2023年房地產估價師《房地產估價案例與分析》沖刺試卷一

[問答題]1.某家庭欲買一套單價為2800元加2、面積為120m2的住

宅。銀行為其提供了20年期的固定利率住房抵押貸款，貸款額度為房價的

70%,利率為6%,按月等額償還。另知，從2013年到2019年消費者價格指數依

次為100、102.5、104.6>107.3、108.7、112.5、114.6,如果以此作為計算通

貨膨脹率的依據，并假定貸款期限內的年平均通貨膨脹率等于2013年到2019

年間的年平均通貨膨脹率，基年為2019年末。問：

(1)該家庭的月還款額為多少？

(2)若考慮通貨膨脹的影響，銀行所獲月還款額的實際價值(相對于基年)是

多少？

參考答案：詳見解析

參考解析：(1)不考慮通貨膨脹的影響，運用公式：A=Pi/[l-(1+i)-

n]o

其中，P=2800X120X70%=235200(元)，i=6%+12=0.5%,n=20X12=

240(月)，代入上式可得：A=235200X0.5%/[l-(1+0.5%)-240]=

1685.05(元)0

(2)在計算通貨膨脹率時不能直接用價格指數進行平均，要先換成通貨膨脹率

的表達式后再進行計算。以2013年到2019年消費者價格指數來計算通貨膨脹

率：

①通貨膨脹率:Rd=[(102.5-100)/100+(104.6-102.5)/102.5+

(107.3-104.6)/104.6+(108.7-107.3)/107.3+(112.5-108.7)

