XXX單位資產評估報告書XX所評報XXX評估機構2004年X月XX日XXX單位公司資產評估報告書XX所評報字[2004]第X號目錄 TOC\o評估報告書摘要 1 3一、委托方與資產占有方簡介 3二、評估目的 3三、評估范圍和對象 4四、評估基準日 4五、評估假設與原則 5六、評估依據 5主要法律法規(guī) 5經濟行為文件 6重大合同協議、產權證明文件 6采用的取價標準 6參考資料及其他 7七、評估方法 7八、評估過程 11九、評估結論 11十、特別事項說明 12十一、評估報告評估基準日期后重大事項 13十二、評估報告法律效力 13十三、評估報告提出日期 14十四、備查文件 15-PAGE13-評估報告書摘要評報字［2004］000號萬元,大寫萬元資產評估結果匯總表金額單位：人民幣萬元項目序號賬面價值調整后賬面值評估價值增減值增減率流動資產1長期投資2固定資產3其中：在建工程4建筑物5設備6其他資產7資產總計8流動負債9非流動負債10負債總計11凈資產12本評估結論系對評估基準日資產公允價值的反映。評估結論系根據本報告書所述原則、依據、前提、方法、程序得出，評估結論只有在上述原則、依據、前提存在的條件下，以及委托方和資產占有方所提供的所有原始文件都是真實與合法的條件下成立。評估結果沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化、有關法規(guī)政策變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產價格的影響。本評估結論的有效使用期限（按現行規(guī)定為一年），從評估基準日起計算,即2001年01月01日。本報告僅供委托方和資產占有方作使用，不得用于其它目的。法定代表人： 中國注冊資產評估師：XXX評估機構二○○X年XX月XX日

資產評估報告書評報字［2004］000號：我們接受貴方委托，根據國家有關資產評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對XXX單位公司為目的提供委估資產的公允市場價格進行了評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產在2000年01月01日所表現的市場價值作出了公允的反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：委托方與資產占有方簡介委托方為委托方為中華人民共和國國有資產產權登記證資產占有方為XXX單位。中華人民共和國國有資產產權登記證委托方系資產占有方的。1．名稱、注冊地址及主要經營場所地址、法定代表人、歷史情況簡介；2．企業(yè)資產、財務、經營狀況，行業(yè)、地域的特點與地位，以及相關的國家產業(yè)政策。3．須寫明委托方和資產占有方之間的隸屬關系或經濟關系，如無隸屬或經濟關系，則寫明發(fā)生評估的原因；4．如資產占有方為多家企業(yè)，須逐一介紹。評估目的評估委托資產的公允市場價格，為資產占有方進行提供價值依據。該行為于年月日經批準。文件，［1998］號《的批復》。資產評估行為已于年月日經財政部企業(yè)司批復。財企函［2000］號《關于同意有限責任公司資產評估項目立項的函》。應寫明本次資產評估是為了滿足委托方的何種需要，及其所對應的經濟行為類型；須簡要、準確說明該經濟行為的發(fā)生是否經過批準，如已獲批準，則應寫明已獲得的相關經濟行為批準文件，含批件名稱、批準單位名稱、確立日期及文號。評估范圍和對象評估范圍是XXX單位2000年01月01日所擁有的整體資產，賬面價值如下：資產總計元 其中：流動資產元 其中：應收賬款元 其他應收款元 存貨元 固定資產凈值元 工程物資元 在建工程元 固定資產清理元 待處理固定資產凈損失元 無形資產元 其他非流動資產元負債總計元 其中：流動負債元 非流動負債元數量：存貨種，機器設備臺套，房屋建筑建筑平方米，土地資產（使用權）平方米。納入評估范圍的資產范圍與委托評估的資產范圍一致。現存放在。須簡要寫明納入評估范圍的資產在評估前的賬面金額及資產類型；如納入評估的資產為多家占有，應說明各自的份額及對應的主要資產類型；須寫明納入評估范圍的資產是否與委托評估及立項時確定的資產范圍一致，如不一致則應說明原因。評估基準日本項目資產評估基準日是2000年01月01日。該基準日離經濟行為實際開始運行日最近，能良好地反映資產狀況，符合本次評估目的。該基準日為資產占有方會計結算日，有利于資產的清查。