基于文獻(xiàn)綜述的步行街定位研究與績效評價(jià)城市商業(yè)街改造定位與績效評價(jià)研究以1990年代以來四川北路商業(yè)街改造為例

1研究背景1.1缺乏正確的定位從20世紀(jì)80年代中后期開始，國內(nèi)城市開始崛起街頭建筑和商店改造（1）。尤其是1990年代以來,城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整,各大城市的商業(yè)街陸續(xù)進(jìn)入新一輪“升級換代”大改造階段。一些位于城市中心區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)街,在新一輪功能轉(zhuǎn)型過程中地位不斷下降。盡管這些商業(yè)街也進(jìn)行了一系列規(guī)劃改造工程,但收效甚微。目前我國很多老商業(yè)街在客流量和銷售額上均出現(xiàn)了下降,很多新建商業(yè)街也出現(xiàn)了有店無市的局面(2)。劉合林、劉建明(2005)、韓健徽(2006)等國內(nèi)相關(guān)專業(yè)人士指出,造成這種境況的根源在于商業(yè)街開發(fā)建設(shè)缺乏科學(xué)合理的定位(3)。不當(dāng)?shù)亩ㄎ辉诤艽蟪潭壬弦殉蔀榱顺鞘懈鞔笊虡I(yè)街發(fā)展的桎梏。商業(yè)街的建設(shè)和改造必須遵循客觀規(guī)律,根據(jù)所在城市和區(qū)域的基本功能和獨(dú)有特征來確定商業(yè)街的定位。而科學(xué)合理的商業(yè)街定位,需要進(jìn)行全面深入的調(diào)查分析和績效評價(jià)研究(4)。1.2“泛中心化”:20世紀(jì)20四川北路是上海開埠以后最早建成的幾條馬路之一,具有悠久的商業(yè)和人文發(fā)展史。1979年四川北路正式名列市級商業(yè)街,1980年代末至1990年代初四川北路曾與南京路、淮海路齊名,加上城隍廟豫園商城一同被譽(yù)為上海著名的“三街一區(qū)”商業(yè)街(圖1、圖2)。上海市這三大市級商業(yè)街各自都發(fā)展完善了與眾不同的經(jīng)營特色、消費(fèi)群體定位以及不同的品牌創(chuàng)建方式,從而形成了三分鼎立的局面(表1)。然而1990年代以來,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平以及居民消費(fèi)方式和觀念等時(shí)代背景的變化,上海市宏觀商業(yè)發(fā)展環(huán)境逐漸轉(zhuǎn)型,四川北路繁盛的景象背后隱藏的外部環(huán)境的尖銳挑戰(zhàn)和自身的結(jié)構(gòu)性危機(jī)也逐漸凸現(xiàn)——一方面在市級商業(yè)體系層面的影響力和競爭力日益式微,另一方面在自身內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)層面還面臨著艱難的升級困境。四川北路商業(yè)街的功能定位在內(nèi)憂外患的變局中面臨著前所未有的壓力。第一,城市商業(yè)空間不斷重組和完善,市場競爭加劇。1990年代以來,上海大力發(fā)展以商業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè),出現(xiàn)了“百業(yè)經(jīng)商,經(jīng)營百業(yè)”的局面。上海城市市級商業(yè)中心逐步從“三街一區(qū)”(1990年以前)到“四街四城”(1995年),進(jìn)而向“四街六城”(5)(2000年前后)的格局轉(zhuǎn)變,“泛中心化”已經(jīng)成為上海商業(yè)空間結(jié)構(gòu)發(fā)展的明顯趨勢(圖3)。由于市場商品供應(yīng)充裕,供需情況發(fā)生了明顯的變化,由賣方市場向買方市場發(fā)展,商業(yè)市場競爭加劇。各層次商業(yè)中心都在搶奪消費(fèi)者,分流購買力,割據(jù)市場地盤,上海的商業(yè)空間正在重組。對于四川北路這種以平民化定位、中低價(jià)取勝的市級商業(yè)街而言,不僅要面對其他市級商業(yè)中心的劇烈競爭,而且還要應(yīng)對地區(qū)商業(yè)中心的崛起、居住區(qū)商業(yè)中心的完善以及專業(yè)特色商業(yè)街的挑戰(zhàn)。對四川北路商業(yè)街發(fā)展形成最大壓力的莫過于規(guī)劃成為市級商業(yè)副中心的五角場商圈的崛起(6)。第二,居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級,新型商業(yè)業(yè)態(tài)涌現(xiàn),特色定位和品牌戰(zhàn)略作用凸顯。