涿州匯盈房地產經紀有限公司惠友鉆石城項目營銷策劃案目錄涿州市概況1涿州市規劃條件分析2涿州房地產市場分析3工程客群定位4營銷推廣思路5工程案名建議7階段營銷推廣策略組合61、地理位置：涿州市地處河北省中部，保定市北部。市域東西橫距36.5公里，南北縱距25.5公里，全市土地總面積742平方公里。東鄰保定市的固安縣，距天津港160公里，南連高碑店，距保定78公里，距省會石家莊220公里，北與北京市大興縣、房山區毗鄰，距北京天安門公62公里，為首都北京的南大門。涿州是位于京津冀區域經濟規劃的中心位置；是北京都市圈的緊密層；是河北省“一線兩廂〞經濟開展布局一線上的中間結點。涿州市整體區位圖

4、經濟狀況：涿州市緊緊依托毗鄰北京的人緣、業緣、地緣優勢，積極實施工業立市戰略，努力打造京南工業經濟隆起帶，使國民經濟有了突飛猛進的開展。2006年全市國內生產總值100.89億元，比上年增長16.8%，其中第一產業生產總值為10.86億元，第二生產為41.08億元，第三產業值為49.02億元；產業構成比例為10.8：40.6：48.6，與上年相比，工業產值比例明顯增大。涿州2006年經濟開展位列河北省第九，同時躋身國內百強縣級市之列。5、交通：涿州市概況1涿州市規劃條件分析2涿州房地產市場分析3工程客群定位4營銷推廣思路5工程案名建議7階段營銷推廣策略組合6涿州在大北京都市圈的功能定位：北京以南的新城、旅游休閑勝地，北京的產業擴散基地，為北京效勞的都市型農業基地。涿州市確立了現代化中等城市和京郊生態新城的開展目標。1、涿州城市定位與開展戰略：大北京都市圈的功能定位，有助于涿州產業環境的進一步優化，經濟環境的進一步提升，有助于吸引更多的北京客群，有助于房地產市場的快速穩健開展。實施工業立市、以城興市、借京強市戰略。

依托城市西側、北側的河道以及改為內河的原西關河，通過整治河道，增加兩岸綠地提升城市的環境品質優化城市景觀，表達濱河城市的特色。依據?涿州城市總體規劃〔2005-2021年〕?，今后10年，涿州城市主要向東、向北開展，實現“東拓北延，適當西展，濱河城市〞的空間開展戰略。東拓北延，適當西展，濱河城市北延：向北延伸到拒馬河。在北部建設新行政中心，結合軌道交通客運站的建設，形成全市公共效勞設施中心。將沿107國道的南拒馬河適當向西推出1公里左右，外遷107國道，使原107國道成為城市道路。

