軍產(chǎn)房屋買賣合同【篇一：論軍產(chǎn)房買賣的法律適用】代理詞尊敬的審判長(zhǎng)、審判員、人民陪審員：受彭建英的委托和湖南正其律師事務(wù)所的指派，我擔(dān)任胡衛(wèi)紅訴彭建英房屋買賣合同糾紛一案被告方的代理人，現(xiàn)依據(jù)事實(shí)與法律發(fā)表以下代理意見(jiàn)，懇請(qǐng)法庭采納：一、彭建英與胡衛(wèi)紅簽定的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條第（五）項(xiàng)之規(guī)定，該合同系一份無(wú)效合同。其理由為：本《房屋轉(zhuǎn)讓合同》的標(biāo)的物系軍產(chǎn)房，土地是國(guó)家劃撥的，彭建英不能取得房屋的土地使用權(quán)，其房產(chǎn)不得對(duì)外轉(zhuǎn)讓。依據(jù)《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第10條第一款之規(guī)定，不論數(shù)量多少，凡軍隊(duì)房地產(chǎn)同地方有償轉(zhuǎn)讓或者無(wú)償移交的，必須由總后勤部審批。另依據(jù)《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》第四條，“出售軍隊(duì)現(xiàn)有住房，必須經(jīng)軍區(qū)級(jí)單位審查并報(bào)總后勤部批準(zhǔn)，由售房單位組織實(shí)施”。所以彭建英未經(jīng)部隊(duì)有關(guān)部門(mén)審批擅自將該軍產(chǎn)房轉(zhuǎn)讓給胡衛(wèi)紅違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，該合同無(wú)效。而承擔(dān)合同無(wú)效的法律后果，彭建英固然有責(zé)任，但胡衛(wèi)紅也是有重要責(zé)任的，因?yàn)楹l(wèi)紅在簽定此合同時(shí)，對(duì)該合同的標(biāo)的物系部隊(duì)的房屋是明知的，轉(zhuǎn)讓合同條款上也寫(xiě)得很清楚。二、彭建英與胡衛(wèi)紅簽定的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)系彭建英與陳健婚姻存續(xù)期間的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)共有人陳健的同意，彭建英無(wú)權(quán)擅自處分該房屋，該《房屋轉(zhuǎn)讓合同》依法不能產(chǎn)生法律效力。其理由為：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條之規(guī)定“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”。在本案中，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)系陳健與彭建英的共同財(cái)產(chǎn)，彭建英系無(wú)處分權(quán)人。而胡衛(wèi)紅夫婦明知該房產(chǎn)是陳健原所在部隊(duì)的房屋，并且胡衛(wèi)紅夫婦也認(rèn)識(shí)陳健，胡衛(wèi)紅夫婦不可能不明知該房屋系陳健夫婦的共同財(cái)產(chǎn)。既然明知系陳健夫婦的共同財(cái)產(chǎn)，在未經(jīng)陳健同意的情況下，胡衛(wèi)紅仍然與彭建英簽定房屋買賣合同，說(shuō)明了胡衛(wèi)紅根本就不是善意的。既然胡衛(wèi)紅不是善意的，就應(yīng)當(dāng)將該轉(zhuǎn)讓行為依法認(rèn)定為無(wú)效。另依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第51條之規(guī)定“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。也就是說(shuō)，依據(jù)合同法的此項(xiàng)規(guī)定，未經(jīng)陳健的追認(rèn)，彭建英處分該房屋的行為也是不能產(chǎn)生法律效力的。三、依據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第56條之規(guī)定，無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。依此規(guī)定，彭建英與胡衛(wèi)紅所簽定的房屋轉(zhuǎn)讓合同是自始無(wú)效的，其合同所約定的定金條款也當(dāng)然無(wú)效。另依據(jù)合同法第58條之規(guī)定，合同無(wú)效，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在本案中，房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，胡衛(wèi)紅確實(shí)遭受了損失，但其實(shí)際損失只能按銀行同期貸款利率計(jì)算，也就是說(shuō)只能主張自胡衛(wèi)紅付款之日即2010年12月16日起至彭建英償款之日止的利息損失，而不是主張雙倍返還定金。