錦繡江南二期推廣分析目錄1：市場(chǎng)分析5：二期營(yíng)銷推廣策略2：一期推廣回顧3：客戶分析4：二期產(chǎn)品形象梳理6：二期銷售執(zhí)行1:市場(chǎng)分析壹∨曹縣房產(chǎn)概況叁∨曹縣經(jīng)濟(jì)分析肆∨消費(fèi)行為分析貳∨曹縣人口分析伍∨競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析1：壹〉曹縣房產(chǎn)概括目前曹縣開發(fā)企業(yè)33家，所建項(xiàng)目?jī)?yōu)惠農(nóng)村進(jìn)城政策23家，圖中所示樓盤位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要地段，本案周邊20余家（含未建/在建工程）1：壹〉曹縣房產(chǎn)概括上圖項(xiàng)目總計(jì)占地約7700畝，總建筑面積約1260萬(wàn)平方米。除上圖所示項(xiàng)目外，另有大盤九號(hào)公館、上海貴都、八里灣等大型項(xiàng)目。除九號(hào)公館暫停銷售外，上海貴都已經(jīng)銷售，八里灣已經(jīng)動(dòng)工。綜上，目前曹縣房地產(chǎn)供應(yīng)量充足。1：壹〉曹縣房產(chǎn)概括本案自2012年7月開盤以來，累計(jì)銷售約310套房源（住宅），合計(jì)約4.5萬(wàn)平米。結(jié)合上圖項(xiàng)目銷售合計(jì)，2012年6月至2013年6月去化約為130萬(wàn)平米（含車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、商鋪）。若按照正常去化率計(jì)算，目前曹縣市場(chǎng)去化需10年1：貳〉曹縣人口分析曹縣人口約175萬(wàn)，人口眾多，是眾所周知的人口大縣和勞動(dòng)力輸出大縣，以勞務(wù)輸出為主。擁有耕地197萬(wàn)畝，轄3個(gè)街道、19個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，共1179個(gè)行政村、2759個(gè)自然村，居民以漢族為主，兼有少數(shù)名族：回族。人口多，買房群體基數(shù)增大，整體需求量提高，未來長(zhǎng)期一段時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展是一個(gè)比較好的現(xiàn)象，未來購(gòu)房能力和數(shù)量會(huì)進(jìn)一步加大。1：叁〉曹縣經(jīng)濟(jì)分析

菏澤市2012年GPD總計(jì)1787.36億元。各縣市GDP排名及增長(zhǎng)率如右圖所示。排名縣區(qū)GDP（億）增長(zhǎng)率（%）1牡丹區(qū)25314.62鄆城23714.83單縣21314.34曹縣20714.65東明19820.96巨野191207成武17114.58鄄城166.86149定陶150.513.5此數(shù)據(jù)由政府官網(wǎng)得出1：叁〉曹縣經(jīng)濟(jì)分析曹縣現(xiàn)有銀香偉業(yè)集團(tuán)、三利輪胎、圣奧化工、百隆紡織、新宇銅管等眾多大型工業(yè)項(xiàng)目曹縣現(xiàn)有蘆筍加工企業(yè)24家，年加工能力19萬(wàn)噸，是我國(guó)優(yōu)質(zhì)蘆筍主產(chǎn)地和加工出口基地。曹縣楊木、桐木資源豐富，是中國(guó)桐木加工之鄉(xiāng)，桐木工藝、楊木工藝、雕刻工藝、條柳編等十五大門類,上萬(wàn)個(gè)品種。