2023年房地產估價師《房地產估價原理與方法》模擬試卷二

［單選題］1.一個估價項目的估價目的一般取決于（）。

A.估價機構

B.估價師

C.估價報告使用者

D.估價委托人

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產估價的要素。進一步來看，估價目的取決于委

托人對估價的具體需要。

［單選題］2.下列有關房地產估價與定價，表述正確的是（）。

A.估價與通常意義上的定價沒有本質不同

B.估價師進行估價，是將客觀存在的房地產價值揭示出來

C.估價師進行估價，是代替市場定價而不是模擬市場定價

D.估價師是運用自己的專業知識和實踐經驗去“發明”或“創造”房地產價值

參考答案：B

參考解析：本題考查的是對房地產估價的更深理解。選項A錯誤，估價與通常

意義上的定價有本質不同；選項C錯誤，房地產估價應模擬市場進行估價；選

項D錯誤，估價只是運用自估價專業知識及實踐經驗去“發現”或“探測”房

地產價值，而不是去“發明”或“創造”房地產價值。

［單選題］3.從科學且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大

小或者準確性的是（）。

A.估價對象的真實價格

B.估價對象的實際成交價格

C.估價對象的重置價格

D.較高估價技術水平的重新估價價值

參考答案：D

參考解析：本題考查的是對房地產估計的更深理解。評判某一評估價值的合理

性與準確性，通常是把它與可信度更高的重新評估價值進行比較。理論上是把

它與真實價值進行比較，但因現實中真實價值無法得到，出現了替代真實價值

的兩種可能的選擇：一是正常成交價格，二是數名具有較高估價技術水平的估

價專家或估價師（通常為估價專家委員會或專家組）的重新評估價值。

［單選題］4.下列有關中國內地房地產估價，表述錯誤的是（）。

A.土地公有制在城鄉之間不同

B.房屋和土地的所有制不同

C.房地產的實際狀況與權屬證明記載的狀況不一致

D.房地產市場足夠規范

參考答案：D

參考解析：本題考查的是我國房地產估價行業發展概況。選項D,房地產市場不

夠規范，有時不平穩，時常受到政府的調控，未來較難預期；成交價格、租金

等交易信息不夠公開透明；新建商品房銷售中存在地下室等的面積不計入銷售

面積、購買后可變相增加面積等情況，二手房交易中較普遍存在“陰陽合同”

等情況，交易當事人向有關部門申報的成交價或網簽成交價與真實的成交價往

往不一致；甚至存在較大差異（通常明顯偏低）；一些市場參與者不夠理性和謹

慎，成交價格難以客觀真實反映市場狀況和交易對象狀況。

［單選題］5.在抵押貸款期間需要提供的房地產估價服務是（）。

A.房地產抵押價值評估

B.貸款成數測算

C.抵押房地產價值動態評估

D.房地產貸款項目評價

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產抵押的估價需要。選項A、B、D都屬于貸款前

期的估價服務項目。根據監測抵押房地產市場價格變化、動態評估抵押房地產

價值、掌握抵押房地產價值變化情況以及有關信息披露等要求，定期或在房地

產市場價格發生較大波動、抵押房地產狀況有較大改變時，對抵押房地產的市

場價格或市場價值等進行監測和評估。

［單選題］6.政府因救災需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應作

為補償項目的是（）。

A.征用期間導致房屋毀損的價值損失

B.征用造成的家具、物資等動產搬遷費用

C.征用期間租賃經營損失

D.征用期間市場上類似房地產的增值差價

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產征收和征用的估價需要。如果房地產被征用或

征用后毀損、滅失的，還應根據實際損失給予補償。在房地產征收和征用中，

通常還需要評估相關構筑物和附屬設施的價值、因征收或征用房地產造成的搬

遷費用（如設備的搬遷費用包括設備的拆除費、搬運費、重新安裝調試費

等）、臨時安置費用、停產停業損失、未到使用壽命但不可繼續利用的動產殘

余價值等。參見教材P52?53

［單選題］7.下列選項中，不屬于房地產損害賠償類型的是（）。

A.因工程施工不慎使臨近建筑物受損，造成臨近房地產價值減損

B.因新建建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光、日照等，造成臨近房地產價

值減損

C.人為災害使他人房地產受到損害

D.因房地產轉讓稅收政策變化，導致所有權人推遲轉讓方案的損失

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產損害賠償的估價需要。稅收政策變化，會影響

房地產價格，但并非對房地產價值產生了損害，不涉及損害賠償。

［單選題］8.土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制

條件在該宗土地的權益中屬于（）。

A.擁有的房地產權利

B.受其他房地產權利的限制情況

C.受房地產權利以外因素的限制

D,額外的利益或好處

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。該房地產權利受房

地產權利以外因素限制狀況。例如，規劃和用途管制等房地產利用限制（如對

用途、容積率等的規定），受相鄰關系（即房地產的相鄰權利人依照法律、法

規規定或按照當地習慣，相互之間應提供必要的便利或接受必要的限制而產生

的權利和義務關系）的約束，被司法機關或行政機關依法查封（簡稱被查封）

等。

［單選題］9.下列權利中，不屬于土地使用權的是（）。

A.建設用地使用權

B.宅基地使用權

C.土地承包經營權

D.抵押權

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產實物、建設用地使用權、土地承包經營權和宅

基地使用權都屬于土地使用權。

［單選題］10.下列房地產權利中，屬于用益物權的是（）。

A.租賃權

B.地役權

C.抵押權

D.所有權

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。用益物權包括國有

建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權、居住權、地役權。

［單選題］11.某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環境，其鄰居也因賞心

悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產的

（）特性。

A.不可移動

B.用途多樣

C.相互影響

D.易受限制

參考答案：c

參熹軍析：本題考查的是房地產的特性。房地產具有相互影響特性，因此一宗

房地產的價值不僅與其自身狀況直接相關，而且與其鄰近的房地產狀況密切相

關。

［單選題］12.下列選項中，體現政府行使房地產管制權的是（）。

A.限制在居住區內建設某些工業或商業設施

B.因公益事業，強制取得公民和法人的房地產

C.對房地產征稅或提高房地產稅收

D.在房地產業主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產的特性。管制權，政府為了增進公眾安全、健

