PAGE第42頁共42頁哈爾濱商業調研與項目分析目錄一、哈爾濱市整體商業情況概述（一）哈爾濱市商圈分布圖（二）哈爾濱總體商圈情況（三）哈爾濱的交通情況（四）哈爾濱市人口分布情況二、哈爾濱市現成熟商圈情況四大商圈：商業布局、商業經營狀況、經營品類分析、客層分析三、哈西地區的總體情況分析（一）哈西商業的發展歷史（二）目前哈西商業的情況(項目分布、經營品類、租金標準、經營狀況)（三）哈西地區的交通情況（四）哈西地區的客源分析1、區域覆蓋情況：商業、企業、學校、小區等2、消費者調研分析（六）區域競爭分析四、西城紅場項目規劃（一）項目物業建設情況（二）項目定位（三）業態組合一、哈爾濱整體商業情況概述（一）哈市商圈分布圖：（二）哈爾濱總體商圈情況：目前哈爾濱市區內成熟商業分布5個主要商圈，主力商圈3個，次主力商圈2個（動力、哈西），總建筑面積為231萬平方米，未來5年哈西地區將依托高鐵、公路客運站和地鐵的建設在各商家的重點打造下成為哈市的主力商圈商圈序號商圈名稱商業數量建筑面積占比主力商圈1道理商圈231,154,80050%主力商圈2南崗商圈19457,60020%主力商圈3會展商圈5398,40017%次主力商圈4哈西商圈10158,0007%次主力商圈5動力商圈3143,0006%小計5個572,311,800目前道里和南崗的商圈經多年的發展商業數量最多，已成為在商品結構、品牌數量上豐富、密集的區域，在市場上占據主導地位。（三）哈市的交通情況1、目前哈爾濱的城市地鐵項目的規劃情況1號線將于2012年10月投入使用，目前看近3年內僅一號線能夠通車，該地鐵沿線連接南崗商圈和哈西商圈。2、從哈西項目為起點到各重點商圈的距離起點終點車程（公里）行車用時未來地鐵交通哈西項目南崗商圈8.5公里24分鐘1號線10分哈西項目道理商圈11公里32分鐘1號、2號線15分哈西項目會展商圈12.5公里41分鐘1號、4號線20分哈西項目動力商圈7.1公里22分鐘1號、4號線15分分析：未來看南崗商圈和動力商圈在交通方面對我項目存在客源的競爭優勢（四）哈市人口分布情況序號商圈人口總數（萬人）人口密度（人/平方公里）1南崗商圈103（涵蓋哈西地區）62442道理商圈7014733會展商圈3010454動力商圈7622125哈西商圈102315目前哈西的居住人口按政府規劃是35萬，目前是10萬，二、哈市各商圈的情況（一）、南崗商圈：人口總數約為103萬，平均人口密度6244人/平方公里。零售商業總數19個，建筑面積總和45.76萬平方米1、商業分布（1）零售商業：5個百貨+6個商業街總商業面積：18.65萬平方米項目遠大購物中心松雷商廈新世界百貨秋林公司秋林國際位置果戈理大街378號東大直街329號花園街403號東大直街319號窗體底端東大直街320號建筑面積4.8萬平方米3.15萬平方米3.2萬平方米3萬平方米4.5萬平方米定位中高中高中高中檔中高目標客層前衛時尚人群中高端消費人群中高端消費人群大眾消費人群中高消費人群合作方式聯營聯營聯營租金/聯營聯營樓層B1-B2，L1-L6L1-L7B1，L1-L6B1，L1-L6B1，L1-L10經營品類超市、餐飲、服飾、珠寶鐘表、化妝品、鞋、包、床上家居用品、小電器、數碼、配飾餐飲、服飾、珠寶鐘表、化妝品、鞋、包、床上家居用品、小電器、數碼、配飾餐飲、服飾、滋補品、珠寶鐘表、化妝品、鞋、包、床上家居用品、美甲、小家電、配飾服飾、珠寶鐘表、化妝品、鞋、包、床上家居用品、秋林食品、配飾服飾、珠寶首飾、皮鞋皮具、運動、裝備器具、兒童用品、數碼科技產品、家居用品、咖啡廳、美容美發SPA停車場75個20個40個0150個開業時間1999年1993年1996年1984年2010年（2）地下商業街：商業6個總建筑面積：12.91萬平方米項目人和三期紅博廣場人和一期人和二期國貿新紀元位置東大直街紅軍街東大直街東大直街東大直街大直街-1號建筑面積2.1萬平方米4萬平方米2.6萬平方米1.5萬平方米2.2萬平方米0.51萬平方米定位中低中低端地下商業街中低端地下商業街中低端地下商業街中低端地下商業街中低端地下商業街目標客層中低端時尚消費人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群合作方式租金/買斷租金租金/買斷租金/買斷租金租金樓層B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2經營品類服裝男裝、女裝服裝、鞋帽、箱包、童裝女裝、童裝服裝服裝停車場0無無無無無開業時間2003年1997年7月1992年1993年1992年6月1999（3）專業市場：商業共8個，總建筑面積：14.2萬平方米，項目涵蓋：電器、手機、家居小百、鞋、兒童六大類商品項目哈爾濱鞋城建設鞋城大世界華邑兒童世界蘇寧國美華濱凌志位置果戈理大街378號建設街122號東大直街323號東大直街261號建設街51號果戈里大街371號東大直街350號建設街51號郵政大樓建筑面積0.4萬平方米1.5萬平方米8.2萬平方米0.5萬平方米1萬平方米2.1萬平方米0.2萬平方米0.3萬平方米定位中低大眾大眾中、高檔次品牌童裝大眾大眾大眾大眾目標客層大眾消費人群中低收入人群中低收入人群中高檔大眾消費人群大眾消費人群大眾消費人群大眾消費人群合作方式租金租金租金租金租金租金租金租金樓層L1-L3B3-B1、F1-F8F1-F5、F6-28L1-L3L1-L5L1-L7L1-L3B1經營品類鞋男女休閑鞋、皮鞋小百、服裝、手機、文教、兒童服飾電器電器手機通訊手機通訊停車場無無無無無無無無開業時間1996年1996年1999年4月2009年2010年8月2008年8月2003年7月2007年4月２、南崗商圈整體分析：城市中心、交通樞紐：南崗商圈成立較早地理位置處于城市中心，交通便利，四通八達，同時與火車站相毗鄰，周邊商業、企業密集，人口聚集之地。同時南崗也是未來地鐵線密布的區域，可以說交通的便利性優勢最大。商圈成熟、零售商業品類齊全：該商圈內高中低擋商業并存且互補；經營的品類齊全；專業性市場密集中高端消費層首選消費區：就哈西定位在年輕時尚層面，我方就針對南崗零售業中銷售較有代表性的的遠大和松雷商業進行深度分析，抽樣65個品牌、從不同的商品類別，進行了對經營者與消費者的深度訪談調研數據匯總：經營品類遠大購物中心松雷商廈調研數量調研品牌調研數量調研品牌女裝10素然、淑女屋、愛特愛、黛若、百家好、米婭、PRICH、德詩、玫爾美、利來、7PRICH、TW、季侯風、影兒、ZAUUK、寶姿、巨氏、男裝6LOCASTE、七星、斯萊德、JJ、李維斯、威鵬、1李維斯、飾品2和音絲巾、SWACTH內衣6安莉芳、歐迪芬、桑扶蘭、金利來、滿福、暇步士、5華歌爾、愛慕、曼妮芬、伊絲艾拉、伊絲芬、童裝8阿迪、耐克、麗嬰房、十月媽咪、BITZ、小熊維尼、兄妹貓、黃色小鴨、4法納貝爾、經典泰迪、安奈兒、博士蛙、家居9萊美、瑞士風、ESTRIT床品、康寧、珍珠生活、雙立人、佳麗斯、皮爾卡丹、迪士尼、4WMF、利快、路易雪萊、蒙娜麗莎餐飲1美食每刻檔口2宇宙韓餐、食為天合計4223商場對比分析：這兩個主力店在經營上各有不同對比分析項目遠大購物中心松雷定位中高檔流行時尚中高檔客層分析職業主要以企業白領、公務員、老師、機關、學生居多主要以公務員、政府機關、企業事業單位、金融機構及周邊地區高端消費人群為主年齡20-50歲，主力客層25-40歲20-55歲，主力客層30-45歲消費人群主要以哈市人群為主，外地人群占10%主要以哈市人群為主，外地人群占20%消費周期消費周期頻繁的7-15日為一周期，服裝以換季為主，新品到柜品牌vip單獨通知消費周期頻繁的7-15日為一周期，服裝以換季為主，新品到柜品牌vip單獨通知主銷價格帶服裝300-2000元2000-5000元飾品300-800元家居600-2000元500-1600元內衣200-500元200-500元童裝孕嬰：30-500元童裝：200-700元200-500元品牌知名品牌IZZUE、5cm、energie、novo、devilnut、rapido、crocs、levi’s、LEE博佰利、POLO、白領、寶姿、CR、溫馨鳥獨有品牌AraniJans、Killah、PaulFrank、解碼、cozzi、lily、diesel、CKPOLO、迪柯尼、CR時尚度視覺營銷聘請日本專業團隊定期對商場進行指導并提供咨詢服務。