北京后勤指揮學院商業經營建議書〔草案〕1草案說明本效勞建議書包括我司對本工程任務的理解，并提出解決問題的思路與效勞內容；本效勞建議書包括我司對本工程的初步認識和想法和我們對本案認識和想法，都是根據我司商業地產參謀及操作經驗以及貴司提供的相關材料得出的，這些認識和想法將成為我司下一步工作的假設系統，并不代表我司對該工程最終定位與規劃；本效勞建議書終稿完成前不具備實際可操作性，不能被用于指導該工程的實際運作，因錯誤利用本建議書而產生的經濟損失與我司無關；本效勞建議書提出的定位方向,如能與貴司達成共識,并簽署合同后,我司將根據市場調研數據,提出詳細的規劃方案；本效勞建議書的知識產權屬于北京凱嘉國際投資公司，僅限于貴司內部使用，在未經過北京凱嘉國際投資公司面許可的情況下，不得復制或轉交其它第三方。2周邊商業經營分析未來周邊商業網點分析與調查商業與地產的聯動開展經營前景規劃〔測算年限：二十年〕本次報告需要解決的問題3報告構架改造要點認清環境行業開展動態商業地產分類社區商業分析找出時機市場分析工程概況商業地產概述工程概況與區域市場分析功能定位價格定位工程SWOT分析解決辦案操作建議整體租賃整改自營現狀自營前景展望整體租賃工程自營投資收益分析招商代理受托經營受托經營運營方式分析4商業地產概述—商業地產分類社區商業購物中心商業綜合體專業市場旅游地產泛商業地產商業地產主要類型西郊百聯購物中心證大大拇指廣場南方百聯購物中心正大廣場大寧國際商業廣場正大廣場海寧皮革城九星建材市場杭州西湖新天地蘇州金雞湖創邑·老碼頭創邑·幸福灣5商業地產概述—核心問題剖析成功的出售背后，是艱難的招商過程，癥結何在？招商開業后，商家卻紛紛選擇撤場，為什么？面對強勢主力店的整改清單，商家如何選擇？

100%的出租率卻得不到預期的經營回報，怎么辦？——商業如何精準定位？——經營誰來掌控？——如何在強勢商業集團面前把握主動權？——如何遴選適宜的業態與業種群？6工程概況工程周邊環境路網條件工程位于北京城市中軸線——西長安街萬壽路口南1.2公里〔蓮花池西路與萬壽路交叉口〕。北京西三環和四環之間。東至西三環不到一公里。向北經蓮花西路可迅速到達。南邊的京石高速路扼進出北京的西南門戶。二、三、四環，交通極為便利。路面交通工程周邊451、941、54、9路等多條公交線路通達市內。軌道交通地鐵1號線萬壽路站距本工程1.2公里，軌道交通較為便利。另外規劃中的地鐵十一號線馬官營站距本工程1公里。東邊緊臨全國最大的客運鐵路站——北京西客站，巨大的人流量為工程提供了長遠的可持續的拓展空間。7項目位置與周邊環境示意圖8區域市場分析—總體特征總體特征：□西貴之地。本工程所在區域是北京規劃“西部生態帶〞和“體育文化區〞的核心區域，有不可多得的宜居生態環境，是總后、海軍、軍事醫學院等軍事機關干部，以及國家密碼局等國家機關的辦公居住聚集區。□商業設施密集，檔次不高。工程周邊雖有大量各種檔次消費人群，但是整體商業檔次不高處于更新換代的關鍵時期。如餐飲店眾多，除百福星〔約1500㎡〕與大邊海鮮〔約1000㎡〕規模較大外，其余餐飲店規模都很小；娛樂休閑類場所較少，規模不大，檔次不高?！跆幱诔鞘谢脑熘?，消費層次分散。本工程是成熟居住區，西部正在進行大規模的改造。9區域市場分析—總體特征□交通便利，道路通暢。□工程周邊人口密集。工程所在區域人口密度超過豐臺區和海淀區的常住人口平均密度，居民眾多，另有大量待開發住宅用地，商圈開展前景廣闊?！踽t療設施充足。工程周邊有解放軍301醫院、302醫院、國泰醫院、新興醫院等為工程周邊提供了便利的就醫條件。□農貿市場較多。工程所在區域是北京西部主要的農副產品集散地，分布著岳各莊批發市場、京西萬隆農貿市場、靚廠農副產品批發市場等農副產品交易市場。