/108.7+(114.6-112.5)/112.5]/6=2.30%o

②由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)得：Rr=3.62%O則銀行所獲月還款額的

實際價值A=PX(Rr/12)/[l-(l+Rr/12)-n]=235200X(3.62%/12)/[I

-(1+3.62%/12)—240]=1378.61(元)。

[問答題]2.某商業房地產項目總占地面積為42000m2,規劃建設用地40000m2,

總建筑面積297000m2。已知樓面地價為280元/痛，建造成本為964元/m?(包括

勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費、公共配套設施

建設費和開發期間稅費等其他費用)，其他工程費為建造成本的8%,管理費用

為土地成本、建造成本及其他工程費之和的6肌貸款利率為15%,按年計算，

銷售費用、銷售稅費分別為總銷售收入的3.5姒5.48%；項目的平均售價為

3040元/n^,可銷售面積比例為95%；項目開發經營期為3年，購買土地使用權

后即開工建設，地價款和土地管理費在開發初期一次性投入，建造成本、其他

工程費、建設期管理費用和銷售費用在建設期內均勻投入。試求該項目的開發

商成本利潤率。

參考答案：詳見解析

參考解析：(1)項目總開發價值

①項目總銷售收入：297000X95%X3040=85773.60(萬元)；

②銷售稅費：85773.60X5.48%=4700.39（萬元）；

③項目總開發價值：85773.60-4700.39=81073.21（萬元）。

（2）項目總開發成本

①土地成本：297000X280=8316（萬元）；

②建造成本：297000X964=28630.80（萬元）；

③其他工程費：28630.80X8%=2290.46（萬元）；

④管理費：

a.土地管理費：8316X6%=498.96（萬元）；

b.建設期管理費：（28630.80+2290.46）X6%=1855.28（萬元）；

c.管理費合計：2354.24萬元；

⑤銷售費用：85773.60X3.5%=3002.08（萬元）；

⑥財務費用：

a.土地費用和土地管理費利息:（8316+498.96）X[（1+15%）3-1]=

4591.49（萬元）；

b.建造成本、其他工程費、建設期管理費用和銷售費用利息：

（28630.80+2290.46+1855.28+3002.08）X[（1+15%）3/2-1]=8344.92

（萬元）

c.財務費用總計:4591.49+8344.92=12936.41（萬元）

8316+28630.80+2290.46+2354.24+3002.08+12936.41=57529.99（萬

元）

（3）項目開發利潤：81073.21-57529.99=23543.22（萬元）。

（4）成本利潤率：23543.22/57529.99=40.92%。

[問答題]3.某人于2016年7月預購了一幢別墅（總售價為120萬元），并先后

向開發商支付了114萬元。該別墅于2017年7月30日竣工后，該人付清了剩

余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原有裝修設施，進行了重新裝

修，又花費了40萬元。2017年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該別墅

向銀行抵押貸款，并于2017年9月10日委托估價機構進行估價，此時同類型

（指重新裝修前）別墅的正常市場售價為130萬元，該人希望評估值為2017年

9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現估

價人員掌握的資料有：L該人與開發商于2017年7月30日簽訂的正式合同原

件；2.該人的購房發票；3.商品房預售許可證復印件；4.其他市場資料。

請問：1.上述資料用于抵押估價是否齊全？2.估價人員可否承諾按170萬元進

行估價？3.可否按2017年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新

裝修費用確定評估值？為什么？

參考答案：詳見解析

參考解析：（1）.上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺少法定優先受償款的

證明、該人裝修花費成本的證明、拆除裝修部分的成本等。

（2）.房地產估價人員不能承諾按170萬元進行估價。