康、道德和一般福利，可以直接對房地產開發和利用加以干涉。例如，通過城

市規劃規定用途、容積率，禁止在居住區內建設某些工業或商業設施等。

［單選題］13.對于同一估價對象和同一價值時點，下列價值類型中評估值最大的

一般是（）。

A.謹慎價值

B.市場價值

C.殘余價值

D.清算價值

參考答案：B

參考解析：本題考查的是基礎性價值類型和價格種類。選項A,謹慎價值一般低

于市場價值；選項C,殘余價值一般低于市場價值；選項D,清算價值一般低于

市場價值。

［單選題］14.在房地產價格中，理論價格是（）。

A.穩定均衡價格

B,不穩定均衡價格

C.短期均衡價格

D.長期均衡價格

參考答案：D

參考解析：本題考查的是基礎性價值類型和價格種類。市場價格和理論價格相

比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。

［單選題］15.甲乙兩宗土地，甲單價為900元/nA乙單價為600元/nA其他條

件完全相同，如果甲地的容積率為6,乙地的容積率為3,則作為一個理性的房

地產開發商會選擇購買（）。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一樣

D.無法判斷

參考答案：A

參考解析：本題考查的是基礎性價值類型和價格種類。開發商主要會比較甲乙

的樓面地價，甲的樓面地價=900+6=150(元/m?),乙的樓面地價=600+3=200

(元/m?),甲的價格低。

[單選題]16.某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建筑

面積1000而的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每

年租金在上年租金基礎上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相

同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/叱(建筑面積)。該類房地產的

報酬率為10%,目前該承租人權益價值為()萬元。

A.39.48

B.40.67

C.41.81

D.46.84

參考答案：B

參考解析：本題考查的是針對房地產自身劃分的價值和價格。承租人權益價值

=合同租金與市場租金的節約額的現值。V=[(36-29)/(1+10%)]+[(36-

30)/(1+10%)2]+[(36-31)/10%]X[1-1/(1+10%)20-5-2]X[1/(1+10%)

2]=6.364+4.959+29.353=40.68(萬元)。

[單選題]17.某套lOOn?的期房一年后竣工投入使用，目前類似現房的市場價格

為10000元/mz,預計一年后漲至10500元/mz,每年末租賃凈收益為40000元/

套。年折現率為12%,年貸款利率為7%,期房風險補償為現房價格的3肌該期

房目前的市場價格為()萬元。

A.93.26

B.93.43

C.98.11

D.98.28

參考答案：B

參考解析：本題考查的是針對房地產自身劃分的價值和價格。V=IX100-[4/

(1+12%)]-lX100X3%=93.43(萬元)。

[單選題]18.下列購買某宗房地產的付款方式中，對買方而言最經濟的是(假定

年折現率為6%)()o

A.現在按9.5折一次性付款

B.一年后一次性付款

C.現在首付30%,余款在未來3年內分年等額支付

D.現在首付50%,余款在未來10年內分年等額支付

參考答案：D

參考解析：本題考查的是便于比較分析劃分的價格。選項A,現在一次性支付

0.95；選項B,一年后支付1/1.06=0.943；選項C,現在首付30%,以后3年

內等額支付=0.3+0.7/3）（P/A,6%,3）=0.923702788；選項D,現在首付

50%,10年內等額支付=0.5+0.5/10X（P/A,6%,10）=0.868004352。

［單選題］19.在交易當事人為了逃稅等而不實申報成交價格的情況下，申報的成

交價格是（），真實的成交價格是（）。

A.名義價格，實際價格

B.實際價格，名義價格

C.市場價格，名義價格

D.成交價格，名義價格

參考答案：A

參考解析：本題考查的是便于比較分析劃分的價格。在交易當事人為了避稅等

而不實申報成交價的情況下，申報的成交價或網簽成交價為名義價格，真實的

成交價為實際價格。

［單選題］20.某住宅的建筑面積為100m2,買賣合同約定成交價為10000元/nA

價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由

買方承擔。已知買方應繳納的稅費為3萬元，賣方應繳納的稅費為8萬元，并

在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現率為6肌則其

正常成交價為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

參考答案：D

參考解析：本題考查的是便于比較分析劃分的價格。由于交易稅費均由買方承

擔，合同約定成交價就是賣方實得金額，正常負擔價=賣方凈得價+應由賣方

繳納的稅費，另外，還要統一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款

換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價=［60+40/（1+6%）］+

8/（1+6%）=105.28（萬元）。

［單選題］21.某抵押房地產假定未設立法定優先受償權下的價值為120萬元，已

抵押貸款余額為48萬元，無其他法定優先受償款。若社會一般抵押率為60%,

當現抵押權的費用及稅金為15萬元，該房地產再次抵押的抵押價值為（）萬

7Lo

A.12

B.25

C.27

D.40

參考答案：D

參考解析：本題考查的是主要行為中的價值和價格。再次抵押價值=未設立法定

優先受償權下的價值-（已抵押貸款余額/社會一般抵押率）-拖欠的建設工程價

款-其他法定優先受償款=120-（48/60%）=40（萬元）。

［單選題］22.下列影響房地產供求變化的因素中，不會引起房地產需求量增加的

是（）。

A.消費者的收入水平增加

B.該種房地產的價格水平下降

C.該種房地產的開發成本上升

D.消費者預期該種房地產價格上漲

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產價格形成與變動原理。一般地說，某種房地產

的價格如果上漲了，對其需求就會減少。

［單選題］23.房地產的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用

的因素不包括（）。

A.消費者的收入水平

B.消費者對未來的預期

C.該種房地產的開發技術水平

D.相關物品的價格水平

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產價格形成與變動原理。決定房地產需求量的因

素包括：（1）該種房地產的價格水平；（2）消費者的收入水平；（3）消費者

的偏好；（4）相關物品的價格水平；（5）消費者對未來的預期。

［單選題］24.諸多區位因素影響商業房地產的優劣，下列（）不屬于商業房地

產區位優劣判斷的標準。

A.商務氛圍

B.臨街狀況

C.交通條件

D.繁華程度

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產區位因素。商業房地產的區位優劣，主要是看

其繁華程度、人流量、臨街狀況、交通條件等。

［單選題］25.下列影響一套住房價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。

A.朝向

B.保溫

C.隔音

D.戶型

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產實物因素。選項A,朝向是區位因素。

［單選題］26.（）是一種更加科學但較為復雜的距離，它是把交通時間、交通

費用統一用貨幣來衡量，以反映距離或交通便利程度。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.經濟距離

