國家公務員考試法律基礎知識復習題庫及答案1.汽車在小區內的道路上撞人屬于交通事故嗎?交通事故，是車輛在道路上因過錯或者意外造成的人身傷亡或者財產損失的事件。小區內的路不屬于“道路”的范圍，因此在此路面上發生的事故就不應歸屬為交通事故，而只是一般的民事侵權行為。2.非機動車與非機動車或行人在道路上相撞，誰來管?找交警。凡是車輛在道路上發生了人身傷亡或者財產損失的事件都屬于交通事故。而“車輛”一詞就包括了機動車和非機動車兩大類，所以，非機動車與非機動車或行人在道路上相撞同樣是交通事故，其處理與一般機動車相撞的交通事故沒有什么本質區別。3.辦理汽車登記要帶哪些文件?機動車注冊登記前，應當先交驗機動車，在登記時要提供以下證明：(3)機動車整車出場合格證明或進口機動車進口證明。(5)機動車第三者責任強制保險證明(這是新4.機動車上路行駛應帶好哪些憑證?首先是懸掛機動車號牌。號牌的懸掛應當按照規定，并保持號牌的清并切記隨車攜帶機動車行駛證、駕駛證。證件齊全方可上路行駛。5.哪些機動車不能辦理登記?并非所有機動車都能辦理登記手續，具體來看，以下幾種情況的機動車，公安機關交通管理部門不予辦理登記：(3)不屬于國務院機動車產品主管部門規定免于安全技術檢驗的車型，又未能獲得機動車安全技術檢驗合格證明的機動車。6.學車時發生交通事故誰來承擔責任?學員在學習駕駛技能的過程中，還沒有取得駕駛證，練習駕駛時，都有教練員隨車指導，就是出于安全的考慮。尚在學習中的學員還不能按照駕駛人的標準來要求，只能在教練的指導下進行駕駛，因此，如果駕駛時有違反道路交通安全的行為，或者造成了交通事故，都應當由教練員承擔責任。7.機動車駕駛證累積記分制度到底是怎么規定的?對機動車駕駛人違反道路交通安全法的行為，公安機關道路交通管理部門不僅可以給予其行政處罰，還對其實行累積記分制度。(1)記分周期為12個月，即每年為一個記分周期。交通管理部門對違章行為予以罰分，在每個記分周期內，將罰分進行累計。(2)在一個記分周期內，記分未達到12分，并且駕駛人已經將其違規所處罰款繳清，記分將會被清除。如果沒有繳清罰款，記分會自動轉(3)在一個記分周期內，如果罰分總數達到或超過12分，機動車駕駛證將被交通管理部門扣留。駕駛人需要重新參加道路交通安全法律法規的學習，經考試合格可以清除記分并發還駕駛證，不合格則繼續參加學習、考試。(4)在一個記分周期內，兩次以上達到12分的，不僅重新參加法律法規學習，還要參加駕駛技能學習及考試。考試合格，可以清除記分并發還駕駛證，否則繼續參加學習和考試。(5)記分達到12分，又拒不參加法規學習及考試的，其駕駛證將被停8.機動車駕駛證的有效期是多久?一般來說，機動車駕駛證有效期為6年。在這6年的有效期內，機動車駕駛人如果在每個記分周期內的累積記分都沒達到過12分，就可以換發10年有效期的駕駛證。如果在10年有效期內，仍然每個記分周期都未達到12分，可以換發長期有效的機動車駕駛證。超過有效期的機動車駕駛證不能再使用，持有過期駕駛證的人員不能駕駛機動車，需要重新考取駕駛證方可再上路行駛。9.初次取得機動車駕駛證在駕車時有什么限制?初次取得機動車駕駛證后的一年內為實習期。在實習期內，以下幾種(2)執行任務的警車、消防車、救護車、工程救險車。(3)載有爆炸物品、易燃易爆化學物品、劇毒或放射性等危險物品的機10.有多條機動車道的，有何不同的行駛規定?同一方向上劃有兩條以上機動車道的，左側為快速車道，右側為慢速車道。在快速車道上行車應按快速車道規定的速度行駛，達不到該速度的應在慢速車道上行駛。慢速車道內的機動車可以借用快速車道超車。另外，摩托車要在最右側的車道內行駛。11.面積變了，購房者可以退房嗎?經有關部門批準以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內通知購房者。在接到通知的15日內，購房者可以作出退房的書面答復。在此期間內未作書面答復的，視為同意變更。開發商沒有在規定的期限內通知，購房者有權退房。如果退房，開發商要承擔違約責任。面積誤差比=產權登記面積一合同約定面積合同約定面積×100%13.處理房屋面積糾紛的原則是什么?合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；(2)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買(1)印花稅。(2)契稅。(3)證件印花稅。(1)房屋所有權登記費。(2)公共維修基金。(3)綜合地價款。(4)證件工本費。購房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照1.5%的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅(如別墅)購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。17.繼承和接受遺贈而取得的房產要交契稅嗎?法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應征收契稅。(1)貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。(2)具有城鎮常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身(3)有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。(4)對首付款的要求，銀行間有些許差異。(5)有貸款人認可的資產作抵押或質押，或有符合規定條件、具備(6)具有購房合同或協議。(7)貸款人規定的其他條件。(1)律師審查費。(2)公證費。(3)產權登記費。(4)保險費。(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物。(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產。(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定(五)依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，(1)匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；(3)依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產權；貸資金向同一借款人發放的購房貸款，是政策性和商業性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。26.什么是個人住房貼息貸款?所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔保中心與有關商業銀行合作，推出的個人住房擔保貸款政策性貼息業務。購房人可在商業銀行直接領取貸款，無須再到管理中心、銀行跑可能由以前的幾個月節省到只需幾天。而商業貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業銀行，最后的貼息實惠仍落在貸款人身上。27.申請個人住房貼息貸款的條件是什么?(1)申請人必須是住房公積金的繳存人，截至申請日為止，申請人持續繳存住房公積金6個月以上，或累計繳存12個月以上，當前為正常的繳存狀態。(2)提供符合要求的擔保方式。(3)夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息。(4)同時滿足商業銀行對個人住房貸款規定的其他條件。住房補貼是單位停止實物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，采用貨幣分配方式向職工發放的用于住房消費的專項資金。即將單位原用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼的具體數額各地政府根據當地經濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素職工在本市范圍內因各種原因變動工作單位且調入單位已建立住房補貼賬戶時，應將其原住房補貼賬戶內的余額轉入新調入單位住房補貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調動工作等各種原因中斷為其交存住房補貼，在未復薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補貼時，職工住房補貼資金結余本息應暫時封存在原單位住房補貼賬戶下。住房補貼資金封存期間仍按規定計息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關信息。33.室內環境檢測報告一般由開發商提供嗎?2002年7月1日以后開工的項目，開發商必須提供室內環境檢測報告。2002年7月1日以前開工的項目，如果在合同中約定了以室內環境檢測合格為交付條件的，開發商也要提供室內環境檢測報告。當商品房已經竣工，并且達到交付使用條件以后，開發商會書面通知購房者辦理交接手續。