隨著經(jīng)濟(jì)收入水平的提高,上海居民的消費(fèi)觀念、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和生活方式發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變(7)。在此基礎(chǔ)上,新型商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)空間不斷涌現(xiàn)、方興未艾。除了傳統(tǒng)的百貨商店和雜貨店以外,超市、便利店、專賣店、購物中心、倉儲(chǔ)式商場、電子商業(yè)等新型商業(yè)業(yè)態(tài)和新型商業(yè)空間層出不窮。以連鎖商業(yè)、品牌專賣店和大型購物中心為代表的新型商業(yè)業(yè)態(tài),以其顯著的優(yōu)勢,逐漸排擠了傳統(tǒng)百貨商業(yè)的市場空間。以四川北路為代表的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)主導(dǎo)的商業(yè)街,不斷面臨功能與業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)重組的任務(wù)和挑戰(zhàn)。在這種宏觀商業(yè)背景下,上海各大市級商圈紛紛抓住宏觀戰(zhàn)略機(jī)遇和地區(qū)資源優(yōu)勢,陸續(xù)進(jìn)入“升級換代”大改造階段。1990年代以來四川北路商業(yè)街前后進(jìn)行了好幾輪規(guī)劃改造:1993年制定四川北路沿線改建規(guī)劃,1994年啟動(dòng)第一次改造工程,1995年進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施大改造。此后又經(jīng)歷了多輪改造,商業(yè)街定位也幾經(jīng)變化,但實(shí)施效果卻不盡人意。到1990年代末,四川北路商業(yè)街的城市地位逐漸下降,客源逐漸流失,商業(yè)經(jīng)營日漸蕭條。盡管造成四川北路商業(yè)街功能地位下降和后期難以崛起的原因眾說紛紜(8),但在1990年以來四川北路衰落歷程與歷次規(guī)劃改造迷局中,始終貫穿著定位轉(zhuǎn)型的結(jié)構(gòu)性難題——?dú)v次上海市中心城區(qū)商業(yè)規(guī)劃均將四川北路商業(yè)街作為一條城市級商業(yè)街,然而四川北路自身的功能定位卻徘徊不定。筆者認(rèn)為四川北路商業(yè)街改造的定位問題具有典型代表性,蘊(yùn)含了商業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)代城市中心區(qū)商業(yè)街改造定位的某些客觀規(guī)律。2為今后城市商圈提供參照本研究試圖通過對四川北路商業(yè)街改造的定位演變與績效研究,探討在消費(fèi)升級、業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型、品牌競爭的商業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)代,大都市中心區(qū)城市商業(yè)街更新改造的定位與實(shí)施績效之間的契合關(guān)系,進(jìn)一步研究哪些因素會(huì)影響商業(yè)街的定位演變和相關(guān)改造績效;揭示總結(jié)商業(yè)街改造規(guī)劃與實(shí)施過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),為今后我國城市商業(yè)街改造規(guī)劃提供參照。本研究試圖解答的核心問題是:1990年代以來四川北路商業(yè)街定位演變與改造績效之間的關(guān)系是什么?這個(gè)問題可以分解為:歷次改造的定位是如何做出的?四川北路商業(yè)街改造績效究竟如何?定位演變在何種程度上影響或者制約了商業(yè)街的改造績效——是外部環(huán)境因素,還是商業(yè)街改造定位本身出現(xiàn)問題,抑或是定位的實(shí)施執(zhí)行問題影響了最終的改造績效?3振興期2001年-2001年通過對1990年代以來不同時(shí)期四川北路商業(yè)街相關(guān)規(guī)劃文件內(nèi)容的梳理,可以將商業(yè)街定位演變分為三個(gè)時(shí)期(圖4):繁盛期(1990-1995年)、轉(zhuǎn)型期(1996-2000年)、重振期(2001年-現(xiàn)在)。總結(jié)發(fā)現(xiàn),1990年代以來四川北路商業(yè)街不同時(shí)期的規(guī)劃定位的演變特征如表2所示。