10區域市場分析—區域行業特征所在區域主要行業有餐飲效勞、賓館酒店、寫字樓、零售業〔商場/超市/便利店/農貿市場〕、休閑娛樂、體育健身和其他生活效勞業。11區域市場分析—區域行業特征餐飲效勞區域特征□中高檔規模餐飲缺乏。蓮花大廈對面萬壽路和靚廠路交叉口是最集中的區域。核心商圈內有上百家餐飲效勞，絕大局部都是在100㎡左右，只有四家超過1000㎡〔故里居湘粵菜、萬壽食府、百福星和大邊海鮮〕。□地區餐飲需求旺盛：工程北側總后等國家機關辦公及居住區餐飲需求強勁、且工程南側附近居民小區多，常住居民比例大，流動客流較多，因而對餐飲效勞設施形成需求?！豕ぷ骺土饔兴挠^：由于中高收入客流較少，目前本地區的餐飲市場容量相對有限，但伴隨地區的快速開展，及工程北部新建小區的中高端客流入住，具有較強的開展潛力；12區域市場分析—區域行業特征□大多數小規模的餐飲店經營狀況不理想：本地區南部由中低檔消費人群由城市化農民和外來務工人口構成，消費能力低，外餐需求較低，導致該地區小規模餐館經營狀況不佳；□區域外來流動人口過多：由于工程南側處于城鄉改造階段，又是農副產品交易中心，外來務工人員聚居在城中村，使得地區衛生狀況和治安狀況較差。13區域市場分析—區域行業特征賓館/酒店業區域特征：□臨近重要交通樞紐：本工程地點距離西客站僅3公里，六里橋長途汽車站2.5公里。交通擁堵一貫是大城市開展不可防止的難題，而本地區交通較為舒暢；□區域板塊：地處四環以內，是北京市的中心區域，屬于北京規劃“西部生態帶〞和“體育文化區〞的核心位置，海淀區和豐臺區交界處的重要商業區。東臨豐臺區規劃的六里橋商圈，西臨西奧商圈，北臨公主墳商圈，具有極強的開展潛力。□行業競爭環境：總體來看，商圈內除總后第一招待所外，對外經營的賓館酒店整體層次不高，且運營模式陳舊，整體經營狀況較不理想。14區域市場分析—區域行業特征寫字樓區域特征：□地區需求有限：商圈內共有多棟寫字樓，其中靠近蓮石路和三環的寫字樓較多，而工程商務客流較少，商務活動薄弱?！跏袌隹瞻?，但市場時機薄弱：本地區寫字樓屬新興聚集區域，有較大的開展潛力。15區域市場分析—區域行業特征零售業〔商場/超市/便利店/農貿市場〕特征：□便利店：對于這一行業的進入只有連鎖便利店的業態尚存空白；□零售企業的競爭：商圈內小型的零售店都屬于群眾消費的檔次，還有農貿菜市場區域布店密集，給區域居民提供了方便的日常生活消費場所，但競爭也較劇烈；但缺少大型綜合式購物?！跞丝诿芏却?，消費能力層次分散。□零售業需求：該地區消費需求，大局部居民希望增加集購物、休閑娛樂、餐飲于一體的購物中心，對便利超市也有一定的需求。16區域市場分析—區域行業特征休閑場所區域特征：本報告將KTV、洗浴休閑會所和夜總會定義為休閑場所。工程南部區域周邊的群眾休閑場所較多，且經營較好，主要有靚廠文化娛樂中心、金色年華娛樂城、藍色悅人娛樂城和天府娛樂城。17區域市場分析—區域行業特征體育健身場所區域特征：在本工程周邊缺少體育健身場所，距本工程較遠的地方有南洋俱樂部、華寶國際俱樂部是兩家大型的健身場所，都在5000㎡以上，但整體經營檔次較低。其余的都在200㎡一下。另外萬豐公園體育健身中心正在建設中〔該工程定位方向不明，為綠隔配套工程〕。18區域市場分析—區域行業特征其他生活效勞的市場時機：□銀行本工程周邊銀行網點周邊2公里之內有建設銀行、工商銀行、中國銀行等。但均存在沿街展示面缺乏、體量較小、經營狀況欠佳等特征。19區域市場分析—區域行業特征□商業底商及社區商業本區域底商及社區商業存在以下兩大特點存量商業經營結構極不合理，遠不能滿足日常消費需求且檔次較低，不能形成聯動效應，經營狀況較差。增量商業多數多數處于招商期，缺乏整體規劃及必要的招商手段，進展較緩慢，同時也為本工程提供了絕佳的市場機遇。20區域市場分析—區域行業特征區域潛在商業物業增量初步分析隨著周邊的進一步拆遷改造，大批臨時商業建筑將會撤除，將有大批大體量商業物業及社區商業街形成，商業物業競爭進一步加劇。