商場內彩化宣傳：DM、POP、新品上柜指引新穎、美觀、能引起消費者的感情共鳴。節日促銷彩化獨具匠心。哈爾濱首家戶外LED宣傳屏。整體商裝老舊，公共區域狹小。二樓男裝中導格局不理想。背柜頂棚，降低了視覺效果。活動注重活動前期宣傳。活動促銷力度大，貨品更新頻率快，新款上柜率高。針對VIP郵寄活動專刊。內外部宣傳到位。活動期品牌參與度高。注重各品類的互動。注重活動前期宣傳。活動促銷力度大，同時內外部宣傳到位。活動期品牌參與度高。注重各品類的互動。網站網站更新速度快。設計新穎、醒目。版塊多樣，樓層導示、活動查詢、溫情課堂，提供顧客多方位的服務。網站提供供應商賬務管理系統、各分店品牌顯示等服務。雜志雜志《感覺》無服務導購員服務專業化服務。導購員禮貌、禮儀規范、標準。打造、樹立“遠大”服務品牌。導購員的歸屬感。薪資待遇較其它商場豐厚。商場有合理的獎勵機制。導購員服務用語到位，介紹商品詳細。VIP維護卡種多樣，分級贈禮禮品豐厚。節假日發送祝福短信。做好顧客的回訪及跟蹤服務。VIP溫情課堂活動頻繁、新穎。尊享VIP貴賓廳服務。VIP特招會，專屬購物節。VIP卡可以其它商場如長春卓展、大連友誼、青島海信、上海東方商廈、西武百貨等商場享受9.5折優惠。有專屬VIP貴賓服務中心。遠大購物中心松雷優勢地理優勢。南崗商圈成立較早地理位置處于城市中心，交通便利，四通八達，同時與火車站相毗鄰，帶動隨機流動人群較大。商場定位準確，逐漸向高檔國際流行時尚品牌轉型，緊跟國際時尚潮流。獨有品牌及獨有新品較多。精品超市拉動了友情卡的銷售及顧客來店率。VIP維護及服務方面在業內首屈一指。具有穩定的消費群體，尊顯顧客高貴身份。地理優勢，處于南崗商圈中心地帶，交通便利，四通八達。開業時間較長，有穩定的高端消費群體，外地顧客較多。多家連鎖店為商場發展提供有利的支撐。知名品牌較多。品牌走成熟路線，吸引中年以上高檔消費人群。劣勢停車場面積過小，停車不方便。因體量原因，缺少娛樂項目，如影城、電玩等。餐飲多以檔口為主，缺少主題餐廳。交通緊張，出行不便。停車場小，限制停車。商場服務態度較差，缺少文明用語。綜述這兩個商場：客層較高：消費人群多以企事業單位及公務員居多，普遍認為在遠大、松雷消費視為身份的象征。顧客的忠誠度較高：多年積淀的VIP數量龐大、且用卡率高哈市首屈一指的管理及服務。從遠大的服務方面是哈市具有代表性的。A導購員文明用語、在接待顧客時使用“歡迎光臨遠大”“很高興為您服務，祝您購物愉快”等服務用語。B從管理人員很注重著裝，展示了對顧客的尊重及提高遠大的尊貴形象，打造、樹立“遠大”服務品牌。令導購員有歸屬感。C薪資待遇較其它商場豐厚。商場有合理的獎勵機制。D對VIP大客戶維護方面也是做到了業內龍頭，如遠大、松雷均設立VIP貴賓廳，E松雷還對顧客提供了吸煙室，并且在衛生間設置了清潔區、同時為滿足顧客的購物需要，F在品牌店面設置試衣間的同時，衛生間也提供了美妝臺。體現了兩大商業的人性化服務。4)軟、硬件設施更新快，與時尚接軌。在商裝方面更新速度快、環境裝修改造投入較大，且商場軟裝彩化設計新穎，設有高清LED屏且廣告設計時尚。5）獨有品牌。遠大、松雷的哈市獨有品牌較多。如：armanijeans、5cm、izzue、OTT、德詩等。遠大品牌總數580個，其中獨有品牌86個，占15%。松雷獨有品牌占%，極大地滿足了顧客求新、求異的心理。友情卡。遠大、松雷對企事業單位的友情卡銷售較好。友情卡在節假日的使用占銷售的50-60%。全年遠大友情卡銷售占總業績的40%。品類全：好百客的設立以及家居、童裝和電器等品類品牌豐富，使得遠大的客戶不斷擴大，在很大程度上吸引了松雷一部分卡消費者，對生活日用品、雜品的需求。南崗商圈的不足。例如停車緊張、缺少休閑娛樂項目、餐飲多以檔口小吃為主，缺少主題餐廳，客流的停滯時間較短。（二）道里商圈人口總數約為70萬，平均人口密度1473人/平方公里。零售商業共20個，建筑面積總和115.48萬平方米1、商業分布（1）零售市場：17個商業項目麥凱樂道理松雷百盛萬達廣場中央商城新一百金安燕莎奧特萊斯華聯商廈位置尚志大街75號中央大街66號中央大街222號中央大街222號中央大街100號石頭道街118號中央大街69號道里區地段街123號石頭道街122號建筑面積15萬平方米1.1萬平方米4.8萬平方米15萬平方米3.6萬平方米10萬平方米5.6萬平方米3.8萬平方米0.4萬平方米定位奢侈品、中高檔商品中檔中檔中低檔購物中心中檔中檔中高檔名品折扣店中檔目標客層高檔消費人群中高端消費人群年輕時尚人群年輕、大眾人群中檔消費人群年輕時尚人群中高端消費人群中檔消費人群中檔消費人群合作方式聯營聯營聯營租賃聯營聯營租金/聯營聯營租賃樓層B1-B2，L1-L8L1-L5B1，L1-L6B1，L1-L4B1，L1-L6B1，L1-L6B1-B2，L1-L5B1，L1-L7L1-L3經營品類國際名品、名表、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、飾品、小家電、家居、羊絨、美容美發、早教、超市鐘表眼鏡、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、箱包皮具飾品、小家電、家居鐘表眼鏡、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、箱包皮具、飾品、小家電、家居、餐飲珠寶、化妝品、鞋品、服裝服飾、餐飲、箱包皮具、飾品、餐飲、影院國際名品、名表、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、飾品、小家電、家居、羊絨、超市鐘表、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、飾品、小家電、家居、羊絨、超市、影院鐘表、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、飾品、小家電、家居、羊絨、超市、兒童娛樂、影院、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、飾品、小家電、家居、健身、數碼、鞋品、服裝、內衣、羽絨服停車場600個10個372個無200個1000個無無開業時間2008年1999年2005年2003年1994年2007年2006年2006年1992年項目百聯卓展索菲亞金太陽人和春天聯升廣場金帝人和原宿春天人和索菲春天位置上海街99號愛建濱江地段街128號石頭道街-買賣街兆麟街中央大街45號中央大街與友誼路交匯處地下石頭道街98號建筑面積16萬平方米11.5萬平方米1萬平方米1.68萬平方米1.5萬平方米0.5萬平方米1.2萬平方米1萬平方米定位中檔購物中心奢侈品、中高檔百貨中低檔精品購物城中低端地下商業街中低端地下商業街中低端地下商業街中低端地下商業街中低端地下商業街目標客層周邊社區居民中高端消費人群年輕前位時尚人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群合作方式租賃聯營租賃買斷/租賃租賃租賃買斷/租賃買斷/租賃樓層B1-B2，L1-L3B1，L1-L6L1-L5B1B1B2B1B1經營品類服飾、鐘表、健身、美發、皮具、餐飲、影城、電器、超市服飾、化妝品、名表、珠寶、箱包、飾品、美容院、家居小家電、數碼、工藝品、餐飲、超市服飾、鞋帽、化妝品美發、飾品、小百、餐飲、服飾、鞋帽、小百服裝、鞋帽、箱包、童裝、飾品、家居用品、餐飲服裝、鞋帽、箱包、童裝、飾品、家居用品、餐飲服飾、妝品、美甲、時尚飾品、餐飲、娛樂鞋品、美甲、飾品、餐飲、外單停車場1500個800個120個無無無無無開業時間2006年2010年101995年2008年1994年2010年4月2010年7月（2）專業市場：5個商場項目透籠輕工、振龍、太陽輕工批發市場曼哈頓蘇寧電器位置買賣街與地段街兆麟街71號B座中央大街199號建筑面積6萬平方米14萬平方米1.8萬平方米定位滿足大眾消費的批發兼零售市場大眾零售批發市場城市居民目標客層中低收入人群及個體業者哈市及周邊居民城市及周邊居民合作方式租賃租賃租金樓層B1，L1-L3B1，L1-L5B1，L1-L5經營品類箱包、家飾、裝飾、玩具、化妝品、家居用品等輕工產品生活用品、飾品、家居布藝、文教用品、體育用品、家具電器、數碼２、道里商圈整體分析：商圈成立較早：與哈爾濱旅游景區中央大街、索菲亞教學相毗鄰，帶動旅游及隨機客群。