涿州城區跨過京石高速公路向東開展到東張村村西。2、涿州城市空間開展戰略兩心：北部全市公共中心、西部老城區副中心。兩軸：南北向的玫瑰大街開展走廊、東西向的范陽路開展走廊。四片：老城片區、城南片區、城北片區、城東片區。3、涿州城市總體布局：涿州城區將形成“兩心、兩軸、四片，綠色環繞河濱城〞的總體布局。涿州新中心區功能：政務中心/商務中心/文化中心/商業中心/高級居住中心國內類似新城中心：4、未來涿州新中心區功能解讀：涿州市未來的產業規劃將分為三個區域，即北部的生態旅游觀光帶、西部的現代農業開展帶和南部的綠色產品生產帶。5、產業規劃：生態旅游觀光帶現代農業發展帶綠色產品生產帶目前涿州的生態旅游觀光帶是重點開展旅游業的地區，其房地產物業的類型多為別墅、高爾夫球場、旅游觀光園等類型。涿州市概況1涿州市規劃條件分析2涿州房地產市場分析3工程客群定位4營銷推廣思路5工程案名建議7階段營銷推廣策略組合6涿州房地產開發處在初級階段涿州住宅市場開發商專業性不夠強，產品及規劃設計水平較低，戶型設計較差，園林景觀規劃缺乏新意，工程推廣包裝簡單，營銷手法單一，市場領導者優勢不明顯，品牌影響力弱，整體房地產開發還處在初級階段，隨著涿州經濟開展，人們收入穩步增漲，房地產開發即將步入快速開展階段。涿州房地產市場開展趨勢工程大盤化市場需求不均衡，北部新城區熱點化客戶擴大化工程品質化產品品質1、涿州房地產市場開展水平及趨勢：住宅產品現狀及變化趨勢建筑風格設計建筑風格以現代為主，立面以涂料為主，色彩以紅、灰、白為主，建筑風格比較單一。隨著市場競爭加劇，居住品味提升，品牌開發公司、代理公司進入，建筑風格會向多樣化、個性化、差異化方向開展。2、產品現狀及變化趨勢：景觀環境設計涿州大多數工程景觀與園林規劃，還停留在“種幾棵樹、鋪一片草〞的水平，少數工程設計了中心廣場、社區水系景觀〔如燕趙花園等〕，但是涿州購房者正向注重環境轉變，對環境的要求越來越高。隨著市場競爭加劇，園林景觀會呈現多樣化、主題化開展方向。整體社區規劃：目前涿州大多數工程整體規劃較差，僅有一些大盤在規劃理念上有所創新，如鵬潤水上花城采用“龍鳳呈祥〞的概念規劃社區建筑。隨著市場競爭加劇，社區規劃會側重概念性、多樣性、復合性開展方向。戶型設計：客廳面積較大，采光、通風好、功能較全，對于戶型的附加功能〔如雙衛、明衛、全落地陽臺、大露臺、轉角飄窗等〕，還沒有表現出顯性的需求。隨著市場競爭加劇，戶型設計將呈現與北京同步的潮流型，戶型設計將趨于多樣化、人性化、個性化開展方向。建筑形態：涿州在售住宅小區以多層板樓為主、高層板樓為輔，一般同一社區內高層價格比多層高，但是當地人對高層認可度不高，原因是高層物業費高，養房本錢高；隨著規劃對容積率提高的要求，高層建筑逐漸增多，人們對高層也會逐漸認可。配套設施：在售住宅小區內，商業、教育設施普遍缺乏，根本沒有會所概念；缺乏大型區域商業，商業業態較少，成為制約涿州住宅向高端開展的瓶頸。隨著大盤開發，配套設施將呈現完善化、人性化開展方向。物業管理:物業管理皆為開發商成立物業公司自管，物業管理費很低，在0.3—1.5元/月/平米之間。隨著以高層建筑為主，物業管理效勞水平將逐步提高,物業費也將上漲。3、涿州公寓產品現狀及變化趨勢：涿州公寓產品少，僅在建材、設施的配備上略高于普通住宅〔如采用斷橋鋁合金窗、彩色可視對講等〕。但總體上設計較差，設施配備檔次低，物業效勞只有平安巡視及公共區域保潔等最根本效勞。因物業費高、通風、采光差，不符合當地人居住習慣，當地人認可度不高。隨著高層的增多，公寓也將增多，在產設計上將更注重實用性，設施會更完善，物業效勞內容及效勞水平也會逐步改善。4、涿州房地產市場供給趨勢：隨著涿州新城區規劃的逐步實施，住宅潛在供給量有放大趨勢。新增住宅逐漸從以老城城區中心為主轉向以新城區為主。住宅規模化開發將成為市場的趨勢。

