XXXX學院畢業實習調研報告報告名稱：指導教師：專業班級：姓名：日期：指導教師評語指導教師簽名：年月日評價等級系部蓋章：年月日躍式，樓市呈復雜性、多元化發展。旺盛的市場需求是拉動該區域房價上漲的主要因素之一，房屋建造成本的加大、商品化的炒作以及新建小區各項配套設施的更加齊備，也是導致房價升高的因素。進而帶動了整個秦皇島房價的上漲。該區域核心部分為大湯河與新開河之間所轄區域，以此為中心，其西部和東部構成展開的雙翼，分別沿河北大街西段到西環路附近（西港鎮）；另一條沿東環路以東直至山海關。

這里的房價由內向外，由南到北，由東到西逐級遞減，單價波動在每平方米2800～4800元之間，且多為內銷住宅樓。東翼主要有南李莊、工人南里、煤港里等，因開發較早有一定的成熟度，但多數樓房樓齡過長、格局不合理，所以價格方面會打折扣，明珠城項目就是針對這個問題開發的，單價在2900~3600之間，為廣大工薪階層所接受。西翼坐落著燕山大學、大慶石油分院、河北建材職業技術學院、奧體中心等，日前有大量開發項目落戶于此，社區日趨完善，在單價上形成了一個小高點。

兩河之間區域是秦皇島房地產市場的主力場所。秦皇島市政府職能機關集聚于此，商業繁華，交通十分便利，有很多成規劃的住宅小區，如天洋新城、新世紀小區、在水一方、秦皇小區等，很多新村也都遷至此處，城市舊改項目紛紛上馬，如備受關注的服務里舊改項目“金龍·中央勝境”，將打造集住宅、商業、寫字樓、會所于一體的大規模建筑集群。

該區域是中心腹地，社區配套、商業人氣都相對旺盛，是集工、商、貿于一體的現代化城區。因此此地房價有標桿作用，可以以此預測分析整個地區。目前市場預售單價圍繞在3000~3800元/平方米之間，部分地區已突破4000元/平方米，今年戶型形成兩極分化趨勢，傾向于小戶型，一室一廳和兩室一廳增多；因地方減少關于多層項目用地的審批，小高層和高層也受到廣大市民的青睞；二手房市場持續升溫，隨著相關管理政策的完善和實施，已購公房大量上市，房源將繼續放量，梯度消費格局逐步形成；現代化商業樓也隨著商業模式的巨變，有著不俗的表現。

其次為經濟開放區。它的范圍為一O二國道和西環路圍成區域。近年來，在政府相關政策的扶持下，大批的外資、外商、科技公司、入駐此地，帶動地價迅速上揚。總體上交通相對便利，成網絡分布，東西交錯，井然有序。加之與市區距離有近，很多新興住宅小區規劃、物業、服務更加完善，如富康家園、華苑新居、漓江花園、寶佳花園等，配套也較為齊全，相信隨著重點中學一中、七中在開發區安居落戶，又會吸引大量為子女教育置房的父母。該區域以商品房為主，居民多為一次置業，為解決生活問題或做結婚之用。位于開發區的青馨家園便是其中的典型代表。北戴河區位于渤海之濱，毗鄰海港區，系國務院批準的國家級海洋自然保護區，是遠近馳名的療養勝地。北戴河區充分發揮獨有的暑期優勢，以旅游帶動地方經濟，別墅、公寓成為該地區房產的賣點；但也正是由于受季節性影響顯著，流動人口加大，在本地區定居的人口數量不大，本地市場需求有限；但受國內房產大環境和周邊房價的影響，房價窄幅攀升，如海寧路、聯峰路、聯峰北路三條城市主干道黃金交割點上的海濱花園，一開盤就吸引了不少買家。

