PAGEPAGEI摘要房地產企業的發展已經由入行就賺錢的黃金時代轉變到如今競爭劇烈的白銀時期，因此在這樣的背景下房地產企業的發展就必須要轉變思路。目前我國的房地產企業由于行業逐漸轉冷導致資金壓力巨大，因此本文著重研究了當前背景下房地產企業的融資現狀并發現了相關的問題，希望能通過對房地產企業在融資過程中存在的問題進行研究提出改善融資現狀的相關辦法，從而更好的促進我國的房地產企業的發展。關鍵詞：房地產企業；融資；融資渠道；格力地產

AbstractThedevelopmentofrealestateenterpriseshasbeenchangingfromthegoldenageofmoneyintotherowofthesilvertonowcompetitionintenseperiod,sointhisbackgroundthedevelopmentofrealestateenterpriseshavetochangetrainofthought.Atpresentourcountryrealestateenterprisefinancingpressureduetoindustrygraduallyturnscold,sothisarticlefocusesonthecurrentunderthebackgroundoftherealestateenterprisefinancingsituationandfoundtherelatedproblems,thehopeisthatintheprocessofrealestateenterprisesinfinancingproblemsrelatedmeasuresputforwardtoimprovethefinancingstatusquoofthestudy,soastobetterpromotethedevelopmentofrealestateenterprisesofourcountry..Keywords：Realestatecompanies；Financing；Financingchannels；Greerealestate

目錄摘要 I1.緒論 41.1研究背景 41.2研究背景 42.房地產融資渠道概述 52.1房地產房地產企業融資渠道內涵 52.2房地產房地產企業融資渠道的分類 52.3房地產房地產企業融資渠道選擇影響因素 51.融資成本 52.融資結構 63.融資風險 63.格力地產融資狀況分析 63.1格力地產簡介 63.2格力地產融資現狀分析 61.銀行貸款 62.股權融資 63.債券融資 74.其他多元化渠道 73.3格力房地產融資渠道中的問題及原因分析 71.相關融資問題分析 72.融資渠道問題的原因分析 84.格力房地產融資渠道優化的對策 84.1從公司戰略高度重視融資渠道建設 84.2繼續維持多元化融資渠道 94.3強化信用理念和信用體系建設 94.4明確人才戰略進行組織架構調整 10參考文獻 11致謝 12PAGEPAGE14緒論1.1研究背景房地產業發展至今已經經歷了數個階段，而當前最新的限購令以及首付比例的調整的相關政策的出臺又一次將房地產房地產企業置于風口浪尖，我們應該清楚的認識到房地產公司的穩定將直接影響到房價的穩定，而當前我國的房屋價格已經成為全社會范圍內的綜合問題，一旦房屋價格大幅度波動勢必導致中國經濟受到巨大的負面影響，因此只有更好的幫助房地產房地產企業進行融資才能穩定整個行業的發展從而達到穩定經濟發展的目的。我們應該清楚的認識到房地產公司的穩定將直接影響到房價的穩定，而當前我國的房屋價格已經成為全社會范圍內的綜合問題，一旦房屋價格大幅度波動勢必導致中國經濟受到巨大的負面影響，因此只有更好的幫助房地產房地產企業進行融資才能穩定整個行業的發展從而達到穩定經濟發展的目的。