隨著涿州住宅市場的逐漸成熟，城區中見縫插針式的開發方式已到了盡頭，按照現代生活方式，大規模地整合資源，締造成熟社區的“大盤開發模式〞已成為開發商最大限度地發揮資源優勢，降低本錢的最有效途徑。銷售現狀特點：城市化快速推進，需求旺盛，交易逐步上升市場競爭不充分北京購房人群比例大市場營銷處于初級階段總體供求狀況：市場需求保持旺盛外來實力開發商進入，市場競爭增強北京購房人群比例將進一步上升住宅市場價格趨勢2021年后價格將進入新一輪上漲2021年后中國經濟將穩步上升，政策調控的影響逐漸淡化，全國房價也將出現新一輪上漲。2021年以后，涿州住宅價格穩中有升是開展趨勢，尤其是新城區中心的價格的上升趨勢將更加明顯。2021-2021年價格上升潛力不大，上漲幅度較小2021-2021年由于北京房地產受前幾年存量房的影響，將由供大于求到逐步走向供需均衡，預計這三年內北京房價上升幅度較小，相應會影響涿州房價上升速度，預計涿州房地產住宅平均價格每年上漲幅度在3—5%左右。涿州房地產價格分析：2021-2021年價格上升潛力較大，上漲幅度將加大經過2021—2021年存量房消化以后，由于北京各項根底建設逐步完善，尤其是軌道交通的建設，將促使2021-2021年北京房地產市場出現需大于供的局面，房價將進入新一輪快速上漲期。受北京房價快速上漲、京石高速鐵路客運專線通車、涿州新行政中心建成等諸多利好因素的影響，預計2021-2021年這三年內涿州住宅價格上升幅度將加大，尤其是北部新城區中心位置的價格上升幅度將成倍增長，預計每年上漲幅度在15—20%左右。大北京城上城根底信息建筑類型：板樓地理位置：涿州107國道大石橋北50米規模：占地20萬平米、建面48萬平米容積率：2.3%綠化率：66.8%戶數：總5031套銷售價：5800其它：目前街頭派單是其主要方式，正在推出二期房源。局部在售代表性工程：鴻盛·凱旋門根底信息建筑類型：高層板樓地理位置：涿州市北二環規模：建面50萬平方米綠化率：40%物業費：1.2—1.5元之間開盤時間：預計9月份銷售均價：5800起銷售率：1、4、7已完其它：正在發單,排號進行中，1000抵10000元。嶸御航城根底信息建筑類型：高層板樓地理位置：涿州市龍馬路規模：建面16萬平方米容積率：1.45綠化率：39%物業費：未定戶數：一期420戶開盤時間：未定銷售起價：5080其它：目前該工程已推出屬于低密度社區，戶型設計優越。是為航校軍官建設的小區，對我工程競爭最大。云景城根底信息建筑類型：地理位置：涿州市長空路規模：建面11萬平米容積率：2.97綠化率：35%物業費：1.25元/平方米戶數：1000戶銷售均價：4500其它：一期A/B/C正在交房，目前推出的是H座樓宇，一梯三戶，17層，正在與二康醫院團購中，團購一次性優惠600元/平方米，首付50%優惠400元/平方米。匯元尚品根底信息建筑類型：板樓地理位置：涿州市冠云路規模：一期建5080.10萬平方米。容積率：3.37綠化率：33.7%物業費：未定開盤時間：9月25日開盤銷售均價：5800其它：目前主要是減首付營銷，本地客群首付10%，開發商代付20%，交房時交剩余20%。最小戶型首付只需3萬。名流一品根底信息建筑類型：塔板體地理位置：涿州市范陽中路文化廣場西300米交通局東側〔原勞技學校〕規模：一期建面68300平方米容積率：2.93綠化率：31%物業：名流物業戶數：760銷售均價：內部認購完，排號中。其它：首批認購70多套，正在籌劃二次開盤。藍天·美林灣根底信息建筑類型：6層帶電梯的花園洋房地理位置：涿州市龍馬南側〔長空路東側〕規模：建面6萬平方米容積率：2.25綠化率：31%物業費：未定開盤時間：內部認購完，排號中銷售均價：4300起其它：一居66㎡、兩居80～95㎡、三居110～130㎡、躍100～195㎡，排號費1000頂10000，其它折扣尚未確定。金竹首府根底信息建筑類型：塔式及塔連板式地理位置：涿州市開發區天下第一州牌樓南50米規模：建面14萬平方米容積率：3.42綠化率：47%物業費：金利物業戶數：1000余戶開盤時間：消化一期剩余房源銷售均價：6000起其它：積累客戶中局部售完代表性工程：物業名稱建筑形式規模裝修標準均價主力戶型物業費（㎡）（㎡）（元/平米/月）竹語堂聯排、雙拼獨棟12萬毛坯聯排9000元/平米240-2802.0雙拼9900元/平米獨棟10500元/平米金街財富中心酒店式公寓10萬精裝修裝修9000元/平米30-801.5高層塔樓毛坯毛坯8200元/平米云景城多層板樓11萬毛坯多層4900元/平米90-140多層：1.2高層板樓高層4800元/平米高層：1.2匯元國際酒店式公寓3.1萬毛坯5000元/平米30-801.5高層塔樓燕趙花園三期多層板樓12萬毛坯多層4600元/平米90-140多層：0.46高層板樓高層4100元/高層：1.2中央公館小高層板樓5萬毛坯4950元/平米110-1701.2鵬潤水岸花城多層板樓48萬毛坯多層4100元/平米80-120多層：0.4高層板樓-名流橄欖郡多層板樓50萬毛坯多層4600元/平米90-130多層：0.46高層板樓高層5000元/平米高層：1.5建筑形式：在8個已售完的住宅工程中，建筑形式共有五種——別墅、多層板樓、小高層板樓、高層板樓、塔樓，面積所占比例分別為8%、40%、12%、30%、10%。