客家文化產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目排版梅州籍客家人分布國(guó)家和地區(qū)亞洲

20

15非洲

9美洲

11大洋洲

5中國(guó)梅州，世界客都客家人最主要的集散中心客家人的主要聚居區(qū)具有相對(duì)成熟的、很強(qiáng)穩(wěn)定性的客家民系客家人遷徙歷史中的基地純正客家話標(biāo)準(zhǔn)音在第十二屆世界客屬聯(lián)誼會(huì)上，梅州市正式被尊為“世界客都”Capitalofhakkasintheworld幾百萬(wàn)客家人從這里走向世界分布全球的上億客家人奉梅州為“根”亞洲：24個(gè)國(guó)家或地區(qū)9400萬(wàn)歐洲：18個(gè)國(guó)家或地區(qū)20萬(wàn)北美洲：10個(gè)國(guó)家或地區(qū)49萬(wàn)非洲：10個(gè)國(guó)家或地區(qū)8萬(wàn)大洋洲：11個(gè)國(guó)家或地區(qū)6萬(wàn)南美洲：21個(gè)國(guó)家或地區(qū)21萬(wàn)Capitalofhakkasintheworld而梅州現(xiàn)在“客”味甚濃，“都”性不足……Capitalofhakkasintheworld梅州時(shí)時(shí)處處散發(fā)著濃郁的“客家風(fēng)情”和“客家元素”溫婉的客家話酥香的客家菜甜美的客家山歌宏大的客家圍屋……主要是對(duì)客家文化的傳承、客家文化元素的展示離全球客家人精神文化層面上共同的首都還有距離縱觀全球，凡冠名為“都”的文化朝圣地必為世界性的文化傳播中心并通過(guò)文化產(chǎn)業(yè)化、掌握世界文化話語(yǔ)權(quán)，大大增強(qiáng)一個(gè)國(guó)家和民族的國(guó)際影響力維也納音樂(lè)之都巴黎時(shí)尚之都日內(nèi)瓦和平之都曼谷佛教之都精神首府平原地帶，地理位置及自然條件優(yōu)越人口密集地區(qū)，效能最大軌道交通、高速公路、航空港、航海港等基礎(chǔ)建設(shè)系統(tǒng)非常完善各城市之間產(chǎn)業(yè)發(fā)展堅(jiān)持多元化，“1+1﹥2”具有中樞支配地位，具有發(fā)展國(guó)際間聯(lián)系的最佳區(qū)位優(yōu)勢(shì)。具有完整的城市等級(jí)體系。全球音樂(lè)文化傳播中心掌握世界音樂(lè)文化話語(yǔ)權(quán)音樂(lè)之都·維也納產(chǎn)業(yè)體系音樂(lè)觀光音樂(lè)培訓(xùn)音樂(lè)創(chuàng)作演出消費(fèi)音樂(lè)服務(wù)國(guó)內(nèi)的“中華文化之都”與國(guó)際“文化之都”仍有差距曲阜：孔儒之都弘揚(yáng)孔儒傳播民族文化西安：盛唐之都再現(xiàn)大唐盛世溝通中外文明未能在精神層面掌握全球文化話語(yǔ)權(quán)未能從產(chǎn)業(yè)出發(fā)成為文化傳播中心六中全會(huì)將振興文化提到國(guó)家戰(zhàn)略的高度“發(fā)展社會(huì)主義精神文明，建設(shè)社會(huì)主義文化強(qiáng)國(guó)”；“提高全民族文明素質(zhì)，增強(qiáng)國(guó)家文化軟實(shí)力，弘揚(yáng)中華文化，推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，努力建設(shè)社會(huì)主義文化強(qiáng)國(guó)。”——胡錦濤在十七屆六中全會(huì)上指出建設(shè)精神文明發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)豐富人民精神文化生活提升中華文化國(guó)際影響力增加民族凝聚力提升綜合國(guó)力機(jī)遇、動(dòng)力支持“建設(shè)幸福廣東，不僅要進(jìn)一步提升人民的物質(zhì)生活水平，更要進(jìn)一步提升人民的精神生活水平”“希望你們以國(guó)際化視野的眼光大膽地去挖掘、傳承客家文化，大膽地宣傳推介，走出圍龍，走向世界”——汪洋來(lái)梅考察指出廣東省客家文化要走向世界不斷擴(kuò)大文化的影響力和輻射力，努力發(fā)展面向現(xiàn)代化、面向世界、面向未來(lái)的，民族的、科學(xué)的、大眾的社會(huì)主義文化，推動(dòng)我省文化強(qiáng)省建設(shè)再上新臺(tái)階

客家文化影響

100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)1.2億人客家文化是民族的、世界性的“世界客都”客家是中華民族的優(yōu)秀分支，是整個(gè)中華文明的有機(jī)構(gòu)成部分；客家人分布在世界100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，已成為當(dāng)今世界上分布最廣、影響最為深遠(yuǎn)的民系之一。客家人分布在世界100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，為當(dāng)今世界上分布最廣、影響最深遠(yuǎn)的民系之一，客家文化先天具備民族的、世界性高度“世界客都”需要一個(gè)載體發(fā)展客家文化產(chǎn)業(yè)，打造精神首府往廣州、深圳中心城區(qū)梅州旅游黃金線人文秀區(qū)，代表著梅州未來(lái)的發(fā)展本項(xiàng)目：規(guī)模大：近6000畝，目前梅州最大可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位突出：梅州人文秀區(qū)，緊靠中心城區(qū)；交通便利：梅州旅游黃金線路第一站直接連通通往廣州、深圳的高速公路資源豐富：水景、植被、山地、村落民居和田園風(fēng)光等。海航Y(jié)H總部香江國(guó)際養(yǎng)生島林風(fēng)眠藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園梅州嶄新的人文秀區(qū)是文化梅州的縮影是承載世界客都“都心”的最佳載體

世界客都之“文化都心”

以客家文化為切入點(diǎn)，傳播中華文化價(jià)值觀，打造凝聚力工程，維系海內(nèi)外客家人對(duì)祖國(guó)的情感、增強(qiáng)中華民族的凝聚構(gòu)建文明和諧社會(huì)以及豐富市民精神文化生活弘揚(yáng)傳承客家優(yōu)良的傳統(tǒng)文化作出積極貢獻(xiàn)全球客家人之“精神麥加”

維系全球客家人情感認(rèn)同和文化根基的精神家園COMPANYCITYThefollowingtakesplaceinTIANJIN…城市正在擴(kuò)張財(cái)富迅速累積欲望ZHENG在膨脹企業(yè)亟需升級(jí)EXPANTIONPEOPLEFORTUNE城市群落日漸清晰10：15am更快2009年GDP增長(zhǎng)16.5%，位居全國(guó)第二

高速鐵路400km/h28分連接京津空客A320870km/h分鐘連通世界更新道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施全面升級(jí)濱海新區(qū)實(shí)體化催生地產(chǎn)新契機(jī)更高300m嘉里中心339.6m環(huán)球金融中心340m中糧大廈350m濱海MSD600m海泰117大廈城市高度見(jiàn)證發(fā)展速度天津，正以前所未有的速度完成她城市化的蝶變ItwastheageofTIANJIN中國(guó)·環(huán)渤海城市群落人口：城市人口3137萬(wàn)，總?cè)丝谡贾袊?guó)的22.2%，城市化率59.1%面積：城市面積2.87萬(wàn)平方公里，總面積占中國(guó)的13.31%區(qū)位：北京、天津雙核驅(qū)動(dòng)，環(huán)渤海氛圍內(nèi)主要城市：北京、天津、大連、青島、沈陽(yáng)、太原、石家莊、呼和浩特地位：繼珠三角、長(zhǎng)三角后，成為中國(guó)新的增長(zhǎng)極天津

經(jīng)濟(jì)發(fā)展第三極宜居城市NO.1GDP增速NO.1【1、這個(gè)城市】A、正在發(fā)生著超城市化和形成城市群天津，正在成為世界版圖聚焦中心超城市化加速城市外擴(kuò)城市半徑10km12km20km【1、這個(gè)城市】B、而天津的超城市化影響會(huì)怎么變化？在這里，智·富正在匯集全球最宜居城市內(nèi)地NO.1城市競(jìng)爭(zhēng)力直追中國(guó)第三城地名排名千萬(wàn)富豪（人）排名億萬(wàn)富豪億萬(wàn)富豪/十萬(wàn)人人口北京11430001880054廣東2137000278008上海31160003700038……41105004630012天津1213100139008山西13128001010503富裕人士分布表：【2、6070這群人】中產(chǎn)爆發(fā)實(shí)際應(yīng)用中的計(jì)算公式是：