D.交通時間距離

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產區位因素。經濟距離：是綜合考慮交通時間、

交通費用等因素，并用貨幣表示，以反映距離或交通便利程度，是一種更加科

學但較為復雜的距離。

［單選題］27.房地產權利人應在房屋用途的規定下對土地加以利用，這主要來源

于（）的限制。

A.房地產地役權

B.房地產權利及其行使

C.房地產利用限制

D.相鄰關系

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產權益因素。該房地產權利受房地產權利以外因

素的限制情況：這些限制情況也因使房地產利用或處分受到限制而影響房地產

價值價格。就規劃和用途管制等房地產利用限制來看，農用地可否轉為建設用

地，以及對建設用地用途、房屋用途、容積率等的規定，對房地產價值價格影

響很大。

［單選題］28.下列情況中，會導致房地產價格下降的是（）。

A.提高契稅稅率

B.增加土地增值稅

C.增加增值稅

D.減免房產稅

參考答案：A

參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項A,增加買方的稅收，如提高契稅

稅率，會抑制房地產需求，從而會使房地產價格下降；反之，減免契稅，會刺

激房地產需求，從而會使房地產價格上漲。選項BCD三種情況會導致房地產價

格的上升。

［單選題］29.下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是（）。

A.國內生產總值

B.居民消費價格指數

C.匯率波動

D.稅收減免

參考答案：D

參考解析：本題考查的是經濟因素。影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟

發展、居民收入、物價變動、利率升降和匯率變化。

［單選題］30.下列有關合法原則的表述，錯誤的是（）。

A.遵循合法原則是要求根據依法判定的估價對象狀況來估價，即依法判定估價

對象是什么狀況的房地產，就應將其作為那種狀況的房地產來估價

B.法律法規規定不得以某種方式處分的房地產，就不能作為以該種處分方式為

估價目的的估價對象

C.合法原則要求只有合法的房地產才能成為估價對象

D.依法判定的估價對象狀況通常是估價對象的實際狀況，但也可能不是實際狀

況，而是有關交易合同、招標文件等約定的狀況或者根據估價目的所需設定的

狀況

參考答案：C

參考解析：本題考查的是合法原則。選項C錯誤，遵循合法原則是要求根據依

法判定的估價對象狀況來估價，即依法判定估價對象是哪種狀況的房地產，就

應將其作為那種狀況的房地產來估價。

［單選題］31.某在建工程在抵押貸款之后半年停工，因借款人無力償還貸款，現

被某法院整體拍賣。為此，采用假設開發法估價評估其拍賣保留價時，關于價

值時點和估價對象狀況的說法，正確的是（）。

A.價值時點為抵押貸款日，估價對象狀況為抵押時的狀況

B.價值時點為現在，估價對象狀況為抵押時的狀況

C.價值時點為現在，估價對象狀況為完工時的狀況

D.價值時點為現在，估價對象狀況為現在的狀況

參考答案：D

參考解析：本題考查的是價值時點原則。價值時點為現在、估價對象為現在狀

況的估價：也就是評估現在狀況的房地產在現在的價值價格。此種情形是最常

見、最大量的，如現有房地產抵押估價、房屋征收評估、房地產司法處置估

價。

［單選題］32.下列房地產估價中，屬于價值時點為過去、估價對象狀況為過去狀

況的估價的是（）。

A.房地產司法處置估價

B.評估期房的價值

C.房地產損害賠償估價

D.對估價結果有異議而引起的復核估價

參考答案：D

參考解析：本題考查的是價值時點原則。選項A,屬于價值時點為現在、估價對

象狀況為現在狀況的估價；選項B,屬于價值時點為現在、估價對象狀況為將來

狀況的估價；選項C,屬于價值時點為現在、估價對象狀況為過去狀況的估價。

［單選題］33.某宗房地產的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，

市場上類似房地產的市場價格為8000元/平方米，土地市場單價為5000元/平

方米，用成本測算的建筑物重建價格為4800元/平方米。該房地產中建筑物的

現值為（）元/平方米。

A.5000

B.4800

C.5500

D.4380

參考答案：A

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。（8000X5000-5000X3000）

/5000=5000（元/平方米）。

［單選題］34.下列關于比較法具體運用的說法中，正確的是（）。

A.房地產市場總體上較活躍的地區，一定適合采用比較法估價

B.估價機構和估價師沒有努力收集交易實例，可以作為無法采用比較法估價的

理由之一

C.比較法的測算結果不易被人們理解、認可或接受，因此比較法測算的價值一

定合理、真實

D.目前運用比較法估價的難點是獲取房地產的真實成交價以及相應的估價所需

的房地產狀況等信息

參考答案：D

參考解析：本題考查的是市場比較法概述。選項A錯誤，房地產交易總體上較

活躍的地區，在某些特殊情況下比較法也可能暫時不適用，比如房地產交易因

穩定市場、疫情防控而受到限制，在較長一段時間內暫停或很少發生；選項B

錯誤，以下情況難以成為不選擇比較法估價的正當理由：估價對象所在地有較

多類似房地產的交易，只因估價機構和估價師難以搜集到必要的交易實例而不

國采用比較法估價;選項C錯誤，比較法測算結果易于被人們理解、認可或接

受O

［單選題］35.某住宅的建筑面積為100m2,買賣合同約定成交價為10000元/mz,

價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由

買方承擔。已知買方應繳納的稅費為3萬元，賣方應繳納的稅費為8萬元，并

在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現率為6肌則對

其建立比較基礎后的總價為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

參考答案：D

參考解析：本題考查的是建立比較基礎。由于交易稅費均由買方承擔，合同約

定成交價就是賣方實得金額，正常負擔下的價格=賣方實得金額+應由賣方繳

納的稅費，另外，還要統一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換

算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價=［60+40/（1+6%）］+8/

（1+6%）=105.28（萬元）。

［單選題］36.為評估某房地產2010年10月1日的市場價格，選取的可比實例資

料是：交易日期為2010年4月1日，合同約定成交價格為3500元/nA買賣中

涉及的稅費全部由買方支付，該地區房地產交易中規定賣方和買方需繳納的稅

費分別為正常交易價格的6%和3%o自2010年2月1日起到2010年10月1日