理由：遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應為對各方估價利害關系人均是

公平合理的價值或價格。估價機構應按照獨立、客觀、公正原則進行估價，對

估價師或某個特定市場參與者而言，房地產價值由市場力量決定，是客觀的，

由眾多市場參與者的價值判斷所形成，而非個別市場參與者的價值判斷所決

定。因此，不能為了承攬業務而迎合估價委托人的要求。止匕外，對于該人的裝

修費用，應按照客觀合理的市場價值測算。

⑶.不能按2017年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費

用確定評估值。

理由：重新裝修會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以重新裝修后的

房地產價值并不等于簡單的成本相加，應按別墅裝修后的社會平均成本進行估

價才是科學合理的。

［問答題］4.封面和目錄（略）致估價委托人函

義X公司：

受貴公司委托，我公司根據房地產估價有關法律法規和標準規范，本著獨立、

客觀、公正的原則，按照科學、公允的方法，為確定估價對象抵押貸款額度提

供參考依據，對貴公司所屬估價對象房地產的抵押價值進行了評估。

我公司估價人員在貴公司配合下，對估價對象進行了實地查勘和估價資料的收

集，并進行了必要的調查、核對，在此基礎上形成了房地產抵押估價報告。

估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學的估價方

法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，最終得到估價對象于估價時點

2009年6月30日的房地產市場價值為：

估價對象單價：寫字樓17833.5元/mz,車庫13.77萬元/車位。

估價對象總價值：人民幣91071萬元。

大寫金額：人民幣玖億壹仟零柒拾壹萬元整。XX房地產估價有限公司XX分

公司（蓋章）法定代表人（蓋章）二。。九年七月九日注冊房地產估價師聲明

（略）估價假設和限制條件（略）房地產估價結果報告

一、估價委托人（略）

二、估價機構（略）

三、估價對象

（-）估價對象登記狀況

（二）估價對象權利狀況

估價對象土地所有權屬國家所有，根據估價對象《國有土地使用證》，XX擁

有土地使用權，證載土地用途為綜合用地，土地使用類型為出讓。

表1-24估價對象狀況

權屬人略

國有土地使用證號略

房屋所有權證號略

坐落位置XX市金融街X區X號

房屋產權來源略房屋產權比例100%

土地用途綜合用地房屋用途辦公

宗地總面積5997.95m2

東至略

土地狀況西至略

宗地四至

南至略

北至略

建筑結構鋼筋混凝土結構

層數地下三層、地上十八層

房屋狀況

建筑面積50426.31m2

建成年月1998年4月

（三）估價對象實物狀況

估價對象位于XX市金融街義區X號，于1998年4月建成，為鋼筋混凝土結

構，地上十八層，標準層標高3.2m/3.6m/4.5m；地下三層，層高2m。根據估價

委托人提供的資料及估價人員的現場查勘，建筑物結構、裝修、設備及現狀使

用情況為：大廈外墻一?四層為棕色花崗石飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕

墻；西北面、東南面兩個主入口均采用高級進口材料裝修，設有自動旋轉門。

雙大堂均為挑空結構，二層圍繞挑空大堂設計有回廊。

地下室共設83個車位（負一層25個車位，負二層58個車位），地上車位共53

個。

四、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價

值。

五、估價時點2009年6月30日

六、價值定義房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定

未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償

款。

七、估價依據

（一）有關法律、法規、政策文件和技術規范1.《中華人民共和國民法典》。

2.《中華人民共和國擔保法》。3.《中華人民共和國城市房地產管理法》。4.

《中華人民共和國土地管理法》。5.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出

讓和轉讓暫行條例》。6.《城市房地產抵押管理辦法》。7.《房地產估價規

范》。

（二）委托方提供的有關資料（略）

（三）估價方掌握的有關資料1.估價對象所在區域同類型房地產交易資料。2.

估價對象所在區域同類型房地產出租資料。3.國家及當地有關稅費法規。4.