公式中：

是按收入分組后各組的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比重；

是按收入分組后，各組人口所擁有的收入占收入總額的比重；

是

從i=1到i的累計(jì)數(shù)，如,

=Y1+Y2+Y3….+Yi。

G=0.36天津市總?cè)丝冢?176萬(wàn)人天津千萬(wàn)富豪總數(shù)：13100人天津億萬(wàn)富豪總數(shù)：900人天津人口資產(chǎn)總額約為：14940億元已知：資產(chǎn)分組：200萬(wàn)以下為A組200-500萬(wàn)為B組500-1000萬(wàn)為C組1000萬(wàn)-1億為D組1億以上為E組千萬(wàn)富豪人口比重:1.1%；億萬(wàn)富豪比重：0.008%。則，千萬(wàn)以下人口比重為：99.88%千萬(wàn)富豪收入比重：8%；億萬(wàn)富豪收入比重：6%。則，千萬(wàn)以下總收入比重為：86%收入總額為150-300萬(wàn)人口約為20-30萬(wàn)人累計(jì)收入百分比累計(jì)人口百分比OABCDE【2、6070這群人】A、城市正在快速催生一批批的新貴和新中產(chǎn)在這里，欲望正在多元PRICE豪宅產(chǎn)品：資本屬性日漸鮮明普通住宅：價(jià)格增值空間日漸飽和逆市旺銷，重塑天津豪宅天花板【2008|霞光道5號(hào)】【2009|天津環(huán)球金融中心】天價(jià)狂銷，不斷刷新天津頂級(jí)物業(yè)記錄【2009-10|朗潤(rùn)園】財(cái)富人群需求呈現(xiàn)多元化，資源稀缺加速普宅向豪宅轉(zhuǎn)化【2、6070這群人】B、天津改善需求已經(jīng)到了從洋房時(shí)代到別墅時(shí)代爆發(fā)的節(jié)點(diǎn)開(kāi)盤時(shí)間09.0809.10待開(kāi)盤推售套數(shù)805342消化率100%100%洋房及都市平層改善客戶達(dá)到80%，其中萬(wàn)科假日水晶城萬(wàn)科新城的老業(yè)主達(dá)到20%衛(wèi)津南路ItwastheageofFORTUNE誰(shuí)，會(huì)成為衛(wèi)津南路的下一站？老城廂南京路天塔水上梅江后梅江天津城市豪宅中軸線，向南，向南，再向南……富力城●城南新世家●仁恒海河廣場(chǎng)●格調(diào)春天●●萬(wàn)德花園霞光道5號(hào)●招商鉆石山●●世紀(jì)梧桐公寓●江勝天鵝湖【3、這個(gè)地方】A、城市向南、一條中軸線、一個(gè)東亞運(yùn)動(dòng)會(huì)、一條路ItwastheageofTUANBO:而團(tuán)泊，正是這樣一汪湖泊：水域、城市、休閑溫泉津汕高速唐津高速松江高爾夫【3、這個(gè)地方】團(tuán)泊湖

=8個(gè)東麗湖=12個(gè)西湖15分鐘聯(lián)通中心城區(qū)溫泉、高爾夫成熟配套B、天津主城區(qū)最大水域C、湖水、溫泉、高爾夫的生活想象針對(duì)當(dāng)前環(huán)渤海城市群的特征

站在歷史的角度和高度

這個(gè)時(shí)代——從來(lái)沒(méi)有任何時(shí)候能比現(xiàn)在能感受到時(shí)代的勢(shì)能，把握趨勢(shì)：1、城市能量在累積；2、城市半徑在擴(kuò)大；3、中產(chǎn)的數(shù)量在成長(zhǎng)；4、改善性需求在從洋房向別墅引爆；5、別墅區(qū)在形成；大膽探尋整個(gè)項(xiàng)目宏偉的魂魄湖區(qū)物業(yè)的價(jià)值探尋——一個(gè)時(shí)代的理想：真正的城市+資源集大成者，正面臨前所未有時(shí)代使命的市場(chǎng)機(jī)遇……城市富人區(qū)，往往在一個(gè)偉大的時(shí)代中，滋生于一個(gè)偉大的港口城市群落，依偎在一片城市的淡水資源旁。第三章定位ItwastheageofCITY：ItwastheageofFORTUNE：ItwastheageofLAKE：ItwastheageofGEDALE：天津極速擴(kuò)張中產(chǎn)階層爆發(fā)湖水得天獨(dú)厚爆發(fā)時(shí)不我待Itwasthebestoftimes…DESTINY·使命

ItwastheageofTIANJINGEMDALEPAST金地全國(guó)戰(zhàn)略：從科學(xué)筑家到科學(xué)筑城從簡(jiǎn)單復(fù)制到多元開(kāi)發(fā)金地博登湖·壹墅間金地集團(tuán)在東莞塘廈耗時(shí)三年傾力打造的首個(gè)主要面向深圳客戶的高端別墅項(xiàng)目“金地博登湖·壹墅間”，不僅標(biāo)志著金地正式進(jìn)入莞深地區(qū)高品質(zhì)別墅、豪宅提供者的行列，更是莞深一體化進(jìn)程中的順勢(shì)之舉。杭州自在城杭州的自在城擁有大排量的排屋別墅，同時(shí)擁有精裝修白金公寓、多層花園洋房、SOHO酒店式公寓，四大類型的物業(yè)齊齊呈現(xiàn)；09年6月，杭州金地自在城境墅開(kāi)盤，杭州千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)自此開(kāi)辟出全新城市別墅板塊？規(guī)模、代表項(xiàng)目缺失天津公司年銷售額有限集團(tuán)內(nèi)部影響力弱勢(shì)NOW三盤齊耀，天津公司全面升級(jí)、轉(zhuǎn)型【金地格林世界】【金地國(guó)際廣場(chǎng)】【金地團(tuán)泊湖項(xiàng)目】城市近郊大盤現(xiàn)金流產(chǎn)品城市豪宅形象標(biāo)桿近郊資源大盤影響力持續(xù)利潤(rùn)品牌聲譽(yù)【金地國(guó)際廣場(chǎng)】【金地團(tuán)泊湖項(xiàng)目】資源的唯一性奠定資源型別墅市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位城市別墅+資源別墅=搶占北方區(qū)域豪宅話語(yǔ)權(quán)ItwastheageofTIANJINGEMDALE金地+團(tuán)泊肩負(fù)雙重使命

1企業(yè)使命：以資源大盤奠定金地在北中國(guó)豪宅話語(yǔ)權(quán)城市使命：代表環(huán)渤海城市發(fā)展的方向和高度，建立新時(shí)代城市居住標(biāo)準(zhǔn)，提升城市未來(lái)價(jià)值2使命之路三大風(fēng)險(xiǎn)于外：板塊之間孰優(yōu)孰劣？于內(nèi)：板塊之內(nèi)如何廝殺？對(duì)象：客戶內(nèi)心價(jià)值幾何？歷史上任何使命的達(dá)成總要經(jīng)歷波折劈荊斬棘外20km中心城區(qū)東麗湖津南團(tuán)泊湖城市別墅開(kāi)發(fā)殆盡，隨大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，天津近郊別墅呈三足鼎立之勢(shì)距離中心城區(qū)15~20km具備自然資源條件中低密度項(xiàng)目聚集近郊別墅板塊團(tuán)泊：

