廣州工商學院學位論文寫作聲明和使用授權說明學位論文寫作聲明本人鄭重聲明：所呈交的學位論文，是本人在導師的指導下，獨立進行研究工作所取得的成果。除文中已經注明引用的內容外，本論文不含任何其他個人或集體已經發表或撰寫過的作品或成果。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。本聲明的法律結果由本人承擔。論文作者簽名：日期：2020年5月30日學位論文使用授權說明本人完全了解廣州工商學院關于收集、保存、使用學位論文的規定，即：按照學校要求提交學位論文的印刷本和電子版本；學校有權保存學位論文的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務；學校可以采用影印、縮印、數字化或其它復制手段保存論文；在不以贏利為目的的前提下，學校可以將學位論文編入有關數據庫,提供網上服務。（保密論文在解密后遵守此規定）論文作者簽名：導師簽名：日期：2020年5月30日引言（一）選題背景及意義上個世紀末，該革開放不斷深入，社會主義市場經濟的不斷完善，我國房地產迎來了蓬勃發展的好時機，其擺脫了計劃經濟的禁錮，慢慢成為我國經濟產業的頂梁柱。新世紀以來，不少集團企業在房地產的紅利期投資房地產而不斷壯大，但是也有不少企業在投資房地產時由于決策失誤給公司帶來危機。房地產項目具有具有難度大、建設周期長、牽涉面廣等特點，這也導致了房地產項目在前期的建設和投入中存在不可預測的風險。因此，房地產投資決策分析成為了必不可少的一個環節。隨著我國市場經濟的不斷發展，房地產企業猶如雨后春筍般誕生，市場的不斷壯大，致使土地價格不斷飆升，進而使得房地產的成本激增。而房地產各個過程中存在的風險使得項目決策者在進行房地產投資時需要考慮來自各個方面的風險，進而科學理性的分析，得出正確合理的決策。現如今，國內較大型城市的房地產行業發展比較穩定，但二三線城市及其他地區卻呈現下滑。本文結合碧桂園實例，對房地產的決策分析進行深入研究，從房地產的各個過程、各個階段面臨的問題多元化全方面的進行探討研究了房地產決策是如何影響房地產項目的，并且相關的影響因素有哪些，并且不同影響因素的影響范圍和深度。在實際的投資過程中，需要結合科學的投資理論、包括房地產的投資方法、模式，還需要對房地產周邊的影響因素進行分析，運用科學的理論，解決實際過程中碰到的問題。另外，結合具體項目實例，分析項目的宏觀財務能力以及所遇到的分析和風險抵抗能力。結合碧桂園在投資開發中所遇到的問題進行分析探討并提出相應的措施。在以上的分析基礎之上，得出房地產投資決策的通用結論，并給出一些建議，為其他房地產商提供借鑒。（二）文獻綜述與研究現狀上世紀八十年代以來，我國的經濟體制發生了巨大變化。在各個行業市場經濟取代了計劃經濟，市場競爭具有巨大的活力，這就促使投資決策者必須對決策理論進行深入的學習分析。在這一時期，具有代表的是由財政部教材編審委員會與原國家建委基本建設的經濟研究所分別編寫的《基本建設經濟學》。而在現有的期刊文獻研究成果中，也有很多學者在房地產開發項目投資決策方法方面做出貢獻：簡彩云(2010)將價格變動率、單位建設成本變動率和成本變動率引入房地產投資決策過程，建立了非線性模型。《A市碧水云天房地產開發項目風險管理研究》劉子順（2013）發表的，其中提到房地產是一個高風險行業，而我國目前對房地產風險管理的研究仍然有不足。《各種風險因素對房地產市場的產權相關問題》是李江宏(2013)發表的，其中進行了深入細致的探索，他總結并梳理了一系列風險跡象和房地產市場變化的特征，作為風險的衡量標準。