在進行交接的時候，開發商要提供一表兩書、《商品房面積實測技術報告書》、室內環境檢測報告和《物業管理公約》。當購房者認為房屋符合約定，并且在《房屋驗收交接單》上簽字以后，開發商就完成了房屋的交付。如果開發商提供的文件不全，購房者有權拒絕接收房屋，由此產生的延期交房的責任由開發商來承35.何種質量問題可以退房?經有關機構檢測后，確實發生房屋主體結構質量不合格或者房屋質量嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發商承擔違約責任。36.房屋損毀、滅失誰來賠?在房子交付使用以前，毀損和滅失的風險由開發商承擔。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風險由購房者承擔。購房者簽了《房屋驗收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購房者沒有正當理由不接收房子的，視為開發商已經交付。有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發商要求購房者在領鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費用，否則就不給辦理入住手續。購房者要清楚，有些費用不是由開發商來收取的。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務機關繳納的。如果購房者沒有委托開發商代辦，開發商就不能代為收取。②公共維修基金：此項基金只能用于住宅共用部位、共用設施設備保納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據的。③面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”,購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，費用應由開發商交納。38.辦理了入住手續，房子就是你的了嗎?不是。只有經過登記以后，取得了個人的《房屋所有權證》的房子才真正屬于自己，而且這種權利受到法律的保護。農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，開發商如果沒有對土地的性質進行轉換，不能用于房地產的開發建設。鄉一級政府無權頒發房屋產權證。購房人一旦購買不但無法取得國家發放的房地產權屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權益也無法獲得相應的保障。40.一般什么時間辦房產證?購房者可以委托開發商辦理房產證，也可以自己辦理。如果購買的是現房，購房者應該在訂立合同之日起90日內辦理房產證。如果購買的是期房，購房者應該在房屋交付使用之日起90日內辦理房產證。41.沒有房產證的房子能抵押、買賣嗎?房產證是房屋所有權的唯一證明，沒有房產證的房子不能買賣、置換、贈與、繼承、轉讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護的。以沒有房產證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結束以前能夠提供房產證或者補辦登記手續的，抵押還是有效的。42.什么人可以申請購買經濟適用住房?(1)有當地城鎮戶口(含符合當地安置條件的軍隊人員)或市、縣人民政府確定的供應對象。(2)無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定標準的住房困難家(3)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準。(4)市、縣人民政府規定的其他條件。由于各地的經濟條件有很大差別，上述規定的條件只是一個原則性的規定，具體購買經濟適用房的條件還要參見各地的規定和政策。43.預購經濟適用住房，竣工前可以轉讓嗎?可以。預購人在經濟適用房竣工前可以轉讓其預購的經濟適用房，但受讓人必須已經取得經濟適用房購房資格，并持審核證明辦理預售轉44.原價出售經濟適用住房，還以再買嗎?對于以原價出售已購經濟適用房的原購房人，在辦理房屋產權轉移手續后，由北京市各區縣國土房管局交易管理部門出具不高于經濟適用房購買單價出售經濟適用房的證明，可再次申請購買經濟適用房，可憑證明到北京市建委開發辦辦理經濟適用房購買資格的審核手續。45.哪些公房不能上市交易?(1)以低于城鎮住房制度改革政策規定的價格購買并且沒有按照規定補足房屋價款的公房。(2)已經被列入拆遷公告范圍內的公房。(3)所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。(4)有所有權糾紛的公房。(5)已經抵押并且未經抵押權人書面同意轉讓的公房。(6)上市出售后會形成新的住房困難的公房。(7)擅自改變房屋使用性質的公房。(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的公房。46.已購公房上市價格由誰定?已購公有住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當事人協商確定。辦理房屋轉讓和變更登記手續時，房屋所在地的房地產交易管理部門應當對買賣雙方當事人申報的買賣成交價格進行核實。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區、縣房屋土地管理局應當進行現場勘察和評估，并按照評估的價格計算應當繳納的稅費。買賣雙方當事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起15日內向北京市房屋土地管理局申請復核，北京市房屋土地管理局應當自接到復核申請之日起10日內作出復核決定。47.沒有《房屋租賃許可證》可能會產生什么后果?何處辦理《房屋租賃許可證》?如果沒有《房屋租賃許可證》,租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關手一是對于租用房屋從事生產經營活動的承租人來說，《房屋租賃許可證》可以作為經營場所合法的憑證。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可證》是向公安機關辦理戶口登記的憑證之一。如果要辦理《房屋租賃許可證》,您應該到當地政府房地產管理部門辦理。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產管理部門委托的機構辦理。48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎?如果承租人在房產證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因為房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能49.被抵押的房屋可以出租嗎?如果房東得到了抵押權人的同意，就可以出租，如果沒有經過抵押權人同意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細檢查房產證，了解房屋的產權狀況，如果看到房產證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權人的書面同意后才可以租房。沒有房產證的房屋是不能出租的，產權證是房屋的權屬證件，沒有產權證就無法證明房屋的法律關系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎；共有的房屋未經全體共有人書面同意的，以及產權不清，權屬有爭議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標準，不符合公安、環保、衛生等主管部門的有關規定，或已經設置抵押房屋所有權的房屋未經抵押權人同意的，屬于法律法規禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果經司法機關和行政機關裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產權利的，同樣不能出租。此外，還有需要注意的問題，未經綜合驗收、新建的房屋不能租。有的開發商或房屋所有人急功近利，甚至將未經綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規，二是對承租方安全造成威脅。對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應當按《繼承法》的規定，辦妥房屋繼承過戶手續后，方可出租該私有房屋。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦?租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規的強制性規定而導致租賃合同無效，承租人也因此無法追究出租人的違約責任。