隨著該地區商業環境的進一步改善，將產生對商業鋪面的市場需求；隨著北京市區域的外延，及北京商業多核開展的趨勢，本地區商業鋪面的價格將比其他地產的價值具有更大的上升空間。21工程SWOT分析工程優勢分析□交通優勢是本工程開展的根底，從現狀還是長遠規劃上看都是不可多得的一塊寶地。為開展商用物業提供了人流。□工程周邊有完善的市政配套和成熟的居住氣氛。周邊居住區多，人口密度大，消費人流可步行到工程?！跖R近西客站拓寬了工程的市場空間；區域政府機關及中高端消費群體為本工程提供了市場空間。22工程SWOT分析工程劣勢分析□非傳統消費商圈，商業氣氛整體情況較差?！豕こ涕T前停車位缺乏，這是商業開展的關鍵所在，與本工程便捷的路網交通形成強烈的反差?！踅洜I限制問題，工程中段不能引進大型餐飲，水平動線破壞嚴重，影響使用功能。□人流導入交差現象嚴重，工程中段商務人流與辦公人流交差，共用大堂，影響了辦公環境及商業需求建議進行必要的人流導向施工?！醮怪苯煌ㄏ到y單一，不能滿足裙樓三段區劃方案的垂直人流導向要求。□離公主墳、西客站近。公主墳是根本成形的區域型商業中心，西客站作為正在形成中的區域型商業中心其商圈覆蓋本工程。工程在區域競爭中不宜針鋒相對，而應考慮提升和填補性定位。23工程SWOT分析工程時機點分析□公主墳商圈的天然缺陷。公主墳商圈是以城鄉結合部的優勢開展起來的，隨著城市的開展已成為城市中心區域。但是其周邊軍事用地較多的既成事實使其商圈開展開始就難以形成一個圓，特別是對南部的輻射力較弱。作為相對獨立的社區商業中心本工程可發揮最大輻射力。□工程周邊居住人群多，但現在的商業配套開展不充分，根本停留在散亂底商、農貿市場的階段，商業業態開展落伍。隨著工程軍事單位居住區的建設，以工程為中心的社區商業圈已根本成形。而區域內現無中等規模的現代商業?！鯀^域內務大體量商業，而現如家樂福、樂天超市等多家連鎖運營商正擬定進入社區商業圈，搶占社區商業資源。□本工程的進入時間正適宜。進入過早需承擔啟動市場的風險，過晚競爭會很劇烈?，F在區域市場已成熟，而競爭者未進入，正是進入市場的最正確時機。24工程SWOT分析工程威脅分析□工程所在區域不是北京市傳統商務區域。因此作為較早進入者在宣傳自身的同時，還要宣傳區域形象，引導客戶?！醣竟こ虒γ嫔鐓^型商業及鄰近的道樂蒙恩商務，如定位不能進行充分的市場調研、競爭對手調查及商家資源有效配置那么會產生直接的競爭。25價格定位根據市場調查數據，蓮花大廈周邊同檔次辦公物業價格2－2.5元/天/㎡；商業物業〔底商〕價格4.5—5元/天/㎡。蓮花大廈改造后是區域標志性建筑價格可取其上限，即辦公2.5元/天/㎡，商業5元/天/㎡.26第五章工程投入產出5.1主要假設和標準按現談判整租方案為根底。測算范圍：蓮花大廈綜合樓?？偨ㄖ娣e80000平方米。租賃期按20年計算。1．九州天昱投資開發有限公司擬整體租賃此商業樓20年。2．租金：地上建筑局部租金1.40元/平米/天，年租金為3024萬元人民幣；地下建筑局部租金0.30元/平米/天，年租金為216萬元人民幣。4.每五年遞增5%5．租金半年付。根據國家現行財稅制度和價格體系進行分析。27本錢估算主要指經營管理本錢。營業及管理費用包括人員工資、傭金、廣告費、冷暖費、管理費、工程改造費和業主租金等。按公司?工程單位面積日費用本錢經驗含量表?工資按0.198元/㎡/天；傭金0.192元/㎡/天；廣告費用0.014元/㎡/天；冷暖費按外供暖外供冷0.211元/㎡/天；管理費用0.071元/㎡/天；業主租金按雙方簽訂的合同約定。本工程的本錢按公司經驗值估算，考慮工程規模效應和公司在本錢管理上的優勢，本工程本錢可以大幅降低。28工程收入和稅金本工程的商業局部經營權屬九州天昱，以對外租賃為主。