【大同市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目概況2010版】上第LOHAS[西北區(qū)]地理位置：新開(kāi)北路北端馬路東側(cè)建筑面積：12萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：5座高層樓戶型類(lèi)別：中等戶型60---150平米均價(jià)：現(xiàn)房發(fā)售稍漲至4200起現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：目前已售出70%實(shí)際情況估計(jì)40%多進(jìn)入清盤(pán)階段工程進(jìn)度：9月底即將交房包括外立面內(nèi)部施工小區(qū)環(huán)境等工程全部完成上第LOHAS東鄰城區(qū)32校，西連新開(kāi)北路，南接大同公園，北與七中隔路相望。LOHAS在我市樓盤(pán)節(jié)能環(huán)節(jié)上比較突出，主打陽(yáng)光節(jié)能牌。整體樓盤(pán)形象較為活潑開(kāi)放，宣傳主旨比較新穎，比較受年輕階層喜愛(ài)。但在整體硬件上并不突出，屬中等水平，開(kāi)盤(pán)與交房時(shí)間段托了很久，且在房?jī)r(jià)上忽高忽低的作為令人所不恥。但由于開(kāi)盤(pán)時(shí)間較早，不斷積累，銷(xiāo)售情況至今還是不錯(cuò)的，加之周邊道路升級(jí)，雖然售出70%的說(shuō)法有水分，但基本達(dá)到近5成多還是差不多的。水泉灣—龍園【御河區(qū)】地理位置：御河南段西側(cè)建筑面積：54萬(wàn)樓盤(pán)棟數(shù)：18棟板式高層戶型類(lèi)別：大戶型90--395平米均價(jià)：4300起不變現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：已近8成售出但本年度明顯后勁不足封頂尾房銷(xiāo)售階段工程進(jìn)度：8月初半數(shù)樓體以全面封頂進(jìn)入內(nèi)飾及小區(qū)硬件建設(shè)年底全面交房水泉灣龍園項(xiàng)目坐北朝南，應(yīng)用大面寬小進(jìn)深的設(shè)計(jì)方式，龍園項(xiàng)目規(guī)劃了完備的大型休閑會(huì)所，室內(nèi)游泳館，健身中心，6種球類(lèi)大型場(chǎng)地，這在大同市住宅項(xiàng)目中是獨(dú)一家的，在非住宅設(shè)施方面的投入是非常完備非常全面的。水泉灣龍園采用了在我市首次應(yīng)用的封閉式垃圾自動(dòng)收集系統(tǒng)，雙供熱系統(tǒng)，室內(nèi)分室溫控系統(tǒng)等。李海龍與翔龍地產(chǎn)在住宅建設(shè)理念上和前期投放宣傳上在大同房地產(chǎn)界是絕對(duì)的領(lǐng)軍位置，很難撼動(dòng)。自去年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，由于宣傳攻勢(shì)強(qiáng)大，策略運(yùn)用正確，造成了很大的轟動(dòng)效應(yīng)，銷(xiāo)售在前期極其火爆。但隨著今年多方原因，預(yù)計(jì)購(gòu)買(mǎi)力估計(jì)過(guò)大，自過(guò)完年，銷(xiāo)量也慢慢放緩腳步。不過(guò)即便這樣，龍園的整體銷(xiāo)售情況還是沒(méi)有太大困難的，基礎(chǔ)畢竟打得牢固。近期，龍園部分樓已經(jīng)封頂，逐步轉(zhuǎn)入后期對(duì)物業(yè)，文化，設(shè)施，等軟環(huán)境的宣傳。和匯新泉灣【御河區(qū)】地理位置：御河西路與南環(huán)路交匯點(diǎn)建筑面積：34.88萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：一棟22層寫(xiě)字樓26棟住宅樓戶型類(lèi)別：全戶型79---245平米均價(jià)：4600均價(jià)現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：較為一般賣(mài)點(diǎn)明顯不足剩余體量極大工程進(jìn)度：已全面封頂外立面內(nèi)飾小區(qū)環(huán)境完善過(guò)程中和匯新泉灣是我市御河新區(qū)附近去年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，和同地段的水泉灣御錦源相比，在資金的投入上，在樓盤(pán)整體檔次上都處于相對(duì)落后，后期銷(xiāo)售力仍不樂(lè)觀，長(zhǎng)期處于水泉灣和御錦源的陰影中的處境是必然的，估計(jì)會(huì)成為龍園御錦源競(jìng)爭(zhēng)中的犧牲品，開(kāi)盤(pán)之后宣傳力度與效果也不甚理想，民眾購(gòu)買(mǎi)欲很淡，屬于很稀松平常的一個(gè)盤(pán)，而且最重要的是，現(xiàn)階段的定價(jià)居然與龍園持平甚至還高出一些，在地理位置不占優(yōu)，樓盤(pán)質(zhì)量不占優(yōu)的前提下，這無(wú)異于間接的趕購(gòu)房者出門(mén)。如果今年能有更為有效更具賣(mài)點(diǎn)的推廣開(kāi)發(fā)手段，改進(jìn)一下自身的銷(xiāo)售措施，還是有很多潛力可挖的。但最近無(wú)宣傳無(wú)造勢(shì)，處于無(wú)作為等死階段。