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失。如果承租人是因為受到出租人的欺詐而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對方賠償損失。如果房屋不符合安全標準，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。52.房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎?根據法律規定，租賃房屋，當事人應當簽訂書面租賃合同。為有效保護自己的利益，應盡量使用中國消費者協會或當地房管部門推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內容是怎么樣的，從而就難以保護雙方的利益了。53.房屋租賃合同必須要備案嗎?對于經營性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內帶著相關材料到房屋所在地的房產管理部門辦理登記備案手續。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護承租人的權益，最好還是登記備案，否則就可能發生出租人同時將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內出租的房屋都要到房屋所在區、縣國土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉鎮人民政府租賃服務站辦理登記備案手續。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。54.房屋租賃合同應當去哪些部門登記備案?沒有登記備案的租賃合雙方當事人應當向房屋所在地的市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時讓大家知道該房屋已經被租出去了。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規定履行。55.承租人能裝修承租房屋嗎?裝修后財產歸誰所有?承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結構，拆除承重墻。如果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復原來的狀態，還要賠償出租人的損失。經過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財產歸誰所有。可以在出租人同意的情況下，將裝修后的財產折價轉讓給出租人。56.承租人可以隨便改變房屋的用途嗎?承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘若需要改變的話，也應當事先征得出租人的書面同意。如果法律對該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機關的批準57.在出租期間由誰負責維修房屋?承租人受到的損失應當由誰來賠及時檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務，除非雙方在合同中約定由承租人來承擔維修義務，否則出租人有義務檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規定的用途。對于承租人增添的附屬設備，雙方也可以約定由誰來負責維修。如果是因為出租人不及時修復房屋，沒有盡到檢查和維修的義務，從而導致房屋發生倒塌或者其他破壞事故，并且給承租人的人身財產帶來損失的，出租人就應當承擔賠償責任。58.在什么情況下，出租人可以不負責任?如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成，或者是因為地震等不可抗力的因素造成，或者雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋的，出租人可以免責。但是，要注意的是，如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查、維修義務，使得房屋未處于良好使用狀態下，發生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責，并應依過錯程度承擔一定責任。如果雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋，但是出租人在出租時，對該房屋的現狀有所隱瞞的，如果房屋發生破壞**故的話，出租人也不能因此完全免責。59.房屋拆遷后，原來的租賃合同還有效嗎?房屋拆遷后，房屋租賃關系仍然有效，雙方應當按照租賃合同繼續履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補償安置的房屋里。如果補償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據實際情況調整租金。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。60.承租人可以獲得拆遷補償嗎?承租人是否可以獲得拆遷補償這一規定，我國各地的情況都不太一樣。在北京，拆遷人必須對被拆遷人予以補償，這個被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國家規定的租金正式承租房屋，而且必須是長期居住才能獲得拆遷補償。61.承租人可以購買承租的房子嗎?如果出租人要賣掉房子，應當首先通知承租人。如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應當把房子賣給承租出租人就可以把房子賣給別人了。62.承租人還能繼續承租已被轉讓的房屋嗎?應當向誰支付租金呢?如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規定的時間租賃合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應向老房東履行合同義租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權要求承租人搬出。如果承租人繼續住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當事人可以隨時解除租賃合同，但出租人解除合同時，應在合理期限前通知承租人。67.承租人在什么情況下可以解除合同?在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同：(1)出租人未按時交付房屋，經承租人催告后在合理期限內仍未交(2)出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現房屋租賃的目的。(3)出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。(4)出租人不履行檢查、維修義務，以致危及承租人安全或健康的。68.什么叫做廉租住房?誰能申請廉租住房?城鎮廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房。現在大多數城市已經有了廉租住房。申請廉租住房以家庭為單位。申請廉租住房的家庭，應當由戶主按照規定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格，提出書面申請，然后經所在區房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。收到房租補貼(或分配廉租住房)后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標準和住房困難標準的城鎮居民可申請配租廉租住房，具體標準由地方政府確定，北京市城近郊八區的標準是：(1)連續享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農業常住戶口、持有本市民政部門認定的優撫對象身份證明的(2)家庭人均住房使用面積75平方米以下。69.廉租住房的租金如何確定?城鎮廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免、租金補貼和實物配租，其中以租金補貼為主。以北京為例，配租標準按人均10平方米使用面積(包括原住房面積),每平方米補貼25元。70.在哪些情況下，政府會收回廉租住房或停發租賃補貼?如果將承租的廉租房轉借、轉租，擅自改變廉租房用途，或者連續6個月以上沒有在廉租房里居住，政府就會收回廉租房，或者停發租賃71.什么叫做承租權轉讓?怎樣辦理承租權轉讓?承租權轉讓就是在租賃期限內，承租人將房屋租賃合同中的權利義務全部轉讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續履行該房屋租賃合同，這個第三人就叫作承租權的受讓人。