香港建設(shè)地塊

光耀地塊

金地團(tuán)泊項(xiàng)目

松江高爾夫小鎮(zhèn)津南：

中信

海爾

碧桂園

星耀五洲

京基東麗：東麗湖萬(wàn)科城億兆項(xiàng)目華僑城恒大綠洲外三大板塊低密度項(xiàng)目已知土地存量將近2000萬(wàn)平米，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈政策利好產(chǎn)業(yè)成熟度主要通路資源條件土地放量現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商津南津?yàn)I發(fā)展輻射帶市級(jí)以下松江度假村津港公路天嘉湖1000萬(wàn)平米星耀五洲碧桂園天嘉湖garden遠(yuǎn)洋華潤(rùn)京基首創(chuàng)海爾碧桂園中信東麗空港、空客320國(guó)家級(jí)東麗湖旅游度假村、濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)津漢公路東麗湖600萬(wàn)平米東麗湖萬(wàn)科城朗鉅天域首創(chuàng)溪堤郡萬(wàn)科保利朗鉅億兆華僑城團(tuán)泊東亞運(yùn)動(dòng)會(huì)北方最大團(tuán)泊溫泉酒店、松江高爾夫、天津大學(xué)仁愛(ài)學(xué)院津淄公路、津汕高速團(tuán)泊湖>350萬(wàn)團(tuán)泊湖庭院松江高爾夫小鎮(zhèn)香港建設(shè)金地仁愛(ài)天房光耀

競(jìng)爭(zhēng)最為激烈外于外：最有潛力成為天津中央別墅區(qū)城市資源東麗湖津南團(tuán)泊湖價(jià)格指數(shù)強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐更加成熟的城市界面擁有良好客戶外延性未來(lái)升值潛力巨大投資屬性更強(qiáng)的板塊無(wú)鮮明利好依托大量土地放量加速區(qū)域成熟易形成低密度供應(yīng)熱點(diǎn)圓夢(mèng)型低密度居住板塊！最強(qiáng)勢(shì)的資源便捷的城市距離最易承接城市富人區(qū)的區(qū)域?qū)傩晕磥?lái)最有可能打造頂級(jí)別墅產(chǎn)品的片區(qū)！內(nèi)松江高爾夫小鎮(zhèn)本案團(tuán)泊湖庭院香港建設(shè)光耀地塊團(tuán)泊3期香港建設(shè)：7.6億元拿地，容積1左右，總建面83.68萬(wàn)平米，30%低密度。金地地塊：獲取團(tuán)泊三宗住宅用地的70%權(quán)益。公司需支付的總價(jià)款約為4.55億元。占地666,109.8平米，容積率不超過(guò)0.7，建筑面積約47萬(wàn)平米。光耀地塊：占地約1000畝，容積率不超過(guò)1。恒盛地塊：09年12月取得，總占地面積119.6萬(wàn)平米，容積率1.05，預(yù)計(jì)總建筑面積126萬(wàn)平米；廣東的中惠熙元2010年3月5日取得01#地塊，土地出讓面積：150543平方米（其中，住宅134594平方米、商業(yè)15949平方米）容積率：住宅≤1.2，商業(yè)≤1.2，即建筑規(guī)模不大于28.93萬(wàn)㎡（包括商業(yè)部分及配套公建）；成交價(jià)格為148.35萬(wàn)元/畝，溢價(jià)13460萬(wàn)元，地價(jià)2224元/平米。近期成交地塊約323萬(wàn)平米建筑面積，大量品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入一線臨湖地塊基本均“名花有主”，未來(lái)供應(yīng)較大內(nèi)于內(nèi)：真正拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值的扛鼎之作項(xiàng)目資源規(guī)模產(chǎn)品品牌總價(jià)本項(xiàng)目一線湖景47萬(wàn)180-270平米，經(jīng)濟(jì)型和舒適型別墅，少量資源稀缺型獨(dú)棟

——光耀非臨湖60萬(wàn)180-230平米經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排

預(yù)計(jì)180萬(wàn)起團(tuán)泊湖庭院非臨湖15萬(wàn)獨(dú)棟：206-290平米

300-700萬(wàn)高爾夫小鎮(zhèn)高爾夫內(nèi)50萬(wàn)獨(dú)棟：633平米/雙拼：265-350平米

>700萬(wàn)光耀高爾夫小鎮(zhèn)團(tuán)泊湖庭院本項(xiàng)目本項(xiàng)目入市時(shí)可能在售的項(xiàng)目對(duì)比：提前十年住別墅！提前十年住獨(dú)棟！真正資源和產(chǎn)品的雙重改善！干擾因素の競(jìng)爭(zhēng)策略外最有潛力成為天津中央別墅區(qū)：內(nèi)真正拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值的扛鼎之作：建立資源改善優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)高舉高打，樹(shù)立營(yíng)銷壁壘以資源價(jià)值為核心驅(qū)動(dòng)的首席舒適改善區(qū)域客戶面對(duì)四面開(kāi)花的近郊別墅板塊和之前沉寂無(wú)聞的團(tuán)泊湖客戶究竟如何看待？項(xiàng)目等級(jí)代表項(xiàng)目代表人物樣本數(shù)量極致改善型霞光道5號(hào)霞光道首個(gè)成交客戶汽車行業(yè)高管，竇先生6高端改善型鉆石山、天鵝湖某廣告公司老總，蘇麗16首置圓夢(mèng)型朗潤(rùn)園某規(guī)劃設(shè)計(jì)公司園林景觀部門老總，李先生25潛在需求型居住類天鵝湖高層世紀(jì)梧桐公寓花園5座中海御湖翰苑某國(guó)企中層，王先生5投資類津塔公寓塞納國(guó)際中海公寓紐約公寓某私營(yíng)企業(yè)老板，劉女士5深訪57組高端客戶！客戶客戶心中的團(tuán)泊湖……現(xiàn)在的2nd居所，未來(lái)的1st居所——“曾經(jīng)去過(guò)團(tuán)泊，覺(jué)得那個(gè)地方還是比較適合度假，自己的朋友也沒(méi)有在那邊置業(yè)的，沒(méi)有社交圈子。未來(lái)政府規(guī)劃好，配套完善的話會(huì)考慮…。”——“曾經(jīng)去過(guò)團(tuán)泊，覺(jué)得那里的水面很大，有水就是好地方，而且團(tuán)泊的未來(lái)規(guī)劃非常好，聽(tīng)說(shuō)規(guī)劃中還有地鐵，以后升值潛力很大”——“我當(dāng)時(shí)想買東麗湖就是很看重湖景，有水的地方還是很好的，回歸自然，原始的感覺(jué)，能住在（團(tuán)泊）那樣的地方應(yīng)該是很多像我一樣的人的夢(mèng)想了”——“團(tuán)泊潛力挺大的，因?yàn)槟沁呝Y源比較好，就是離市區(qū)太遠(yuǎn)了，開(kāi)了榮烏高速還是遠(yuǎn)”資源絕對(duì)稀缺城市規(guī)劃利好無(wú)配套心理距離較遠(yuǎn)原有認(rèn)知較低客戶客戶心中的理想產(chǎn)品……資源、別墅感、附加值頂級(jí)改善資源的絕對(duì)占有》獨(dú)棟》產(chǎn)品內(nèi)部留有可發(fā)揮空間高端改善貼心的功能空間設(shè)計(jì)》資源》公共園林客戶類型產(chǎn)品要求排序別墅圓夢(mèng)別墅投資產(chǎn)品形式》別墅符號(hào)》物業(yè)管理》社區(qū)配套項(xiàng)目品牌》公共配套潛在需求洋房產(chǎn)品》大尺度》足夠的情花元素客戶項(xiàng)目在客戶心中的核心價(jià)值感知資源：看重資源的稀缺性產(chǎn)品：追求產(chǎn)品品質(zhì)帶來(lái)的生活享受城市：未來(lái)城市和區(qū)域的價(jià)值是信心針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定位策略歷史讓我們有幸見(jiàn)證，湖區(qū)文明新時(shí)代……于外：板塊之間孰優(yōu)孰劣？于內(nèi)：板塊之內(nèi)如何廝殺？對(duì)象：客戶內(nèi)心價(jià)值幾何？區(qū)域：打造華北地區(qū)湖區(qū)品牌項(xiàng)目：湖居別墅的第一代言客戶：引領(lǐng)中產(chǎn)階級(jí)生活改善革命項(xiàng)目定位