經與委托方和資產占有方協商，共同確定該日期為評估基準日。該基準日前后2－3個月內，人民幣存貸款利率無變動，匯率和國內物價指數平穩(wěn)，煙葉和卷煙價格平穩(wěn)，國家政策或行業(yè)政策無大變動，國際國內政治經濟形勢基本穩(wěn)定，兼并行為對資產占有方資產數量的影響已另單獨記錄，因此確定該評估基準日對評估結果無明顯影響。評估中所采用的價格是2000年01月01日的標準。寫明確定評估基準日的理由或成立的條件；須對確定評估基準日對評估結果影響程度作出明確揭示：申明評估中所采用的價格是否是評估基準日的標準，如不是則說明原因；評估基準日的確定應由評估機構根據經濟行為的性質商委托方確立，并盡可能與評估目的的實現日接近。評估假設與原則評估工作采用繼續(xù)使用公開市場清算清償假設；評估工作遵循獨立性、客觀性、科學性和專業(yè)性的工作原則；評估工作遵循貢獻原則、替代原則和預期原則等經濟原則。寫明評估工作過程中遵循的各類原則；寫明本次資產評估遵循國家及行業(yè)規(guī)定的公認原則；對于所遵循的特殊原則，應作適當闡述。評估依據主要法律法規(guī)財政部文件，財評字[1999]91號，關于印發(fā)《資產評估報告基本內容與格式的暫行規(guī)定》的通知；中華人民共和國財政部（第14號）國有資產評估管理若干問題的規(guī)定；中評協文件[1996]03號，關于發(fā)布《資產評估操作規(guī)范意見（試行）》的通知；財政部關于印發(fā)《國有資產評估項目核準管理辦法》的通知（財企[2001]801號）；財政部關于印發(fā)《國有資產評估項目備案管理辦法》的通知（財企[2001]802號）；財政部關于印發(fā)《國有資產評估項目抽查辦法》的通知（財企[2001]803號）；國辦發(fā)（2001）102號國務院辦公廳轉發(fā)財政部《關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監(jiān)督管理工作意見》的通知；《中華人民共和國城市房地產管理法》；《中華人民共和國土地法》；《資產評估準則-無形資產》（中華人民共和國財政部）；《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準則》；其他相關法律法規(guī)。經濟行為文件文件，［］號《關于有限責任公司的批復》；有限責任公司，字［］號《關于資產評估立項的請示》；中華人民共和國財政部，財企函［2000］號《關于同意有限責任公司資產評估項目立項的函》；有限責任公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》注冊號。重大合同協議、產權證明文件《國有資產產權登記證》復印件份；房屋所有權證復印件份；國有土地使用證復印件份；機動車輛行駛證復印件份；購房協議復印件；詢證函復印件；199年至年月日及評估基準日的資產負采用的取價標準中國人民銀行評估基準日公布的銀行利率表；國家外匯管理局評估基準日公布的外匯匯率；《機械產品指導價格目錄》司1999.；《概算指標》編制；《工業(yè)廠房可靠性鑒定標準》國家標準GBJ144-90；《危險房屋鑒定標準》國家標準CJ13－86；《省建筑安裝工程定額》（）；《省建筑安裝工程費用定額》（）；《全國統(tǒng)一房屋修繕工程預算定額》1998，省建設廳；《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額省估價表》1998，省建設廳；《關于調整建設工程有關費用補充規(guī)定的通知》省建設廳,建定字［1998］第號《全國統(tǒng)一建筑工程預算工程量計算規(guī)則》1996，建設部標準定額司；《房屋完損等級評定標準》城鄉(xiāng)環(huán)境保護部1984年11月8日；《房屋新舊程度評定標準》武漢市；《關于公布市區(qū)國有土地使用權出讓金標準的通知》市土地管理局、市物價局文件，土聯字［1998］號。參考資料及其他《中國機電產品價格商情》1998年版；《建筑施工手冊》（第三版）1998年版中國建筑工業(yè)出版社；《建筑裝飾工程參考定額與報價》1997年版中國計劃出版社；《資產評估常用數據與參數手冊》（第二版）1998年版北京科學技術出版社；《市城區(qū)各類用地標定地價表》；《市城區(qū)、商業(yè)、金融、用地宗地基準價格修正系數表》；資產占有方提供的會計原始憑證和資料；資產占有方提供的合同或協議文本；資產占有方提供的情況說明；其他市場調查資料。