期間，該類房地產價格平均每月比上月上漲0.5%,則該可比實例修正、調整后

的價格為（）元/m?。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3836.51

參考答案：D

參考解析：本題考查的是建立比較基礎。正常負擔下的價格=賣方凈得價/（1

一賣方應繳納的稅費比率）=3500/（1-6%）=3723.404（元/n?）,市場狀況

調整后價格=3723.404X（1+0.5%）,=3836.51（元/n?）。

［單選題］37.某套住宅的套內建筑面積為145m之，套內使用面積為132m2,應分攤

的公共部分建筑面積為9m2,按建筑面積計算的價格為3295元/in?,該套住宅按

套內建筑面積計算的價格為（）元/n?。

A.3000

B.3277

C.3500

D.3599

參考答案：C

參考解析：本題考查的是建立比較基礎。住宅總價=（145+9）X3295=

507430（元）；按套內建筑面積計算的單價=507430/145=3499.517241q3500

（元/m2）o

［單選題］38.甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為50萬元，乙宗地價值為40萬

元。合并后的房地產價值為130萬元。若甲宗地土地權利人購買乙地塊，下列

最合理要價是（）萬元。

A.40

B.50

C.60

D.80

參考答案：C

參考解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。合理要價：40+

40/（50+40）X（130-50-40）=57.78（萬元）。

［單選題］39.某城市商品住宅，2016年9月的市場價格為39100元/nA2017年

6月的市場價格為44800元/in?。根據上述數據，2016年9月至2017年6月，該

城市商品住宅房地產市場價格的平均環比月上漲率為（）。

A.1.07%

B.1.41%

C.1.52%

D.1.55%

參考答案：C

參考解析：本題考查的是市場狀況調整的方法。39100X（1+t）9=44800。t=

1.52%o

［單選題］40.在比較法中，對資產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的資產

狀況優于標準資產狀況，得102分；估價對象的資產狀況劣于標準資產狀況，

得97分，則資產狀況調整系數為（）。

A.0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05

參考答案：A

參考解析：本題考查的是資產狀況調整的方法。資產狀況調整系數=97/102=

0.950

［單選題］41.某宗地的面積為lOOOnA采用比較法進行評估。通過三宗可比實例

求出的比較價格分別為9130元/m2,9190元Ai?和9220元為之,如果賦予這三個

價格的權重分別為0.3,0.4和0.3,則采用加權算術平均法得到的比較價格為

（）元/ml

A.9160

B.9175

C.9181

D.9205

參考答案：C

參考解析：本題考查的是計算比較價值。比較價格=9130X0.3+9190X0.4+

9220X0.3=9181（元/n?）。

［單選題］42.某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50

年，已使用10年，不可續期（土地使用權期滿，土地使用權及其他地上建筑

物、其他附著物所有權由國家無償取得）、建筑物剩余經濟壽命為50年。預計

該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8隊則該房地產的

收益價格為（）萬元。

A.95.40

B.97.87

C.98.55

D.99.33

參考答案：A

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產尚可收益年限為40

年。V=A/YX［1—1/(1+Y)n］=8/8%X［l-l/(1+8%)4°］=95.40(萬

元)。

［單選題］43.某出租的寫字樓，剩余租賃期限為3年，在此3年期間，每年可于

年初獲得凈收益80萬元，3年后可依法拆除作為商業用地，拆除費用為50萬

元。若該類房地產的報酬率為8%,該寫字樓的現時價值為1000萬元。則3年后

該商業用地凈地的價值為()萬元。

A.979.22

B.1000.00

C.1029.22

D.1050.00

參考答案：C

參考解析：本題考查的是預知未來若干年后價格的公式。設3年后該商業用地

凈地的價值為V,則：1000=80+80/1.08+80/1.082+(V-50)/I.083,V=

1029.22萬元。

［單選題］44.預測某宗房地產未來兩年的凈收益分別為60萬元和72萬元，兩年

后的價格比現在的價格上漲6%,該類房地產的報酬率為8%,該宗房地產現在的

價格為()萬元。

A.1187.95

B.1283.57

C.1285.79

D.1285.71

參考答案：D

參考解析：本題考查的是預知未來若干年后價格的公式。該宗房地產現在的價

格V=60/(1+8%)+72/(1+8%)2+VX(1+6%)/(1+8%)2,V=1285.71(萬

元)。

［單選題］45.某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋

折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，

房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合

法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為

()萬元。

A.245

B.275

C.315

D.345

參考答案：D

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。折舊費、抵押貸款還本付息

額都不作為運營費用扣除。需要扣除的就是：維修費、保險費、管理費50萬

元，水電供暖費40萬元，房地產稅65萬元，所以凈收益為500—40—50—65=

345（萬元）。

［單選題］46.關于報酬率的說法，正確的是（）。

A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，完全可以作為未來收益風險的可靠指

針

B.累加法求取報酬率時，風險調整值相對于同期國債利率是相同的

C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現方式將房地產的預期收益轉

換為價值的比率

參考答案：D

參考解析：本題考查的是報酬率的求取方法。選項A錯誤，市場提取法求出的

報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未

來各期收益風險的可靠指針；選項B錯誤，風險調整值是指投資者為補償所承

擔的較高風險所要求的額外報酬率，即超過安全利率以上部分的投資報酬率，