御錦源【御河區(qū)】地理位置：御河西路一中新址對(duì)面南側(cè)建筑面積：76萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：29棟板式高層戶型類(lèi)別：全面戶型小中大均有91—-240平米均價(jià)：4300起不變現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：09年夏開(kāi)盤(pán)消費(fèi)者熱情很高但由于樓盤(pán)建筑面積巨大使自身規(guī)模化的優(yōu)點(diǎn)成為間接的負(fù)擔(dān)10年度銷(xiāo)售狀況將會(huì)很困難工程進(jìn)度：10月底預(yù)計(jì)封頂2-3棟但大部份依然緩慢施工年底才可全部完工御錦源在我市住宅樓盤(pán)中最大的特點(diǎn)就是景觀文化，其中園林景觀綠化面積近50%，不與同地段水泉灣龍園正面沖突，比拼科技元素奢侈風(fēng)格，更多的是突出自身人文園林式樓盤(pán)特點(diǎn)。09年9月份，御錦源與大同一中簽訂捐資建設(shè)新校址圖書(shū)館協(xié)議，并在項(xiàng)目房屋買(mǎi)賣(mài)上達(dá)成合作伙伴關(guān)系，這是很巧的一招，甕中捉鱉！愿者上鉤！實(shí)在是高。把持住了想上一中的學(xué)生家庭，就近入學(xué)與購(gòu)房?jī)?yōu)惠的這個(gè)固定消費(fèi)群，在同期與龍園的競(jìng)爭(zhēng)中并未處于下風(fēng)。御錦源自身體量巨大，所以走的是細(xì)水長(zhǎng)流平步銷(xiāo)售的策略，一直是比較穩(wěn)定的，且口碑在市場(chǎng)上相比也非常良好。對(duì)于本盤(pán)，最重要的關(guān)鍵：保持穩(wěn)定的銷(xiāo)售情況，急功近利將適得其反。最近的銷(xiāo)售情況極差，一周基本也很難成交一套。東方羅馬城【西北區(qū)】地理位置：迎賓西路與西環(huán)路交叉點(diǎn)建筑面積：40萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：13棟板式高層戶型類(lèi)別：中大等戶型90---180平米均價(jià)：2880元左右尾房清盤(pán)現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：現(xiàn)房發(fā)售近8成已經(jīng)售出但有一部分都成為為市政府安置住房商品性售房最多6成工程進(jìn)度：現(xiàn)房東方羅馬城是我市現(xiàn)階段口碑最臭最爛的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，沒(méi)有之一，就是唯一！樓盤(pán)于2004年便開(kāi)始前期宣傳進(jìn)行預(yù)售，期間近6年時(shí)間項(xiàng)目停停建建，屢屢傳出拖欠建筑公司資金的消息，最終耗時(shí)5年才于近期最終封頂，何時(shí)入住還不得而知。有個(gè)笑話，在羅馬城當(dāng)初買(mǎi)房準(zhǔn)備結(jié)婚的情侶，到離了婚都還沒(méi)住進(jìn)去。羅馬城主打歐式建筑風(fēng)格，項(xiàng)目檔次也屬我市前列，硬件方面還是可以的，但可惜被東方置業(yè)那幫人做臭了，很多消費(fèi)者對(duì)著現(xiàn)房持幣觀望，已經(jīng)不可能對(duì)這個(gè)破盤(pán)有任何信心。近期部分業(yè)主入住，想要鑰匙再交錢(qián)！還伴隨沒(méi)水沒(méi)電沒(méi)天然氣的情況。宜景—大都府【御河區(qū)】地理位置：鐵牛里崗東側(cè)建筑面積：9萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：5棟高層戶型類(lèi)別：中等戶型80---160平米均價(jià)：3650起不變現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：已售出三分之一工程進(jìn)度：已經(jīng)整體封頂后續(xù)完善施工中大都府原本位于我趨勢(shì)公司旁邊那片被拆除區(qū)域，由于當(dāng)初違規(guī)操作和城市規(guī)劃改造現(xiàn)被安置于御河西路，未被拆除前可以說(shuō)，大都府在地理位置上是我市現(xiàn)階段樓盤(pán)中最極品的，剛剛開(kāi)盤(pán)便銷(xiāo)售火爆，但可惜的是被勒令搬遷到御河西路后大量客戶要求退房退款，如今大都府也只屬三流了，大打低價(jià)牌以求翻身。本年度開(kāi)始銷(xiāo)售情況還是可以的，至少還算便宜，它的優(yōu)點(diǎn)也僅此而已了。云頂雅園【老城區(qū)】地理位置：新建北路與操場(chǎng)城西街交匯處建筑面積：1.3萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：2棟高層塔樓戶型類(lèi)別：中低型戶型精裝修40---141平米平米均價(jià)：3750起現(xiàn)已漲到3900元以上現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：以全部封頂進(jìn)入內(nèi)外部裝修階段房源已售出三分之二工程進(jìn)度：房屋裝修預(yù)計(jì)9月底前全部完成即將交房云頂雅苑是我市首家精裝修樓盤(pán)，它的出現(xiàn)是我市購(gòu)房者又多了一種選擇，也突破了以往銷(xiāo)售模式，開(kāi)辟了一條新路，是比較難能可貴的。樓盤(pán)在定位上還是比較人性化大眾化的，主力消費(fèi)群應(yīng)為年輕家庭。戶型全面消費(fèi)者可選擇余地很大。