內容簡介

本書是一本關于房地產開發企業會計實務的工具書，從工程項目建設、

費用管理、商品房銷售以及利潤分配等重要環節出發闡述了相關賬務處理。

全書共11章，包括房地產企業的會計基礎知識、企業設立階段賬務、

工程建設賬務、費用核算、銷售收入和成本核算、利潤確認與分配、稅務籌

劃、申報納稅以及對賬、查賬、結賬和財務報表的編制等內容，以房地產企

業會計準則的基礎知識為主線，緊密結合房地產企業財務管理特點，理論聯

系實際，讓讀者將對應的賬務處理理論知識落實到實際經濟業務上。

本書不僅可作為會計人員，對房地產開發企業會計核算和稅務處理進行

學習的參考書，還能作為該行業會計人員的學習資料，或者相關會計從業者

進入房地產開發企業的指導用書。

圖書在版編目（CIP）數據

房地產企業會計真賬實操全圖解/鐘曉思編著.—北京：

中國鐵道出版社有限公司，2019.10

ISBN978-7-113-26082-8

Ⅰ.①房…Ⅱ.①鐘…Ⅲ.①房地產企業－會計－圖解

Ⅳ.①F293.33-64

中國版本圖書館CIP數據核字（2019）第164137號

書名：房地產企業會計真賬實操全圖解

作者：鐘曉思

責任編輯：張丹讀者熱線電話/p>

責任印制：趙星辰封面設計：

出版發行：中國鐵道出版社有限公司（100054，北京市西城區右安門西街8號）

印刷：北京銘成印刷有限公司

版次：2019年10月第1版2019年10月第1次印刷

開本：700mm×1000mm1/16印張：18字數：276千

書號：ISBN978-7-113-26082-8

定價：55.00元

版權所有侵權必究

凡購買鐵道版圖書，如有印制質量問題，請與本社讀者服務部聯系調換。電話：（010）51873174

打擊盜版舉報電話：（010）51873659

房地產企業財務管理是按照國家法律、法規和政策以及房地產企業經營要求，

遵循資本運營規律，對房地產企業財務活動進行組織、預測、決策、計劃、控制、

分析和監督等一系列管理工作的總稱。在市場經濟條件下，企業財務管理水平決

定著企業生產經營規模和市場競爭能力，財務管理應當成為企業管理的核心。所以，

加強企業財務管理，對改善企業的生存條件、提高企業的經濟實力和推動企業的

發展起著重大的作用。

近年來，我國企業財務通則、會計準則、審計準則、內控規范以及稅務法規

等發生了很大變化，再加上房地產開發企業具有核算對象眾多、成本費用歸集分

配復雜多樣和核算周期長等特點，給企業的會計核算工作帶來了一定的難度，也

使得房地產行業對復合型高級管理人才的需求逐漸增加。

為了滿足房地產開發企業會計人員的工作需要，本書根據新的企業會計準則

以及相關的稅收法律法規，從專業的角度有針對性地介紹了房地產開發企業的會

計政策及各項會計實務問題，幫助大家了解房地產開發企業的會計核算特點和企

業會計準則在房地產開發企業中的具體運用，促進讀者掌握相關會計知識和提高

會計實務操作水平。

本書采用以房地產開發企業設立、獲取土地、項目立項報批建設以及商品房

銷售等具體的業務流程為線索，以會計賬務實操處理為主體內容，對房地產開發

各階段涉及的會計處理和稅務事項進行了分析，重點介紹了房地產開發企業的會

計賬務和稅務處理。

本書共11章，大概可以劃分為七個部分。

部分闡述

第一部分這部分概括性地介紹了房地產開發企業的概念、類型和所涉及的經

（第1章）濟業務內容及流程，是對本書的概括性描述

.I

續表

部分闡述

按照房地產開發企業的業務流程，詳細介紹了房地產開發企業設立

第二部分階段、獲取土地階段、開發建設階段和銷售階段的相關會計處理。

（第2~5章）同時按照房地產企業不同的會計崗位，具體講述對應崗位所涉及的

經濟業務流程和賬務實操處理

第三部分詳細講述了房地產企業利潤的構成，明確闡述了利潤的分配順序和

（第6章）對應的賬務處理

第四部分介紹了房地產開發企業的稅收籌劃，對房地產開發企業的稅收規劃

（第7章）具有很好的指導作用

第五部分

詳細闡述了房地產開發企業各個環節涉及的稅種及相關稅務處理

（第8章）

第六部分具體講述月度、年度結賬期間具體的會計實務工作，包括查賬、對

（第9~10章）賬和結賬的流程，以及報表的編制方法

通過概括12月房地產企業的實際經濟業務所對應的賬務實例，幫助

第七部分

讀者重新梳理學習房地產企業取得土地、開發建設和商品房銷售的

（第11章）

賬務實操

本書以房地產企業會計準則的基礎知識為主線，緊密結合房地產企業財務管

理的特點，體現現行房地產企業財務制度的基本精神，力求做到理論聯系實際。

在編寫過程中，將相關賬務處理的理論知識落實到對應的實際經濟業務上，讓讀

者學習到在實際的房地產企業會計工作業務中應有的會計賬務實操和稅務業務處

理。這里說明一下，由于一個房地產項目從開始到完成會經歷很長一段時間，為

了讓讀者更真實、系統地學習不同階段的會計處理，本書在編寫時模擬了一個房

地產公司——尚領房地產公司。書中案例涉及公司從成立到完成一個項目的所有

環節，所以案例時間會出現前后跨度較大的情況，但是書中對新政策內容均進行

了講解，不影響讀者對新知識的學習。

希望所有讀者都能從本書受到啟發，了解房地產企業的具體經濟業務，學會

各種經濟業務對應的會計實務和稅務處理，學會如何通過財務的方式反映房地產

企業的經濟業務以及從財務角度分析企業發展狀況。

由于編者學識和經驗有限，書中難免有疏漏和不足之處，懇請廣大讀者批評指正。

編者

2019年8月

特別說明：本書所有案例均改編于真實的工作案例，但是為了方便讀者學習和熟悉在

2019年4月以后實施的新的增值稅政策和5月以后實施的新的社保政策，因此個別案

例發生時間人為設定在2019年4月及以后，賬務處理中涉及計算的地方也根據新的規

定做了稅率調整，以幫助讀者對新知識的掌握。

II.

第1章房地產企業會計基礎知識

1.1房地產開發企業類型..............................2

1.1.1從經營內容和經營方式的角度劃分.............................................2

