明清土地買賣與地權轉移

中國封建社會的土地自由貿易正在開始推遲。迨至明清時期由于商品經濟的發展,地權的轉換、更替更為頻繁,民間土地糾紛也隨之日益增多。政府為了防止土地所有權轉移中產權糾紛和賦稅的流失,特別制訂了有關的法律,統一印制了官契和契尾(契稅單),完善土地所有權轉移的法律程序。其法律書面憑證就是田契(土地契約文書)。田契最為復雜,因為土地所有權轉移時有各種形式,如死契、活契、典契、找契,批,再批等等。國人對此雖已注意,但研究尚未深入。日本仁井田陞《元明時代的村落的規約和小作證書等》(收入《中國法制史研究》,東京大學出版會)和傅衣凌、楊國楨《明清福建社會與鄉村經濟》(1987年),楊國楨《明清土地契約文書研究》(1988年)都已注意到土地契約文書的搜集、整理、研究。其時,徽州大量土地契約文書的發現,編印成《明清徽州社會經濟資料叢編》(1988年、1990年)兩冊。該書重于土地契約文書的編輯。以前的學者對于土地契約文書及相關問題的研究尚未深入展開,而較多注重于佃仆制,一田二主制,租佃關系等方面的研究,對于田契本身的研究則相對薄弱。為此,很有必要對田契進行研究。筆者曾于2002年4月在日本《明代史研究》(第30號,特集號)上發表一篇專題研究田契論文,已涉及政府干預地權轉移的機制。又在《史學月刊》2005年12期上發表了《土地契約文書與明清社會經濟文化的研究》,論述了土地買賣中若干問題。道光三十年山西徐溝縣張大啟賣給王耀的田契是一份非常典型又非常難得的珍貴土地契約文書的實物。它是私契(白契)、官契(紅契)、契尾(契稅單)三聯套完整的土地賣買契約文書,為我們認識和研究清代土地買賣和政府干預地權轉移等方面提供了可靠的文書資料。契式如次:私契(白契)立賣契人張大啟,因耕種不便,今將自己村東北花亭房基地壹塊,樓行東西闊貳拾壹迴壹出,南北長肆拾壹步,東邊撥夥行路叁迴,計地叁畝叁分叁厘。東至賣主,西至郁處,南至道心,北至王時泰,四至開明,情愿出賣與王耀永遠承種,同中言明賣價錢捌拾叁仟貳佰伍拾文,當日錢契兩交不欠。恐口無憑,立約為證。隨到地內民糧壹斗伍升柒合伍勺貳抄。又叁合玫勺肆抄壹乍陸圭陸粒。道光三十年三月二十七立中見人王時亮+李官寧+張慶和+張登昌+李斗成+郁世元+連錫齡+武佑庭書官契(紅契)立賣契人張大啟因耕種不便,今將自己村東北花亭地房基地壹塊,樓行東西闊貳拾壹迴壹出,南北長四拾壹步,東邊撥夥行路叁迴,計地叁畝叁分叁厘。東至賣主,西至郁處,南至道心,北至王時泰,四至開明,情愿出賣與王耀永遠承種,同中言明賣價錢捌拾叁仟貳佰五拾文,當日錢契兩交不欠。恐口無憑,立約為證。隨到地內民糧壹斗五升柒合五勺貳抄。又叁合玖勺肆抄壹乍陸圭陸粒。中見人王時亮+李官寧+張慶和+張登昌+李斗成+郁世元+連錫齡+武佑廷書契尾(契稅單)山西等處承宣布政使司布政使為諭旨議奏事,案蒙前領侍衛兩大臣兵部右侍郎巡撫山西太原等處地方提督雁門等關軍務監理云鎮都察院右副都御史兼管提督印務記錄十次阿,案驗準戶部咨河南司案呈,本部議復河南布政使,察明條奏,民間置買田產將契尾粘連用印存貯,申報送上司查驗一摺。奉旨該部議奏臣等查裕課固在,緣吏而別弊要歸官民,如民間置買田產,例用司頒契尾粘連民契,令民收執,其來已久。