建成后將實(shí)行全封閉酒店式管理，不過(guò)看樓盤(pán)外觀估計(jì)也酒店不到哪去，只能說(shuō)一般。尤其是最近，云頂雅園鬧出了欺騙消費(fèi)者，50年商用產(chǎn)權(quán)騙成70年民用產(chǎn)權(quán)的消息，并且被直接曝光，這樣的詐騙行為基本斷送了自己未來(lái)的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)，自作孽不可活，別說(shuō)賣(mài)房了，退房都忙不過(guò)來(lái)。華田苑—府城【南區(qū)】地理位置：府南街中段西側(cè)建筑面積：1.4萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：2棟板式高層戶型類(lèi)別：中等戶型110---180平米均價(jià)：3800---3900現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：銷(xiāo)售出近3成但后勁不足近期基本完全消失工程進(jìn)度：兩棟樓已經(jīng)封頂?shù)罄m(xù)施工進(jìn)展相當(dāng)緩慢經(jīng)常沒(méi)動(dòng)靜不施工華田苑是我市一家本土涂料商投資興建的小型樓盤(pán)，主打小樓盤(pán)大戶型定位，由于占地面積很小，投入資金較少，在樓盤(pán)綠化方面，前期宣傳方面沒(méi)有什么作為，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上也比較土，去年在報(bào)紙硬廣上打出【向水泉灣龍園致敬，向御錦源學(xué)習(xí)】這樣的口號(hào)，不過(guò)也說(shuō)明它很有自知之明的情況，了解自身實(shí)力單薄的情況。與其他大型樓盤(pán)不可相提并論，著重在房屋結(jié)構(gòu)與戶型建設(shè)上做文章，在地段位置上還有些優(yōu)勢(shì)，結(jié)合價(jià)位，性價(jià)比不是很差。但末流樓盤(pán)的位置是坐定了，和我們沒(méi)有太大的可比性。但對(duì)自身的劣勢(shì)分析還是可值得我們參考的。御鑫亮城【御河區(qū)】地理位置：御河西路建筑面積：40萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：一期5棟二期9棟戶型類(lèi)別：大戶型108---236平米平米均價(jià)：4800起現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：由于起價(jià)過(guò)高以及宣傳力度較弱定位不準(zhǔn)確第一期銷(xiāo)售效果在現(xiàn)階段十分冷淡據(jù)我了解還未售出3成其中一部分還是拆遷戶充數(shù)的工程進(jìn)度：兩棟已經(jīng)接近封頂外墻刷漆也即將完成但其他幾棟依然遙遙無(wú)期有一棟甚至才剛打完地基御鑫亮城---地產(chǎn)項(xiàng)目位于我市舊城區(qū)與待建規(guī)劃御東新區(qū)交界地帶，西接主城區(qū)大東街商業(yè)區(qū)，東接御東新區(qū)。地理位置的優(yōu)越性在3—4年之后將會(huì)逐步凸顯。隨著市政府規(guī)劃重心東移，御鑫亮城周邊地段將是未來(lái)大同的行政辦公，商業(yè)，金融，旅游休閑的中軸地區(qū)。區(qū)位前景優(yōu)勢(shì)巨大。西面，緊鄰東城墻，東面，緊鄰生態(tài)園，這種環(huán)境大同市獨(dú)此一家。但由于開(kāi)發(fā)商可能操作不當(dāng)，這么好的優(yōu)勢(shì)資本完全沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，如果亮城不能在未來(lái)有一個(gè)新的宣傳推廣計(jì)劃，依然如此作為，只能是繼續(xù)浪費(fèi)大好資源。但條件在這擺著，未來(lái)幾年，只要后期彌補(bǔ)重新宣傳，還是不愁賣(mài)的！但最近悲劇的是，據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商資金鏈嚴(yán)重?cái)嗔褜?dǎo)致建設(shè)已經(jīng)大部分停工或無(wú)法支付施工方資金，極有可能面臨爛尾的局面。桐城怡景【西北區(qū)】地理位置：西環(huán)路與大慶路交匯處建筑面積：14萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：4棟26層高板1棟寫(xiě)字樓戶型類(lèi)別：全戶型60---190平米均價(jià)：已正式開(kāi)盤(pán)價(jià)格已從3700上升到3900以上現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售狀況不錯(cuò)內(nèi)部消息三成是有的老客戶資源非常多工程進(jìn)度：至10月全部樓體完成封頂施工進(jìn)度很快9月中旬率先封頂2-3棟桐城怡景是桐城中央的姐妹篇，延續(xù)桐城中央較好的口碑進(jìn)行前期宣傳，但近期由于尚未進(jìn)行大規(guī)模的正式開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，較為低調(diào)。桐城怡景主打清新宜居風(fēng)格，較桐城中央相比屬同類(lèi)型樓盤(pán)，尤其是樓間距承諾達(dá)到80米。相信到正式開(kāi)盤(pán)時(shí)效果不會(huì)差，深特地產(chǎn)的實(shí)力還是比較強(qiáng)的。