其他政策文件等。

八、估價原則

本估價報告在遵循獨立、客觀、公正原則的前提下，具體依據如下原則：1.合

法原則（略）。2.最高最佳使用原則（略）。3.替代原則（略）。4.估價時

點原則（略）。

九、估價方法因估價對象為經營性物業，周邊同類項目市場較為發達，比較容

易調查房地產市場同類項目交易價格、市場租金及租賃過程中發生的各項費

用，故本次采用市場法、收益法兩種方法進行估價。綜合兩種估價方法的測算

結果，最終確定估價結果。兩種估價方法定義如下：（略）

十、估價結果（略）

H、估價人員（略）

十二、估價作業日期（略）

十三、風險提示（略）

十四、估價報告應用的有效期（略）房地產估價技術報告

一、個別因素分析（略）

二、區域因素分析（略）

三、市場背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估價方法選用（略）

六、估價測算過程

（一）市場法

市場法是將估價對象與在估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比較，對

這些類似房地產的成交價格作適當的處理來求取估價對象價值的方法。

計算公式：

估價對象市場價格=可比實例價格X交易情況修正系數義交易日期修正系數X

區域因素修正系數X個別因素修正系數L可比實例選擇區域市場同類項目售

價等數據組見表l-25o

根據替代原則，結合估價對象實際情況，選取以下三個項目作為可比實例：

可比實例A：銀行大廈，位于金融街B區7號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，

占地面積為10971.27m：建筑面積為98741.451^,地上二十層，地下二層，交

易單價為17272元/Hi,（按建筑面積計算，下同），交易時間為2009年4月。

可比實例B：新新大廈，位于金融街C區2號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，

占地面積為5699.77痛，建筑面積為34198.63m2,地上十五層，地下二層，交易

單價為16700元/W,交易時間為2007年10月。

可比實例C：中正大廈，位于金融街D區3號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，

占地面積為9752.56m2,建筑面積為83773n地上二十三層，地下三層，交易

單價為17578元/a?,交易時間為2008年5月。2.房地產比較因素條件說明表

表1-25房地產比較因素條件說明表

項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C

名稱XX大廈銀行大廈新新大廈中正大廈

位置金融街X區X號金酸街B區7號金融街C區2號金融街D區3號

交易年價/（元An?）特估17272167001757S

交易情況正常正言正常正常

交易時間2009.62009.42007.102008.5

距市中心距離/kE妁3.40$4141約3.42約3.40

屬金融街商明，

屬金融街商圈，同修金融街商圈,同屬金曲街商網，同

同檔寫字樓較

辦公聚柒度檔寫字樓較多，辦檔寫字樓較多.辦檔寫字樓較多，辦

多,辦公聚集

公聚集度高公聚集度高公聚集度高

■*

區域內有主干道

區域內有主干道兩區域內有主干道網區域內有主干道兩

兩條.次干道

aus^a條.次干道三條條.次干道三條條.次干道三條

交通便三條

提程度

距地帙站、公交車距地帙站、公交車距地鐵站、公交車距地鐵站、公交

公共交通

站妁6501n站約600m站為500m車站約700m

紅線外已達到七

紅線外已達到七通.紅:線外巳達到七通，紅線外巳達到七通.

公共配套設施完善程度通,公共配套設

公共配套設施完備公共配套設施完備公共配套設施完今

it完備

一般，一定程度尾一般，一定程度尾一般，一定程度尾一般，一定程度

環境質量狀況

氣、噪聲污柒氣、噪聲污染氣、噪聲污染尾氣、噪聲污染

區域規劃發展方向辦公、商業辦公、商業辦公、商業辦公、前業

建成年代1998年2005年2005年2009年

建筑結構的筋混凝土鋼筋混凝土的筋澧凝土鋼筋混凝土

外堵--四層為株整個大廈由兩株不外墻一~三鹿為

采用弧形設計.表

紅色花崗石怵面.規則塔線和中阿部褐色花崗石飾

面全豉璃幕墻.并

崖坑外觀設計及材料四厘以上為蛔合金分連接而成.中空S,三度以上為

在陵頂設置了空中

豉璃黑埼.立面造玻璃幕墻.立面逡格合金展璃幕

花感.立面造友好

修較好型好41.立面造SS好

工程!Mt優艮優良優盛優良

平面布置設計合理設計合理設計合理設計合理

12部三要電播.快14部電梯.2部自

8部三覆電樓.安R部三菱電梯.

宇自動化、消防自動扶梯.俊字自動

±裝中央空洞系統、5A智能管理系

別動報警、安保、衛化、消防自動報警、

變頸紿水系筑、中茨、取路供電、

因星接收及衣或電視、閉路監拄電視、衛

素水回用系統、自動綏合布線、電視

一卡通甘理、公共星摟收及有城電視、

消防報瞽系統、安按我系統.無線

設熏設備完善程度廣播及章息廣播、一卡通管理、公共

防監拴系姚、中國召訊系統、安全

理位交換機、結構廣播及象念廣播、

電信骨干網絡系統、藝控及防范系

化煤合布戰、后備結構化除臺布妓、

美國K尼韁爾修字統、中央空網系

電源、同聲傳譯、后備電源、中央空

自控系統.設St設先設鐮設備

無線通信,設施設網系統,設健設各

備較完善完善

缶完善完善

裝修情況高檔裝修中檔震修中檔裝修中檔裝修

南網開小型街心花西惻是城市壕化帶.西他是城市綠化

周邊景觀景觀一般

國.景觀較好景觀較好帶.景觀較好

物業管理物業管理好就業管理好物殳管理好物業管理好

成交娓懼鱉棟濟估整棟成交南根（A座）整棟成交整驚帔

3.房地產價格影響因素修正系數確定根據估價對象與可比實例的差異，以估價

對象的各因素條件為基礎，指數均設定為100,確定可比實例各因素的相應指

數，比較因素指數確定如下：

(1)交易情況修正：估價對象為現房，可比實例C為預售房。開發商基于回籠

資金、降低風險的考慮，預售價格一般低于現房銷售價格。根據有關統計資

料，并結合估價人員對估價對象所在區域寫字樓市場調查，確定交易情況修正

系數，見表1-26：

表1-26交易情況修正系數表

可比實冽ABC

交易情后信壬系效10010085

(2)交易日期修正：經調查估價對象所在區域市場狀況，今年寫字樓市場價格

略有波動，根據有關統計資料，并結合估價人員對估價對象所在區域寫字樓的

市場調查，確定交易日期修正系數，見表『27：

表1-27交易日期修正系數表

可比實洌ABC

2009年4月2007年10月2008年5月

交易日期噎壬系數

10010299

(3)區域因素及個別因素修正(區域因素指數、個別因素指數確定過程略)