目前曹縣正從一個(gè)靠勞動(dòng)力輸出為主創(chuàng)造收入的縣區(qū)，逐步發(fā)展成為一個(gè)靠工業(yè)制造、特色農(nóng)產(chǎn)品輸出創(chuàng)造收入的縣區(qū)1：叁〉曹縣經(jīng)濟(jì)分析曹縣整體GDP處于菏澤市中等階段，但是人均GDP僅為11829元，且菏澤整體經(jīng)濟(jì)水平在全省為到數(shù)，如下所示排名地級(jí)市GDP（億元）常住人口（萬(wàn)）人均GDP（元）人均GDP排名1青島7302.11871.5183786.8828東營(yíng)3000.663000.66147430.85114菏澤1787.36828.7821566.16171：肆〉消費(fèi)行為分析在大型商場(chǎng)、百貨、飾品店、酒店、網(wǎng)絡(luò)論壇等多個(gè)場(chǎng)所采取隨機(jī)訪問的形式，對(duì)約月薪、月消費(fèi)等獲取途徑和消費(fèi)途徑分析如下案例1：王某，女，禮品公司員工，32歲，月收入主要來源為工資，3400元，月消費(fèi)2900，主要消費(fèi)為：網(wǎng)上購(gòu)物：1300元，平時(shí)購(gòu)物200元，吃飯花銷400元，1000元房貸，余500元，節(jié)假日花銷更多。目前居住在環(huán)島花園，喜歡住在配套好、物業(yè)好的小區(qū)，未來有再購(gòu)房的傾向，傾向于環(huán)境好，人文氣息好，對(duì)孩子成長(zhǎng)有利的社區(qū)。1：肆〉消費(fèi)行為分析案例2：秦某，女，24歲，商場(chǎng)收銀員，月收入2600元，月消費(fèi)1600元，主要為購(gòu)物：800元，吃飯花銷500元，化妝品300元，房貸1000元。未購(gòu)房，對(duì)理想居住環(huán)境大體為環(huán)境好，未來生活方便，小孩上學(xué)便利的社區(qū)。案例3：李某，男，36歲，出租車司機(jī)，月收入5000元，月消費(fèi)4200元，主要為房貸2300元，吃飯花銷900元，平時(shí)購(gòu)物300元，商業(yè)保險(xiǎn)、彩票等700元。已購(gòu)房，在康地君佳，未來不考慮換房，但是關(guān)注小區(qū)特色，有好的產(chǎn)品會(huì)向朋友介紹。1：肆〉消費(fèi)行為分析案例4：鄭某，男，32歲，高中教師，月收入5300元，主要為工資收入和課外輔導(dǎo)，月消費(fèi)為4300元，主要為嬰兒消費(fèi)1200元，房貸2100元，吃飯消費(fèi)1000元。目前居住在羅蘭現(xiàn)代城，感覺住的環(huán)境一般，未來考慮在環(huán)境好，周圍配套便利，上班方便的地方購(gòu)房。案例5：蔡某，男，21歲，勞務(wù)人員，月收入3200元，月消費(fèi)2100元，主要為上網(wǎng)消費(fèi)600元，吃飯花銷900元，購(gòu)物花費(fèi)600元。未購(gòu)房，準(zhǔn)備購(gòu)買婚房，期望價(jià)格合適，首付在10萬(wàn)左右，要求小區(qū)環(huán)境好，對(duì)孩子成長(zhǎng)有利，小區(qū)人文氣息濃厚。。。。1：肆〉消費(fèi)行為分析從以上案例我們可以得出1：女性消費(fèi)多為網(wǎng)上購(gòu)物，商場(chǎng)消費(fèi)為主，男性消費(fèi)以吃飯消費(fèi)為主，另有其他隱形消費(fèi)，如節(jié)假日外出旅游，引來送往等。2：目前整體消費(fèi)意識(shí)有所提高，但對(duì)貨幣保值、增值，理財(cái)產(chǎn)品關(guān)注度較少，所得收入基本每月消費(fèi)，剩余較少，只是簡(jiǎn)單的存入銀行。3：購(gòu)房者和未購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)基本相同，一是小區(qū)產(chǎn)品，二是環(huán)境，三是配套，四是小孩教育，五是物業(yè)服務(wù)。伍：競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析本案二期以高層、小高層為主，與本案產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系（主要為同區(qū)位、同產(chǎn)品線、同時(shí)間、同檔次）的樓盤主要為：康地君佳、中央華府康地君佳樓盤整體規(guī)劃圖，商住一體，引進(jìn)銀座商城，促進(jìn)并提高圈層配套成熟度，以商養(yǎng)市，提高市場(chǎng)占有率。