mba戰略管理論文：運用PEST分析、SWOT分析對L房地產公司的內外部環境進行研究摘要

在當前房地產市場競爭日益激烈，產品同質化嚴重，消費者對產品質量要求愈來愈高，以及國家對房地產市場的調控力度持續不減的背景下，眾多房地產公司正面臨著嚴峻的市場生存壓力。L房地產公司是中國一家以住宅開發為主的一體化的房地產公司，目前的競爭戰略是成本領先策略，但隨著越來越多的房地產公司開始打“價格戰”策略，L房地產公司低成本優勢不斷減弱，在實際操作中更容易引發質量問題，導致近幾年來，L房地產公司凈利潤不斷下降，L房地產公司需要正確地把握新的房地產產品市場形勢和自身面臨的各種挑戰，著力制定新的競爭戰略，提高產品的市場競爭力。

基于以上背景，本研究以L房地產公司作為研究對象，在進行相關研究文獻回顧和梳理的基礎上，運用PEST分析、SWOT分析等分析方法，對L房地產公司的內外部環境進行研究，由于L房地產公司80%的市場都在粵港澳大灣區，所有本研究也對粵港澳大灣區的宏觀環境進行闡述。在SWOT分析的基礎上，提出L房地產公司應該在實施低成本戰略的基礎上，進行差異化水平的提升，即實行差異化戰略。本研究建議將此前的低成本戰略與新的差異化戰略相結合，繼續發揮低成本戰略優勢，同時著重提升差異化戰略水平。差異化戰略實施途徑包含以下四個方面，一是項目產品策略差異化，主要包括項目產品定位差異化、項目產品設計差異化、項目產品設計定制化這三個實施途徑；二是綜合配套與服務定位的差異化，主要通過打造生命周期住宅系統來實現，主要通過打造精裝住宅、社區商業服務、健康養老服務、社區少兒教育這四個實施途徑；三是服務管理差異化，包括服務人員展示差異化、服務環境展示這兩個方面；四是營銷策略的差異化，主要包括利用大數據實現精準營銷、實施價值營銷策略兩個實施途徑。

最后，本研究提出戰略實施的保障措施，本研究提出戰略實施的保障措施，第一是企業文化保障，主要包含培育全員統一的戰略意識、把價值理念引入到發展戰略規劃中這兩方面措施；第二是人力資源保障，主要包含建立合理的薪酬制度、完善人才培養與發展機制這兩方面措施；第三是財務保障，包含強化財務管理力度、擴展融資渠道這兩方面措施；第四是營銷能力保障，包含注重品牌設計培育、強化營銷策略支持這兩方面保障措施。

關鍵詞：L房地產公司，競爭戰略，SWOT分析，差異化戰略。

Abstract

Inthecurrentfiercecompetitionintherealestatemarket,seriousproducthomogeneity,increasingconsumerdemandforproductquality,andthestate'scontinuedregulationoftherealestatemarket,manyrealestatecompaniesarefacingseveremarketsurvivalpressure.LRealEstateisanintegratedrealestatecompanyfocusingonresidentialdevelopmentinChina.Thecurrentcompetitivestrategyisacost-leadingstrategy.However,asmoreandmorerealestatecompaniesbegintoplaya"pricewar"strategy,LRealEstatehasalowcost.Theadvantagesareconstantlyweakening,anditismorelikelytocausequalityproblemsinactualoperation.Asaresult,inrecentyears,therealestatecompanyL’srecentprofitshavecontinuedtodecline.Lrealestatecompaniesneedtocorrectlygraspthenewrealestateproductmarketsituationandvariouschallengestheyface.Newcompetitionstrategytoimprovethemarketcompetitivenessofproducts.Onlyinthiswaycanrealestatecompaniesachievesustainabledevelopmentandbeinvincibleinthefiercemarketcompetition.