現如今，決策者們的意識逐步提升，對決策理論的研究也是逐步增多。但是，依然缺乏有關房地產投資的風險研究系統。因此，房地產的決策研究仍然需要進一步深入，為以后的房地產商提供借鑒。二、房地產投資決策的相關理論（一）房地產及房地產投資決策含義房地產：房地產由土地與建筑物一同構成。房地產作為一種客觀存在的物質形態時，是指地產和房產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。有土地、房地合一、建筑物三種存在形態。房地產投資決策是指房地產商在房地產投資之前對擬建的房地產項目進行可行性分析，包括經濟和技術兩個層面，后對其進行評價并且根據不同目標作出不同的方案。房地產投資對房地產市場的健全有著相當重要的意義。房地產由于其具有固有空間屬性，因此，一旦決策執行，將無法進行移動和變化。此外，房地產投資需要大量的資金且建設周期尤其漫長，一旦開始投入建設就務必在較短時間內完成，縮短工期，搶占最佳時機。房地產投資不僅和人民日常生活息息相關，還是城市的經濟發展和城市建設的重大組成部分，其經濟總量巨大，布局和結構復雜。房地產商的投資規模巨大，占居民投資很大的比重，它必須適配于該城市的人力、物力和財力。以上都說明了房地產投資決策的重要性。房地產決策的水準直接決定了一個地方的房地產市場的成熟程度。（二）房地產投資決策主要特點1.降低投資風險投資決策是根據投資分析方法、房地產科學理論以及客觀數據得出的一個主觀預測，從而使得項目高度符合當前的市場和預測未來市場，房地產投資決策受環境的影響很大，而良好的投資決策會給房地產企業減少一定的風險，并且較為準確的預測利潤。獲得收益的時間較長房地產開發是一項需要長期并持續投資的工作，其開發周期較長，故產生費用的時間也較長，進而影響了房地產投資的回收。房地產項目從開工到后期的回收時間較長，一般項目回收時限為3-5年。（三）房地產投資決策分析主要內容1.開發某房地產項目所在的宏觀及區域環境的分析房地產開發企業在投資某個項目時，需要了解該項目所在城市的經濟、政治、文化以及人口等各種因素可能對該項目的影響并進行分析研究，進而可以得到該項目的詳細信息，包括該項目所處的宏觀和市場環境，能夠預測項目未來的發展趨勢，為科學決策提供一定的參考依據。還需對該項目的區域環境進行了解，分析觀測所處地區的各種外在條件，包括交通是否便利、城市規劃如何、區域內現存的樓盤和即將建起的樓盤，從而可以給出合理的定價。2.對競爭對手的分析房地產開發企業在投資某項目所，應該對競爭對手進行分析，了解競爭對手該項目的規模、銷售價格以及市場反應等，并對競爭對手所制定的營銷策略及目標客戶進行了解跟蹤。通過對競爭對手的分析，可以為該項目的特色化發展以及項目自身的精準定位提供借鑒。3.對開發房地產項目的方案策劃的分析一個房地產項目的方案策劃是由該項目所選的目標市場進行市場定位，策劃內容有以下內容：開發時間、內容、規模以及項目所涉及的合作形式、資金的融資方式和所牽涉的資金結構、項目經營方式、所開發的產品價格。4.對消費者需求的分析通過對消費者全方面的觀察，我們可以深入的了解到消費者的真實購買力、和消費傾向，進而能夠為項目的產品作參考借鑒。三、碧桂園公司現狀分析（一）碧桂園公司簡介碧桂園控股有限公司，總部坐落于廣東佛山順德，是中國目前最大的房地產開發商。碧桂園所涉及的產品能夠滿足各階層的需求，覆蓋了市場上的各種需求。產品包括普通住宅、洋房、商鋪以及車位等。同時還兼顧了項目趨于范圍內的酒店管理以及旅游開發，提升了項目產品的價值和競爭力。