1.1.2從經營范圍的廣度劃分................................................................3

1.2房地產開發經營的主要流程.........................3

1.2.1前期準備階段...............................................................................4

1.2.2取得土地使用權階段....................................................................4

1.2.3建設施工階段...............................................................................6

1.2.4房產銷售（預售）階段................................................................6

1.2.5項目清算階段...............................................................................9

1.2.6自持物業階段...............................................................................9

1.3房地產開發企業主要經營業務內容..................10

1.3.1房地產企業取地業務內容..........................................................11

1.3.2房地產企業工程建設業務內容..................................................12

1.3.3房地產企業銷售業務內容..........................................................12

1.4房地產企業稅務處理快速入門......................13

1.4.1了解各個環節涉及的主要稅種..................................................13

1.4.2納稅申報怎么做..........................................................................14

.I

房地產企業會計真賬實操全圖解

第2章企業設立階段的會計核算

2.1企業設立階段業務簡介...........................24

2.2企業設立階段的會計核算..........................25

2.2.1設置“實收資本”和“資本公積”科目...................................25

2.2.2新設立公司的會計核算..............................................................26

【實賬處理】——公司收到部分約定認繳額的賬務處理.................................27

【實賬處理】——公司收到長期股權投資出資的賬務處理.............................28

2.2.3公司增加注冊資本的核算..........................................................28

【實賬處理】——公司收到土地使用權出資的賬務處理.................................29

【實賬處理】——公司將資本公積轉為實收資本的賬務處理........................30

【實賬處理】——公司將盈余公積轉為實收資本的賬務處理........................31

2.2.4公司實收資本減少的核算..........................................................31

【實賬處理】——尚領房地產有限責任公司減少注冊資本的賬務處理......32

【實賬處理】——某房地產股份有限公司減少注冊資本的賬務處理..........33

2.2.5開辦費的核算.............................................................................34

【實賬處理】——尚領房地產有限責任公司開辦費的賬務處理...................34

第3章工程會計工作范圍及賬務處理

3.1工程會計日常工作...............................36

3.1.1工程會計對接的企業經營業務..................................................36

3.1.2工程會計審核原始單據注意事項..............................................38

3.2取得開發用土地使用權的會計處理..................40

3.2.1通過競拍取得土地使用權的會計處理.......................................40

【實賬處理】——尚領房地產公司競拍取得土地使用權的會計處理..........41

3.2.2接受投資取得土地使用權的會計處理.......................................41

【實賬處理】——尚領房地產公司接受投資取得土地使用權的賬務處理.....42

3.2.3在建項目收購的會計處理..........................................................42

II.

