-.z.和物業合作裝飾公司要想先入駐小區招攬業務，則需要物業公司同意并配合。

一.同物業公司協商談判注意幾點：

1、找關鍵人物。一般要與物業公司經理談才有效。

2、費用要適當。最好是與介紹的業務掛鉤，提高物業幫你推薦的積極性。

3、搞好關系。對具體辦事的物業員工和客服給點小恩小惠，確保暢通無阻。

4、廣告宣傳。要做些廣告牌，并在物業的辦公室放置一些精巧的宣傳冊或者宣傳單、圖片、公司介紹之類的，讓小區的業主來物業繳費或辦事的時候能看到你們、注意你們。在小區擺展架和桌子，150-200元左右，和物業經理談判原則最多不能超過3000元，和保安最多不能超過1000元。二．做任何業務都是分為3個局部：1.尋找潛在客戶2.效勞跟單3.見面談判銷售兵分兩路，第一到新交小區守客戶，第二專門聯系信息渠道，中介：房產中介公司，我們一個個的面談，發資料和名片，建立擋案，定期聯系，物業單位：每個物業公司的運作也不是完全一樣的，哪怕是大的物業公司，在小區還沒有完全配套好的情況下，很多事情是主任單獨拍板決定的，比方交付的時候，讓哪些裝飾公司業務員進場做營銷，哪怕是普通保安，也是有時機接觸到客戶資料，向裝飾公司推薦客戶的，對正在交鑰匙的小區物業是重點公關的對象，領導層不能拿下來，就走底層路線，保安如果推薦成一個客戶，我們直接給一個紅包，沒有談成，只要推薦了，反正一個禮拜請吃一頓飯，或者唱歌什么的！保安一般來自外地，圈子很封閉，多聯絡聯絡，對自己公司蹲點守客戶的人員也是一個幫助，這個方法我們運用的很好，一般新交付的小區，我們總能在5天開工成一套，樓盤銷售人員：是帥哥，就帶美女過去拜訪，是美女就更好說了，整理一番好大方進去，平時售房小姐守那里也很寂寞的，第一次反正也不要多說什么，能留，相互介紹客戶的名義交流下，回去后2天聯系，約出來K歌泡吧什么的，只要愿意出來，就什么都好談了，你有錢有各類資源，沒有人不會不和你合作，畢竟誰也不會和錢過不去！重點是要把握好場合，最好是售樓部只一個銷售員的時候進去交流，一個售樓部你只要認識一個人就夠了，認識人多了，售房員心里反而認為你不信任她，但不管怎么樣，節日，生日和禮物總會首先送到的，由于做業務的過程中，手里也收集了一些房產銷售公司負責人的名片，售樓小姐想換單位，總也先問問我有沒有渠道，實際上做到這樣的地步，我已經沒有必要去天天守小區，去打陌生聯系客戶了，每天是安排好行程，第二天去聯系渠道朋友！總結：最開場做業務的時候，總以為自己能說會道，有監理經歷，比一般人專業年輕時有秀氣招女孩子喜歡的小臉，嘴也甜，覺得自己很牛的，做業務是天下第一，但后來發現自己接的單數量多，金額一般般，并且維護客戶也不在行，客戶的轉介紹和回頭率不高有的人只做大單，一個月接一單的收入，相當于我接10單，打敗了很多競爭對手，和同行業務員，我以為我業務已經做得很好，非常不錯！過剛易折，木秀易摧，實際上真正的裝飾業務員不應該是這樣的！這個社會都在提倡贏者通吃的狼性思維，認為商業競爭不光是吃掉市場，還要吃掉和你競爭市場的人！我認為這不符合叢林和自然法則，狼王對于和他競爭過王位的公狼也不是一口咬死，只要示弱，也不會趕盡殺絕，自然的野馬群，為了保證種群的繁衍，和防御外敵，馬王總會留下一兩匹成熟的公馬留在馬群里！所說這些，只想說明一個道理，一個企業支撐不了一個行業，一個行業只一兩家壟斷企業的話，是最危險和最脆弱的，一個人也吃不下這么大的市場，高明的銷售人員，最善于資源整和，是終端銷售之王，而銷售的一大半收入都投入到渠道之中，所以任何同行的業務員，都不是你的死敵，而是你的合作者，你信息的觸角，你是個優秀的談判者，你身邊聚合了一大批人脈，你就是行業的銷售之王！任何一個城市的市場，買房的人都有一定的圈或者行業性，但中國這個特殊地方，首先買房的人總是那些人：公務員，壟斷企業員工，銀行職員，公務員永遠是享受低價房的那批人，他需要你優惠，然后可以用公權給你一定的業務時機，壟斷企業員工是改善性兼投資性的那批人，買的房一般都會裝修出租，不會空置，銀行職員買房貸款，部有優惠，接觸的買房客戶也非常多！職業炒房人是看不上裝修那點錢的，一般對裝修愛理不理的！除非你手里有房源，他才感興趣！公務員這群體，如果帶長的，是正的，那每年都有點業務，哪怕是改造下廁所也要弄的，如果遇到到這樣的人，可以考慮裝飾效勞方面大優惠，具體操作水太深，并且涉及到公司的高層運作，業務員不一定掌控得了，我就不多說了！壟斷企業員工，這圈子很小，不是一般人能走進去的，但如果做了一家，之后一般會給你介紹好幾家，這樣的客戶業務員多挖掘和效勞，會得到很好的回報！~我重點說說銀行的員工，特別是管房貸的主任我曾經接觸過*市建行房貸的邱先生，他買的是個復排屋裝修也花了好幾十萬，當然不是我們公司裝修的！