因此本文的著重分析了當前房地產房地產企業的發展現狀以及外部經濟環境以及市場需求等問題，然后著重分析了當前房地產房地產企業的融資問題，并提出了相關的解決方案從而更好的促進房地產房地產企業的發展以及整體經濟的穩定運行。1.2研究背景近年來，由于城鎮化建設導致我國城鎮住房需求不斷增加而促進了房地產業的快速發展。另一方面由于地區經濟資源配置不同以及地方特色不同而導致各地區人口密集程度不同，這就使得不同地區對于住房的需求度也存在巨大的差異，這一差異也之間反應到了房價上面。同時由于中國經濟的不斷發展，房地產成為一種穩健的投資方式這就在極大程度上推動了房地產業的發展。拒不完全統計，房地產房地產企業從2008年到2015年增加了700%左右。這反應出住房的需求非常大，從而使得市場需求量不斷增加最終促進了房地產業的發展。但是我們不難發現，由于當前整個經濟下行壓力巨大，導致房地產業融資困難。而且2016年10月全國范圍內都出臺了限購令以及提高首付比例的相關政策，這就使得我國的房地產業的資金流通速度進一步降低，顯然這樣的背景下，房地產房地產企業的融資必然變得越來越困難。而且這些相關政策的出臺進一步使得整體的購房需求開始下降這就使得房地產房地產企業回款速度開始減慢，很多房地產房地產企業為了盡快回款不惜通過首付分期等方式提升購買需求部分但是這并不能夠真正的給我國的房地產房地產企業的財務管理工作帶來決定性的幫助。根據相關風險評估房地產企業對中國的房地產進行評估發現中國的大部分地區的房價確實存在泡沫這就使得很多商業銀行將面臨巨大的風險，一旦房產貶值將給商業銀行造成非常多的次級貸款，對于商業銀行的發展是非常不利的。因此部分商業銀行開始提升房屋貸款的門檻以及首付比例以此降低風險，但是這種模式就限制了房地產公司的發展以及資金的回籠速度。因此房地產公司想要保證正常的發展就必須要進行融資，如何幫助房地產公司更好的開展融資工作，讓房地產公司能夠穩定發展就是本文研究的問題。2.房地產融資渠道概述2.1房地產房地產企業融資渠道內涵融資工作最通俗的來說就是房地產企業從外部獲得資本，來解決資金對于資金的需求，從而利用資本實現更加高效的發展的目的。現代房地產企業往往在發展過程中都需要大量的資金，這些資金單單依靠房地產企業的自有資本顯然是無法滿足的，因此去也融資已經成為一種最為普遍的情況。對現代房地產企業來說，無論是任何時期房地產企業都需要融資，只是在不同階段能夠使用的融資方式不同。如房地產企業創業初期無論是自身實力的限制還是房地產企業問題都使得房地產企業無法得到市場的認可，融資工作也受到影響，融資渠道非常少。逐漸發展過程中房地產企業會獲得外界的投資，上市以后就可以公開融資，但是不同階段對于融資的規模需求也不同，房地產企業規模越大融資需求也就越大。2.2房地產房地產企業融資渠道的分類融資的意義是固定的，就是為了幫助房地產企業補充資本以進行發展，房地產企業融資的手段通常有內部融資、發行債券、發行股票、銀行貸款等等。隨著當前實體經濟的不景氣，房地產企業融資非常困難。2.3房地產房地產企業融資渠道選擇影響因素融資成本一般的情況下，企業融資需要支付融資費用和資金使用費。其中，融資費用是企業用于籌集資金發生的費用，資金使用費是企業向提供者支付的報酬。但是對于房地產企業來講，其所承擔的融資費用要比大企業多得多。因為，中小企在申請貸款過中不得不被迫繳納咨詢費等多種隱性費用，并且需要有抵押物。在沒有抵押物的情況下，房地產企業就需要委托擔保公司，而擔保費用占到了貸款金額的2%到5%，從而給房地產企業融資帶來了更多的困難。