建筑形式個數面積比例名稱多層板樓440%云景城、燕趙花園、名流橄欖郡、鵬潤水岸花園小高層板樓112%中央公館高層板樓430%名流橄欖郡、鵬潤水岸花園、云景城、燕趙花園塔樓210%匯元國際、金街財富中心別墅18%竹語堂結論一:建筑形式以多層為主，比例超過40%。結論二:多層、小高層供給少，僅有名流橄欖郡、云景城、鵬潤水岸花城3個工程。通過打造差異化產品是本工程最好的市場切入點。結論三:純塔樓社區比例僅占10%，只有匯元國際、金街財富中心2個工程。戶型面積個數面積比例項目名稱80-140平米580%名流橄欖郡、鵬潤水岸花城、云景城、燕趙花園、中央公館150平米以上112%竹語堂、中央公館30-80平米28%匯元國際、金街財富中心戶型面積：主力戶型面積集中在80-140平米之間，以二居\三居為主，面積比達80%〔6個工程〕。供給150平米以上大戶型的工程有2個，其中一個是別墅工程竹語堂，另一個是普通住宅中央公館，大戶型的面積比例在12%左右。一居小戶型產品主要出現在公寓工程中，比例在8%左右。與城市經濟地位相比，涿州房地產市場顯得有些滯后，各樓盤開發同質化嚴重，但市場表現出旺盛的需求潛力，藍海戰略時機明顯。目前涿州樓市分布在四個區域，其中城北、城中區域風頭正健，高檔工程已經成型，得到買家的共識和追捧；而城南區域目前配套資源欠缺，但未來升值潛力巨大，將是接下來的熱點。經過對市面樓盤的了解，我們能夠看出本工程的區域優勢和劣勢都十清楚顯，產品規劃上有競爭優勢。基于當下市場同質化的競爭態勢，我們寄希望于本工程敢于創新、勇于革新，實現一個精品工程的精彩突圍；結論：涿州市概況1涿州市規劃條件分析2涿州房地產市場分析3工程客群定位4營銷推廣思路5工程案名建議7階段營銷推廣策略組合6客群特征分析：涿州住宅市場客戶分本地客戶和北京客戶兩類，涿州本地客戶約占60%，北京客戶約占40%。涿州本地客戶：二次置業客戶〔改善型〕機關干部、企業中高級管理人員等是此類客戶的中堅分子，駐涿州中央直屬機關人員占有一定比例。首次購置客戶〔解決型〕一是年輕人結婚需購置新房，二是涿州農村人口中的富裕人員進城購房。投資型〔投資型〕涿州本地投資型客戶數量較少，所占比例低。拆遷客戶〔被動型〕此類客戶因拆遷而被動購房，購房能力有限，對房屋的要求也較低。區域市場客群分析：北京客戶：約占購房總量的40%，預計隨著涿州住宅市場的成熟，高品質工程的出現，北京購房客戶將進一步增加。養老型客戶〔養老型〕北京在涿州購房的養老型客戶比例較大，這些客戶一般居住在北京西南方向，如房山區、豐臺區、石景山區、海淀區等。購置能力一般，但對工程生活配套、居住環境較挑剔。投資型〔投資型〕北京在涿州購房的投資型客戶逐漸增多，成交比例較大，涿州買房送戶口制度，讓更多在北京的外地人投資購置涿州房屋，這類客戶經濟根底雄厚，對市場的敏感度高，對工程也較挑剔，對高品質工程青睞有加。首次購房的年輕客戶〔解決型〕北京在涿州首次購房的年輕客戶工作地點多在京石高速沿線，如房山區、豐臺區等，且這局部年輕客戶大多數不是北京籍人，屬于在北京工作的外地人，對居住地點沒有強烈的地緣歸屬感。拆遷客戶〔被動型〕此類客戶數量很少，因北京拆遷客戶有強烈的地緣歸屬感。項目名稱購買者分析鵬潤水岸花城北京投資型、養老型占40%以上，其次本地二次置業客戶，再次本市首次購買客戶名流橄欖郡本地二次置業客戶及首次購買客戶為主，占50%左右，其次北京投資型、養老客戶金街財富中心北京投資型為主，占60%以上，其次為本地投資型客戶及本市二次購買客戶云景城積累以北京投資型、養老型客戶為主，其次本市首次購買客戶、本地二次置業客戶成交客戶分析涿州市概況1涿州市規劃條件分析2涿州房地產市場分析3工程客群定位4營銷推廣思路5工程案名建議7階段營銷推廣策略組合6工程營銷總綱營銷總綱〔全新的生活方式〕精彩便利多元個性集結區外完美聯盟精裝修標準多種裝修風格商住兩用模式區內完善配套樣板間細致打造高人性化物管輔助制造驚喜風光無限隨心所欲完美無缺本工程營銷定位－－補缺者“便利〞之區內配套建議建議社區內配以完善的生活配套及相關附加體系：1、24小時便利超市；