從中可以看出,從1990年代早期到“十一五”規(guī)劃期間,四川北路商業(yè)街改造的定位發(fā)生了明顯的跨越式變化。這種變化主要體現(xiàn)在三個(gè)方面的總體目標(biāo):(1)更加強(qiáng)調(diào)四川北路商業(yè)街在區(qū)域中的功能角色,力圖鞏固市級商業(yè)街的地位;(2)更加強(qiáng)調(diào)“綜合消費(fèi)”,通過空間開發(fā)建設(shè)和功能結(jié)構(gòu)調(diào)整,力圖形成多功能互動(dòng)局面;(3)更加強(qiáng)調(diào)“特色化”商業(yè)形象,積極引進(jìn)專業(yè)品牌商店,創(chuàng)建“中華名品街”,提升商業(yè)檔次,打造四川北路新的特色商業(yè)形象。4數(shù)據(jù)分析和評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評價(jià)工作結(jié)合歷次改造實(shí)施狀況[8~9],分兩個(gè)層面(總體績效與內(nèi)部績效)、五個(gè)模塊(商業(yè)經(jīng)營績效模塊、外部支撐環(huán)境模塊、功能模塊、空間模塊和制度模塊)、八方面評價(jià)因素展開(表3)。主要遵循三方面的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn):(1)基于規(guī)劃目標(biāo)確立的標(biāo)準(zhǔn);(2)基于一般商業(yè)發(fā)展規(guī)律,以及消費(fèi)行為學(xué)和環(huán)境心理學(xué)所遵循的標(biāo)準(zhǔn);(3)基于與競爭者橫向比較研究得出的標(biāo)準(zhǔn)。4.1“兩三”客流構(gòu)成特征第一,就客流量級別來看,客源逐漸萎縮和流失,面臨前有強(qiáng)敵、后有追兵的嚴(yán)峻局面,四川北路商業(yè)街的城市地位逐漸下降至二三線水平(圖5)。第二,就客流構(gòu)成特征來看,雖然具有相當(dāng)大規(guī)模的客流量支撐,但是其客流來源單一,過于依托本區(qū)客流以及上海東北部片區(qū)客流(圖6);而且客流層次偏低,有效客流比率也相對其他商圈偏低。就功能輻射范圍和客流層次來看,其實(shí)只能算一條準(zhǔn)市級商業(yè)街。4.2微觀特征指標(biāo)從宏觀層面來看,在區(qū)域?qū)用娌痪哂幸?guī)模優(yōu)勢,集聚效應(yīng)不明顯;從微觀層面來看,盡管沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)銷售額的單位相對績效良好,但是利潤額的單位相對績效明顯落后,粗放式經(jīng)營特征明顯。四川北路商鋪平均面積明顯偏小,商業(yè)層次偏低(圖7)。4.3商業(yè)即零售行業(yè)從功能結(jié)構(gòu)來看:零售商業(yè)、餐飲業(yè)服務(wù)業(yè)的功能構(gòu)成比例明顯不協(xié)調(diào),過于依賴零售商業(yè)(圖8),呈現(xiàn)單一化發(fā)展特征,四川北路“綜合消費(fèi)”目標(biāo)遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)。從行業(yè)結(jié)構(gòu)來看:零售商業(yè)強(qiáng)烈依賴百貨業(yè)、食品等傳統(tǒng)中低端行業(yè),新興中高端零售行業(yè)極不成熟;另一方面,餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展極不完善,消費(fèi)層次和檔次低下,缺乏特色吸引力。4.4商業(yè)業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)不完善業(yè)態(tài)發(fā)展水平極為落后,主要體現(xiàn)在商業(yè)業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)不完善,更新速度緩慢。一方面百貨店數(shù)量過多、同質(zhì)化問題嚴(yán)重,另一方面專賣店卻極為稀缺。4.5商業(yè)層次較低、層次較低、優(yōu)勢資源未完全挖掘雖然四川北路“南繁”、“中特”、“北雅”的分區(qū)段商業(yè)特色在空間發(fā)展上得到了延續(xù);然而,各區(qū)段商業(yè)層次和檔次較低,目標(biāo)人群定位仍不鮮明,優(yōu)勢資源尚未完全得到挖掘。另一方面,四川北路沿線的主力百貨商業(yè)項(xiàng)目在空間分布上的扎堆、單一化的業(yè)態(tài)布局和雷同化的功能定位造成了明顯的惡性競爭現(xiàn)象。