河南省物業(yè)管理區(qū)域管理辦法匯報(bào)人：AA2024-01-23目錄CONTENTS引言物業(yè)管理區(qū)域劃定與調(diào)整物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘與解聘業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理法律責(zé)任與監(jiān)管措施01引言CHAPTER03推動(dòng)城市管理和社區(qū)建設(shè)將物業(yè)管理納入城市管理和社區(qū)建設(shè)的范疇，推動(dòng)城市管理的精細(xì)化、專業(yè)化和社區(qū)建設(shè)的和諧化、宜居化。01規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)加強(qiáng)對物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管，明確各方職責(zé)和權(quán)利，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。02維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益保障業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。目的和背景本辦法適用于河南省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。適用范圍本辦法適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及物業(yè)使用人等參與物業(yè)管理活動(dòng)的各方主體。其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)；業(yè)主委員會(huì)是指由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的機(jī)構(gòu)。適用對象適用范圍和對象02物業(yè)管理區(qū)域劃定與調(diào)整CHAPTERVS物業(yè)管理區(qū)域的劃定應(yīng)遵循規(guī)劃合理、界限明確、便于管理、業(yè)主自愿的原則。劃定程序由建設(shè)單位在銷售房屋前，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和土地使用權(quán)屬范圍，向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃定物業(yè)管理區(qū)域的申請。房地產(chǎn)行政主管部門在受理申請后，應(yīng)征求相關(guān)業(yè)主、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見，并在10日內(nèi)予以答復(fù)。劃定原則劃定原則與程序調(diào)整條件物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，應(yīng)滿足以下條件：專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；調(diào)整方案符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等相關(guān)規(guī)定。調(diào)整程序由業(yè)主委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)，就調(diào)整方案進(jìn)行表決。表決通過后，報(bào)縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。調(diào)整條件及程序

爭議處理機(jī)制爭議調(diào)解在物業(yè)管理區(qū)域劃定或調(diào)整過程中發(fā)生爭議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同縣級房地產(chǎn)行政主管部門組織調(diào)解。司法途徑調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟。專家評審對于復(fù)雜、疑難的爭議案件，可以邀請專家進(jìn)行評審，提出專業(yè)意見供調(diào)解或訴訟參考。03物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘與解聘CHAPTER鼓勵(lì)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確保公平、公正、公開。公開招標(biāo)邀請招標(biāo)程序要求在特定情況下，可采用邀請招標(biāo)方式，但需符合相關(guān)規(guī)定。選聘過程應(yīng)遵循法定程序，包括制定招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)公告、組織評標(biāo)、確定中標(biāo)結(jié)果等。030201選聘方式及程序物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用支付方式等關(guān)鍵條款。合同內(nèi)容根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)和實(shí)際情況，合理確定合同期限，一般不超過三年。合同期限物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定履行服務(wù)義務(wù)，接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督。履行監(jiān)管合同簽訂與履行物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在嚴(yán)重違約行為、服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、經(jīng)整改仍無改善等情況下，可依法解聘。解聘條件解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)遵循法定程序，包括提前通知、組織評估、召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)會(huì)議等。解聘程序解聘后應(yīng)妥善處理好與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接工作，確保物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性和穩(wěn)定性。后續(xù)處理解聘條件及程序04業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作規(guī)范CHAPTER業(yè)主大會(huì)成立條件及程序物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%或者首批物業(yè)交付滿2年且入住率超過30%的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面報(bào)告，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)。成立條件街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告后60日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成，人數(shù)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。成立程序職責(zé)業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。權(quán)利業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的行為，有權(quán)要求其改正；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)要求其承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)職責(zé)與權(quán)利監(jiān)督機(jī)制業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，并積極配合其開展工作。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的監(jiān)督。違規(guī)處理對違反本辦法規(guī)定的行為，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。監(jiān)督機(jī)制和違規(guī)處理05物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理CHAPTER定期評估和調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確保與市場價(jià)格和服務(wù)水平保持一致。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主或物業(yè)使用人公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，接受監(jiān)督。根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，合理制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定與調(diào)整物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)專款專用，用于提供合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主委員會(huì)或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取、使用的監(jiān)督，確保資金安全。費(fèi)用收取、使用和監(jiān)督對于欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)通過書面催繳、上門催繳等方式進(jìn)行追繳。對于惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法提起訴訟或申請仲裁。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳欠費(fèi)，對于拒不履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主或物業(yè)使用人，可采取相應(yīng)措施進(jìn)行懲戒。010203欠費(fèi)追繳措施06法律責(zé)任與監(jiān)管措施CHAPTER根據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類違法行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如擅自改變物業(yè)用途、侵占公共部位、破壞公共設(shè)施等。違法行為認(rèn)定對認(rèn)定的違法行為，依法采取相應(yīng)的處罰措施，包括警告、罰款、責(zé)令限期改正、吊銷相關(guān)證照等，確保物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。處罰措施違法行為認(rèn)定和處罰措施明確各級房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等相關(guān)部門在物業(yè)管理區(qū)域監(jiān)管中的職責(zé)，確保各項(xiàng)監(jiān)管措施得到有效落實(shí)。建立多部門聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，加強(qiáng)部門間的溝通協(xié)作，形成監(jiān)管合力，共同維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的和諧穩(wěn)定。監(jiān)管部門職責(zé)和協(xié)作機(jī)制協(xié)作機(jī)制監(jiān)管