尤其是老客戶，對(duì)怡景的支持力度非常大，有近7成都是老客戶購(gòu)房。晨馨花園【西北區(qū)】地理位置：西環(huán)路與大慶路交匯處建筑面積：40多萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：近15座中高層戶型類(lèi)別：中大戶型90---170平米均價(jià)：降價(jià)到3390元起現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：部分樓梯即將封頂進(jìn)入第二個(gè)強(qiáng)效階段工程進(jìn)度：由于部分期建設(shè)全面鋪開(kāi)施工大部分處于樓梯建設(shè)當(dāng)中由于為黃金銷(xiāo)售期服務(wù)將于近幾月【未公布日期】封頂部分樓梯晨馨花園與東方羅馬城相距很近，去年秋季開(kāi)盤(pán)，總占地面積與羅馬城相差無(wú)幾，但在價(jià)位上更偏向于工薪階層，硬件上也并非我市地產(chǎn)市場(chǎng)前列，在地理位置上有著致命傷，現(xiàn)階段銷(xiāo)售更傾向于機(jī)車(chē)廠區(qū)域，礦區(qū)區(qū)域，與市郊區(qū)域的消費(fèi)者。事實(shí)證明，低價(jià)策略永遠(yuǎn)是對(duì)的，本盤(pán)的銷(xiāo)售狀況，基于如此位置如此條件，已經(jīng)難能可貴。但隨著桐城怡景的開(kāi)盤(pán)，晨馨花園的壓力將瞬間加大，畢竟軟硬環(huán)境都不如怡景。應(yīng)該調(diào)整銷(xiāo)售策略迎接競(jìng)爭(zhēng)。凱德世家+世家匯【老城區(qū)】地理位置：迎賓東路東端項(xiàng)目占地：306畝樓盤(pán)棟數(shù)：預(yù)計(jì)5-6座中高層戶型類(lèi)別：中大戶型91---240平米均價(jià)：降價(jià)到4700起現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：已經(jīng)正式開(kāi)盤(pán)施工建設(shè)階段工程進(jìn)度：地基剛剛打完樓體僅施工至兩層左右凱德世家斥資3000萬(wàn)元，效仿御錦源，承擔(dān)了城區(qū)18校新址的重建任務(wù)。最近18校工程封頂，又進(jìn)行了新一輪的宣傳攻勢(shì)。這也是今年地產(chǎn)商常用的老套路了，博口碑，引銷(xiāo)售，百試不爽。凱德世家地理位置及其優(yōu)越，雖占地面積不是很大，但屬于精品樓盤(pán)，力求精，相信開(kāi)盤(pán)之后會(huì)對(duì)御河區(qū)樓盤(pán)的銷(xiāo)售造成很大沖擊。而且地理位置處于大同新金融街黃金地帶，很值得我們后期關(guān)注。但再精品，地價(jià)那么貴，樓面價(jià)那么貴，在如今樓盤(pán)多如螞蚱的時(shí)間段，銷(xiāo)售阻力可想而知。如何搶占我是富人購(gòu)房階層客戶是凱德面臨的最大問(wèn)題。但我可以很確定的預(yù)計(jì)，凱德太難賣(mài)，如果等到封頂或現(xiàn)房階段也許還可以利用地理位置提升銷(xiāo)售，但現(xiàn)階段不可能有所作為。翰林別院【北區(qū)】地理位置：大北街小北門(mén)新北岳酒店旁建筑面積：30多萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：11座中高層戶型類(lèi)別：小中大戶型均有平米均價(jià)：降低到3800-3900元現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：以交鑰匙入住很久了仍有很多現(xiàn)房待售大體剩余2成左右工程進(jìn)度：現(xiàn)房翰林別院實(shí)際上應(yīng)屬于已經(jīng)交盤(pán)的項(xiàng)目，但我列出來(lái)是因?yàn)榇藰潜P(pán)仍有很多現(xiàn)房待售，且作為我市北區(qū)較大的新建樓盤(pán)也是比較有價(jià)值的，屬于消費(fèi)者在北區(qū)買(mǎi)房的首選。樓盤(pán)整體質(zhì)量良好，周邊環(huán)境與地理位置也不錯(cuò)。由于以交房，在房屋價(jià)格上非常混亂，中介，二手，現(xiàn)房參雜，價(jià)格起伏不定。且售樓人員在現(xiàn)階段的服務(wù)態(tài)度極差，讓人十分難以接受。亞太國(guó)際公館【西北區(qū)】地理位置：五岔路口東100米路北建筑面積：10萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：3座酒店式高層戶型類(lèi)別：大戶型97---350平米均價(jià)：4100---4350現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：開(kāi)盤(pán)已近半年據(jù)估計(jì)僅售出3成而已由于體量極小適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)促銷(xiāo)還是有效果的風(fēng)險(xiǎn)并不大工程進(jìn)度：已經(jīng)封頂后續(xù)小區(qū)環(huán)境樓體完善施工階段你賣(mài)的貴沒(méi)錯(cuò)，但你那么偏的位置你硬吹成說(shuō)是城市極品黃金地段那就是你的無(wú)恥了。