商圈品類齊全：如透籠、曼哈頓等專業市場較多，商業密集度大。輻射區域廣泛：輻射南崗、松北、道外、顧鄉等消費客層。江北學生均在道里商圈消費道里商圈的商場內均有超市（新一百、麥凱樂、中央商城），超市帶動周邊居民的來店率。道里商圈相較于南崗商圈，娛樂項目齊全，如萬達影城、神采飛場等，滿足了周邊居民及年輕人的休閑娛樂需求。6）針對就哈西定位在年輕時尚層面，我方就針對南崗零售業中銷售較有代表性的的新一百和百盛商業進行深度分析，抽樣51個品牌、從不同的商品類別，進行了對經營者與消費者的深度訪談經營品類新一百百盛調研數量調研品牌調研數量調研品牌女裝7歌莉婭、達衣巖、播、卓多姿、西寇、卡莎布蘭卡、兩只熊、7夏克露絲、維斯凱、衣本色、伊索言、高爾普、增致牛仔、速寫、鞋品4天美意、雅卓、哈森、百思圖、3多寶、寶曼妮、海伯萊特、男裝3鱷魚恤、斯萊德、洛賽克斯、飾品2飾典、瑞紅2依泰蓮娜、玉明龍內衣5黛安芬、曼妮芬、蘭卓麗、戴安娜、伊絲艾拉、2蘭卓麗、曼妮芬童裝3耐克、阿迪、博士鞋、家居8惠誼、諾依曼、寶縵、富安娜、香港至尊、啄木鳥、蕾科、瑞士風餐飲4羅杰斯、順風火鍋、牛肉文、荷塘面1檔口合計3615商場對比分析：對比分析項目新一百百盛定位流行百貨客層分析職業主要以大學生、年輕人、老師、自由職業、社會人士居多主要以年輕學生、情侶、企業事業單位為主，流動顧客較多。年齡15-50歲，主力客層20-30歲15-40歲，主力客層18-30歲消費人群主要以哈市人群為主，外地人群占10%主要以哈市人群為主，外地人群占15%消費周期消費周期頻繁的7-15日為一周期，服裝以換季為主。消費周期頻繁的7-15日為一周期，服裝以換季為主主銷價格帶服裝300-1200元200-1000元飾品100-300元80-300元家居200-1600元300-1500元內衣150-300元100-250元童裝100-400元100-400元品牌知名品牌Levi’s、lee、odbo、MANGO、阿桑娜、季候風、杰克瓊斯、斯萊德李維斯、Z-STAR、時尚度視覺營銷商場活動期會有大體量彩化宣傳如彩虹門、條幅、DM等，較強勢。店內商品陳列較豐滿。活動期店內彩化新穎，充分利用外墻體廣告位。區域規劃合理。活動促銷活動多、力度大活動期供應商參與力度高，商場給予一定的配合。活動力度較大。網站無網站無網站雜志無無服務導購員服務導購員服務態度一般，主動性差服務態度一般，缺少熱情VIP維護VIP辦理條件低，300元即可。VIP在促銷活動中有優惠。VIP年終分級贈禮。活動期會有短信提示服務配套及環境燈光燈光較暗燈光適度動線老商業格局，動線較亂。有兩個循環動線，較合理。停車場200個停車位372個停車位與萬達公用溫度冬季溫度較高溫度適宜休閑、休息區缺少休閑區休閑區較少新一百百盛優勢商場成立較早，前身是哈爾濱第一百公貨商場。地理位置優越，位于道里成熟商圈，交通便利，與中央大街相毗鄰，隨機流動人群大。商場經營品類齊全，綜合超市、影城、電器于一身，品種齊全。商場促銷活動頻繁，而且活動力度大。輔射區域較廣，道外、顧鄉、松北區域。件單價較低，滿足大眾消費群體。全國多家連鎖店創造了商業品牌效應。地理位置與松花江、中央大街旅游景區相毗鄰。活動較多，品牌以年輕、學生為主。與萬達廣場相連，與周邊商業項目如萬達廣場影城、沃爾瑪超市、蘇寧電器相互補。劣勢商場裝修水平一般，令顧客感覺雜亂。商場整體服務水平較低。商場由老商場改造，動線設計較混亂。位置較偏，已偏離道里商圈。定位較年輕，面對客層范圍窄。友誼路道路改造將中央大街人流阻斷，致使夏季、冬季流失客層。與成達廣場周邊建筑未連通，不能使客流相動帶動。商場活動頻繁、打折力度較大，價單價較低。是工薪階層的首選商圈。這兩個商場自身或依托于周邊商業，使得經營品類品類組合齊全，可滿足客人全方位的消費需求新一百、百盛VIP辦卡條件較低，辦卡量較大，但睡眠卡較多，整體商場VIP使用率在20-30%之間。（三）會展商圈人口總數約為60萬，平均人口密度2098人/平方公里。商業建筑面積總和39.84萬平方米1、商業分布圖：零售市場專業市場項目紅博會展萬千百貨萬達廣場項目東方家園黑天鵝位置紅旗大街301號香坊區衡山路20號香坊區衡山路20號位置紅旗大街240號紅旗大街240號建筑面積11萬平方米3萬平方米22.6萬平方米建筑面積3萬平方米0.24萬平方米定位中檔中檔中低檔購物中心定位城市居民城市居民目標客層中高收入人群年輕、大眾周邊社區人群年輕、大眾周邊社區人群目標客層城市及周邊居民城市及周邊居民合作方式租賃/聯營聯營租賃合作方式租賃租賃樓層L1L1-L6B1-B2、L1-L4樓層L1-L2L1經營品類服裝、鞋、箱包、鐘表珠寶、化妝品、休閑、兒童娛樂、餐飲服裝、皮鞋、箱包、化妝品、飾品、珠寶、運動、休閑、日用品、床上用品珠寶、化妝品、鞋品、服裝服飾、餐飲、箱包皮具、飾品、餐飲、影院經營品類建材家居家用電器停車場500個440個停車場233個開業時間2003年8月2007年10月開業時間2008年8月2007年4月2、會展商圈調研分析，商圈成立較晚，商業均屬于調整逐步成熟階段。商圈內品類不夠全面，且體量較小。輻射區域較小，主要客源來自南崗、香坊等周邊居民以及外地消費客層。商場活動頻繁、力度較大，價單價較低，吸引工薪階層商業的物業硬件環境較好，就紅博而言商場的環境改造投入巨大，不僅對品牌形象的體現提供了良好的平臺，也滿足了消費者的心理需求。辦卡量較大，但卡消費不多，整體商場VIP使用率在20-50%之間。團購卡銷售較弱（四）動力商圈動力區人口總數約為76萬，平均人口密度2212人/平方公里。商業建筑面積總和14.3萬平方米1、商業分布圖：項目樂松廣場和平松雷宏興（中旗）位置香坊區樂園街香坊區和平路一號和平路動力廣場地下建筑面積12萬平方米1.5萬平方米（營業面積）0.8萬平方米定位中低端購物中心中檔百貨大眾目標客層大眾消費大眾消費中低收入人群合作方式租金/聯營聯營租賃樓層B1，L1-L4B1，L1-L7B1經營品類服裝、鞋、家樂福、餐飲、影院、KTV服裝、化妝品、珠寶、鐘表、鞋、箱包、家電、內衣、超市、小家電、眼鏡、日用百貨，針紡織品停車場800個30個無開業時間2000年2004年2002年2、動力商圈調研分析：1）商圈體量較小2）商圈內品類不夠全面，且品類組合以中低檔產品為主。3）輻射區域較小，主要客源來自周邊居民以及學府路的學生。4）促銷宣傳力度較低，消費檔次較低商圈間對比分析從時尚度上看，以經營時尚品牌為主的商場來看，南崗商圈的商場定位較高端，其次是道里、會展，第三是樂松從服務來看，遠大的服務深度及品牌影響力也是位居前列的，同時相同品牌的競爭力是最高的。從客流來看，南崗商圈的穩定群體較多，道里、會展商圈的流動客流量大，主要是受活動的影響。而動力商圈的客流相對穩定在區域內從價格帶來看，南崗商圈的價格帶相對較高，道里會展次之，動力低。從促銷活動來看，以遠大、新一百的活動組織較好，品牌活動參與力度較高。從項目組合來看，道里、會展、動力商圈的組合相集中，影城、電玩、KTV相對較多，而南崗商圈缺少此類項目。