承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂“房屋承租權轉讓合同”,最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同”,變更承租人，由受讓人繼續履行合同。如果原租賃合同進行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機構辦理登記備案手續。以按揭方式付款就相當于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對房屋有限的產權，因此不能未經銀行同意出售、出租或抵押該房屋。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請，經同意后出租該房屋。73.出租人能轉租公房嗎?如果將所租住的公房作為廉租房轉租，需要經過單位同意嗎?對于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權單位的同意，出租人就有權轉租公房，且單位有權按照規定或者協議分享轉租公房的利益。如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經過單位同意，而單位也無權分享出租該公房獲得的利益，但應向所在市區房屋土地管理機關申報。74.如果租住公房的出租人和承租人發生了糾紛，出租人有權起訴嗎?對于出租人租住公房然后轉租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位(房屋的所有權人)的同意，那么出租人就有權起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。如果出租人沒有征得單位的同意私自轉租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費了。對于出租人已經購買的公房，因為出租人是房屋的所有人，所以，他當然有權提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。75.涉外出租需要履行哪些手續?屬于涉外出租房屋的，都應在房屋土地管理部門備案。在北京應向市房屋土地管理局房改處提出申請，經審核符合規定的，發給北京市房屋土地管理局統一印制的《房屋租賃證》并加蓋“涉外”印章；同時還要具備涉外安全審查批準文件。此外，出租人也要仔細檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件、身份證明等。76.要將房屋出租給經營者，出租人應當辦理什么證件?還應當注意什出租人應當辦理《房屋租賃證》。對于租用房屋從事生產、經營活動的承租人來說，《房屋租賃證》是經營場所合法的有效憑證，因此，出租人應當辦理《房屋租賃證》。要將房屋出租給經營者，出租人應當檢查承租人的證件，確保承租人進行的是合法經營。此外還需要經常檢查，一旦發現有違法犯罪、無照經營等活動，出租人應當向公安77.如果出租人將房屋出租給了無照經營者，會產生什么后果?如果出租人知道或者應當知道，承租人進行的經營活動是屬于無照經營，仍然將房屋租給他們的，就會受到工商管理部門的行政處罰。78.出租房屋用于生產經營和用于居住有何不同?兩者的管理體制不同。用于生產經營的出租房，出租人和承租人雙方對租金等條款有更多協商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關的租賃政策。出租房用于生產經營的特征：①租金標準不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導價格的約束。②修繕責任不同：對于房屋的自然損壞，可以在合同中規定由誰負責維修，而不一定由出租人負責維修。79.出租人應繳納哪些稅?所有的稅都必須由出租人繳納嗎?個人出租房屋并取得收入，應依法納稅。根據《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的規定，稅務機關可以委托各級政府的外來人口管理部門、區縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉鎮政府或經北京市地方稅務局確認的其他具有代征稅費能力的單位作為代征人，負責出租房屋稅款的征收。應繳稅費各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應繳納以下稅費：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅。現在除了個人所得稅按照現行辦法進行申報納稅以外，其余只需按實際收入的5%計征綜合稅費，就無需繳納此外的其他稅費了。除了合同印花稅，由雙方各自承擔50%以外，所有稅費都應由出租人繳納，而不可約定由承租人80.出租人可以賣掉或者抵押已經出租的房屋嗎?賣掉房屋需要通知出租人可以賣掉或者抵押已經出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權還是屬于出租人的，他有權按照自己的需要處置自己的房屋。出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應當在合理的時間范圍內通知承租人，因為在同等條件下，承租人有權優先購買承租的房屋。81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效嗎?有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內，承租人可以繼而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續住在房子里。82.房屋租賃期間承租人死亡的，合同還有效嗎?有效。在本情景中，雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋，但是因為承租人是與家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權要求繼續履行原合同。83.承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎?承租人死亡，如果該承租人的家人并沒有和他共同居住，原租賃合同就失效了。在沒有經過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權擅自搬入出租房屋。84.如果是出租人死亡，合同還有效嗎?出租人的家人可以收回房屋嗎?在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。當出租人的繼承人繼承房屋時，繼承人就自動成為新的產權人，雙方應當繼續履行合同，出租人的家人無權收回房屋。85.出租人有權提前收回房屋嗎?對于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權提前收回房屋，首先要看合同是怎么規定的。如果合同中沒有規定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續履行合同了。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動；擅自轉租、轉借、轉讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結構、改變用途，或者拖欠房租達6個月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同了。86.如果雙方沒有約定租賃期限，出租人可以隨時收回房屋嗎?如果雙方沒有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時解除租賃合同，但出租人也應提前通知承租人。87.承租人不交房租，出租人該怎么討租呢?承租人無正當理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。如果承租人未繳付房租累計達6個月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到的損失。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強制其繳88.承租人沒有繳納物業費，物業公司有權要求出租人付款嗎?如果出租人和承租人約定由承租人向物業公司繳納物業費，而且得到了物業公司的書面確認，那么物業公司就不能再要求出租人付款了，否則物業公司還是有權要求出租人付款的。也就是說承租人向物業公司繳納物業費的約定，必須要得到物業公司的確認。如果出租人和承租人的這個約定沒有得到物業公司的書面確認，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業公司不發生效力，出租人必須對物業公司承擔責任。89.合格的中介機構該有哪“兩證”?有效證件應當掛在哪里?合格的中介機構應當有“兩證”,也就是北京市國土資源和房屋管理局頒發的北京市房地產經紀機構資格證書，以及北京市工商行政管理局頒發的營業許可證。