這就是亞太國(guó)際，這個(gè)盤(pán)挺可憐的，去年底開(kāi)盤(pán)的效果都是代理商作假造勢(shì)搞出來(lái)的，這個(gè)我是了解的，亞太玩的是高檔國(guó)際化定位，但這一套放在它那個(gè)地理位置說(shuō)實(shí)話做用不大，只能是自吹自擂，同樣的價(jià)位，我完全可以選擇升值空間和周邊環(huán)境更好的御河區(qū)，這是事實(shí)，且論居住環(huán)境也是御河區(qū)更占優(yōu)勢(shì)。總結(jié)起來(lái)一句話：先天條件差，穿的再好效果也不會(huì)明顯，最近在宣傳上也蔫了。五洲帝景【西北區(qū)】地理位置：五岔路口西北500米處建筑面積：規(guī)劃25萬(wàn)平方米左右樓盤(pán)棟數(shù)：規(guī)劃40棟高層板樓戶型類(lèi)別：85--142平米中小戶型平米均價(jià)：前期內(nèi)部?jī)r(jià)2780元起現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：內(nèi)部銷(xiāo)售期未開(kāi)盤(pán)工程進(jìn)度：土地平整地基施工即將完成樓體建設(shè)還未開(kāi)工本盤(pán)由我市星業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是今年夏天將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目前景：沒(méi)有很大的競(jìng)爭(zhēng)力原因有一個(gè)很重要還沒(méi)開(kāi)盤(pán)就涉嫌造假了五洲帝景在硬廣及媒體上所標(biāo)示的項(xiàng)目位置在五岔路口十字崗上比鄰亞太國(guó)際但實(shí)際情況是本樓盤(pán)實(shí)際卻位于城中城改造項(xiàng)目處位置比亞太國(guó)際還要差且地產(chǎn)公司聲明夏季開(kāi)盤(pán)但直到本月才正式開(kāi)盤(pán)三證據(jù)我了解也沒(méi)拿全內(nèi)部定價(jià)剛剛確定而且還是隨時(shí)變動(dòng)的加之星業(yè)之前沒(méi)有做過(guò)任何一個(gè)像樣的樓盤(pán)相信質(zhì)量和未來(lái)的銷(xiāo)售前景絕不怎么樣也許應(yīng)該學(xué)習(xí)綠洲西城踏踏實(shí)實(shí)玩低價(jià)華北星城【御東區(qū)】地理位置：御東新區(qū)文瀛湖西側(cè)建筑面積：未定樓盤(pán)棟數(shù)：未定戶型類(lèi)別：聯(lián)排別墅低層樓多種平米均價(jià)：據(jù)了解別墅不低于6000元低層不低于4000元現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：初期籌備預(yù)熱階段距離動(dòng)工開(kāi)盤(pán)還有較長(zhǎng)時(shí)間工程進(jìn)度：土地規(guī)劃前期籌備階段預(yù)計(jì)在文瀛湖景區(qū)建設(shè)完成后開(kāi)始施工華北星城是全大同市地產(chǎn)界未來(lái)將要投入最大關(guān)注度的一個(gè)項(xiàng)目首先開(kāi)發(fā)商實(shí)力于我市是最為雄厚的三企合一的華北星其二華北星城將位于未來(lái)御東新區(qū)的核心位置比鄰文瀛湖生態(tài)區(qū)及興云路商業(yè)區(qū)已被市政府認(rèn)定為未來(lái)新區(qū)的標(biāo)桿示范項(xiàng)目其潛力可想而知且在規(guī)劃前期就可以預(yù)料華北星城建成之后的規(guī)模檔次宜居性樓盤(pán)整體質(zhì)量都將是大同市地產(chǎn)樓盤(pán)的一個(gè)全新里程碑式項(xiàng)目非富即貴階層新的居住首選華北星城已經(jīng)早早預(yù)訂了未來(lái)大同新城房地產(chǎn)的領(lǐng)軍位置而且在前期造勢(shì)宣傳上華北星城周密詳盡逐步過(guò)渡的方式也是其它地產(chǎn)商應(yīng)該學(xué)習(xí)的向陽(yáng)里陽(yáng)光綠島+陽(yáng)光綠島【南區(qū)+西北區(qū)】地理位置：向陽(yáng)東街南側(cè)+五岔路口西側(cè)建筑面積：總計(jì)19萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：4棟高層1棟多層+兩棟高層戶型類(lèi)別：小戶型80-90平米平米均價(jià)：3280-4380元現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：良好甚至是不錯(cuò)銷(xiāo)售已進(jìn)入清盤(pán)階段工程進(jìn)度：現(xiàn)房陽(yáng)關(guān)綠島與向陽(yáng)里陽(yáng)光綠島在眾多樓盤(pán)中的宣傳和曝光度并不高，但定位非常明確，低收入階層首選，戶型也非常人性化，不追求跳躍式發(fā)展，保持著非常務(wù)實(shí)和穩(wěn)定的銷(xiāo)售情況，兩個(gè)盤(pán)均已經(jīng)入封頂先放交鑰匙階段。且業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量口碑也比較良好，很多住戶甚至已經(jīng)入住了。如果將來(lái)我們的樓盤(pán)打低價(jià)牌，應(yīng)該學(xué)習(xí)陽(yáng)光綠島的經(jīng)驗(yàn)，低調(diào)，但務(wù)實(shí)。