Basedontheabovebackground,thisstudytakesLRealEstateCompanyastheresearchobject,andbasedonareviewandreviewofrelatedresearchliteratures,itusesPESTanalysisandSWOTanalysistoanalyzetheinternalandexternalenvironmentofLRealEstateCompany.BasedonSWOTanalysis,itisproposedthatLrealestatecompaniesshouldimprovethelevelofdifferentiationonthebasisofimplementingalow-coststrategy,thatis,implementadifferentiationstrategy.Thisstudyproposestocombinethepreviouslow-coststrategywiththenewdifferentiationstrategy,continuetotakeadvantageofthelow-coststrategy,andfocusonimprovingthelevelofdifferentiationstrategy.Theimplementationpathofdifferentiatedstrategyincludesthefollowingfouraspects.Thefirstisthedifferentiationofprojectproductstrategy,whichmainlyincludesthethreeimplementationapproachesofprojectproductpositioningdifferentiation,projectproductdesigndifferentiation,andprojectproductdesigncustomization.Thesecondiscomprehensivesupportandservices.Thedifferentiationofpositioningismainlyachievedbybuildingalife-cyclehousingsystem,mainlythroughthefourimplementationmethodsofhardcoverhousing,communitycommercialservices,healthandretirementservices,andcommunitychildren'seducation;third,servicemanagementdifferentiation,includingservicepersonnelshowingdifferencesThetwoaspectsofthemarketingandserviceenvironmentdisplay;thefourthisthedifferentiationofmarketingstrategies,whichmainlyincludetheuseofbigdatatoachieveprecisemarketing,andtheimplementationofvaluemarketingstrategies.

Finally,thisstudyputsforwardthesafeguardmeasuresfortheimplementationofthestrategy.Thefirstistheguaranteeofcorporateculture,whichmainlyincludesthetwomeasuresofcultivatingtheunifiedstrategicconsciousnessofallemployeesandintroducingthevalueconceptintothedevelopmentstrategicplanning.Thesecondistheguaranteeofhumanresources,whichmainlyincludestheestablishmentofareasonablesalarysystemandtheimprovementofpersonneltraininganddevelopmentmechanism.Thethirdisfinancialsecurity,whichincludesstrengtheningfinancialmanagementandexpandingfinancingchannels.Thefourthistheguaranteeofmarketingability,includingthetwoguaranteemeasuresofpayingattentiontothecultivationofbranddesignandstrengtheningthesupportofmarketingstrategy.

Keywords:Lrealestatecompany,competitivestrategy,SWOTanalysis,differentiationstrategy。

第1章引言

1.1、研究背景。

伴隨著經濟的改革，我國房地產行業在經歷十余年的快速發展后，目前房地產行業集中度不斷提高，房地產市場增速放緩，房地產市場成交量呈下降趨勢，行業競爭愈加激烈。根據指數研究院的最新數據顯示，2018年1月份超過八成城市的房地產市場成交量出現了下降，部分城市下降了60%左右，環比來看，具體有23個城市下降，一線城市商品房的成交面積環比下降了27%左右。

2018年還會持續的收緊。另外，從金融政策上來看也是不斷的降低樓市杠桿，收緊房貸政策，這對于炒房客而言是巨大的打擊，而開發商的融資渠道也是進一步趨嚴。隨著我國房地產市場的快速發展，也逐漸暴露出諸多問題，例如存在著房地產項目開發速度過快，去庫存化時間較長、房地產企業違規操作等問題，房地產市場發展存在的問題阻礙了房地產市場的健康發展。隨著房地產市場競爭愈加激烈，我國越來越多的房地產企業管理者已經意識到目前房地產企業的競爭已經不局限在營銷、產品等方面，而是提升到了企業競爭戰略層面。