此外，中介機構的房地產經紀人還必須有《房地產經紀人資格證》。合格中介機構的有效證件應當掛在營業場所的顯著位置，同時還要張貼全部執業經紀人的房地產經紀人資格證。如果沒有在要求的地方懸掛，則很有可能存在問題，委托人就一定要小把注冊號記下來，以防非法中介機構利用復印件弄虛作假。如果和中介機構合作，就一定要簽訂合同。在簽訂合同的時候，還要查看簽署合同的執業房地產經紀人的資格證書。此外，還要檢查出租人的房屋所有權證和身份證明，按照法律要求辦理正規手續，如登記備案，辦90.中介公司可以收哪些費用?如果房屋租賃中介機構促成房屋租賃雙方達成合同，可以按照雙方的約定一次性收取中介服務費，并應當向委托人開具發票。中介機構不得收取委托合同以外的任何財物，如押金、信息費、咨詢費等。此外中介公司也不得事先收取看房費。91.如果通過中介機構沒有找到房子，還用交費嗎?不用。如果中介機構沒有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介費，即使合同中這樣規定也是無效的，但是中介機構可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。92.中介機構可以收取多少中介費?中介機構應當向誰收取中介費?中介機構可以收取相當于半個月到一個月房租的中介費。向誰收取國家沒有規定。按照慣例，租賃普通住宅，則由承租人向中介公司繳納中介費，而對于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。93.什么是房屋出租代理?業務是什么?房屋出租代理有時候也叫房屋租賃代理，它是指房地產經紀機構的一種經營活動，也就是由房地產經紀機構接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權范圍內與承租人簽訂房屋租賃合同。業務主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機構后，由代理機構負責尋找房客，簽訂房屋租賃協議，辦理房屋租賃合同的相關備案手續，通過銀行收取、交付租金，按照合同規定，向承租人提供一定的服務，從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務中脫身。94.如果承租人沒有繳付租金怎么辦?如果承租人沒有繳付租金，銀行也會從代理機構在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無需承擔承租人不交租金95.房屋出租代理機構可否不通過銀行向出租人支付租金?不可以。房屋出租代理機構必須與銀行簽訂臨時租金監管協議，承租人也必須將租金交給銀行，由銀行統一代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理機構代交租金，代理機構也必須在3日之內將租金就不應與這樣的公司簽約。因為這樣做會產生房屋出租代理機構卷款逃跑的風險，而且也說明該房屋經紀機構不具有代理房屋出租的資96.承租人繞過中介機構和出租人簽約，也應向中介機構支付中介費嗎?應該支付。因為中介機構按照合同規定向承租人提供了房源信息，讓供需雙方見面，就提供了相應的服務，即使承租人繞過中介機構和出租人簽約，合同的成立也是中介機構促成的，因此中介機構有權獲得97.前期物業管理合同能約束業主嗎?盡管業主并沒有直接參與到前期物業管理合同的簽訂中，但業主必須受前期物業管理合同的約束。因為，開發商有權選擇物業管理公司進行前期物業管理，并且業主在購房時與開發商簽訂的商品房買賣合同中已經約定有前期物業管理的事項。所以業主在簽訂了購房合同后實際上就是認可了開發商訂立的前期物業管理合同。98.開發商是怎樣選聘前期物業管理企業的?早期的物業企業一般都是開發商的下屬企業。《物業管理條例》明確規定了，住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。這條規定在一定程度上遏制了物業管理企業與開發商的裙帶關系。業主為房屋的所有權人，即房屋權屬證書上記載的權利人。另外購買預售商品房尚未取得房屋權屬證書的，商品房買賣合同記載的購房人也被視為業主。100.產權證沒辦，是否應交物業費?雖然您在買房的時候還沒有獲得產權證書，并不擁有房屋產權，但是由于您已經簽訂了購房合同并且已經入住，對該房屋有相當的控制權，并且從物業管理中獲益，因此應該支付物業管理費。101.業主大會的召開時間怎么確定?業主大會的職責有哪些?業主大會會議分為定期會議和臨時會議兩種。定期會議的召開程序應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開；臨時會議可以由20%以上的業主提議或者在發生重大事故或者緊急事件需要及時處理時，由業主委員會組織召開。召開業主大會會議應當于會議召開的15日以前通知全體業主，并同時告知居委會。業主大會的職責①制定、修改業主公約和業主大會議事規則；②選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；③選聘、解聘物業管理企業；④決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；⑤制定、修改物業管理區域內物業共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；⑥履行法律法規規定或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責業主大會由業主自行成立，但要接受物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導。就北京而言，在滿足成立業主大會條件的小區，業主首先應致信給區縣小區辦和街道辦事處，請求他們來小區指導成立業主大會的工作。在街道辦事處、區縣建委指導監督下，組建由設區居委會、開發建設單位、業主代表組成的業主大會籌備組，具體負責業主大會的成立召開事宜。103沒參加業主大會，會議決定對我有效嗎?有效。業主大會決議生效采取少數服從多數的原則，只要大會是在持1/2以上投票權的業主參加，一般決定經與會業主所持投票權的1/2以上通過；特別決議經物業小區內全體業主所持投票權的2/3以上通過的情況下，作出的決定對全體業主均具有約束力。應當由業主大會以經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過的決議選擇物業管理公司，由業主委員會代表全體業主與該管理公司簽訂物業管理協議，約定物業服務的項目和物業收費標準、收費方法等。要注意以下幾個方面：(1)選擇符合國家規定的具有一定資質的從事物業管理的物業管理公105.居委會能選聘物業管理公司嗎?盡管在實際生活中存在著由居委會為業主選聘物業管理公司的現象，但實際上，居委會是無權為小區選聘物業管理公司的。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機構的指導、支持下開展工作的。居委會不是小區的產權人，既不享有業主的權利，也不必承擔業主的義務。當業主或業主委員會與物業管理公司就物業合同發生糾紛時，居委會可以進行協調處理，但不能代替業主或業主委員會來選聘物業管理公司。106.業主委員會的職責是什么?業主委員會是業主大會的執行機構，是溝通業主和物業公司的橋梁，①召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；②代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；③及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；④監督業主公約的實施；⑤業主大會賦予的其他職責。107.同一小區是否可以成立不同的業主委員會?不可以。業主委員會是由業主大會選舉產生的執行機構，在一個物業管理區域內一般只有一個業主大會，因此也就應該只選舉產生一個業主委員會。如果出現多個業主委員會，在行使職能時就會產生紛爭。同一小區內后建立的樓盤的業主，可以通過增選或者補選的方式加入108.業主委員會委員可以委托他人參加會議嗎?不可以。業主委員會委員是全體業主通過業主大會選舉產生的，具有法律意義上的“身份”,該“身份”不得轉讓或委托。因此，業主委員會會議須由委員本人參加，不能委托他人代表參加。109.欠繳物業管理費的業主還有被選為業主委員會委員的資格嗎?有資格。業主是否具有被選舉為業主委員會委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業主的身份。業主委員會的委員是按照業主大會法定多數業主的意愿選舉出來的，其他任何人不得干涉。欠費問題是業主與物業管理公司之間的糾紛，屬于業主與物業管理公司之間的民事合同糾紛問題，與業主是否有資格被選為業主委員會委員無關。欠費業主也是業主，有資格參加選舉。具不具有選舉資格與能不能當選業主欠費既影響物業管理企業正常履行物業管理合同，也侵害了其他業主的利益，因此欠費業主不宜作為全體產權人的代表，但這并不是等于是剝奪了欠費業主的被選舉權。110.業主委員會如何進行換屆選舉?