（正本）前期物業管理服務項目投標文件投標人：****************（蓋單位公章）法定代表人/負責人/授權委托人：（簽字或蓋章）年12月13日目錄TOC\o"1-2"\h\u第一部分投標書 1第二部分開標一覽表 3第三部分物業管理服務方案 4商務標 4第一章公司展示 5第二章榮譽 6第三章業績 8第四章信譽 63價格標 78第一章人員配備表 79第二章成本測算 79技術標 84第一章基本規定 87第二章房屋管理 124第三章共用設施設備養護維修 139第四章協助維護公共秩序 159第五章保潔服務 165第六章綠化管理 167第七章其它管理 177第四部分管理服務承諾偏差表 181第五部分其它偏差表（除管理服務承諾偏差表外） 182第六部分有關資格的聲明函及有關資質證明 183第七部分授權委托書 185第八部分投標單位基本狀況表 186第九部分投標單位近期推行的有關業績表 187第十部分投標確保金 188第十一部分投標單位認為需要提供的材料 189第一部分投標書致：開發有限責任公司根據貴方有關**********前期物業管理服務項目的招標公示，簽字代表、法定代表人（全名、職務）經正式授權并代表投標人****************、*********（投標人名稱、地址）提交下述文獻正本一份和副本四份，并對之負法律責任。（1）開標一覽表（2）物業管理服務方案（包含技術標打分內容）（3）管理服務承諾偏差表（4）其它偏差表（除管理服務承諾偏差表外）（5）有關資格的聲明函及有關資質證明（6）授權委托書（7）投標單位基本狀況表（8）投標單位近期推行的有關業績表（9）投標確保金（10）投標單位認為需要提供的材料（投標單位可根據本身狀況填寫認為必要的內容）據此函，簽字代表宣布同意以下：1.所附“開標一覽表”中規定的應提供和交付的項目投標報價為住宅物業服務費（含二次加壓）元/m2/月；商業物業服務費元/m2/月；地下車庫（位）元/個/月；即住宅物業服務費（含二次加壓）每月每平方米；商業物業服務費每月每平方米；地下車庫（位）每月每個（文字表述）。2.如果我們的投標書被接受，我們將推行招標文獻中規定的每一項規定，按期、按質、按量推行合同。3.本投標單位愿按《中華人民共和國合同法》推行其的全部責任。4.投標人已具體閱讀全部招標文獻，涉及修改文獻及全部參考資料和有關附件。我們完全理解并同意放棄對這方面有不明及誤解的權力。5.本投標自開標日起使用期為60日歷天。6.如果在規定的開標時間后，投標人在投標使用期內撤回投標，其投標確保金將不予退還。7.本投標單位同意提供按照貴方可能規定的與其投標有關的一切數據或資料，理解貴方不一定要接受最低價的投標或收到的任何投標。8.與本投標有關的一切正式往來請寄：地址：郵政編碼：電話：傳真：授權委托人：（簽字或蓋章）投標人：（蓋單位公章）

第二部分開標一覽表投標單位名稱：****************單位：元/人民幣項目名稱投標報價管理服務年限*****前期物業管理服務項目物業服務費住宅物業服務費小寫：/㎡/月（含二次加壓）大寫：每月每平方米業主委員會成立選出新的物業管理服務公司時止.商業物業服務費小寫:/㎡/月大寫：每月每平方米地下車庫（位）小寫：元/個/月大寫：每月每平方米注：上述單價中面積以建筑面積為原則。投標人：（蓋單位公章）授權委托人：（簽字或蓋章）日期：

第三部分物業管理服務方案商務標

第一章公司展示公司介紹*****物業服務股份有限公司（下列簡稱“****服務”）是中國領先的住宅物業服務商，自年成立以來，通過年穩健發展，于年月日在香港上市（HK.）。現在業務涵蓋住宅、商業物業、寫字樓、多功效綜合樓、政府、醫院及其它公共設施、產業園、高速公路服務站、公園、景區及學校等多個業態。截至年月日，****服務遍及全國29個省、市及自治區，覆蓋260多個都市，合同管理總面積約為***億平方米。超***萬人的服務團體為超***萬戶業主提供專業細致的社區服務。秉持“”、“”的服務理念，****服務完畢*******三大認證，建立完善和精益化的物業管理和服務體系。現在，****服務穩居中國物業服務百強公司，榮膺“”、“”、“”、“”、“”等多項殊榮，品牌價值達億元。****服務倡導“＂的社區，提出“”社區文化價值主張，通過為業主提供溫馨的社區氛圍、精彩的社區活動和豐富的社群社交，構建社區文化體系，讓廣大業主真切感受社區生活的幸福與美妙。現已孵化數百個活躍的業主社群，每年開展超場社區活動，業主社群已經成為****社區一道獨特的風景線。

榮譽業績信譽

擬派人員從業崗位證書任職證明茲證明***為****************在職工工。10月1日至9月1日期間就職于****物業服務股份有限公司，9月1日調任職****************，擔任****項目經理一職至今。特此證明。****************12月12日

物業服務資質

價格標

人員配備表該項目整體配備人的服務團體，其中住宅及商業共用人員人，住宅單獨配備名專職保潔員，商業單獨配備名專職客服、名專職保潔員、名秩序維護員，車庫單獨配備人進行服務。住宅及商業共用人員配備崗位項目經理客服秩序維護員(包含監控）維修人員保潔員綠化人員累計人數（人）住宅單獨人員配備崗位保潔員累計人數（人）三、商業單獨人員配備崗位客服保潔員秩序維護員累計人數（人）四、地下車庫人員配備崗位秩序維護員保潔員累計人數（人）成本測算一、住宅及商業基礎物業費測算：序號項目數量月單位定額年度金額備注費用支出1工資參見附表12五險費用參見附表13福利費參見附表14辦公費根據同類社區估算5公共及辦公電費參見附表26綠化、保潔及辦公水費根據同類社區估算7清潔衛生費根據同類社區估算8設施設備維護費含消防等，不含電梯9公共秩序維護費11化糞池疏通12綠化養護費13垃圾處置費14低值易耗品15社區文化活動費16不可預見費上述測算總值的5%累計17利潤6%前十二項的6%18稅金3.36%前十三項的3.36%總計基礎物業費為：總計/12/總收費面積=元/㎡/月。附表1崗位名稱人數工資原則月工資額備注項目負責人客服專人秩序維護員(包含監控）維修人員保潔員綠化人員累計五險費用2555元*28人*27.75%福利費用按1200元/人/年測算總計附表2序號項目計算辦法月金額（元/月）1辦公電費根據同類社區估算2公共電費監控：20KW*0.56*24h*30日=8064景觀：10KW*0.56*10h*30日=1680

樓宇：30KW*0.56*8h*30日=4032累計二、住宅單獨人員費用崗位名稱人數工資原則月工資額備注保潔員累計五險費用2555元*1人*27.75%福利費用按1200元/年測算累計利潤6%稅金3.36%總計住宅獨立人員費用：住宅獨立成本/住宅收費面積=元/㎡/月。住宅物業服務費：基礎物業收費+電梯運行非+二次加壓費+住宅獨立物業成本=元/㎡/月；(電梯運行費按照安陽市發改委曾經公布的0.35元/㎡/月進行測算，二次加壓按照安住建〔〕179號文獻進行測算)三、商業單獨人員費用序號項目數量月單位定額年度金額備注費用支出1工資參見附表12五險費用參見附表13福利費參見附表14設施設備維護費0.55清潔衛生費根據同類社區估算累計1+2+3+46利潤6%7稅金3.36%總計1+2+3+4+5+6商業物業費：商業獨立成本/12/商業收費面積=元/㎡/月附表1崗位名稱人數工資原則月工資額備注客服專人保潔人員秩序維護員累計五險費用2555元*1人*27.75%福利費用按1200元/人/年測算累計商業服務服務費：商業獨立收費+基礎物業費=元/㎡/月三、地下車庫物業費測算：序號項目數量月單位定額年度金額備注費用支出1工資參見附表12五險費用參見附表13福利費參見附表14辦公費根據同類社區估算5公共及辦公電費參見附表26公共及辦公水費根據同類社區估算7清潔衛生費根據同類社區估算8設施設備維護費含消防、道閘等9公共秩序維護費10低值易耗品累計1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+1112利潤6%前十一項的8%13稅金3.36%前十二項的3.36%總計1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11+12+13物業費為：總計/12/地下車庫數量==元/個/月。附表1崗位名稱人數工資原則月工資額備注秩序維護員保潔員累計五險費用2555元/月*2人*27.75%福利費用按1200元/人/年測算總計附表2序號項目計算辦法月金額（元/月）1辦公電費根據同類社區估算2公共電費照明：530KW*0.56*7h*30日=62328排風：280KW*2h*0.56*30日=9408道閘：1.5KW*6h*0.56*30日=151.2元/月累計