伍：競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析物質(zhì)性主導(dǎo)語(yǔ)：都市核心魅力，彰顯商住繁華。定位語(yǔ)提煉不足，不能引起潛在消費(fèi)者強(qiáng)烈購(gòu)買欲望，平淡無(wú)味伍：競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析精神性主導(dǎo)語(yǔ)：健康之地，君子佳人。語(yǔ)言精練，吸引人，但是沒有將項(xiàng)目精神內(nèi)涵傳遞出來，沒有和項(xiàng)目融為一體，只是作為這四個(gè)字的解釋，將項(xiàng)目精神層次的需求與項(xiàng)目剝離開來，造成項(xiàng)目形神不合，難以在客戶心中形成強(qiáng)大的形象定位。伍：競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析誠(chéng)鵬·中央華府規(guī)劃示意圖，以高端形象打造產(chǎn)品，以高附加值（小區(qū)環(huán)境、科技、品質(zhì)材料）做為項(xiàng)目核心賣點(diǎn)伍：競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析曹縣首次出現(xiàn)區(qū)內(nèi)游泳池，為開發(fā)商賺足了噓頭，盲目的跟從與社會(huì)的輿論帶來了一大批因?yàn)樾^(qū)內(nèi)配套在此選房的客戶。可見，良好的社區(qū)配套與輿論導(dǎo)向，可以影響一大批人伍：競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析精神性主導(dǎo)語(yǔ)：美學(xué)建筑，華府生活。將法式建筑風(fēng)格與美好生活融合在一起，體現(xiàn)了建筑藝術(shù)提升居住品位，小區(qū)配套為項(xiàng)目精神內(nèi)涵與產(chǎn)品核心魅力提供了基石。市場(chǎng)分析總結(jié)1、由上面數(shù)據(jù)我們可以得出，曹縣目前房地產(chǎn)存量和人口都較多，去化率一般，在建工程數(shù)持續(xù)提升，市場(chǎng)因?yàn)橄拶?gòu)和房產(chǎn)稅影響較小，受政策影響波動(dòng)幅度較弱。2、從經(jīng)濟(jì)上看，曹縣人均生活水平逐步提高，對(duì)自身居住環(huán)境和配套要求進(jìn)一步提高，從”能住就行“型向”滿足需求“型轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著項(xiàng)目要更多的從客戶角度出發(fā)，體驗(yàn)式營(yíng)銷與情景式營(yíng)銷要加強(qiáng)。3、從競(jìng)爭(zhēng)樓盤看，中央華府做的相對(duì)比較突出，將自身的附加值與產(chǎn)品特色組成的產(chǎn)品價(jià)值傳遞給客戶，通過一系列營(yíng)銷活動(dòng)，與潛在客戶互動(dòng)，通過一定的輿論宣傳，樹立行業(yè)領(lǐng)頭羊的高端形象，從而實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)4、通過分析，我們認(rèn)為針對(duì)本案應(yīng)該從多方面入手，進(jìn)一步提供產(chǎn)品附加值，通過高額附加值，提升產(chǎn)品價(jià)格，實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)與良好的社會(huì)形象。