新時(shí)代·環(huán)渤海·國(guó)際湖居生活范本湖的時(shí)代理想溫德米爾湖能“讓人忘掉生活中的區(qū)別：年齡、財(cái)富”。你很容易就會(huì)迷失在美景中，忘了時(shí)間，有種“天上一日，地上十年”的感覺(jué)。——濟(jì)慈界上80%的豪宅臨水而建，60%的豪宅與湖相依世界七大湖居富人區(qū)：倫敦富人區(qū)之九曲湖英國(guó)湖區(qū)之溫德米爾湖瑞士萊芒湖畔名人別墅美國(guó)文學(xué)圣地及精神家園瓦爾登湖比爾蓋茨的家——華盛頓湖長(zhǎng)島三湖別墅瑞士日內(nèi)瓦湖富人區(qū)安大略湖解讀國(guó)際湖區(qū)湖光山色、人文傳說(shuō)、詩(shī)歌、記憶、野草的芬芳，這些就是湖區(qū)獨(dú)特的魅力所在Wordsworth|Coleridge|Southy|BeatrixPotter詩(shī)意的景色旁從不缺少詩(shī)人，就是普通人面對(duì)不是詩(shī)人也會(huì)成了半個(gè)詩(shī)人國(guó)際湖區(qū)的精神家園——浪漫的文化情懷心靈之鄉(xiāng)，詩(shī)意聯(lián)想定義湖區(qū)生活7C標(biāo)準(zhǔn)Competitive: 一定是在最具競(jìng)爭(zhēng)力的上升城市Convenience: 一定有最便捷的城市尺度Cherish: 一定具備最為寶貴的稀缺資源Carbon-free: 一定是環(huán)保的、健康的Comfortable: 一定提供最舒適的品質(zhì)產(chǎn)品Confidence: 一定有最可信賴的品牌保證Cultural: 一定有濃厚的文化氣息3個(gè)一級(jí)指標(biāo)18個(gè)二級(jí)指標(biāo)56個(gè)三級(jí)指標(biāo)湖區(qū)物業(yè)KPI體系大湖之舞1湖區(qū)城市2湖區(qū)地段3湖區(qū)物業(yè)1.1城市群發(fā)展歷程1.2城市群代表性湖區(qū)簡(jiǎn)介1.3湖區(qū)物業(yè)發(fā)展2.1規(guī)劃利好2.2人文景觀2.3片區(qū)資源2.4交通優(yōu)勢(shì)2.5配套優(yōu)勢(shì)2.6品牌優(yōu)勢(shì)3.1貴族出身3.2強(qiáng)勢(shì)資源3.3操作團(tuán)隊(duì)3.4建筑規(guī)劃3.5物業(yè)形態(tài)豐富3.6別墅物業(yè)3.7產(chǎn)品創(chuàng)新3.8服務(wù)價(jià)值KPI打造業(yè)內(nèi)湖區(qū)別墅的標(biāo)準(zhǔn)，卷起一代水岸生活的潮流革命，創(chuàng)造中國(guó)湖居品牌湖區(qū)，優(yōu)雅生活的心靈之鄉(xiāng)……春日午后，寧?kù)o的湖岸邊最優(yōu)雅、最紳士、最傳統(tǒng)、最經(jīng)典的詩(shī)意生活，慢慢沿湖岸鋪展開(kāi)來(lái)飲茶閱讀寫(xiě)作談天湖城自由家天然在最有活力的城市，享受城市與生活的最自由切換可承載你所有的心靈財(cái)富信賴、舒適、安逸、自由、愛(ài)好、樂(lè)趣夢(mèng)想的每一處都可以在這里相處融洽在一座湖區(qū)的城市、具有境內(nèi)境外快捷交通系統(tǒng)、緊鄰城市快速發(fā)展通道的國(guó)際灣區(qū)地段上、同時(shí)擁有強(qiáng)勢(shì)自然資源、人文景觀的、極具社會(huì)影響力的、創(chuàng)新的物業(yè)形態(tài)湖區(qū)物業(yè)精髓敢為天下先的開(kāi)拓進(jìn)取精神代表著時(shí)代精神，引領(lǐng)著時(shí)代潮流、是社會(huì)高尚階層、頂級(jí)精英階層的生活標(biāo)準(zhǔn)倡導(dǎo)者和實(shí)踐者必須由上市集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)、一流國(guó)際團(tuán)隊(duì)合作、全程高調(diào)營(yíng)銷、物業(yè)水準(zhǔn)和價(jià)格水平均引領(lǐng)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和展示體驗(yàn)均超越客戶預(yù)期的精神領(lǐng)袖城市精英高知浪漫藝術(shù)自信樂(lè)觀向上享受健康環(huán)保湖區(qū)物業(yè)客戶特質(zhì)事業(yè)上升階段社會(huì)中流砥柱追求生活品質(zhì)每一段時(shí)代的湖岸都凝聚著時(shí)代的推動(dòng)者他們對(duì)生活的要求：城市，城市，再城市他們是城市動(dòng)物，一座城對(duì)他們意味著事業(yè)、朋友、圈子、自我城市就是他們的會(huì)客廳他們對(duì)城市的期許：生活，生活，再生活然而他們又不甘于被城市束縛追求自我的空間愛(ài)享受，與家人一起或自己讀一本書(shū)都是生活中必不可少的組成部分成功一定是多解題湖畔生活，收藏著無(wú)限遐想，誰(shuí)說(shuō)回家就不可以是度假第四章啟動(dòng)必勝啟動(dòng)目標(biāo)的理解——市場(chǎng)影響力天津市場(chǎng)，具備影響力的項(xiàng)目開(kāi)盤均能實(shí)現(xiàn)2-3個(gè)億的銷售額，同時(shí)全年達(dá)5-6個(gè)億，故項(xiàng)目目標(biāo)以此為參考藍(lán)本結(jié)合工程排期，世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)及10年計(jì)劃的理解是——開(kāi)盤完成4億認(rèn)購(gòu)額全年達(dá)到6-7個(gè)億的認(rèn)購(gòu)額基于競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品分析——區(qū)域外資源最優(yōu)城市距離最近整體規(guī)劃利好中央別墅區(qū)潛力基于競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品分析——區(qū)域內(nèi)絕對(duì)資源絕對(duì)產(chǎn)品絕對(duì)品牌區(qū)域扛鼎之作1、基于區(qū)域，陌生區(qū)域的認(rèn)識(shí)問(wèn)題如何解決？2、基于競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)溢價(jià)？3、基于目標(biāo)，如何解決前期客戶量的問(wèn)題？啟動(dòng)期營(yíng)銷命題導(dǎo)出問(wèn)題1：基于區(qū)域，陌生區(qū)域的認(rèn)識(shí)問(wèn)題如何解決？三條線索區(qū)域線——傳遞團(tuán)泊新城價(jià)值資源線——類比世界級(jí)湖區(qū)生活客戶線——匹配消費(fèi)新勢(shì)力人群區(qū)域線依托天津最大的生態(tài)、體育新城1規(guī)則我是誰(shuí)？——明確角色，做價(jià)值對(duì)位鏈接《團(tuán)泊新城》未來(lái)規(guī)劃發(fā)布相關(guān)政府官員、建筑設(shè)計(jì)師、文化名人，現(xiàn)身說(shuō)法，同時(shí)實(shí)時(shí)更新東亞運(yùn)動(dòng)會(huì)工程信息，媒體線上熱炒，提升板塊價(jià)值2規(guī)則誰(shuí)來(lái)說(shuō)？——優(yōu)選合作伙伴，提高公信力與政府合作，出版系列化《團(tuán)泊湖區(qū)域發(fā)展白皮書(shū)》《團(tuán)泊湖經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略》《團(tuán)泊湖文化發(fā)展戰(zhàn)略》《團(tuán)泊湖生態(tài)環(huán)境調(diào)查》《團(tuán)泊湖資源保護(hù)公約》《團(tuán)泊湖發(fā)展建設(shè)公約》《團(tuán)泊湖人居規(guī)范守則》建立屬于團(tuán)泊湖自己的全新話語(yǔ)體系資源線打造天津首個(gè)世界級(jí)湖居社區(qū)1規(guī)則我是誰(shuí)？——明確角色，做價(jià)值對(duì)位鏈接舉辦《世界湖區(qū)生活》高峰論壇邀約——紐約中央公園、倫敦海德公園、溫德米爾湖區(qū)、華盛頓湖區(qū)等世界知名湖區(qū)，以及北京后海、杭州西湖等相關(guān)政府官員、建筑設(shè)計(jì)師、文化名人環(huán)境保護(hù)文化研究歷史溯源建筑設(shè)計(jì)人居體驗(yàn)議題——1規(guī)則我是誰(shuí)？——明確角色，做價(jià)值對(duì)位鏈接世界居文明湖出書(shū)全面解析區(qū)域價(jià)值，將團(tuán)泊湖與世界知名湖區(qū)等位比較。！誰(shuí)來(lái)說(shuō)？——優(yōu)選合作伙伴，提高公信力與國(guó)際組織合作與世界自然基金會(huì)（WWF）合作，參與其品牌活動(dòng)：“濕地使者行動(dòng)”，濕地使者們提交大量富有價(jià)值的實(shí)地考察報(bào)告、問(wèn)卷調(diào)查、心得筆記，吸引全國(guó)各地各級(jí)媒體共同關(guān)注，并進(jìn)行全程跟蹤報(bào)道或?qū)ｎ}報(bào)道。參與世界人居署合作，組織世界級(jí)別的人居評(píng)選、論壇世界人居日?城市論壇?國(guó)際人居獎(jiǎng)2規(guī)則已獲獎(jiǎng)項(xiàng)目：御園、星河灣、潤(rùn)澤莊園2規(guī)則誰(shuí)來(lái)說(shuō)？——優(yōu)選合作伙伴，提高公信力與主流雜志合作目前在雜志上刊登的國(guó)內(nèi)項(xiàng)目均為一線城市（上海、北京、深圳）的品牌開(kāi)發(fā)商的（萬(wàn)科、龍湖）的頂級(jí)城市、資源豪宅；亮相亞洲首席豪華地產(chǎn)雜志——《LP地標(biāo)》登陸主流財(cái)經(jīng)雜志——《財(cái)經(jīng)》、《第一財(cái)經(jīng)周刊》二者名列財(cái)經(jīng)類雜志銷量榜前兩位，合計(jì)市場(chǎng)份額達(dá)50%；誰(shuí)來(lái)說(shuō)？——優(yōu)選合作伙伴，提高公信力與明星合作2規(guī)則影片名：劍雨江湖主演：楊紫瓊、徐熙媛影片名：山楂樹(shù)之戀導(dǎo)演：張藝謀與品牌欄目合作，協(xié)辦大制作電影首映，擴(kuò)大項(xiàng)目影響出大牌！—大手筆動(dòng)作，擴(kuò)大影響力3規(guī)則訂制團(tuán)泊湖全區(qū)域GPS系統(tǒng)——從“科學(xué)筑家”出發(fā)，用科技武裝區(qū)域全程步行及駕駛語(yǔ)音提示內(nèi)置區(qū)域及社區(qū)詳細(xì)地圖全國(guó)興趣點(diǎn)標(biāo)志詳盡的區(qū)域未來(lái)規(guī)劃信息提供多種語(yǔ)言服務(wù)鏈接世界湖區(qū)相關(guān)景點(diǎn)信息客戶線引領(lǐng)新的別墅生活方式動(dòng)作名人+央視締造新生活方式1連線陳偉鴻