碧桂園自成立以來，一直得益于中國經濟的高速發展，項目遍及全國。（二）碧桂園公司的特點及影響投資決策的因素1.碧桂園公司的特點碧桂園的管理模式極具特色，采用流水線式，具有速度快等特點，項目的概念模型一天即可完成，并且在競標得到土地的使用權以后可以在數天內投入建設，碧桂園具有大量的低成本的土地儲量，并且開發流程得當使得碧桂園產品成本極低，從而使得碧桂園的大多數帶裝修產品平均售價在十強房企中最低。碧桂園具有優待人才的特點，并且在人才培養上也是下足了功夫。這是碧桂園取得優異成績的先決條件。環保，提出了森林城市的設計理念。碧桂園在房地產的開發過程中不但注重開發和銷售，也一直在倡導綠色生活、文明生活。2.影響投資決策的因素需求因素。市場需求、消費者需求等是影響房地產開發企業是否投資某項目的一個很重要的參考指標。成本因素。其中包括投入和產出這兩個過程所產生的成本費用。偷取階段所產生的的成本是指在項目建設期和剛開始運營時的原始投資決定的。這個成本能夠反映該項目的規模，是一項極其重要的指標。產出階段的成本組成較為復雜，其中包括項目開始運營時產生的成本、繳納的稅收等等。四、碧桂園公司投資決策分析之市場分析基于房地產投資決策分析的基本理論，結合碧桂園公司以往的工作項目，對現有的房地產市場進行分析，并對國內的大環境、房地產的供需關系以及對碧桂園公司的投資決策分析，并依據多層次的分析得出一個結論。（一）宏觀環境分析1.政治政策環境分析最近這些年，為了讓房地產行業穩固發展，我國出臺了房地產行業的相關政策，其中“一城一策，房住不炒”的政策在這幾年逐漸成為該行業的主要調控策略。2019年，國家不斷出臺了相關政策，對持續上漲的房價進行了調控，遏制了不少城市增長過快的房價，并且還將連續出臺相應政策，增大政府在房地產的調控力度。政府為了緩解消費者的資金壓力，還推出了差別化的信貸政策，這一政策不僅幫助困難者，在一定程度上還抑制了房地差投資者。尤其是在政策中重點提到“明確消費貸款不能夠用于購買住房”，這充分體現了政府的決心。政府在相關信貸中還提到，購買商品住房的首付比例不能低于三成。并且在最新的房地產稅收優惠政策中提到，對于購買首套住房的個人，免征百分之五十的契稅，而對于購買首套并且90平米以下的住房的個人，只按百分之一的稅率征收契稅。綜合近幾年推出的關于房地產信貸政策，可以明確看出政府在房地產方面的一種宏觀調控趨向，即財政方面依然是積極，而信貸方面卻相比之前有所收緊，大部分地區契稅降低了，首付有所升高了，整體來說，新推出的政策是更有利于首次購房者的。另外，政府還加大了市場監管的力度，對一些機構不良炒房、胡亂哄抬價格以及唆使客戶簽訂“陰陽合同”等不法行為重拳出擊。這一些行為不利于廣大需求者了解真實的房地產市場及其動向，一定程度上侵犯了廣大消費者的利益，甚至對國家正常的稅收秩序也有不利影響。從出臺的相關政策以及政府強有力的行為，社會各界人士都持有近幾年的房地產調控力度是最嚴厲的一次的觀點。就今年，出臺的相關政策，已經切切實實的影響著房地產市場，具體表現在：月度交易增量有所降低，不少地區銷售已經開始清淡；房價不再瘋漲，而是穩定在一定范圍內；相應的土地的價格也得到了抑制；一些房地產的相關產業也開始變化，市場的壓力上升；消費者也更多處于理性的觀望狀態。2.經濟環境分析據統計，2018年的過去生產總值達到了90萬億元，較2017年，全年增長6.6%，實現了年初定的6.5%的預期發展目標。其中，第一產業增長6萬四千億元，較上年增長3.5%；第二產業36萬億元，增長率達到了5.8%；第三產業將近47萬億元，增長7.6%。國內生產總值逐年穩步上漲，這給了房地產行業帶來了一定的發展。