5川北路商圈改造發(fā)展:從宏觀綜合發(fā)展的必然產(chǎn)物到主導(dǎo)從總體績效綜合評價(jià)來看,四川北路商業(yè)街改造定位的三大目標(biāo)均沒能得到很好實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為1990年代以來四川北路商業(yè)街改造定位演變是宏觀綜合發(fā)展環(huán)境下的必然產(chǎn)物,但是主客觀兩方面因素影響和制約了商業(yè)街改造的實(shí)施績效。下面將從六方面對商業(yè)街改造績效成因進(jìn)行探討。5.1東南角紅寶石地區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀首先,四川北路商業(yè)街所在的虹口區(qū)是舊上海的租界交匯區(qū)、功能過渡區(qū),也是老工薪階層集聚區(qū)。雖然四川北路地區(qū)商業(yè)相對較發(fā)達(dá),但是周邊住宅以棚戶區(qū)和三類住宅為主(圖9),腹地人群消費(fèi)層次相對偏低。其次,盡管1990年代以來,虹口區(qū)經(jīng)歷了大規(guī)模的城市改造和建設(shè),但是住宅建設(shè)總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商務(wù)樓宇和其他樓宇的建設(shè)總量,導(dǎo)致城市建成環(huán)境的功能失衡。缺乏規(guī)模成片、交通便捷和形態(tài)完整的商務(wù)辦公區(qū)域在一定程度上阻礙了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。從總體來看,四川北路商業(yè)街發(fā)展的歷史基礎(chǔ)對現(xiàn)狀條件具有較大的影響,虹口區(qū)作為四川北路商業(yè)街的基本商業(yè)腹地,一直難以培育出能夠促進(jìn)高層次消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和目標(biāo)人群,在很大程度上制約了四川北路商業(yè)街的定位轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。5.2交通發(fā)展滯后從商業(yè)街的內(nèi)外交通格局來看,四川北路存在以下兩方面問題:第一,沿街交通環(huán)境狀況惡劣,交通不暢成為制約四川北路發(fā)展的瓶頸。由于虹口區(qū)南北向道路的缺乏,四川北路不僅吸納大量來此購物的人流,還集中了由北向南進(jìn)入市中心的過境交通,造成四川北路的交通負(fù)擔(dān)過重,高峰時(shí)段車輛擁擠不堪。第二,公共交通缺乏可達(dá)性,主要表現(xiàn)在:公共交通包括軌道交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋雖然較為全面,但是仍然存在公交可達(dá)性較差、換乘樞紐缺乏、客運(yùn)服務(wù)體系能力不足的問題;此外,滯后的地鐵交通也是影響四川北路商業(yè)街發(fā)展的重要因素;另外,區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)格局與四川北路的戰(zhàn)略性發(fā)展方向依然存在不匹配的矛盾:商業(yè)街大部分地區(qū)都不在軌道交通站點(diǎn)的有效步行范圍之內(nèi),缺乏便捷可達(dá)的軌道交通條件(圖10)。四川北路商業(yè)街的交通問題受制于虹口區(qū)歷史遺留因素和區(qū)域宏觀因素的約束。1990年代四川北路商業(yè)街一直難以獲得和把握區(qū)域?qū)用娴膽?zhàn)略調(diào)整機(jī)會(huì),在很大程度上制約了商業(yè)街的發(fā)展。四川北路商業(yè)街改造在外部機(jī)遇與內(nèi)部調(diào)整之間不協(xié)調(diào)的關(guān)系,在很大程度上影響規(guī)劃定位的實(shí)施績效。5.3未來商業(yè)空間從沿街空間環(huán)境質(zhì)量來看,四川北路面臨的問題有:第一,模糊的形象定位和漫長的街道軸線(3.7km),違背了絕大多數(shù)消費(fèi)者的心理認(rèn)知和生理能力范圍。第二,人流車流混雜,商業(yè)功能和交通功能之間產(chǎn)生很大矛盾,使得商業(yè)街的步行吸引力大為下降。第三,商業(yè)街沿線布置有大量連續(xù)的用地規(guī)模小、進(jìn)深淺、各行業(yè)分布零散的店鋪。