鎖定中央2

臺(tái)對(duì)話節(jié)目主題：消費(fèi)新勢(shì)力的生活方式出大牌！利用名人宣傳+央視影響力，大力提倡生態(tài)、自由的湖居生活方式如消費(fèi)新勢(shì)力一期節(jié)目，聚集游艇、飛機(jī)、房車銷售老總，暢談消費(fèi)新勢(shì)力動(dòng)作以客戶的視角演繹湖居生活2出大牌！聯(lián)手旅游衛(wèi)視玩轉(zhuǎn)地球欄目主題：環(huán)球風(fēng)景之世界知名湖泊紀(jì)錄片組織客戶參與紀(jì)錄片的拍攝，線上媒體積極配合、炒作，營(yíng)造湖居生活理念問(wèn)題2：基于競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)溢價(jià)？文化牌——湖區(qū)文化、元素的植入，跳脫區(qū)域，重新定位產(chǎn)品牌——極致展示，建立別墅評(píng)價(jià)新標(biāo)準(zhǔn)品牌牌——三盤聯(lián)動(dòng)、豪宅專家溢價(jià)體系打造天津首個(gè)全景展示的主題社區(qū)健康主題會(huì)所Boutique主題公寓健康環(huán)保主題商業(yè)街異域主題樣板間日內(nèi)瓦式主題園林5大主題天津首席健康主題會(huì)所主題1專業(yè)的健康管理專家（有很深資歷的中西醫(yī)、擅長(zhǎng)健康調(diào)理和養(yǎng)生）氣質(zhì)良好的健康管理師（包括照料客戶日常健康管理課程和起居飲食）全套專業(yè)級(jí)養(yǎng)生項(xiàng)目及體檢設(shè)備綜合體檢服務(wù)中醫(yī)推拿等特色服務(wù)養(yǎng)生顧問(wèn)服務(wù)健身教練服務(wù)專業(yè)護(hù)理員服務(wù)服務(wù)選項(xiàng)——為社區(qū)所有業(yè)主建立永久電子健康管理檔案中老年慢性病防治針對(duì)性防治心腦血管疾病高血壓糖尿病脂肪肝高血脂白領(lǐng)健康管理亞健康測(cè)評(píng)與療復(fù)腦血栓危象的預(yù)報(bào)婦科常見(jiàn)疾病的診斷優(yōu)生優(yōu)育、產(chǎn)期保健…兒童成長(zhǎng)健康管理視力健康跟蹤管理飲食營(yíng)養(yǎng)結(jié)構(gòu)管理微量元素檢測(cè)心理健康管理…建立健康管理中心，對(duì)個(gè)人或人群的健康危險(xiǎn)因素進(jìn)行全面檢測(cè)、分析、評(píng)估、預(yù)測(cè)以及預(yù)防的全過(guò)程。包括三部分：健康體檢患病危險(xiǎn)性評(píng)價(jià)開(kāi)具個(gè)性化的健康管理處方天津首席健康主題會(huì)所主題1健康會(huì)所案例：愛(ài)爾蘭KCLUBKSPA——完整服務(wù)鏈條水療和休息室女子保健中心男子健身中心游泳池SwimmingPoolfitnessExtension理療、牽引水療和休息室等封閉空間在較偏僻位置,滿足家庭或私人聚會(huì)的私密需要健身中心和泳池等開(kāi)發(fā)空間在中心位置天津首席健康主題會(huì)所主題1外立面設(shè)計(jì)——低調(diào)的奢華以高檔石材為主要外檐裝飾材料，結(jié)合燈光的處理，突出表現(xiàn)材料的質(zhì)感、光澤；外檐以暖色調(diào)為主，突出低調(diào)、奢華的品質(zhì)感。注重表現(xiàn)材料的質(zhì)感、光澤；造型設(shè)計(jì)中多采用幾何形狀或用折線進(jìn)行裝飾；色彩設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)運(yùn)用鮮艷的顏色、暖色和金屬色，造成華美絢爛的視覺(jué)印象。室內(nèi)空間設(shè)計(jì)——的內(nèi)斂、精致會(huì)所的設(shè)計(jì)主題1鋪地的曲線形態(tài)；雪白的水洗沙石令人想到海邊的沙灘；多材質(zhì)的組合；多層次的親水平臺(tái)開(kāi)闊的景觀處理一層可設(shè)置親水平臺(tái)會(huì)所對(duì)湖景資源的利用主題1針對(duì)30歲到45歲崇尚精致生活及追求自然生態(tài)的人士，打造天津首席度假公寓BoutiqueHotel(酒店)是指那些規(guī)模小而提供貼身服務(wù)的酒店，每間均有其特色設(shè)計(jì)。最具代表是北京三里屯village北區(qū)的瑜舍，是日本建筑大師隈研吾設(shè)計(jì)的酒店。用來(lái)珍藏的房子——天津首個(gè)度假型Boutique公寓瑜舍主題公寓Boutique、生態(tài)、文化、低碳主題2主題公寓2文化的文化的生態(tài)的的Boutique、生態(tài)、文化、低碳主題低碳的低碳的的主題公寓2搭接國(guó)際物管，提供酒店式服務(wù)公寓銷售后與業(yè)主簽訂服務(wù)公約公寓部分由項(xiàng)目中剝離出來(lái)，單獨(dú)管理聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司，確保服務(wù)品質(zhì)物業(yè)管理除基本的物業(yè)服務(wù)外，還提供專業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)，如：代租服務(wù)租金自動(dòng)打入服務(wù)空房托管服務(wù)定期保養(yǎng)維護(hù)服務(wù)…整體經(jīng)營(yíng)管理體系——SergioRossi旗艦店健康環(huán)保主題旗艦店健康、環(huán)保主題的商業(yè)街綠色生活概念店Ecols