3.社會文化分析不同的房地產投資項目對社會文化的分析是不同的。（1）住宅項目主要考慮方便業主的工作學習等生活，大部分需求客戶考慮的因素有：A.所處地區的人口和收入，房地產開發的居住項目的表現和該地區的人口數量密切相關，且還和人口結構以及居住現狀等都有關系。B.該地區的市政以及配套設施是否完備等。具體的說即水電設施，幼兒園中小學，醫院等。C.公共交通便捷程度。D.自然環境因素。現如今我國居民追求的是更高質量的生活，對自然環境的要求自然也越來越高，周邊綠色、陽光、空氣質量、安靜舒適也成為了居民的首選。而碧桂園公司提出的“森林城市”概念，領先于其他房地產企業，有利于碧桂園公司的長期發展。（2）寫字樓項目主要考慮的因素有：A.所處位置的商業聚集程度。B.周邊環境的土地利用率。C.寫字樓一般是容量上萬人辦公的地方，其進出通道也是考慮的首要因素。（3）商業項目。商業項目的范圍比較廣泛，其包括小型店鋪，百貨商場，大型購物中心等。由全國看來，投資環境比較好的是東南沿海，這于我國的經濟發展有關，東南沿海在近年來發展較好，城鎮人口數量多，區位優勢顯著。碧桂園公司總部位于廣東，廣東也是東南沿海，這給了碧桂園的發展提供了良好的環境。（二）房地產市場供求關系分析我國房地產市場經過了大幅上升期已經進入了較為平緩的時期。房地產的新增開發面積波動較大，主要是房地產當年的市場銷售情況以及政策變化起伏不定，而房地產的開發面積由這些因素決定。這兩年受嚴格的政府調控政策影響，新開工面積增長率較之前開始下滑，總體呈下滑趨勢；竣工面積相對而言處于平穩水平。近幾年我國的經濟壓力巨大，房地產庫存大、市場需求收縮導致整個行業的利潤下滑；而可開發的土地供不應求，土地成本激增，進一步降低了行業利潤，進而導致房地產行業的利潤增幅放緩。（三）碧桂園公司投資決策分析碧桂園公司的投資決策會因項目的不同而作出不同的決策，我們以2011年碧桂園進駐河南省的第一個項目--碧桂園?東江鳳凰城為例，研究碧桂園公司的投資決策。1.市場定位碧桂園?東江鳳凰城這個項目是屬于河源市的中高檔居住社區，是河源未來“兩江四岸”城市發展核心區，其以“給你一個五星級的家”為口號，建造一個講究格調和品位的高品質高檔社區。項目的目標客戶主要針對該區域原住民家庭；普通工薪階層、部分白領等。2.產品定位碧桂園?東江鳳凰城這個項目主要有別墅、高層住宅、格調商業街以及教育中心四種類型。碧桂園?東江鳳凰城屬于西班牙墅的上有天空下有地還帶花園的建筑風格。其建筑形式有：以5+1、6層多層帶電梯洋房為主，還有帶電梯的25層高樓以及不超過3層的商業房，其沿街布局，與住宅適當脫離。碧桂園?東江鳳凰城主要戶型為155-590平方米的別墅，本期戶數為1442套。戶型的設計將嚴格按照戶型定位的要求，符合市場定位，滿足客戶要求。3.價格定位在2013年的下半年里，7-10月有的價格為4500，而2013年的11月-2014年的2月為5400-5500，碧桂園的價格還是比較穩定的。還會有價格折扣，數量折扣，“特價品”等優惠。碧桂園的平均價格一向以來在十強房企都是最低的。五、碧桂園公司投資決策分析之財務分析（一）碧桂園公司投資決策經濟預算以廣西貴港碧桂園項目為例。1.碧桂園公司某項目成本估算房地產的項目開發成本一般由以下組成：土地費用、開發間接費用、稅費、房屋建造費、前期工程費、房屋建造費、管理費用、營銷費用、財務費用等等。該項目的用地面積達到了14萬三千平方米、土地成本費用斥資4.6億元，總體的建筑面積將近44萬平方米，土地稅為土地費用的百分之三。