2:一期推廣回顧壹∨產(chǎn)品形象定位肆∨營(yíng)銷活動(dòng)回顧叁∨成交客戶分析貳∨推廣宣傳渠道壹：產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品以多層為主，結(jié)合東順河改造工程，綜合案名《錦繡江南》以“江南園林美宅，親水宜居生活”為主體產(chǎn)品形象，為曹縣人民打造一個(gè)極富江南氣息的全新產(chǎn)品。精神內(nèi)涵宣傳主導(dǎo)語(yǔ)：一生之城，善待您一生，將產(chǎn)品使命淋漓的展現(xiàn)，更將開發(fā)商對(duì)社會(huì)的高度責(zé)任感通過吶喊的方式傳遞給全縣人民壹：產(chǎn)品形象定位始終將項(xiàng)目形象樹立在消費(fèi)者面前，潛意識(shí)影響客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知，提升項(xiàng)目品牌知名度。貳：推廣宣傳渠道項(xiàng)目推廣渠道大眾話，受眾面廣泛：1、DM單頁(yè)2、戶外廣告3、LED顯示屏廣告4、道路展示牌5、圍擋6、短信7、禮品袋宣傳8、車體廣告。。。叁：成交客戶分析對(duì)已經(jīng)成交客戶采用電話回訪及交房現(xiàn)場(chǎng)簡(jiǎn)短交流，成交原因分析如下1、位置好，處于新老城交界處，交通便利，出行方便，未來升值潛力巨大。2、戶型好，布局合理，格局方正，南北通透，采光好，面積適中，能夠滿足自身置業(yè)需求。3、價(jià)格區(qū)間分布合理，通過比較，得出本案比周邊項(xiàng)目性價(jià)比更高，同等條件，本案更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、多層公攤小，物業(yè)費(fèi)低，相比其他樓盤，后期生活成本較低。通過以上分析，我們可以看出，客戶關(guān)注購(gòu)買的大部分是我們產(chǎn)品本身，而非產(chǎn)品價(jià)值，多層競(jìng)爭(zhēng)力較小，高層與小高層競(jìng)爭(zhēng)力大，這就要求我們要更多的提高項(xiàng)目附加價(jià)值，形成良好的市場(chǎng)認(rèn)知度肆：營(yíng)銷活動(dòng)回顧一期營(yíng)銷活動(dòng)較單一，簡(jiǎn)單回顧，除了開盤與2次相親大會(huì)，基本上沒有舉行過大型活動(dòng)，一定程度上損害了項(xiàng)目形象在消費(fèi)者心中的的持續(xù)性和連貫性通過營(yíng)銷活動(dòng)回顧，我們應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)到，一個(gè)好的產(chǎn)品，必需要持續(xù)不斷的將產(chǎn)品信息傳遞到消費(fèi)群體，通過大型活動(dòng)，在消費(fèi)者興奮點(diǎn)將要降低的時(shí)候再刺激，形成循環(huán)，通過小活動(dòng)形成小范圍快速傳播，不斷提升項(xiàng)目認(rèn)知度與認(rèn)可度，營(yíng)造良好的社會(huì)輿論，引導(dǎo)客戶跟從大眾潮流，選擇本案產(chǎn)品。3:客戶分析壹∨來電來訪分析叁∨潛在需求分析貳∨群體特征分析壹：來電來訪分析

自本案售樓處正式開放至2012年11月，累計(jì)積累來電396組，至今來訪2755組。來電途徑分析：DM單頁(yè)：56組，占比14.1%；戶外廣告牌67組，占比16.9%；電視和LED字幕：112組，占比28.3%，朋友介紹:137組，占比34.6%；其他：24組，占比6.1%。來電轉(zhuǎn)來訪分析：來電轉(zhuǎn)來訪103組，轉(zhuǎn)化率：26%來電轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)分析：來電轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)23套，轉(zhuǎn)化率：6%來電分析總結(jié)：來電量少，消費(fèi)者獲知信息渠道較常規(guī)，發(fā)布渠道建設(shè)不足，后期應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)信息渠道建設(shè)。壹：來電來訪分析來訪途徑分析：