應根據估價對象及其所在地區、行業、市場等存在的風險來確定；選項C錯

誤，安全利率和收益率、報酬率，一般是名義的，即已經包含了通貨膨脹的影

響。參見教材P327~330。

［單選題］47.下列有關直接資本化法的優缺點，表述錯誤的是（）。

A.直接資本化法不需要預測未來許多年的凈收益

B.直接資本化法的計算過程較簡單

C.直接資本化法的資本化率或收益乘數能較好的反映市場實際情況

D.直接資本化法對可比實例的依賴性較差

參考答案：D

參考解析：本題考查的是直接資本化法。選項D錯誤，直接資本化法對可比實

例的要求較高、依賴性強。

［單選題］48.某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%,銀行可提供

6成、5年、年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）。

A.8.8%

B.10%

C.18%

D.18.6%

參考答案：D

參考解析：本題考查的是投資組合技術。抵押貸款常數=年償還額/抵押貸款金

額，月抵押貸款常數=（8%/12）4-{1-1/［1+（8%/12）］5X12}=2.028%,年抵押

貸款常數=2.028%X12=24.33%,綜合資本化率=60%X24.33%+40%X10%=

18.6%o

［單選題］49.某宗熟地的原生地取得費為540元/inZ,土地開發期為2年，土地開

發費第一年和第二年分別為90元/n^和60元/nA貸款年利率為8%。采用成本

法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/in?。

A.10.87

B.13.37

C.100.73

D.103.22

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產價格構成。土地取得費用為開發期之初計息，

即2年，土地開發費為均勻投入，第一年計息1.5年，第二年計息0.5年。540

X1.082+90X1.0815+60X1.O805-（540+90+60）=103.22（元/n?）。

［單選題］50.關于成本法估價中土地取得費用、建設成本、管理費用、銷售費用

估算的說法正確的是（）。

A.應按它們在過去實際發生時點的實際水平來估算

B.應按它們在過去實際發生時點的正常水平來估算

C.應按它們在未來預計發生時點的正常水平來估算

D.應按它們在價值時點的正常水平來估算

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產價格構成。成本法估價中，土地成本、建設成

本、管理費用、銷售費用等的金額，均應按它們在價值時點的正常水平來測

算，而不是按照它們在過去發生時的實際或正常水平來測算。

［單選題］51.某房地產重新開發建設的直接成本、管理費用、投資利息分別為

4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的

3.5%、6%,投資利潤率為20%。該房地產的重置價值為（）萬元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

參考答案：B

參考解析：本題考查的是開發利潤。設房地產重置價值為V,投資利潤率=開發

利潤/（土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用），則開發利潤=20%義

（4000+180+0.035V）=836+0.007V,V=4000+180+350+0.035V+0.06V

+836+0.007V,V=5976萬元。

［單選題］52.待開發的一幢建筑面積為10000m2的寫字樓，開發完成后的銷售均

價為3000元/V,已知土地取得時樓面地價為1000元/W,建設成本和管理費用

為1200元/nA銷售費用和銷售稅費分別為房地產價格的2%和5.5%,開發期為

1.5年，貸款年利率為10%。假設建設成本和管理費用在開發期內均勻投入，開

發完成時即完成銷售，銷售費用在開發完成時一次性投入，則該寫字樓的銷售

利潤率為（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

參考答案：B

參考解析：本題考查的是開發利潤。土地成本=1000元/n?,建設成本和管理費

用=1200元/m2,投資利息=1000義［（1+10%）'-1J+1200X［（1+10%）°-75-

1］=242,61（元/in?）,銷售費用和銷售稅費=3000X（2%+5.5%）=225（元

/m2）,開發利潤=3000—1000—1200—242.61—225=332.39（yc/m2）,銷售利潤率=

開發利潤/開發完成后的房地產價值=332.39/3000=11.08%o

［單選題］53.某住宅建筑面積為160m2,土地剩余使用期限為60年，以建筑面積

計算的土地重新購建成本和建筑重新購建成本分別為5000元/n?和3500元/V。

目前該房屋門窗，墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設計落后引起的

折舊為8萬元，位于城市衰落地區引起的折舊為6萬元，若土地報酬率為6%,

則該住宅的成本價格為（）萬元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

參考答案：B

參考解析：本題考查的是成本法總結。房地產價值=土地重新購建成本+建筑物

重新購建成本-折舊=5000X160+3500X160—50000—80000—60000=1170000

（元）。

［單選題］54.在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經濟

壽命為60年，后于2011年8月31日補辦了建設用地使用權出讓手續，土地使

用期限為40年（自2011年8月31日起計），建設用地使用權期間屆滿后對建

筑物按殘余價值給予補償。2012年8月31日對該辦公樓進行評估，經測算，該

辦公樓的土地重新取得價格為3000萬元，土地報酬率為6%,建筑物重置成本為

4500萬元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評估價值為（）萬

元。

A.6490

B.6510

C.6655

D.6675

參考答案：D

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。舊的房地價格=土地重新購

建成本+建筑物重新購建成本一建筑物折舊=3000+4500*（1-11/60）=

6675（萬元）。土地使用權早于建筑物經濟壽命到期。但是因為建設用地使用

權期間屆滿后對建筑物按殘余價值給予補償，計算折舊期限的時候，按照建筑

物經濟壽命算。

［單選題］55.下列對假設開發法的估價前提說法中，正確的是（）。

A.運用假設開發法估價時，根據價值類型和估價對象所處的實際情況選擇估價

前提

B.房地產抵押估價和房地產司法拍賣估價，一般應采用“自愿轉讓開發前提”

