2023年開發經營與管理題庫

題號一二三四五六閱卷人總分

得分

注意事項：

1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規范；考試時間為120分鐘。

2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、地區、準考證號涂寫在試卷和答

題卡規定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂；非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體

工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區域內規范作答，超出答題區域

書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。

NA卷（第I卷）

琪

第I卷（考試時間：120分鐘）

一、單選題

i＞社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認識、以及住房消費觀念

與消費模式發生了巨大變化，這體現了（）對房地產市場轉變的影響。

?A.人文環境的變化

?B.生產和工作方式的轉變

?C.自然環境的變化

"?D.金融業的發展

兇答案：A

爰

本題解析：

本題考查的是影響房地產市場轉變的力量。人文環境的變化，社會老齡化、家庭小型化、受教育

程度的提高等，使人們對住房的認識、以及住房消費觀念與消費模式發生了巨大變化，老年住宅、

青年公寓、第二居所和季節性住宅等概念應運而生。

2、對于開發一持有出租一出售模式和購買一持有出租一出售模式來說，兩者的共同點是（）。

?A.現金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入

?B.現金流入都包括銷售收入和銷售稅費

?C.現金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用

?D.現金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本

答案：A

本題解析：

本題考查的是房地產投資活動中的現金流量。選項B直接出售的才有銷售收入，如果是出租后

出售的，稱為轉售收入；選項C錯誤，開發-持有出租-出售模式不存在購買成本；選項D錯誤,

開發-持有出租-出售模式不存在購買成本、購買稅費。參見教材P147?148。

3、下列各項中不屬于敏感性分析的“三項預測值”的是()。

?A.最樂觀預測值

?B.最悲觀預測值

?C.最可能預測值

?D.最不可能預測值

答案：D

本題解析:

本題考查的是敏感性分析的"三項預測值"法。三項預測值指的是最樂觀預測值、最可能預測值、

最悲觀預測值。參見教材P227。

4、房地產開發項目通常采取預售期房的方式籌集資金，使得房地產開發項目的流動負債數額較

大，流動比率相對()。

?A.較低

?B.較高

?C.不高不低

?D.為零

答案：A

本題解析：

根據流動比率的概念。

5、假設銀行一年期存款利率為2.28%,貸款利率為5.85%,投資市場的平均收益率為12%,房地

產投資市場的系統性市場風險系數為0.6。則房地產投資的預期收益率為()o

A.4.42%

B.8.11%

C.8.13%

D.9.54%

答案：B

本題解析：

投資者的預期收益率公式為：E(Rj)=Rf+|3j[E(Rm)-Rf]。式中，E(Rj)為在某一時間段內，

資產j應有的預期收益率；Rf為同一時間段內，無風險資產的收益率：E(Rm)為在同一時間段

內，市場的整體平均收益率；Bj為資產j的系統性市場風險系數。根據己知數據得：E(Rj)=

2.28%+0.6x(12%-2.28%)=8.11%.