經比較得出房地產比較因素條件指數表如表1-28所示：

表1-28房地產比較因素條件指數表

項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C

交易單價/（元/m。待估172721670017578

交易情況100100100&5

交易日期10010010299

距市中心距離100100100100

辦公聚集度100100100100

區交通便道路類型100100100100

域

因捷程度距公交站點距離100100.25100.7599.75

素

公共配套設施完善程度100100100100

環境質量狀況100100100100

區域規劃發展方向100100100100

建成年代100103.5103.5104

建筑結構100100100100

建筑外觀設計及材料100101101101

工程質量100100100100

個

別平面布置100100100100

因

素設施設備完善程度100101101101

裝修情況1009797竹

周邊景觀10010099100

物業管理100100100100

成交規模

100100100―吧一4.房

地產比較因素修正系數確定將估價對象的因素條件指數與可比實例因素條件指

數進行比較，得到房地產比較因素修正系數，如表1-29所示：

表『29房地產比較因素修正

項目可比實例A可比實例B可比實例C

交易單價/（元//）172721670017578

交易情田100/100100/100100/35

交易日期100/100102/10099/100

距市中心距離100/100100/100100/100

辦公聚集度100/100100/100100/100

區道路類型100/100100/100100/100

域交通便捷程度

因距公交站點距離100/100.25100/100.75100/99.75

索

公共配套設施完善程度100/100100/100100/100

環境質量狀況100/100100/100100/100

區域規劃發展方向100/100100/100100/100

建成年代100/103.5100/103.5100/104

建筑結構100/100100/100100/100

建筑外觀設計及材料100/101100/101100/101

工程質量100/100100/100100/100

個

別平面布置100/100100/100100/100

因

素設能設備完善程度100/101100/101100/101

裝修情況100/97100/97100/97

周邊景觀100/100100/99100/100

物業管理100/100100/100100/100

成交規模100/100100/100100/100

5.v卜算結果比較修正后，得到三個可比實例的比準價格。根據可比實例的交易

情況，采用簡單算術平均法確定估價對象的價格。經計算確定估價結果為17875

元/n?。

（二）收益法收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率

將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法分為直接資本化法和報酬

資本化法。

估價中較常采用的是報酬資本化法，本次評估為了體現估價對象各年度的現金

流，為委托方提供參考，也采用此種方法。

1.收益法測算過程（略）

2.收益法計算結果

按照報酬資本化法計算的結果為：寫字樓部分單價為17792元/n?,總價為

89718萬元；地下車庫部分單價為13.77萬元/車位，總價為1143萬元。

七、估價結果確定

估價人員通過市場法和收益法分別測算估價對象的房地產價值，兩種方法估價

結果接近，故采用市場法和收益法結果的簡單算數平均值。

計算結果見表1-30：

兩種方法酒算確定最終房地產確定最終房

估價方法取值權重

單價/（元/m?）單價/（元/m?）地產總價/萬元

市場法1787550%

收益法（報酬17833.589928

1779250%

資本化法）

即估價對象于估價時點在完全產權狀態下，正常使用條件下的房地產價值為：

1.寫字樓部分：89928萬元。

2.地下車庫:1143萬元。

合計總價為人民幣91071萬元。

八、估價結果

估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學的估價方

法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，最終得到估價對象于估價時點