從整個哈市商業來看，各商圈均有優點和不足，在商業大的業態組合方面各商圈形式基本相同，在相互競爭的過程中，制約商業發展的交通、位置等硬性條款將不再起決定性的作用，軟件的調整將是品牌日趨同質化的市場競爭中的關鍵。市場的細分是未來發展的必然，三、哈西地區的總體情況分析（一）哈西商業的發展歷史1、哈西地區起源――――“哈西”簡單的解釋為哈爾濱西部地區。19世紀末20世紀初，沙俄在中國東北修筑了中東鐵路，在修建過程中，由于俄國人對哈市人地生熟，就招來了翻譯員劉公，劉公曰：“秦家崗（南崗區）一帶有一龍脈，東啟今文化公園，西至今和興路要在這條龍脈上興建鐵路局。而哈西地區就是秦家崗沿大直街一線“龍脈”的延伸；這里最早迎來了哈爾濱的解放，這里見證哈市輝煌的工業文明，這里是哈爾濱傳統的教育老區。至今還分布著冰城最密集的高校資源。上個世紀的1958年到1970年是我國發展國民經濟的第二和第三個五年計劃時期，在以國家“繼續進行以重工業為中心的工業建設，推進國民經濟的技術改造，建立中國社會主義工業化的鞏固基礎。”和“與支援農業和加強國防相適應，加強基礎工業，繼續提高產品質量，增加產品品種，增加產量，使我國國民經濟建設進一步建立在自力更生的基礎上”的政策要求下，哈西地區應運而生，一些大型的國營企業如哈爾濱電表廠，機聯機械廠、制氧機廠等相繼進入該地區建廠生產。1964年原哈西街道辦又在哈西工業聯合工廠基礎上創辦廠點24個，興旺時期哈西地區共內有企業100戶，在冊職工2.8萬人。其中，國有企業32戶，集體企業37戶。職工在千人以上的國有工業大企業11戶，是我市建成區內工業企業密集的產業聚集區之一。僅哈西大街兩側，就有鑄造總廠、哈爾濱第一輕工機械廠、哈爾濱拖拉機配件廠、哈爾濱輪胎廠、哈爾濱龍江儀表廠、哈爾濱環保制氫設備公司、哈爾濱制氧機廠、哈爾濱巖棉廠、哈爾濱養禽場等一批國有企業。這些企業歷史上曾為我市的發展做出較大貢獻。至本世紀初期隨著改革開放的繼續深入絕大多數企業陷入困境。紛紛倒閉和解體。后來在國家支持東北地區等老工業基地振興戰略的宏觀政策背景下，市委、市政府積極搶抓歷史性機遇，對哈西老工業區進行整體調整改造，加快區域發展，一些老企業紛紛搬出了哈西地區。２、哈西商業的起源說起哈西最早的商業應該是南崗區商委的哈西商店，當時只是為了滿足哈西地區居民基本的生活需求。但因為規模較小和體制落后等原因早已淹沒在時代的大潮中。而在我們的記憶中哈西商業的真正起源因該是從哈爾濱服裝城開始的。1991年位于哈市周邊的雙城周家大市場悄然興起，受周家大市場的啟發。一些有眼光的企業家認為如果在有哈市西大門之稱的西郊，興建一座專業的面料輔料的市場，必定能夠滿足哈市服裝市場的需求。于是1993年6月當時任南崗區區躍進鄉翻身村村委會主任的王明瑞在有關部門的指導和幫助下牽頭在哈西地區率先建起了兩棟服裝加工樓和一個服裝大市場，即哈爾濱服裝城。后來相相繼引進了國貿服裝城、哈西服裝城、國潤服裝面料大市場。為了適應市場需求又興建了哈爾濱市哈西貨運大市場；使哈西服裝城由一個市場擴展為“三城三市場”，即哈西服裝城、國貿服裝城、哈爾濱服裝城和國潤面料大市場、哈西貨運大市場、哈瑞豐隆綜合市場，使哈西地區成為以服裝為主、多種經營的商業集散中心，如今，哈西“三城三市場”已發展成占地11萬平方米、筑面積近30萬平方米的超大型綜合批發市場成為全省最大的綜合批發大市場和服裝加工集散地，年銷售額25億元、年上繳利稅4000多萬元，擁有170多家服裝加工企業、2.5萬業戶、日客流量4萬余人的現代商業中心。隨著哈西地區的興旺一些新的商業又融入了哈西地區。如中央紅超市和哈達水果批發大市場，哈西繁榮的商業拉動了交通運輸、倉儲、餐飲等其他產業的發展，為振興地方經濟作出了貢獻。如今響應市政府北躍、南拓、中興、強縣”的工作方針，哈西地區又得到了新的發展契機。西客站的建設，高鐵的開工，地鐵商業的帶動，一些新的商業紛紛駐足哈西地區。金太陽，撫順商都、嘉茂二期、萬達廣場、西城匯等商業在這里展開了新的競爭。哈西位于哈市城區西南部，是哈爾濱南端的門戶；科技資源豐富，擁有10余所大專院校及10個省級以上科研院所；城市基礎設施完善，擁有重要的城市出入口和鐵路樞紐，主干道學府路與京哈高速公路和城市二、三、四環路相連接，即將啟動建設的地鐵1號線貫穿新區南北；產業基礎好，建有服裝、果品、鋼材批發等市場；開發建設呈強勁發展勢頭；工業企業群集程度高，機械、電子、汽車、橡膠制品、建材、制藥等企業均有分布。（二）哈西未來規劃哈西新區規劃范圍北起康寧路、南至四環路、東起學府路、西至京哈鐵路線，規劃面積43.18平方公里，哈西區域規劃以鐵路編組站為界分為南北兩部分，北部用地18.45平方公里,南部用地約24.7平方公里,北區規劃建集購物、娛樂、休閑為一體的景觀大道和信息、金融、行政辦公為一體的商務辦公區。南區規劃為工業園區—“一基地四園二區”，即科技創新孵化基地、焊接產業園、新能源與新材料產業園、環保型產業示范園、低溫與超導產業園、生態綠化區和綜合服務區，建設成為專業配套、集約運營、清潔生產、高效循環的工業新區。哈西新區規劃的出臺，吸引了眾多國內外知名企業的目光，他們雄厚的經濟實力和超前的經營理念，正為哈西新區帶來國際最前沿的風尚。目前，已先后有國美集團、中體集團、中實集團、中信國安集團、香港銅鑼灣集團和美國商蘭德集團等企業與哈西新區簽訂意向性合作協議。他們將在新區內進行投資，開發項目或進行房地產、商業廣場建設等。隨著招商引資的深入，今后還將有更多的知名企業加入哈西新區。哈西地區位于哈爾濱市南崗區西南部，是哈爾濱市城市總體規劃中確定的城市重要發展方向之一，也是哈爾濱市老工業企業集中區之一。哈西新區，名校薈萃。從傳統高校的扎堆集聚，到如今中小學名校的相繼入駐，這里正成為冰城新的教育高地“未來幾年，哈西新區規劃新增中學3所、九年一貫制學校兩所、小學5所。“哈西的目標是建設一個學前教育、中小學教育、高等教育體系健全，優質教育資源集聚的現代教育園區。屆時，哈西新區將發展成為哈爾濱市優質基礎教育資源布局最為合理的城市新區。”哈西新區將突出現代歐式建筑特色，全面復興哈爾濱中西合璧的城市風格和城市文化，向世界展示出一個具有獨特魅力的現代大都市形象從城市副中心到冰城新核心，哈西新區肩負起打造“中興”建設先行區和示范區的重任哈西是城市的上風口，來自西南的暖濕氣流于此取道進入城區；哈西是冰城的南大門，京哈鐵路和102國道穿區而過；哈西還是傳統的教育高地，周邊簇擁著十幾所大學和科研院所。獨特而優越的地理位置使作為老工業區和城鄉接合部的哈西一直備受關注。從上個世紀末起，這里就是哈爾濱市拓展城市發展空間的首選區域之一。早在2003年，南崗區搶抓國家振興東北老工業基地契機，提出了“集中改造哈西老工業區，開發建設哈西新區”的設想，哈西地區被確立為未來的城市副中心。根據規劃，哈爾濱西客站作為哈大高速鐵路客運專線始發終到車站，位于哈爾濱西南部、哈西新區與群力新區之間，距哈爾濱站8公里，距哈爾濱太平國際機場20公里，與道里區、南崗區商業中心直線距離約為5公里。建成后的哈爾濱西客站將成為集高速鐵路客運樞紐、長途客運樞紐、公交換乘樞紐、城市軌道交通、城市快速交通、常規路網交通為支撐的運作高效、換乘便捷的綜合交通樞紐和彰顯哈爾濱及黑龍江省人文特色的新窗口。到2030年，年旅客發送量可達3000萬人次。“未來高鐵的速度將是普通鐵路的3倍以上。從西客站出發，3個半小時可到大連，4個小時可到北京。西客站的到站客流，則可通過包括地鐵在內以‘零換乘’方式在15分鐘內迅速疏散至全市。”王立奇說，“更重要的一點，以西客站為核心的高鐵將大大拓展哈爾濱對全省的輻射力，把齊（齊哈爾）、牡（丹江）、佳（木斯）、大（慶）等省內重要城市全部囊括在一小時經濟圈之內。”如果說高鐵改變了人們對城市交通距離的概念，那么，以西客站為核心的哈西新區將再次顛覆人們對傳統城市核心區的印象。高起點定位，大手筆規劃。哈西新區的整體規劃面向國際招標，從2004年至今已三易規劃方案，始終在精益求精的磨合中。