目錄

【實賬處理】——尚領房地產公司收購在建項目的賬務處理........................43

3.2.4自用土地使用權的會計處理......................................................44

【實賬處理】——尚領房地產公司關于自用土地使用權的賬務處理..........44

3.3開發建設階段不同承包方式的會計處理..............45

3.3.1開發建設階段各種承包方式和內容...........................................45

3.3.2BOT項目工程承包方式下的會計處理.....................................48

3.3.3BT項目工程承包方式下的會計處理........................................49

3.4開發成本的歸集、分配與結轉......................52

3.4.1土地征用及拆遷補償費的歸集與分配.......................................54

【實賬處理】——尚領地產關于取得土地支付土地價款的賬務處理..........54

【實賬處理】——尚領房地產公司關于土地價款分攤的賬務處理...............56

3.4.2前期工程費的歸集與分配..........................................................57

【實賬處理】——尚領地產關于前期工程款歸集和分攤的賬務處理..........58

3.4.3建筑安裝工程費的歸集與分配..................................................59

【實賬處理】——關于發包建筑安裝工程款歸集和分攤的賬務處理..........62

【實賬處理】——關于自營建筑安裝工程款歸集和分攤的賬務處理..........64

3.4.4基礎設施費的歸集與分配..........................................................65

【實賬處理】——尚領地產關于基礎設施費的歸集與分配的賬務處理......66

3.4.5開發間接費用的歸集與分配......................................................66

【實賬處理】——尚領地產關于開發間接費用的歸集與分配的賬務處理.....67

3.4.6營利性公共配套設施費的歸集與分配.......................................68

【實賬處理】——關于營利性公共配套設施費的歸集與分配的賬務處理.....69

3.4.7非營利性公共配套設施費的歸集與分配...................................70

【實賬處理】——關于非營利性公共配套設施費歸集與分配的賬務處理....71

3.4.8房屋開發成本的結轉..................................................................73

【實賬處理】——尚領房地產公司關于房屋開發成本結轉的賬務處理......73

3.5土地開發成本的核算.............................74

.III

房地產企業會計真賬實操全圖解

3.5.1土地開發成本核算對象的確定..................................................75

3.5.2土地開發成本項目的設置..........................................................75

3.5.3土地開發成本歸集和分配..........................................................76

【實賬處理】——尚領房地產公司關于土地開發成本核算的賬務處理......77

3.5.4土地開發成本的結轉..................................................................78

【實賬處理】——尚領房地產公司關于土地開發成本核算的賬務處理......80

第4章費用會計工作范圍及賬務處理

4.1費用會計日常工作...............................82

4.1.1費用會計對接的企業經營業務..................................................82

4.1.2費用確認的原則、方法和內容..................................................83

4.1.3費用會計審核原始單據注意事項..............................................85

4.2房地產企業費用的會計賬務處理....................86

4.2.1房地產企業管理費用的核算及歸集...........................................86

【實賬處理】——尚領房地產公司2016年管理費用的賬務處理..................87

4.2.2房地產企業銷售費用的核算及歸集...........................................89

【實賬處理】——尚領房地產公司2016年銷售費用的賬務處理..................91

4.2.3房地產企業財務費用的核算及歸集...........................................93

【實賬處理】——尚領房地產公司2016年財務費用的賬務處理..................94

第5章銷售會計工作范圍及賬務處理

5.1房地產銷售會計工作范圍..........................96

5.1.1銷售收銀員日常工作..................................................................96

5.1.2銷售會計日常工作......................................................................99

5.2銷售階段業務的會計核算.........................100

5.2.1誠意金的會計處理....................................................................100

IV.