2009年6月30日的房地產市場價值（略）。附件（略）

參考答案：詳見解析

參考解析：上述房地產估價報告存在多處錯誤，具體如下：

（1）致估價委托人函中缺估價對象說明。

理由：致估價委托人函的寫作內容應包括：致函對象、估價目的、估價對象

（財產范圍及名稱、坐落、規模、用途、權屬）、價值時點、價值類型（名

稱）、估價方法、估價結果、與評估價值和使用估價報告、估價結果有關的特

別提示、致函日期。本估價報告的致估價委托人函，沒有對估價對象的財產范

圍及名稱、坐落、規模、用途、權屬等進行說明。

（2）致估價委托人函中缺估價對象的法定優先受償權和抵押價值說明（或給出

了估價對象的市場價值但沒有給出抵押價值）。

理由：本案例評估目的為“為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據，對估

價對象房地產的抵押價值進行評估”。但致估價委托人函中只給出評估對象的

市場價值，沒有給出抵押價值。

（3）致估價委托人函中不應以估價公司分公司的名義出具報告。

理由：致估價委托人函對于受函方要寫明估價委托人的全稱，致函方要署房地

產估價機構的全稱，致函日期為估價報告出具日期。本案例致函方不能署估價

公司分公司。

（4）估價結果報告中對估價對象描述不全。

估價對象權利狀況描述不全，未交代是否有共有權人、是否設立抵押權、地役

權等他項權利，土地使用權期限及其起止日期，缺房屋所有權情況的明確說

明。

估價對象中缺區位狀況介紹或說明。

估價對象中缺現狀使用情況說明，如是否有出租情形、各層使用情況(含地下

第三層)等。

理由：房地產估價結果報告中，對估價對象的描述應該包括以下四方面的內

容：①估價對象范圍，包括土地、房屋、構筑物、樹木等，同時應說明估價對

象范圍是否包含動產、債權債務、特許經營權等其他財產或者權益；②估價對

象基本狀況，包括估價對象的財產范圍及名稱、坐落、規模、用途、權屬等；

③土地基本狀況，包括四至、面積、形狀、周圍環境、景觀、基礎設施完備程

度、土地平整程度、地勢、地質、水文狀況、規劃限制條件、利用現狀、權屬

狀況、土地使用期限；④建筑物基本狀況，包括層數、用途、建筑結構、裝

修、設施設備、平面布置、工程質量、建成年月、維護保養和使用情況，公共

配套設施完備程度。本評估報對估價對象的權利狀況描述不清楚。

(5)估價原則中缺謹慎原則。

理由：房地產估價原則主要有：①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③估

價時點原則；④替代原則；⑤最高最佳利用原則；⑥謹慎原則。估價結果報告

中的估價原則主要說明本次估價遵循的房地產估價原則，并對所列估價原則進

行簡要定義，不能濫列估價原則，所列原則必須具有針對性。

(6)估價結果報告中缺變現能力分析。

理由：房地產抵押估價結果報告的內容應包括：①估價委托人；②房地產估價

機構；③估價目的；④估價對象；⑤價值時點；⑥價值類型；⑦估價依據；⑧

估價原則；⑨估價方法；⑩估價結果；注冊房地產估價師；實地查勘期；估價

作業日期；估價報告使用期限；變現能力分析；風險提示。本評估結果報告沒

有變現能力分析的內容。

(7)市場法中對可比實例的介紹缺少是否有地下車庫的明確說明。

理由：采用市場法進行測算應針對估價對象的功能及特點，對與估價對象在同

一區域內的類似房地產項目進行了市場調查和比較分析，從中選取可比性較強

的房地產項目。本案例的估價對象含有地下車庫，可比實例的介紹應該對有無

地下車庫進行說明。

(8)市場法計算中可比實例B交易時間與估價時點相距近兩年，應說明在此期

間房地產市場行情變化不大。理由：交易時間與估價時點相距時間越長，市場

行情越容易變動，市場交易價格變化的可能性越大。本案例，B交易時間與估價

時點相距時間近兩年，但交易價格變化不大，仍具有可比性，說明此間房地產

行情比較穩定，變化不大。

(9)市場法計算中可比實例C交易時間與估價時點相距一年以上，應說明在此

期間房地產市場行情變化不大。

理由：交易時間與估價時點相距時間越長，市場行情越容易變動，市場交易價

格變化的可能性越大。本案例，C交易時間與估價時點相距時間一年以上，但交

易價格變化不大，仍具有可比性，說明此期間房地產行情比較穩定，變化不

大。

(10)周邊景觀應屬于區域因素。

理由：區域因素是指對估價對象周圍一定區域范圍內的房地產價格有所影響的

因素，如所在地區的城市規劃調整、環境狀況、配套設施狀況等。具體可包

括：距市中心距離、交通便捷程度、公共配套設施完備度、環境狀況、景觀狀