最終的規劃體現了“三國智”：區域規劃來自英國阿特金斯公司，景觀規劃采用美國易道公司的設計，交通規劃則由德國布萊納交通工程公司承擔。按照“環保、低碳、文化、生態、智能”的總原則，哈西新區以西客站為牽動，以現代歐式風格為主基調，確立了現代交通樞紐、高端商務中心、商貿物流基地、優質教育園區、生態宜居新城五大城市功能。———現代交通樞紐。圍繞對外交通和城市交通兩大樞紐功能，有機銜接、合理組織西客站、長途客運站、地鐵站、公交換乘中心等立體交通資源，把哈西區域交通系統建設成為具有低污染、低能耗、智能化、高效率特點的，最具承載力和輻射力的城市交通服務體系核心。———優質教育園區。陸續引進69聯中、松雷中學、繼紅校、花園校等優質基礎教育學校，打造學前教育、中小學教育、高等教育體系健全，優質教育資源集聚的現代教育園區。———高端商務中心。依托毗鄰學府區的地緣優勢，立足于為哈南工業新城提供配套服務，重點吸引創意、設計、金融、高星賓館等現代服務業和與之相關的企業總部集聚發展。形成老城區側重商業、哈西新區側重商務的“功能互補”型發展格局。———商貿物流基地。產業上，緊臨哈達果蔬海鮮批發市場、龍運、哈西服裝城等大型物流企業。交通上，毗鄰全省最大的鐵路編組站、京哈公路出城口和102國道。通過采取現代交通理念和信息化手段，建設更具規模和輻射力的現代化省域物流中心。———生態宜居新城。充分依托“東西何家溝”、“三八水庫”水系資源，采取文化和生態相結合、“集中建綠”和“處處見綠”相結合的方式，以高于生態型城市的標準，使綠化覆蓋率達到42%以上。建設毗鄰學府區、連接城市、輻射鄉村、韻味獨具的“文化生態之城”，成為哈爾濱的“人居天堂”。超越自我，追求卓越。在展示哈爾濱市未來的哈西新區建設中，建設者們詮釋著“高鐵速度”時下的哈西，完全是一塊巨大而忙碌的工地。據了解，哈西客運交通樞紐工程包括站前東西廣場和哈西公路客運綜合樞紐站兩個部分，建設工期歷時一年半。東廣場全部地下主體工程和西廣場跨何家溝橋梁主體工程，2011年全面竣工，與哈西站同步投入使用。與此同時，構建哈西核心區主要交通路網的“七路五橋”工程和4處回遷安置小區建設工程也在緊鑼密鼓地進行。隨著哈西大街、丁香大道、武威路、學府四道街等7條道路建設工程和龍葵路、伊春路等5座鐵路跨線橋在年內建成，哈西新區將構筑起四通八達立體交通網，為城市的下一步發展奠定基礎。在交通組織上，哈西提出“零換乘”概念，依托高鐵、地鐵、BRT、城市快速路形成的綠色客運通道，構建形成西客站地區四通八達、快速輸送、高效便捷的路網骨架。在生態綠化上，哈西本著“有限土地、無限景觀”的綠化理念，形成“城在林中，道在綠中，房在園中，人在景中”的區域整體性生態綠化系統。在城區管理上，哈西應用世界前沿的“物聯網”技術，建設以智能交通、智能安保、智能城管、智能社區為構架的智能化城市管理系統。“建成后的西客站地區將成為哈爾濱獨具創新活力和宜居魅力的都市門戶、創智新城。”玄兆國說，“以西客站為核心的哈西新區建設不僅是哈爾濱城區向西部拓展，更是城市新核心的重塑，是‘中興’戰略濃墨重彩的一筆。”上個世紀初，哈爾濱以一段鐵路為起點，由一個名不見經傳的小漁村成長為百萬人口的大城市。百年輪回，通向未來的高鐵再次給哈爾濱帶來發展的契機———從哈西新區起步，向現代化國際大都市邁出從容步伐。（二）目前哈西商業的情況1、商業布局（現有、擬建規模）標注藍色為現有商業，標注紅色為在建商業哈西區商業建筑面積共50.4萬㎡面積，其中現有商業15.8萬㎡，在建商業34.6萬㎡（未含我司和萬達等集團待建項目面積），預計5年內商業面積將會達到100萬㎡以上，屆時將超過南崗商圈、比肩道里商圈。同事就現有的商業業態和未來的規劃計劃，商業的定位將涵蓋從低到中高的消費層面。2、區域業種分析（1）、目前哈西的商業以低檔的零售商品為主，在區域內消費的人群以本區域居民和學生為主，對品牌的概念認知薄弱，大學生對李寧、耐克等運動品牌的了解較多。A現有的項目：項目哈西服裝城哈爾濱國貿服裝成哈爾濱服裝城哈爾濱國潤家飾城學府體育金太陽時尚購物城位置學府路副53號學府路53號學府路51號學府四道街5號學府路與學府四交叉口學府路，工電路1-55號建筑面積3萬㎡3萬㎡，另5萬加工2萬㎡3萬㎡1.8萬㎡3萬㎡定位中低檔中低檔低檔中低檔中低檔低檔年輕時尚目標客層周邊學生及居民周邊縣市及輔料加工周邊縣市及附近居民學府及周邊人群學生及附近居民周邊院校大學生樓層B1，L1-L4L1-L3L1-L2L1-L3B1，L1-L5B1,L1-L2經營品類服裝、鞋品、小百超市、藥店、餐飲輕紡、輔料、針織、服裝、小百服裝、鞋品、小百、床品申格體育、服裝、輕紡農貿產品、運動休閑品牌、小百、家俱服裝、鞋品、飾品、箱包、玩偶、化妝品、餐飲、糧油停車場無無無100個無50-70個開業時間2000年9月1997年10月2000年2010年9月15日注：國潤家飾城：定位于家飾品目標明確，但從經營狀況來看，客流較少，三樓經營狀況不佳。哈爾濱國貿服裝城主要布料與輔料的批發為主并且是哈爾濱布料批發的主要集散地。業戶都為原始業主而且極其穩定，極少出現轉租轉兌現象。哈西服裝城：貨品較時尚，主要以服裝為主并且有一定的休閑品牌，如森馬、美邦，主要客層針對學生，且租金相對其它商場較高，各樓層經營穩定，存在炒商鋪現象。學府體育：品牌多為大眾品牌，主要針對學生。但缺少知名品牌。哈西商圈周邊的餐飲項目日顯興旺，特色小吃相對集中，滿足學生及附近居民之需。配套項目如美發、眼鏡等生活必需項目也相對集中。目前由于學府道路改建，經營狀況不佳。中央紅超市及樂買超市：成為生活消費的主體，經營狀況較好。金太陽時尚購物城：現經營情況不佳，經營業者消極，在招商、廣告宣傳等很多方面不夠完善，客流量稀少，裝修風格不夠突出，與道里金太陽相差甚遠，經營者鋪貨不豐滿，貨品大部分為本地商品，對顧客的吸引力不夠。經營蕭條。哈達果蔬市場做為水果批發集散地的則是哈爾濱市大型的水果批發市場，成交量較高。輻射黑龍江省。成為水果批發的龍頭企業。由此可見，服裝城商圈已形成規模，經營相對穩定。新興的西城匯及哈爾濱服裝城改造將吸引新的經營者入駐，完善商圈的豐滿度。滿足消費者不同需求B擬、在建的項目：項目嘉茂二期西城匯哈西服裝城二期永華學府地下城建筑位置工電路與自興路交叉口南崗區學府路65學府四道街學府四道街地下建筑面積20萬㎡2.63㎡10萬㎡2萬㎡定位shoppingmall購物中心中低檔零售商場中低檔中低檔目標客層周邊年輕時尚人群，學生周邊院校大學生周邊學生及居民學生及居民樓層B2-B1，L1-L5B1B1-B2，L1-L6B1-B2經營品類服裝服飾、箱包鞋帽、化妝品珠寶、大型超市、餐飲、影城、影城、服裝、鞋品、飾品、箱包、玩偶、化妝品、餐飲、家居、珠寶、小百、超市小百、輕紡服裝、小百停車場500-600個無無無開業時間2011年年末——2012年年初開業時間未確定2011年10月2010年10月注：嘉茂二期：購物中心與地鐵1號線主站電表廠出口相連。將成為哈市首家地鐵商業城,交通便利將會成為首要優勢，而且二期停車位體量為500-600個，是現有哈西商圈擁有停車位最多的商業。有強大的全國連鎖商業運營品牌做支撐，凱德商用與眾多國際國內知名連鎖品牌形成戰略聯盟，并有較為成功的連鎖發展模式，將主力品牌C&A、熱風、絲芙蘭、北京華聯作為二期必進品牌。目前在哈西商圈體量最大的購物中心，經營項目齊全，未來發展潛力巨大。地處大學城周邊，客層定位較為明確，主要是以年輕時尚人群為主線。2010年嘉茂一期以商業品牌的姿態入駐哈爾濱，由于時間較短在哈市并沒有形成一定的品牌號召力，影響力目前哈西周邊以低檔次消費客層為主，在沒有其他真正意義上的shoppingmall業態出現在哈西商圈之前，前期運作不會出現道理南崗商圈的商業氛圍，整個商圈氛圍的形成還需要一個過渡期。（四）哈西地區的交通情況1、公路：哈西地區與102國道、京哈高速公路和城市二、三、四環路相連接，是通往長春、北京的必經之路。