山海關區地處東北、華北、環渤海三大經濟區的交匯處，北依燕山，南臨渤海，是連接東北、華北的交通樞紐。是座歷史悠久，文化遺存眾多的國家級歷史文化名城，也是國內外著名的旅游區。政府為了保持古城的原貌，對該區域的住宅高度進行相關的限制。形成了現代與歷史并存的格局，由于街道過于狹窄，交通不便，支柱產業單一化，就業機會少，經濟發展緩慢。人口流失嚴重，房市一直較為低靡。近兩年來隨著城市規劃日趨合理、舊城改造的開展、周邊房價迅速崛起，帶動部分人口回流，近年來發展較快。秦皇島作為最早開放的十三個沿海城市，自然有它獨特的地理優勢，當然順應當代的經濟發展趨勢，房地產產業也是發展中的重中之重。秦皇島距離河北唐山，保定，首都北京，直轄市天津都非常近，海陸空交通也都很方便，對經濟的發展作用很大。而像秦皇島的一些房地產公司興龍，中信，博大等一些秦皇島當地的房地產公司都有它們特定的發展趨勢和發展條件，而這些公司的發展也正是促進了秦皇島當地經濟的發展。現就興龍置業做以下調查：秦皇島市興龍置家房地產經紀有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，注冊資金2000萬元。公司成立于2003年，自成立以來，始終貫徹“仁和、誠信、務實、求新”的企業精神，通過實行科學規范的運營管理，現已擁有連鎖店三十二家，員工200余人。公司以房地產中介、樓盤代理和信貸業務為核心，業務范圍涉及房屋買賣、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過戶、代辦產權、廣告等，力爭成為國內房地產經紀和金融按揭服務的領跑者。公司與數十家金融機構建立了長期友好的合作關系，在廣大購房者、開發企業和房產中介企業中享有較高的知名度。2008年10月，公司先進的二手房交易電子商務網站上線。網站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強的分類信息平臺，致力于為購房者提供全面的新房、二手房信息服務。2010年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實力進一步增強。公司現有市內黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處，本著“以市場為導向，以客戶為中心”的服務理念，致力于為客戶全面、貼身的廣告服務。公司大專以上學歷的員工占到了90%以上，高素質的人才隊伍為公司的持續穩定發展奠定了良好的基礎。公司堅持“德才兼備、敬業為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓。從剛剛入職的新員工培訓到基層門店管理人員的素質提升，從中層干部的能力提升到業務骨干的外派培訓，無不體現著公司對人才的高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學院”，公司為員工提供了更為全面的成長和發展平臺。公司重視企業文化建設。通過內刊《動感興龍》和《興龍之路》引領員工團結、拼搏、奉獻的精神風貌，同時，經常舉辦多姿多彩的文化娛樂活動，豐富員工的業余文化生活。“龍騰杯”長跑比賽、運動會、歌詠比賽、春節晚會等，無不體現著公司濃厚的文化氛圍。公司堅持“貼近社區、服務百姓、回報社會”的宗旨，與秦皇島各個社區居委會進行便民合作，同時經常組織員工參與各種公益活動，多次捐資助教，得到了社會各界的肯定和好評。在開拓市場的過程中，公司的綜合實力不斷增強，呈現出蓬勃的生機和旺盛的生命力，在未來的日子里，我們將和有志于從事房地產經紀服務的精英們一起，以“誠信的品質，專業的服務”，全力打造秦皇島市房產經紀新坐標。興龍置業與興龍廣源同屬一個公司，而興龍廣源超市在秦皇島超市來說也算是超市產業中的龍頭老大，對秦皇島的經濟起著至關重要的作用。超市行業帶動很多產業的發展，行業的不斷發展自然而然帶動當地的經濟。而秦皇島作為旅游城市人流量非常大，而當地的環境，人口，地理位置都將成為吸引人們留下的重要原因。傳統的房地產經濟學理論認為，由于房地產具有位置固定性的特征，房地產市場是典型的區域性市場，不同區域的房地產市場之間相互影響較小，即一個地區的房地產價格水平、交易數量和供求狀況很少受到區域外因素的影響。在過去市場區域分割明顯、經濟要素流動性很弱的情況下，這一理論的確是適用的。然而，近年來隨著全球化進程的不斷深化，在國際資本已經幾乎滲入了世界每一個角落和行業的大背景下，房地產市場地域性的結論面臨著越來越大的挑戰。可以說，在市場地域范圍不斷擴大的今天，房地產市場的區域性特征正在一步步地弱化。隨著城鎮化的發展，人民素質的提高，中國的現狀必須適應人們日益增長的物質和文化需要。衣食住行成為了“先驅者”，而人們對于住，更是有著越來越高的要求。不僅僅是“睡覺”“遮風避雨”更是人們舒適享受的一種方式，不僅要求適用，更是要美觀大方，得體隆重，以至更高的要求。據分析，在當前房地產市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現很強剛性，目前出臺的政策措施對需求影響不大，房地產市場需求持續旺盛。在國家宏觀調控背景下，市場供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面仍將維持。其最終結論如下:

1.低價位小戶型受追捧，絕大數工薪階層買房是不會超過30萬這個心理底線的。

2.商業地產模式開始變革，傳統的商業中心隨著市場的變動發生轉移，選擇有升值潛力地段的樓盤，將會給人們帶來意外的驚喜。

3.