無(wú)印良品——環(huán)保、健康、高品質(zhì)的生活以時(shí)尚、簡(jiǎn)潔、實(shí)用，主打生態(tài)牌，始終追求一個(gè)新主題——可持續(xù)性，提倡生態(tài)環(huán)保生活方式系列產(chǎn)品…提倡簡(jiǎn)約、自然、富質(zhì)感的現(xiàn)代化生活哲學(xué)理念……商業(yè)主題3超市餐飲休閑購(gòu)物選取高品質(zhì)國(guó)際品牌，如珍妮超市整體規(guī)模不需要太大，注重精致；以銷售外國(guó)進(jìn)口商品為主，保證商品種類齊全，符合國(guó)際生活習(xí)慣；以滿足社區(qū)內(nèi)部需要為主，兼顧品牌形象打造，以進(jìn)一步滿足區(qū)域消費(fèi)需要。嚴(yán)格控制商家檔次，引進(jìn)知名餐飲店品牌，保證與項(xiàng)目風(fēng)格一致與純粹性；解決社區(qū)客戶日常生活需求，同時(shí)形成鮮明特色；多種業(yè)態(tài)混合，全面滿足需要，如酒吧，咖啡店，中式、西式餐館，快餐。滿足日常購(gòu)物需求，并體現(xiàn)檔次與品質(zhì)；業(yè)態(tài)選擇迎合國(guó)際人士生活習(xí)慣：如花店、工藝品店、小型家居店等。基本生活配套配置商業(yè)主題3健康、環(huán)保主題的商業(yè)街Bohemianism——波西米亞風(fēng)格代表著一種前所未有的浪漫化，民俗化，自由化。濃烈的色彩、繁復(fù)的設(shè)計(jì)女孩房主人房老人房男孩房餐廳起居室地下室客廳Bohemian——一個(gè)具有藝術(shù)或思維傾向的人，喜歡另類的生活模式、崇尚自由解放主題4波西米亞風(fēng)格色彩絢麗圖案精美材料認(rèn)真挑選工序精心打磨不可復(fù)制的尊貴創(chuàng)意和設(shè)計(jì)就是生活的一部分意大利風(fēng)格時(shí)尚、居家、精致主題4主題園林——做足園林細(xì)節(jié)，打造別墅符號(hào)5花鐘借用日內(nèi)瓦元素體現(xiàn)生態(tài)、藝術(shù)理念打造社區(qū)園林亮點(diǎn)主題園林——做足園林細(xì)節(jié)，打造別墅符號(hào)5喬木社區(qū)內(nèi)種植高大喬木選用北方常綠植物保證四季常綠的景觀效果主題園林——做足園林細(xì)節(jié)，打造別墅符號(hào)5坡地社區(qū)坡地景觀營(yíng)造起伏的景觀效果做足別墅符號(hào)入口噴泉/社區(qū)導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)置景觀停留系統(tǒng)，增加社區(qū)景觀體驗(yàn)，為客戶提供舒適的戶外交流空間獨(dú)特藝術(shù)品位的景觀小品主題園林——做足園林細(xì)節(jié)，打造別墅符號(hào)5元素親水——全面展示親水生活1棧道在湖面打造木棧道全方位的親水體驗(yàn)借鑒廣州星河灣的騎江木道星河灣的騎江木道被稱為“天下第一等”。騎江休閑木道沿珠江伸展，長(zhǎng)1830米，采用進(jìn)口名貴木材建造，外飄8米，據(jù)說(shuō)可經(jīng)得起50年日曬水淋元素親水——全面展示親水生活1私家游艇作為展示的一部分

游艇帶領(lǐng)客戶游覽整個(gè)社區(qū) 體驗(yàn)私享湖面的專屬感受元素親水——全面展示親水生活1噴泉借鑒日內(nèi)瓦噴泉特色將水元素展示做到極致在湖中豎起百米高噴泉成為團(tuán)泊的一大看點(diǎn)拍天鵝攝影比賽項(xiàng)目可以人工養(yǎng)殖天鵝開(kāi)展業(yè)主與天鵝互動(dòng)的活動(dòng)，讓業(yè)主真正感受到人與自然的和諧相處觀天鵝活動(dòng)元素——全面展示親水生活親水1前院形象整體規(guī)劃——低矮植物圍合低矮綠籬或無(wú)邊界圍合，營(yíng)造親切、自然的環(huán)境，達(dá)到開(kāi)放的視覺(jué)效果;前院進(jìn)行整體設(shè)計(jì)規(guī)劃，統(tǒng)一管理維護(hù)，以保證社區(qū)形象完整，構(gòu)成景觀線。后院圍合保證私密性——視覺(jué)半封閉圍合考慮到植物圍合的后期維護(hù)問(wèn)題，建議使用有質(zhì)感的墻體，高度可控制在視線以下，減少壓抑感，同時(shí)外圍種植茂密植物，以保證眼睛看不到庭院內(nèi)部，達(dá)到私密性要求;景觀面仍采用開(kāi)放式圍合。問(wèn)卷提示：客戶認(rèn)為內(nèi)部需要有交流的空間，希望有開(kāi)放的視覺(jué)空間，并傾向采用植物圍合方式，但希望有統(tǒng)一的物業(yè)管理。支持率：低矮圍合，膝蓋高，視覺(jué)開(kāi)放37.50%半高圍合，腰高，視覺(jué)開(kāi)放50.00%小院——軟性圍合、確保私密性精裝修大量草坪+少量綠植+地面硬鋪裝+溫情交流空間精裝修車庫(kù)內(nèi)擺放汽車零部件、單車等登山裝備、園丁工具等，讓車庫(kù)更實(shí)用；地坪漆處理地面，使車庫(kù)更整潔；地界包裝采用綠籬、蜀檜圍合；小院內(nèi)種植石榴、棗樹(shù)，增加居住情趣；小院內(nèi)小徑與綠地采用無(wú)邊界處理，完全融合；小院內(nèi)設(shè)置兒童活動(dòng)器械、小狗的屋子、party需要的桌椅空間…小院細(xì)節(jié)——車庫(kù)、小院的包裝精裝修別墅細(xì)節(jié)的演繹——案例：綠城御園極具儀式感的入口、精裝小院、部品細(xì)節(jié)構(gòu)筑頂級(jí)別墅精裝修問(wèn)題3：基于目標(biāo)，如何解決前期客戶量的問(wèn)題？充分利用世聯(lián)、金地客戶資源貫穿項(xiàng)目湖居生活主線的系列活動(dòng)線上制造影響力津汕高速津王公路團(tuán)泊湖天嘉湖東麗湖機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目的客戶通路——依托城市中軸線，強(qiáng)勢(shì)輻射西南高端板塊津港高速津漢高速梅江河西中心從客戶通路上看，團(tuán)泊湖板塊通過(guò)天津的中軸線，南門外大街、衛(wèi)津南路，經(jīng)津汕公路可在30分鐘內(nèi)實(shí)現(xiàn)通勤；中北鎮(zhèn)華苑水上奧體和平中心長(zhǎng)江道通勤時(shí)間最短通過(guò)這條中軸線，配合外環(huán)、中環(huán)、內(nèi)環(huán)以及快速路，可輻射到天津目前所有的高端居住板塊，如梅江、梅江南、水上奧體、和平中心以及河西中心、華苑、長(zhǎng)江道等成熟居住區(qū)；對(duì)城市輻射能力最強(qiáng)世聯(lián)代理項(xiàng)目的客戶地圖——目前世聯(lián)代理的城市中心項(xiàng)目達(dá)18個(gè)，囊或各類產(chǎn)品線，覆蓋西南所有板塊；霞光道5號(hào)泰達(dá)天塔項(xiàng)目中信珺臺(tái)朗潤(rùn)園盈潤(rùn)園寶利國(guó)際廣場(chǎng)天鵝湖世紀(jì)梧桐公寓塞納公館中海御湖翰苑紐約公寓鉆石山香港建設(shè)環(huán)球金融中心金融街南市花園5座博軒園10-20%客戶20-30%客戶科貿(mào)國(guó)際公寓從在售項(xiàng)目看，中高端客戶多數(shù)來(lái)自區(qū)域內(nèi)的中高端住宅項(xiàng)目，如格調(diào)春天、水榭花園森淼公寓等，其中水上奧體板塊占比最大，梅江，河西、南開(kāi)次之；另有20%左右的東、北部區(qū)域改善型客戶以及10%左右的外地、外區(qū)域客戶，區(qū)域針對(duì)中高端客戶呈現(xiàn)出較強(qiáng)的吸附能力60-70%客戶10-20%外地、外區(qū)域客戶西南板塊=中高端客戶聚集區(qū)天津世聯(lián)代理項(xiàng)目——7千組成交，4萬(wàn)組來(lái)訪，10萬(wàn)組來(lái)電