睿和-新城【西北區(qū)】地理位置：迎賓街西延段南側(cè)建筑面積：44萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：一期18棟二期12棟戶型類(lèi)別：70-190平方米平米均價(jià)：3600-4300元現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：一期將于今年6月交付使用均為現(xiàn)房吹得不錯(cuò)說(shuō)已售出百分之85但水分很大據(jù)了解僅為將近半成工程進(jìn)度：全部封頂?shù)忭斨蠛罄m(xù)建設(shè)緩慢幾乎停滯睿和新城最大的優(yōu)勢(shì)就是所存封頂現(xiàn)房很多銷(xiāo)售壓力比較小操作度也很廣降價(jià)銷(xiāo)可以囤房觀市也可在開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售過(guò)程中沒(méi)有出現(xiàn)失誤狀況比較平穩(wěn)在今年相信睿和新城可以利用手中大量的現(xiàn)房做些文章但面對(duì)位置更好價(jià)位更低的桐城怡景今年會(huì)面臨更大壓力而且上半年睿和新城口碑極差屢屢被媒體曝光引起很大一部分消費(fèi)者反感太陽(yáng)城【御河區(qū)】地理位置：御河西岸御馨花都后建筑面積：57萬(wàn)平方米戶型類(lèi)別：高層住宅花園洋房底層商業(yè)最小90平米平米均價(jià)：住宅基本定在4600元-5000元洋房離譜7000元定位人群：高層收入人群現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：未定性樓盤(pán)現(xiàn)在只處于前期造勢(shì)階段太陽(yáng)城售樓處現(xiàn)位于御華帝景小區(qū)一層底商本盤(pán)與亞太國(guó)際同屬一家開(kāi)發(fā)商相對(duì)于較早的亞太國(guó)際可以明顯看出在這次太陽(yáng)城項(xiàng)目上開(kāi)發(fā)商的宣傳更為謹(jǐn)慎更注意市場(chǎng)走向開(kāi)盤(pán)時(shí)間及所有樓盤(pán)細(xì)節(jié)均不透露太陽(yáng)城規(guī)劃位置周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈想從中獲得更多關(guān)注如果再走亞太國(guó)際的老套路是沒(méi)有太大效果的我想這也是開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在在著力鋪墊和需要思考的重要一點(diǎn)上周六太陽(yáng)城在大同賓館后的假日酒店舉行了產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)只是大致的介紹本盤(pán)概況大部分細(xì)節(jié)均未披露太陽(yáng)城在地理位置上是御河地區(qū)周邊環(huán)境條件最好的一家如果價(jià)格方面不是高的極其離譜競(jìng)爭(zhēng)潛力是很大的前幾天太陽(yáng)城剛剛為預(yù)售的89號(hào)樓定價(jià)為4600元但此兩棟樓都是戶型差位置差沒(méi)有參考價(jià)值只是他們的試水而已興旺佳苑【御河區(qū)】地理位置：鐵牛里崗西北角建筑面積：3萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：3棟25層住宅樓1棟寫(xiě)字樓1棟商務(wù)酒店戶型類(lèi)別：大戶型99-191平米平米均價(jià)：全價(jià)4100整定位人群：中層收入人群現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：很差興旺佳苑給人的感覺(jué)就像還沒(méi)開(kāi)盤(pán)一樣自己都沒(méi)底氣上次去試調(diào)興旺佳苑雖然是在剛過(guò)完年的銷(xiāo)售低潮期但對(duì)于一個(gè)剛開(kāi)盤(pán)正規(guī)的開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目是不應(yīng)該出現(xiàn)這樣不專業(yè)的問(wèn)題的興旺佳苑有一個(gè)特點(diǎn)就是所售賣(mài)的三棟住宅樓是依托于興旺酒店與寫(xiě)字樓的所以基本沒(méi)有什么定位打個(gè)地基定個(gè)價(jià)就賣(mài)了沒(méi)有宣傳沒(méi)有造勢(shì)如此草率連最基本的銷(xiāo)售正規(guī)化程序都不運(yùn)作有些破罐子破摔的意思且軟環(huán)境上基本沒(méi)有任何說(shuō)明甚至是措施尚雅名都【南區(qū)】地理位置：迎賓街綠園招待所后建筑面積：25萬(wàn)平方米戶型類(lèi)別：95-235平米未正式確定平米均價(jià)：初定3800-3900元定位人群：中層收入人群現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：同太陽(yáng)城前期造勢(shì)籌備階段戶型都還沒(méi)正式定下來(lái)即將開(kāi)盤(pán)尚雅名都規(guī)劃位置位于紅旗南路綠園招待所后方售樓處也設(shè)在此首先從地理位置來(lái)講具有比較大的優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵在于價(jià)位的制定如果價(jià)位能夠比迎賓街周邊其他樓盤(pán)稍低性價(jià)比更高銷(xiāo)售應(yīng)該會(huì)比較簡(jiǎn)單前段時(shí)間尚雅剛剛定價(jià)底價(jià)3900元起價(jià)位十分誘人但從我自己觀察實(shí)際價