C.自己開發前提下評估出的房地產開發完成后的價值大于自愿轉讓前提下評估

出的房地產開發完成后的價值

D.同一估價對象在不同估價前提下運用假設開發法估價時，評估出的價值往往

不同

參考答案：D

參考解析：本題考查的是假設開發法的估價前提。選項A錯誤，應該是根據估

價目的和估價對象所處的開發建設狀態等情況來確定；選項B錯誤，房地產抵

押估價和房地產司法拍賣估價，一般應選用“被迫轉讓前提”；選項C錯誤，

同一估價對象在業主自行開發、自愿轉讓開發、被迫轉讓開發三種估價前提下

的估價測算結果，依次是從大到小的。

［單選題］56.下列關于假設開發法中后續開發經營期的說法中，正確的是

（）O

A.后續建設期的起點與開發經營期的起點不同，終點是開發完成的房地產竣工

日期止的時間

B.在預測經營期時，銷售期的預測要相對容易些

C.在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有部分重合

D.在預測建設期時，前期一般能較準確地預測，建造期的預測相對較困難

參考答案：C

參考解析：本題考查的是后續開發經營期的求取。選項A錯誤，后續建設期的

起點與開發經營期的起點相同；選項B錯誤，在預測經營期時，銷售期特別是

預售期和延遲銷售期通常難以準確預測；選項D錯誤，在預測建設期時，前期

的預測相對較困難，建造期的預測方法較成熟，也相對容易些，一般能較準確

地預測。

［單選題］57.某地塊臨街深度為18米，臨街寬度為50米，總價格為243萬元,

假設標準深度為24米，則根據四三二一法則，其路線價為（）元/平方米。

A.2025

B.2250

C.2700

D.3000

參考答案：B

參考解析：本題考查的是路線價法。該地塊面積=18X50=900（平方米）；單價

=2430000/900=2700（元/平方米）；單價=路線價義平均深度價格修正率；平均

深度價格修正率=（40+30+20）/（25+25+25）=1.2；路線價=單價/平均深度修

正系數=2700/1.2=2250（元/平方米）。

［單選題］58.下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英

尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平

方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（）萬元。（采用四

三二一法則）

前街32。元/平方英尺

地

塊

后街240元/平方英尺

A.150.8

B.160.8

C.170.8

D.180.8

參考答案：B

參考解析：本題考查的是計算各宗臨街土地價值價格。前街影響深度=175義

320/（320+240）=100m；后街影響深度=175X240/（320+240）=75m；單

價=路線價X平均深度價格修正率；總價=320X100%*30X100+240X120%X

30X75=160.8（萬元）。

［單選題］59.利用直線趨勢法對某類商品住宅2004~2013年的平均價格進行分

析，擬合成一直線趨勢方程Y=3522+385X,其中Y為商品住宅價格，X為時

間，且XX=0。經驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預測該類商品住宅

2014年的平均價格為（）元/m?。

A.5447

B.5832

C.6987

D.7757

參考答案：D

參考解析：本題考查的是未來價值評估方法。取2008年對應的X=—1,2009

隼對應的X=l,則滿足XX=0。偶數年，間隔2；奇數年，最中間的數取0,間

隔lo

04)53637)8)910111213

-9-7-5-3-113573

2014年,X=H,則Y=3522+385X11=7757（元/n?）□

［單選題］60.下列選項中關于交付估價報告的說法正確的是（）。

A.估價報告的交付方式包括面呈、郵寄，不包括電子郵件

B.估價報告經內部審核合格，由至少三名承辦該項業務的估價師簽名并加蓋估

價機構公章

C.估價報告交接單上注明的收到日期，一般為估價報告交付日期

D.估價師不可以主動對估價報告中的某些重大事項進行說明

參考答案：C

參考解析：本題考查的是交付估價報告。選項A,估價報告的交付方式有面呈、

郵寄、電子郵件等；選項B,估價報告經內部審核合格，由至少兩名承辦該項業

務的估價師簽名并加蓋估價機構公章；選項D,在當面交付估價報告時，估價師

可主動對估價報告中的某些重大注意事項，特別是估價報告載明的使用范圍以

及相關法律責任作出口頭提示或說明。參見教材P537~538。

［多選題］1.下列選項中，對于“分析”、“測算”和“判斷”的關系描述正確

的有（）。

A.“判斷”是“測算”的基礎

B.“分析”是“測算”和“判斷”的基礎

C.“測算”是“分析”和“判斷”的基礎

D.“測算”是“判斷”的基礎

E.“分析”是“測算”的基礎

參考答案：BDE

參考解析：本題考查的是房地產估價的含義。“分析”“測算”“判斷”三者

之間通常有一定的邏輯關系，其中“分析”是“測算”和“判斷”的基礎，

“測算”是“判斷”的基礎。

［多選題］2.房地產是典型的的不完全市場，因為房地產不符合下列（）條

件。

A.買者不在乎從誰的手里購買

B.買者和賣者有串通共謀行為

C.買者和賣者都掌握當初前價格的完全信息，并能預測未來的價格

D.買者和賣者沒有進出市場的自由

E.商品轉讓且可發生空間位置的移動