目錄

【實賬處理】——尚領房地產公司收取誠意金的賬務處理...........................101

5.2.2銷售定金的會計處理................................................................101

【實賬處理】——關于銷售定金的賬務處理......................................................102

5.2.3按揭保證金的會計核算............................................................102

【實賬處理】——關于按揭保證金的賬務處理.................................................103

5.2.4預售房款的會計核算................................................................103

【實賬處理】——關于預售款的賬務處理..........................................................104

5.2.5銷售更名、銷售退房、銷售換房的會計核算.........................105

【實賬處理】——關于銷售更名的賬務處理......................................................105

【實賬處理】——關于銷售退房的賬務處理......................................................106

【實賬處理】——尚領房地產公司關于銷售換房的賬務處理......................107

5.2.6代收款項的會計核算................................................................107

【實賬處理】——尚領房地產公司關于代收款項的賬務處理......................108

5.3商品房銷售收入的會計核算.......................108

5.3.1收入的會計確認........................................................................108

5.3.2房地產銷售收入的賬務處理....................................................110

【實賬處理】——在收入結轉前已收齊房款的銷售收入的賬務處理........110

【實賬處理】——收入結轉前剩余房款在3年以內的銷售收入賬務處理.....111

【實賬處理】——收入結轉前剩余房款在3年以上的銷售收入賬務處理.....112

5.3.3商品房面積差的會計核算........................................................114

【實賬處理】——尚領房地產公司關于商品房面積差的賬務處理.............114

5.3.4拆遷還房的會計處理................................................................115

【實賬處理】——尚領房地產公司關于拆遷還房的賬務處理......................116

5.3.5委托代銷收入的會計核算........................................................117

5.3.6售后回購房屋收入的會計核算................................................118

【實賬處理】——尚領房地產公司關于融資性售后回購的賬務處理........119

5.4商品房銷售成本的結轉與核算.....................120

5.4.1開發產品銷售時的會計核算....................................................120

.V

房地產企業會計真賬實操全圖解

【實賬處理】——尚領房地產公司關于商品房產成品入庫的賬務處理....121

【實賬處理】——尚領房地產公司關于商品房產成品出庫的賬務處理....122

5.4.2成本差異的會計核算................................................................123

【實賬處理】——尚領房地產公司關于商品房成本差異的賬務處理........123

5.5房地產持有物業會計賬務處理.....................124

5.5.1出租物業的初始計量................................................................124

【實賬處理】——關于出租物業成本支出的賬務處理....................................125

【實賬處理】——關于出租物業竣工的賬務處理.............................................126

【實賬處理】——關于出租物業暫估入賬的賬務處理....................................126

5.5.2租金收入的賬務處理................................................................127

【實賬處理】——關于租金收入的賬務處理......................................................127

5.5.3免租期收入的賬務處理............................................................128

【實賬處理】——關于免租期租金收入的賬務處理........................................129

5.5.4出租物業的后續支出的會計核算............................................129

【實賬處理】——關于維修支出的賬務處理......................................................130

【實賬處理】——關于裝修費用的賬務處理......................................................131

【實賬處理】——關于改建支出的賬務處理......................................................132

【實賬處理】——關于計提折舊的賬務處理......................................................134

【實賬處理】——公允價值模式下出租物業關于改建支出的賬務處理....136

5.5.5出租物業處置的會計核算........................................................136

【實賬處理】——關于出租物業處置的賬務處理.............................................137

5.5.6自營物業的會計核算.................................................................137

【實賬處理】——關于自營物業成本支出的賬務處理....................................139

【實賬處理】——關于自營物業處置的賬務處理.............................................142

5.5.7房地產改變用途的會計核算....................................................142

【實賬處理】——成本模式下投資性房地產轉換為其他資產的賬務處理....143

【實賬處理】——公允價值模式下投資性房地產轉換為自用房地產........143

【實賬處理】——公允價值模式下自用房地產或存貨轉換為投資性房地產....144

VI.