DM單頁(yè)：411組，占比14.9%戶外；廣告牌：402組，占比14.6%；電視和LED字幕：561組,占比20.4%；朋友介紹：628組，占比22.8%；路過：513組,占比18.6%；其他：240組,占比8.7%。來訪轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)分析：來訪轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)305套，轉(zhuǎn)化率11.1%

來訪分析總結(jié)：整體來訪量較大，日均7.5人/天，信息獲取渠道分布廣泛，

以圈層傳播、平面媒體為主，活動(dòng)來訪量較少，后期應(yīng)加大活動(dòng)宣傳力度，提升項(xiàng)目品質(zhì)貳：群體特征分析

一期成交328套，一次性付款客戶35組，按揭客戶293組一次性比例為10.7%，按揭比例為89.3%，按揭比例高，說明整體經(jīng)濟(jì)能力較低，剛性需求為主。年齡分析：20-30段112組，占比34.1%；30-40段129組，占比39.3%；40-50段87組，占比26.6%。青壯年為主，剛性需求和改善性需求為主。地區(qū)分析：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶141組，占比43%；縣城客戶169組，占比51.5%；外地18組，占比5.5%。以本地人購(gòu)房置業(yè)為主貳：群體特征分析家庭成員分析兩口人118組，占比36%;三口之家154組，占比47%;四口以上之家56組，占比17%.以婚房和改善性居住為主工作性質(zhì)分析經(jīng)商85組，占比25.9%；打工50組，占比15.2%；公務(wù)員96組，占比29.3%；上班97組，占比29.6%。以中高端收入為主群體特征：中青年，有穩(wěn)定收入來源，有一定積蓄，以婚房和改善性居住為主。叁：潛在需求分析客戶A：購(gòu)買錦繡江南的房子是因?yàn)榈乩砦恢煤茫瑧粜头秸晒夂茫瑢憝h(huán)境好客戶B：小區(qū)周圍配套好，交通便利，后期升值潛力高客戶C:名字好聽，文化氣息濃厚，后期景觀好客戶D:生活環(huán)境好，比中心地段清凈，可以得到更好的休息。。。。。。客戶需求的是一個(gè)配套便利、交通方便、戶型方正的房子，內(nèi)心更是傾向一種清凈、優(yōu)雅、舒適的環(huán)境，希望高人一等，能夠?qū)⒆约号c周圍同齡人區(qū)分開來，以展示自己的獨(dú)特。潛在需求：項(xiàng)目獨(dú)特性，標(biāo)示客戶群體與眾不同，濃厚的人文情懷，滿足內(nèi)心精神需求。4:二期產(chǎn)品形象梳理壹∨秉承一期形象定位貳∨提升固話形象叁∨硬件設(shè)施展示

肆∨物料展示

柒∨社會(huì)輿論推動(dòng)

伍∨活動(dòng)互動(dòng)陸∨立體化宣傳

壹：秉承一期形象定位一期未售罄，為何還要秉承一期形象定位？1、公司花費(fèi)了巨大的精力、物力、人力創(chuàng)造了項(xiàng)目形象定位，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間積累，產(chǎn)品形象已經(jīng)初具規(guī)模，精神主導(dǎo)語(yǔ)已經(jīng)有部分群體能夠回應(yīng)，項(xiàng)目形象能夠切合體現(xiàn)項(xiàng)目自身價(jià)值2、項(xiàng)目形象如同一個(gè)人，每個(gè)人都不相同，語(yǔ)氣、語(yǔ)調(diào)、語(yǔ)速、神態(tài)、手勢(shì)、習(xí)慣動(dòng)作等各不相同，項(xiàng)目形象能夠與別案作出區(qū)別，在消費(fèi)者心中形成良好的隔離。