參考答案：ACE

參考解析：本題考查的是房地產估價的必要性。不完全市場是指不具備以下8

個條件之一的市場：①同質商品，買者不在乎從誰的手里購買；②眾多的買者

和賣者；③買者和賣者都可以自由進入市場；④買者和賣者都掌握當前價格的

完全信息，并能預測未來價格；⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額

是無關緊要的；⑥買者和賣者無串通合謀行為；⑦消費者追求效用最大化，生

產者追求利潤最大化；⑧商品可轉讓且可發生空間位置移動。

［多選題］3.下列估價行為中，屬于鑒證性估價的有（）。

A.為出國移民提供財產證明的估價

B.稅務機關委托的房地產稅收估價

C.為委托人出售房地產確定要價

D.房屋征收部門委托的房屋征收評估

E.購買房地產確定出價服務的估價

參考答案：ABD

參考解析：本題考查的是對房地產估價的深入理解。鑒證性估價一般是估價報

告或估價結果供委托人給第三方使用或說服第三方，起著價值價格證明作用的

估價，如借款人委托的房地產抵押估價，用于上市公司關聯交易的估價，為出

國移民提供財產證明的估價，服務于上市公司關聯交易的估價。如房屋征收部

門委托的房屋征收評估、銀行委托的房地產抵押估價、人民法院委托的房地產

司法估價，稅務機關委托的房地產稅收估價，也屬于鑒證性估價。

［多選題］4.為了公共利益，需要征收某地的集體所有的土地，應當依法給予的

補償有（）。

A.安置補助費

B.地上附著物的補償

C.土地補償

D.地上青苗補償

E.退還土地時毀損補償

參考答案：ABCD

參考解析：本題考查的是房地產征收和征用需要的估價。《民法典》規定：征

收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村

村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保

障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

［多選題］5.下列選項中對于房屋與構筑物的說法正確的有（）。

A.房屋與構筑物均可工人們生活

B.兩者都是人工建筑而成的物

C.亭子屬于房屋

D.房屋有門窗和頂蓋的，構筑物無門窗或頂蓋

E.水塔、煙囪屬于構筑物

參考答案：BDE

參考解析：本題考查的是房地產的含義。一般將建筑物作廣義理解，對建筑

物、房屋、構筑物含義和范圍的界定是：三者都是人工建筑而成的物。房屋和

構筑物的區別主要有以下兩點：（1）人們是否直接在里面進行生活或生產活

動。人們通常直接在里面進行生活或生產活動的，為房屋；一般不直接在里面

進行生活或生產活動的，為構筑物。（2）是否有門窗和頂蓋。有門窗和頂蓋

的，一般為房屋；無門窗或頂蓋的，一般為構筑物。當然，將亭子、寶塔之類

的建筑物稱為房屋或構筑物似乎都不妥，一般直呼其為建筑物。

［多選題］6.下列選項中，屬于其他相關定著物的有（）。

A.擺放在房屋內的家具

B.擺放在房屋內的電器，掛在墻上的畫

C.在地上臨時搭建的帳篷、戲臺

D.埋設在地下的管線、設施

E.建造在地上的圍墻、假山、水池

參考答案：DE

參考解析：本題考查的是房地產的含義。建造在地上的圍墻、道路、建筑小

品、水池、假山，種植在地里的樹木、花草，埋設在地下的管線、設施，安裝

在房屋內的水暖設備、衛生潔具、廚房設備、吊燈，鑲嵌在墻里的櫥柜、書畫

或繪在墻上、頂棚上的書畫等，一般屬于其他相關定著物。

［多選題］7.房地產所有權劃分中，所有權的種類包括（）。

A.區分共有

B.區分所有

C.公有

D.獨有

E.共有

參考答案：BDE

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。房地產所有權可分

為單獨所有、共有和建筑物區分所有權。

［多選題］8.下列選項中，關于房地產權益的含義說法正確的有（）。

A.既有物權又有債權的，優先保護債權

B.租賃權屬于物權

C.抵押權屬于擔保物權

D.物權分為自物權和他物權

E.居住權屬于自物權

參考答案：CD

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。選項A,既有物權又

有債權的，優先保護物權；同時有兩個以上物權的，優先保護先設立的物權；

選項B,租賃權屬于債權；選項E,居住權屬于用益物權。

［多選題］9.下列關于房地產變現能力強弱的說法中，正確的有（）。

A.標準廠房通常比特殊廠房的變現能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現能力弱

C.小型商鋪通常比大型商場的變現能力弱

D.廠區內住宅通常比商品住宅小區內的住宅變現能力弱

E.郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱

參考答案：DE

參考解析：本題考查的是房地產的特性。選項A,通用性越差的房地產，如用途

越專業化的房地產，使用者的范圍越小，越不容易找到買者，變現能力越弱。

例如：廠房中，特殊廠房一般比標準廠房的變現能力弱。選項B,熟地通常比生

地或毛地的變現能力強；選項C,大型商場通常比小型商鋪的變現能力弱。

［多選題］10.關于房地產變現能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標準廠房的變現能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現能力弱