本工程收入來源為商業租賃收入。該工程第1年對外經營，從謹慎的原那么出發出租率按70%〔未考慮半年的免租期〕，從第2年開始到達正常水平85%，并一直維持在此水平。從謹慎原那么出發，出租水平為較保守的估算，根據公司經營管理優勢和整體出租水平，本工程可到達更高的出租水平。租金水平按保守的入市價格2.34元/平方米/天估算。營業稅、城市維護建設稅和教育費附加按經營收入的5.5%計算，企業所得稅按25％計算29毀經濟評價根據工程上述的本錢收益分析，編制工程根本的財務報表，計算相關的評價指標，據以判定工程的財務可行性。為了便于快速決策，現金流量進行簡化計算，以上面的經營收入和運營本錢為主，以便于更直觀的反映工程現金流入流出情況。由于公司在此方面的優勢，在操作層面比此模型會更優化。通過模型進行的動態財務分析結果如下：■所得稅前財務凈現值〔I＝8％，N=20〕NPV＝￥1,628萬元財務凈現值大于零，在經濟上是可行的IRR=34.23%內部投資收益率大于基準收益率，在經濟上是可行的投資回收期：3.97年■所得稅后財務凈現值〔I＝8％，N=20〕NPV＝￥1.054萬元財務凈現值大于零，在經濟上是可行的IRR＝25.63%內部投資收益率大于基準收益率，在經濟上是可行的投資回收期：4.96年經濟結論：本方案在經濟上是可行的。30本工程對于雙方在經濟上都是可行的，降低運營本錢和保證出租率及租金水平是本工程的關鍵所在，特別注重經營，同時應按方案協調與其他工程經營定位關系，揚長避短、充分發揮工程自身優勢，防止同質化競爭。從動態指標來看，貼現率為8％時的財務凈現值為1628萬元，所得稅后財務內部收益率為34.23%，大于貼現率，說明工程可行。從敏感性分析看，本工程所能承受的零售租金和出租率變動幅度較小，抗風險能力較弱。因此，應加強營銷力度，確保方案利潤的如期實現。31運營方式分析—自營散租商業地產運營由于行業整體水平下降原因和新工程市場培養期的影響，09年至12年出租率將會維持在較低狀態，同時，也給經營者提出較高的經營要求，考慮“中交〞方面不是專業商業物業運營商，缺乏寫字樓經營經驗的因素，進一步加劇了經營風險。優勢分析：1、收益完全獲得；2、安置剩余勞動力就業；3、培養商用物業運營團隊。劣勢分析：1、缺乏商用物業專業化團隊，運作經驗缺乏；2、缺乏行業整合專業化人才；3、缺乏客戶資源；4、商用物業管理繁雜，缺乏專業物業管理公司為工程正常運轉提供標準的物業效勞。以上限制條件都使得本工程招商及后期運營存在很大的威脅，收益不能按照正常市場預期測算。距離本工程“0〞距離的朝內298工程雖為專業化運營團隊，但整體水平不高，運營一年累計出租率為25%，可見此方案如具體執行需要各方面專業化公司強有力的配合。根據本報告分析，整表達狀散租：1、價格：2.1元/平方米/天，財務凈現值NPV=￥4,839＞0，投資內部收益率IRR=34.75%。總體收益較低，根據故此，我們不推薦自營方案。32運營方式分析—整體租賃由于新一輪經濟周期致使經濟疲軟、內需進一步減緩，租金和行業出租率下降導致寫字樓整租市場低迷。商業物業運營商拓展速度減緩，采取觀望態度，戰略重心向提高現有房產經營能力方向偏移。同時由于商業物業運營商的盈利模式是“整分租〞的差額利潤，運營商進行房產經營時要承擔租金水平降低、出租率下降等因素，這些因素必定導致“東四33號〞院落整租價格遠遠低于正常市場狀態下的整租價格，經估算本工程整租市場價格區間為600萬—700萬之間，租金漲幅以每三年5%計，那么20年合作期內600萬底價，平均年租金：692萬元。700萬底價平均年租金：808萬元。800萬底價平均年租金：871.73萬。