目錄

第6章房地產企業利潤及利潤分配

6.1房地產開發企業利潤的構成.......................146

6.2利潤的核算....................................146

6.2.1營業利潤的核算........................................................................147

【實賬處理】——尚領房地產公司2016年營業利潤的核算.........................148

6.2.2營業外收入的核算....................................................................148

【實賬處理】——尚領房地產公司進行非貨幣性資產交換的賬務處理....150

6.2.3營業外支出的核算....................................................................151

【實賬處理】——尚領房地產公司處置報廢固定資產的賬務處理.............152

6.2.4利潤結轉的核算........................................................................153

【實賬處理】——尚領房地產公司關于利潤結轉的賬務處理......................154

6.3利潤分配的核算................................155

6.3.1利潤分配順序...........................................................................155

6.3.2利潤分配的賬務處理................................................................156

【實賬處理】——尚領房地產公司關于利潤分配的賬務處理......................158

6.3.3未分配利潤的賬務處理............................................................159

第7章房地產企業稅務籌劃

7.1項目設立階段稅收籌劃..........................162

7.1.1項目公司組織形式的籌劃........................................................162

7.1.2合作項目合作方式的籌劃........................................................163

7.1.3土地取得方式的稅收籌劃........................................................164

7.2項目設計建造階段稅收籌劃.......................166

7.2.1項目分期及戶型選擇的籌劃....................................................166

7.2.2各項目成本的歸集與控制及合同的訂立執行.........................167

7.2.3建筑合同訂立的籌劃................................................................168

.VII

房地產企業會計真賬實操全圖解

7.2.4開發間接費用籌劃....................................................................169

7.2.5配套設施費的籌劃....................................................................170

7.3項目銷售階段稅收籌劃..........................170

7.3.1銷售方式和促銷活動的稅務籌劃............................................171

7.3.2銷售定價的籌劃........................................................................171

7.3.3代收費用和精裝修住房的籌劃................................................173

7.3.4房地產項目公司產品交付業主及清算的稅務籌劃.................173

7.3.5剩余資產的稅務籌劃................................................................174

7.3.6房地產項目公司清算的稅務籌劃........................................174

7.4項目竣工決算階段稅收籌劃.......................175

7.4.1土地增值稅清算單位的選擇....................................................176

7.4.2土地增值稅清算時間的選擇....................................................176

7.4.3企業所得稅清算的稅收籌劃....................................................177

第8章房地產企業各環節納稅實務

8.1房地產企業項目設立環節的稅務處理...............180

8.1.1契稅......................................................................................180

【實賬處理】——尚領房地產公司關于契稅的賬務處理...............................182

8.1.2印花稅.....................................................................................182

8.1.3耕地占用稅...............................................................................184

【實賬處理】——尚領房地產公司關于耕地占用稅的賬務處理.................185

8.2房地產企業項目開發建設環節的稅務處理...........186

【實賬處理】——尚領房地產公司關于城鎮土地使用稅的賬務處理........187

8.3房地產企業銷售環節的稅務處理...................188

8.3.1增值稅.....................................................................................188

【實賬處理】——尚領房地產公司在商品房銷售時增值稅的賬務處理....190

VIII.

目錄

8.3.2城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加.....................192

【實賬處理】——尚領公司城市維護建設稅、教育費附加和

地方教育附加的賬務處理......................................................194

8.3.3土地增值稅...............................................................................195

【實賬處理】——尚領房地產公司關于土地增值稅的賬務處理.................200

8.3.4企業所得稅...............................................................................201

【實賬處理】——尚領房地產公司關于企業所得稅預繳的賬務處理........202

【實賬處理】——尚領房地產公司關于企業所得稅匯算清繳的賬務處理....207

8.4房地產企業項目自持使用環節的稅務處理...........208

8.4.1房產稅.....................................................................................208

【實賬處理】——尚領房地產公司關于房產稅的賬務處理...........................210

8.4.2出租房產產生的增值稅............................................................210

【實賬處理】——尚領房地產公司關于房產出租時增值稅的賬務處理....211

第9章房地產企業會計對賬、查賬與結賬

9.1房地產企業查賬流程............................214

9.1.1查賬定義和方法........................................................................214

9.1.2查賬主要內容...........................................................................216

【實賬處理】——尚領房地產公司當月收入與成本計提后的賬務處理....217

9.2房地產企業對賬流程............................219

9.2.1對賬定義和技巧........................................................................219

9.2.2對賬主要內容...........................................................................220

9.3房地產企業結賬流程............................224

9.3.1月度結賬流程...........................................................................224

9.3.2結賬賬務處理...........................................................................226