2、小型會所；

3、室內咖啡廳；4、24小時自助洗衣店或干洗店。工程營銷總綱“集結〞之區外聯盟建議建議區外配以完善的運動場地聯盟及商家聯盟等相關附加體系：1、與周邊中小學實行運動場地共享聯盟，方便住戶進行如羽毛球、籃球等規模型健身活動；2、與市區內或周邊商業如飯店，娛樂場所商家折扣聯盟；3、實行定期組織體檢或上門醫療理療效勞或聯盟。工程營銷總綱“多元〞之多種功能高性價比當所有商品房都在以千篇一律的面孔示人的時候，我們旗幟鮮明地打造品質與品位有機結合，功能與審美融會貫穿的價值品；制訂“集結”的8大標準——更具選擇性；品質卓越；附加值的極大豐富；完善的配套體系；除了性能，更具有情感的附加；加速創新，強烈的差異性帶動行業的發展；強調體驗和感官消費；高設計含量，同時強調品位和品質；“集結商住百般便利〞的房子——具特色張力的生活宅——具高性價比高投資價值的世界宅工程營銷總綱“精彩〞之產品裝修樣式建議采取精裝修標準，設計風格多樣化、多國化，滿足不同年齡層、不同功能及審美需求的客戶群體。工程營銷總綱突出商住兩用的多重功能室內設計建議之——功能性突出商住兩用的多重功能工程營銷總綱室內設計建議之——時尚性突出時尚簡潔的特點突出時尚簡潔的特點工程營銷總綱“個性〞之產品樣板區精心打造樣板區，著重突出產品實用性與細節之美，躲避戶型缺乏帶來的劣勢，做到來訪一位客戶，就能刺激一位來訪者產生購置的欲望。工程營銷總綱1、建議在樣板區采取管家式效勞展示2、除了普通物業所需要提供的職能外，可推薦配套上門鐘點工等人性化效勞。“個性〞之物業輔助工程營銷總綱先造勢—充分對品牌進行宣傳、利用產品概念及生活方式進行炒作，為工程造勢再借勢—借助周邊整體區域開發及宣傳之勢為工程添薪焰后做事—將展示做足做實并先行，營造成熟并具特色的生活氣氛，用產品及生活方式打動客戶本工程推廣定位－－做跟隨者營銷推廣主線打好三大戰役造勢借勢做事推廣戰