900萬底價平均年租金：980.70萬33運營方式分析—受托經營管理受托經營方案在酒店業已廣泛應用，充分結合甲方工程資源優勢及乙方整合資源優勢，發揮“1+1＞2〞的效應，雙方根據各自掌控的資源進行合理調配，同時最大限度的躲避了因工程資源缺乏、行業操控能力不強、客戶資源不能有效整合帶來的寫字樓開展行業弊端，目前北京局部寫字樓采用此方案，據我們長期研究跟蹤，運營狀況良好，特別是08年下半年至今，根據我們數據庫顯示，同檔次采用受托經營寫字樓整體出租率比自營寫字樓出租率高出約5個百分點，這與雙發資源互補存在著不可分割的關系。經過分析，在合作底價1.4元，出租率：第一年30%，第二年50%，第三年開始75%的前提下合作期限20年平均年收益865萬元。本工程通過專業運營公司運作有望在第一年到達50%出租率，第二年到達70%出租率、第三年到達80%以上出租率，而租金水平也會通過產業規劃運營、客戶資源整合有進一步提升，隨著工程產業化運作，甲乙雙方共享超額收益，具有良好的開展前景。34小結根據以上分析，我們建議首選受托經營管理方案，以保證工程長期穩定開展，并享受超額收益。其次選擇整租方案，操作過程中建議前三年順應市場行情采取底價策略度過寫字樓市場低迷期，第四年開始制定合理的遞增幅度提高整租價格，選擇行業內優秀的寫字樓運營商保證其有足夠的能力經營好“東四33號〞院落房產，以保證“中交〞方面的回款平安性。35PartⅣ效勞內容36凱嘉國際凱嘉國際市場研究凱嘉國際顧問凱嘉國際經紀凱嘉國際商業管理凱嘉國際運營系統管理凱嘉國際商業投資廣告推廣提供前期市場分析、定位、營銷籌劃效勞提供商業綜合體工程銷售代理效勞提供商業物業的后期商業管理效勞凱嘉國際全程效勞能力提供商業電子運營系統設計實施維護提供商業地產工程資產維護和投融資效勞提供商業物業中期參謀、招商代理效勞37商家效勞開展商效勞市場研究效勞品牌推廣效勞渠道建設效勞參謀效勞招商效勞運營管理效勞凱嘉國際全程效勞平臺零售拓展效勞資產維護、投融資效勞凱嘉國際38凱嘉國際效勞工程訂立開展模式市場調查及研究初步市場定位業態組合規劃租金與財務測算規劃建議主力店招商全面招商商裝協助/開業驗收開業籌備建筑概念設計方案及建筑設計規劃開發及施工計劃建筑施工設計圖建筑設計檢討開工項目管理及施工竣工及交付使用地產流程建筑設計及施工開業市場研策效勞商業參謀效勞商場運營管理1、2、3、4、5、6、8、11、14、16、18、19、127、9、10、12、13、15、17、市場籌劃效勞內容市場調查與研究消費力調查研究商圈的調查與研究未來商業供給研究市場定位業態組合規劃動線布局規劃租金與財務測算規劃設計建議招商及招商參謀效勞內容主力店的招商根據商家需求提供建筑設計參數與設計院進行商業建筑設計檢討針對經營情況提供場推廣需求全面招商招商現場的管理內裝協調，協助開業籌備物業管理、商業管理的接口商業管理效勞內容營銷管理運營管理凱嘉國際效勞內容招商管理資產管理效勞工程及內容3商業管理效勞39市場籌劃效勞總體邏輯各業態組合體量上限業態組合與定位建筑平層格局業態平層布局區域消費人口總量區域消費人口結構與質量區域消費者的消費習慣區域消費需求區域現有商業供應空白的或未被很好滿足的市場空間未來商業供應本項目的生存空間及發展方向本項目的生存空間及發展方向消費者的意愿主力商家反饋項目自身優劣勢及約束社會化考慮總體市場定位租金確定財務測算目標消費者目標市場檔次定位形象定位租金定位市場分析市場定位成本核算收益回報風險防范競爭性商圈的影響單位租金租金增長率出租率40商業參謀業務架構商業顧問招商商業顧問商業運營人事、行政招商執行營銷運營招商資產管理招商方案制定招商管理其他相關事宜項目策劃商業顧問物業顧問主力店招商招商組織設計顧問行政、人事業務41商業參謀業務架構商業顧問招商商業顧問商業運營人事、行政品牌組合落位、調整招商策略制定、調整招商推廣的需求招商執行招商資料數據更新項目相關文件流轉項目招商管理新項目拓