任期未滿，業主有權撤換委員業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。在任期中，經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要撤換業主委員會委員的，應當由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。罰款是一種行政處罰行為，物業管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權利。處罰權，只能由行政機關或司法機關或其他有處罰權的組織在其法定職權范圍內行使。物業管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規定，沒有任何法律的依據，不具有約束力。業主與物業管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關系。業主與物業管理公司之間是一種平等的合同關系，物業管理公司不能凌駕于業主之112.開發商與業主、物業管理公司是什么關系?開發商與業主之間主要是購房合同關系，如果開發商未將其房屋全部賣出，那么開發商也是業主，與普通業主承擔相同的權利義務。開發商與物業管理公司之間通常是兩種關系：①從屬關系，即物業管理公司是開發商的分支機構或子公司；②合同關系，開發商以原始業主的身份訂立前期物業管理合同，聘請物業管理公司進行前期物業管理。113.物業管理公司能進行“轉委托”嗎?如何進行“轉委托”?物業管理公司不能將物業管理區域內的全部物業管理業務一并再委托給其他物業管理企業或任何其他企業。但為了有利于物業管理專業化水平的提高，物業管理企業可以把物業管理區域的專項服務業務委托給專業性服務企業。進行“轉委托”時，首先，要選聘具有相應資質的專業性服務公司來承擔專業服務項目；其次，物業管理公司要與專業性服務公司簽訂委托協議，在協議中約定，專業性服務公司提供的專業性服務質量和水平不得低于物業管理服務合同中對相關專業性服務質量和要求的約定；同時還要約定專業性服務公司達不到服務質量和要求時的違約責任。物業管理公司將自己的專項服務業務轉委托給其他專業性公司后，并不能免除自己根據原物業管理合同對業主應承擔的責任和義務。如果受委托的專業性公司的服務達不到原物業管理合同規定的標準和要求，則物業管理公司應當對業主承擔違約責任。委托所得收益，應當用于物業管理區域內物業共用部位，共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償115.物業管理公司是否有權扣押業主的房屋鑰匙?無權。向業主交付房屋是開發商的義務，如果業主已經付了房款，則開發商必須向業主交付房屋。物業管理公司向業主交付房屋是代開發商履行義務，只能以開發商的名義，不能以自己的名義。物業管理公司因為業主拒簽業主公約或其他原因而不給業主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業管理合同中的相關權利關系附加到了替開發商履行交付房屋的義務中了，這是不符合法律規定的。116.業主公約對于承租人是否有效?承租人違反了業主公約，業主承擔責任嗎?業主公約對承租人同樣有效。雖然馬建設是真正的業主，王先生作為承租人只是非業主的物業使用人，王先生的權利義務由他和馬建設進行約定，但是約定內容不得違反法律法規和業主公約的規定。物業的使用人也要受業主公約約束。盡管業主并沒有違反業主公約，但為了督促業主約束非業主使用人遵守業主公約，相關法律法規要求業主對非業主使用人違反業主公約的行為要承擔連帶責任。非業主使用人是指沒有物業的所有權，但是對物業享有使用權，并且按照合同、法律規定能夠行使業主的部分權利的人。非業主使用人主要是承租人。非業主的物業使用人只對物業享有占有、使用或者一定條件的收益權，而沒有處分的權利。117物業管理費應向誰收取?物業管理費應按哪個面積收取?包括哪些費用?支付物業管理費的義務來自于物業管理合同的約定，業主與物業管理公司是合同的雙方當事人，物業管理公司應向業主收取物業管理費。嚴格來說，物業管理費應依據房產證上標明的建筑面積收取。建筑面積又包括兩部分：①套內建筑面積；②可分攤的公用建筑面積。實踐中，對于沒有取得房產證的房屋，物業管理費通常按房屋的實測建筑面積收取：現房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業管理費，如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符，以實測報告為準；期房通常按照房屋建成交付時，開發商向購房人提供的該房屋的實測建筑面積報告為準，購房人依據該報告提供的面積繳納物業管理費。118.承租人是否應交物業管理費?什么情況下承租人要支付物業管理費?承租人的義務僅限于房屋租賃合同的規定，因而只具有向出租人支付租金的義務，沒有支付物業管理費的義務。支付物業管理費是基于物業管理合同的義務，房屋租賃合同與物業管理合同是兩個不同的權利義務關系，不能混同。如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業管理費，并且物業管理公司也同意向承租人收取物業管理費，那么應當由承租人支付物業管理費。如果承租人到期沒有支付物業管理費，業主要承擔連帶繳納責任。119.小區里供水、供電、供氣等費用應向誰收取?設備應由誰負責維修?一般來說，物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用。物業管理公司接受委托代收前面這些費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。毫無疑問享受這些服務的業主要支付費用。提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務的單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。這些單位也可以委托物業管理公司對公共管線和設施設備進行維修養護，但相關費用要由這些單位支付，物業管理公司不得向業主、物業使用人收取這些費用。120業主在入住時是否應當繳納水、電、氣等入戶費?所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包含在房價內，除了在如果開發商在合同中沒有明示在交房時要另行收取水、電、氣等入戶費，業主可以拒交此費用。121開發商可以在售樓合同中對物業管理費進行規定嗎?房屋預售前，開發商可以與物業管理公司就物業的相關情況進行協商，但不能將包括物業管理費在內的有關物業管理的具體條款規定在售樓合同中。即使開發商與物業是同一公司，開發商也不能在售樓合同中對物業費作出規定。122開發商延期交房的違約金能支付物業管理費嗎?不可以。物業管理費與違約金不能相互抵銷，因為物業管理與開發商賣房是兩個不同的合同關系。并且由于通常情況下，開發商都會要求抵銷一年以上的物業管理費，而收取一年以上的物業管理費是不合法的。業主有權拒絕開發商這種用“延期交房的違約金”與“物業管理務轉移協議”,違約金最多也只能折抵一年的“物業管理費”,其余部分仍應要求開發商支付。業主在辦理入住手續時，應留存開發商逾期123房屋買了還沒住，要交物業管理費嗎?要交。業主沒有入住因此水電費可能很少，但是物業管理公司對整個小區的管理是一種公共性服務，也包括對該空房的管理。物業管理公司的服務不會因為個別業主沒有實際居住就停止，所以業主無論是否入住，只要辦理了入住手續，均應從辦理入住手續后按合同的約定繳124對物業管理公司提供的服務不滿，管理費還要交嗎?應視具體情況而定，如果物業管理公司的行為還不構成違約，業主仍需繳納物業管理費。但如果在物業管理公司曾書面允諾過的前提下，服務質量卻不合要求，業主可以拒交管理費。因為房屋質量問題是業主與開發商之間的購房合同關系，而物業管理費是業主與物業管理公司根據物業管理合同約定的，二者是兩個不同的法律關系。對于房屋的質量問題，業主應追究開發商的責任，而與物業管理公司并無直接聯系，業主不能以此為借口拖欠管理費。126物業管理費“漲價”怎么辦?物業管理公司不得單方要求增加物業管理費。物業管理費的收取標準，應以物業管理合同或商品房買賣合同中的約定為準。除因政府調整價格外，開發商和物業管理公司都不得單方提價。如果確有必要增加必須召開業主大會，征得業主同意后方能增加。如果物業擅自提高物業管理費的收取標準，業主可以要求物價部門進行協調，也可以通過仲裁或訴訟程序解決。127不交水電費，物業管理公司有權停水停電嗎?小區業主供水供電合同的相對人是供水公司和供電公司。根據權利義務一致原則，用水用電人有義務繳交水費電費，而供水供電人有義務依約供水供電。根據合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費電費的義務，則供水供電人當然享有停水停電的權利。如果供電供水部門委托物業公司代收水電費，那么在業主拖欠水電費時，物業管理公司可以對業主停水停電。128.不交物業費，物業管理公司有權停水停電嗎?供水供電合同的雙方當事人為業主與供水、供電公司；物業管理合同的雙方當事人為業主與物業管理公司，兩者是不同的法律關系。停水停電的權利是供水供電企業的一項重要合同履行抗辯權，物業管理公司不是小區內的供水供電人，自然不享有供水供電權。