貳：提升固話形象項(xiàng)目形象已定，為何還要提升固話形象？1、一期項(xiàng)目形象定位清晰，但是表達(dá)“不夠”，影響了項(xiàng)目“高附加值”的體現(xiàn)，加之一期為多層，商品固有特性比高層、小高層充足，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)多層的認(rèn)可度較高，普遍認(rèn)識(shí)到多層將會(huì)越來越少，高層是趨勢(shì)，但是高層后期生活成本高，造成客戶購(gòu)買暫時(shí)繁榮的“假象”，若不及時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目形象提升，將對(duì)二期產(chǎn)品銷售造成“困境”。2、產(chǎn)品形象進(jìn)一步提升，拔高項(xiàng)目與其他樓盤的區(qū)別度，在消費(fèi)者意識(shí)中形成提到“江南”、“園林”“水景”等關(guān)鍵詞，首先想到的是《錦繡江南》，從本質(zhì)上改變項(xiàng)目銷售過程中僅僅是賣“房子”，而不是賣“價(jià)值”貳：提升固話形象

3、形象的提升，不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的靠幾句空口號(hào)，離不開硬件設(shè)施展示、物料展示、活動(dòng)互動(dòng)、立體化宣傳，社會(huì)輿論的推動(dòng)。4、形象的提升是一個(gè)長(zhǎng)期堅(jiān)持的過程，項(xiàng)目形象與企業(yè)品牌“捆綁式營(yíng)銷”，將企業(yè)社會(huì)責(zé)任感與項(xiàng)目形象有機(jī)融合在一起，展示一種積極的社會(huì)“正能量”，營(yíng)造良好的社會(huì)效應(yīng)。這是一個(gè)負(fù)責(zé)的工程，必需一步一步，腳踏實(shí)地，讓消費(fèi)者切實(shí)體會(huì)到“品牌”的力量。叁：硬件設(shè)施展示購(gòu)置觀光旅游看房車，增強(qiáng)項(xiàng)目昭示性，方便客戶參觀小區(qū)景觀，提升服務(wù)，賦予項(xiàng)目強(qiáng)烈的尊崇感叁：硬件設(shè)施展示西側(cè)入口盡快修整路面，方便行車及步行看房，小區(qū)內(nèi)路面根據(jù)規(guī)劃立刻動(dòng)工，開辟出供購(gòu)房者參觀小區(qū)景觀道路（有必要，從東到西都要參觀，增強(qiáng)客戶對(duì)景觀打造的贊嘆度，及時(shí)促進(jìn)成交）叁：硬件設(shè)施展示架橋通東西，減少小區(qū)內(nèi)交通東西不順暢，方便客戶觀景，提升項(xiàng)目整體和諧型，類型如右圖所示叁：硬件設(shè)施展示協(xié)調(diào)政府，將小區(qū)內(nèi)河流垃圾盡快清理，岸邊垃圾也要盡快清理，種植荷花、睡蓮等多種植物，提升項(xiàng)目檔次，給消費(fèi)者留下充足的印象，打造項(xiàng)目獨(dú)有的“水景”叁：硬件設(shè)施展示道路兩側(cè)植被應(yīng)選擇適合當(dāng)?shù)貧夂颍恍枰嘤诘某墒煳锓N，植被搭配做到層次豐富五重垂直綠化，大喬木、小喬木、灌木、小灌木、植被叁：硬件設(shè)施展示中心景觀水軸，是本案的核心景觀，提前打造，彰顯企業(yè)實(shí)力與對(duì)項(xiàng)目的真誠(chéng)注釋，此舉必將創(chuàng)造曹縣景觀神話，打造曹縣NO:1江南園林景觀，吸引更多消費(fèi)者前來參觀、購(gòu)買叁：硬件設(shè)施展示本案處于無(wú)山地帶，故一直沒有山景，我們可以多放些石頭，營(yíng)造“山”的氣氛，構(gòu)造一個(gè)有山、有水、有橋、有人家的全新江南社區(qū)肆：物料準(zhǔn)備在項(xiàng)目周邊及小區(qū)內(nèi)，對(duì)有昭示性的地方采用小品進(jìn)行點(diǎn)綴，提升項(xiàng)目品味。