評估依據一般可劃分為行為依據、法規(guī)依據、產權依據和取價依據等；行為依據應包括進行資產評估的項目委托方的申請、股份企業(yè)董事會決議及資產評估立項批復等；法規(guī)依據應包括資產評估的有關條法、文件及涉及資產評估的有關法律、法規(guī)等；產權依據應包括評估資產的產權登記證書、土地使用權證、房屋產權證等；取價依據應包括資產評估中直接或間接使用的、企業(yè)提供的財務會計經營方面的資料和評估機構收集的國家有關部門發(fā)布的統(tǒng)計資料和技術標準資料，以及評估機構收集的有關詢價資料和參數資料等；對評估項目中所采用的特殊依據應在本節(jié)內容中披露。評估方法考慮到本次評估的以下特點：本次評估目的是為委托方確定擬進一步調整公司股權結構所涉及的北京房管一建設經營有限責任公司的凈資產價值提供參考依據；評估目的實現后企業(yè)將持續(xù)經營；本次整體評估無法找到參照物，無法采用現行市價法；綜上所述，本次評估主要采用重置成本法。重置成本法的基本原理為：根據現時條件重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評估資產所需的全部成本，扣減被評估資產已發(fā)生的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，估算資產價值；也可根據委估資產的成新率，確定其評估值。本報告中所稱的成新率均為已考慮實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值后的綜合成新率。流動資產的評估貨幣資金的評估評估人員根據現金盤點表、銀行對賬單或銀行存款余額調節(jié)表，以調整后或核實無誤的賬面值作為評估值。應收賬款、預付賬款、其他應收款的評估評估人員在核實賬面金額的基礎上，取得相關款項的證明資料，以調整后或核實無誤的賬面值作為評估值。應收內部往來款評估人員在核實賬面金額的基礎上，取得了有關款項的證明資料后，以核實無誤的賬面值作為評估值。本科目核算房管一公司與其各分公司內部往來款項，經核實，與其他應付款——內部往來款金額一致。存貨評估人員根據委估存貨的特點及具體情況，分別不同情況進行了評估。=1\*GB2⑴原材料采用成本法評估。由于委估存貨-原材料的購置日期接近評估基準日，資產狀況較好,且目前市場價格變化不大，其賬面值與現行市價基本接近，因此評估人員按照委估資產賬面值作為評估值。=2\*GB2⑵在庫低值易耗品的評估評估人員根據委估資產的特點，確定采用重置成本法進行評估，其評估公式為：評估值=重置成本×綜合成新率=1\*GB3①重置成本的確定評估人員考慮到目前市場價格變動不大，因此采用賬面單價作為重置單價，再乘以委估資產的實際數量,確定委估資產的重置成本。=2\*GB3②綜合成新率的確定評估人員根據委估資產的購置時間及資產的現狀確定成新率。=3\*GB2⑶在產品（工程施工）的評估委估“在產品-工程施工”全部為在施工程的施工成本，并且截止評估基準日時均未結算，評估人員根據相關資料對其實際發(fā)生成本進行了核實，按照經過核實之后的賬面值確認評估值。待攤費用對長期投資采用權益法進行評估，即采用重置成本法對被投資企業(yè)進行整體評估，確定被投資企業(yè)的凈資產價值，然后根據資產占有方的投資比例確定評估值。當被投資企業(yè)的凈資產評估值為負值時，該長期投資評估值為零。根據評估目的及委估設備的特點，確定本次評估采用重置成本法，其計算公式為：評估值＝重置成本×成新率重置成本的確定(*)機械、電子設備重置成本的確定重置成本=設備購置價格+運雜費+安裝調試費=1\*GB3①購置價格的確定a.根據評估基準日的現行市場價格,在設備功能、型號相同或相等的條件下，根據替代性原則，選擇較低的市場價格做為委估資產的購置價；b.對于技術進步較快的設備，考慮委估設備的性能特點確定購置價；c.對于技術落后淘汰產品，充分考慮其技術性貶值確定購置價。=2\*GB3②運雜費的確定根據本次委估設備的特點確定運雜費率取值范圍為*%－*%，對于單價高、體積小、重量輕、交通方便、距離較近者取低值，反之則取高值。=3\*GB3③安裝調試費的確定設備安裝調試費率為根據設備的特點、重量、安裝調試的難易程度等因素由《設備安調分類表》中選取。對于無需安裝調試的或安裝調試費直接計入成本的設備此項費率值為零。運輸車輛重置成本的確定重置成本=購車價+購置附加費+手續(xù)費評估人員通過市場詢價確定購車價，購置附加費為不含增值稅車價的**%，手續(xù)費為含增值稅車價的*%。