在物業管理合同中，約定在業主欠費的情況下，物業公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于設他合同條款，依法理，這種條款應征得權利人的同意，否則，為無效條款，業主反而可以追究物業管理公司的侵權損害賠償責任。129.不交購房款時，物業管理公司有權停水停電嗎?業主拖欠房款違反了他與開發商之間的購房合同，開發商可以依據房屋買賣合同追究業主的責任。而物業管理公司與業主之間的關系由物業管理合同調整，如果業主按時支付了物業管理費，物業管理公司就應當按照合同約定提供物業服務。物業公司聽從開發商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業主可以追究物業公司的侵權損害130.買了車位，還要交車位管理費嗎?購買車位與繳納車位管理費并不矛盾。購買車位后，業主獲得了車位的所有權，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業管理公司進行管理。因此，買了車位的業主仍要繳納車位管理費。131.樓頂廣告牌的設置權歸誰所有?樓頂廣告牌的設置權歸誰主要應看樓頂的所有權歸誰所有。《商品房買賣合同》(示范文本)中就有關于外墻面及樓頂使用權的約定，不同的約定內容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一，如果購房者和開發商約定屋面和外墻面使用權歸全體業主共有，那么開發商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經過全體業主及與業主委員會同意。第二，如果購房者和開發商約定屋面和外墻面使用權歸開發商所有，開發商安裝廣告牌就不需要經過業主及業主委員會同意。不管是上述哪種情況，物業管理公司都對樓頂及外墻面不享有所有權，沒有權利擅自允許他人進行利用。132.樓頂廣告牌的設置收益權歸誰所有?如果購房者和開發商約定屋面和外墻面使用權歸全體業主共有，那么開發商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經過業委會同意，安裝的廣告牌不能影響業主的正常生活，并且所收取的廣告費的主要部分歸業委會所有，由業委會統一保管、使用，開發商只能收取小部分的管理費。但如果開發商是為本小區做宣傳用的廣告牌，只要征得業委會同意，在不影響業主生活的前提下，是不需要向業委會交廣告費的，因為該廣告的受益者是業主和開發商雙方；另一種情況，如果購房者和開發商約定屋面和外墻面使用權歸開發商所有，開發商安裝廣告牌就不需要經過業委會同意，只要做到不影響全體業主的正常生活，廣告的內容不會降低小區的整體形象，開發商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費就全部歸開發商所有了。133物業管理公司有權將管理用房挪作他用嗎?為了物業管理公司提供服務的方便，業主們通常會允許物業管理公司使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應僅限于為業主提供服務。未經業主的許可，物業管理公司不能將這些公用房屋挪作他用。未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、公用設施設備的剩余部分按照業主大會的決定使用。134不交專項維修基金就不能辦房產證嗎?是的。根據北京市《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》的規定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過戶手續和權屬登記手續。此規定的立法目的在于保證住宅維修基金的落實到位，以保障房屋保修期滿后維修、更新、改造工作的順利開展。因此，購房者在交納專項維修基金后，應妥善保管北京市財政局統一監制的北京市住宅維修基金專用發票，以備辦理房產證時提交。135同時收取物業管理費與公共維修基金合法嗎?合法。公共維修基金是專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后，除正常運行維修養護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物業管理費收取的只是公共設施設備小修和日常運行維修及保養費。二者的使用目的不同。136.繳納公共維修基金后還要交納中修費嗎?公共維修基金專項用于共用部位、公用設施設備的大修、中修和更新改造。因此，業主在交納了公共維修基金后不必再向物業管理公司交納中修費。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內發生的維修費用，不得從公共維修基金中支取。137.公共設施被損壞誰來修?公共設施被損壞找不到責任人時，損失由人為因素造成的公共設施損害不在公共維修基金的范圍之內，應由責任人承擔費用，不得動用公共維修基金。公共設施被損害找不到責任人時，一般情況下按受益人原則分攤，具體有以下幾種情況：(1)物業管理區域內住宅樓房外的公共設施的維修工程，除由專業管理部門維修管理的部分外，其余部分的維修費用，由全體產權人按建筑面積比例分攤。(2)住宅樓內的共用部位和公用設施設備的維修費用，由該住宅樓內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤。(3)一棟住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于一個單元全體產權人使用的設施設備的維修費，由該單元門內全體產權人使用的設施設備的維修費由該層內全體產權按所擁有的建筑面積比例分攤；在一棟住宅內，專屬于一層住宅內的全體產權人使用的設施設備的維修費由該層內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤。138業主財物被盜，物業管理公司該賠嗎?一般來說不能讓物業管理公司直接進行賠償。但如果盜竊是由于物業保安措施的嚴重失職造成的，物業管理公司要承擔相應責任，如何賠償需要雙方協商。還存在一種情況，即物業管理合同中約定若發生火災、財物丟失等情況由物業管理公司賠償，作為對價業主在平時要支付相應的費用，那么如果發生財物被盜事件，物業管理公司要承擔責139業主在小區內受到歹徒的傷害，物業管理公司應承擔責任嗎?如果按照物業管理合同，物業管理公司已經完整履行了保安義務，并且沒有失職行為，則不用承擔責任。如果存在過失，則要根據過失承擔責任。保安的服務內容是負責小區規劃紅線以內、業主門戶以外的公共秩序維護和公共財產的看管，發生治安案件、刑事案件、交通事也不是人身保險。物業管理公司的保安工作不是保鏢，也不是保管工作。如果履行了保安義務仍無法阻止損害結果發生的，提供保安服務的一方不承擔民事責任。140.未及時清理障礙物導致業主受到傷害，物業管理公司應承擔責任嗎?物業收取了物業管理費，就負有義務對小區內的設施、綠化、交通、安全進行管理。因此，如果物業已經預見到障礙物會對業主的安全造成威脅，而沒有采取必要措施，物業管理公司就要承擔責任。141.業主能禁止物業管理公司進入自家房屋維修公共設施嗎?如果對公共部位進行維修，必須進入業主的房屋，那么業主必須提供便利，以免影響整棟樓居民的正常使用。142.哪些公用面積不計取物業管理費?不應分攤的公用建筑面積不計取物業管理費。根據北京市的相關規定，不應分攤的公用建筑面積包括：(1)從屬于人防工程的地下室、半地下室。(2)供出租或出售的固定車位或專用車庫。(3)樓外用作公共休息的設施或架空層。以及凡是經有關部門認定的經營性用房的會所、儲蓄所、娛樂會所等，居委會、派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進行分攤。143.什么是小區會所?小區會所的收益該歸誰?會所是指在小區中為人們提供全面的休閑娛樂活動的場所。種類有咖啡館、運動場、閱覽室、音樂廳、超市等設施。小區會所是由開發商建設的，并且會所的面積不列入業主所購買的房屋建筑面積，因此會所的所有權在開發商的名下。開發商可以行使經營的權利，會所的收益也歸開發商所有。業主對于會所不享有經營的權利，也無權要求分144.物業管理公司有權利用公共用房開設娛樂設施嗎?小區內的公共用房的所有權為小區所有業主共有，物業管理公司不能擅自改變其用途。即使為了所有業主的利益要開辦娛樂設施，也要向業主大會提出建議，經業主大會會議批準后方可實行，否則，即為侵犯業主權益的行為。145.業主使用會所設施要付費嗎?根據相關規定，小區內會所、儲蓄所、娛樂活動室等經營性用房不能作為公用建筑進行分攤，因而上述設施的所有權歸開發商所有，非業主共有財產。開發商利用會所為小區業主提供服務，理應收取相應費146.物業管理公司有權收取裝修押金和裝修管理費嗎?國家對此并沒有明確規定，但考慮到有些業主在裝修時不按要求行事，對小區公共利益造成損害，因此物業管理公司收取一定的裝修押所以對按要求裝修的業主沒有損害。如果業主與物業管理公司在物業管理合同中規定業主要支付裝修管理費，那么業主就要按合同支付管理費；如果雙方并沒有這種約定，那么物業管理公司就不能向業主收取裝修管理費。147.