況且在本案中，彭建英和胡衛(wèi)紅都是有過(guò)錯(cuò)的，其雙方應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另依據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法第91條之規(guī)定“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十”。在本案中，房屋轉(zhuǎn)讓的總價(jià)為20萬(wàn)元，合同約定的定金為5萬(wàn)元，而收條上寫(xiě)的又是定金6萬(wàn)元，均已超過(guò)合同標(biāo)的額的百分之二十，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，其超過(guò)部分也同樣是無(wú)效的。此外，該買賣房屋的面積為118平方米，而價(jià)款才20萬(wàn)元，并且賣方還要承擔(dān)過(guò)戶的費(fèi)用，其交易價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于了市場(chǎng)價(jià)格，從公平原則的角度上來(lái)說(shuō)，該房屋轉(zhuǎn)讓合同也是一份顯示公平的合同，被告方可以對(duì)該合同行使撤銷權(quán)。四、綜上，不管是從軍產(chǎn)的角度來(lái)說(shuō)，還是從夫妻共有財(cái)產(chǎn)的角度上來(lái)說(shuō)，彭建英與胡衛(wèi)紅簽定的房屋轉(zhuǎn)讓合同系無(wú)效合同，其定金條款自始、當(dāng)然無(wú)效。原告不得主張要求被告承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。法院應(yīng)當(dāng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求，以維護(hù)國(guó)家和第三人的合法利益。代理人：湖南正其律師事務(wù)所律師2011年8月12日【篇二：解除二手房買賣合同】篇一：二手房《房屋買賣合同》解除協(xié)議書(shū)《房屋買賣合同》解除協(xié)議書(shū)賣方（下稱甲方）：身份證：(3)有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由;(4)屬于人民法院受理訴訟的范圍和法院管轄。向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁需事先約定解決爭(zhēng)議的仲裁機(jī)構(gòu)或發(fā)生糾紛后雙方同意將爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)的協(xié)議。第二步：到房屋所在地法院起訴。起訴審查、立案由立案庭(室)負(fù)責(zé)，立案庭受理后開(kāi)具交費(fèi)通知單，到農(nóng)業(yè)銀行交費(fèi)，交費(fèi)后持農(nóng)業(yè)銀行開(kāi)具的交費(fèi)憑據(jù)到法院的財(cái)務(wù)部門(mén)換訴訟費(fèi)收據(jù)，然后再將該收據(jù)交立案窗口，至此立案完成。在起訴之前，原告為了執(zhí)行的方便，也可以申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。第三步：立案后，法院的內(nèi)勤將案件分到具體的承辦法官，由承辦法官根據(jù)自己的時(shí)間安排，由書(shū)記員負(fù)責(zé)將起訴書(shū)送達(dá)被告或電話通知開(kāi)庭時(shí)間或其它事項(xiàng)。被告應(yīng)在收到起訴狀副本后15日內(nèi)提出答辯狀。不提出答辯狀的，不影響人民法院審理。第四步：準(zhǔn)備證據(jù)并注意法院的證據(jù)規(guī)則的規(guī)定。法院審理案件實(shí)行“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的原則，舉證不能，將承擔(dān)敗訴或?qū)徟薪Y(jié)果與己不利的后果，法律另有規(guī)定的除外。如果當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集并已提出調(diào)取證據(jù)的申請(qǐng)和該證據(jù)線索的，法院可以根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)，依職權(quán)取證;當(dāng)事人提出申請(qǐng)可由人民法院勘驗(yàn)或者委托鑒定。第五步：法院確定的開(kāi)庭時(shí)間和地點(diǎn)，所有訴訟參加人均應(yīng)嚴(yán)格遵守，無(wú)正當(dāng)理由不按時(shí)到庭的，不得再入庭參加訴訟。