前於乾隆十二年五月,內經安慶巡撫潘思渠奏,稱民間置買田產自用契尾以來,民則貪藏稅銀,甘印白契,官則巧圖侵隱,不粘契尾,致啟刁民捏造假契,爭佔訐訟,或以大改小等弊,奏請立法稽查一摺。經臣部議準除布政司預頒契尾,印發各州縣存貯,粘連民契給發業戶,仍照舊例外,請嗣后令布政司多頒連環契尾,編列字號于騎縫處,所鈐蓋印信,仍發各州縣。俟民間投稅之時,填注業戶姓名契價稅銀數目。一存州縣備案,一同季冊申送布政司查核。倘有不肖官吏仍蹈前轍,希圖侵隱,一經發覺,即將該州縣嚴參照例議處。至于小民無知,貪藏稅銀,甘印白契,致啟刁民偽契爭佔訐訟之端,應令布政司通行出示曉諭。如有不請粘契尾者,經人首報,即照漏稅例治罪等因奉旨依議,欽此,通行飭遵在案。今該布政司審明奏請自部議多頒契尾以后,一給業戶收執,一存州縣備案,一同季冊送司查考稽覈之法,不為不周,而巧取庶民猶未能盡除者,緣業戶契尾例不與契根同申上司查驗不由(出),有司固得舞弊欺朦。如業戶契價千兩,稅銀三十兩,其于給民契尾,則按數填而于存官契根,或將價銀千兩而改為百兩十兩,任意侵隱,奏請設法清厘以杜積弊。臣等酌議,嗣后布政司頒發給民契尾格式,編列號數,前半幅照常細書業戶等姓名,買賣田房數目,價銀稅銀若干,后半幅于空白處預鈐司印以備投稅時將契價稅銀數目大字填寫鈐印之處,業戶看明當面騎字截開。前幅給業戶收執,后半幅同季冊匯送布政司查核,此系一行筆跡,平分為二,大小數目,委難改換等因。于乾隆十四年十二月十二日奏,本日奉旨依議,欽此,相應抄錄原奏并頒□□行文山西巡撫欽遵施行,準此擬合就行,為此仰司官吏查照咨案奉及粘單內事理,欽遵即轉行所屬遵照辦理毋違等因。蒙所遵即頒發給民契尾格式編列字號于空白處鈐印飭發,為此仰官吏凡遇民間置賣田產于投稅之時,即將契尾前半幅照常總書業戶姓名,買賣田房契價稅銀數目,后半幅空白鈐印處大字填寫某人置買某人田房價稅數目,令業戶看明,當面騎字截開,前半幅給業戶收執,后半幅同季冊送司查核,務須實力奉行。倘有不肖官吏,仍蹈前轍,濫印白契,希圖侵隱,本司查出即行詳揭參處。至于小民無知,該州縣不時曉諭。如有賣買田房不遵粘契尾者,即照漏稅例治罪,各宜凜遵毋違,須至(契)尾者。計開田畝業戶王耀買張大啟房坐落頃一段間價銀捌拾叁兩貳錢伍分,稅銀貳兩肆錢玖分柒厘伍毫。布字捌百拾叁號右給業戶王耀準此道光三十年月日發徐溝縣該契蓋有山西等處承宣布政使司之印一顆,徐溝縣印七顆。結合上述三聯套契式作如下考釋:1.土地買賣契約先由賣主申明自願出讓(賣)土地的原由,講明土地的坐落、四至、數量(畝數)、出賣價格,央請中介人代理賣主洽談,中介人找到買主,代表賣方商談出讓事項,雙方談妥,達成買賣意向,請代筆人(書手)寫好出賣田契,然后買賣雙方在中見人(證人)監理下當面實施交割(出讓)手續。買方需交足土地價款(地價銀),賣方需在田契上畫押(代簽章),中見人、代筆亦需當面畫押,賣方以田契交換買方款項,完成土地所有權的有償轉讓。同時還需將賣方過去所負的賦稅一并轉移到買方名下。出讓的土地今后將由業戶管業。這種民間私人買賣土地所訂立的契約文書稱之私契,或稱白契。其實,這種土地買賣手續是很復雜的,因而所訂田契形式也就多種多樣,如是一次性賣斷,永不償找贖回,訂立的土地買賣契約稱之死契,這是比較簡單的。但有的買賣不是一次性賣斷,可以取贖,訂立的土地買賣契約稱之為活契,此外還有找契,押契,批,再批等等,形式十分繁多。