(jià)格絕對(duì)沒(méi)有這么低只是名義上的而已算上樓差層差等其他差價(jià)想要一套好一點(diǎn)的戶型4000以上是必須的宏洋美都【西北區(qū)】地理位置：西環(huán)路與新開(kāi)西二路交匯處建筑面積：30萬(wàn)平方米左右樓盤(pán)棟數(shù)：9棟27層4棟12層20層寫(xiě)字樓與酒店各一棟戶型類(lèi)別：本為中小大戶型最近大規(guī)模改為跨層跨戶的大戶型平米均價(jià)：3400元起定位人群：中層收入人群現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：主體結(jié)構(gòu)完成地上四層2010年底交工銷(xiāo)售情況很差本盤(pán)已經(jīng)毫無(wú)參考價(jià)值他們的房子就算2500一平米我也不會(huì)去買(mǎi)您有機(jī)會(huì)自己去看看他們蓋得是什么破房子您就知道了沒(méi)什么可講的戶型建筑質(zhì)量爛到家了本來(lái)宏洋美都剛開(kāi)盤(pán)賣(mài)的是正規(guī)的多戶型但最近直接打翻自己的戶型設(shè)計(jì)大搞跨層跨戶把原先根本不是跨層的戶型生生整成這樣他們之所以這樣完全是因?yàn)樽蚤_(kāi)盤(pán)以來(lái)賣(mài)的太差眼見(jiàn)無(wú)利可圖搞出這種低價(jià)賣(mài)大戶型的招但是一個(gè)樓盤(pán)居然可以在開(kāi)盤(pán)以后把已經(jīng)設(shè)計(jì)好的戶型打通改造去做跨層跨戶的房子質(zhì)量從何談起安全拿什么保證鉑藍(lán)郡【御東區(qū)】地理位置：御東新區(qū)興云橋東側(cè)以南地區(qū)平米均價(jià)：6000元項(xiàng)目樓型：獨(dú)棟加聯(lián)排別墅24棟聯(lián)排21棟獨(dú)棟戶型類(lèi)別：最小310平米最大580多平米現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：在我市地產(chǎn)界引起了比較大的關(guān)注也吸引了很大一批民眾的注意力開(kāi)盤(pán)造勢(shì)效果很不錯(cuò)但這么貴的別墅慢慢賣(mài)去吧鉑藍(lán)郡是重慶江鴻集團(tuán)在大同市市場(chǎng)的試金石，敲門(mén)磚，并不以短期必須盈利為目的。在大同做別墅風(fēng)險(xiǎn)很大，首先如果是有錢(qián)投資，大部分都會(huì)去北京和其他一線城市去買(mǎi)一些普通住宅，升值更大，環(huán)境更好。而且單論居住，如果不是錢(qián)多的燒的腦子不清醒花五六百萬(wàn)買(mǎi)套別墅實(shí)在奢侈，而且還是在大同。鉑藍(lán)郡上個(gè)月的開(kāi)盤(pán)宣傳做得很紅火，效果很不錯(cuò)，但基本全是看熱鬧的，都是路人圍觀打醬油的性質(zhì)，截止到六月中旬，我很確定，賣(mài)了好像只有兩套，還是關(guān)系戶，但銷(xiāo)售人員對(duì)外吹的天花亂墜說(shuō)什么賣(mài)了20多套了，太幼稚了！PS：鉑藍(lán)郡的戶型設(shè)計(jì)和品質(zhì)說(shuō)明，至少現(xiàn)在來(lái)看，相當(dāng)不錯(cuò)。最近無(wú)證銷(xiāo)售讓查了，太不低調(diào)沒(méi)打點(diǎn)好，銷(xiāo)售無(wú)限期暫停。上河時(shí)代【御河區(qū)】地理位置：東關(guān)東小城南御河南路濱河路交界處西南角建筑面積：21萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：4棟商務(wù)寫(xiě)字樓1棟商務(wù)酒店4棟商業(yè)住宅容積率：4樓間距：40綠化率：40%住宅均價(jià)：5000元商業(yè)均價(jià)：1萬(wàn)6千元現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：宣傳定位一般沒(méi)有做出大氣的效果上河的開(kāi)放商回款壓力極大，據(jù)我打探，在一年多的時(shí)間內(nèi)，就要回款達(dá)近20億，這是他們的銷(xiāo)售總監(jiān)透露的。如果上河的銷(xiāo)售情況無(wú)法滿足回款數(shù)目和周期，這個(gè)盤(pán)會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)。但之所以開(kāi)發(fā)商信心這么大，還是因?yàn)樯虾铀幍乩砦恢脦捉昝溃幱跂|城門(mén)與御東新區(qū)的絕對(duì)交匯處，而東關(guān)商圈多年的人氣積累和新區(qū)的盤(pán)活都會(huì)讓本盤(pán)擁有很大市場(chǎng)。現(xiàn)階段，他們主賣(mài)商業(yè)，1萬(wàn)6千元的價(jià)格也不是不能接受，但住宅5000的價(jià)格是絕對(duì)腦殘。在宣傳方面，上河做得并不好，很多平面及媒體硬廣土里土氣，投放面也很狹窄。自然家園【御東區(qū)】地理位置：南環(huán)路與機(jī)場(chǎng)新路交匯處GAC汽車(chē)店旁占地面積：400畝樓盤(pán)棟數(shù)：一期共50座四合院二期待一期銷(xiāo)售效果而定高層還是繼續(xù)四合院戶型類(lèi)別：大戶型—759平米小戶型—577平米平米均價(jià)：統(tǒng)一8000元定位人群：奢侈收入人群現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：已經(jīng)正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售問(wèn)的人多十個(gè)有九個(gè)都是賣(mài)樓的太貴了自然家園開(kāi)發(fā)商背景十足，具體什么底細(xì)我也不是很清楚，但在動(dòng)工儀式上豐書(shū)記和耿市長(zhǎng)共同出席這是明擺的。