據數據統計，土地總費用達到4.8億元，前期的工程費用為1萬億元，樓層的建造費用為13億元，管理費用為0.27億元，營銷費用0.67億元等。該項目的綜合為23.7億元。詳細的費用見下表。項目金額（萬元）土地費用48101前期工程費10101房屋建造費131214管理費用2693營銷費用6674財務費用3249開發間接費用3499稅費31636合計2371672.碧桂園公司某項目銷售收入預測該項目在2016年第三季度至2019年第一季度的銷售收入估算為266975萬元，具體如下表。物業銷售額（元）雙拼別墅16442400高層洋房1963913300底商237000000綜合樓23400000非人防地下室234556364人防地下室46460000銷售收入26697536643.碧桂園公司某項目盈利分析現金流量分析2016-2019年貴港碧桂園項目現金流量表項目2016201720182019一、現金流量121514122208603522901銷售收入81514122208603522901貸款收入40000二、現金流出1111211152323729013524土地成本開發成本52470554142470711330銷管費用234246842342稅金及附加464669663440165土地增值稅1304155024821148所得稅136533714319881還貸支出40000其他支出3249三、凈現值流量（一減二）10393697623062-10624其中：受限資金29808四、累計現金流量103931736940431主要盈利能力指標凈現值，根據2016-2019年貴港碧桂園項目現金流量表，依據國家最新發布的《建設項目經濟評價方法和參數》中規定的融資前財務內部基準折現率、資本金稅后財務部折現率，再結合該項目的基準收益率，計算后得到該項目的凈現值為24127萬元。內部收益率，該項目內部收益率經過計算為29.1%。銷售凈利率，銷售凈利潤率=凈利潤額\銷售收入凈值*100%，經過計算該項目的銷售凈利率為11.17%。4.碧桂園公司投資與收益對比及分析項目營業收入成本及費用凈利潤凈利潤同比20151132.231035.1197.12-8.48%20161530.871394.24136.63+40.69%20172269.001981.48287.52+110.43%20183790.753305.33485.42+68.83%由上表可以看出，近年來碧桂園公司隨著投資的加大，收益也有所提升，但收益的增長速度在2017年達到峰值后，增長速度有所下降，總的來說，碧桂園近年來的收益還是隨投資的增加而增加的，而增長趨于穩定。碧桂園公司投資決策之風險分析1.投資決策主要風險資金風險碧桂園雖然是個大公司，但是其大部分項目的資金來源仍然主要是由集團借款、銀行貸款以及銷售回款構成。一個項目若是存在資金收入不足以支撐資金支出的情況時，該項目就有可能停滯。市場風險拿河源市碧桂園?東江鳳凰城這個項目來說，其主要針對的客戶是區域原住民家庭；普通工薪階層、部分白領等，這類客群雖然具備一定的購買力，而別墅的目標客戶為區域原住民及其他中高端群體，但原住民本身有自己的住處，其居住需求以該善和投資為主，具有較強的理性購買需求，會間接導致在激烈的市場大環境下，別墅市場階段性變化的供求關系，最終表現為價格的漲幅變化。競爭對手風險碧桂園的競爭對手對手主要有萬科、保利、中國恒大等，但根據項目的不同還會。有其他更多的不同的競爭對手。中國加入世貿組織以后，境外的房地產開發商進入國內的門檻大大降低，這也就導致了國內市場被海外公司搶占的局面。