區域戰

產品戰

營銷推廣主線圖示工程的開發管理需吻合工程的營銷推廣節奏，從而拉開工程的銷售速度，實現快速穩定的資金回籠，保證工程的成功開發運營。基于此，建議本工程的開發管理緊緊圍繞“兩個先行，三個展示，一個到位〞的落實工作中去。落實內容時間備注兩個先行宣傳先行2011年6月2011年5月宣傳項目品牌樣板房先行2011年10月交付使用三個展示環境價值展示2011年10月配套展示、招商產品創新展示2011年12月2011年10月前完成物業管理展示2011年12月2011年12月前確認物業管理公司一個到位售樓處包裝到位2011年8月交付使用開發管理涿州市概況1涿州市規劃條件分析2涿州房地產市場分析3工程客群定位4營銷推廣思路5工程案名建議7階段營銷推廣策略組合6一、形象導入期推廣目標推廣策略媒體組合活動策略推廣主題多重渠道多個群體并行，了解工程獨到之處使客戶產生對工程情況的潛意識認知生活理念的暢想多種方式立體宣傳我的生活我做主推廣策略：使客戶產生對工程情況的潛意識認知——高舉高打，迅速滲入市場，使工程品牌到達耳熟能詳！品牌系列推廣主題：生活理念暢想——集結生活百般便利，成就多元精彩領地；一、形象導入期一：戶外廣告重點封殺二：平面媒體全面宣傳借助當地知名刊物和DM定期進行媒體推廣；可在市區人流量大或交通要道重點設立路牌廣告，進行戶外封殺；一、形象導入期三：其它媒體立體助推1、在工程地－市區中心利用公交車等工具進行流動行宣傳；2、可在社區電梯內進行平面廣告宣傳；3、本區以外地區〔如：北京〕可在本地網站設置彈出廣告的方式，或通過贊助公益性手冊推廣，在冊內印制宣傳頁等形式，使開發區以外的客戶產生對工程的認知度，以此吸引外地客戶群體。一、形象導入期我的生活我做主活動時間：2021年7月活動地點：市區中心；或惠友生活廣場活動內容：以娛樂游戲為主題的年輕人交友活動。活動結束后，最先成功的前10對情侶，可以優先享受超低價購房活動。一、形象導入期---活動策略二、內部認購期推廣目標推廣策略媒體組合活動策略推廣主題區域戰+產品戰1、借勢工程區位、開展前景、環境，突出工程特色形象；2、讓目標客戶全面了解本工程賣點；3、采用銷售手段，大量積累客戶；展示與眾不同的高性價比多種方式立體宣傳會員制認購活動推廣策略：展示與眾不同的高性價比領地

——通過實際產品效果，如完善的內外配套服及人性化物管理念，商品樣板間展示等，突出產品特質。

推廣主題：

——當它的聲音出現后，城市生活再向東

——不僅僅是住的好，一切都好！

二、內部認購期二、內部認購期----活動策略活動參與人員開發商代表〔2-4名〕；銷售工作人員6-8名；布展公司相關人員；制作公司相關人員；專業拍攝人員1~2名；演出公司相關人員；活動內容活動一：“置業會〞會員招募中；活動二：采取相應銷售手段，推出限量低價房源，限時買斷。二、內部認購期----活動策略作用：設計鮮明具有特色的圍墻廣告、路旗及導視系統，有利于展示形象，便于客戶前往，并樹立客戶購置信心。建設要求：將工程統一包裝，使用高檔展板進度要求：2021年5月前工程的圍檔設計、路旗、導視系統方案確定2021年6月前工程宣傳施工包裝完畢現場包裝外部工地圍擋推廣目標推廣策略媒體組合活動策略推廣主題產品展示戰1、產品超值展示，通過產品優勢搶占市場空間2、通過工程精華產品展示，縮短認購客戶購置決定周期3、開盤集中引爆,集中簽約,掀起銷售高潮,樹立市場口碑為工程下一步銷售積累客戶4、不斷進行客戶答謝活動，保證工程持續熱銷盛大開盤，全面展示產品，眼花繚亂的效果平面+戶外+其它〔電視、電臺、網絡、公交等〕客戶答謝活動三、開盤強銷期推廣策略：產品、生活方式展示戰——個性生活、超值產品、優質展示！推廣主題：