2、公交線路：共19條公交線路，分別為104、106、114、11、203、209、217、218、336、343、363、369、64、67、68、83、87、88、120路（學府路沿線）。3、地鐵：哈爾濱地鐵一號線和二號線。4、交通樞紐：哈西客站近期將作為哈大客運專線動車組的始發終到站，齊齊哈爾、綏化、牡丹江至長春方向動車組跨線通過作業站臺，齊齊哈爾方向部分城際列車的始發終到站。遠期將成為哈大客專列車始發終到站及長春至牡丹江、齊齊哈爾、佳木斯方向動車組跨線列車通過站；牡丹江方向城際鐵路的始發終到站。設計年度運量為近期2060萬人次、客車123對，遠期3135萬人次、客車199對。車站小時高峰旅客流量將達到11000人次。（五）哈西地區的客源分析1、區域覆蓋情況：商業、企業、學校、人口等目前現有常駐人口約28萬人，流動人口3萬余人，在校大學生18萬余人，總區域人口將近50萬。隨著新的道路和小區建設，將會有更多的人口涌入到哈西地區。（目前在建的居民小區：有東輝明珠園、悅城、金域藍城、英倫名邸、澗橋西畔等，樓盤的戶數均在千戶以上）目前的事業單位16個，企業單位15個，學校20所，醫院6所序號周邊學校事業單位名稱老師學生名稱人數1哈爾濱理工大學281132100神州勘察測繪公司1502黑龍江大學320040000哈西交警大隊503哈爾濱醫科大學247113515市檔案局304哈爾濱學院67617200地鐵建設指揮部305哈爾濱經濟干部管理學院61112000軌道交通建設辦公室206哈爾濱醫藥技工學校60800鐵軍市政工程公司507省工會干部學院27500哈西派出所執勤室308黑龍江政法專科學校1921300市圖書館509哈爾濱天恩學校18500地震工程力學研究所6010哈爾濱建筑安裝學校801000哈爾濱市檔案館8011黑龍江省委黨校47012000省測繪局145712黑龍江水利專科學校24211300黑龍江交通科學研究所6013哈爾濱鐵道工程學校4386262保健路街道辦事處3014省稅務學校28600黑龍江省公路勘察設計院45215黑龍江信息職業技術學院11810250黑龍江水利科學研究院17616黑龍江旅游技術學校1283050哈西工商所2017哈爾濱投資高等專科學校2091100274518東方學院2001000019黑龍江司法警官職業學院322450020黑龍江航空旅游專修學院308002112331178777企業單位醫院名稱人數名稱人數1北人膠印服務公司80醫大二院32412哈西機電設備廠200211醫院8003電表儀器服務有限公司2700松配醫院1004新華紙張加工廠120省農墾總局總醫院8785黑龍江新華印刷廠500哈爾濱仁濟醫院506紅旗鑄造廠300一福老年醫院307制氧機廠120050998哈制藥總廠100009哈客車廠124010哈爾濱塑料機械模具廠20011新中新集團70012電影機械廠107013紅旗鍋爐廠30014中龍制藥廠15015哈西供水公司136188962、哈西地區消費者調研調研涵蓋人群：居民、企事業單位、經營者、學生（周邊以哈西客站為原點3.5公里半徑征儀路）調研方式：深度訪談+問卷調研總體抽樣數：1451人次調研的目的：了解目前各層面的人群的消費能力、消費習慣、消費需求以及目前在哈西地區的消費情況等《一》顧客、教師、居民深度訪談272人1、消費者訪談情況（42人）1）哈西地區的顧客以大學生、個體經營者及居民為主，2）主要是采購服裝、鞋品、家飾品，價格較便宜是消費的主要原因。顧客中主要消費的場所仍以哈西服裝城為主，主要是商品種類多，價格適中。較哈西其它商場時尚度高。在國貿服裝成主要消費以家飾品為主3）顧客消費周期通常在7-15天的為多，4）交通公具以步行為主，5）收入支出在2000元以下。6）顧客需求潮流服裝的比例較大，主要追求的是時尚知名品牌及獨特的服裝。7）需求：超市、餐飲、品牌化妝品專柜2、教師訪談情況（40人）：1）普遍認為周邊缺少休閑、娛樂類的項目，如：超市、影城、大型餐飲、洗浴、游樂等。2）是對知名品牌的需求，教師主要消費在南崗商圈（遠大、松雷）；道理商圈（新一百、百盛）。而在周邊消費的只有超市日用品，認為哈西買不到他們的服飾。整體檔次不夠，沒有知名品牌（如素然、EIN、拉夏貝爾、播），質量款式都不能滿足他們的需求。3）其中遠大購物卡的消費很多，學校的福利分發、禮金是主要的原因。4）對周邊餐飲的需求也較大：認為哈西周邊沒有相對較好的餐飲項目，品味及口味都不能滿足他們的需求。5）教職人員的工資在3000以上，5000元占大多數，屬于高收費人群6）老師的購物周期為15天，且月銷費支出在500-1500元。7）消費關注：環境、品牌、品質、交通3、居民訪談情況（190人）1）調研對象：西典家園居民（5000戶入住70%）、西城麗景（500戶）、保利頤和家園（1500戶）、雄獅家園、和諧家園、四季方舟、學府四道街居民區、各小區物業，目前各小區入住情況較好，2）調研情況：消費選擇：南崗商圈：93人，約占49%道里商圈：36人，約占19%動樂商圈：45人，約占24%會展商圈：8人，約占比4%人和地下、老紅博8人，占4%主要購買服裝、鞋為主，無固定消費品牌，認為遠大松雷的東西就是品牌，在遠大松雷購物的選擇性多，有少數年輕居民提出喜歡艾格、ONLY品牌；餐飲、日用品消費以周邊哈西商圈居多，娛樂主要消費在看電影及KTV，無固定區域。在道里商圈購物人群主要選擇的原因是商場活動多，商品的價格比南崗商圈低200左右。3）所調研對象的職業：老師、醫生、法院、軍人、自由職業、公務員、六十九聯中學生的家長（不明職業）、外地人4）能接受的商品價位？調研人群的消費占收入的10%左右。接受月200元左右商品的37人，占20%接受月300元-700元商品130人，占68%接受月1000元左右商品23人，占12%從以上數據可以看出大多數的消費者還是比較能接受價格中檔的商品，同時認為價格與質量是成正比的，所以在調研的人群中只能接受200元以下商品價格的人占比較少，大多數的人群還是可以接受中檔商品的。5）在周邊經常消費的地點，消費內容哈西服裝城、樂買、樂松家樂福、哈西萊市場。主要購買日用品、小百、生鮮及生活必需品為主。購買服裝及鞋飾的很少，只有一個年輕人提到。6）周邊消費需求提出早教21人，提出游泳健身23人，提出超市55人，提出菜市場19人，提出兒童娛樂22人，提出影城31人，提出運動品牌申格體育21個，大型餐飲46人。7）調研反饋情況：在哈西區沒有大型的萊市場，對此項目有所需求，在西典家園附近將新建大型萊市場，現正在招商中調研區域大多無回遷戶，有車一族居多，居民中老師、醫生、軍人居多，消費能力較高。反應六十九聯中的學生家庭較為富足，接送孩子的家長都有車，對我司項目建議多設停車位。對大型餐飲的需求，周邊中高檔餐飲較少在調研過程中，發現小區幼兒及學生有很多。小區內幼兒園有5所，均為私人經營，無知名教育機構，居民對此需求量大居民對我司項目期待很大，均希望我司項目做到大而全，囊括的項目越多越好。對商場的品質及品牌需求，這樣更能留住哈西的消費人群很多學校及機關單位在節慶期間發給員工的遠大友情卡較多，如理工大學每年每人發卡在1000左右，很多人對去遠大消費已形成習慣對休閑廣場的需求《二》哈西地區經營者調研（46戶）調研品類：服裝、鞋品、小百、娛樂、餐飲：其中業者訪談對象：SHOP、破落貴族、超級女聲、二樓出兌店面兩業戶、一樓店鋪7戶、服裝加工店2業戶、云夢精品、布衣坊、海納精品、時尚風、格子鋪、順盈化妝品、相鞋麗舍、大女人、格子鋪、媛媛、今典銀飾、文教、綠植、櫻木花道、小唐會、阿薩帝、絕對唱響、先鋒網吧、傲風、天源、龍行、追夢、夏威夷、縱貫線、遠近、超越、陽陽、koco、左家餃子、溫州小鎮、金漢斯訪談結果：A、目前哈西周邊各項目代表品牌：鞋品：圣恩熙、達芙妮、名典、鞋柜、香鞋麗舍；單價100-600元休閑：自一方、森馬、卡瑪、潮流前線、衣之純、唐獅等；單價50-400元女裝：阿依蓮、艾哲、極美度，艾蓮達、桑卡；單價在100-400元外單名店：破落貴族、SHOP、超級女聲、百老匯；單價在200-3000元小百：MIXBOX、酷啦啦、銘埼、金典銀飾、香港老銀匠、單價在5-50元，化妝品在30-200元娛樂：櫻木花道、小唐會、阿薩帝、絕對唱響、網吧：先鋒網吧、傲風、天源、龍行、追夢、夏威夷、縱貫線、遠近、超越、陽陽餐飲：金漢斯、阿里巴巴、尚上火鍋、老華西火鍋、元享米線B、主要面對群體：哈西服裝城：學生50%、附近居民10%、周邊市縣居民（平房、王崗）40%哈爾濱服裝城：周邊市縣居民國貿服裝城：哈市居民、周邊市縣居民綜上所述：目前哈西周邊主要的消費場所以哈西服裝城為主。