融資成本直接關系到企業的經營效率，企業如果不能由著較高的利潤率一方面會影響企業投資的積極性，另一方面也會讓企業發展受到限制，顯然企業沒有充足的利潤率作為擔保是得不到發展的。另一方面融資成本高也會讓整個市場的資本更多的向金融行業偏移，更多的資本進入金融行業的后果顯然是虛擬經濟得到發展而實體經濟則缺乏足夠的發展資金，最終被限制。當前我國的經濟發展過程中實體經濟和虛擬經濟已經脫離，如果任由這樣的情況繼續發展未來的結果必然不堪設想。融資結構就目前來看，我國的房地產企業的融資方式過于單一，目前大部分房地產企業的融資無非就是商業銀行貸款或者通過民間借貸行為進行融資。顯然單單依靠這兩種模式進行融資是非常不夠的，房地產企業的融資往往動輒數億資金，單單依靠某種方式進行融資是非常不夠的，而且單一的融資渠道還會使得企業的整個資金鏈變得非常的脆弱，受到多方面的因素的影響。單一的融資行為往往會使得企業在某一時期要同時歸還大量的資金，這反而會加劇房地產企業的資金壓力。對于某一融資渠道的依賴很有可能導致房地產企業在融資過程中陷入被動的局面最終難以獲得足夠的主動權，這對于房地產企業的發展非常不利。融資風險當前房地產市場融資成本高也會讓整個市場的資本更多的向金融行業偏移，更多的資本進入金融行業的后果顯然是虛擬經濟得到發展而實體經濟則缺乏足夠的發展資金，最終被限制。當前我國的經濟發展過程中實體經濟和虛擬經濟已經脫離，如果任由這樣的情況繼續發展未來的結果必然不堪設想。當前商業銀行已經開始提升融資的門檻，因此在這樣的背景下融資是有著提前收回資金的風險的。3.格力地產融資狀況分析3.1格力地產簡介格力地產坐落于南海之濱“百島之市”珠海，是一家集房地產開發、海洋經濟產業、口岸經濟產業以及現代服務產業于一體的集團戰略化、全國布局性企業作為珠海最具實力和影響力的房地產企業之一，格力地產通過房地產市場化開發和多元資源整合，銳意開拓，穩中求進，不僅取得豐厚的經營成果和矚目的業績，也積累了豐富的技術、管理和開發經驗，凝聚了一大批專業人才和精英。在總結多年經驗的同時，格力地產著力打造全新的品牌戰略，樹立起鮮明的行業標桿形象。3.2格力地產融資現狀分析表1格力地產資產負債表：類別2016年報2015年報2014年報流動負債短期借款4.56億8.37億2.00億應付賬款9.61億7.85億15.84億預收款項20.42億12.07億11.92億流動負債合計109.13億98.34億88.94億非流動負債長期借款34.82億50.17億42.91億應付債券7.79億--非流動負債合計63.01億48.20億35.37億負債合計151.96億126.70億101.66億來源于：格力地產公開信息銀行貸款（14.15.16）2014年，銀行對于房地產貸款呈現收緊趨勢，在2015年1月9日，格力地產公告稱，為滿足生產經營的需要，董事會同意2015年度公司(含屬下控股公司)向金融機構、信托公司申請新增貸款、銀行承兌匯票、信用證及銀行保函等授信合計最高不超過75億元人民幣。2016年1月18日，格力地產股份有限公司以通訊表決的方式召開第六屆董事第十次會議，在會議上審議通過《關于2016年度公司（含屬下控股公司）向金融機構、信托公司申請新增貸款及授信額度的議案》。格力地產稱，為滿足公司生產經營的需要，董事會同意2016年度公司（含屬下控股公司）向金融機構、信托公司申請新增貸款、銀行承兌匯票、商業承兌匯票、信用證及銀行保函等授信合計最高不超過100億元人民幣。具體貸款及授信事宜由貸款主體經理層辦理。如涉及資產抵押或股權質押，授權本公司經理層審批。房地產企業可以通過銀行進行貸款，商業銀行的貸款模式是最為規范正規的貸款方式，房地產企業滿足商業銀行的相關要求，就可以獲得一定的貸款。