私人土地買賣手續完成后,還需找到地方里長坊長辦理土地過戶交割的法定手續,由里坊長一人隨同業戶去州縣辦理正式過戶手續。在印成官契紙、契尾上填寫私契已載明的內容,并繳納契稅,由州縣發給官契和契尾,一式三件聯套當面在騎縫處蓋上州縣大印,取得官方的認可始算正式完成土地買賣和地權交割法定手續。契尾前半幅給業戶收執,后半幅歸州縣存檔備案,再由州縣負責造冊登記送布政司查核。業戶必須將私契(白契)、官契(紅契)、契尾(契稅單)粘貼在一起,作為完整土地買賣的憑證。有些田契還寫明買賣簽約(立契)后不許反悔,如一方先悔者得罰款,而原契仍然生效。有些田契上寫有批、再批字樣,此是契約寫成后臨時發現新情況需加以補充說明,或個別地方有錯、衍、漏字也需可在批語中加以注明。也有用再批代替業戶再轉讓(即第二次出讓),不再另寫私契,利用原私契,加寫上新賣主與新買主,實施產權的第二次轉移,省略了再寫田契的手續。2.土地買賣契約的作用土地買賣需訂立契約,統稱為田契。田契的內容應具有買賣人雙方的姓名,賣方應寫明土地的數量、坐落、編號、四至八到、賣價。田地上有無附屬物,如房屋、水碓、魚塘、青苗、木植、樹苗等。如有,亦需一一寫明。特別是伙(火佃)佃最為復雜,還需將伙佃者、房屋等一并轉讓或不轉讓都要寫明。賦稅額交割后則由買主(業戶)承擔。賣方還應申明賣方是自愿出讓的,并無前后重復交易情事,產權純屬賣主所有,如發生意外爭執,統由賣方負責,不涉買方之責。還須有中見人(具有公正人身份),書寫人簽押。最后由賣主簽押,記明年月日。上為私契,未經政府官方認可,未蓋政府印鈐,稱之白契。官契內容完全與私契相同,只是加蓋政府州縣之印,經政府認可。官契由政府統一格式木刻版印以備用。契尾是州縣查驗私契官契后,征收一定契稅,發給業戶收執,政府登記造冊,存檔備查。一旦發生土地產權糾紛,可以查驗,作為法定的根據。契尾由布政使司印發,交州縣保管使用,或由州縣翻印備用。私契、官契、契尾一式三聯粘貼在一起,此才為完整土地買賣約文書。三契均多處蓋印,以示政府認可,防止偽造。三契聯在一起,才可發揮法律效應。3.田宅的價銀、戶籍和產宅契尾由明清政府(布政使司印制,州縣翻印)統一印制,但印刷格式和內容因時固地略有不同,其基本內容須具有以下幾個方面:契尾行文及其依據;田宅的數額、坐落的縣都圖;田宅的價銀;該交契稅銀;賣主、買主(業戶)姓名;契尾的編號;年月日;戶房吏、承辦人簽押;布政使司、州縣印。契尾內容本應認真填寫,但有的州縣辦事不認真,常有漏缺未填之事發生,如無賣主姓名,田宅坐落未填,買主(業戶)僅寫姓不具名,也有漏填契尾編號,至于戶房吏,經辦人缺少或不填更為常見。時間常只填年,不填月日。當然最基本內容如業戶姓名,田宅數額和用價銀,該稅銀則必不可缺。州縣印必須加蓋,應蓋在兩幅騎縫處。有的契尾還須加蓋布政使司之印或兵備道印。4.土地契約和土地產權制度契尾雖僅是收取契稅后的憑證,但其實際作用是防止官吏舞弊隱漏契稅銀,和防止業戶漏稅或涂改田契作偽造假行為,而客觀上卻有證實土地買賣關系和確立地權的意義。所以政府還是認真對待契尾的印制,造冊,上報查核。由主管部門——戶部或各布政使司專司印制的職責,并授權地方政府州縣負責翻印。契尾不僅僅是契稅單,它客觀上起了確認地權的文書意義,表明土地所有權轉換的法定程序的確立。