政策風險隨著國家政府加大對房地產市場的宏觀調控力度，出臺的相關政策限定越來越嚴格，可能會導致銀行緊縮銀根，限制貸款的相關文件，還可能出臺更嚴格限制房價的政策。而不管是貸款政策還是房價政策，都會對房地產行業造成一定的影響。2.投資決策風險防范措施市場風險防范措施別墅市場和普通住房市場有所不同，其競爭激烈，影響因素復雜，其品牌和品質是廣大客戶考慮的首選，能夠大大增加其競爭力。在品牌方面，碧桂園依托集團的龐大，以及多年攢下的好口碑，給廣大客戶樹立起來的良好形象，具有很好的號召力和品牌形象。精工品質和配套設施也是客戶重要的對比點，在這方面碧桂園一再彰顯自己的建筑風格，中西結合的建筑風格深入人心，不僅蘊含豐富的文化底蘊，而且在別墅建造的選材上都是采用國內國內的一流品牌，大大增加了其精工品質；在配套方面，選址要盡量臨近商業街、學校、醫院等與客戶生活息息相關的各種資源。只有將項目的賣點放大，才能將市場風險降到最低。競爭對手風險防范措施在投資項目時，與土地交易中心保持聯系，時刻關注著掛牌信息，了解繳納保證金的企業，從多方面判斷所關注企業的購買力。同時，可以從多方面了解競爭對手，獲取競爭對手的一手信息。政策風險防范措施時刻關注國家的政策變化，積極與政府部門保持溝通，提前研究出應對相關政策的措施，并提高項目的開發速度，爭取在出臺不利于開發企業建設的相關政策出臺前辦理完各項審批手續。六、房地產開發企業投資決策建議近幾年來，受到國家與地方政府的調控，房地產市場競爭比較激烈。通過對碧桂園投資決策的分析，使房地產開發企業在投資項目時能夠更為客觀有利的進行投資。良好的投資決策分析，對房地產開發企業項目后續的建設工作有提升作用，也有利于掌握市場的發展機遇，提升市場競爭力、降低投資所面臨的風險。實際的投資決策應當將科學理論和實際經驗結合起來，利用已有的房地產科學分析方法對影響項目的潛在因素進行分析，并且結合實際經驗運用科學的方法解決遇見的問題。建立一個較為完備的研究體系。為以后的房地產開發投資提供一定的參考。七、結論如今的房地產市場基本處于平穩狀態，房地產開發企業在投資項目時要把握好機遇，應當將市面上的各種因素納入考慮，并將房地產的科學方法與實際情況結合對即將投資的項目進行全面的、系統的分析，這樣才能將投資風險將至最低。參考文獻顏炳東.房地產開發項目投資決策的研究[D].吉林建筑大學.2015姚超.房地產開發項目投資決策研究[D].沈陽建筑大學.2015張威娜.房地產投資決策風險研究[D].天津大學,2014.丁佳新.房地產項目投資決策分析[D].吉林建筑大學.2018王國志.中原地區房地產項目投資決策分析[D].華北水利水電大學,2018.簡彩云.基于動態規劃的房地產投資決策模型構建[J].統計與決策，2010，317，（17）：51-54劉天萍.基于VAR理論的房地產項目投資決策模型研究[D].吉林大學碩士論文，2010劉捷，潘潔.房地產投資決策中的復合權重評價方法[J]西安工業大學學報，2010，30（1）：91-95李江宏，房地產項目投資風險及其防范措施[J]，建設監理，2015第一版，第11-13頁田建華，房地產投資的風險管理[J]中國新科技新產品，2011第二版，第47-48頁王倩，房地產投資項目風險防范[J]，產業經濟，2014第二版，第53-55頁陳妮.御景園房地產項目投資風險管理研究[D].西安石油大學,2011.劉子順.A市碧水云天房地產開發項目風險管理研究[D].華中科技大學,2013.陳福.廣西貴港碧桂園項目規劃過程管理研究[D].廣西大學,2018.耿睿.房地產項目投資決策研究[D]遼寧工程技術大學，2012