基于以上背景，本研究以L房地產公司作為研究對象，L房地產公司創立于1996年，是中國一家以住宅開發為主的一體化物業發展商，迄今已開發近150個住宅項目。近年來，L房地產公司進入了發展瓶頸，不僅存在管理模式落后，企業融資困難和經營模式較為單一的問題，甚至還被媒體曝光公司幾個房地產項目工程存在環境污染嚴重、搭建質量不達標的問題。目前我國房地產市場面臨的市場環境不斷在發生變化，房地產企業能否抓住發展機會，進一步擴大市場份額，制定合適的企業競爭戰略及其重要。所以本研究以L房地產房地產公司為研究對象，對新形勢下L房地產公司的競爭戰略選擇進行研究，對L房地產公司進一步發展具有重要作用。對新形勢下L房地產公司的競爭戰略進行研究，需要只有結合房地產市場發展的宏觀環境、競爭環境、背景和目標市場等進行分析，才能夠確定出最適合L房地產公司的市場競爭戰略。

1.2、研究意義。

1.2.1、理論意義。

通過文獻綜述可以發展，目前對房地產企業競爭戰略的研究較多，但是以L房地產公司為研究對象的研究較少。況且房地產市場的發展環境日益變化，L房地產公司的內部環境也日益變化，L房地產公司的之前制定的競爭戰略不一定適應于目前的競爭環境。所以對房地產企業競爭戰略的研究也應該根據市場環境的變化不斷完善與創新。故本研究以競爭戰略為理論基礎，對新形勢下L房地產公司面臨的內外部環境進行分析，指出L房地產公司在新形勢下應該實施差異化戰略，以期能夠對房地產企業的競爭戰略理論起到一定的完善作用。

1.2.2、實踐意義。

本研究采用PEST、SWOT分析，波特五力模型分析等方法對L房地產公司發展的內外部環境進行分析，最終指出L房地產公司應該采取差異化競爭戰略，主要有以下兩個方面的實踐意義：一是從公司戰略層面幫助解決L房地產公司目前的發展困境，提升L房地產公司市場占有率和盈利能力，有利于增強L房地產公司的競爭核心力，才能在日益激烈的行業競爭中獲得健康發展；二是以L房地產公司為例，對其競爭戰略進行研究，可以對國內其它房地產企業起到參考作用，可以為同等背景下的房地產企業競爭戰略選擇提供資料支撐，甚至能夠對房地產行業產生借鑒意義。

1.3、國內外研究現狀。

1.3.1、國外研究現狀。

（1）戰略管理相關研究。

“戰略管理”這一概念產生于60年代的美國，通過不斷的發展與完善，越來越被企業管理者重視[1]-[3]。尤其是90年代之后，企業間的競爭愈加激烈，“戰略管理”已經成為企業管理體系的核心組成部分[4]。

Porter（1980）第一次提出了企業戰略的概念，并指出企業戰略的主要目的是增強企業的競爭優勢，增加企業的競爭優勢，主要考慮產品本身的吸引力及企業所處的外部環境這兩方面的因素[5]-[6]。此后，Smith（2007）在波特的基礎上，構建出了企業戰略管理體系，隨后Taylor（2008）在Smith的基礎上，通過不斷的實驗，最終提出科學管理體系[7]。Fayol（2007）不斷總結前人的企業戰略管理思想，在其研究中提出了企業戰略的五大管理職能[8]。Pimtong（2012）等人則從企業核心競爭力方面對企業戰略進行研究，Pimtong（2012）等人在其研究中指出企業是否擁有核心競爭力對企業戰略實施具有重大影響，企業面臨的內外部環境不斷變化，如果企業想要保持競爭優勢，就需要不斷根據市場環境的變化，調整企業的競爭策略[9]。Tomas（2014）也贊同Pimtong（2012）等人等人提出的觀點[10]。Bagnoli等學者（2015）提出企業進行戰略轉型，一定要充分調查企業面臨的外部環境，同時還需要考量企業內部的環境，只有對企業的內外部環境進行充分調研，才能夠提出適合的企業競爭戰略[11]。AndersPehrsson（2017）在其研究中也指出進行企業戰略管理能夠增強企業的核心競爭力，在選擇合適的競爭戰略的時候，不僅要充分考慮到企業目前面臨的競爭環境、宏觀環境等外部環境，同時要一句企業的核心競爭力、資源和能力等內部環境，這樣制定的競爭戰略才能推動企業健康發展[12]。