原告不到庭或未經(jīng)法庭許可中途退庭的，按自動(dòng)撤訴處理;被告不到庭或未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。第六步：開(kāi)庭審理。民事、經(jīng)濟(jì)案件開(kāi)庭審理的順序?yàn)椋汉藢?shí)雙方當(dāng)事人的身份及代理人身份、宣布合議庭組成人員及詢問(wèn)是否回避，然后開(kāi)始審理。首先原告陳述事實(shí)，然后被告答辯，法庭調(diào)查、法庭辯論、法庭調(diào)解、最后陳述，然后休庭，一般不當(dāng)庭宣判，等判決書(shū)做出來(lái)后通知當(dāng)事人取判決，一般法院不宣讀判決書(shū)，簽字后自己看結(jié)果。適用普通程序?qū)徖淼拿袷隆⒔?jīng)濟(jì)案件，審限為6個(gè)月;有特殊情況需延長(zhǎng)的，由法院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，可延長(zhǎng)6個(gè)月;還需延長(zhǎng)的，報(bào)請(qǐng)上級(jí)法院批準(zhǔn)。適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖淼陌讣瑢徬逓?個(gè)月。目前一般的案件均適用簡(jiǎn)易程序，由一個(gè)審判員獨(dú)任審理，三個(gè)月內(nèi)結(jié)案。三個(gè)月不能審結(jié)的，轉(zhuǎn)為普通程序。第七步：二審審理。當(dāng)事人任何一方不服一審判決的，在判決書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)向上一級(jí)法院提起上訴。不服一審裁定的，應(yīng)當(dāng)在裁定書(shū)送達(dá)之日起10日內(nèi)提起上訴。上訴應(yīng)當(dāng)遞交上訴狀，同時(shí)交納上訴費(fèi)，并通過(guò)原審法院提出。原審法院收到上訴狀后將上訴狀交給被上訴方，被上訴方提交答辯狀，一審法院將答辯狀再轉(zhuǎn)交上訴方，然后連同全部案卷和證據(jù)，移送第二審法院。第二審法院只對(duì)上訴人請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審理。現(xiàn)在的二審案件一般不開(kāi)庭審理，一般法院通知說(shuō)“談話”，只針對(duì)有爭(zhēng)議的部分進(jìn)行審理，沒(méi)有爭(zhēng)議的則不再審理。人民法院審理對(duì)判決的上訴案件，應(yīng)當(dāng)在二審立案之日起3個(gè)月內(nèi)審結(jié)。有特殊情況需要延長(zhǎng)的，由法院院長(zhǎng)批準(zhǔn)。對(duì)裁定的上訴案件，應(yīng)當(dāng)在二審立案之日起30日內(nèi)做出終審裁定。第八步：申請(qǐng)?jiān)賹彙．?dāng)事人對(duì)已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定，認(rèn)為有錯(cuò)誤的，可向原審人民法院或上一級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹彛煌Ｖ古袥Q、裁定的執(zhí)行。當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹彽模瑧?yīng)當(dāng)在判決、裁定發(fā)生法律效力后兩年內(nèi)提出。第九步：申請(qǐng)執(zhí)行。發(fā)生法律效力的判決，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可向有管轄權(quán)的法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)，申請(qǐng)法院執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期限，雙方或一方當(dāng)事人是公民的為一年，雙方是法人或其他組織的為6個(gè)月。法院發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解書(shū)，由原第一審人民法院執(zhí)行。執(zhí)行案件，簡(jiǎn)單案件3個(gè)月內(nèi)執(zhí)結(jié);普通案件6個(gè)月內(nèi)執(zhí)結(jié);重大疑難案件1年內(nèi)執(zhí)結(jié);特殊情況需延長(zhǎng)的必須辦理批準(zhǔn)手續(xù)。二手房常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，二手房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題如何維權(quán)？