這一過程中房地產企業可以自由選取貸款期限，還款模式，利率由商業銀行進行決定。整個貸款嚴格受到法律保護。通常情況下商業銀行的貸款利率比較低，屬于非常有效的融資模式。但是，商業銀行的貸款模式往往審查比較嚴格，房地產企業往往需要進行抵押貸款。股權融資2015年4月27日晚，格力地產發布《2015年度非公開發行股票預案》。預案顯示，格力地產擬向特定投資者非公開發行不超過246,204,349股A股股票，募集資金總額不超過60億元。2016年8月5日，格力地產非公開發行股票發行結果變動公告中顯示，，其發行A股442，477，876股，發行價格6.78元/股，募集資金2，999，999，999.28元，募集資金凈額為2，939，407，521.41元。2016年9月28日，公司首期員工持股計劃通過二級市場累計買入公司股票2，378，540股，占公司總股比例為0.115%，成交金額為14，996，585.15元。房地產企業增發股票能夠有效的進行融資，補充企業的資本，而且增發股票的行為并不需要太多的投資，對于房地產企業來說非常具有吸引力。但是如果增發股本實際上是對股東權利的稀釋，這就可能會造成股東的反對，同時增發股本需要非常好的經營基礎，否則擅自增發股本就很可能會導致股票價格的下跌，反而導致了房地產企業的業績出現問題，甚至可能會導致出現公司出現巨大的危機。通過表1格力股份的資產負債表可知，格力股份的負債自2014年-2015年持續增長，負債總額從2014年的101億上漲到2016年的151億，接近50%的增幅，格力地產根據稀釋股權來從股票市場中換取流動資金的行為無疑是飲鴆止渴。債券融資格力公司于2014年12月25日公開發行9.8億元可轉換公司債券，格力房地產公司由中泰證券股份有限公司和\t"/roll/2016-06-24/_blank"長江證券承銷保薦有限公司承銷，面向合格投資者非公開發行總額不超過30億元的公司債券，票面利率6.20%，為5年期，本次非公開發行公司債券工作已于2016年6月23日完成認購繳款。房地產企業可以通過發行公司債券進行貸款，債券規定發行期限，利率，票面額度，規定債券的各種細節，屬于有價證券。債券實際上是將房地產企業的商業信用作為擔保發行的債券，因此這種債券的風險是存在的，因此債券是否能夠得到市場的認購存在風險，往往需要公司有非常好的商業信用。但是就目前來看，很少有房地產企業能夠有效的發行債券并得到認購，為此很多房地產企業都采用委托金融機構發行債券進行融資的目的。通過商業銀行發行債券，并交納抵押金的模式實際上是將商業信用轉變為銀行信用，往往能夠得到市場的認可。4.其他多元化渠道2014年、2015年格力地產的資產負債率分別為82.06%、80.78%，遠超70%的警戒線。債務高企之下，格力地產仍在加碼融資。在2016年8月4日，格力地產發布公告稱，以6.78元/股的價格發行4.42億股，融資30億元。2016年9月15日格力地產發布公告稱，同意公司和全資子公司格力地產（香港）有限公司（以下簡稱“格力香港”）成立珠海海控融資租賃有限公司。格力地產做金融是沿著本身的產業布局，為我所用，而不是直接去做銀行、保險等金融業務。通過新模式進行融資，對于房地產企業來說，當前經濟發展已經出現了很多的新型的融資模式，如通過P2P公司融資、通過自己組建金融機構進行融資以及通過眾籌的模式進行融資，這些模式都屬于新型的融資模式，往往有著比較高效的融資效率同時還能夠做到讓房地產企業有效的進行宣傳的目的。總體看，在公司資本公積轉增股本及非公開發行股票之后，公司權益資本將得到充實，股本規模持續擴大，整體流動性得到補充，且募集資金將全部用于公司項目建設，未來隨著項目的建成，公司的收入規模及盈利能力將有所增加。