技術標

一、前期物業基本狀況概述二、重要配套設施設備的配備及闡明公建配套設施和重要設備有：采暖熱交換站、給排水系統、消防報警系統、高低壓配電系統、智能化系統等。社區綜合配套：電梯、樓宇可視對講、防火門、天然氣(一戶一表)、電表（一戶一表）、水表（一戶一表）、暖氣表（一戶一表）、預留寬帶、有線電視、電話專線管線等。重要配套設施設備的配備及闡明具體詳見下表：序號設施設備狀況闡明123456三、公建設施設備及物業管理用房的配備闡明

基本規定第一節管理模式和管理理念物業管理服務理念“式管理”是物業服務中心結合的管理模式融入到物業管理服務中來。充足整合社會資源和物業服務中心內部資源建立以家庭清潔、家庭園藝、水電維修、家政服務、特約服務為主體的個性化服務體系，盡量的為業主提供全方位多元化服務，最大程度的滿足業主需求。從細微之處呈現出星級服務原則。由此，我們對該社區的物業管理服務理念、宗旨、標語為：服務理念：服務宗旨：服務標語：（二）物業服務目的針對本項目特點，我們擬在此后的物業管理服務中以《全國物業管理示范住宅社區》原則為目的，將該社區建成“安全苑區”“綠色苑區”“人文苑區”“文化苑區”。安全苑區該社區有效地施行安全防備，是建設安全文明社區必不可少的一項內容。運用現有的科學技術手段和設備，對社區進行安全防備和有效的控制、管理、守衛，人防、物防與技防相結合，加強社會治安綜合治理，并與本地派出所緊密結合，與業主一起共建“安全苑區”。綠色苑區在社區的物業管理過程中充足體現“尊重自然”、生態環保的管理理念，給業主營造一種綠色環保的崇高生活社區，營造“無污染”、“無廢氣”、“無噪音”的三無綠色環保苑區。人文苑區采用“以人為本”的服務理念，將小事做成精品，將細節做到極致，為全體業主提供人性化、貼近式的服務，把社區建設成為一種高雅、溫馨的“大家庭”。回訪制：在社區的物業管理服務過程中，采用以電話、登門拜訪的形式對物業服務中心的投訴、報修、公眾服務等工作進行事后回訪服務，定時發放“業主滿意度調查表”，讓業主對我們的工作進行客觀評價，并懇請業主提出合理的建議，物業服務中心在認真總結和分析后進行針對性的改善。時效工作制：對業主的服務工作一律實施時效工作制。即本公司承諾：對業主的服務工作，均在公開承諾的時間內完畢或給出解決成果。公開服務制：全部服務工作均向業主公開，嚴禁員工向業主索要任何酬勞。“一站式”服務：設立全天候（24小時）服務熱線和投訴熱線，業主只需打一種熱線電話，全部生活中的問題均可在承諾的時間得到解決。告知式服務：運用社區內的各類標記、宣傳欄、社區廣播系統區內局域網絡等方式將物業服務中心的各項服務信息、區內狀況、公眾信息、收支狀況等向業主公開告知，增進業主與物業管理人員的理解和信任。設立門崗服務“驛站”。在社區門口設立物品臨時寄存處，免費寄存小件物品；另一方面，在門崗處設立“百寶箱”，里面配備打氣筒、各類小件工具等以方便業主。充足運用社區廣播系統為業主生日點歌、節日祝詞，傳達員工對業主的關愛之情。文化苑區為了營建個性活潑個性鮮明的社區文化氛圍，寓教育于苑區文化活動之中，創立高端的人文環境，活躍苑區氛圍，增強業主（住戶）的參加意識，使物業服務中心的工作得到業主及社會各界的支持與理解，建立良好的社會公共關系，我們將在社區開展豐富多彩的苑區文化活動。第二節從業人員著裝、佩戴標志樣本（一）儀容、儀表1、上崗統一著工裝，按規定穿戴，保持衣冠整潔，不得穿奇裝異服。2、男員工不準留長發，不準留胡須；女員工應化淡妝，不準染指甲，不準染黑色、褐色以外顏色的頭發。（二）語言1、工作時間，一律說普通話，禮貌用語。2、見到業重要問好，要主動給業主讓路。3、接聽電話時要說：“您好”。4、看待來訪人員要主動熱情。（三）接聽電話1、接聽電話時，鈴聲不得超出三次。通話時應說：“您好，請講”，對方講話時要留心，并記下要點。未聽清時，要說：“對不起，請您再說一遍”，結束時應禮貌道別。待對方放下電話后，自己再放話筒。2、通話要簡要扼要，不得用電話聊天。3、對自己不能解決的電話，可坦白告訴對方，并立刻將電話交給能夠解決的人。在轉交前，應先把對方所講的內容簡要扼要的告訴接電人。4、工作時間嚴禁打私人電話。5、在開放式辦公區域辦公、洽談業務、互相間交流，接聽電話時要保持冷靜，不得使用電話的免提功效、不得大聲喧嘩、不得嬉笑打鬧。（四）工作態度1、嚴格恪守公司的各項規章制度和崗位職責。2、嚴格恪守公司的作息制度。3、嚴格保守公司的秘密，維護公司的利益。4、謙虛勤懇、認真學習多個專業知識。5、認真統計工作日志，發現問題及時反映。6、認真做好衛生值日工作。7、班前和上班時間不準喝酒，帶酒氣上班，一律不準上崗，如有違反，按曠工解決。8、工作時間要文明上崗，禮貌值勤。9、上班時間不準吃零食，不準聊天。10、不準私自離開工作崗位。11、不準在辦公區域內抽煙。12、不準在上班時間看與工作無關的書籍。13、不準用電話聊天。（五）上門服務規范1、上門準備（1）上業主家里拜訪或維修時，應穿統一制服，佩戴工作牌，保持良好形象。（2）上門維修時，應帶齊所需工具、材料、鞋套和工作臺布。2、敲門（1）按門鈴一下或情敲門兩下，如無反映，等待5秒后再次敲門。（2）除特殊狀況外，嚴禁大力敲打或撞擊業主門窗。3、業主開門后先說問候語“您好”，“早上好”。4、闡明身份及來訪目的。5、進門（1）得到業主同意后，方可進入。（2）業主說“請進”時，應回答“謝謝”或點頭微笑表達感謝。（3）尊重業主生活習慣，視狀況脫鞋或套上自己攜帶的鞋套等。（4）未經業主許可不許在沙發上就座，謝絕業主敬煙。（5）嚴禁收取小費、禮物等或上門服務后在住戶家中用餐。6、告辭（1）向業主說“再會”或表達謝意。（2）主動為業主帶門。工裝展示1、秩序維護員2、保潔3、維修4、男客服5、女客服

第三節物業承接查驗方案物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務公司和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的商定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。物業服務收費15日前完畢承接查驗工作。