6、當計息周期短于1年時，實際利率與名義利率的關系是()。

?A.名義利率大于實際利率

?B.實際利率大于名義利率

?C.名義利率等于實際利率

?D.實際利率小于名義利率

答案：B

本題解析：

名義利率與實際利率存在著下述關系：①實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；②名

義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；③當每年計息周期數m=l

時，名義利率與實際利率相等；④當每年計息周期數m>l時;實際利率大于名義利率；⑤當

每年計息周期數mf8時，名義利率r與實際利率i的關系為：i=er-l。

7、由于工程造價的大額性和動態性，無論是投資者還是承包商都要對擬建工程進行預先測算。

這體現了工程造價()的職能。

?A.預測職能

?B.控制職能

?C.評價職能

?D.調控職能

答案：A

本題解析：

工程造價的職能除了一般商品的價格職能以外，它還有一些自己特殊的職能是：預測職能、控制

職能、評價職能、調控職能。由于工程造價的大額性和動態性，無論是投資者還是承包商都要對

擬建工程進行預先測算，這是工程造價的預測職能。

8、從經濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產出或財富的行為稱為()。

A.投機

?B.儲蓄

?C.投資

?D.信托

答案：C

本題解析：

本題考查的是投資概述。從經濟角度理解，投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產

出或財富的行為。

9、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于

1.3,貸款利率為12%,貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最

大貸款額為（）萬元。

?A.2.73

?B.29.11

?C.344.74

?D.349.31

答案：B

本題解析：

償債備付率是用于判斷物業凈運營收入的現金流是否能夠支撐其債務負擔的重要指標。償債備付

率=可用于還本付息資金+當期應還本付息金額，則每年應還本付息資金=5+1.3=3.846（萬元）,

按月還本付息額=3.846+12=0.3205（萬元）。用等額序列支付現值系數公式，可得最大貸款額

為:V=A-rix[l-l-r（1+i）n]=0.3205-r（12%+12）x[l—1+（1+12%X2）12x20]=29.11（萬元）。

10、李某向銀行申請了一筆貸款，若年利率為8%,期限為10年，首月還款額為4500元，月還

款額等比增長率為0.5%,則該家庭第6年最后一個月的月還款額是（）元。

?A.5545.45

?B.6412.14

?C.6585.45

?D,6625.26

答案：B

本題解析：

本題考查的是復利計算。如果以等比系數S表示收入或支出每年變化的百分率，第一年的現金收

入或支出的流量A1已知，則第t年年末現金收入或支出的流量為

At=A；X(1+s)i,則A-；=4500X(1-K>.5%)"'=6412.14(元)。

11、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經銀行審核后又獲得了

一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業服務費支出為100元，則其月均收

入至少應為（）元。

?A.2363.64

?B.2600.00

?C.3818.18

?D,4200.00

答案：C

本題解析：

商業銀行規定將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下，月所有債務支出與收入

比控制在55%以下。其中，所有債務與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務

月償付額）/月均收入。故劉某月均收入至少為：（1200+100+800）+55%=3818.18（元）。

12、房地產開發投資的投資者主要是（）。

?A.賺取開發利潤

?B.保值增值

?C.獲得收益

?D.消費

答案：A

本題解析：

房地產開發投資是指投資者從取得土地使用權開始，通過在土地上的進一步開發投資活動，即經

過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產產品，然后將其推向市場進

行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發利潤。所以開發

投資的投資者主要是為了收回投資并獲取開發利潤。

13、房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。

?A.獨立方案

?B.互斥方案

?C.凈現值法

?D.等額年費用法

答案：B

本題解析：

各種可能方案中，主要存在著三種關系，即互斥關系、獨立關系和相關關系。其中，互斥關系,

是指各個方案之間存在著互不相容、互相排斥的關系，在進行方案比選時，在各個備選方案中只

能選擇一個，其余必須放棄。常見的房地產投資方案比選，是互斥關系和可轉化為互斥關系的多

方案比選。

14、房地產開發項目的施工許可證由（）向發證機關申請領取。

?A.施工單位

?B.建設單位

?C.監理單位

?D.設計單位

答案：B

本題解析：

《建筑工程施工許可管理辦法》規定，在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的

建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建

設單位在開工前，應依規向工程所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門（簡稱發

證機關）申請領取施工許可證。

15、在市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于（）。

?A.物業出相經營成本

?B.同類型物業市場供求關系

?C.物業出租稅費水平

?D.業主希望的投資回報率

答案：B

本題解析：

從理論上來說，租金要根據物業出租經營成本、稅費和業主希望的投資回報率來確定，但市場經

濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于同類型物業的市場供求關系。維護較好的舊有建筑,

由于其建造成本和融資費用較低，往往限制了新建筑的租金水平，因此對舊有建筑而言，租金收

入常常使回報率超出預期的水平，且建造成本和融資費用上升越快，這種情況就越明顯。

16、、對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態下，凈收益

大于零的持續時間稱為（）。

A.設計壽命

B.經濟壽命

C.法定壽命

D.自然壽命

答案：B

本題解析：

本題考查的是房地產投資概述。房地產同時具有經濟壽命和自然壽命。經濟壽命是指地上建筑物

對房地產價值持續產生貢獻的時間周期。對于收益性房地產來說，其經濟壽命就是從地上建筑物

竣工之日開始，在正常市場和運營狀態下，出租經營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續

時間。自然壽命是指直到不能用了，而經濟壽命截止到用起來不劃算的時點。參見教材P7。

17、注冊房地產估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的

估價對象比準價格為10000元/m2,收益價格為12000元/m2,兩個測算結果存在一定差異。

如果兩個測算結果均無誤，在房屋征收評估和房地產抵押估價兩種估價目的下，將上述比準價格

和收益價格進行加權平均時，合理的權重取值方式是（）。

?A.對房屋征收評估，比準價格權重大于收益價格權重

?B.對房屋征收評估，比準價格權重小于收益價格權重

?C.對房地產抵押估價，比準價格權重等于收益價格權重

?D.對房地產抵押估價，比準價格權重小于收益價格權重

答案：B

本題解析：

對房屋征收評估，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在不被征收的情

況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收

房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，因此比準價格權重應小于收益價格權重。對房地產抵押估

價，房地產抵押價值是抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下

的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款，因此比準價格權重應大于收益價格權重。

18、下列房地產市場調查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。

?A.整群抽樣

?B.分層隨機抽樣

?C.簡單隨機抽樣

?D.定額抽樣

答案：D

本題解析：

概率抽樣包括：簡單隨機抽樣、分層隨機抽樣、整群抽樣；非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計抽