但由于公司房地產開發速度穩定增長，在建項目較多，未來需要投入資金規模較大，公司仍有一定的融資需求；且由于公司債務負擔略重，公司面臨一定的償債壓力。3.3格力房地產融資渠道中的問題及原因分析以格力地產2015、2016年為例，2015年末借款余額：81.04億元；2015年末凈資產金額：39.62億元；2016年11月末的借款余額：99.73億元；2016年11月末累計新增借款金額：18.69億元；2016年11月末累計新增借款占上年末凈資產的具體比例為47.17%。相關融資問題分析我們在上文已經對當前企業通常使用融資渠道進行說明，房地產企業過于依賴股市進行融資的情況在當前的股市不景氣的背景下已經難以開展，當前能夠增發股本的房地產企業并不多，這也就限制了房地產企業的融資工作的開展。企業應該本著公司的實際情況選擇融資方式，保證融資的實際效果。但是從實際情況來看房地產企業在進行融資的過程中往往沒有考慮到全局只是單單對某一項進行考量，選擇方法的不當使得融資的效率低下，而且當前互聯網經濟環境下企業的融資渠道已經發生變化，房地產企業想要融資就不能夠再依靠過去的模式，如何有效的開發新的融資模式來解決融資問題對于房地產企業的發展尤為重要。民間借貸行為一直是房地產企業融資的非常主要的一種方式，由于商業銀行的門檻相對較高這就使得很多房地產公司無法通過商業銀行貸款來補充資金，這就使得房地產公司不得不另辟蹊徑通過民間資本來進行融資。民間資本相比商業銀行的門檻要低一些，但是民營資本往往要比商業銀行的貸款利率高數倍，甚至部分房地產企業通過高利貸的形式進行融資。這種融資的危害有兩方面，首先民營資本要比商業銀行的利率更高，這就使得房地產企業的利潤率受到影響不得不大幅度下降，顯然這對于房地產企業的長期發展來說是非常不利的，而且這種模式往往使得房地產企業的利潤難以自留，最終的結果就是房地產企業無法做到可持續發展。第二點是民間借貸行為目前市場尚不規范，相關法律法規都存在漏洞，這就使得很多房地產企業通過民間借貸進行融資以后會陷入各種糾紛，最終導致企業的整體效率低下，整個企業的各項活動都受到影響。因此我們不難發現當前民間借貸并不是房地產企業融資的有效途徑。2.融資渠道問題的原因分析房地產企業融資是非常重要的工作，是保證整個企業穩定發展的前提，目前房地產企業缺乏完善的融資管理制度也是非常明顯的事實，這種制度的缺少主要體現在以下幾點：第一，融資之前缺乏針對企業的發展的預算制度，企業的融資行為是非常重要的，因此房地產企業在進行融資之前必須要根據企業的實際情況制定出相關的融資預算，但是我們看到當前房地產企業的融資往往數目不準確，很可能導致資本的浪費。第二，融資過程中對于資金的管理工作并不是非常完善，融資的資金的管理是非常重要的工作，但是我們看到當前很多房地產企業往往缺乏完善的財務管理制度，這就使得資金得不到使用，顯然對于現代企業來說這是非常不利的。而且我們還應該注意到企業的融資不是一種瞬時行為，而是一種長期的行為，往往企業會經常性的融資，因此選擇利率相對較低的時候進行融資往往是非常有利的選擇，但是我們看到房地產企業的融資往往會集中在某一時期這就可能導致房地產企業的融資的利率相對較高，不利于企業的發展。格力房地產融資渠道優化的對策格力地產目前涉足了不少金融業務。此外，格力地產提出未來的目標是成為一個投資控股集團，從資產管理者到資本管理者。2014年，為了解決購房者首付問題，做了小貸公司，就是給購房者降低他的購房門檻，目前正在申請互聯網小貸；由于格力承擔了大量的政府工程，為供應商和建造商提供中間的金融服務，就成立了保理；最近正在成立融資租賃公司。公司對金融業務的思路更多是財務投資，格力已經專門成立了一個投資基金，目前是5個億，將來是10個億規模。