況等。

(11)可比實例B只是南樓A座成交，其成交規模應予以調整。

理由：采用市場法進行測算應針對估價對象的功能及特點，對與估價對象在同

一區域內的類似房地產項目進行了市場調查和比較分析，從中選取可比性較強

的房地產項目。若B只有南樓A座成交，可比實例A、C及評價對象都是整棟成

交，則B的可比性受影響，應對其成交規模進行調整。

(12)市場法交易日期修正系數的確定應說明理由。

理由：市場法交易日期修正系數應根據交易日期相距時間的長短和市場調查中

市場價格的波動情況具體確定，估價技術報告中應說明市場法交易日期修正系

數的確定及確定的理由。

(13)市場法計算中缺權益狀況說明和調整。

理由：估價技術報告中，市場法測算應包括的內容有：①收集交易實例；②選

取可比實例；③建立比較基礎；④進行交易情況修正；⑤進行市場狀況調整；

⑥房地產狀況調整；⑦計算比較價值。其中，房地產狀況調整應包括：區位狀

況說明與調整；實物狀況的說明與調整；權益狀況的說明與調整。本估價技術

報告，沒有權益狀況的說明與調整。

(14)市場法計算中可比實例B、C的交易日期調整系數分子分母顛倒了，分子

應為100,分母分別為102和99o

理由：市場狀況調整也稱為交易日期調整，市場狀況調整系數應以可比實例成

交日期的價格為基準確定，而不是以估價對象條件為基礎確定，指數為100。

(15)可比實例A修正系數計算錯誤。

(16)可比實例B修正系數計算錯誤。

(17)地下車庫價格僅用收益法一種方法計算，未說明不選用其他方法的理由

(或在市場法中缺地下車庫的計算)。

理由：當估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種估價方法進

行估價。當估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所

有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍；當必須取舍時，應在估價報告中

說明并陳述理由。

(18)估價結果中缺法定優先受償款和抵押價值的說明。

理由：本次估價是為了確定估價對象的抵押價值，因此，估價結果應該包括優

先受償款和抵押價值的說明。

（19）技術報告中多了第八項內容：估價結果。

理由：估價技術報告的內容包括：①估價對象區位狀況的描述與分析；②估價

對象實物狀況的描述與分析；③估價對象權益狀況的描述與分析；④市場背景

描述與分析；⑤估價對象最高最佳利用分析；⑥估價方法適用性分析；⑦估價

測算過程；⑧估價結果確定。估價結果是估價結果報告的內容。

共享題干題

甲公司在城鄉接合部有一宗面積為5000m

2

的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內有一處倉庫和一處住宅用

房，基本情況見表3-1：

表3-1基本情況表

名稱建筑面積/m：建筑基底面積房屋結構建筑物重置單價（元m：）建筑物成新率

店面10001000管混80090%

倉庫20002000傳木50085%

住宅15001500傳混65090°o

［單選題］L

如果評估店面和倉庫的房地產價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按

土地價值進行分攤，店面應分攤的土地份額為（）。

A.22.22%

B.33.61%

C.36.55%

D.37.80%

參考答案：C

參考解析：店面應分攤的土地價值=2000000-800X90%X1000=128（萬

元），倉庫應分攤的土地價值=2000000—500X85%X2000=115（萬元），住

宅應分攤的土地價值=1950000—650X90%X1500=107.25（萬元），總地價=

128+115+107.25=350.25（萬元），店面應分攤的土地份額=128+350.25=

36.55%0

共享題干題

甲公司在城鄉接合部有一宗面積為5000m

2

的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內有一處倉庫和一處住宅用

房，基本情況見表3-1：

表3T基本情況表

名稱建筑面積/m:建筑基底面積m:房屋結構建筑物重置單價（元m：）建筑物成新率

店面10001000徒混80090%

倉庫20002000傳木50085%

住宅15001500防混65090%

［單選題］2.如果因市政建設需要將沿街店面拆遷，下列關于拆遷估價的表述

中，正確的是（）。

A.店面內的裝修裝飾補償金額由房屋拆遷公司和甲公司協商解決，或由雙方通