樣、定額抽樣。

19、當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過

程的第一步就是（）。

?A.確定建設施工的各種圖紙已經準備就緒

?B.完成全體工作人員的篩選工作

?C.獲取土地使用權

?D.明確各工作人員及施工階段應發放的工資

答案：C

本題解析：

其他均為建設初、中期的工作。

20、下列房地產市場指標中，屬于市場監測與預警指標的是（）

?A.吸納周期

?B.城市居民消費價格指數

?C.住房價格合理性指數

?D.房地產價格指數

答案：C

本題解析：

考點:房地產市場指標。市場監測與預警指標包括：土地轉化率、開發強度系數、開發投資杠桿

率、住房可支付性指數、住房價格合理性指數、房價租金比、量價彈性、個人住房抵押貸款還款

收入比、住房市場指數、消費者信心指數。

21、下列開發商定價法不屬于競爭導向定價的是（）。

?A.領導定價法

?B.挑戰定價法

?C.價值定價法

?D.隨行就市定價法

答案：C

本題解析：

本題考查的是制定租售方案。競爭導向定價包括：（1）領導定價法；（2）挑戰定價法；（3）

隨行就市定價法。選項C價值定價法屬于購買者導向定價法。

22、關于房地產投資特性的說法，錯誤的是（)O

?A.區位選擇異常重要

?B.不易產生資本價值風險

?C.存在效益外溢

?D.易受政策影響

答案：B

本題解析：

房地產投資的特性有：①區位選擇異常重要；②適于進行長期投資；③需要適時的更新改造投

資；④易產生資本價值風險；⑤變現性差；⑥易受政策影響；⑦依賴專業管理；⑧存在效益

外溢和轉移。

23、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用，是（）。

?A.單元估算法

?B.單位指標估算法

?C.工程量近似匡算法

?D.概算指標法

答案：D

本題解析：

在可行性研究階段，房屋開發費中各項費用的估算方法有以下幾種：①單元估算法；②單位指

標估算法；③工程量近似匡算法；④概算指標法。其中，概算指標法采用綜合的單位建筑面積

和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費=每平方米造

價指標x建筑面積，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標x建筑面積。

24、建筑規劃一般在1萬一3萬平方之間，服務人口在10萬―30萬人，年營業額在1億―5億

元之間，該物業為（）。

?A.市級購物中心

?B.地區購物中心

?C.居住區商場

?D.鄰里服務性商店

答案：B

本題解析：

本題考查的是零售商業物業分析。參見教材P356。

建筑規模輻射區域服務人口譬讓額

市級購物中心3萬以上覆蓋整個城市30萬人以上5億元以上

以城市中的某一部

地區購物中心1~3萬10~30萬人1~5億元

分為主

以城市中的某一居

居住區商場3000-10000^1~5萬人30。0~1。00。萬元

住小區為主

鄰里服務性商

3000m；以下1萬人以下3000萬元以下

店

特色商店差異較大，無知［律

25、如果想了解"外墻裝修所用的材料、色彩"，應查找（）。

?A.建筑平面圖

?B.建筑剖面圖

?C.建筑立面圖

?D.總平面圖

答案：C

本題解析：

建筑立面圖是建筑物的各個側面向豎直平面作正投影所形成的投影圖。其內容包括：①反映建

筑物的外貌；②標明各層建筑標高、層數，建筑的總高度或突出部分最高點的標高尺寸；③標

明外墻裝修所用的材料、色彩及分格，出入口處的做法及其裝修等；④標注立面詳圖索引號。

26、某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，

其余為自有資金，經營期內年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%,則該項投資的資本

金凈利潤率為（）。

?A.9.38%

?B.12.50%

?C.15.63%

?D.20.83%

答案：C

本題解析：

資本金凈利潤率，是指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經營期內年平均稅后

利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。其計算公式為：資本金凈利潤

率=（年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/資本金）xlOO%。因此，該項投資的資本金凈利

潤率=1000x（1-25%）/（8000x60%）=15.63%。

27、下列房地產投資項目評價指標中，可用于判斷項目能夠承受最高貸款利率的是（）。

?A.成本利潤率

?B.資本金利潤率

?C.銷售利潤率

?D.財務內部收益率

答案：D

本題解析：

財務內部收益率（FIRR）,是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現

率，是評估項月營利性的基本指標。內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果

貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內部收益率是可以接受貸款的

最高利率。

28、以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。

?A.單元估算法

?B.單位指標估算法

?C.工程量近似匡算法

?D.概算指標法

答案：A

本題解析：

本題考查的是投資估算。單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項

工程總投資的估算方法。參見教材P261。

29、某企業2011年12月底，負債總額為400萬元，利潤總額為200萬元，資產總額為1000萬

元。則該企業的資產負債率是（）。

?A.20%

?B.40%

?C.80%

?D.100%

答案：B

本題解析：

資產負債率又稱負債比率或舉債經營比率，是企業負債總額與資產總額的比率，它反映了企業的

資產總額中有多少是通過舉債得到的。資產負債率反映企業償還債務的綜合能力。該比率越高,

企業償還債務的能力越差；反之，企業償還債務的能力越強。計算公式為：資產負債率=（負債

總額+資產總額）xlOO%=4004-1000x100%=40%?