C.在建工程比現房的變現能力弱

D.熟地通常比毛地的變現能力弱

E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現能力弱

參考答案：ABC

參考解析：本題考查的是變現能力。生地、毛地通常比熟地的變現能力弱，在

建工程通常比現房的變現能力弱。房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的

變現能力強。

［多選題］11.房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于（）引

起的。

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.改進物業管理

E.周圍環境改善

參考答案：CE

參考解析：本題考查的是房地產的特性。需求增加、外部經濟、房地產利用限

制改變導致的房地產價值增加，屬于房地產自然增值；通貨膨脹導致的房地產

價格上漲，屬于房地產保值；對房地產進行投資改良導致的房地產價值增加，

屬于房地產投資增值。

［多選題］12.引總房地產價格上漲的原因有多種，對房地產本身進行投資改良的

內容包括（）。

A.政府進行道路建設

B.農用地轉為建設用地

C.改進物業管理

D.裝飾裝修改造

E.更新或添加設施設備

參考答案：CDE

參考解析：本題考查的是房地產的特性。對房地產進行投資改良，如重新進行

裝修改造，更新或添加設施設備，改進物業管理等。

［多選題］13.下列選項中，關于房地產的特性說法正確的有（）°

A.房地產利用限制改變引起的房地產價格上漲，是房地產保值

B.房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的

C.房地產具有供給有限特性，本質上在于土地的總量有限和面積不能增加

D.因為房地產具有各不相同特性，所以房地產不具備完全替代性

E.與一般物品相比，房地產不僅單價高，而且總價大

參考答案：BDE

參考解析：本題考查的是房地產的特性。選項A,房地產利用限制改變導致的房

地產價值增加，屬于房地產自然增值。選項C,房地產具有供給有限的特性，還

不完全是因為土地供給總量不可增加。

［多選題］14.按開發程來對房地產進行劃分，可以分為（）。

A.自有房地產

B.生地

C.毛地

D,熟地

E.現房

參考答案：BCDE

參考解析：本題考查的是房地產的種類。按照房地產的開發程度，可以把房地

產分為下列5類：生地；毛地；熟地；在建工程；現房。

［多選題］15.下列選項中，關于房地產價格和價值的含義說法正確的是（）。

A.房地產價格是由房地產的使用價值、稀缺性和有效需求三者結合而產生的

B.就使用價值與交換價值相對而言，房地產估價是評估房地產的使用價值

C.稀缺性是指可用的數量不夠滿足每個人的欲望或需要，是相對缺乏

D.在市場經濟中，價值是最普遍、最廣泛應用的一種分配方式，總是在起著配

給有限的供給量的作用

E.房地產估價中所講的價值，是指使用價值

參考答案：AC

參考解析：本題考查的是房地產價值和價格的含義。選項B,就使用價值和交換

價值而言，房地產估價是評估房地產的交換價值；選項D,在現代市場經濟中，

價格是最普遍、應用最廣泛的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量或

調解供求的作用；選項E,在房地產估價中所稱的價值，一般也是指交換價值。

［多選題］16.下列關于掛牌價格和成交價格的表述中，正確的有（）。

A.掛牌價格通常高于成交價格

B.掛牌價格可以作為估價依據

C.在一筆成功的房地產交易中，買賣雙方成交價不小于賣方最低要價，不大于

買方最高出價

D.成交價格是個別價格，通常隨著交易者對交易對象和市場行情了解程度的不

同而不同

E.通常情況下，招標方式出讓的地價高于掛牌方式出讓的地價

參考答案：ACD

參考解析：本題考查的是基礎性價值類型和價格種類。選項B錯誤，掛牌價格

不能作為估價依據，但可作為了解市場行情的參考；選項E錯誤，在通常情況

下，拍賣和掛牌方式出讓的地價最高，招標方式出讓的地價次之，協議方式出

讓的地價最低。參見教材P126、129。

［多選題］17.關于成交價格、市場價格、理論價格和評估價格的說法，正確的有

（）0

A.在一筆成功的房地產交易中，買方最高出價2買賣雙方成交價2賣方最低要

價

B.在買方市場下，成交價格會偏向賣方最低要價

C.市場價格和理論價格相比，市場價格是長期均衡價格，理論價格是短期均衡

價格

D.在正常市場或正常經濟發展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著

理論價格而上下波動，不會偏離太遠

E.當交易情況正常時，成交價格接近市場價格

參考答案：ABDE

參考解析：本題考查的是基礎性價值類型和價格種類。選項C錯誤，市場價格

和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。

［多選題］18.按照房地產基本存在形態劃分，房地產價值包括（）。

A.土地價值

B,單位價格

C.樓面地價

D.建筑物價值

E.房地價值

參考答案：ADE

參考解析：本題考查的是針對房地產自身劃分的價值和價格。按照房地產基本

存在形態劃分的價值包括土地價值、建筑物價值和房地價值。

［多選題］19.一套總價150萬元的住房，下列可供選擇的付款方式中，名義價格

和實際價格相同的有（）。

A.要求在成交日期一次性付清

B.如果在成交日期一次性付清，給予6%的優惠折扣

C.首付款30萬元，余款以抵押貸款方式支付，年貸款利率為6%,期限15年，

按月等額償還

D.自成交日期起一年后一次性付清

E.首期支付40萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付55萬元

參考答案：AC

參考解析：本題考查的是便于比較分析劃分的價格。選項B,實際價格=150X

94%；選項D,實際價格=150/（1+折現率）；選項E,實際價格=40+55/（1+折

現率）。155/（1+折現率）。

［多選題］20.下列影響房地產供給的因素中，能增加房地產供給量的有（）。

A.當前該類房地產價格水平較高

B.該類房地產的開發成本上升

C.該類房地產的開發技術水平提高

D.預期該類房地產價格會上漲

E.消費者的偏好程度增強

參考答案：ACE

參考解析：本題考查的是房地產價格形成與變動原理。選項B,在某種房地產的

價格水平不變的情況下，當其開發建設成本上升，如土地、建筑材料、設備、

人工等價格或費用上漲時，房地產開發利潤率會下降，從而會使該種房地產的

供給減少。選項D,預期未來房地產價格上漲，則房地產開發企業會增加房地產

開發量，從而會使未來的房地產供給增加，同時房地產開發企業和房地產擁有

者會把現有的房地產留著不賣、“捂盤惜售”，從而會減少房地產的現時供

給。選項E,屬于影響房地產需求量的因素。

［多選題］21.下列選項中，關于房地產權益因素說法正確的有（）。

A.房地產的使用權價格一般高于所有權價格

B.土地使用期限越短房地產價值價格越低

C.房地產的價格受許多方面的限制

D.在復雜的情況下，可能土地使用權價格高于土地所有權價格

E.房地產權利的實際內容對其價值價格也有很大影響

參考答案：BCDE

參考解析：本題考查的是房地產權益因素。選項A,房地產的所有權價格一般高

于使用權價格。

［多選題］22.下列有關房地產制度政策因素，描述正確的有（）。

A.刺激價格政策一般是采取某些措施來促使房地產價格上漲

B.貨幣政策對房地產價格的影響程度，還受控制資金流向房地產的房地產信貸

政策等“閘門”松緊程度的影響

C.一般地說，增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產開發成本，導致房地

產價格上漲

D.在賣方市場，增加賣方流轉環節稅收會導致房價下降

E.在買方市場，減少賣方流轉環節稅收會導致房價上升

參考答案：ABC

參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項D錯誤，從增加賣方的稅收來

看，如果房地產市場是賣方市場，則賣方可通過提高房地產價格將增加的稅收

轉嫁給買方，從而會導致房地產價格上漲。選項E錯誤，從減少賣方的稅收來

看，如果房地產市場是賣方市場，則難以使房地產價格下降，主要會使賣方的

收益增加；而如果是買方市場，