肯威機構|物業管理前期介入房地產開發的互動KingVersion:1.0Date:2021-06-30物業管理前期介入的概念物業管理的前期介入是指物業管理企業在接管物業之前就參與物業的規劃、設計和施工建設過程，從業主〔使用人〕及物業管理角度，提出合理化建議，以使開發出的物業最大限度地滿足業主的需求和物業管理的需要。本講主要內容一、物業管理前期介入的管理根底二、物業管理前期介入可行性研究三、物業管理前期介入的方式和內容一、物業管理前期介入的管理根底1.從營銷理論來論述物業管理前期介入的必要性1〕物業管理前期介入可以保證房地產開發的營銷導向目前房地產企業有以下經營導向可以選擇：〔1〕以生產為導向。這類企業專門注重生產，以完成一定量的生產任務為目標，不注重產品的質量、形式，也不注重產品銷售，方案經濟時期，大局部企業的經驗導向都是這樣形式。〔2〕以產品為導向。這類企業重視生產的產品、關注產品的質量、造型、款式等各種因素，這類企業產品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費者是否對產品感興趣，所以這類企業有一定的局限性。一、物業管理前期介入的管理根底〔3〕以銷售為導向。這類企業重視產品的銷售，運用各類促銷手段來加強銷售。這類企業主要通過銷售手段來獲取利潤。雖然重視生產產品和消費者之間的聯系，但是還做得不夠，沒有按照消費者的需求來生產，而是先生產出產品，再努力銷售給消費者。〔4〕以營銷為導向。這類企業所有活動都以顧客的需要為自己的經營目標，通過市場細分化，確定目標市場；按照目標市場的需求，確定整體經營策略〔產品策略、價格策略、促銷策略、分銷策略、廣告策略等〕，使消費者滿意購置產品，從而實現企業利潤。一、物業管理前期介入的管理根底從以上四種經營導向特性分析，可以得出結論：以營銷為主導的是比較科學的先進的，被實踐證明是有效的，中國房地產業開展證實了這一點。〔20世紀后十年〕一、物業管理前期介入的管理根底營銷導向的日常運作如下圖：從圖中分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。生產制造項目可行性研究報告用戶呼喚市場需求企業戰略籌措資金產品服務開發銷售回收利潤運作周期下一個周期一、物業管理前期介入的管理根底一、物業管理前期介入的管理根底2〕物業管理前期介入可促進物業銷售隨著人的消費心理日漸成熟，人們的消費理論也在發生根本性變化。人們注重商品品牌和內在質量的同時也越來越注重商品的售后效勞。“以質量求生存，以品牌求開展，以效勞求信譽〞的觀念成為企業生存、開展的追求。一些精明的房地產商，把良好的物業管理作為銷售房屋的賣點之一。南方物業管理可以提高樓宇價格20%~30%。一、物業管理前期介入的管理根底2.用反響方法來分析物業管理前期介入的必要性1〕反響方法根本概念反響是控制論的一種方法，事實上反響控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。一項經營活動要想保證質量，取得成功離不開有效控制，控制過程就是通過信息的傳輸和反響，以實現管理效果得到有效保證的過程。一、物業管理前期介入的管理根底控制信息輸入到受控局部，受控局部也有反響信息返送到控制局部形成閉合回路。沒有反響信息的非閉合回路，不可能實現控制。控制局部正是根據反響信息才能比較、糾正和調整它發出的控制信息，從而實現控制。房地產做為一個系統，為保證其開發成功，物業管理的前期介入是非常重要的，它可以在不同階段產生反響信息。一、物業管理前期介入的管理根底反響系統構成如圖：①輸入信號②控制信號③輸出信號④反響信號⑤干擾信號⑥外部信號環境變化施控系統受控系統反響通道①②③④④⑥⑤⑤一、物業管理前期介入的管理根底2〕物業管理前期介入是一條有效反響通道反響的特點是“根據過去的操作情況去調整未來的行為〞。由于物業管理人員在長期管理實踐中了解物業的優缺點，在房地產新一輪物業開發時，物業管理企業前期介入把住戶對物業的需求意見表達出來，并且從住戶角度出發來積極參與房地產開發的各項活動，完全起到了反響通道作用。二、物業管理前期介入可行性研究1.