西環(huán)別墅及公寓（2）西南公寓（3）奧體高端住宅（2）梅江豪宅（2）

內(nèi)城藏品（7）項(xiàng)目成交客戶來(lái)訪客戶來(lái)電客戶霞光道678042412金融街23614162832鉆石山19811884752犀地12710164064朗潤(rùn)悅庭2158632潤(rùn)園866519615588假日風(fēng)景27501375041250中海御湖翰苑84142058410花園5座44535607120梧桐公寓27021604320紐約公貿(mào)時(shí)代公寓30024004800塞納公館907202160中天首府43201280合計(jì)656039630110568聯(lián)動(dòng)購(gòu)買實(shí)力500-1000萬(wàn)購(gòu)買實(shí)力在300萬(wàn)以上自有高端客戶資料600組上門客戶10000組資源30000組資源實(shí)力很強(qiáng)，且有購(gòu)房意向?qū)嵙^強(qiáng)，有購(gòu)房意向有實(shí)力，未知購(gòu)房意向項(xiàng)目客戶積累情況以霞光道5號(hào)為例天津世聯(lián)代理項(xiàng)目的客戶梳理——高端客戶分級(jí)分級(jí)按照客戶實(shí)力、購(gòu)房意向等多維度分級(jí)天津世聯(lián)掌握資源——近50萬(wàn)組渠道客戶資源世聯(lián)各項(xiàng)目拓展資源：拓展資源涉及天津在售項(xiàng)目、高檔社區(qū)、高檔（汽車、奢侈品）消費(fèi)、保險(xiǎn)、商會(huì)、企業(yè)聯(lián)合會(huì)等，合計(jì)近50萬(wàn)組資源；培育“行業(yè)特種兵”：

與大型銀行（中行、工行、招商等）私行客戶經(jīng)理建立合作關(guān)系導(dǎo)入客戶；商業(yè)協(xié)會(huì)特種兵，聯(lián)動(dòng)企業(yè)會(huì)員；福建商會(huì)、山東商會(huì)等與天津中高消費(fèi)場(chǎng)所建立合作關(guān)系，以項(xiàng)目為載體開(kāi)展客戶資源互動(dòng)；大友誼、海信、飯店等工作方式——選擇銀行、地產(chǎn)及與高端客戶有接觸行業(yè)的工作人員發(fā)展為特種兵；采用項(xiàng)目推介會(huì)、私家宴方式與其接觸，并保持定期溝通，傳遞聯(lián)動(dòng)成功案例，激勵(lì)推介；案例成果評(píng)估——霞光道5號(hào)有效到訪30組，成交5套；改變營(yíng)銷方式，主動(dòng)出擊，競(jìng)品項(xiàng)目、貸款銀行特種兵聯(lián)動(dòng)效果突出；執(zhí)行建議——與特種兵的推介，直接、簡(jiǎn)捷傳遞項(xiàng)目核心價(jià)值；將地產(chǎn)（特別是競(jìng)品項(xiàng)目）、銀行業(yè)作為特種兵拓展的重點(diǎn)；聯(lián)動(dòng)獎(jiǎng)金吸引。變被動(dòng)營(yíng)銷為主動(dòng)營(yíng)銷的特種兵戰(zhàn)術(shù)利用金地全國(guó)尤其是北方區(qū)域資源開(kāi)盤前集中更換其戶外廣告信息金地會(huì)活動(dòng)持續(xù)組織細(xì)分客戶短信群發(fā)釋放天津金地.湖10月開(kāi)盤信息天津金地團(tuán)泊項(xiàng)目10月耀市開(kāi)盤貴賓專線：022-XXXXXXXX團(tuán)泊湖自駕游招募中…金地資源——打通內(nèi)部資源，全國(guó)聯(lián)動(dòng)渠道——2010年，開(kāi)啟仲夏嘉年華活動(dòng)，定義都市新時(shí)尚生活車友會(huì)組織自駕游環(huán)球美食季高爾夫聯(lián)賽溫泉理療垂釣休閑度假季玩在團(tuán)泊！吃在團(tuán)泊！渠道客戶——持續(xù)挖掘各行業(yè)資源銀行資源客戶“養(yǎng)生講座”第三方資源客戶“海鮮燒烤會(huì)”EMBA高管班組織論壇高爾夫聯(lián)誼賽依托網(wǎng)絡(luò)的異地拓展利用主流門戶網(wǎng)站，通過(guò)話題性題目或論壇，導(dǎo)入項(xiàng)目主頁(yè)，吸引異地客戶關(guān)注通過(guò)搜索引擎，設(shè)定關(guān)鍵詞如“天津最好的別墅”等，鎖定異地客戶270度弧形影院3D立體宣傳片僅24席座位樣板示范區(qū)呈現(xiàn)之前的殺手锏通過(guò)3D的渲染兌現(xiàn)北中國(guó)首席湖居物業(yè)的價(jià)值影院預(yù)算：200萬(wàn)外展場(chǎng)——影音室給客戶洗腦津汕高速津王公路團(tuán)泊湖天嘉湖東麗湖機(jī)場(chǎng)津港高速津漢高速在城市核心、中軸線與南京路交口設(shè)置戶外，形成強(qiáng)烈在場(chǎng)效應(yīng)在衛(wèi)津南路與外環(huán)線交口設(shè)置導(dǎo)示，干道引導(dǎo)在津王路上設(shè)置導(dǎo)示，避免區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的截流在津港公路與外環(huán)交口設(shè)置攔截戶外，搶奪津南板塊客戶戶外——鎖定目標(biāo)客戶所在區(qū)域，并在主要干道進(jìn)行客戶攔截報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)——線上高舉高打，迅速引爆市場(chǎng)廣泛關(guān)注天津主流報(bào)紙媒體：今晚報(bào)、每日新報(bào)開(kāi)盤前夕密集投放后期推廣：正常情況保持每周一次的整版曝光率天津主流網(wǎng)媒：搜房、新浪硬廣關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)投放軟文、論壇持續(xù)炒作持續(xù)價(jià)格策略新一代別墅的獨(dú)立定價(jià)體系首開(kāi)以銷售量為前提，奠定市場(chǎng)影響力新的別墅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下的獨(dú)立定價(jià)體系定價(jià)原則——定價(jià)導(dǎo)出——超越同類產(chǎn)品/替代高級(jí)別產(chǎn)品/頂級(jí)樹(shù)標(biāo)桿總價(jià)（萬(wàn)元）1002003001000以上1000900800700600500400城市獨(dú)棟城市聯(lián)排城市疊拼近郊獨(dú)棟近郊聯(lián)排度假獨(dú)棟度假聯(lián)排單價(jià)（萬(wàn)元/平）0.40.81.24以上43.63.22.82.421.6城市獨(dú)棟城市聯(lián)排城市疊拼近郊獨(dú)棟近郊聯(lián)排度假獨(dú)棟度假聯(lián)排經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排——超越同類產(chǎn)品舒適型聯(lián)排——與度假獨(dú)棟和近郊聯(lián)排形成替代關(guān)系獨(dú)棟——依托資源、產(chǎn)品，建立價(jià)格標(biāo)桿疊拼——與度假聯(lián)排產(chǎn)品形成替代關(guān)系最終定價(jià)——獨(dú)棟靜態(tài)定價(jià)——實(shí)現(xiàn)總價(jià)1000-1200萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)單價(jià)2.5-3萬(wàn)元/平米獨(dú)棟價(jià)格制定的KPI——建立新標(biāo)準(zhǔn)——目前，衡量天津頂級(jí)別墅的總貨值定位在1000萬(wàn)元，目前僅有西康路36號(hào)和霞光道5號(hào)單套總貨值在1000萬(wàn)元以上，作為超越市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的金地團(tuán)泊項(xiàng)目，標(biāo)桿產(chǎn)品突破1000萬(wàn)意義重大；挑戰(zhàn)新高度——現(xiàn)有市場(chǎng)別墅單價(jià)超越2萬(wàn)元/平米的項(xiàng)目均為城市別墅或近郊獨(dú)棟項(xiàng)目，而這個(gè)單價(jià)也是需要金地突破的；預(yù)期后期增幅約為15-20%最終定價(jià)——經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排靜態(tài)定價(jià)——實(shí)現(xiàn)總價(jià)250-400萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)單價(jià)1.4-1.7萬(wàn)元/平米聯(lián)排價(jià)格制定的KPI——同類產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)者——同類產(chǎn)品總價(jià)在150-300萬(wàn)，單價(jià)在1.1-1.3萬(wàn)元/平米為項(xiàng)目?jī)r(jià)格下限值；經(jīng)濟(jì)型別墅為市場(chǎng)補(bǔ)缺產(chǎn)品——項(xiàng)目通過(guò)高性價(jià)比吸引近郊聯(lián)排客戶，同時(shí)吸引對(duì)品質(zhì)有追求的度假獨(dú)棟客戶，項(xiàng)目總價(jià)可與以上兩類產(chǎn)品的低貨值區(qū)重合，而近郊獨(dú)棟單價(jià)則是參考值；舒適性別墅為高級(jí)別產(chǎn)品的替代品——實(shí)現(xiàn)近郊聯(lián)排的完全替代和度假獨(dú)棟的部分替代，近郊獨(dú)棟是其總價(jià)上限值；預(yù)期后期增幅約為10-15%舒適型聯(lián)排靜態(tài)定價(jià)——實(shí)現(xiàn)總價(jià)450-550萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)單價(jià)1.8-2.0萬(wàn)元/平米最終定價(jià)——疊拼靜態(tài)定價(jià)——實(shí)現(xiàn)總價(jià)180-260萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)單價(jià)1.1-1.3萬(wàn)元/平米疊拼價(jià)格制定的KPI——挑戰(zhàn)高級(jí)別產(chǎn)品——由于項(xiàng)目疊拼產(chǎn)品相對(duì)同類市場(chǎng)的聯(lián)排產(chǎn)品在舒適度和產(chǎn)品上優(yōu)勢(shì)較大，其對(duì)聯(lián)排產(chǎn)品的替代能力較強(qiáng)，總價(jià)方面，應(yīng)以其為準(zhǔn)繩，略低于最高水平即可；預(yù)期后期增幅約為10%最終定價(jià)——洋房靜態(tài)定價(jià)——實(shí)現(xiàn)總價(jià)90-150萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)單價(jià)0.8-1.0萬(wàn)元/平米洋房?jī)r(jià)格制定的KPI——低于目前主流度假市場(chǎng)絕大多數(shù)類別墅總價(jià)，同時(shí)拉開(kāi)一定梯次；預(yù)期后期增幅約為10%公寓價(jià)格制定的KPI——精裝、服務(wù)提升產(chǎn)品附加值，總價(jià)與洋房形成互補(bǔ)；公寓靜態(tài)定價(jià)——實(shí)現(xiàn)總價(jià)60-90萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)單價(jià)1.0-1.3萬(wàn)元/平米推售策略動(dòng)線、樣板間選址——避免動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)、水系、景觀價(jià)值集中展示銷售中心水系景觀雙拼樣板間聯(lián)排端、中戶樣板間234561由規(guī)劃路至項(xiàng)目銷售中心設(shè)有引導(dǎo)崗銷售中心體驗(yàn)經(jīng)項(xiàng)目主入口體驗(yàn)儀式感、水系經(jīng)社區(qū)路體驗(yàn)建筑品質(zhì)與園林，至樣板間樣板間體驗(yàn)，重點(diǎn)展示院落回售樓處獨(dú)棟樣板間公寓樣板間①B地塊以聯(lián)排產(chǎn)品貫穿整個(gè)主銷售期；②獨(dú)棟別墅做到極致展示再入市，樹(shù)立絕對(duì)價(jià)值標(biāo)桿，二次拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；③公寓、洋房產(chǎn)品作為暗線，依次進(jìn)行小規(guī)模脈沖式銷售，確保持續(xù)熱銷，同時(shí)利用客戶為項(xiàng)目造場(chǎng)；④