承接查驗根據1、經政府主管部門同意實施的物業規劃、設計、建設方案；2、有關建設工程質量法規、政策、原則和規范；3、公司有關發文（工程有關原則、制度、指導）等；4、按《物業承接查驗方法》及我省市有關政策的規定，甲方須向乙方移交的有關圖紙資料及建設單位移交的圖紙資料；5、物業買賣合同，前期物業服務合同；6、臨時管理規約等。物業承接查驗前應含有的條件建設單位應當按照國家有關規定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功效完備、配套齊全的物業。實施承接查驗的物業，應當含有下列條件：1、建設工程竣工驗收合格，獲得規劃、消防、環保等主管部門出具的承認或者準許使用文獻，并經建設行政主管部門備案。2、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計規定建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具。3、郵政、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計規定建成。4、道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計規定建成，并滿足使用功效規定。5、電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備獲得使用合格證書。6、物業使用、維護和管理的有關技術資料完整潔全。7、法律、法規規定的其它條件。

承接查驗工作流程1、各系統設備承接查驗分為三部分：（1）圖紙資料移交接管、（2）設施設備移交接管、（3）工程移交接管。房產公司、施工單位、物業公司必須對工程、設備和資料三部分辦理承接查驗手續。2、承接查驗小組根據驗收項目、承接查驗原則，填寫與之對應的《物業接管資料移交清單》、《共用區域鑰匙移交清單》、《水、電表移交統計表》、《共用設備、設施及共用部位驗收統計表》，并由物業公司有關部門負責人核準簽名，物業公司經理簽字方可生效。3、對承接查驗過程中不符合《物業承接查驗原則》的，承接查驗小組提出書面《驗收不合格整治報告》或《工作聯系函》，房產公司書面回復整治時限并督促施工方整治。整治完畢后，承接查驗小組予以復查確認，合格后辦理移交手續。4、特殊狀況，房產公司以《工作聯系函》形式提出現狀接管規定，明確整治期限并承諾承當管理責任的，可現狀接管，承接查驗中發現的問題仍需如實統計，接管后視作工程遺留問題解決，房產公司必須督促施工單位限期整治。5、對存在構造安全、消防安全、人身安全以及不能確保供水、供電、燃氣等重要系統正常運行的重大工程問題或重大安全隱患，原則上物業公司不予接管。6、根據實際承接查驗狀況，物業公司填寫《共用設施(設備)接管核對表》、《共用設施（設備）移交/接管驗收表》，表格內的具體內容應實時進行更新，此表將作為承接查驗信息臺賬存檔。7、項目辦理完整體移交或區域總裁簽確需現狀接管的，物業區域工程經理參加聯合驗收，確認無違反《交樓前聯合驗收紅線原則》時，物業公司負責人、物業區域工程經理在《聯合驗收會議紀要》上簽字。8、完畢承接查驗工作后，由物業公司向房產公司提交《承接查驗報告》，并附《共用設施(設備)接管核對表》、《共用設施（設備）移交/接管驗收表》、《項目承接查驗問題統計表》，對移交各系統的工程質量、設備、資料以及存在的問題及整治狀況作匯總報告。9、承接查驗全部資料統一整頓后，由物業公司存檔。四、承接查驗程序1、制訂物業承接查驗方案項目計劃交樓節點90天前，由房產項目部和物業公司成立承接查驗小組，制訂《物業承接查驗方案》，方案涉及下列內容：承接查驗范疇；物業承接查驗總體規定；物業承接查驗工作原則；承接查驗應含有的條件；物業承接查驗的重要內容；成立接管驗收小組；編制承接查驗計劃；承接查驗工作流程；承接查驗原則。備注：制訂《物業承接查驗方案》應根據項目部提供的實際移交計劃，擬定各專業的承接查驗人員，安排承接查驗工作。2、進行圖紙資料移交項目計劃交樓節點50天前，由房產項目部向物業移交《物業承接查驗方法》（建房〔〕165號）規定的全部圖紙資料，填寫《資料移交接管驗收表》；對于項目部應移交而未移交的資料，需列出清單，項目部給出移交時間，雙方負責人簽字確認。3、現場查驗項目計劃交樓節點50天前，物業前介經理督促承接查驗工作組對項目共用區域、共用設施設備按照設計及施工規定驗收原則進行查驗，查驗成果填寫《項目承接查驗問題統計表》，并與項目部負責人明確整治完畢時間，項目部負責人、物業公司負責人簽確。4、訂立物業承接查驗合同項目計劃交樓節點30天前,房產項目部與物業公司訂立《物業承接查驗合同》，合同涉及下列內容：物業基本狀況；承接查驗根據；承接查驗及移交內容；甲方的權利與義務；乙方的權利與義務；遺留問題解決的時限；違約責任；其它。5、工程問題解決根據確認的《項目承接查驗問題統計表》及《承接查驗合同》商定的整治時限，項目部督促施工單位對工程遺留問題進行整治，物業公司跟進整治施工過程，對普遍問題和重大問題整治采用先做“樣板工程”，再進行全方面維修的方法。遺留工程問題整治完畢后，房產項目部組織承接查驗工作組對《項目承接查驗問題統計表》中的問題整治狀況進行逐個復驗，項目部負責人、物業公司工程維修部負責人簽確；遺留工程問題驗收不合格的由項目部重新擬定整治計劃，完畢后再次進行逐個驗收，直至全部工程問題整治完畢；6、重大問題解決原則對存在構造安全、消防安全、人身安全以及不能確保供水、排水、供電、供暖、供氣等重要系統正常運行的重大工程問題，原則上物業公司不予接管；如施工完畢節點嚴重逾期，造成不能準時完畢驗收接管工作的，應在聯合驗收前，及時書面致函房產項目闡明狀況，并建議延遲承接查驗時間節點，如果施工、驗收及移交工作滯后于收樓節點，則應向房產明確質保期的起計時間節點為驗收合格并辦理移交的時間節點；因特殊因素需要物業公司提前辦理整體移交手續的，需由房產發出工作聯系函并承諾闡明“為配合本次交收樓工作，請物業公司配合房產辦理整體移交物業的有關手續。本次整體移交手續不作為移交的正式手續，各系統設備、共用區域的土建、裝修、環境、綠化等項的正式移交工作需待完善后，由房產公司督促分批、分項辦理移交手續,由此引發的各類問題，由房產承責”，項目部將《項目承接查驗問題統計表》中問題按商定時限整治完畢后，重新訂立正式移交驗收統計表；因工程因素未能辦理承接查驗手續、但物業團體已進駐的，物業公司必須將工程問題全數統計，書面反饋至房產公司，嚴格按照《承接查驗管理方法》明晰物業、房產與施工單位三方責任，并明確由房產項目公司承當因此造成的不良后果。另外，未辦理移交接管手續但已收樓的項目，物業公司必須對公區設備設施承當起常態管理責任，嚴禁以未辦理移交接管手續為由回絕推行義務。7、工程移交接管應含有的條件工程全部竣工，滿足圖紙、合同商定的使用功效；圖紙、資料移交齊全；工程質量合格，工程遺留問題整體解決完畢；注：查驗問題按維修項計算維修完畢率達成80%以上，剩余問題（非紅線問題）未完畢時，房產公司需出具書面承諾函，承諾工程遺留問題整治的完畢時間節點。達不到或不能滿足上述條件時（系并列條件，須全部達成），不得辦理移交接管手續，涉及安全性能的物業設備設施需保存有關現場照片和視頻資料8、工程質保期的擬定移交手續辦理時應明確質保期的起計時間節點和結束時間節點，簽認《工程質保期確認表》；消防設備、電梯、發電機、生活水泵等大型設備的質保期起計時間：在項目收樓前施工完畢且驗收合格，質保期起計時間為物業的合同收樓時間；如在收樓后才施工完畢、驗收合格移交物業的，質保期起計時間則為驗收合格移交物業之日起計。9、共用設施（設備）移交接管項目計劃交樓節點20天前，工程質量符合移交條件時，項目部與物業公司分類辦理共用設施（設備）的移交手續，房產項目部負責人、物業公司負責人應在移交接管有關資料上共同簽字確認并加蓋公章，移交接管有關資料涉及：《共用設施(設備)接管核對表》、《共用設施（設備）移交/接管驗收表》、《水電表移交統計表》、《鑰匙交接清單》等。10、整體移交的基本原則子系統全部移交完畢后才干辦理物業整體移交手續；整體移交手續確認前，應通過物業公司分管品質的負責人審批后方可最后辦理整體移交接管確實認手續；整體移交手續需由項目部負責人、物業公司負責人、物業公司前介經理共同在《項目總體移交接管驗收表》簽字確認，并加蓋雙方公章；整體移交確認手續的訂立人員，應對確認的成果承當責任。11、承接查驗報告及規定完畢承接查驗工作后，由物業公司向房產項目部提交《承接查驗報告》，并附《物業工程、設備、資料移交統計表》、《項目承接查驗問題統計表》，對移交各系統的工程質量、設備、資料以及存在的問題及整治狀況作匯總報告；《承接查驗報告》自初次提交后，后來每月提交一次，直至問題全部解決，并將每次提交報告的簽收版存檔備查；五、承接查驗準備工作。1、人員準備。物業的承接查驗是一項專業性強、對后來的管理有較大影響的專業技術性工作。物業管理公司在承接查驗前就應與建設單位構成聯合小組，各自擬定有關專業的技術人員參加。2、計劃準備。承接查驗工作應按環節有計劃地實施。與建設單位擬定承接查驗的日期、進度安排。規定建設單位在承接查驗之前提供移交物業具體清單、建筑圖紙、有關單項或綜合驗收證明材料。派出技術人員到物業現場理解狀況，為承接查驗做好準備工作。3、資料準備。在物業的承接查驗中，應做必要的查驗統計，在正式開展承接查驗工作之前，應根據實際狀況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和統計表格。4、設備、工具準備。在物業承接查驗中要采用某些必要的檢查辦法來查驗承接物業的質量狀況，應根據具體狀況提前準備好所需要的檢查設備和工具。物業承接查驗的內容與方式。1、物業資料查驗。現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務公司移交下列資料，未能全部移交下列資料的，建設單位應當列出未移交資料的具體清單并書面承諾補交的具體時限。