企業(yè)旗幟肆：物料準(zhǔn)備售樓處廣場(chǎng)燈光柱制作導(dǎo)旗，以江南人文為主，昭示項(xiàng)目強(qiáng)烈的人文氣息肆：物料準(zhǔn)備項(xiàng)目四至范圍內(nèi)，對(duì)能提升項(xiàng)目昭示性的路燈牌，進(jìn)行廣告制作。肆：物料準(zhǔn)備項(xiàng)目四至范圍內(nèi)，對(duì)能提升項(xiàng)目昭示性的道路指示牌，進(jìn)行廣告制作。肆：物料準(zhǔn)備售樓大廳懸掛江南風(fēng)情詩(shī)文，提升項(xiàng)目人文氣息。肆：物料準(zhǔn)備創(chuàng)做具有錦繡江南標(biāo)志的江南風(fēng)情標(biāo)示，潛意識(shí)引導(dǎo)客戶肆：物料準(zhǔn)備此處和售樓處外墻改成江南風(fēng)情畫，供來訪者觀賞，潛移默化本項(xiàng)目特色形象。肆：物料準(zhǔn)備電視循環(huán)播放本案宣傳片或者有關(guān)江南的山、水、橋、詩(shī)文、朗誦等贊美江南美的視頻，全面打造售樓處江南氣氛。伍：活動(dòng)互動(dòng)舉辦能與消費(fèi)者互動(dòng)，融合項(xiàng)目形象宣傳的活動(dòng)，如：1、7月7，江南鵲橋來相會(huì)暨錦繡江南二期新品發(fā)布會(huì)（相親交友大會(huì)并全城推廣二期）。2、8月8，金緯10年，認(rèn)籌就送8888（其余認(rèn)籌優(yōu)惠活動(dòng)取消）暨二期開盤倒計(jì)時(shí)臻品推薦會(huì)。3、9月，二期開盤儀式。4、10月1，我向祖國(guó)獻(xiàn)賀禮，江南紅歌/詩(shī)文/舞蹈大賽。5、小眾活動(dòng)，江南繪畫大賽，免費(fèi)贏“蘋果”。。。陸：立體化宣傳除傳統(tǒng)宣傳手法外，針對(duì)當(dāng)前消費(fèi)群體消費(fèi)習(xí)慣及生活習(xí)慣，加入網(wǎng)絡(luò)宣傳，采用QQ彈出窗口、網(wǎng)站論壇、微博、微信等網(wǎng)絡(luò)媒體宣傳策略，與傳統(tǒng)媒體相結(jié)合，形成立體式全方位全時(shí)空宣傳轟炸，短期提升，長(zhǎng)期堅(jiān)持，固話形象，營(yíng)造于眾不同的形象體系。柒：社會(huì)輿論推動(dòng)邀請(qǐng)主流媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、公眾人物等全城參與我們的營(yíng)銷活動(dòng)，及時(shí)發(fā)布，保持線上、線下互動(dòng)，增大宣傳面，帶動(dòng)更多的人關(guān)注、參與我們的活動(dòng)中，長(zhǎng)期堅(jiān)持，形成潮流，提升項(xiàng)目及企業(yè)品牌力，形成我住在錦繡江南，我自豪，我是江南人，我是潮流達(dá)人等意識(shí)。5:二期營(yíng)銷推廣策略貳∨基石力量叁∨平面?zhèn)鞑ノ椤呕顒?dòng)互動(dòng)肆∨網(wǎng)絡(luò)傳播壹∨營(yíng)銷總則壹：營(yíng)銷總則營(yíng)銷是什么營(yíng)銷不是推銷營(yíng)銷是場(chǎng)認(rèn)知戰(zhàn)，消費(fèi)者因感動(dòng)而購(gòu)買。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下我們賣的不單單是產(chǎn)品，更是產(chǎn)品價(jià)值。