房地產(chǎn)開發(fā)全套流程大全2023-10-28目錄contents前期準備立項申請規(guī)劃設計施工建設預售許可銷售階段物業(yè)管理其他事項01前期準備通過土地購置、合作開發(fā)、舊改等方式獲取項目確定項目來源了解項目所在地區(qū)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境狀況，以及市場需求和競爭情況進行初步市場評估根據(jù)市場評估結果，確定項目的目標客戶、產(chǎn)品類型、價格策略等確定項目定位確定項目包括項目經(jīng)理、建筑師、結構師、機電工程師等組建開發(fā)團隊聘請顧問團隊制定項目計劃如市場顧問、財務顧問、法律顧問等明確各團隊成員的職責和任務，以及項目的時間表和預算03團隊組建0201通過問卷調查、訪談等方式收集目標客戶的需求和意見了解市場需求了解競爭對手的產(chǎn)品類型、價格策略、營銷手段等分析競爭對手根據(jù)市場調研結果，確定項目的市場定位和產(chǎn)品特色確定市場定位市場調研02立項申請確定開發(fā)項目對擬開發(fā)項目進行市場調研，確定項目可行性，明確開發(fā)目標。準備相關資料收集整理土地使用權證明、資金證明、規(guī)劃方案等必要資料。填寫申請表格按照當?shù)叵嚓P部門要求的格式和內容填寫立項申請表格。提交申請1審批流程23提交的資料是否齊全，是否符合當?shù)卣吆鸵?guī)劃要求。初審相關部門派員現(xiàn)場勘查，核實申報資料與實際情況是否一致。現(xiàn)場勘查根據(jù)初審和現(xiàn)場勘查結果，決定是否批準立項申請。審批決定領取批準文件如批準立項，則領取相關批準文件，如立項批復、土地使用證等。繳納相關費用按照規(guī)定繳納土地出讓金、規(guī)劃設計費等相關費用。簽訂合同與相關方面簽訂土地使用權出讓合同、規(guī)劃設計合同等。獲得許可03規(guī)劃設計1設計方案23明確設計任務，制定合理的設計原則和目標，考慮建筑功能、空間布局、結構安全、環(huán)境保護等方面。確定設計目標根據(jù)設計任務和目標，進行初步的方案設計，包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、效果圖等。初步設計在初步設計的基礎上，進行詳細的建筑設計和結構設計，包括材料選用、構造做法、結構體系、設備配置等方面的設計。詳細設計03審批意見反饋規(guī)劃部門根據(jù)審核情況，提出審批意見，包括修改意見或建議，反饋給開發(fā)商。規(guī)劃審批01提交規(guī)劃申請將設計方案提交給當?shù)匾?guī)劃部門，申請規(guī)劃審批。02審核規(guī)劃方案規(guī)劃部門對設計方案進行審核，包括對建筑布局、空間利用、環(huán)境保護等方面的審查。調整設計方案根據(jù)審批意見，對設計方案進行細節(jié)調整，確保設計方案符合規(guī)劃要求和相關法規(guī)。完成調整并再次提交將調整后的設計方案再次提交給規(guī)劃部門審核，確保符合規(guī)劃要求和相關法規(guī)。細節(jié)調整04施工建設施工單位確定招標通過公開或邀請招標的方式，吸引符合要求的施工單位參與競標，確保公平、公正、公開。資質審查對參與投標的施工單位進行資質審查，確保其具有承擔項目施工的能力和資質。商務談判與中標施工單位進行商務談判，確定合同條款、工期、質量要求等細節(jié)。根據(jù)項目特點和要求，編制詳細的施工組織設計，包括施工方案、施工進度計劃、資源需求等。施工組織設計正式施工根據(jù)施工組織設計，對施工現(xiàn)場進行布置，包括臨時設施、材料堆放、安全設施等?，F(xiàn)場布置向當?shù)亟ㄔO主管部門申請施工許可，確保項目符合國家法律法規(guī)和標準要求。施工許可現(xiàn)場管理對施工質量進行全面管理，包括原材料檢驗、施工過程質量控制、成品驗收等，確保符合設計要求和相關標準。質量管理貫徹“安全第一，預防為主”的方針，加強施工現(xiàn)場安全管理，防止事故發(fā)生。安全管理根據(jù)施工組織設計，對施工進度進行監(jiān)控和管理，確保項目按時完成。進度管理對施工成本進行預測、計劃、核算和分析，有效控制施工成本，提高項目效益。成本管理05預售許可開發(fā)商向住建委提交預售申請?zhí)峁┩恋厥褂脵嘧C、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證等相關證明文件提交項目形象進度證明、預售資金監(jiān)管證明等其他必要材料申請預售住建委對開發(fā)商提交的資料進行審核審核內容包括資料的真實性、完整性、合規(guī)性等審核過程中，住建委可能會要求開發(fā)商補充相關材料或修改申請內容審核資料010203如果開發(fā)商提交的資料符合要求，住建委將頒發(fā)預售許可證預售許可證是開發(fā)商進行房屋銷售的法律憑證，也是購房者重要的購房保障之一開發(fā)商在取得預售許可證后，應當在規(guī)定時間內對外進行銷售，并向購房者明示預售許可證獲得許可06銷售階段宣傳內容策劃制定有吸引力的宣傳內容，包括項目介紹、戶型介紹、配套設施、開發(fā)商品牌等，突出項目的優(yōu)勢和賣點。宣傳活動組織組織線上線下宣傳活動，如發(fā)布會、品鑒會、房展會等，吸引潛在客戶的關注和參與。