C、訪談結果：定位：服裝城是哈西周邊主要的消費場所，同時三大商城定位區分明顯。價格便宜：經營者認為哈西商圈的消費價格相對南崗商圈價格便宜，且款式相差不多。消費客層：消費人群主要是學生及周邊縣市（王崗、平房）包括醫院的看護人員就近選擇的購物處，單價低，款式多、就近方便是他們選則購物的主要原因。哈西服裝城一樓邊店主要以外單高檔店居多主要貨源多以外地廣州、北京、外貿名品為主、購買群體因為單價較高并非學生，多數是做生意的顧客及哈市的時尚的自由職業者為主，因為在這里的服裝相對相同風格的金太陽店面單價要低，人均消費在300--500以上，其中破落貴族服飾店面還有一定的VIP客戶（購物累計消費2000元可辦理。VIP享受購物每件商品減免9元的優惠，同時可累計積分換禮），維護和吸引了大部分固定客層及回頭客。一樓服裝檔口單價在30—150元多以哈市散貨為主，摻雜馬克威、地下的貨品；二樓的休閑品牌專營店單價在100-400元；哈爾濱服裝城及國貿服裝城的客層較窄，主要吸引外市縣及專業項目需求的人群居多（窗簾、布藝、家居用品）哈西餐飲主要集中在學府小四道街、中興大街、學府四道街三個區域，共有餐飲店鋪50家，快餐檔口區2處。人均消費價格帶在10元-40元左右，屬于中低檔消費。主要消費人群為大學生和哈西周邊居民。從餐飲店面規模來看哈西周邊是中低檔餐飲的集中地。而中高檔消費集中在和興路與清濱路一帶。時尚餐飲店中店主要集中在樂松。我們也知道了哈西地區人們的餐飲消費習慣主要分為三種情況。中低端消費和臨時性用餐在哈西地區就能滿足需求，而宴請家庭聚會去清濱路、和興路附近，消費時尚快餐的人群會在樂松找到。所以高端大型餐飲和時尚流行中型快餐是哈西地區缺少的餐飲項目。品類組合：服裝城周邊的品類相對集中，滿足了哈西商圈的大部分需求。如服裝、化妝品、小百、美發、文教、超市、藥店、美容美發等項目。消費場所：大部分服裝店面自己經營的業者因為看店無法離開大多選擇在周邊就近購買服裝。而一般的業者較為自由的業者多不會選擇在哈西購物。周邊的城市居民因為一般的工作單位并不在哈西周邊，一般多數選擇在對應的工作區域購物，其他區域的居民一般選擇哈西也只是目的性購買如窗簾、布藝、家居用品。這也是哈西公交站點返回市內的站臺人數比例大的說明。《三》哈西周邊重點院校學生調研（1133人）畢業后在哪個城市就業留哈40336%外地73064%合計1133100%（黑大、理工、醫大、哈學院等）性別男50545%女62855%合計1133100%家庭地址哈市28125%外地85275%合計1133100%客層分析：哈西商圈調研院校3所，總計調研學生1133人，平均年齡在18-22歲之間。其中外地學生較多。同時各大院校畢業生留校比例小，多數選擇到外地發展，故大部分學生較普遍的消費年限為在校四年愛好音樂讀書旅游體育網游交友其它合計4994343323152912587213644%38%29%28%26%23%1%189%業余生活看電影上網逛街與朋友聚會泡吧K歌其他合計5254854843093036211246%43%43%27%27%1%186%月消費支出500-600400-500300-400200-300200以下合計55224917811440113349%22%16%10%4%100%分析：從以上數據可見，學生的業余生活主要以娛樂為主，而哈西周邊正缺少此類項目，如影城、KTV，從月消費支出數據獲悉，平均以400-600元之間為主，支出范圍在娛樂、買書、服裝、餐飲及日常生活品幾個方面。但同時從此項數據中也可以得知學生的購買力較低。（一）在哈西地區的消費情況哈西地區主要消費哈西中央紅國貿申格樂買哈爾濱服裝學府金太陽國潤蘇寧黑天正陽其它合計6906473453262642031981761017848196310161%57%30%29%23%18%17%16%9%7%4%2%1%274%哈西地區主要消費哈西中央紅國貿申格樂買哈爾濱服裝學府金太陽國潤蘇寧黑天正陽其它合計6906473453262642031981761017848196310161%57%30%29%23%18%17%16%9%7%4%2%1%274%哈西周邊消費場所分析：從以上數據來看，學生選擇購物的主要場所在哈西服裝城、中央紅超市、國貿服裝城、申格體育。哈西服裝城：哈西服裝城是哈西周邊商城中較年輕、品類較齊全的商場，與其它商場經營檔次區分明顯。學生會在此購買流行服飾、休閑品牌、鞋品、小百（化妝品、針織品、工藝禮品等）、樂買超市（生活必需品、食品）中央紅超市：有具體調研報告國貿服裝城：國貿服裝城主要以低檔服裝鞋品為主。同時配有專業項目（窗簾、家居用品、輔料加工、電玩、餐飲檔口）針對三大院校里學生消費水平較低的部分學生。申格體育：是學生選擇運動品牌主要消費場所。主要消費內容服裝鞋餐飲食品小百娛樂化妝品84673753452837837034775%65%47%47%33%33%31%消費原因就近方便價格便宜品牌商品種類多質量好購物環境好其它合計7874992412231991530210269%44%21%20%18%14%0%186%消費分析：從以上數據可見，學生在哈西周邊主要消費的類別有服裝、鞋、餐飲、食品、小百。服裝消費分析：哈西周邊的學生就近消費較多，主要是考慮就近方便，價位相對較低，服裝的平均單價在30-700元不等。學生消費主要分為三種：a、運動品牌：申格體育品牌（平均單價較高一般在200-700元之間）；b、休閑品牌森馬、自一方、卡瑪、潮流前線、衣之純、唐獅、埃古；女裝品牌阿依蓮、艾哲、艾蓮達、桑卡、愛尚雪、極美度。；c、其余學生主要還會選擇一些時尚潮服及檔次較低的服裝（貨品來源是以地下散貨及道外馬克威為主）。鞋品單價在50-600元不等，主要品牌有圣恩熙、達芙妮、名典、鞋柜、香鞋麗舍。從價位上滿足了周邊不同學生的消費需求。餐飲消費分析：哈西周邊居民一般中低檔餐飲消費在哈西地區本地主要在學府四道街及中興大街，單人客單價在5-30元之間。而中高檔消費集中在和興路與清濱路一帶，檔次較高的餐飲場所，單人客單價在40元左右。但是周邊滿足不了這一部分消費群體的需求。而時尚快餐則集中在樂松廣場一帶，單人價格帶在15-30元之間，哈西地區也滿足不了這一部分人的需求。小百消費分析：小百除街邊店有MIXBOX、酷拉拉品牌外，主要集中在哈西服裝城三樓，學生在此消費原因主要是因為價格便宜、小百價格帶在10-50元之間，其次是品類齊全，經營品類主要有：銀飾品（華美銀飾、香港老銀匠、今典銀行等）、手機貼膜、工藝禮品（美瞳、格子鋪、蒙奇奇、綠植等）、針織飾品（頭飾、絲巾、帽子、襪子、內衣等）、化妝品、家居、文教音像、箱包等項目。學生在此可以購買到多樣的商品，而且其它樓層的服裝、鞋品也對小百的銷售起到拉動作用。化妝品消費分析：哈西化妝品集合店較多，品牌有銘琦、順盈。還有一些組合店。化妝品價格帶在30-200元之間。化妝品包括彩妝、護膚品、知名品牌ZA、歐萊雅、蘭芝等，其中研究生較喜歡蘭芝、雪肌精品牌，其它學生會選擇ZA、相宜本草、卡尼爾、肌膚美食、珀顏等品牌。化妝品與商場相比可享7.5折并贈送禮品，也有部分小樣出售。比商場價格低200元左右，可以保真。可以滿足不同學生的需求。消費周期7天15天偶爾30天季度合計33130826216666113329%27%23%15%6%100%交通方式公交步行打車自駕車其它合計552433106601115249%38%9%5%0%102%分析：各大院校離哈西服裝城商圈較近，消費周期短在7-15天居多，且逛街次數頻繁。