一、二手房常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題在二手房市場(chǎng)上，常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題有以下7種，購(gòu)房者必須對(duì)其逐一了解，在選房時(shí)進(jìn)行對(duì)比分析：滲、漏：通稱“六漏一滲”，是指屋面漏水、水箱漏水、樓地面漏水、地下室漏水、上下水管道漏水、衛(wèi)生潔具漏水和墻面滲水。從居民投訴和多次質(zhì)量抽樣查看，這類問(wèn)題約占總數(shù)的70％以上。堵、泛：上下水管道和衛(wèi)生潔具堵塞，影響極大。這類問(wèn)題占質(zhì)量問(wèn)題10％左右。屋面天溝積水：陽(yáng)臺(tái)和衛(wèi)生間地坪倒泛水，以及陽(yáng)臺(tái)雨后積水，造成樓地面滲漏，甚至水平管道倒泛造成糞便、污水倒灌。殼、裂“殼”：是指墻面、平頂粉刷層和樓地面等起殼；“裂”是指墻面、地面和屋面等裂縫。起殼、開(kāi)裂最容易導(dǎo)致滲漏和面層脫落。砂、滲“砂”：是指樓地面起砂，“滲”是指住房的鋁合金門(mén)窗滲水、銹蝕。這類質(zhì)量問(wèn)題，往往給住戶帶來(lái)諸多生活上的不便。粗、污“粗”：是指鋼木門(mén)窗、木隔、木壁柜等制作和油漆粗糙，內(nèi)外墻面粉刷、平頂粉刷和地面粗糙。“污”是指墻面、地面、門(mén)窗、上下水管道及衛(wèi)生潔具、電線及配件等沾滿泥漿和垃圾污染。鋼門(mén)窗問(wèn)題：鋼門(mén)窗開(kāi)啟不靈活，關(guān)閉不密封，零件脫落，損壞多。這往往給居住者帶來(lái)不必要麻煩，也是一類需注意的質(zhì)量問(wèn)題。電器安裝問(wèn)題：主要問(wèn)題有：安裝粗糙、缺件、凌亂、臟污、裂紋、透縫、松動(dòng)、短（斷）路、漏電、燒損等，這些問(wèn)題將形成居住安全隱患。二、二手房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題如何維權(quán)？如果質(zhì)量問(wèn)題是原房屋所有人出賣時(shí)即存在的，要視不同情況而定：（1）如果出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題而將房屋出賣給買受人的，出賣人應(yīng)該對(duì)此質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)保證責(zé)任，買受人有權(quán)向出賣人請(qǐng)求賠償；（2）如果出賣人已經(jīng)將房屋的質(zhì)量問(wèn)題明確告知買受人或者買受人明知房屋的質(zhì)量問(wèn)題而購(gòu)買房屋的，則出賣人對(duì)此質(zhì)量問(wèn)題不再承擔(dān)保證責(zé)任，買受人也無(wú)權(quán)向出賣人請(qǐng)求賠償；（3）如果房屋存在隱蔽的質(zhì)量問(wèn)題，并且該問(wèn)題是房屋本身所有而非出賣人在裝潢、使用過(guò)程中所產(chǎn)生的，那么只要沒(méi)有證據(jù)證明出賣人明知有此質(zhì)量問(wèn)題，出賣人對(duì)此質(zhì)量問(wèn)題就不承擔(dān)保證責(zé)任。但與此同時(shí)，買受人仍可以房屋所有人的身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。延伸閱讀：常見(jiàn)的二手房買賣糾紛有哪些，如何避免二手房買賣糾紛一、常見(jiàn)的二手房買賣糾紛有哪些（一）逾期支付房款引起的糾紛下家逾期支付房款時(shí)，上家可以要求繼續(xù)付款之外，還可以要求下家支付相應(yīng)的利息或合同中約定的逾期付款違約金，上家還要以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如雙方在房屋......常見(jiàn)的二手房糾紛有哪些，如何預(yù)防二手房糾紛？一、常見(jiàn)的二手房糾紛有哪些和新房相比，二手房尤其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，是新房永遠(yuǎn)都比不了的。首先能夠進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行買賣的二手房，其產(chǎn)權(quán)問(wèn)題肯定是非常清晰的。其次二手房的房屋質(zhì)量是可以看得見(jiàn)摸得著的，新房則不是。最后二手房的配套設(shè)施也比較齊全，所以現(xiàn)......一定之規(guī)；建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。6、房款和產(chǎn)權(quán)的交接——不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過(guò)戶還是先過(guò)戶再交錢是一個(gè)重要的問(wèn)題；可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過(guò)戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣主的帳戶。