竣工總平面圖，單體建筑、構造、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文獻。物業質量保修文獻和物業使用闡明文獻。承接查驗所必需的其它資料。2、物業共用部位、共用設施設備現場查驗。物業服務公司應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收，建設單位應當依法移交供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，但不作為物業服務公司現場檢查和驗收的內容。共用部位：普通涉及建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。共用設備：普通涉及電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。共用設施：普通涉及道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水解決設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。3、物業查驗的方式。現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和實驗等辦法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配備原則、外觀質量和使用功效。物業承接查驗移交資料目錄序號名稱備注一項目建設資料1房地產開發公司證照2房地產開發項目同意文獻3建筑紅線圖4建設用地規劃許可證5建設工程施工許可證6建設工程規劃許可證7規劃總平面圖8建筑設計防火審核意見書（消防審核意見書）9各分項工程設計方案10建設工程規劃驗收合格證《綜合驗收合格證》11建設工程竣工驗收質量認定書（建筑工程質量認定書）12消防工程驗收合格證（審核意見書）13工程竣工驗收備案表（質檢備案表）14工程建筑放線、驗線、驗收意見書15公共安全技術防備工程設施使用證16通信管線等各分項工程竣工驗收書/驗收報告17供水、供氣合同書18供用電合同、燃氣驗收合格證19同意供電告知20申請門牌審批表21白蟻防治合同書22有線（光纖）電視許可證、電話網絡驗收合格證23《房屋質量確保書》、《房屋使用闡明書》24《建筑工程質量保修合同書》25公共設施、設備清單26其它有關資料二物業產權資料1房屋全部權證、土地使用權證2銷售資料（業主、產權、位置、建筑面積、聯系方式、戶型圖等）3房屋設備及其固定附著物清冊4房屋分戶產權辦理狀況闡明5建筑執照6拆遷安置資料7其它有關資料三建筑工程技術資料1地質勘察報告2工程招、投、定標書3工程施工合同及開、竣工報告4施工圖（總平、構造、建筑、給排水、電氣、燃氣、通訊、消防、防雷、強弱電、智能化系統及設備安裝等）5圖紙會審統計6工程設計變更告知(涉及質量事故解決統計)7隱蔽工程驗收簽證8沉降觀察統計9竣工驗收證明書10重要建筑材料質量確保書（鋼材、水泥等）11新材料、構配件的鑒定合格證書12砂漿、混凝土試塊試壓報告13竣工圖（建筑、構造、給排水、電、氣、通訊、防雷、消防、強弱電、智能化系統、設備安裝、總坪道路、雨污排放等附屬工程及隱蔽管線等）14其它項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）15各分項工程施工單位資料16各分項工程/隱蔽工程驗收表/測試報告17水電、空調、衛生潔具、電梯等設備檢查合格證書18供水試壓報告19機電設備訂購合同、單臺設備的闡明書、實驗統計及系統調試統計20弱電、安防、智能化系統集成及布線圖21停車場設施系統圖22設備試壓、試運行合格報告23防雷電阻接地實測統計、引下線焊接統計四設備資料—供電系統1供電系統設備購置、安裝合同2供電系統設備制造、安裝單位、維護單位資料3供電系統設備產權全部者及顧客的名稱和地址4高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備參數（型號、數量、重量、額定電壓、電流、頻率等）5高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備隨機資料（安裝使用闡明書、技術圖紙、機房布置圖、產品合格證、安裝配件清單等）6高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備重要配件資料（生產單位、技術參數、闡明書、產品合格證等）7高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備試運行檢查統計、運行許可證8配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產單位、技術參數、闡明書、檢測報告、產品合格證、強檢資料等）9燈具等末端用電器具資料（生產單位、技術參數、闡明書、產品合格證等）10配套裝置、儀表、電度表資料（檢查統計、測試報告、原始數據統計、強檢資料等）11絕緣電阻測試、實驗統計、試運轉統計12發電機隨機有關技術資料五設備資料—給排水系統1給排水系統設備購置、安裝合同2給排水系統設備制造、安裝單位、維護單位資料3給排水系統設備產權全部者及顧客的名稱和地址4水泵等配套設備參數（型號、額定功率、揚程、編號等）5設備隨機資料（安裝使用闡明書、維護保養手冊、機房布置圖、產品合格證、隨機配件清單、重要配件資料等）6設備運行檢查統計、管道水壓及閉水實驗統計、給水管道的沖洗及消毒統計7重要材料和制品的合格證或實驗統計8配套裝置、儀表、水表資料（檢查統計、測試報告、原始數據統計、強檢資料等）9水、暖、衛生器具檢查合格證書；10其它有關資料六設備資料—消防系統1消防設備購置、安裝合同2消防設備制造、安裝單位、維護單位資料3消防設備產權全部者及顧客的名稱和地址4消防廣播、消防栓等設備參數5隨機資料（安裝使用闡明書、維護保養手冊、機房布置圖、產品合格證、隨機配件清單、重要配件資料等）6設備、儀表調試運行檢查統計、管道沖洗、水壓及閉水實驗檢查統計7消防系統重要材料和制品的合格證或實驗統計8消防驗收合格證書9其它有關資料七設備資料—弱電系統1弱電系統設備購置、安裝合同2弱電系統設備制造、安裝單位、維護單位資料3弱電系統設備參數（系統、型號、規格、數量）4弱電系統隨機資料（安裝使用闡明書、維護保養手冊、產品合格證、隨機配件清單、重要配件資料等）5弱電系統設備調試運行檢查統計、安裝檢查合格證書、智能化等設備國家許可使用證明6有線電視及電話合同7設備試壓、試運行合格報告8防雷電阻接地實測統計、引下線焊接統計9其它有關資料承接查驗表格表1：資料移交接管驗收表工程名稱：資料類別：序號交接的資料名稱單位數量備注移交人：接受人：表2：項目承接查驗問題統計表工程名稱：序號系統名稱問題描述計劃完畢時間實際完畢時間驗收人經辦人：審核人：表3：工程質保期確認表工程名稱：序號保修內容保修期限保修起始日期保修結束日期備注1地基基礎和主體構造工程設計文獻規定的年限2墻體開裂2年3地面起砂、脫皮、空鼓2年4屋面防水工程5年（浙江為8年）5有防水規定的衛生間5年（浙江為8年）6房間和外墻面的防滲漏5年（浙江為8年）7地下室墻、板的防滲漏5年（浙江為8年）8供熱系統2個采暖期9供冷系統2個供冷期10電氣系統2年（光源為6個月）11給排水管道2年（管道堵塞為2個月）施工單位代表:建設方代表: 物業公司代表：12設備安裝2年13玻璃幕墻3年（防滲漏為5年）14門窗防滲漏5年15其中：=1\*GB2⑴框體、五金配件2年16=2\*GB2⑵玻璃自爆2年17智能化系統2年18裝飾工程2年19衛生潔具1年20門鎖、花灑、水龍頭等易損件1年21室外環境工程2年（綠化工程為1年）22室外健身器材、小朋友娛樂設施1年23外墻保溫工程5年24外墻涂料工程2年25其它工程2年

