、消防播送

1、通過“聯動信息”查看消防播送是否為“已發出”，否則通過“聯動命令”進展修改。

2、合上動放盤上電源開關，將音量調整器調到“3”。

3、按下緊急播送按鈕，再按下話筒按鈕。

4、播送時在播送錄放盤內裝上磁帶同時錄音。

5、使用電子語音時按下“電子語音”按鈕可自動播送。

三、消防電話：按下相應的電話按鈕即可通話。

工程技術部交接班制度

1、值班人員應按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班者，必需提前征得主管人員同意，并按規定辦理請假手續，才能請假。

2、交接班雙方人員必需做好交接班的預備工作，準時進展交班。交接班的預備工作包括：查看運行記錄，介紹進展狀況和方式，以及設備檢修、變更等到狀況；清點儀表、工具；檢查設備狀況等等。交班時，雙方在值班記錄上簽字。

3、在以下狀況下不得交接班：

①在事故處理未完成或重大設備啟動或停機時；

②交接班預備工作未完成時：

③接班人員未到時；

④主