秦皇島房價上漲和土地、原材料價格上漲有很大關系。據估算

秦皇島房屋銷售價格中土地成本占60%。土地是稀缺資源，其不可再生性決定了供應量將會逐漸減少，根據供求關系原理，土地價格還將會升高，因此房價現在還看不出下調的跡象，至少3到5年內不會下調，像北上廣那些大城市房價更是一天一個價，可以說是對秦皇島的經濟乃至我國的經濟都有很大的影響，而使房價一直居高不下的原因呢，我認為有以下幾點：1）房地產的需求主要分為消費需求和投資需求①從消費需求來說，近年來隨著中國城市化進程的加快、舊城改造的加速，以及70年代的出生高峰導致最近幾年結婚人口大量增加，形成了對房地產市場巨大的需求。②從投資需求來說，近年來隨著我國經濟健康快速發展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金在尋找投資渠道。而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保障，再加上長期低利率的因素，且房價不斷上漲的示范效應使得投資性購房快速增長，并保持了較高的比例，部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。2）成本推動是房地產價格上漲的內在動力①近年來土地價格上漲較快并成為房地產價格的很大一部分，土地交易價格的漲幅持續高于同期房屋銷售價格的漲幅。②建安成本的上漲也較為明顯。一方面建材等價格上漲帶來了成本的增加；近幾年來，我國建筑材料的價格呈現出持續快速上漲的趨勢，建筑鋼材、木材、混凝土產品的需求呈現出持續增長的趨勢，其價格也呈現出不斷上漲的趨勢。另外，新建住宅品質的提升也帶來成本增加。③在商品房開發成本中，各種稅費也占了不小的比重。稅費繁多，稅費種類交叉是房地產稅費不合理的表現。這種表現的一個很重要的原因，是稅費種類的設置和調整跟不上市場的變化。3）消費者預期是房地產價格變動的根本原因：僅從一般商品的價格形成那樣只從成本和供求關系兩個方面來分析房價上漲的原因是不夠的。因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期，也就是說，經濟社會預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。另一方面，開發企業為了自身的利益，一味強調房價在未來將繼續上漲。給了消費者一種房價還要上漲的預期。在房地產銷售過程中，房地產企業通過“銷控”的方式，實現價格低開高走的走勢，同時并利用消費者的信息劣勢，也給消費者制造房價即將上漲的壓力，甚至通過媒體宣揚“房價還要繼續上漲”的觀點，這就給了消費者一種房價只漲不跌的預期。這種消費預期是影響房地產價格的根本原因。投機的作用對房價上漲影響頗大按照經濟學的理論有效需求等于消費需求加上投機需求,消費需求是實實在在的需求,這種需求不會引發房地產泡沫,而投機需求的產生則為泡沫的產生提供了必條件.投機需求的產生源于人們的非理性預期以及中國百姓的投資渠道缺乏。投機群體在房產體系中對房價快速上漲起到了推波助瀾的作用，在房產體系中最后一層是老百姓，也成了高房價的最后買單者。房地產是我國的支柱產業之一，對國民經濟健康運行事關重大，而最近幾年房地產市場的火爆也引發了有關房地產泡沫論的爭論，對其進行深入分析并提出建議十分必要。針對房地產泡沫，了解了房地產泡沫經濟的定義、表現形式以及當前中國房地產業的發展狀況，分析了房地產泡沫的形成原因與危害，在此基礎上，從宏觀和微觀角度提出了防止房地產泡沫的對策與措施。在我們傳統觀念上認為房地產泡沫是指房價高漲，房產投資過熱導致產品過剩，市場沒有需求，產生一種虛假的繁榮，其顯著表現就是空置率變高。根據傳統意義的定義來看，就是房價在一個連續過程中陡然漲價，開始價格上升會使人們產生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主或投資者，而這些人一般只是想通過買賣的差額獲取利潤，而對房屋本身的使用和產生盈利的能力是不感興趣的。隨著房價的逆轉，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終。所以規范市場秩序，國家進行房地產產業的宏觀調控是非常有必要的，國家要加強金融監管力度，要特別關注金融機構貸款的集中度問題，防止信貸過度集中于房地產業，以免金融風險過度集中。還要加強對地價的監測與調控。加強對投資者防范市場風險的教育，引導其冷靜、理性地對待房地產投資。規范政府市場主體行為。規范政府市場主體行為主要是規范土地出讓行為，加強其市場管理者的地位和管理措施。政府對劃撥土地使用權的交易應做出嚴格限制與動態監控，以減少多次加價轉手的機會；