表4：共用設施(設備)接管核對表/產權明細表工程名稱：所屬項目/系統：序號設施、設備名稱規格及型號數量安裝位置與設計及合同核對狀況核對日期備注編制：審核：表5：共用設施（設備）接管驗收表/產權明細表工程名稱：所屬項目/系統名稱移交單位施工單位接管單位崗位移交日期責任移交日期重要設施設備清單名稱規格、型號數量產權移交單位意見接管單位意見備注：項目：檢查日期：

表6：移交單位：移交日期：移交設備：□水表□電表序號表地址名稱表地址表讀數表編號表生產單位表安裝單位移交人接受人備注1234567891011水電表移交統計表物業負責人：房產項目工程負責人：表7：鑰匙交接清單工程名稱：序號樓棟單元部位名稱鑰匙名稱數量交接日期移交人接受人1*#樓1單元強電井鑰匙n******2*#樓1單元水管井鑰匙n******3*#樓1單元電梯機房鑰匙n******4地下一層車庫生活泵房鑰匙n******5地下二層車庫發電機房鑰匙n******678910施工單位代表:建設方代表: 物業公司代表:表8：項目整體移交接管驗收表物業名稱開工日期建設單位施工單位監理單位設計單位物業管理竣工日期占地面積建筑面積各類房屋及公用（共）設施、設備、共用場地等的移交接管驗收內容詳見各自的接管驗收表及清單。移交單位意見：移交單位簽名蓋章：（建設單位）接管單位意見：接管單位簽名蓋章：（物業管理單位）第四節服務接待中心基本規定目的??為確保物業服務中心工作的順利進行，增強全部工作人員的責任感，為社區住戶提供更加好的物業管理服務，維護物業服務中心的良好形象。合用范疇合用于物業服務中心客服電話????24小時服務電話：0372-*******?????0372-*******?辦法與過程控制春夏季：8:00-17:00秋冬季：8:30-17:30（含午餐時間1小時）為正常上班時間，期間，全部日常事務工作都正常進行。特殊節假日適宜調節。周一至周六：17:30?-20:00??安排客服組二人，其它業務組一人在服務中心前臺值班，解決日常業主的報修、建議與投訴、車位租用等工作。期間，家政維修工作正常進行。每天：20:00-次日9:00由監控中心負責值班，重要負責解決某些緊急事務（如：業主家里沒水沒電等狀況安排技術員上門急修），對重大投訴或重大事件的解決和及時報告公司領導進行解決。同時安排有兩名技術員值班到晚上22:00;22:00后有一名技術員留宿，確保對緊急維修事務及時解決。秩序維護員值班制度：實施三班24小時值班制度，對社區內實施安全監控。???值班規定：值班人員準時到各崗位值班，不得無端遲到、早退或缺席。特殊狀況不能到崗位值班，要經部門經理同意，并作好調配，以確保工作的順利開展。各位值班人員的著裝必須符合公司的原則規定。???各位值班人員必須做好值班統計和值班的交接工作。值班制度第一條為保障公司正常工作秩序，維護公司財產安全，特制訂本制度。第二條公司根據各單位的生產狀況，設立值班崗位，由本單位劃分各值班崗位管轄區域，確保24小時有人值班。第三條各單位負責人要高度重視值班工作，對值班崗位建立對應的崗位責任制，明確責任區域和范疇，與值班人員訂立責任書。切實做好本單位的防盜、防火、防災等安全工作，發生事故，同時追究單位負責人的責任。第四條值班人員要認真負責，恪守值班紀律，準時交接班，做好交接班統計，有事須先請假，方便安排臨時替代人員。嚴格審查所負責區域內人員的進出，無關人員不得隨意進出。第五條值班人員要堅守崗位，不得串崗、脫崗，不得酒后上崗，不得在崗位上打牌、喝酒、睡覺。第六條值班人員要加強區域內巡視，看護好責任區域內的設備和設施，做好防盜、防火、防災工作，特別加強對重點部位的監管。第七條值班人員在當班時間內違犯值班制度，按《勞資人事管理制度》予以處分，并停止其工作，不再安排崗位，按停薪留職看待，其各項社會保險費均由自己承當。第八條值班人員玩忽職守，發生失盜、損壞設備設施，由負責人全額賠償損失，并按《勞資人事管理制度》解決。第九條值班人員應是我司股東員工，一旦失職給公司造成損失，從負責人工資中賠償損失，工資局限性以賠償時，用其股份抵頂，確保公司利益不受損失。第十條值班人員要互相協作，服從分派，服從管理。維修工作原則急修半小時內，其它報修按雙方商定時間達成現場，并完善填寫報修、維修和回訪統計表格。

第五節有償服務服務中心有償服務屬于特約服務范疇，按照物業管理規定，應當收取對應的勞務費、成本費和技術費等，但本著方便住戶、為民服務的原則，應當在價格上優惠。按規定對有償服務年內容、收費原則、服務質量進行公示，并根據此進行服務收費，客戶也可根據實際狀況自主選擇。當客戶需要提供有償服務時，接待人員應熱情細致、耐心理解客戶的信息和服務規定、具體闡明服務的流程和收費原則和原則，作好具體統計，建立臺賬管理，避免因收費而產生的不必要的麻煩。全部一切收費正常狀況下先交費后作業，屬特殊狀況，業主規定先服務后再收費的，必須經物業服務中心負責人同意后方可執行。當無法擬定服務費用時，應由維修和房管人員配合到現場查看，并向就客戶具體闡明。收取各項費用時，必須開具規定收據，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項建立臺賬管理，每月對有償服務的總數，金額必須以清晰的報表進行匯總上報，若有漏洞或差別必須追查因素。定時上繳財務部門，不得挪用。當一時無法滿足客戶的服務規定時，應向客戶做好解釋、并表達歉意，視狀況主動為客戶聯系外來單位進行服務。服務人員應在管理部門的統一指揮協調下提供有償服務，必須服從指揮，聽從安排。服務人員在提供有償服務時，應具體理解客戶的規定等服務信息，并就服務的注意事項和實施環節告之客戶，征求業主同意后，方可實施，不得自作主張。服務人員在完畢服務項目后，應把現場整潔清理干凈，并請業主進行驗收。經客戶驗收合格，并在有償服務申請派工單確認簽字后交回物業服務中心存檔。凡屬上門服務的，都有物業服務中心負責聯系預約住戶，服務完畢必須跟進服務效果回訪（或電話咨詢），方便掌握多個服務動態，提高業主的滿意度，咨詢完需做好有關統計，便于查閱。員工不得私自承攬有償服務，不得直接或變相索要小費，嚴禁接受紅包、禮物，否則一經發現嚴肅解決。不按本規定操作，造成業主（住戶）投訴或給公司帶來損失的，則按公司制度對有關工作人員嚴肅解決。序號服務項目參考收費原則備注1安裝吸頂燈20元/盞報價不含材料費2安裝壁燈30元/盞3安裝床頭燈30元/盞4安裝射燈(有軌道)100元/套5更換明敷線10元/米6更換暗敷線20元/米7更換空氣開關20元/次8更換電源插座10元/只9更換電話插座10元/只10更換燈泡5元/只11更換燈管10元/支12更換燈罩10元/只13更換鎮流器5元/只14安裝吊燈50元/盞15馬桶、洗手盆、洗菜盆漏水修理20—50元/次16更換普通水龍頭20元/只17更換混合水龍頭40—60元/次18更換軟管10元/條19安裝射燈(無軌道)30元/盞報價不含材料費20安裝鏡前燈20元/盞21疏通洗手盆20—50元/次動用疏通機50元起22疏通洗菜盆20—100元/次需拆檢查口80元/次23疏通馬桶50—100元/次24疏通浴缸下水管30元/次25疏通地漏30—50元/次第六節收費公開承諾書根據項目的具體收支狀況，我公司承諾每季度進行一次項目物業服務費用或者物業服務資金的收支狀況公示，根據公示的內容聽取社區業主的建議，接受業主的質詢和監督。備注：每年累計公示4次（次季度第一種月公示上一季度財務收支狀況）****************