展項目研策、定位項目動線設計、修訂店鋪分割及調整招商指導商業基建、機電、消防設計建議交通、貨運建議流程、文本編制對項目相關的發文營銷運營招商資產管理資產管理費用管理人員績效內外部文件流轉項目進程管控各種數據庫更新組織會議分公司支持平臺管理分公司平臺配合執行集團相關工作其他輔助工作招商方案制定招商計劃制定、調整租金方案制定、調整招商管理其他相關事宜與甲方溝通項目商家反饋信息開業籌備協調商裝協調項目調研項目策劃項目評定商業顧問物業顧問制圖物業管理公司引進建議商業管理公司引進建議相關合同的修訂開業籌備工作的協調管理架構的搭建建議ERP系統的商業需求建議協助進行物業費用的審核業態定位、租金測算主力店招商招商組織設計顧問行政、人事業務市場推廣促銷管理品牌管理消費者關系管理商戶管理租務管理廣告管理服務管理消費者環境優化商家經營情況評估業態優化租戶調整再招商經營資產評估重大翻新/改建建議市場價值評估資產處置42商業地產參謀工作主流程商業顧問工作內容概念設計階段其他輔助工作方案設計階段平面圖紙設計階段施工圖紙設計階段項目開工至商戶商裝進入階段商裝進入至開業階段輔助設計公司完成項目的建筑結構、交通、動線、衛生間等土建方面的調整。根據項目的方案設計及商業業態需求提供基建、機電、消防、弱電、上下水、景觀等設備設施的設計建議，并根據設計調整進行商業動線及店鋪劃分的調整。根據平面圖紙的設計及業態組合提供各業態各樓層租金坪效，品牌組合的建議；根據施工圖紙的調整進行各樓層動線及店鋪劃分的調整建議。協助提供商戶商裝流程建議；提供商裝相關文本文件范本，協調商戶與商業管理公司、物業管理公司的交接；開業前的其他協調工作。根據項目定位及招商進展情況，制定招商流程，提供租賃合同范本，提供招商策略建議、招商推廣建議，進行店鋪分割的修訂，租金坪效的調整；招商工作全面展開。根據概念設計方案，提供店鋪切割、主力店區域劃分、業態組合的建議；進行主力店商家、各業態重點商家的訪談，反饋項目相關設計建議；開始主力店的招商。物業公司、商業管理公司引入建議；提供物業公司、商業管理公司合作文本范本；協助項目審定物業公司、商業管理公司相關管理制度及收費標準；開業籌備的其他協調工作。43營銷市場推廣促銷管理品牌管理消費者關系管理商家關系管理

資產管理經營績效評估重大翻新/改建建議市場價值評估資產處置運營租務管理廣告位管理服務品質監督消費環境優化商家經營評估招商業態優化租戶調整再招商物業管理保潔保安設備維護以標準化的管理體系，推動所管理商業物業的業績提升和價值最大化后期商業管理的核心內容44開展商主導商業管理，比較容易實現開展商的意圖；能夠開展自己的商業管理團隊；相對高的本錢；決策效率較慢，需要較長時間的磨合；管理的成效取決于雙方的配合程度；合資型。開發商域運營商共同出資成立運營管理公司。運營風險共擔、利益共享。參謀型。開發商自已成立運營管理公司請專業的運營團隊進行指導，輔助運營。輸出管理型。開發商自己成立運營管理團隊，由專業的運營管理公司輸出管理，運營團隊的主要職位由專業運營公司有經驗的人員擔任，自己的團隊在培育一段時期后獨立運營，可最大程度減少初期的運營風險。后期商業管理的合作方式發展商商業管理公司營銷招商運營資產凱嘉國際45商業地產運營管理系統平臺從零售業的使命出發將商品通過以下方式提供給消費者，能促進市場繁榮、創造利潤，是最根本和最重要的問題適時RightTime適地RightPlace適質RightQuality適量RightQuantity適價RightPrice適境RightCondition46先進性靈活性平安性方便性完整性擴展性充分滿足企業經營業務需要有效保護企業的投資增加需求時，升級更加簡便商業地產運營管理系統平臺特點47商業運營管理整體協同管理方案數據必須關聯,不同人員可以協同運作;建立以人和流程為中心應用的系統架構;BI為整個系統效勞;在需要的時候增加其它應用:CRM,SCM,HRM;系統本質:48我司將根據本工程量身定制效勞，并專門配備相關專業人員組成操作團隊，為本工程各個物業形態提供一站式效勞，直至本工程商業物業完成招商、順利開業并幫助進行后期經營管理，及各項約定效勞內容的履行，最終實現該工程預期投資收益。貴司可根據本工程的需求，選擇我司如下效勞內容：我司商業效勞內容