經濟效益的可行性任何經濟活動都要有本錢支出，作為一個企業也必然要考慮經濟效益，物業管理前期介入的經濟性，可從三個角度來分析：一、物業管理前期介入的管理根底1〕從房地產開發的角度來分析，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：物業公司的介入，加強了決策、規劃的準確性，確保物業順利開發；同時保證物業開發質量，促進物業銷售，加快資金周轉。弊的方面：主要增加了本錢〔前期介入費由房地產商負責承擔〕假假設物管公司提出返工建議，可能還增加返工費用，也可能增加工期。結論：房地產商雖然在前期介入中增加了一定風險，但會帶來更大的收益，從經濟性角度來看利大于弊。二、物業管理前期介入可行性研究2〕從物業管理公司的角度分析利的方面：前期介入熟悉了解物業，為今后接受這新業務奠定了根底，便于本企業進一步擴大業務領域，占領業務市場。弊的方面：如果物管公司承擔前期介入經費，由自己承擔增加本錢費用，對本身就是微利行業的物管企業壓力太大，同時擔憂前期介入招標了，在正式管理時，業主不要該物管企業管理，那么對前面成果付之東流，會感到得不償失。二、物業管理前期介入可行性研究3〕從社會政府角度分析由于前期介入，有利于提高房產質量，有利于城市化進展，有利于城市整體管理水平提高，減少失誤，有利于社會總體經濟利益提高。二、物業管理前期介入可行性研究二、物業管理前期介入可行性研究二、物業管理前期介入可行性研究二、物業管理前期介入可行性研究3.法律制度的保證房地產開發過程中是否需要物業管理前期介入，開發商是需要受到委托才能開展此類工作〔通常開發商考慮眼前利益較多而忽略此項工作〕。由委托代理理論而知，需要有委托人、代理人委托協議或委托合同，而在物業管理前期介入工作中，委托人沒有明確，因此完全意義上的委托代理關系在這里不可行。二、物業管理前期介入可行性研究開發商開發物業推向市場，存在著潛在業主〔購房者〕但通常情況下，這些業主〔購房者〕是無法確定的。作為房子主人肯定是希望前期介入，而潛在不明確的業主需要物管靠誰來委托呢？靠誰來發號施令呢？自然就落在“政府〞。二、物業管理前期介入可行性研究政府介入方式有兩個方面：1〕制定公布機關物業管理前期介入法律規章。作為開發商往往急功近利或片面追求利潤，不愿物管前期介入，政府公布了法規，開發商就自然執行了。2〕通過行業協會的監督機構，進行監督，保證前期介入的進行。三、物業管理前期介入的方式與內容1.物業管理前期介入時期物業管理前期介入與房地產整個過程緊密相連，通常與房產開發全過程各個時期有關，通常分為幾個階段三、物業管理前期介入的方式與內容1〕立項階段協助開發商對房屋產品定位進行可行性研究，作出是否開發及開發周期，開發規模等有關問題的決策。2〕規劃設計、施工準備階段這一時期協助開發商完成規劃設計、單體設計及戶型功能、外部環境，智能化等各項工作。三、物業管理前期介入的方式與內容3〕施工建設階段這一階段主要是把好質量關、協助監理對一些今名容易出現問題的地方、部位進行指導、監督。4〕竣工驗收階段這一階段主要任務對竣工工程進行逐項檢查驗收，保證今后更好開展售后效勞。三、物業管理前期介入的方式與內容物業管理前期介入的流程圖如下：

Y與房地產開發公司開始洽談初步達成協議介入可行性研究簽訂合同正式進入前期介入退出房地產開發介入規劃設計階段介入施工建設階段介入物業銷售階段物業移交驗收結束前期介入進入正常物管N主體完工三、物業管理前期介入的方式與內容2.物業管理前期介入的方式及內容物業管理前期介入和其方式與內容主要有以下三個局部：1〕早期〔可行性研究規劃設計階段〕充當參謀〔1〕可行性研究①確立物業管理檔次。根據商品房定位確定今后管理水平。②制定物業管理方案。物管開展的硬件條件應給予滿足。三、物業管理前期介入的方式與內容〔2〕規劃設計根據物管活動經驗在設計中應滿足人與居住環境的和諧，因此要考慮房屋使用功能合理、實用、樓群布置合理，建筑造型與色調的和諧、室外環境、居住的平安與舒適，交通便利與生活方式等等，特別對一些業主生活中必不可少的相關條件應逐一提出在規劃設計中考慮周全。主要有下面一些內容三、物業管理前期介入的方式與內容規劃設計應滿足人與居住環境的和諧三、物業管理前期介入的方式與內容①各類配套設施的完善對于一定規模的住宅小區，要有幼兒園、學校等公益事業，各類效勞商業網點〔飲食店、郵電所、銀行〕、人們休息活動場所與場地。配套設施完善對于寫字樓、商貿中心等，那么商務中心面積以及停車場大小都很重要。三、物業管理前期介入的方式與內容②水電氣等供給容量要充分考慮到地域特點和人民對家庭電氣化不斷增加的需要，要充分留有余地，滿足人們生活需求。