30、判定房地產投資風險因素發生的概率屬于（）階段的工作。

?A.風險辨識

?B.風險估計

?C.風險評價

?D.風險決策

答案：B

本題解析：

本題考查的是風險分析的一般過程和方法。風險估計階段包括風險發生的概率大小、風險概率分

布情況和風險估算三項工作。參見教材P230。

31、關于預算，下列說法錯誤的是（）。

?A.可以幫助物業管理企業努力減少物業凈經營收入的變動，估算在某一時間上物業現金流

的狀況

?B.當一項未預計到的費用支出導致現金短缺時，預算可以幫助物業管理企業找到妥善的處

理方法，以滿足這項費用的支出

?C.預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算

?D.年度運營預算可以顯示在業主持有物業的時間內，物業的現金流將會有哪些變化

答案：D

本題解析：

［解析］預算

32、若商業性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%,均按月計息，銀行的

年存款利率為3.5%,則商業性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實際年利率差是（）。

A.1.5%

B.3.57%

C.3.70%

D.3.94%

答案：D

本題解析：

實際利率與名義利率的關系為：i=(F—P)/P=[P(1+r/m)m—P]/P=(1+r/m)m—1,商業

性住房抵押貸款的實際年利率=(1+8.7%/12)12-1=9.055%；住房公積金貸款的實際年利率

=(1+5%/12)12—1=5.116%。兩者的差額=9.055%—5.116%=3.939%=3.94%。

33、由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯

的()特征。

?A.壟斷競爭

?B.寡頭壟斷

?C.壟斷

?D.競爭

答案：A

本題解析：

本題考查的是房地產市場結構。由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性,且市場集中度較低,

因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。參見教材P36。

34、某收益性物業的潛在毛租金收入為100萬元，假設在某報告期內的空置率為28%,受阻損失

為2%,運營費用為20%,所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為56萬元，則此報告期

該物業的有效毛收入為()萬元。

?A.86

?B.26

?C.126

?D.70

答案：C

本題解析：

從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入,就得到了物業的有效毛收入。即：

有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入=100x(1-2%-28%)+56=126

(萬元)。

35、對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產市場狀況分析中的()分析。

?A.需求

?B.供給

?C.競爭

?D.市場占有率

答案：A

本題解析：

房地產市場狀況需求分析的內容包括：①需求影響因素分析；②需求預測；③吸納率分析；

④市場購買者的產品功能需求。其中，吸納率分析是指就每一個相關的細分市場進行需求預測，

以估計市場吸納的價格和質量，其具體內容包括：市場吸納和空置的現狀與趨勢，預估市場吸納

計劃或相應時間周期內的需求。

36、以下不屬于溫脾湯的藥物是

?A.大黃

?B.附子

?C.當歸

?D.生姜

答案：D

本題解析：

溫脾湯組成：附子、大黃、芒硝、當歸、干姜、人參，甘草。

37、當計息周期短于1年時，實際利率與名義利率的關系是（）。

?A.名義利率大于實際利率

?B.實際利率大于名義利率

?C.名義利率等于實際利率

?D.實際利率小于名義利率

答案：B

本題解析：

名義利率與實際利率存在著下述關系：①實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；②名

義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；③當每年計息周期數m=l

時，名義利率與實際利率相等；④當每年計息周期數m>l時;實際利率大于名義利率：⑤當

每年計息周期數時，名義利率r與實際利率i的關系為：i=er—

38、對于能承受較低風險及相應收益水平的長期投資者來說，通常以（）作為其投資對象。

?A.剛剛竣工的收益性物業

?B.進入穩定期的優質收益性物業

?C.未進入穩定期的收益性物業

?D.機會型房地產投資

答案：B

本題解析:

本題考查的是風險對房地產投資決策的影響。能承受較低風險及相應收益水平的長期投資者，通

常選擇收益型房地產投資，以獲取穩定的租金收入為目的，投資對象通常為進入穩定期的優質收

益性物業。參見教材P23。

39、運營費用比率是指投資性物業中運營費用支出占（）的比率。該比率越高，則預示著投

資項目所獲得的凈經營收入越低。

?A.毛租金收入

?B.潛在租金收入

?C.經營收入

?D.凈收益

答案：A

本題解析：

運營費用比率是指物業運營費用支出占毛收入的比率。該比率越高，則預示著投資項目所獲得的

凈經營收入越低，進而影響到投資項目的投資績效。最高運營費用比率，是指滿足投資者預期收

益目標時的運營費用比率。最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。

40、下列各組特定市場定義層次中，市場規模由大到小的是（）。

A.潛在市場、有效市場、服務市場

B.有效市場、滲透市場、服務市場

C.潛在市場、服務市場、合格的有效市場

D.潛在市場、滲透市場、合格的有效市場

答案：A

本題解析：

市場規模是指特定商品的潛在購買者數量。潛在市場是對某種特定商品有某種程度興趣的消費者。

有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合。服務市場（又稱目標市場）是

公司決定追求的那部分合格的有效市場。企業及其競爭者總會在目標市場上售出一定數量的某種

商品。滲透市場是指己經購買了該產品的消費者的集合。它們之間的關系如圖4-1所示，因此市

場規模由大到小依次應是：潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。

全部人口100%

100%

40%

20%

10%

潛在市場

10%5%

整個市場潛在市場

圖4-1市場定義的層次

41、某企業12月末部分資產與負債余量如下：現金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，

短期投資120萬元，應收票據210萬元，短期借款30萬元，應付票據和應付賬款110萬元，應

付工資60萬元，應付債券300萬元。則該企業流動比率是（）。

?A.40%

?B.50%

?C.200%

?D.250%

答案：C

本題解析：

流動比率是流動資產與流動負債的比率，是反映企業短期償債能力的主要指標。其中，流動資產

包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款（減壞賬準備）、存貨、待攤費用等；流動負債

包括短期借款、應付票據、應付賬款、應交稅費、應付利潤及預提費用等。計算公式為：流動比

率=流動資產/流動負債xl00%=[（70+120+210）/（30+110+60）]xl00%=200%?