商業研策商業執行顧問招商代理營銷顧問運營管理顧問商業√√√√√49工作內容：1、市場分析：區域商業供給研究：根據本工程消費輻射范圍，針對已經開業和籌備開業、以及未來將進入市場的商業設施進行研究分析，競爭性商圈分析：通過對將對本工程形成競爭的商圈和商業設施的研究分析，及業態飽和度的研究，尋找本工程的生存空間。針對本工程商圈的特性，將對其進行專項研究，尋找本商圈之特性，對本工程的定位具有指導性意義。商業市場研策效勞主要內容工作期限：整個前期研策工作將于自簽約之日起30工作日內完成工作目的：通過對消費市場的分析，尋找適合本工程的生存空間，為本工程進行準確定位，明確物業類型等提供指導性建議。并根據定位提出業態和平面布局，進行運營收益測算，供貴司進行參考決策。根據市場需求制定工程商業的市場根底調研論證，訴求工程迅速銷售，快速回籠資金。502、市場定位總體市場定位：包括形象定位、經營定位等，是本工程的自我詮釋業態組合與業態定位體量配比：根據定位，對總體建筑體量、各業態的建筑配比提出建議業態布局對商業的業態規劃建議3、總體開展策略及財務分析開展策略：為貴司提出本工程今后開展空間及經營調整方案，形成可持續開展的商業經營模式收益分析：為貴司提出本工程開業后十年的經營收益測算和分析，并規劃未來商業經營收益目標商業市場研策效勞主要內容51商業市場研策效勞主要內容詳解商業研策效勞〔共30天〕1〕市場分析區域消費力研究區域商業供給研究競爭性商圈分析2〕市場定位總體市場定位目標消費者定位目標市場需求定位檔次定位租金定位工程形象定位總體概念定位業態組合與業態定位業態組合各業態定位與商家組合3〕體量配比體量上限測算體量配比業態布局業態剖面布局業態平層布局業態面積統計平層租金估計4〕規劃及物業管理建議平層布局規劃建議商鋪分割及人流動線規劃建議垂直動線規劃建議室內設計及內勤設施規劃建議水機電設備要求建議車流動線及停車場規劃建議室內設計概念引導/營銷設施及導識系統設計建議營銷/管理設施的規劃建議5〕總體開展策略及財務分析開展策略總體開展定位總體規劃布局開發時序總體開展策略6〕財務分析工程本錢核算工程經營/銷售收入核算資金缺口分析與融資設計投資回報測算風險分析52工作內容：市場參謀。對前期籌劃的深化。將前期籌劃的業態組合與平層設計相結合進行店鋪劃分，店鋪的業態組合，進行店鋪租金的核算，并根據圖紙的調整進行店鋪劃分、業態組合、店鋪租金的調整。設計及工程參謀。從商業招商、運營的需求角度進行概念設計、方案設計、平面設計、施工圖紙設計的討論，尋求建筑改造本錢、設計效果、商業需求的最正確結合點，預留商業未來開展空間。市場推廣參謀。根據招商的不同時期，工程不同時期的需求，協助甲方與廣告推廣公司溝通，提出相關的推廣要求，以保障推廣、招商、運營的同步性。文本提供。提供招商相關的文本標準范本，協助甲方進行招商及開業前商裝流程的修訂。開業前的商業運營參謀。根據工程進展情況告知開發商招商、運營關聯的效勞公司〔如：商業運營公司、物業管理公司、廣告推廣公司等〕的介入時間及與相關公司進行招商工作的協調。協助運營公司，進行開業前的籌備工作中的商家協調工作，保證開業，為后期運營奠定根底。商業地產參謀效勞主要內容工作期限：自工程市場研策完成開始，至工程開業或另行約定效勞時間工作目的：根據工程前期的研策和定位進行深化，使建筑/工程改造、商業業態功能需求以及商業未來改造的預留空間等有效結合。