未婚同居違法嗎?需要補辦結婚登記手續嗎?在充分尊重個人戀愛自由的當代社會，男女雙方只要情投意合，并且都沒有配偶，法律不會干涉他們的同居行為，因此未婚同居不違法。但如果一方或雙方已經有了配偶，雙方同居顯然是違法行為，情節嚴重的還會構成重婚罪，受到法律制裁。為了得到穩定、完全合法的婚姻關系，雙方還是應當盡早去辦理結婚登記手續。因為，雖然未婚同居不是違法行為，但同樣也不算是合法有效的婚姻關系。因此，如果補辦了結婚登記手續后，男女雙方即使日后出現財產糾紛等問題，他們之間的婚姻關系也會從開始同居的那個時候算起，這樣，同居期間的財產可以算作共同財產進行分配。但是還應當注意，如果同居的時候一方或雙方都不到法定婚齡(男22周歲，女20周歲),那么補辦婚姻登記之后，他們的婚姻關系從雙方都達到法定婚齡的那一天算起。解除同居關系時，雙方所生的非婚生子女，由哪一方撫養，可以雙方協商決定；協商不成時，應根據子女的利益和雙方的具體情況判決。哺乳期內的子女，原則上應由母方撫養；如父方條件好，母方同意，也可由父方撫養。子女如果已經超過10周歲，還應征求子女本人的的同意。如果雙方就同居期間的子女撫養問題達不成一致意見，可以向法院起訴，法院必須受理。參考法條：《最高人民法院關于適用<婚姻法>若干問題的解釋》名義同居生活案件的若干意見》((149.同居期間一方死亡，另一方有權利繼承遺產嗎?未按《婚姻法》的規定辦理結婚登記而以夫妻名義共同生活的男女，一方在同居期間死亡的，另一方是不能以配偶身份主張自己享有繼承權的。這是因為未婚同居不具備“夫妻的名分”。但是有一種情況例外，如果男女雙方在1994年2月1日之前就已經開始同居的，由于法律承認他們的事實婚姻關系，因此，生存的一方可以作為死者的配偶繼承遺產。當然，如果去世的一方在生前以遺囑的形式將遺產的全部或部分留給另一方，則生存的一方完全有權利繼承這份遺產。參考法條：《最高人民法院關于適用<婚姻法〉若干問題的解釋》150.什么叫直系血親和旁系血親?哪些近親屬之間不能結婚?直系血親：指有直接血緣關系的親屬，如父母與子女之間、祖父母與孫子女之間、外祖父母與外孫子女之間等都是直系血親。旁系血親：直系血親以外，在血緣上和自己同出一源的親屬，如兄弟姐妹之間，表兄弟姐妹之間，自己與伯叔、姑母、舅父、姨母之間等，都是旁系血親。眾所周知，近親結婚會導致遺傳質量下降。為了優生優育的目的，國家禁止近親結婚，規定“直系血親和三代以內的旁系血親”之哪些關系的近親屬屬于這個范圍之內呢?(一)父母和子女之間、爺爺奶奶和孫子孫女之間、姥姥姥爺和外孫子外孫女之間，當然不能結婚。(二)和自己的伯伯、叔叔、舅舅、姑姑、姨母不能結婚。(三)和自己的親兄弟姐妹、堂兄弟姐妹、表兄弟姐妹不能結婚。至于老百姓常說的“遠房親戚”,一般都沒有直接的血緣關系，不屬于禁止結婚的近親屬范圍。參考法條：《婚姻法》第七條。151.哪些情況算重婚?哪些情況不屬于重婚?重婚，不但嚴重違反社會道德，更是一種犯罪行為。重婚結成的婚姻必然是無效的。根據法律規定，以下情況都屬于重婚行為：(一)有配偶者與他人再次登記結婚的；(二)有配偶者與他人以夫妻名義共同生活的。考慮到現實生活中的情況比較復雜，法律特規定如下幾種情況不屬于(一)有配偶者與他人偶爾通奸；(二)先有事實婚姻，后與他人登記結婚；(三)先有事實婚姻，后與他人有事實婚姻；(四)有配偶者被拐賣后被迫再次成親的。152.包辦婚姻所得的彩禮算誰的?由于包辦婚姻的行為是違法的，因此法律規定，屬于包辦買賣婚姻所得的財物，離婚時原則上應當依法收繳，是不返還給當事人的。但如果給付彩禮后雙方并沒有去辦理結婚登記手續，那么,給付彩禮的一方可以要求對方返還彩禮。153.借婚姻索要財物和買賣婚姻是一回事嗎?借婚姻索要財物和買賣婚姻相比，雖然都涉及索要財物，但兩者在本質上是不同的，前者最多是一種不道德的行為，而后者則是根本的違法行為。借婚姻索要財物的婚姻，雙方當事人對婚姻的成立是完全自愿的，因此婚姻關系完全合法有效；而買賣婚姻是違背婚姻當事人意志的行為，屬于包辦婚姻的一種，法律嚴格加以禁止。借婚姻關系索要的財物，在雙方離婚時，如果結婚時間不長，或者因索要財物造成對方生活困難的，可酌情返還全部或部分財物。154.收買被拐賣的婦女會受到什么處罰?拐賣婦女是一種嚴重侵犯公民人身自由的犯罪行為，而收買被拐賣的婦女，同樣也是一種犯罪行為，最多會被判處3年有期徒刑。如果與被拐賣婦女“結婚”后，由于該婦女不同意而強行與之發生性行為，或者非法限制其人身自由，或者對其有傷害等行為的，按照我國法律的規定，將不單單按照“收買被拐賣婦女罪”這一個罪名進行處理，情節嚴重的，甚至有可能會被判處無期徒刑或者死刑!如果收買了被拐賣婦女后，尊重該婦女意愿，不阻礙甚至協助她返還老家的，法律將不會再追究收買人的刑事責任，這體現了法律對人情的變通。155.復婚還需重新辦理結婚手續嗎?復婚是指雙方離婚后又恢復婚姻關系的行為。復婚也必須按照結婚登記的有關規定去婚姻登記機關辦理復婚登記手續。如果未辦理復婚登記手續就進行同居生活的，雙方婚姻關系得不到法律承認，仍屬于未婚同居行為。如果是私營企業或者外企的員工，婚假的問題可以和老板或者人事部門協商確定。如果單位內部對此有規章的，按照規章執行。如果是國家機關、國有企業、事業單位的員工，一般最多給3天婚假，如果屬于晚婚的情況，假期會適當放長一些，各地規定不太一致。157多大年齡結婚算是晚婚?晚婚有什么獎勵?為了盡可能地避開生育高峰，控制我國日益膨脹的總人口數，國家提倡晚婚晚育。但關于晚婚的具體年齡，各個地方的規定不太一致。如果是北京市的居民，男的年滿25周歲，女的年滿23周歲以后才結婚的，就屬于晚婚。但是要注意，“晚婚”僅指第一次結婚，如果結婚的一方或雙方是再婚的，不屬于晚婚的范圍。如果是在國家機關、國有企業、事業單位工作的，除了享受規定的最多3天的婚假外，晚婚會額外得到7天假期的獎勵。如果晚婚者在城鎮里居住但是沒有工作婚獎勵。如果晚婚者是私營企業的雇員，老板也應當給他們婚假，假期時間和在國有企業一樣。158.不辦喜事就不算正式結婚嗎?受傳統婚俗影響，在我國許多地方，特別是廣大農村地區，人們普遍認為，必須要經過“辦事”(結婚典禮),也就是親戚朋友聚在一起吃頓飯，熱鬧一下，兩人才算正式結婚。法律規定，夫妻關系的確立從取得結婚證時算起，男女雙方依法辦理結婚登記取得結婚證，即確立了夫妻關系，而是否辦理結婚典禮，對夫妻關系的存在沒有任何影響。如果“辦事”后直接進行同居生活，而不辦理婚姻登記手續的，等同于未婚同居關系，不屬于合法婚姻，雙方應當盡快去辦理結婚登記手威脅一方被迫同意結婚的情況顯然違背了婚姻自由的宗旨，可以由當事人申請撤銷該婚姻。需要注意的是，婚姻是否可以被撤銷，主動權完全掌握在當事人手中。如果一方在婚后完全愿意接受這段“被脅迫而成的婚姻”,那么,任何人也不能強迫他們去撤銷婚姻，這和后面將要提到的“無效婚姻”有本質的不同。只有存在脅迫，婚姻才可以被撤銷。在其他任何情況下，婚姻都不可以被撤銷。這里的“脅迫”,財產等方面造成損害為要挾，迫使另一方當事人違背真實意愿結婚的因脅迫結婚的，受脅迫的一方可以到婚姻登記機關或者人民法院申請撤銷婚姻。到婚姻登記機關辦理該手續時，當事人必須攜帶下列材料：(3)公安機關出具的當事人被拐賣、解救證明，或者人民法院作出的能夠證明當事人被脅迫的判決書。另外必須要特別注意的是：撤銷婚姻的申請，必須要在婚后1年之內，由被脅迫一方主動提出。之所以要規定這樣一個時間限制，是為了盡量維持婚姻關系的穩定性。如果婚姻登記已經過了1年，受脅迫一方只能提起普通的離婚訴訟。也就是說，可撤銷婚姻締結時間只要超過1年，在法律上就會被視為完全合161.婚姻登記機關應如何處理可撤銷婚姻?婚姻登記機關對可撤銷婚姻的處理程序非常簡單：只要經審查認為受脅迫結婚的情況屬實，并且不涉及子女撫養、財產分配就可以立即撤銷婚姻，宣告結婚證作廢。如果涉及財產分割或者子女撫養等問題，當事人只能找法院解決。162.什么樣的婚姻無效?后果如何?違反法定結婚條件而締結的婚姻是無效的，包括以下幾種情況：(2)有禁止結婚的親屬關系：即前面提到的幾種近親屬關系；(3)婚前患有醫學上認為不應當結婚的疾病并且婚后尚未治愈的：如前所述，由于我國法律目前沒有明文規定具體的疾病名稱，所以此項規(4)男女雙方或一方未到法定婚齡的。無效婚姻被解除后，后果與可撤銷婚姻完全相同，都視為未存在婚姻關系。但無效婚姻和可撤銷婚姻的區別在于：(1)前者可以在婚后任何時間內提出，而后者只能在婚后1年之內提(2)前者可以由當事人以外的其他人提出，而后者只能由受脅迫的一方163.哪些人可以申請宣告婚姻無效?無效婚姻往往涉及社會公共利益，因此不僅包括當事人，其他人也可以向法院申請宣告婚姻無效，包括：(1)以重婚為由申請宣告婚姻無效的，為當事人的近親屬及基層組織；(2)以未到法定婚齡為由申請宣告婚姻無效的，為未達法定婚齡者的近(3)以有禁止結婚的親屬關系為由申請宣告婚姻無效的，為當事人的近(4)以婚前患有醫學上認為不應當結婚的疾病，婚后尚未治愈為由申請宣告婚姻無效的，為與患病者共同生活的近親屬。164.法院應怎樣審理婚姻無效案件?其財產和子女問題如何處理?與普通民事案件相比，法院對申請宣告婚姻無效案件的處理有許多特殊的規定，表現在：(1)如果申請的時候，法定婚姻無效的條件已經消失，例如未到婚齡就登記結婚的男女此時已過法定婚齡，則法院不會受理申請。(3)對婚姻效力的判決不適用調解，而且作出的判決不能上訴。法院對無效