42、房地產開發企業稅后利潤首先用于（）。

?A.彌補企業以前年度的虧損

?B.提取法定盈余公積金

?C.提取法定盈余公益金

?D.向投資者分紅

答案：A

本題解析：

本題考查的是基本報表。稅后利潤的分配順序，首先是彌補企業以前年度的虧損，然后是提取法

定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。參見教材P271。

43、一般來說，（）對企業的市場營銷有直接影響。經濟發展速度快，人民收入高，則購買

力增強，市場需求增大；反之則小。

?A.政治法律環境

?B.經濟環境

?C.人口環境

?D.社會文化環境

答案：B

本題解析：

經濟環境包括：①國內生產總值或地區生產總值及其增長速度；②物價水平、通貨膨脹率、進

出口稅率及股票市值穩定情況；③城鄉居民家庭收入、人均可支配收入、城鄉居民儲蓄存款額；

④通訊及交通運輸、能源與資源供應、技術協作條件等。經濟環境對企業的市場營銷有直接影

響。經濟發展速度快，居民收入水平不斷提高，則購買力增強，市場需求增大。一個國家或地區

的基礎設施完善，投資環境良好，便有利于吸引投資，發展經濟。

44、下列房地產投資項目經濟評價參數中，屬于評價標準類基礎參數的是（）。

,A.出租率

?B.貸款利率

?C.基準收益率

?D.資本金投入比例

答案：C

本題解析：

本題考查的是選擇基礎參數。選項A屬于收益相關參數；選項B、D屬于融資相關參數。

45、小區內停車場建設費屬于（）。

?A.公共配套設施建設費

?B.建筑安裝工程費

?C.基礎設施建設費

?D.物業管理維修資金

答案：A

本題解析：

公共配套設施建設費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（或公

建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般

按規劃指標和實際工程量估算。

46、房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險是（）。

?A.比較風險

?B.收益現金流風險

?C.持有期風險

?D.時間風險

答案：B

本題解析：

收益現金流風險是指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。不論是開發

投資還是置業投資，都面臨著收益現金流風險。

47、關于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。

?A.現在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同

?B.現在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同

?C.現在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同

?D.由于存在資金時間價值，不同時點上發生的現金流量無法直接比較

答案：A

本題解析：

資金的時間價值是指不同時間發生的等額資金在價值上的差別。對于資金的時間價值，可以從以

下兩個方面理解：①隨著時間的推移，資金的價值會增加；②資金一旦用于投資，就不能用于

即期消費。

48、房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補，下一年度稅前利潤不足

以彌補的，可以在5年內延續彌補。

?A.所得稅前利潤

?B.所得稅后利潤

?C.應分配利潤

?D.未分配利潤

答案：A

本題解析：

開發商發生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤彌補；下一年度稅前利潤不足彌補的，可以

在5年內延續彌補；5年內不足彌補的，用稅后利潤彌補。在實際操作中，房地產開發項目的所

得稅，采用了按銷售收入一定比例預征的方式，即不論項目整體上是否已經盈利，只要實現了銷

售收入，就按其一定比例預征收所得稅。

49、某房地產開發項目的總成本為80000萬元，其中財務費用8000萬元，建設周期為3年，利

潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是（）。

?A.10.42%

?B.11.57%

?C.31.25%

?D.34.72%

答案：A

本題解析：

投資利潤率分為開發投資的投資利潤率和置業投資的投資利潤率。開發投資的投資利潤率是指開

發項目年平均利潤額占開發項目總投資的比率。三年的利潤總額為25000萬元，年平均利潤額

為25000+3=8333.33（萬元）。項目總投資中包含財務費用，故項目總投資為開發項目的總成

本80000萬元。投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤額/項目總投資xl00%=

8333.33—80000x100%=10.42%。

50、工業建筑設計的評價指標不包括（）。

?A.土地利用系數

?B.廠房展開面積

?C.廠房有效面積與建筑面積比

?D.單位面積造價

答案：A

本題解析:

工業建設項目設計是由總平面設計、工藝設計和建筑設計三個相互聯系又相互制約的部分組成。

各部分設計方案側重點不同，評價內容也略有差異。其中，建筑設計評價指標包括：①單位面

積造價；②建筑物周長與建筑面積比；③廠房展開面積；④廠房有效面積與建筑面積比；⑤

工程全壽命成本。

51、按增量存量對房地產市場進行細分時，三級市場是指（）。

?A.土地使用權轉讓市場

?B.存量房地產交易市場

?C.土地使用權出讓市場

?D.土地使用權轉讓市場和新建商品房租售市場

答案：B

本題解析：

本題考查的是房地產市場細分。P38.

房地分離細分市場房地合一

一級市場土地使用權出讓市場房地產一級市場

土地市場

二級市場土地使用權轉讓市場

房地產二級市場

一級市場增最市場或一手房市場

房屋市場

二級市場存量市場或二手房市場房地產三級市場

52、對于施工中可能發生的臨時占用規劃批準范圍外的場地，可能損壞道路、需要爆破作業等情

況，（）應該按國家規定辦理申請批準手續。

?A.建造商

?B.總監理師

?C.開發商

?D.監理工程師

答案：C

本題解析：

因為建造商只負責施工，而監理工程師負責監督施工質量。

53、房地產開發投資通常屬于（）。

?A.長期投資

?B.中長期投資

?C.中短期投資

?D.置業投資

答案：C

本題解析：

房地產開發投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發投資者

將建成后的房地產用于出租（如寫字樓、公寓、倉儲用房等）或經營（如商場、酒店等）時，短

期開發投資就轉變成了長期置業投資。

54、按存量增量細分通常將房地產市場劃分為三級市場，一級市場是指（）。

?A.土地使用權出讓市場

?B.土地轉讓市場

?C.新建商品房租售市場

?D.存量房地產交易市場

答案：A

本題解析：

此題屬于掌握范疇。根據房地產市場劃分的理論。

55、依代理委托方的不同對物業代理進行分類時，不包括（）。

?A.首席代理

?B.買方代理

?C.賣方代理

?D.雙重代理

答案：A

本題解析：

房地產經紀機構的代理形式通常在委托代理合同上有具體的規定。房地產經紀機構的代理形式有

幾種分類方式：①聯合代理與獨家代理，對于功能復雜的大型綜合性房地產開發項目或物業，

開發商經常委托聯合代理，即由兩家或兩家以上的經紀機構共同承擔項目的物業代理工作。②

買方代理、賣方代理和雙重代理，依代理委托方的不同，代理形式可分為買方代理、賣方代理和

雙重代理。③首席代理和分代理，對于大型綜合性房地產開發項目或物業，開發商或業主也可

以委托一家經紀機構作為項目的首席代理，全面負責項目的代理工作。總代理再去委托分代理,

負責物業某些部分的代理工作。

56、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。

?A.收益現金流風險

?B.資本價值風險

?C.比較風險

?D.未來運營費用風險

答案：B

本題解析：

本題考查的是房地產投資的個別風險。選項A收益現金流風險，是指房地產投資項目的實際收

益現金流未達到預期目標要求的風險。選項B資本價值風險，指即使收益和運營費用都不發生

變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化；選項D是物業實際運營費用支出超過預期運營

費用而帶來的風險,包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費

用。參見教材P21。

57、某投資者將其商鋪出租經營，租期20年，預計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增

6%,年租金均發生在年末。若折現率為6%,該商鋪凈租金收入的現值為（）萬元。

?A.91.76

?B.142.40

?C.150.94

?D.160.00

答案：C

本題解析：

等比序列是一種等比例增加或減少的現金流量序列，即這種現金流量序列的收入或支出每年以一

個固定的比例發生變化。計算等比序列現值系數的公式為：

當iWs時

當j二S時

式中，P表示現值；A表示連續出現在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值；i表示折現率;