（2）房地產企業戰略相關研究。

美國PulteHome公司首次將企業戰略管理理論運用到房地產行業中，美國PulteHome公司通過制定合適的企業競爭戰略，不斷增強公司的競爭優勢，規模不斷擴大[13]。Jan等人（2014）在其研究中指出，在選擇房地產公司競爭戰略時，要充分考慮政府政策因素及經濟因素等宏觀因素，因為這些宏觀因素可以對房地產市場產生重大的影響[14]-[16]。Timothy等人（2015）指出房地產市場具有流動性的特點，這種特點對房地產企業的競爭戰略選擇具有影響，房地產市場流動性強的時候，企業更應該注重公司的企業戰略轉型[17]。Jesse（2016）指出國家宏觀政策能夠對房地產市場產生重大的影響，所以房地產企業在制定企業戰略時，要充分考慮國家政策的影響，包括房地產調控政策、房地產稅收政策等[18]。

1.3.2、國內研究現狀

1.3.3、研究述評.

1.4、研究內容與研究技術路線

1.4.1、主要研究內容.

1.4.2、研究技術路線

1.5、研究方法

1.5.1、文獻研究法.

1.5.2、案例分析法

1.5.3、比較分析法

第2章、相關概念及理論基礎.

2.1、相關概念.

2.1.1、戰略管理的內涵

2.1.1、競爭戰略的內涵.

2.2、相關理論基礎.

2.2.1、成本領先戰略.

2.2.2、差異化戰略.

2.3、戰略管理的分析工具.

2.3.1、PEST分析.

2.3.2、波特五力模型.

2.3.3、SWOT分析.

第3章、L房地產公司內部環境分析

3.1、L房地產公司簡

3.2、L房地產公司發展歷程

3.3、L房地產公司現行戰略

3.4、L房地產公司資源分析.

3.4.1、財務資源

3.4.2、組織架構資源

3.4.3、土地資源

3.4.4、人力資源

3.5、L房地產公司能力分.

3.5.1、產品設計能力

3.5.2、運營管理能力

3.5.3、品控能力.

第4章、L房地產公司外部環境分析.

4.1、PEST宏觀環境分析.

4.1.1、政策環境

4.1.2、經濟環境.

4.1.3、社會環境.

4.1.4、技術環境

4.2、行業環境分析.

4.2.、2政策調控現狀

4.2.2、銷售面積與銷售額現狀

4.2.3、房地產價格現狀

4.2.4、房地產金融監管現狀

4.3、行業競爭結構分析.

4.3.1、供應商議價能力

4.3.2、消費者議價能力

4.3.3、潛在進入者威脅.

4.3.4、替代品威脅.

4.3.5、行業內現有企業競爭.

4.4、L房地產公司Swor分析.

4.4.1、WT策略分析.

4.4.2、ST策略分析.

4.4.3、Wo策略分析.

4.4.4、S0策略分析

第5章、L房地產公司競爭戰略選擇

5.1、L房地產公司競爭戰略設計與選擇.

5.1.1、L房地產公司愿景、使命與目標

5.1.2、L房地產公司競爭戰略的選擇.

5.1.3、L房地產公司實施差異化戰略的必然性分析.

5.2、L房地產公司差異化戰略實施方案

5.2.1、項目產品策略差異化.

5.2.2、綜合配套與服務定位的差異化.

5.2.3、服務管理差異化.

5.2.4、營銷策略的差異化.

第6、章L房地產公司競爭戰略實施的保障措施

6.1、企業文化保障.

6.1.1、把差異化戰略理念引入企業文化.

6.