第七節住房專項維修資金使用方案一、維修資金使用1、授權委托：HYPERLINK業主委員會、物業服務公司、房屋管理單位（下列簡稱申請單位）受業主委托，向市房屋維修資金管理中心（下列簡稱管理中心）提交書面申請。2、制訂方案并業主確認：申請單位制訂HYPERLINK《維修和更新、改造方案》，經維修資金列支范疇內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主確認通過改造方案。申請單位將《業主委托代辦申請維修資金征求意見表》、《維修和更新、改造方案》、HYPERLINK《業主書面表決證明》在社區進行公示，公示期為七天，公示期間業主若有異議的，向管理中心投訴。3、現場查看：管理中心工作人員到社區現場查看并留取影像資料；4、申請列支：申請單位持有關材料向管理中心申請列支。5、使用款初次撥付：市住房保障和房屋管理局核準后，撥付工程款（工程預算金額的70%）至申請單位在專戶銀行開立的“使用賬戶”，“使用賬戶”賬戶內資金只能劃轉至施工單位。6、組織實施：申請單位或者有關業主組織實施維修和更新、改造方案。7、竣工驗收:工程竣工后，物業服務公司、業主委員會、業主代表、施工單位對工程進行驗收，并訂立HYPERLINK《維修和更新、改造工程驗收單》。8、使用款尾款撥付:申請單位根據工程結算費用填寫《維修和更新、改造工程結算費用分攤清冊》，并將HYPERLINK《分攤清冊》和《維修和更新、改造工程竣工驗收單》在社區進行公示，公示期為七天，公示期滿若業主無異議，申請單位持有關材料到管理中心辦理申請工程尾款手續，市住房保障和房屋管理局核準后，將工程尾款撥付至申請單位在專戶銀行開立的“使用賬戶”。9、維修、更新和改造項目有下列情形之一的，物業服務公司、業主委員會或HYPERLINK社區居民委員會應當采用招投標方式擇優擬定維修單位：（1）維修、更新和改造費用總額超出30萬元的；（2）單項工程費用超出5萬元的；（3）業主大會決定實施招投標的。10、發生下列費用，能夠從HYPERLINK專項維修資金中列支：（1）前期勘察、鑒定等有關費用；（2）維修工程費用；（3）HYPERLINK工程招標、監理費用；（4）工程預決算審核費用。11、HYPERLINK專項維修資金由維修資金管理機構代管期間，房屋共用部位、共用設施設備出現嚴重影響業主正常使用的緊急狀況，需要立刻對房屋共用部位、共用設施設備進行搶修的，物業服務公司應當立刻向維修資金管理機構報告，維修資金管理機構應當在24小時內予以核算并告知開戶的商業銀行預先撥款，費用從有關業主HYPERLINK專項維修資金賬戶中列支。12、專項維修資金由業主委員會管理期間發生本條第一款規定的緊急狀況時，物業服務公司應當立刻向業主委員會報告，并同時告知屬地HYPERLINK街道辦事處（鎮政府），由業主委員會按照專項維修資金應急支取預案的規定，將費用從有關業主專項維修資金賬戶中列支。13、未實施物業管理的房屋，發生本條第一款規定的緊急狀況時，HYPERLINK社區居民委員會應當立刻向維修資金管理機構報告，維修資金管理機構應當在24小時內予以核算并告知開戶的商業銀行預先撥款，費用從有關業主專項維修資金賬戶中列支。14、專項維修資金未劃轉業主委員會管理的，專項維修資金的劃撥按照下列程序進行：15、物業服務公司或HYPERLINK社區居民委員會憑經市住房和城鄉建設局備案的專項維修資金使用方案，向維修資金管理機構申請劃撥；16、維修資金管理機構根據劃撥申請及有關業主賬戶余額等狀況，符合規定的預撥申請專項維修資金的70％；17、使用方案公式貼出滿7天，開始填簽字表；維修工程竣工后，物業服務公司或社區居民委員會應將工程決算在本社區內公示7天，經業主委員會承認后向維修資金管理機構申請撥付工程款余額，其中業主委員會有異議的工程決算，應當交含有資質的社會中介機構審計。18、專項維修資金已劃轉業主委員會管理的，專項維修資金的劃撥按照下列程序辦理：（1）物業服務公司根據維修和更新、改造項目提出使用方案，使用方案應當經三分之二以上的有關業主同意；（2）物業服務公司持有關材料向業主委員會提出預支維修資金申請，業主委員會同意預支維修資金的，應當將有關材料有關單位備案；（3）業主委員會憑有關單位備案證明告知專戶管理銀行撥付不超出核定預算金額70%的費用；19、維修工程竣工后，物業服務公司應當將工程決算在本社區內公示7天，經業主委員會承認并經有關單位備案后，由業主委員會告知專戶管理銀行撥付維修費用的余額，業主委員會對工程決算有異議的，應當交含有資質的社會中介機構審計。

20、維修資金實際發生額低于預撥款的，其結余部分應當在15個工作日內交入專項維修資金專戶。21、維修資金工程決算金額超出預算金額10%或超出部分在1萬元以上的，超出部分需按維修資金使用程序重新申報。22、市住房和城鄉建設局應當加強對專項維修資金管理使用的監督檢查，及時查處專項維修資金管理使用過程中的違規、違法行為。23、專項維修資金的管理和使用，應當依法接受財政和審計部門的監督。24、違反本方法規定，國務院HYPERLINK《物業管理條例》、《河南省物業管理條例》、《安陽物業管理條例》及其它法律、法規和規章已有處分規定的，從其規定。25、未按照本方法規定交存、代交或承當對應專項維修資金的單位和個人，由主管部門責令其限期補交；逾期仍局限性額交存的，業主委員會或有關業主能夠依法對其提起訴訟。26、專項維修資金主管部門、管理機構及其工作人員不推行職權或者濫用職權的，由有權機關責令改正，對直接負責的主管人員和其它負責人員依法予以行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。27、本細則所稱公有住房涉及房產管理部門直管公有住房和單位自管公有住房。28、本細則所稱共用部位是指房屋主體構造（涉及基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、公共門廳、樓梯間、電梯間、電梯前室、走廊通道、設備間和物業管理用房及法律、法規規定和房屋買賣合同商定的業主共用的部位。

本細則所稱共用設施設備是指住宅社區或單幢房屋內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的屬于全體業主或單幢房屋的業主（使用人）共同使用的下水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、信報箱、電梯、消防設施、安全防備設施、智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文體設施、公共停車位、道路、場地、綠地和區域圍護及法律、法規規定和房屋買賣合同商定的業主共用的設施設備。29、本細則所稱的中修及中修以上維修是指：

（1）主體承重墻構造部位損壞，需要拆換、加固的；

（2）整幢樓屋面、戶外墻面需要重新進行防水或者保溫層施工的；

（3）整幢樓外檐面脫落達成整幢樓外檐面積30%以上，需要修繕的；

（4）整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；

（5）物業管理區域內路面破損30%以上，需要整體修復的；

（6）整幢樓或者單元下水管等老化、損壞，需要更新、改造的；

（7）智能化系統、消防控制系統等需要整體更換，或者更換、維修、改造一次性費用超出原造價的20%的；

（8）更換電梯，或者更換、維修電梯重要部件一次性費用超出電梯原造價的20%的；

（9）物業管理區域的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的。30、本細則實施前出售的公有住房已繳納維修資金的，該維修資金作為首期交存額劃入業主分戶帳戶。