由于人行空間過于狹窄,也無法安排舒適的游憩設(shè)施和景觀小品,缺乏可停留休息的公共空間(圖11)。在商業(yè)街的沿街界面、街道環(huán)境、開敞空間與配套設(shè)施等方面與其他市級商業(yè)街存在明顯差距的情況下,四川北路在消費(fèi)者心目中傳統(tǒng)的、根深蒂固的“中低端”形象不可能輕易得到改變,向““中華名品街”的轉(zhuǎn)型也很難獲得成功。5.4四川北路設(shè)施配套的缺失不僅客觀發(fā)展環(huán)境制約著四川北路商業(yè)街的發(fā)展,更重要的是,商業(yè)街物質(zhì)空間改造過程中的項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)從根本上影響了四川北路改造的實(shí)施績效。1990年代中前期商業(yè)街改造過程中,不合理的項(xiàng)目投資分配結(jié)構(gòu)(重商業(yè)開發(fā)、輕居住區(qū)改造和文體娛樂設(shè)施配套、忽視市政交通設(shè)施建設(shè)和綜合環(huán)境改善工作,圖12、圖13),形成了四川北路畸形的物質(zhì)空間框架和功能組合結(jié)構(gòu),制約了1990年代中后期的定位轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。在四川北路沿線改建過程中,絕大部分資金被優(yōu)先投入到大量定位雷同的商業(yè)項(xiàng)目中去,不僅沒能從根本上提升四川北路的綜合競爭力,反而造成局部地段的惡性競爭問題,而且留下了大量短期難以重塑的物質(zhì)建成環(huán)境,為后期的功能結(jié)構(gòu)調(diào)整造成了極大障礙。其實(shí)四川北路地區(qū)不乏歷史文化和生態(tài)環(huán)境資源,然而由于忽視了商業(yè)街的文化休閑娛樂功能的完善以及商業(yè)空間環(huán)境和區(qū)域交通環(huán)境的改善,有限的資金投入,難以有效整合開發(fā)大量的旅游資源,難以從根本上全面挖掘本地的資源優(yōu)勢,使得四川北路逐漸失去了長遠(yuǎn)發(fā)展所需要的綜合環(huán)境優(yōu)勢。5.5功能業(yè)態(tài)調(diào)整四川北路功能與業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整策略中的戰(zhàn)略重點(diǎn)在很大程度上影響了四川北路商業(yè)街改造定位的實(shí)施績效。1990年代中后期,虹口區(qū)政府片面強(qiáng)調(diào)四川北路向“一小三專”轉(zhuǎn)化,在此基礎(chǔ)上盲目制定過于簡單的功能業(yè)態(tài)調(diào)整指標(biāo)任務(wù),將絕大部分精力放在招商引資、商廈推介和節(jié)慶營銷等工作方面,忽視對“品牌店、專業(yè)店”所需要的綜合商業(yè)休閑環(huán)境的創(chuàng)建。其結(jié)果是既失去了原有的中低階層消費(fèi)群體的支持,也難以吸引中高端消費(fèi)群體的青睞,淪為“高不成、低不就”的尷尬處境。5.6優(yōu)化了商業(yè)經(jīng)營模式商業(yè)管理體制和經(jīng)營模式上的路徑依賴在很大程度上影響了四川北路商業(yè)街改造定位的實(shí)施績效。首先,在1990年代,虹口區(qū)政府部門制定的物質(zhì)空間改造規(guī)劃與功能結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略缺乏協(xié)同性,再加上實(shí)施過程中的不徹底性,使得商業(yè)街的功能結(jié)構(gòu)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性失調(diào),造成了物質(zhì)空間形態(tài)建設(shè)與功能開發(fā)脫節(jié)的局面。一方面,虹口區(qū)政府部門過于重視商業(yè)街短期的經(jīng)濟(jì)效益和順應(yīng)現(xiàn)狀消費(fèi)需求,突出商業(yè)街的購物功能,在此基礎(chǔ)上疏于對商業(yè)開發(fā)行為的監(jiān)管,形成無序惡性競爭等外部負(fù)效應(yīng);另一方面,虹口區(qū)政府在四川北路商業(yè)街的外部綜合發(fā)展環(huán)境(舊城改造、區(qū)域軌道交通等)、內(nèi)部公共空間環(huán)境和配套設(shè)施的完善改造工作上缺乏明確而有力的舉措,使得“鞏固市級商業(yè)街”的定位目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。其次,國有商業(yè)企業(yè)改革的不徹底性