〔特別是電的容量要設計好〕三、物業管理前期介入的方式與內容③平安保衛系統規劃設計時，對平安保衛系統智能化給予足夠重視。在節約本錢前提下盡可能設計防盜報警系統，給業主創造一個平安的居家環境。可視對講單元防盜門陽臺上的紅外線探頭三、物業管理前期介入的方式與內容④垃圾處理方式根據各地不同情況，決定是否采用設立垃圾桶或垃圾袋，以及是否有專人收倒垃圾還是業主自己收倒垃圾。此外還應考慮垃圾外運方式與垃圾中轉站位置。垃圾箱垃圾壓縮設備三、物業管理前期介入的方式與內容⑤綠化布置綠化應考慮氣候、環境、造型、布局等，特別的根據需要搭配。主干道：以種高大喬木落葉為主；次干道：小區的路通常5~6m，人行為主，通車為次，綠化選擇富于變化、色彩變化、上下錯落變化。主干道綠化住宅群之間道路通常2~3m，以花木為主，種一些花卉，一些草坪，使人有舒適感。住宅群間綠化三、物業管理前期介入的方式與內容⑥消防設施在建筑設計中消防設備的配套是有嚴格要求的，物業管理公司應著眼于各種消防死角。比方大樓的通道局部、電纜井局部，在消防設計中一般考慮不周，自動噴消防設施和消防演習三、物業管理前期介入的方式與內容三、物業管理前期介入的方式與內容〔3〕規劃階段應注意的問題物業管理公司參與規劃設計可從下面幾個方面考慮：①實用性房屋的功能首先滿足實用功能。采光、通風、隔熱都應滿足要求。房屋功能要有實用性三、物業管理前期介入的方式與內容②美觀、耐用性美觀與耐用兩方面處理很好，會很和諧，處理不好又會很矛盾。例如有些房地產商考慮美觀、突出一些造型，采用一些壽命短的材料〔掛灰板、鐵網〕裝修一些間隔墻，特別在一些公共局部，造成物業管理企業在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業管理公司和業主造成很大后期經濟負擔。三、物業管理前期介入的方式與內容例：住宅空調統一留位、防盜網門統一安裝、盡量減少二次裝修影響公共外觀的不統一。以上材料盡可能采用不銹、耐用材料，以免長時期銹跡、污染外墻、影響整體美觀等等。

住宅空調的統一留位三、物業管理前期介入的方式與內容③功能性除了正常規劃設計考慮的功能性。還應注意一些常被無視的功能性設施配備，如：住宅空調機留位及空調冷凝水集中排水管配備三、物業管理前期介入的方式與內容集中“能源計量表〞功能配備。如水、電氣能源量按功能區分，集中安放入公共區間，通常講“三表出戶〞。煤氣表出戶電表出戶水表出戶三、物業管理前期介入的方式與內容各種指標牌、小區〔大廈〕平面圖，警示標志〔牌〕配備。三、物業管理前期介入的方式與內容物業管理用房的配備〔如辦公室、調度室、值班室、控制中心倉庫等〕垃圾處理。每層樓、每幢房都應考慮配備收集垃圾的相應位置及設施。住宅底層可作為物業管理用房垃圾的分類收集三、物業管理前期介入的方式與內容綠色的圍墻護欄活動場地信報箱三、物業管理前期介入的方式與內容以人為本的活動休閑區域

底層架空可作為活動場所樓間的活動場所綠地上的活動場所三、物業管理前期介入的方式與內容④平安性有條件小區、大廈盡量設計成“封閉型〞以利治安管理三、物業管理前期介入的方式與內容利用智能化監控系統做到人防、機防相結合，減少損失住宅圍合的智能化進出控制三、物業管理前期介入的方式與內容裝修材料除了美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性〞材料道路要人車分流人車分流，行人有自己的道路系統三、物業管理前期介入的方式與內容⑤節能性注意各種節能材料的運用公共區域照明盡量采用節能燈，開關組合設計配備盡量細劃，不要一個開關控制一片燈，應按功能、節能配備開關〔比方按照不同時間段，分別用開關控制路燈〕公共區域的照明三、物業管理前期介入的方式與內容2〕對施工的介入物業管理企業在施工階段參與主要是確保工程施工質量。〔1〕指導施工單位把好質量關物業管理企業對樓宇使用中常出現的各種工程質量問題有較多了解，如衛生間、廚房間的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于平安和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。用加壓泵測試管道是否有滲漏三、物業管理前期介入的方式與內容〔2〕掌握新物業的全部情況施工單位完成施工任務，建好住宅小區，辦完移交手續后，