本細則實施前已設立電梯更新資金或智能設施設備維修資金的物業社區，該資金仍專項用于電梯的更新、智能設施設備的維修，或者根據業主大會決策執行。

本細則實施前的住宅社區已繳納過物業管理專項資金的，該專項資金作為本社區物業專項維修統籌資金，專項用于本社區內共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。二、物業維修基金分攤

物業在保修期內不得使用維修基金。住宅共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，由負責人承當維修費用，不得使用維修基金。無法擬定負責人的，按照受益人原則分攤維修費用1、物業管理區域內住宅樓房外的共用設施的維修工程，除由專業管理部門維護管理外，其它部分的維修費用由全體產權人按建筑面積比例分攤；2、住宅樓房內的共用部位、共用設施設備的維修費用由該幢住宅樓房內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤；3、一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬一種單元全體產權人使用的設施設備的維修費用由該單元門內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤。4、開發公司應根據以上原則依其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例分攤維修費用。三、緊急動用維修資金程序1、物業專項維修資金應急維修使用應按申請、現場認定、公示和搶修、付首付款、公示、撥余款的程序辦理。2、物業項目發生下列情形之一的，能夠直接使用物業專項維修資金。電梯故障危及人身安全的。消防、電力、供水、供氣系統出現功效障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急狀況的。屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重的。樓體單側外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全的。其它發生危及人身安全和房屋使用安全的緊急狀況。3、可直觀認定的應急維修情形電梯鋼絲繩出現斷裂、斷股的，限速器鋼絲繩斷股；消防系統水泵銹壞、管道破損嚴重，存在重大安全隱患或者緊急狀況的，但依法或者依合同商定應當由消防部門承當的除外。電力系統出現供電根本路破損、燒壞、漏電，存在重大安全隱患或者緊急狀況的，但依法或者依合同商定應當由供電部門承當的除外。供水系統供水主管道爆裂造成供水中斷及漏水，但依法或者依合同商定應當由供水部門承當的除外。屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重的。①屋面防水層嚴重滲漏的；②外墻防水層嚴重滲漏的。（6）樓體外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全的。①樓房外墻飾面脫落的；②玻璃幕墻（涉及觀光電梯玻璃幕墻）炸裂、脫落的。（7）其它發生危及人身安全和房屋使用安全的緊急狀況。①排水管道破裂無法修復，嚴重影響業主生活的，但依法或者依合同商定應當由供水部門承當的除外。②園林景觀配套設施設備損壞，存在重大安全隱患的。③社區圍墻、擋土墻等出現明顯開裂、坍塌，假山、小橋坍塌，存在重大安全隱患的。（8）其它可現場直觀認定的應急維修情形。每年咨詢業主、社區居委會對物業服務的意見咨詢意見承諾：每六個月針對物業服務的質量，咨詢社區業主意見及社區委員會的意見。特此承諾！****************

附：業主滿意度咨詢意見表業主滿意度咨詢意見表尊敬的業主：您好！非常感謝您及您的家人始終以來對我們工作的支持和信任。感謝您在百忙之中能抽出一點時間對我們的工作進行評價。我們真誠地但愿聽到您的意見和建議，以更有效的提高我們的產品和服務質量。您的建議和意見對我們非常重要，本問卷將會由我司最高管理層親自拜讀。項目非常滿意滿意普通不滿意非常不滿意物業維修人員的上門服務及維修質量○○○○○物業服務人員的電話咨詢服務○○○○○物業服務人員解決咨詢類問題的速度和質量○○○○○物業服務人員解決投訴類問題的速度和質量○○○○○物業服務人員追蹤問題并有回應的速度和質量○○○○○您對投訴的解決成果與否滿意○○○○○您對物業管理收費的合理性與否滿意○○○○○您對社區內的秩序、保潔所提供的服務與否滿意○○○○○您對社區衛生的保持與否滿意○○○○○您對社區植栽的維護與否滿意○○○○○您對社區的公共秩序管理與否滿意○○○○○您對社區的交通秩序管理與否滿意○○○○○您對獲得協助的容易和便利性與否滿意○○○○○物業管理人員的專業知識及技能○○○○○您對物業工作人員的服務與否滿意○○○○○不滿意的因素是：第九節協助籌辦組召開業主大會、成立業主委員會承諾書我公司承諾，如果我公司能夠中標，將主動配合辦事處、社區成立業主委員會。特此承諾。****************12月13日

第二章房屋管理第一節房屋共用部位管理制度目的通過對建筑有計劃的保養，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。原則日常發現建筑有缺點的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實施系統的管理、保養。職責普通狀況下，建筑物的清潔保養由清潔人員按照《清潔綠化工作手冊》中有關規定負責執行，填寫對應的清潔統計；其它保養內容由維保部負責執行，填寫《公共建筑設施保養統計》。維保部長每年初根據公共建筑設施保養計劃原則，結合實際狀況，制訂出公共設施年度保養計劃。內容1、屋頂。每5年對隔熱層保養一次，對面磚破碎或裂縫較大的應及時維修，并對面磚表面用白水泥勾縫（費用可與業主委員會協商從維修資金中支出）。2、外墻飾面。每年對重點部位進行檢查；每5年進行一次全方面檢查；在檢查時，發現有外墻飾面有脫落的應及時進行修補，恢復原樣。（費用可與業主委員會協商從維修資金中支出）3、內墻飾面。每5年進行全方面保養。對粉刷面發現有裂縫應修補；對磁磚面裂縫較大的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發現有空鼓的地方，進行更換或在后來日常巡邏中注意，發現有脫落及時修補。（費用可與業主委員會協商從維修資金中支出）4、樓梯間。樓梯間踏步每5年進行保養一次，發現問題及時修理。樓梯間墻面粉刷，日常發現有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理；每3年進行一次全方面保養，對粉刷內部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發出空殼聲，則闡明有起殼現象，擬定起殼范疇后進行修補。5、對防火門日常發現有生銹或掉漆的，應及時修理；每年全方面保養一次，對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。6、花園圍欄。根據損壞程度擬定重新刷油漆的周期，原則上每２年應刷油一次，最長時間不超出5年。7、公共地磚。日常發現損壞及時維修，每5年進行全方面保養一次，發現地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。8、吊頂。日常對吊頂進行檢查，發現有破損的應及時更換，每３年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應取下更換。9、人行道、車行道。日常發現有損壞的人行道、車行道應及時修補；每年保養道路一次，對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復。10、管道。原則上管道每5年應全部刷油或保溫一次，但對重點部位，必要時能夠增加次數（如室外一樓地面的管道能夠每年刷油或保溫一次，對室內管道，嚴重污染的應隨時刷油）。11、污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。12、擋雨篷。每年全方面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠；在大雨或大風等天氣來臨前，應視狀況增加保養次數。13、玻璃幕墻(涉及玻璃門)。每年對玻璃幕墻進行一次全方面清洗及保養，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發現有脫膠的應補膠，對玻璃門軸上油一次。14、在大風、大雨等來臨前夕，應對窗戶、玻璃幕墻認真檢查，發現問題及時解決，以免發生意外。15、以上所需費用，屬于維修資金應用范疇的，按照維修資金使用方法執行。房屋共用部位大、中修方案總則