【實賬處理】——尚領房地產公司12月結賬賬務處理..................................232

.IX

房地產企業會計真賬實操全圖解

第10章財務報表的編制

10.1資產負債表的編制.............................236

10.1.1資產負債表的內容和結構......................................................236

10.1.2資產負債表的編制方法..........................................................239

10.2利潤表的編制.................................240

10.2.1利潤表的內容和結構..............................................................240

10.2.2利潤表的編制方法..................................................................243

10.3現金流量表的編制.............................245

10.3.1現金流量表的結構和內容......................................................245

10.3.2現金流量表的編制方法..........................................................249

10.4所有者權益變動表的編制.......................256

10.4.1所有者權益變動表的結構和內容...........................................257

10.4.2所有者權益變動表的編制方法..............................................258

10.5財務報表附注.................................260

第11章房地產公司2018年12月會計做賬實例

11.1房地產開發公司12月新取得土地

使用權的核算.................................264

11.2房地產開發公司12月在建樓盤開發

建設階段的期間費用核算.......................265

11.3房地產開發公司12月完工樓盤開發

產品成本核算.................................268

11.4房地產開發公司12月完工樓盤開發

產品銷售收入、成本核算.......................269

11.5房地產開發公司12月

利潤核算、結轉和分配.........................270

X.

第1章

01

房地產企業會計基礎知識

近些年，市場中出現了許多房地產企業，由于房地產企業

會計與一般生產性企業會計的工作內容有很大區別，因此，相

關會計工作者要做好充分的準備。本章就先來了解房地產企業

會計的一些基礎知識。

【本章要點】

房地產開發企業類型

房地產開發經營的主要流程

房地產開發企業主要經營業務內容

房地產企業稅務處理快速入門

房地產企業會計真賬實操全圖解

1.1房地產開發企業類型

所謂房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以

營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。房地產是指土地、建筑物

及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于

其自身位置的固定性和不可移動性的特點，在經濟學上又被稱為不動產，主

要有3種存在形態：土地、建筑物、房地合一。而房地產企業的類型可以從

兩個角度進行劃分。

1.1.1從經營內容和經營方式的角度劃分

第一個角度是根據經營內容和經營方式劃分，房地產企業主要可以劃

分為房地產開發企業、房地產中介服務企業和物業管理企業等。相關介紹如

表1-1所示。

表1-1

類型描述

以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。主要業務范圍包括

房地產開發企業城鎮土地開發、房屋營造、基礎設施建設以及房地產營銷等經營活

動。這類企業又稱為房地產開發經營企業

房地產中介服務

包括房地產咨詢企業、房地產價格評估企業和房地產經紀企業等

企業

以住宅小區、商業樓宇和大中型企事業單位等大型物業管理為核心

的經營服務型企業。這類企業的業務范圍包括售后或租賃物業的維

物業管理企業

修保養、住宅小區的清潔綠化、治安保衛、房屋租賃、居室裝修、

商業服務、搬家服務以及其他經營服務等

一些大型房地產企業經營范圍包括了上表中所述3種房地產企業的眾多

服務項目，形成“一條龍”服務模式。具體表現為：成立××集團，其下有

各個子公司，包括××房地產開發有限公司、××房地產物業管理有限公

2.