產(chǎn)品價(jià)值=消費(fèi)者購(gòu)買價(jià)值-消費(fèi)者購(gòu)買成本我們賣的是什么壹：營(yíng)銷總則2、賦予本案豐富的人文價(jià)值和精神內(nèi)涵3、用項(xiàng)目高附加值提升項(xiàng)目品質(zhì)，稀釋因物業(yè)形態(tài)、戶型、價(jià)格等不利因素帶來的負(fù)面效應(yīng)5、鞏固錦繡江南和企業(yè)品牌形象持續(xù)影響力4、推廣從產(chǎn)品觀到價(jià)值觀轉(zhuǎn)換1、注入獨(dú)特的市場(chǎng)理念，營(yíng)造個(gè)性品質(zhì)，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目做出有效區(qū)分貳：基石力量什么是基石基石：做建筑物基礎(chǔ)的石頭，沒有石頭，沒有建筑物。本案的基石是什么1、江南園林景觀與河景有機(jī)融合，全縣“唯一江南風(fēng)格親水宜居生態(tài)社區(qū)”2、江南人文氣息與生活情懷理想居住“情結(jié)的寄托”，小橋流水人家與琴棋書畫“心靈的向往”3、我們談的基石與其他項(xiàng)目的“本質(zhì)區(qū)別”，而不是完全拋棄周邊配套、交通、區(qū)位、戶型等不談。貳：基石力量綜上，我們必須先從園林景觀入手，傾力打造社區(qū)內(nèi)部景觀再造（參考形象梳理章節(jié)）小區(qū)內(nèi)部道路兩側(cè)及綠化帶植被打造目標(biāo)效果示意圖貳：基石力量小區(qū)內(nèi)部河流景觀再造打造目標(biāo)效果示意圖貳：基石力量橋梁效果打造目標(biāo)示意圖貳：基石力量項(xiàng)目?jī)?nèi)休憩區(qū)與小品展示目標(biāo)效果示意圖貳：基石力量中央?yún)^(qū)景觀水軸為項(xiàng)目核心物質(zhì)魅力體現(xiàn)點(diǎn)，在不影響施工的前提下，應(yīng)盡快打造，整體提升項(xiàng)目品質(zhì)及高額附加值貳：基石力量

以上園林景觀建造觀點(diǎn)均為理想狀態(tài)，實(shí)際需依照項(xiàng)目自身園林景觀規(guī)劃建造，由專業(yè)景觀設(shè)計(jì)師按照項(xiàng)目規(guī)劃盡快打造，短期內(nèi)呈現(xiàn)，力求完美叁：平面?zhèn)鞑ィ薄⑽陌敢噪h永、細(xì)膩、江南詩(shī)文為主，透露出古樸的民風(fēng)與深厚的人文內(nèi)涵。設(shè)計(jì)上以古典人物、場(chǎng)景、標(biāo)志性物品為依托，襯托項(xiàng)目豐富的景觀資源和使命感２、傳遞渠道建議采用電視、報(bào)紙、ＤＭ單頁(yè)、戶外廣告、圍擋、導(dǎo)旗、大牌等。效果示意圖如下所示叁：平面?zhèn)鞑ト浩矫鎮(zhèn)鞑ド{(diào)以清新淡雅為主，訴求生活美，強(qiáng)調(diào)價(jià)值觀肆：網(wǎng)絡(luò)傳播目前網(wǎng)絡(luò)普及率較高、上網(wǎng)群體量大、傳播速度快、畫面生動(dòng)、互動(dòng)性強(qiáng)的特性，針對(duì)本案，建議加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷推廣。優(yōu)點(diǎn)：不限時(shí)、不限地、花費(fèi)少、普及面廣、互動(dòng)性強(qiáng)，更新速度快。具體如下所示肆：網(wǎng)絡(luò)傳播1、通過大型專業(yè)網(wǎng)站，如新浪樂居、搜房網(wǎng)、菏澤房產(chǎn)網(wǎng)等將項(xiàng)目信息及宣傳圖片、活動(dòng)及時(shí)發(fā)布，長(zhǎng)期更新，方便消費(fèi)者隨時(shí)查看，可以選擇廣告位長(zhǎng)期滾動(dòng)釋放，必要時(shí)可以自己建造網(wǎng)站，專業(yè)性更強(qiáng)。肆：網(wǎng)絡(luò)傳播2、網(wǎng)絡(luò)論壇、信息港、貼吧等設(shè)有房產(chǎn)信息發(fā)布渠道處注冊(cè)并完成信息發(fā)布，與留言者互動(dòng)，解惑答疑，吸引消費(fèi)者關(guān)注，促使前來實(shí)體看房。肆：網(wǎng)絡(luò)傳播3、通過微博、博客、微信等以項(xiàng)目自身命名或代表