從調研中得知，逛哈西商圈成為學生業余生活的主要場所，而且因為距離近，消費能力低多選擇公交、步行的方式較多。（二）其他商圈耳熟能詳、喜歡的商場南崗地區遠大秋林松雷大世界地下商業其它合計45733825624123611153940%30%23%21%21%1%136%道里地區新一百百盛金安中央商城金太陽地下商業愛建百聯透籠曼哈頓其它合計4503111781681201138281756158440%27%16%15%11%10%7%7%7%1%140%動力地區樂松松雷地下商業其它合計441275176589739%24%16%0%79%會展地區紅博萬千其它合計617119373954%11%0%65%南崗區域消費提及品類和品牌：服裝：南崗商圈經常去的場所為遠大、松雷，主要消費品牌為阿迪、耐克、only、VM、艾格、依戀、LEE、李維斯、JJ、百家好、小熊、斯萊德；滿足了消費水平較高的學生需求。鞋品：到遠大松雷選擇鞋品的學生只占一小部分，主要是在建設及哈爾濱鞋城購買。小百、化妝品：南崗商圈學生主要購買場所是大世界，大世界品種比哈西全，尤其是一樓的飾品款式相對多，但價格比哈西貴。化妝品較多且價格便宜，睫毛膏、粉底、彩妝、化妝工具價格在8-20元。娛樂：南崗商圈主要娛樂是KTV主要是兩家咿呀呀（果戈理）與爆米花。無其它特殊娛樂項目餐飲：南崗商圈餐飲光顧較多的為雅美克意餐、夏威夷自助披薩、必勝客及遠大松雷的檔口區。家居：家居學生去南崗商圈主要以大世界二樓生活用品為主，主要買一些拖鞋、家飾掛件類商品。價格相對哈西較高，但是款式更新穎，消費價位一般在10-50元之間。道理區域消費提及品類和品牌：服裝：道理商圈經常去的場所為新一百、百盛、金安、金太陽，因整個道理商圈的品牌定位較為年輕時尚，同時價位適中、活動頻繁。主要消費的品牌還是以年輕時尚的服飾為主。鞋品：在新一百、百盛選擇鞋品的學生居多，因常年活動不斷，年輕時尚的學生會選擇在這兩個進行商場選擇購買餐飲：在新一百餐飲檔口區及羅杰斯有部分哈西學生光顧，及中央大街附近的小店。百盛地區多為肯德基、必勝客、麥當勞，及江邊餐飲小店為主。化妝品：主要在新一百消費的品牌ZA、夢妝、美寶蓮，另外有屈臣氏、金太陽五樓也是在校女學生主要選購化妝品彩妝的場所。小百：主要是在透籠街、曼哈頓、金太陽五樓、人和地下選購一些生活用品及配飾用品。娛樂：道理娛樂項目主要集中于江邊萬達，因為這對哈西地區學生來說，這里既可以看電影，也可以玩電玩，還可以沒事的時候逛逛中央大街，所以對于娛樂項目，南崗和道理來講來道理區占學生的80%南崗的約為20%。家居：道理商圈學生主要消費家居商場以曼哈頓、透籠居多。主要消費一些家居掛飾、餐具、床單類商品。價位在8-50元之間居多。動力區域消費提及品類和品牌：服裝、鞋品：整個樂松廣場的2F全部為運動休閑品牌如阿迪、耐克、彪馬、李寧、森馬、me&city、阿爾藍特、意丹奴、潮流前線等，同時也有部分女裝品牌阿依蓮、極美度、盈彩美地等。無論從品牌的組合及價位上都大大滿足了學生階層的消費。4樓還有約500米大的潮館。餐飲：樂松商圈店中店，滿足了哈西學生對時尚餐飲店中店的一些需求。而且餐飲品牌較多如麥當勞、肯德基、櫻花和食、阿爾卑斯自助、三只熊、米旗、狗不理、米洛克蛋糕、好利來、食為天、演藝廣場檔口區。該地區為哈西學生經常光顧的餐飲區域。小百、化妝品：主要選擇屈臣氏、樂松四樓。會展區域消費提及品類和品牌：服裝、鞋品：學生反應主要是紅博會展店的購物環境是他們選擇購物的主要因素，在會展購物主要購買的服裝品牌以艾格、ES、依戀、TW、only、VM、美邦、森馬、JJ等年輕時尚品牌餐飲：會展店中店及檔口。化妝品：會買ZA、歐萊雅、美寶蓮等品牌。娛樂：萬達影城、神采飛揚（臺球、旱冰）、湯姆熊等。綜合以上消費原因質量好商品種類多價格便宜品牌購物環境好交通便利家住附近其它合計4454284174033022101714238039%38%37%36%27%19%15%0%210%消費周期偶爾7天15天30天季度合計334231229214107111529%20%20%19%9%98%交通方式公交打車步行自駕車其它合計82215485502111374%14%8%4%0%100%分析：通過以上數據分析，學生選擇以上商圈主要是選擇的交通方式是公交，而消費的原因主要是質量、品類種類多，品牌、購物環境好為主要導向，說明在學校大學生的精神層面上對百貨商場購物的感覺還是很向往的。但是由于交通不便利及月消費支出等原因制約了學生對哈西商圈以外的購物場所的選擇和周期。希望哈西有的項目影城超市潮流服飾運動服飾知名品牌鞋品餐飲書城KTV大型游樂場60859155152951842837936634131654%52%49%47%46%38%33%32%30%28%數碼電玩音像化妝品滑冰場網吧箱包美容美發家電手機內衣30229529528928026723522721421327%26%26%26%25%24%21%20%19%19%健身中心酒吧教育名表親子樂園家居珠寶童裝合計210144138111108916049815519%13%12%10%10%8%5%4%720%從目前在校學生對新建項目品類組合的需求來看，主要以娛樂項目為主：影城、KTV、大型超市是目前哈西所缺少的。同時我們項目組合中應該以時尚潮流服飾為主，與數碼、網吧、音像、書城等項目進行互動，吸引擁有年輕心態，樂享時尚的人群。并且在項目中興建大型室內游樂項目來拉動次商圈客層。（六）區域競爭分析1、主力商圈目前哈市的3大主力商圈的業態組合和經營狀況良好，客源穩定，尤其是較早形成的道里和南崗商圈在體量上、業態組合上、客層檔次上均有絕對的優勢，哈西地區在目前的人流、商業體量、業態組合、區域人均消費力、交通方面均有明顯的不足，未來的地鐵交通帶給哈西的不僅是便利，同時也是一把雙刃劍、潛在的威脅，便利的交通在很大程度上會給各主力商圈創造擴大輻射面的機會，所以，南崗商圈將首先成為哈西地區最強有力的爭奪中高端客層的對手。道里商圈在價位低和品類全雜方面將爭奪哈西地區的中低端消費群，成為第二號的競爭對手。2、本商圈通過對哈西商圈的調研分析可見，現有的哈西商圈各商場主要的客層依托于周邊院校的學生及居民。主銷生活日用品、布藝、低檔次服裝鞋帽等商品，商品價格低廉，多為地產、加工商品及散貨。輻射的消費人群僅是周邊的低檔消費層。在零售產品的競爭力上較弱。但不可忽視的是待建的項目，如：1）嘉貿的二期，地理位置在一號線上，體量大、且有較好的品牌支撐，2）萬達商業廣場，預計將是以百貨和購物中心的結合三代產品出現，將以體量和多業態上具有相對的優勢；3）還有相當多的投資集團著眼于哈西地區，如：保利集團、四、調研分析總結五、西城紅場項目規劃（一）項目物業情況占地:125000平方米原建筑面積:19360平方米1號：660平方2號：4100平方（12米標高）3號：7000平方（11—14米標高）4號：7600平方（7.5米標高）新建筑B1平面:44000平方米F1--F6:10000平方米展示大廳平面：1725平方米（兩層）新建筑連廊：平方米總建筑面積：17萬平方米（按新建筑地上六層，地下兩層、原建筑單層，未含連廊部分計算）預計在20萬平方米（二）項目定位:1、項目名稱：西城紅場2、項目定位：年輕態、體驗式、時尚購物中心3、定位描述：西城紅場最大范圍的靠近時尚與潮流，在歲月沉淀的時空中，用紅磚、鋼構的古樸反映年青人對時尚的理解，用現代生活型態商業的形式與現代建筑手法來表現、詮釋歷史與現代、古樸與潮流的交融。既有歷史文脈的傳承和記憶，又有激情澎湃的創新和朝氣。西城紅場要成為人們閱讀這個城市的開始，理解這座城市的歷史記憶，更要成為人們在這個城市夢想升騰的家園，這座城市的人文坐標。西城紅場涵蓋了新生活方式的各種生活型態商業，在滿足人們需求的同時，更吸引人們來體驗和創造生活的樂趣。西城紅場不僅是相約shopping來自