宣傳渠道選擇根據(jù)項目定位和目標客戶群體，選擇合適的宣傳渠道，如網(wǎng)絡廣告、社交媒體推廣、戶外廣告等。宣傳推廣根據(jù)項目開發(fā)成本和預期利潤，確定銷售價格。成本加成法參考同區(qū)域、同類型項目的價格，結合項目自身特點來確定銷售價格。市場比較法根據(jù)競爭對手的定價，結合項目自身特點來確定銷售價格。競爭定價法根據(jù)項目獨特的產(chǎn)品特色和優(yōu)勢，制定高于同類項目的銷售價格。產(chǎn)品差異定價法定價策略銷售渠道拓展利用互聯(lián)網(wǎng)平臺進行線上銷售，如通過官方網(wǎng)站、電商平臺等途徑進行銷售。線上銷售線下銷售合作銷售自媒體推廣通過傳統(tǒng)銷售渠道，如中介公司、開發(fā)商自有銷售團隊等進行銷售。與大型中介公司、開發(fā)商合作，共同開展銷售推廣活動，擴大銷售渠道。利用開發(fā)商的自媒體平臺進行推廣和銷售，如微信公眾號、官方網(wǎng)站等。07物業(yè)管理招聘與選拔物業(yè)管理團隊需要具備專業(yè)知識和經(jīng)驗，因此招聘和選拔是物業(yè)管理流程中的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)公司需要制定詳細的招聘計劃，通過多種渠道發(fā)布招聘信息，對應聘者進行面試和評估，確保招聘到合適的人才。物業(yè)團隊組建培訓與發(fā)展物業(yè)管理團隊組建后，需要對員工進行全面的培訓，包括公司文化、規(guī)章制度、崗位職責、技能培訓等，以幫助員工盡快適應工作環(huán)境并提高工作能力。同時，還需要關注員工的發(fā)展需求，制定職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，鼓勵員工提升自身能力，實現(xiàn)個人價值。團隊建設與溝通物業(yè)管理團隊需要具備團結協(xié)作的精神，因此團隊建設和溝通是物業(yè)管理流程中不可或缺的環(huán)節(jié)。物業(yè)公司需要加強團隊凝聚力，促進員工之間的溝通和協(xié)作，同時還需要建立有效的溝通渠道，確保信息的及時傳遞和問題的及時解決。制度制定物業(yè)公司需要制定完善的規(guī)章制度，包括員工守則、考勤制度、薪資制度、獎懲制度等，以確保員工明確自己的職責和義務，遵守公司規(guī)定。在制定規(guī)章制度時，需要考慮實際情況和法律法規(guī)要求，確保制度的合理性和合法性。制度執(zhí)行與監(jiān)督制定好規(guī)章制度后，物業(yè)公司需要嚴格執(zhí)行并監(jiān)督制度的執(zhí)行情況。員工需要認真遵守規(guī)章制度，按要求履行職責和義務。同時，物業(yè)公司也需要對規(guī)章制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取措施加以解決。反饋與調整規(guī)章制度在執(zhí)行過程中難免會遇到問題或不足之處，因此需要及時收集員工的反饋和建議，對規(guī)章制度進行調整和完善。物業(yè)公司需要關注員工的意見和建議，及時進行溝通和協(xié)商，以達成共識并促進規(guī)章制度的不斷完善。物業(yè)規(guī)章制度制定物業(yè)公司提供哪些服務項目需要提前進行策劃和設計。根據(jù)不同的物業(yè)類型和客戶需求，物業(yè)公司需要確定服務項目和服務標準，制定服務流程和操作規(guī)范，確保服務質量和效率。物業(yè)服務提供物業(yè)公司需要按照策劃的服務項目和制定的服務標準提供相應的服務。在服務提供過程中，需要對員工進行培訓和考核，確保員工具備提供服務的能力和素質。同時還需要建立服務質量監(jiān)控機制和服務反饋機制，及時了解客戶需求和意見反饋，不斷改進和提高服務質量。為了不斷提高服務質量和管理水平，物業(yè)公司需要對服務項目進行評估和改進。物業(yè)公司可以定期收集客戶反饋和建議，分析服務數(shù)據(jù)和指標，發(fā)現(xiàn)問題并采取改進措施。同時還可以引入第三方評估機構對服務質量進行評估和監(jiān)督，提高服務質量和客戶滿意度。服務策劃服務提供服務評估與改進08其他事項相關證照辦理建設用地規(guī)劃許可證在確定開發(fā)項目后，需要向城市規(guī)劃行政主管部門申請辦理建設用地規(guī)劃許可證，明確用地性質和范圍。土地使用權證在獲得土地后，需要辦理土地使用權證，證明已獲得該土地的合法使用權。建設工程規(guī)劃許可證在項目設計階段，需要向城市規(guī)劃行政主管部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，以符合城市規(guī)劃要求。商品房預售許可證在銷售階段，需要向房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理商品房預售許可證，證明具備銷售條件。施工許可證在項目開工前，需要向建設行政主管部門申請辦理施工許可證，證明已具備開工條件。稅務登記與申報稅務登記在獲得相關證照后，需要在稅務機關辦理稅務登記，以便按照國家稅收政策進行納稅申報。納稅申報根據(jù)國家稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要按照開發(fā)項目的不同階段進行相應的納稅申報，如土地增值稅、企業(yè)所得稅等。稅務審計為了確保納稅申報的真實性和準確性，稅務機關會對