成新率的確定(1)在經濟使用年限內的設備根據評估人員對各類設備的實際勘察結果，結合年限法綜合確定，重要設備還根據現場實測的有效作業(yè)率加以修正。(2)超期服役的設備成新率按照不低于**%計算。(3)對車輛成新率的確定評估人員考慮國家有關汽車強制報廢的因素，根據委估資產的使用年限、行駛里程計算理論成新率，再結合觀察法確定綜合成新率。計算公式為:綜合成新率=理論成新率×**%+技術鑒定法成新率×**%此外，對于淘汰及報廢設備，評估值按其原值的*%確定。（四）無形資產依據評估目的及收集到的有效可用資料，根據委估土地的具體情況，選用基準地價修正法分別進行評估：委估土地使用權為劃撥方式取得，則：土地使用權評估值=宗地熟地價-宗地毛地價委估土地使用權為出讓方式取得，則：土地使用權評估值=宗地熟地價其中：宗地熟(毛)地價=宗地地面熟(毛)地價×宗地面積；宗地地面熟（毛）地價依據土地用途和容積率等因素選取。（六）負債資產占有方的負債為流動負債，包括短期借款、應付賬款、其他應付款、預收賬款、應職工薪酬、應付股利、應交稅金、應付利潤、應付、預提費用等。評估人員根據中華人民共和國財政部頒布的《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準則》，對負債采用的評估方法主要是查證核實，工作程序如下：⑴核對清查評估明細表與報表、總賬、明細賬是否一致；⑵逐項核實負債是否客觀存在；⑶抽查記賬憑證及附件，以推斷其余額的可靠性；⑷如果存在不應在本科目核算的負債，評估人員將余額調整至其他相關科目。簡要說明評估人員在評估過程中所選擇并使用的評估方法：簡要說明選擇評估方法的依據或原因；如對某項資產評估采用一種以上的評估方法，應適當說明原因并說明該資產評估價值確定方法；對于所選擇的特殊評估方法，應適當介紹其原理與適用范圍。評估過程評估起止時間：年月日至年月日評估主要步驟：接受委托，同委托方明確評估目的、評估范圍和對象、商定評估基準日并簽署資產評估業(yè)務委托協議書；在資產占有方配合下，評估人員現場清查資產，核查賬簿，驗證資料，判明資產權屬；在資產占有方配合下，評估人員對資產進行現場查勘，對專業(yè)性強的資產聘請行業(yè)專家參加評估或進行技術鑒定；評估人員選定評估方法和計算公式，驗證有關技術材料，進行必要而可能的調查和資料搜集，評定估算；匯總評估結果，分析確定評估結論，撰寫評估說明書和報告書，內部三級復核。評估過程應反映評估機構自接受評估項目委托起至提交評估報告的工作過程，包括接受委托、資產清查、評定估算、評估匯總、提交報告等過程；接受委托中應明確反映接受項目委托、確定評估目的和評估對象及范圍、選定評估基準日、擬定評估方案的過程；資產清查中應反映指導資產占有方清查資產與收集準備資料，檢查核實資產與驗證資料的過程；評定估算中應反映現場檢測與鑒定、選擇評估方法、收集市場信息、具體計算的過程，在該部分應針對評估方法反映評估過程的特點；評估匯總中應反映評估結果匯總、評估結論分析、撰寫說明與報告、內部復核的過程。評估結論委托評估資產的評估價值：萬元,資產總計賬面價值萬元，調整后賬面值萬元，評估價值萬元，評估價值與調整后賬面值比較，絕對變動額為萬元，相對變動率為%。負債總計賬面價值萬元，調整后賬面值萬元，評估價值萬元，評估價值與調整后賬面值比較，絕對變動額為萬元，相對變動率為`負債總計增值率%％。凈資產賬面價值萬元，調整后賬面值萬元，評估價值萬元，評估價值與調整后賬面值比較，絕對變動額為萬元，相對變動率為％。評估結論詳細情況見評估明細表，評估結論根據以上評估工作得出。資產評估結果匯總表金額單位：人民幣萬元項目序號賬面價值調整后賬面值評估價值增減值增減率流動資產1長期投資2固定資產3其中：在建工程4建筑物5設備6其他資產7資產總計8流動負債9非流動負債10負債總計11凈資產12評估結論應包括評估結果匯總表、評估后各資產占有方的份額和評估機構對評估結果發(fā)表的結論；須使用表述性文字完整地敘述資產、負債、凈資產的賬面價值、調整后賬面值、評估價值及其增減幅度；并含有“評估結論詳細情況見評估明細表”的提示；評估結果除文字表述外，評估報告中還須按統(tǒng)一規(guī)定的格式列表揭示評估結果；存在多家資產占有方的項目，應分別說明評估結果；對于不納入評估匯總表的評估結果，應單獨列示；評估機構如對所揭示的評估結果尚有疑義，則應對實際情況充分揭示并在評估報告中發(fā)表自己的看法，以提示資產評估報告使用者注意；對評估中已查明的盤盈、盤虧、毀損、報廢、資金掛賬、呆壞賬、無需支付的負債等原因造成的資產價值變化，評估結果中應作增減值處理，如因企業(yè)尚未報經政府有關部門批準而未對上述資產進行會計處理，評估機構應在評估報告中提示企業(yè)按現行規(guī)定程序報批后進行處理；對不納入評估結果的各類租賃資產，其評估結果應單獨表述，并說明是否納入評估結果匯總表。