萬科公司成本控制分析1.1房地產開發商成本管理面臨的挑戰1.利潤是多少

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不準確2.項目間成本

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不可比3.基礎資料管理

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各顯神通4.項目銷售完了，如何準確計算項目的成本

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一鍋燴5.如何借鑒積累經驗教訓和參考歷史資料

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憑感覺6.怎么進行項目成本的實時監控，防止成本失控---

一支筆……3.2核心設計思想--管理實施過程新施施工組織與項目發展材料采購竣工結算規劃設計擴初設計工圖設計目標成本目目結成本估算動標標成算析成本算算態成本成二一本測本測分目標成本形成目標成本執行3.3核心設計思想--目標成本管理基本概念：目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制線。動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果（見動態成本構成）。管理原則：體現目標成本的先進性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)管理工具：動態成本反映系統平臺成本指標數據庫3.4核心設計思想--作業過程管理是通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。全過程、全員、全方位總目標房地產成本作業過程：銷售及物業管理竣工結算施工招標簽約規劃設計項目發展領導機構組織系統信息系統控制系統責任成本管理公司總經理層成本管理軟件管理工具目標成本管理管理制度成本、工程文件作業過程管理1、責任成本管理責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：（1）責任范圍；

（2）責任人（3）評價標準；

（4）評價人責任成本體系建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為合理的架構分工－－責任成本前提成本管理部：工作性質：財權的控制活動多過業務活動；制造成本范疇而非建安成本；組織型成本管理而非審價算帳型項目經理部：工程進度、質量；工程管理部：

供應商管理與技術方案；規劃設計部：

設計圖紙主要內容（1）——要素概括責

任

范

圍責

任

主

體配

合

部

門評

價

部

門土

地

、

報

批

報

建

費建

造

成

本項目發展部財務部1、

建

造

內

容

、

建

筑形式合理化設計部銷售部成本部成本部2、

結

構

指

標

合

理

化責設計部\工程部及施工圖質量任目標3、

獲

取

競

爭

性

的

合理低價工程部\成本部

項目經理部

招標領導小組4、

現

場

成

本

管

理

、施工質量與效率項目經理部工程部工程部銷

售

費

用管

理

費

用銷售部財務部財務部各職能部門主要內容（2）——反饋指標項目反饋指標每平米地價項目反饋指標報建費用節減率每平米設計費每平米三通費用每平米臨時設施費每平米管理費每平米營銷費人均行政費用每平米管理費用人均銷售收入土地獲得成本土地獲得時間開發前期準備費主體建造成本社區建造成本規劃設計規劃設計周期每平米鋼筋含量每平米含砼量招標比率開發間接費管理費用結構安裝設計招標及簽約材料采購最低價定標比率甲定材料占造價比率每平米銷售費用銷售費用統購材料購買率變更比率每平米廣告費用人均銷售員面積實際交納稅率設計變更工程簽證工程結算簽證比率稅金結算錯漏率物業經營損益物業實際盈虧額實施要點牽頭總經理成本部《責任成本管理辦法》組織主體部門配合部門討

形論

成責任成本管理辦法普及執行制定成本階段性目標實現公布責任成本考核報告定期考核2、目標成本管理基本概念：目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制線。動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果（見動態成本構成）。管理原則：體現目標成本的先進性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)管理工具：動態成本反映系統平臺成本指標數據庫實施過程新項目發展施工圖設計施工組織與材料采購竣工結算規劃設計擴初設計成本估算測目目動結測標標成本目標成本態成本分算析成本算算成二一本目標成本形成目標成本執行動態成本構成動態成本=

未結算合同

+

已結算合同

+

非合同性成本

+

待發生成本動態成本已發生成本待發生成本合同性成本非合同性成本已結算成本未結算成本簽約金額變更簽證結算調整簽約金額變更簽證結算調整房地產成本項目設置樓面地價主體造價q

土地成本q

開發前期準備費q

主體建筑工程費q

主體安裝工程費q

園區管網工程費q

園林環境建設費q

配套設施費園區造價費用及資金成本q

開發間接費3.1

新項目發展成本控制控制要點：穩健性合理確定估算基礎，合理預計工程量和工程綜合單價。控制原則：準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。需求文件：《新項目發展可行性評審體系》3.2

設計成本控制控制要點：合理的產品技術經濟指標設計周期、設計質量。控制原則：經濟合理性最大。需求文件：《規劃設計工作流程與評審制度》3.2

設計階段的主要經濟指標容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長面積比……3.3

招標成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本盡量采用工程量清單方式集中采購控制原則：全面招標原則合理低價中標原則透明公正原則需求文件：《工程及材料招標管理辦法》3.4

簽約成本控制控制要點：合同談判合同審批控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂原則、招標原則、利益明晰原則需求文件：《工程合同管理辦法》3.5施工成本控制控制要點：變更與簽證的控制工程質量的控制工期控制控制原則：權力限制原則、時間限制原則多級審核原則、完工確認原則需求文件：《設計變更、現場簽證管理辦法》3.6

結算成本控制控制要點：嚴格審核結算工程量合理確定結算單價控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則準確高效原則、可復查性原則需求文件：《工程預結算管理辦法》3.7

銷售承諾及物業管理成本控制控制要點