因而研究明清土地制度史就必須重視契尾的印制。印制契尾的法律依據是《明律》,卷十三上《典賣田宅》:“凡典賣田宅不稅契者,笞五十,仍追回田宅價錢一半入官。不過割者,一畝至五畝,笞四十,每五畝加一等,罪止杖一百,其田入官。”未辦驗契或未繳契稅不發給契尾,就等于不承認田宅買賣和地權轉移的法定手續,可見政府不僅僅是看中田宅買賣中的稅收,更主要的體現了政府職能,已完全介入土地買賣和地權的確立。清承明制,印制的契尾上有一段長長的行文,多是申明政府職能部門或官員印制契尾的法律依據或目的。上述道光三十年山西徐溝縣的王耀契尾冗長的行文,倒來顛去無非是說明乾隆朝印制契尾的緣由。清代未記明不辦契尾的處罰手段,僅按漏稅例辦,可能不行笞刑和罰款。5.關于法的編制契尾由戶部或布政使司一級統一設計、印制,然后按級發給下級政府的府(州)縣翻印備用。填寫后再由州縣申報上級政府備查核。契尾的印制、頒發、規定稅率、用紙、紙料價等一一分明行文下達,各級政府必須遵行。今存明代一份頒發契紙契尾文件,對諸事規定已很周詳明白。明崇禎《酌采契紙之議》:“戶部題為酌采契紙之議,以防漏稅事。崇禎八年十一月十二日題前事,奉圣旨,稅契改用契紙,既編立號簿,及按季造冊報部等項事宜,俱依議嚴飭實行。如有勢豪撓阻,郡邑侵欺等情,該撫按即指參重治,徇隱一體追論。欽此欽遵。備行到州縣。內明按:大明律一款,凡典買田宅不稅契者,笞五十,追田宅價錢一半入官。今奉前因,相應刊印契紙,編定上中下號簿,呈送巡按御史印鈐,給發該州縣。責成現年坊長、里長,凡遇典買房產、田、地、山、灘、蕩、埄等項,無論鄉紳士庶,該坊里長一人,將所領契紙轉給受業人戶,使出業人將價值數目,眼同填注,隨同受業人赴州縣照例納稅,每兩三分。即將價目稅數填寫,頒院印號簿,仍用州縣印鈐蓋,以便稽查。一、頒式后,有用白頭文約,不用部頒契紙者,不論被人告發及推收編審時驗出,即以隱漏科罪,照律追半價入官。坊長中見等役,一并連坐。一、私用州縣印鈐,而非巡按號印者,官吏以侵欺論罪。一、吏胥勤掯,不即印發,不即收銀者,依律重治。一、稅銀每兩三分之外,如有加耗重者,官吏以贓論。一、契紙用清水綿料,以便久長。每張納紙價銀三厘,多索者重治。一、領有契紙,納過稅銀者,不許賣主告增價值。一、部文未到之前,無契紙者,但查已經納過稅銀,給有契尾,即免其重稅,不得指稱漏隱苛索,違者重治。”根據此文件,已清楚契紙契尾的印制及應防止弊端諸事。6.契尾紙質的收稅有關契尾契稅率(亦稱稅契)明清二代已很混亂,收取比例同時同地亦有不一現象,所以很難判別一項稅率。然根據法定契稅率應是每兩三分,即田宅價銀每兩收契稅三分。據我所藏17份契尾的記載,已出現很多不一情況。如嘉靖三十一年六月祁門縣吳巴山的契尾契稅率為每兩收三分,嘉靖四十一年祁門縣吳巴山契尾契稅率為每兩收二分,同年休寧縣未填姓名的契尾亦為每兩二分契稅,萬歷九年休寧縣黃裕的契尾為每兩“照舊例納稅銀貳分”,萬歷三十年祁門縣吳元儒契尾為每兩三分,至崇禎八年仍定每兩三分。可見明代契稅率有每兩三分或每兩二分之差異。至清,契稅率為每兩三分,但也有收契稅高低不一情況,例如道光三十年山西徐溝縣王耀的契尾契稅率是低于3%定例。契尾紙本不收成本費,但崇禎八年《酌采契紙之議》規定:“每張納紙價銀三厘,多索者重治。”萬歷三十年祁門縣吳元儒契尾則印:“契尾紙價出自