4.1從公司戰略高度重視融資渠道建設融資工作不能夠僅僅成為財務部門的工作，而是必須要上升到公司戰略的角度。資本對于房地產企業來講是十分重要的因素之一，然而更為重要的是腳踏實地的發展自己的企業，努力提升自己的企業綜合競爭力。不斷擴大企業自身的規模，確保企業在和其他企業競爭中有自己的優勢。對于很多企業來說他們有足夠的資金為其他優質的企業進行融資，但是目前市場上非常缺乏優質的項目和企業，因此房地產企業切實將自己的實力進行提升，才能保證企業本身具有更大的競爭力，才能做到多種方式融資力度。貨幣資本占據房地產企業中的總資本的數量不多，其實力也比較落后，因此如果只是單純的通過自己的能力進行發展的真正發展起來難度很大因此通過與人合并經營、請他人入股、員工內部入股等方式來擴大企業規模，提升企業的競爭力才能保證企業更好的發展。4.2繼續維持多元化融資渠道我們已經說過，房地產企業想要更好的發展就必須拓展融資渠道，通過多種方式進行融資才能讓整個房地產的資本得到快速的補充。首先，房地產企業可以通過內部發行不流通的優先股的模式進行融資，這樣能夠不影響市場上股票的價格的變動同時也能將融資工作做好，因此通過內部融資補充資本是非常有效的渠道。房地產企業的內部股份還可以讓員工更加積極的進行工作，而且這種模式還能夠讓公司與員工之間有一種更為合理的契約關系，讓員工更加積極的工作，同時通過內部股份來激勵不同層級的員工還能夠建立一種良好的競爭模式以及福利帶來模式。其次，房地產企業應該通過金融工具進行融資。我們看到目前眾籌等模式非常火熱，我們也可以通過眾籌的模式來進行融資，2016年眾籌模式累計融資超過30億，而且這種模式不僅僅讓房地產企業獲得了資本還成功的宣傳了公司的相關產品以及經營模式理念等等。當前背景下合理使用眾籌進行融資也體現了一家房地產企業的融資能力以及綜合的營銷能力。最后，房地產企業可以組建自己的金融子公司，通過專業的金融運作實現資金的周轉、支付、融資等工作的一體化，我們看到京東、阿里巴巴、蘇寧等都組建了自己的金融子公司以此開展融資工作，為此我國的房地產企業如果有能力也可以學習這種模式，通過專業的運營解決融資等相關問題，促進房地產企業更好的發展。4.3強化信用理念和信用體系建設筆者提出通過以下方面，以實現中小地產企業多樣化融資途徑。第一，不斷加大房地產企業的改革力度，完善企業的管理框架。隨著社會信用水平整體的提升，企業的標準管理模式對自身的融資水平具有巨大影響。針對國營全民所有制的房地產企業，應該積極響應政府的號召，加大改革力度退出國有股；針對民營經濟中的中小型房地產公司一定要求轉變家族式管理觀念，充分引進先進的社會管理經驗，努力學習現代企業的管理方式。第二，要求不斷提升投資經營管理層的專業素養，全面實施現代化的科學管理方式。在當前激烈的競爭環境中，房地產企業想要獲得長久、健康的發展，就一定要求提升自身整體素質，加強自身競爭能力。然而提升投資經營管理層的專業素養，全面實施現代化的科學管理方式是實現這一目標重點。。4.4明確人才戰略進行組織架構調整房地產企業的發展過程中最為稀缺的資源就是人才，為了更好的讓房地產企業進行發展，行業內部開始出現專門的培訓企業，而房地產企業主也希望能夠抓住機遇對自身，以及企業內部的相關人員進行專業的培訓，以提升企業的生產經營的效率。人才是企業創新的核心動力，是企業永恒發展的動力源泉。引進現代管理理念和高素質的專業管理人員和技術人員，注重人才培養，加強科技人才和房地產企業的對接，為房地產企業造就一批具有現代企業管理知識和經驗的人才參與管理，引進先進科學的管理知識和方法，促進房地產企業的可持續發展，因此房地產企業想要更好的發展，更好的進行融資，解決經營以及資金