使工程運營的本錢在滿足商業業態運營的功能需求的前提下最小化。預留工程未來調整、改造空間，使工程收益最大化的同時具有產生持續可增長的動力。53商業地產參謀效勞工作內容詳解1、市場參謀〔從市場的角度，提供經營方面的參謀效勞〕根據工程的市場定位，結合建筑設計圖紙，進行業態組合與商鋪劃分；確定各業態的目標商家與排序；根據設計圖紙，確定各業態、商鋪的租賃面積、租金標準與收租方式；根據主力店招商的情況，及時調整業態組合與商鋪劃分；2、設計及工程參謀為開發商提供規劃和設計上的建議：〔為設計公司提供設計輸入要求〕代表商家，為開發商提供規劃和設計上的建議；從商業經營角度，評估設計稿并提出改進意見；參加設計會議，提供意見與建議；將設計方案與主力店討論，評估并檢討設計方案；根據經營內容規模及業態品牌的相關性，合理布局，提出人流動線設計的建議；提出交通組織、停車位、停車組織方面的建議；提出廣告位的相關建議；協助開發商組織協調整個工程的開發；54商業地產參謀效勞工作內容詳解3、市場推廣的組織與推進整體市場推廣策略的制定〔不包括平面設計與文案〕；招商手冊/樓書的設計建議與審定〔不包括招商手冊/樓書的設計與制作〕；市場推廣活動〔廣告、公關、活動〕的組織與全面推進；4、文本提供意向性文本正式租約合同及附件租賃管理制度及流程商業管理制度物業管理制度裝修管理制度及入駐流程聯營收益交付流程55商業地產參謀效勞工作內容詳解5、招商策略制定設立招商目標制定招商方案〔包括備用方案〕確定招商方針和招商優先次序制定商業組合控管和主力店優惠策略租金定價策略租金收入預算編制各業態、商鋪租金定價范圍確定租金漲幅與抽成比例建議商業管理費用核算制定未出租空間運營策略制定招商工作方案，并編制相關預算經營預測財務分析租金收入預測招商及運營預測盈虧平衡點預測6、招商組織招商組織運營體系搭建業務流程制定崗位職責確定招商工作行為準那么制定人員編制租賃審批授權標準，與甲方的交叉配合流程建議招租執行方案制定各區塊產品組合方案各商鋪候選租戶方案主力租戶招商方案工作進度細化整體工作進度安排招商工作進度表細化招商人員上崗培訓招商工作階段性總結與效果評估：階段性提交招商總結及評估報告56商業地產參謀效勞工作內容詳解7、正式開業的準備工作商家入場裝修協調；檢核各店鋪的裝修狀況是否達標；協調百貨店、超市等大主力店到達統一開業時間；后期商業管理公司/物業管理公司的介入和交接；開業推廣組織與協調；57工作內容：招商策略制定。根據商業參謀的深化后的業態組合，進行店鋪品牌的組合，制定租金的營銷策略，并根據業態布局及主力店進入進行調整。招商組織。搭建招商團隊，制定招商方案定期與地產方溝通，進行招商工作。招商代理效勞主要內容工作期限：自工程簽約至開業工作目的：通過各種營銷方式，引進符合工程籌劃定位的業種及商家58招商代理效勞工作重點通過優商的帶動作用以及管理團隊的現場指導，以全程監管、全程考察的方式實現目標管理。具體包括目標招商管控〔優商管控〕、商戶實力及經營特色管控、進度管控、自裝管控、綜合達標管控等多個方面。力求通過嚴格的環節控制，到達短時間保質保量完成開業籌備工作的目的。在招商、經營的全過程，嚴格設置品牌、品質驗核程序，對經營者的實力、素質、經驗、經營品牌、貨源渠道、商品質量嚴格把關，只有真正符合條件的“優商〞才有資格進店經營，形成一個以有效的核心店集群，招商期通過媒體廣告、核心店免租啟動〔3個月免租期為宜〕、廣泛的業內宣傳等手段，營造出火爆的商鋪出租場面，帶動經營者的投資熱情及消費者的期盼心理，使本工程平穩順利度過養商期，快速進入經營期；59工作期限：自工程籌備期至經營管理期工作目的：運營管理的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平臺上。以標準化的