——吹響集結號，開啟生活領地三、開盤強銷期工程圍擋、網絡、公交車體、短信等形式分階段、廣泛應用，對工程精華產品、主要賣點進行展示擴大影響，推動銷售。三、開盤強銷期----媒體策略活動一：工程開盤活動，客戶答謝活動活動時間：2021年10月活動內容：舉行盛大的開盤儀式。以答謝客戶名義，拿出有限房源進行現時低價購置活動，有限購置工程物業的前20名顧客，可獲得如家電、保險之類附加贈送到達搶爆現場的目的。三、開盤強銷期----活動策略活動二：魅力生活體驗月活動活動時間：2021年10月活動內容：邀請客戶對售樓處及工程現場進行觀摩。三、開盤強銷期----活動策略設置景觀示范區及樣板間，執行魅力生活體驗月。樣板區及示范區具體方式：在工程所有展示區內進行高標準的物業管理〔保安、保潔、禮儀效勞等〕物業展示推廣目標推廣策略媒體組合活動策略推廣主題產品戰+生活體驗戰深入體驗多元生活，推動銷售進展

全新生活方式，親身感受“集結〞魅力戶外+口碑開啟精彩生活四、持續銷售期推廣策略：產品戰＋生活體驗戰

——現代十全生活體驗全面升級！推廣主題：

——讓一切都在家門口

四、持續銷售期在持續銷售期，減少局部戶外廣高，節約費用，工程周邊區域重點投放，攔截周邊工程客戶，宣傳工程產品。一：戶外廣告減少數量重點投放二：口碑效應利用之前工程的良好形象，到達口口相傳的良好宣傳效果。四、持續銷售期----媒體策略活動二：享受健康生活活動內容：組織業主參加戶外拓展活動、進行業主聯誼會等。活動目的：感謝業主對公司的支持，并且可以享受豐富多彩的業余生活。四、持續銷售期----活動策略推廣目標推廣策略媒體組合活動策略推廣主題實景生活戰展示實景生活，快速收盤即買即住，體驗超值空間戶外＋口碑集結生活1+1客戶營銷平臺五、尾盤銷售期推廣策略：實景生活戰

——一切盡在眼前

推廣主題：

——最后，最珍貴五、尾盤銷售期尾盤銷售期，除工程周邊的戶外保存外，其余全部取消一：戶外工程周邊留守，剩余全部取消二：平面媒體適當投放，拉動銷售該階段偶爾利用平面媒體進行宣傳，展示生活場景、釋放促銷信息即買即住，表達超值空間體驗人性物管，感受高標準品質五、尾盤銷售期----媒體策略三：口碑宣傳為主，偶爾短信促銷掃尾階段主要以客帶客口碑宣傳為主，偶爾通過短信進行促銷宣傳五、尾盤銷售期----媒體策略涿州市概況1涿州市規劃條件分析2涿州房地產市場分析3工程客群定位4營銷推廣思路5工程案名建議6案名×金地產品線特點目標客群案名城市海景系列中密度住宅歐陸風情二次置業金領、香港人金地海景花園金海灣花園金地翠堤灣格林系列大規模中檔住宅郊區住宅歐洲風情向往郊區生活的白領階層以及中產階級格林小鎮格林春曉格林小城特色精品系列特色地塊特色風格白領階層城市中產金地翠園金地香蜜山金地國際花園[品牌地產產品線及案名案例]案名×華潤產品線特點案名都市綜合體系列薈萃都市精華萬象城學府人文系列擁有城市核心的人文資源北