我只是偶然介紹了一個朋友買房，從他那里貸的款，一來二去大家就認識了，后來他給我介紹了好幾個比擬高端的客戶，都是別墅排屋的，貸款從他那里走的，和他當然認識甚至在我們公司沒有多少排屋為樣板的情況下，把自己的房借我們當樣板，讓客戶對裝修工程心里更有底，我最后還是成交了好幾套，這樣的感謝，不是單純金錢就能夠表達的，到現在我還非常感他，只是現在一直在，聯系也慢慢斷了！還幾個銀行窗口的柜臺人員，也是守小區認識的，她們也經常遇見買房付款類的手續，聯系后都留了個心眼，一般每2--3天下班后我都會和他們聯系下，看有沒有資源客戶進展提供下面我想說說談單！裝飾公司里業績做好的設計師不是一定是設計做得最好的那個，但肯定是溝通和談單能力最強的那個！，一個家裝單談下來，我想溝通占70%，設計占20%，其他占10%，分配到崗位上，業務員的因數占50%，設計師占30%，其他占20%，越是有能力的業務員，越能影響公司的決策甚至工程方面的投入，一個專業的業務員，應該是萬金油，會量房，懂工藝，知道制作流程，懂設計，不會CAD至少會畫草圖，工程設計還有售后效勞都能了如指掌，談單的過程很長，是耐心和意志的比賽，也是讓客戶從試看到完全相信你的過程你的專業，你的口才，你的設計眼光，如果到達水準，就可以完全給客戶洗腦！但家裝除非是貪官受賄，否則永遠是自己掏腰包，人與人之間永遠是錢包之間的距離最遠，你只有站在省錢的角度為客戶考慮，客戶才放心把資金交給你來操作，談錢傷感情，你拉近了兩人的思想，自然也拉近了腰包就無往而不利了，很多客戶因為你為他省錢辦了好事情，不好意思了還想方法增項，讓你賺點辛苦費，這樣的客戶就很得意了，但這是裝飾業務員和設計師將心比心的結果！在裝飾行業，圓滿無紕漏的完成裝飾工程，是根本的成功！給客戶省錢，讓客戶覺得物超所值，可以算非常成功！如果，在可以的預算圍，從設計到材料都是高品牌消費，強烈的滿足了客戶的虛榮心，就是非常非常的成功！再談業務員和設計師的配合問題，客戶來一次公司其實很不容易，不知道費了業務員多少口水，幾乎可以說是連哄帶騙的讓潛在客戶來我們這并不知名的公司來考察，細節決定成敗，設計師的一個疏忽就可以讓客戶給個否認的評價，所以，業務員一定要和設計師溝通好，仔細的介紹客戶的年齡，家人，愛好，職業，習慣等情況，確定好談單的時候兩人誰先說，各說什么，以誰為主要談判人，誰做補充，向客戶介紹案子和公司情況，一定要隨時察言觀色特別是一般來公司考察的是兩口子，或者3口之家一定要通過他們眼神交流的情況了解最終是誰能拍板或者誰的意見占主導，對占主導的客戶家人，要反復提問，反復咨詢：還有什么想法，什么意見，考慮到每個細節才行，業務員應該和家庭中另外的人進展溝通，誰也不能冷落，有孩子的，要公司的其他女員工拿玩具帶著玩，有了氣氛，什么都好說，只要客戶到了公司開口說話，能微笑，合作就完成了一半，以后的工作就是盡快把客戶補充的要求完成好，把預算書做成決算，定好時間，趁熱打鐵，下次來能簽掉協議！記住，一個客戶再信任業務員和設計師，一般來公司3次，最多不超過4次如果不能簽約，這個單子估計就黃了這樣的情況，一定要總結，到底是什么原因，丟掉了這樣一個準客戶.對下次同樣的情況就可以很好的防止！成功的業務員一般對已經和其他公司簽約的客戶還會回訪，因為裝修是個長期的工程，沒有最好，只有更好！哪怕他已經找人做了，只要有一點不快樂，他還是會想起你的效勞，懊悔當初為什么沒有選擇你，更可能會向朋友和親戚推薦你！在這里特別要說明下，裝修是個苦活，累活，對業主的也是一種體力的考驗，只要客戶還沒有最后下決定，就要盡一切可能來爭取，哪怕客戶已經簽約，只要沒有付款你都還有時機！任何公司都應該請兩到3個人，分別設計一套方案給客戶進展選擇，一個人做3套圖紙和3個人各一套圖紙的感覺格外不同，客戶跑了3家單位，看了3套圖紙，而在你這里一下就看到了3套亮點不同的方案，這既是給客戶省了時間和精力，又是說明公司對客戶的重視，為客戶負責！想讓客戶不心動都不可能！我這里說說家裝業務員做終端銷售時的裝備：1宣傳冊：公司不想做任何廣告但請把你們的宣傳冊做大氣點，人性化一點！很難相信，客戶收集了10多份宣傳冊，你們公司的比狗舌頭大點，客戶能有多大的信任和感覺宣傳冊上最好有傳統和知名媒體對你們的采訪和報道！，宣傳冊上最好有對客戶有用的信息〔具體我就不多說了，畢竟我現在有很多客戶都是裝飾公司〕2電瓶車逛小區，考察小區必備，開車想停都很不方便3卷尺，鉛筆，A4紙，名片，量房必用4有條件的可以帶個筆記本電腦，現在2手筆記本就5--6百元，公司專門配發給業務員用的業務員踩盤第一天：1小區多少套，幾種戶型，最好有圖紙，物業負責人，交付情況都要記錄2長期守這小區，