7、產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶——必須要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理才算完成過(guò)戶手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等都不算是完成交易過(guò)程；從買房的角度來(lái)說(shuō)，一定要產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶以后這套房子才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。購(gòu)二手房應(yīng)注意的問(wèn)題1、注意房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無(wú)其債權(quán)、債務(wù)糾紛。最要緊的是，一定要由賣方提供合法的“房屋所有權(quán)證”。2、注意所購(gòu)二手房是否屬于允許出售的房屋。因?yàn)楣灿凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。在這種情況下，一定要征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位同意所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面意見(jiàn)，并簽章。3、注意所購(gòu)二手房的準(zhǔn)確面積。核實(shí)“房屋所有權(quán)證”標(biāo)明的面積數(shù)與實(shí)際面積是否一致，考慮地段、環(huán)境、價(jià)位與房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)等問(wèn)題，清楚辦理購(gòu)買二手房的規(guī)定程序。4、要謹(jǐn)慎簽合同，拿不準(zhǔn)時(shí)不要貿(mào)然落筆。因?yàn)槎址抠I賣同樣受《合同法》6保護(hù)，一落筆就產(chǎn)生法律效力，要承擔(dān)法律責(zé)任。關(guān)于二手房過(guò)戶手續(xù)：簽訂房屋買賣合同后，應(yīng)到市房產(chǎn)交易中心辦理私房轉(zhuǎn)移登記，辦事程序?yàn)椋海ㄒ唬┬杼峤坏馁Y料①房屋所有權(quán)證書(shū)②買賣合同③雙方當(dāng)事人身份證原件及復(fù)印件④房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)（收件窗口領(lǐng)取）。注：1、若單位購(gòu)買私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明（營(yíng)業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼）原件及復(fù)印件（蓋章），單位法定代表人辦證委托書(shū)（收件窗口領(lǐng)取），受托人身份證原件及復(fù)印件；2、若非住宅轉(zhuǎn)移，還需提交土地使用權(quán)證書(shū)；3、當(dāng)事人不能親自辦理，需出具委托書(shū)或公證書(shū)，受托人需出具身份證；4、房屋若已出租，且承購(gòu)人非承租人的，需提交承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)證明；5、若有共有權(quán)人需出具共有權(quán)人同意出售證明和共有權(quán)證書(shū)；6、若經(jīng)法院判決的，需出具法院判決和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。（二）辦事程序流程示意圖：收件窗口領(lǐng)表→收件窗口交件→契稅、收費(fèi)窗口交稅費(fèi)→發(fā)證窗口驗(yàn)件、領(lǐng)證（三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、交易手續(xù)費(fèi)：交易雙方各50％，住宅：存量住房6元/平方米；2、登記費(fèi)：由購(gòu)房人交納，住宅：80元/套；3、房屋所有權(quán)證書(shū)工本費(fèi)：一本免費(fèi)，每增加一本收10元。4、印花稅：5元/本（由購(gòu)房人交納）。5、契稅：由購(gòu)房人交納。住宅：個(gè)人購(gòu)買按房產(chǎn)交易額的1.5％交納，單位購(gòu)買按房產(chǎn)交易額的3％交納；（四）領(lǐng)取房產(chǎn)證需攜帶證件1、已交稅費(fèi)的發(fā)票；2、個(gè)人購(gòu)房需持產(chǎn)權(quán)人身