s表示每一時間間隔收入等比變化值；n表示計息周期數。

本題中，i=s,則該商鋪凈租金收入的現值為：P=20x8+（1+6%）=150.94（萬元）。

58、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調

查方法屬于（）。

A.觀察法

B.實驗法

C.討論法

D.問卷調查法

答案：A

本題解析：

收集一手資料常用的方法有：①觀察法，指由調查人員根據調查研究的對象，利用眼睛、耳朵

等感官以直接觀察的方式對其進行考察并搜集資料；②訪問法，包括結構化訪問、無結構化訪

問和集體訪問三種類型；③問卷法，是通過設計調查問卷，讓被調查者填寫調查問卷獲得所調

查對象信息的方法；④實驗法，是用實驗的方式，對被控制在特定環境條件下的調查對象進行

觀察，獲得信息的方法。本題中測算“亮燈率”的方法屬于觀察法。

59、如果想了解"外墻裝修所用的材料、色彩"，應查找()。

,A.建筑平面圖

?B.建筑剖面圖

?C.建筑立面圖

?D.總平面圖

答案：C

本題解析：

建筑立面圖是建筑物的各個側面向豎直平面作正投影所形成的投影圖。其內容包括：①反映建

筑物的外貌；②標明各層建筑標高、層數，建筑的總高度或突出部分最高點的標高尺寸；③標

明外墻裝修所用的材料、色彩及分格，出入口處的做法及其裝修等；④標注立面詳圖索引號。

60、當計息周期小于1年時，名義利率r與實際利率i的關系是()。

?A.i=r

?B.i>r

?C.i<r

?D.j=l+r

答案：B

本題解析：

根據名義利率r與實際利率i的關系式。

61、對某房地產項目進行敏感性分析，當地價、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%

時，項目開發利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏

感的因素是（）。

?A.地價

?B.建造成本

?C.貸款利率

?D.資本化率

答案：D

本題解析：

敏感性分析通過研究不確定性因素變動引起項目經濟效益值變動的范圍或極限值,分析判斷項目

承擔風險的能力。當地價、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發利潤變化

最大的是資本化率降低時的情況，所以最敏感的因素應是資本化率。

62、關于房地產貸款擔保的說法，正確的是（）。

?A.擔保能確保貸款得以足額償還

?B.金融機構提供擔保的風險一般低于企業提供擔保的風險

?C.最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質押

?D.貸款質押不轉移財產的占有權

答案：B

本題解析：

一般來說，銀行金融機構提供的擔保風險最低，然后依次是省級非銀行金融機構、AAA級企業、

AA級企業、AA級以下企業。A項，貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損

失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。貸款的擔保并不一定能確保貸

款得以足額償還。C項，在房地產貸款中以土地房屋等設定貸款抵押，是最常見的擔保形式。D

項，貸款質押是指借款人或第三人以其動產或權利（包括商標權、專利權等）移交銀行占有，將

該動產或權利作為債權的擔保。

63、竣工驗收時，（）負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。

?A.開發商

?B.承包商

?C.監理機構

?D.建設主管部門

答案：A

本題解析:

本題考查的是竣工驗收。竣工驗收時，開發商負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可

或提出修改意見。

64、（）是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多

優惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。

?A.廉租房

?B.經濟適用房

?C.市場價商品住宅

?D.商品房

答案：B

本題解析：

［知識點］宏觀調控房地產市場的手段

65、不應計入收益性物業經營費用的是（）。

?A.抵押貸款利息

?B.公共設施維修費

?C.房產稅

?D.物業保險稅

答案：A

本題解析：

收益性物業的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用，包括：①人員工資及辦

公費用；②保持物業正常運轉的成本（建筑物及相關場地的維護、維修費）；③為租戶提供服

務的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等）；④保險費；⑤增值稅及附加；⑥城鎮土地

使用稅；⑦房產稅和法律費用等。

66、下列關于財務分析指標說法中，不正確的是（）。

?A.一般來說，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快

?B.資產報酬率越高，說明企業的獲利能力越強

?C.銷售毛利率越大，企業通過銷售獲取利潤的能力越強

?D.成本費用凈利率越低，說明企業的獲利能力越強

答案：D

本題解析：

D項，成本費用凈利率是企業的凈利潤與成本費用總額的比率，它反映了企業在生產經營過程中

發生的耗費與獲得的收益之間的關系。該比率越高，說明企業為獲取收益付出的代價越小，企業

的獲利能力越強。該比率不僅可以用以評價企業獲利能力的高低，也可以用以評價企業對成本費

用的控制能力和經營管理水平。

67、開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工

程合同價的（）。

?A.20%

?B.30%

?C.40%

?D,50%

答案：D

本題解析：暫無解析

68、下列目標市場選擇模式中，能有效分散企業風險的是（）。

?A.市場集中化模式

?B.選擇專業化模式

?C.產品專業化模式

?D.市場專業化模式

答案：B

本題解析：

目標市場選擇一般有以下幾種模式：①市場集中化模式；②選擇專業化模式；③產品專業化模

式；④市場專業化模式；⑤全面覆蓋模式；⑥大量定制模式。其中，選擇專業化模式是指企業

有選擇地進入幾個不同的細分市場。從客觀上講，每個細分市場都具有吸引力，且符合企業的目

標和資源水平。這些細分市場之間很少或根本不發生聯系，但在每個細分市場上都可盈利。這種

多細分市場覆蓋策略能分散企業的風險。因為即使其中一個細分市場喪失了吸引力，企業還可以

在其他細分市場上繼續盈利。

69、某房地產開發項目的占地面積為1萬m2,容積率為1.5,如果房屋開發成本為3000元/m2

（按建筑面積計），預測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實現全部銷售，則該

項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。

A.3000

B.5000

?C.7500

?D.8000

答案：C

本題解析：

盈虧平衡點即銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利的點。根據題意可知，總銷售收入

=8000x1.5x10000=12000（萬元），房屋總開發成本=3000x1.5x10000=4500（萬元），土地

的最高總價=12000—4500=7500（萬元），則土地價格=總價+面積=7500（元/m2）。

70、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷"或“中利多銷”的開發商定價

方法稱為（）。

?A.成本加成定價法

?B.價值定價法

?C.目標定價法

?D.認知價值定價法

答案：B

本題解析：暫無解析

71、某家庭購買一套面積為88m2的商品住宅，單價為9000元/m2,首付款為房價的30%,其

余為銀行提供的年利率6.48%、月還款額遞增比例為0.5%、期限為20年的個人住房抵押貸款，

則該家庭第10年第1個月的還款額是（）元。

?A.4172.28

?B.4193.14

?C.7072.32

?D.12180.43

答案：A

本題解析：

由題意，該家庭的還款額P=9000x88x（1-30%）=554400（元）；月利率i=6.48%/12=0.54%；

還款周期數=20x12=240（個月）；s=0.5%o

該家庭第10年第1個月的還款額為:

7一$<

W12x90.54%—0.5%

P（1+5）X-———=554400x（1+0.5%）X

T+$丫（1+0.5%、'

1一1-

J+〃1+0.54%

=4172.28（元）

72、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。

?A.吸納周期是指房屋從準備租售到租售完成所需的時間

?B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間

?C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期

?D.吸納周期在數值上等于吸納率的倒數

答案：A

本題解析：

吸納周期是指按報告期內的吸納速度（單位時間內的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被

市場吸納所需要花費的時間，在數值上等于吸納率的倒數。在新建商品房銷售市場，吸納周期又

稱為銷售周期。

73、王某住房公積金貸款采用"等額還本利息照付"的方式還款，如不考慮利率變化，則各期還款

額（）。

?A.逐漸減少

?B.逐漸增加

?C.數額相等

,D.先增后減

答案：A

本題解析：

還本付息的方式包括以下幾種:①一次還本利息照付:②等額還本利息照付;③等額還本付息；

④一次性償付；⑤“氣球法"。其中，等額還本利息照付，規定期限內分期歸還等額的本金和相

應的利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。

74、關于流動比率的說法中，錯誤的是（）。

?A.流動比率=（流動資產總額一存貨）/流動負債總額X100%

?B.又稱之為“銀行家比率”

?C.又稱之為“二對一比率”

?D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

答案：A

本題解析：

本題考查的是流動比率。選項A應為速動比率，流動比率=流動資產總額/流動負債總額xlOO%。

75、對房地產資產進行全壽命期的管理，通常是由包括物業管理、設施管理、房地產資產管理和

()在內的房地產管理人員的責任。

?A.定資產管理

?B.變動資產管理

?C.房地產投資組合管理

?D.投資管理

答案：C

本題解析：

此題屬于熟悉范疇。根據房地產資產管理的內容。

76、關于工程建設項目招標投標中開標的說法，錯誤的是()。

?A.應在招標文件規定的地點開標

?B.應在提交投標文件的截止時間后盡快開標

?C.開標前應檢查投標文件的密封情況

?D.應當眾開標

答案：B

本題解析：

B項，開標應在招標文件確定的提交投標文件的截止時間的同一時間公開進行；開標地點應為招

標文件中確定的地點。

77、房地產開發項目通常采取預售期房的方式籌集資金，使得房地產開發項目的流動負債數額較

大，流動比率相對()。

?A.較低

?B.較高

,C.不高不低

?D.為零

答案：A

本題解析：

根據流動比率的概念。

78、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。

?A.集體土地中的宅基地

?B.依法收回的國有土地

?C.依法收購的土地

?D.依法行使優先購買權取得的土地

答案：A

本題解析：

土地儲備的范圍包括:①依法收回的國有土地;②收購的土地;③行使優先購買權