第1章房地產企業會計基礎知識

司和××裝修工程有限公司等。各子公司業務獨立核算，年末集團合并財務

報表核算。各子公司因企業的經營范圍不同，因此會計核算內容不同，核算

方法也不盡相同，其中以房地產開發企業的會計核算最為復雜，也是本書著

重講解的主體內容。

1.1.2從經營范圍的廣度劃分

第二個角度是根據經營范圍劃分，房地產企業可以劃分為房地產綜合企

業、房地產專營企業和房地產項目企業。相關介紹如表1-2所示。

表1-2

類型描述

房地產綜合企業綜合從事房地產開發、經營、管理和服務的企業

長期專門從事如房地產開發、租售、中介服務以及物業管理等

房地產專營企業

某一方面經營業務的企業

房地產項目企業針對某一特定房地產開發項目而設立的企業

許多合資經營和合作經營的房地產開發公司屬于房地產項目企業。項目

企業是在項目可行并確立的基礎上設立的，其生命期從項目開始，當項目結

束時企業終了。

前面提及的大型房地產企業屬于房地產綜合企業，經營范圍包括地產開

發、經營、管理和服務。

1.2房地產開發經營的主要流程

房地產開發經營是指房地產企業在取得國有土地使用權的土地上進行基

礎設施建設和房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行

為。這就要求房地產企業必須有房地產開發經營資格。通常，房地產開發經

營的主要流程如圖1-1所示。

.3

房地產企業會計真賬實操全圖解

前期準備取得土地使用權建設施工

自持物業項目清算房產銷售（預售）

圖1-1

下面我們具體說明一下每一階段的主要業務內容。

1.2.1前期準備階段

房地產開發項目經批準初步立項后進行可行性研究，可行性研究報告經

集團公司董事會通過批準后正式立項，項目進入取得土地使用權階段。在此

階段，可行性研究一般由公司開發部同事主導進行，財務部基本不參與其中

工作。可行性研究的主要內容如下。

◆◆項目概況。

◆◆開發項目用地的現場調查及動遷安置。

◆◆市場分析和建設規模的確定。

◆◆規劃設計影響、環境影響和環境保護。

◆◆資源供給及資本運作方案。

◆◆項目開發模式、組織機構、崗位需求和管理費用的研究。

◆◆開發建設節點計劃。

◆◆項目經濟及社會效益分析。

◆◆結論及建議。

1.2.2取得土地使用權階段

取得土地使用權的方式可根據獲取開發土地的來源劃分，具體有3種方

式：從政府出讓獲得開發土地、其他企業轉讓獲取土地以及與其他企業合作

獲取開發土地。每一種來源下取得土地使用權的方式都有不同的形式，具體

如圖1-2所示。

4.

第1章房地產企業會計基礎知識

招拍掛出讓1.辦理國有土地使用權競投事宜；

2.簽訂《國有土地使用權出讓合同》，

繳清土地出讓金；

從政府出讓獲取開發土地3.辦理《建設用地規劃許可證》；

4.辦理《建設用地批準書》；

5.辦理《不動產權證》。

1.辦理國有土地使用權出讓金評估；

2.簽訂《國有土地使用權出讓合同》，

協議出讓繳清土地出讓金；

3.辦理《建設用地批準書》；

4.辦理《拆遷許可證》；

5.辦理拆遷公告事宜；

6.簽訂拆遷補償協議；

國有土地使用權取得方式

7.辦理拆遷結案；

8.辦理《不動產權證》。

其他企業轉讓獲取土地土地收購

1.轉讓人和受讓人必須以書面形式協商

一致;

2.已有政府批文的必須列明;

3.政府允許轉讓的條件;

項目公司收購4.股權變更轉讓的,辦理工商變更登記

和房地產轉讓手續;

5.澄清債權、債務關系；

6.未交或未結清出讓金的,約定責任人

和承擔方式。

獲取開發土地與

項目公司收購

其用資金入股或用土地入股，通過土地與

他

企資金的互換共同組成項目開發公司。

業原則上均簽訂合作開發協議書，需注意

合的是要體現為約定合作雙方權責，避免

作糾紛，保障各自權益。

圖1-2

在這一階段須取得《建設用地規劃許可證》和《不動產權證》。房地產

企業按以上方式取得土地使用權后，財務部依據《國有土地使用權出讓合同》

交付對應的土地出讓金，并取回相關交款憑證及收據復印存檔。然后將收據

.5

房地產企業會計真賬實操全圖解

原件移交給開發部，開發部依法辦理土地登記，領取《不動產權證》。

1.2.3建設施工階段

建設施工階段分以下3個小階段做具體說明。

◆◆施工前準備階段

在項目施工前，開發部須辦理項目建筑工程和配套工程的報批報建工作，

包括對施工單位與監理單位的招標、施工圖的審查、泥土排放、施工放線、

相關合同的簽訂以及臨時施工用水用電、臨時出口和臨時排水證的辦理。在

建設局報批報建后取得《建筑工程施工許可證》，工程方才可正式開工。

在項目施工前，開發部須提交建筑工程施工圖等給規劃局辦理建設工程

規劃許可審批手續。資料審批完畢后，取得收費單據到基金辦繳納市政設施

配套費，同時在規劃局繳納城市規劃技術咨詢服務費和建筑放線費，最后領

取《建設工程規劃許可證》。