特別事項說明.本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行公允市場價值，但未考慮以下因素：=1\*GB2⑴將來可能承擔的抵押、質押、擔保等事宜的影響；=2\*GB2⑵特殊的交易方或交易方式可能追加付出的價格等對評估價值的影響；=3\*GB2⑶國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當前述評估目的、評估條件以及評估中遵循的持續(xù)經營原則等其他情況發(fā)生變化時，本評估報告結果一般會失效。.本項評估是在獨立、公正、客觀、科學的原則下由本評估機構做出的，本評估機構及參加本次評估的工作人員和技術人員與委托方及資產占有方或其他當事人無任何利害關系，評估工作是在有關法律監(jiān)督下完成的，評估人員在評估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范，并進行了充分的努力。.本評估報告是在委托方及資產占有方所提供的資料基礎上得出的，資料的真實性、合法性、完整性由委托方及資產占有方負責。本評估機構及注冊資產評估師不對評估對象的法律權屬提供保證。對因委托方提供的資料失實而導致評估結論的誤差，本評估機構不負連帶責任。京房權證宣國字第*****號（宣武區(qū)煤市街**號）所登記的房屋設定了抵押權。權利人為北京市商業(yè)銀行股份有限公司宣武門支行，設定日期為****年*月*日，約定期限為****年*月*日。京房權證東集更字第******號（東城區(qū)北灣子胡同**號）所登記的房屋設定了抵押權。權利人為華夏銀行北京建國門支行，設定日期為****年*月**日，約定期限為****年*月**日。評估報告中陳述的特別事項是指在已確定評估結果的前提下，評估人員揭示在評估過程中己發(fā)現可能影響評估結論，但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關事項；提示評估報告使用者應注意特別事項對評估結論的影響；揭示評估人員認為需要說明的其他問題。評估報告評估基準日期后重大事項評估基準日之后出具評估報告前，。我們已經關注了這些情況，并不改變現有的評估值；評估基準日后、評估報告有效期內，資產數量或質量發(fā)生變化，應根據原評估方法對資產額進行相應調整。若資產價值類型或價格標準發(fā)生變化并對資產評估值產生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估值；此評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化、有關法規(guī)政策變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產價格的影響。揭示評估基準日之后發(fā)生的重要事項；特別提示評估基準日的期后事項對評估結論的影響；說明所揭示的期后事項系評估基準日至評估報告提出日期之間發(fā)生的重大事項；說明發(fā)生在評估基準日期后不能直接使用評估結論的事項。評估報告法律效力本評估報告依據法律法規(guī)的有關規(guī)定發(fā)生法律效力；按現行規(guī)定，本評估結論的有效使用期限為一年，即評估目的在評估基準日后的一年內(即從年月日至年月日)實現時，以評估結果作為底價或作價依據（還需結合評估基準日的期后事項調整）。超過一年，需重新進行資產評估；本報告僅供委托方和資產占有方為之目的確定委估資產在評估基準日的公允市場價值作參考，不得用于其它任何目的；本報告經確認，企業(yè)須按現行規(guī)定程序申報并待有關部門批準后，方可按批準文件要求實施賬務處理；本評估結論僅供委托方為評估目的的使用和送交財產評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可評估機構不得隨意向他人提供或公開；本評估報告提交委托方的時間為報告簽署日期。具體寫明評估報告成立的前提條件和假設條