四合院相較于一般性住宅或是別墅更為稀缺，但價(jià)格和物業(yè)維護(hù)費(fèi)用也會(huì)更高，一般僅限于居住的消費(fèi)者是不會(huì)去購(gòu)買(mǎi)的，本盤(pán)唯一的突破口，說(shuō)難聽(tīng)點(diǎn)，就是兩部分：腐敗分子的銷(xiāo)贓出口，和有錢(qián)人的休閑會(huì)所，這也是他們僅蓋50套的重要原因。參考一下即可，和我們的項(xiàng)目沒(méi)有可比性。綠城疊翠園【御河區(qū)】地理位置：站東大街雁北煤校北建筑面積：70萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：20余棟全多層戶型類(lèi)別：戶型未定平米均價(jià)：降價(jià)至2650元-3000元左右定位人群：低層收入人群現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：疊翠園是我市近兩年少見(jiàn)的多層住宅樓盤(pán)容積率也僅達(dá)到1點(diǎn)56在價(jià)格方面由于疊翠園地理位置極差市里追求便捷的消費(fèi)者是不會(huì)考慮的相對(duì)的價(jià)格也會(huì)很低超過(guò)三千都是白日做夢(mèng)主打工薪階層如果能夠按照正規(guī)誠(chéng)信的步驟走下去這個(gè)項(xiàng)目還是有很大上升潛力的雖然地理位置這個(gè)劣勢(shì)十分明顯但是少見(jiàn)的多層以及工薪的價(jià)位都可以極大的吸引我市北城地區(qū)及北部郊區(qū)的消費(fèi)者他們應(yīng)該找到真正重要的消費(fèi)群而不是大面積鋪開(kāi)萬(wàn)城華府【西北區(qū)】地理位置：西環(huán)路拐角處占地面積：343畝樓盤(pán)棟數(shù)：20余棟全多層戶型類(lèi)別：47---178平米均價(jià)：降價(jià)至3700-3800元定位人群：中低層收入人群現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：近期即將封頂本盤(pán)可以很直接的說(shuō)是華岳在地產(chǎn)方面的添頭這個(gè)盤(pán)讓人很莫名其妙，也就在6月才在媒體上打出宣傳廣告，但近日就宣傳說(shuō)有部分樓已經(jīng)主體完工，而在前段時(shí)間一般消費(fèi)者根本不知道還有這個(gè)盤(pán)，在宣傳步驟上完全不按正規(guī)步驟來(lái)。本盤(pán)主打中式建筑風(fēng)格，也算是我市樓盤(pán)的第一家，和我之前提過(guò)的理念不謀而合，但馬馬虎虎一筆帶過(guò)很不認(rèn)真。華岳的項(xiàng)目總是可以找到很多事業(yè)單位乃至集體組織去購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的集資房，這也是他們經(jīng)常亂七八糟不正規(guī)宣傳的資本，同期開(kāi)盤(pán)的綠洲西城也是這樣。這種對(duì)待項(xiàng)目的態(tài)度我們完全不需要參考，可以很直接的說(shuō)，華岳是我市很有實(shí)力，但不正規(guī)運(yùn)作的地產(chǎn)公司代表，和翔龍等本土公司形成了鮮明對(duì)比。綠洲西城【西北區(qū)】地理位置：十里店建筑面積：80萬(wàn)平米樓盤(pán)類(lèi)別：高層多層共計(jì)25棟戶型類(lèi)別：小中大戶型均有平米均價(jià)：2600--2800元跨度較大定位人群：中層收入人群現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：雖然價(jià)格低的猶如回到十年前但情況依然不樂(lè)觀位置爛的簡(jiǎn)直就是極品中的極品綠洲西城這個(gè)盤(pán)很復(fù)雜，之所以銷(xiāo)售價(jià)格上下限跨度很大，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目有很多一部分是安置型和集資型的，價(jià)格非常低，對(duì)外出售的卻又把價(jià)格吹起來(lái)。綠洲西城的位置也許是我市今年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中最爛的，一般市區(qū)及礦區(qū)的消費(fèi)者除非腦子進(jìn)水了才去買(mǎi)，離哪都不進(jìn)，去哪都不便利，而且十里店周邊地區(qū)環(huán)境十分差，和御河周邊環(huán)境完全沒(méi)得比。如果指望對(duì)外出售，這么大的體量華岳得賠死，但由于集資和安置的客源保障，他們膽子才這么大。居然嘉園【南區(qū)】地理位置：南三環(huán)九州國(guó)際后占地面積：24萬(wàn)平方米樓盤(pán)棟數(shù)：5棟中高層戶型類(lèi)別：70—158平米平米均價(jià)：3680元起定位人群：中低層收入人群現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)效果：位于十字路口西北側(cè)的售樓處十分冷清也沒(méi)有動(dòng)用太大精力宣傳造勢(shì)主要還是以居然之家招商為主嘉