過委托評估確定

B.因拆遷估價對象為店面，所以應選用收益法進行估價

C.評估結果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認可后才能最后確定

D.甲公司可自行委托估價機構評估店面價值

參考答案：D

參考解析：D項，拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委托。估價委托人應當與

估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。A項，被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補

償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確

定。協商主體是拆遷人和被拆遷人，而不是拆遷公司和被拆遷人，拆遷公司只

是拆遷人的代理。B項，拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比

較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。C項，拆

遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方

式。評估機構獨立于拆遷人和被拆遷人，其評估結果是客觀的，不隨拆遷人和

被拆遷人的意志改變。并且，評估結果也不應與拆遷人和被拆遷人商量。

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甲公司在城鄉接合部有一宗面積為5000m

2

的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內有一處倉庫和一處住宅用

房,基本情況見表3-1：

表3T基本情況表

名稱建筑面積/m:建筑基底面積房屋結構建筑物重置單價（元m：）建筑物成新率

店面10001000管混80090%

倉庫20002000得木50085%

住宅15001500小混65090%

［單選題］3.果對上述房地產進行估價，當利用成本法測算土地價格時，不應計

入土地取得相關稅費的是（）。

A.耕地占用稅

B.征地管理費

C.耕地開墾費

D.新增建設用地有償使用費

參考答案：D

參考解析：征收集體土地的相關稅費有：①新菜地開發建設基金（征收城市郊

區菜地的）；②耕地占用稅（占用耕地的）；③耕地開墾費（占用耕地的）；

④征地管理費；⑤政府規定的其他有關費用。

共享題干題

某房地產的用途為工業，現狀用途為商業用途，擬對該房地產進行估價。

［單選題］4.若以改變用途的假設為前提進行評估，需在估價的假設和限制條件

中對估價結果進行限制。以下說法中，不正確的是（）。

A.本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響

B.本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響并予以扣減

C.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果不能成立，需另行評估

D.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果應適當調整

參考答案：A

參考解析：如果評估的是設定權益下的價值或價格，則應在估價報告中清晰說

明所設定的權益狀況及設定的依據和理由，并應在“估價假設和限制條件”中

作出相應說明，對估價報告用途作出相應限制，避免被誤認為虛假估價報告或

有重大遺漏的估價報告。因此，若以改變用途的假設為前提進行評估，且在估

價的假設和限制條件中對估價結果進行限制，則說明本次評估已經考慮了變更

用途費用對估價結果的影響。

共享題干題

某房地產的用途為工業，現狀用途為商業用途，擬對該房地產進行估價。

［單選題］5.若委托方提供了上級公司允許該房地產改變用途的說明，但尚未辦

理相關手續，進行抵押貸款委托評估時應按（）評估。

A.商業用途

B.工業用途

C.估價師確定的用途

D.委托方確定的用途

參考答案：B

參考解析：對于估價對象的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、原有的

規劃用途等用途之間不一致的，應按有關部門認定的用途進行估價。若委托方

提供了上級公司允許該房地產改變用途的說明，但尚未辦理相關手續，進行抵

押