為確保房屋安全和正常住用，延長房屋的使用年限，改善房屋的居住條件，為房屋產權和管理單位房屋修繕定案提供根據，制訂本原則。大、中修工程分類

1、樓房大修涉及下列內容：

（1）翻建。

（2）屋面大修：坡頂挑修或全部換瓦；平頂換板；重作防水。

（3）整棟樓重做外墻板縫防水。

（4）抗震加固。

（5）綜合維修。

（6）地下室重做防水。

（7）上、下水及設備更新。

（8）電器線路更新。

2、樓房中修，涉及下列內容：

（1）全樓門窗油飾；

（2）全樓內外墻粉刷；

（3）全部或部分門窗更換；

（4）修補外墻裝飾層；

（5）修補外墻板縫，

（6）陽臺、梁、板、柱加固；

（7）屋面維修；

（8）修補或重做廚、廁間防水層；

（9）地下室局部滲漏；

（10）局部更換上、下水管線及設備。

三、大修工程定案原則

1、樓房翻修：

達成危險房屋原則或超出房屋設計使用年限且嚴重損壞的房屋應翻修。危險房屋是指承重構件已屬危險構件，構造喪失穩定和承載能力，整棟房屋隨時有坍毀可能，通過普通修繕仍不能確保住用安全的房屋。嚴重損壞房是指構造有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損，油漆普遍老化見底，設備陳舊，配件不齊全，管道銹蝕嚴重，水衛、電照的管線器具和零件殘缺及嚴重損壞的房屋。

2、屋面大修(挑頂)

屋面或屋頂承重構造達成嚴重損壞原則，滲漏房間占頂層房間總數的30％以上或滴漏房間超出頂層房間總數的20％，應做屋面大修。

（1）平頂層面：混凝土層面板、梁明顯變形，裂縫值超出設計規范，混凝土嚴重碳化，鋼筋保護層剝落較多；加氣混凝士板大部分明顯變形，裂縫嚴重，部分板鋼筋保護層剝落，鋼筋嚴重銹蝕的應挑頂或換板。防水層普遍老化，斷裂翹邊和封口脫開，有嚴重空鼓動現象，局部補漏仍難解決時的，應理做層面防水。

（2）坡頂屋面：鋼屋架銹蝕嚴重，明顯傾斜變形，部分支撐桿件彎曲松脫。木屋架端節點糟朽、蛀蝕、有明顯下垂或傾斜，節點聯接松動，夾板裂縫，鐵件嚴重銹蝕，支撐松動；水構件(如擦條、屋面板、椽條等)嚴重傾斜或下垂，腐朽蛀蝕，木質發脆，結點松動，榫頭拔出或折斷，榫眼壓裂的應姚頂；瓦件嚴重破碎、風化，脊瓦松動、破損，瓦條糟朽，油氈老化；鐵皮層面嚴重銹爛，變形下垂，應重作或更換屋面。

3、外墻板縫嚴重滲漏，經2次以上中修不能徹底根治的，需整棟樓重做板縫防水。

四、抗震加固：凡無抗震設防的樓房，應按抗震設防原則進行加固。五、綜合維修：嚴重失修、失養破損程序已達嚴重損壞或需改善房屋使用條件，做到大、中、小修一次性應修盡修的修繕工程為綜合維修。

六、地下室防水層老化失效，采用局部堵漏的辦法無法解決滲漏問題，需重新做防水。

七、上、下水及設備更新：上、下水管線及設備達成或超出使用年限，且嚴重損壞，應進行更新改造。設備嚴重損壞、殘缺，滴漏、冒水現象嚴重，無法正常使用。

八、電氣線路更新：當電氣線路達成嚴重損壞原則時應做更新工程。電氣線路更新可結合配電設施改造一并進行。

九、中修工程定案原則1、樓房中修：凡房屋構造、裝修、設備三個構成部分中一種分項達成嚴重損壞原則的，應進行中修。2、油飾：當油漆失光、老化、翹皮、剝落見底時，應重做油飾。鋼門窗及其各類鋼鐵部件應3～5年油飾一次；木門窗及其各類木部件應5～油飾一次。3、粉刷：當裝飾層粉刷掉粉、剝落及劃痕污跡較多時應重做粉刷(只負責公共部位，涉及基層抹灰)。外墻涂料裝飾及樓梯間、公共走廊的室內涂料，應每10～涂刷一次。4、更換門窗：當木窗開關不靈活、松動、脫榫、糟朽；鋼門窗開關不靈活、開焊、嚴重銹蝕時應更換門窗，五金殘缺。5、修補外墻裝飾層：當外裝飾層空鼓、裂縫、風化、有脫落危險時應修補或重作。6、修補外墻大板縫：當外墻板勾縫砂漿脫落；外墻板縫局部嚴重滲漏時應修補。7、陽臺、梁、板、柱加固規范規定；8、鋼筋保護層剝落，鋼筋銹蝕時應做加固解決。當以上構件出現明顯變形、裂縫值超出設計規范規定；鋼筋保護層剝落，鋼筋銹蝕時應加固解決。9、屋面維修，當屋面達成普通損壞原則(見第八條)；頂層漏雨房間占頂層房間總數的10％～30％時，應維修；

（1）平頂：當屋面防水層出現空鼓、翹邊、封口不嚴時應維修。

（2）坡頂：當屋面瓦件有碎裂，屋脊抹灰開裂時更換損壞的瓦件或屋面維修。10、廚廁滲漏的維修當廚廁滲漏影響到正常使用時，應維修。11、地下室防水，本地下室有積水時應查明因素、去除積水，維修或重作地下室防水層。12、局部上、下水管線及設備更換當上、下水管線局部損壞、嚴重銹蝕和少量設備損壞時，應局部更換管線和設備。

第三節共用部位管理為確保公共場地、部位的運行功效和使用秩序，維護業主的正當權益，根據《物業管理條例》等規定，制訂本管理規定：1、社區內公共場合（地）、共用部位、屋頂、房屋外立面等屬本社區內全體業主共有，任何業主和使用人均無權私自占有、占用、涉及封閉、私搭、私建、私控、私鑿、私擺、私放等行為。2、每日巡邏1次社區房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃等，做好巡邏統計。3、在巡邏過程中如發現異常應及時修復，需要住宅專項維修資金的，按照《安陽市住宅專項維修資金管理方法》的有關規定執行。4、社區內全部業主和使用人均無權私自在公共場地（所）、共用部位、屋頂、房屋外立面等處設立招牌和廣告牌。5、全部商場、門面的招牌只能在所使用的商鋪內或門面上懸掛、張貼，但必須按照物業管理公司的統一規格、尺寸、形式、材質、安裝位置等規定制作安裝。6、對違反有關規定的行為，物業服務中心將采用方法制止，請大家互相支持、監督、配合，對造成損失的行為，將規定當時人承當賠償和違約責任第四節住宅裝飾裝修管理方案一、裝修管理根據1、裝飾裝修工程必須符合《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《物業管理條例》、《住宅室內裝飾裝修管理方法》、《都市異產毗鄰房屋管理規定》等法律法規規定。2、裝修人必須對的解決截水、排水、通行、通風、采光及共用部位的使用等方面的相鄰關系。3、嚴禁變化原有用地的使用性質和變化房屋原有的建筑風貌、密度、高度、層數等。4、住宅裝飾裝修應當確保工程質量和安全，符合工程建設強制性原則。二、裝飾裝修流程裝飾裝飾裝修--業主（代理人）和裝修負責人攜帶以下資料至物業服務中心前臺申報裝修：業主（代理人）和裝修負責人身份證原件裝修合同加蓋公章的裝修施工單位營業執照及資質證明復印件不少于1:100面積比例的裝修圖紙單項工程：不涉及水、電、房屋構造，施工時間在5個工作日內可竣工的項目，業主（代理人）攜帶以下資料至物業服務中心前臺申報裝修：業主（代理人）和裝修負責人身份證原件裝修申報裝修備案登記業主（代理人）填寫《裝修備案申請表》2、如資料完整無誤，物業服務公司在收到裝修備案資料5個工作日完畢審批1、業主（代理人）填寫《單項工程施工申報表》2、如資料完整無誤，物業服務公司在收到裝修備案資料2個工作日完畢審批業主（代理人）訂立《****住宅裝飾裝修須知》、《****物業裝飾裝修承諾書》、《物業裝飾裝修管理服務合同》業主（代理人）交納裝修按金、裝修垃圾清運費、《施工人員出入證》工本費及按金、裝修管理服務費提交施工人員身份證復印件、1寸免冠照片三張、填《裝修施工人員記錄表》，并發放《裝修施工進場證》辦理施工進場證1、業主（代理人）交納《施工人員出入證》工本費及按金；2、提交施工人員身份證復印件、1寸免冠照片三張、填《裝修施工人員