疊拼作為聯(lián)排的補(bǔ)缺產(chǎn)品在湖岸完成后上市，兌現(xiàn)高溢價(jià)；⑤少推多次原則，優(yōu)劣資源搭配原則，靈活運(yùn)用價(jià)格杠桿；推售策略——6月8月10月12月2月4月6月8月10月4月12月2月201120102012蓄客首期開(kāi)盤獨(dú)棟面市三期開(kāi)盤公寓洋房疊拼舒適聯(lián)經(jīng)濟(jì)聯(lián)洋房面市公寓面市獨(dú)棟一次開(kāi)盤（125套別墅＋5套樣板）26套舒適型聯(lián)排，99套經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排，確保純粹和量級(jí)；加推（62套別墅＋88套洋房）14套舒適型聯(lián)排，48套經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排，確保當(dāng)年任務(wù)，洋房線下銷售二次加推（40別墅＋100套公寓）消化掉所有可售別墅資源，公寓線下銷售；二次開(kāi)盤（79套別墅+56套洋房+100套公寓）8套獨(dú)棟，37套舒適性聯(lián)排，34套疊拼，二次拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值B地塊整體推售安排——三次開(kāi)盤（84套別墅+40套洋房+90套公寓）8套獨(dú)棟，38套舒適性聯(lián)排，38套疊拼，兌現(xiàn)項(xiàng)目最終價(jià)值一次開(kāi)盤一次加推二次加推二次開(kāi)盤三次開(kāi)盤舒適型聯(lián)排：26套，0.7萬(wàn)㎡，1.9萬(wàn)/㎡，1.33億經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排：99套，2.1萬(wàn)㎡，1.6萬(wàn)/㎡，3.36億獨(dú)棟：8套，0.35萬(wàn)㎡，2.5萬(wàn)/㎡，0.88億舒適型聯(lián)排：37套，1.0萬(wàn)㎡，2.1萬(wàn)/㎡，2.1億疊拼：34套，0.7萬(wàn)㎡，1.5萬(wàn)/㎡，1.05億洋房：56套，0.67萬(wàn)㎡，1.1萬(wàn)/㎡，0.74億公寓：100套，0.65萬(wàn)㎡，1.3萬(wàn)/㎡，0.85億推售分期——預(yù)計(jì)銷售周期至11年底，銷售額約22億元經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排：40套，0.84萬(wàn)㎡，1.9萬(wàn)/㎡，1.6億公寓：100套，0.65萬(wàn)㎡，1.1萬(wàn)/㎡，0.72億舒適型聯(lián)排：14套，0.4萬(wàn)㎡，2萬(wàn)/㎡，0.8億經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排：48套，1.0萬(wàn)㎡，1.7萬(wàn)/㎡，1.7億洋房：88套，1.1萬(wàn)㎡，0.9萬(wàn)/㎡，0.99億獨(dú)棟：8套，0.35萬(wàn)㎡，3萬(wàn)/㎡，1.05億舒適型聯(lián)排：38套，1.03萬(wàn)㎡，2.3萬(wàn)/㎡，2.37億疊拼：38套，0.78萬(wàn)㎡，1.7萬(wàn)/㎡，1.33億洋房：40套，0.48萬(wàn)㎡，1.2萬(wàn)/㎡，0.58億公寓：90套，0.59萬(wàn)㎡，1.4萬(wàn)/㎡，0.83億約4億約3億10年11年約3億約6億約6億策略執(zhí)行SectionI懸念營(yíng)銷，引起客戶高期待經(jīng)前期蓄客，累積2000組客戶10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/112010年4月：春交會(huì)——見(jiàn)證嶄新的金地春交會(huì)亮相——品牌亮相10年4月16日參加春交會(huì)展示重點(diǎn)：金地天津三盤聯(lián)動(dòng)，以及專注豪宅打造，寓意企業(yè)轉(zhuǎn)型渠道配合：軟文、新聞，劍客炒作開(kāi)始10/1210/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/112010年6月