2023年上半年西安房地產市場報告西安前瞻地產顧問有限公司定力穩刺激弱，供需端總量回溫，但下行壓力仍在1、經濟指標：內生能力偏弱，經濟數據普降，失業率增加，收入預期不穩定，消費者和企業信心&預期持續低位。2、政策環境：延續寬松態勢，但整體托而不舉，已發布政策多為“對現行制度的優化調整，或意在規范市場秩序”。3、西安土地市場：市場熱度繼續筑底，成交規模低于近三年平均值的4成；區域分化明顯，核心優質區域熱度較高，出現4宗觸頂搖號地塊；民企抬頭但多為龍湖等資金充?；蛲羶Σ蛔愕膬炠|房企，平臺公司托底意愿降低；房企不再局限于熟悉區域，開啟跨區域拿地。4、西安商品房市場：相比去年同期，市場整體熱度回升，但分月來看，市場出現先熱后冷局面，1季度積壓需求釋放，市場小幅復蘇，二季度后開始回落；區域分化明顯，主城去化壓力較小，外圍區域去化承壓，整體國進民退現象明顯。聚焦專業追求卓越F

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ContentsPART1宏觀市場PART2PART3PART4土地市場商品房市場趨勢研判聚焦專業追求卓越F

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宏觀市場1.1

全國動態1.2

西安動態聚焦專業追求卓越F

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c全國動態-數據經濟數據普降，下半年經濟下行壓力仍較大；內生需求嚴重不足，核心

CPI

上漲動力有限；PPI

仍處于向下筑底階段，海外延續衰退、國內維持弱修復，上游成本回落+終端需求弱復蘇的情形下，消費品價格易跌難漲；失業率增加，收入不穩定&預期降低，消費者置業情緒低。居民消費價格指數（CPI）全國城鎮調查失業率CPI延續下滑，同比增長6月正式進入零時代；環比連續5個月為負值，內需不足問題嚴重。失業率整體將保持穩定，16-24歲青年失業率承壓，達到20.8%，這是2018年以來首次突破20%的水平。3.2%2.4%1.6%0.8%0.0%-0.8%25%20%15%10%5%0%2021年全國城鎮調查失業率2022年2023年同比環比全國16-24歲人口城鎮調查失業率消費者信心、預期及滿意指數2021年-2023年6月工業品出場價格指數（PPI）PPI同比連續9個月為負值，環比連續3個月為負值，反映生產放緩、需求不足。收入預期不穩定和失業增多，消費者預期信心和預期指數持續低位。15.0%10.0%5.0%13312511710910193850.0%-5.0%-10.0%2021年2022年消費者滿意指數2023年2021年2022年2023年消費者信心指數消費者預期指數當月同比增長當月環比增長聚焦專業追求卓越備注：國家統計局目前數據發布最新CPI、PPI為1-6月；消費者信F心o

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c全國動態-數據房企投資端擴張能力尚未恢復，市場信心依然不足，防風險及穩地產仍是下半年主要調控方向；1-5月房地產開發投資額同比下降7.2%，連續3個月下跌且跌幅擴大；單月看，5月絕對值好于4月，但依舊處在低位。2021年1-7月至2023年5月房地產和住宅開發投資額及同比增速（累計值，單位：億元）1-5月房地產開發160000128000960006400032000021%14%7%投資增速同比增速7.2%，降幅比1-4月擴大1%0%-7%-14%1-7月1-8月1-9月

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1-2月2021年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月

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1-2月1-3月1-4月1-5月2022年2023年房地產開發投資額住宅開發投資額房地產開發投資增速

住宅開發投資增速2022年至2023年5月房地產和住宅開發投資額及同比增速（單月，單位：億元）3月12305億元5月10187億元7%1700013600102006800340004月9540億元0%-7%-14%-21%-28%5月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月2022年2023年房地產開發投資額房地產開發投資增速聚焦專業追求卓越F

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c備注：國家統計局目前數據發布最新為1-5月。全國動態-政策中央除了積極表態外，并無實質性重磅刺激政策，已發布政策多為對現行制度的優化調整，或意在規范市場秩序；地方以降低置業成本為主，目的為促消費穩市場；隨著二季度市場持續回落，在房住不炒、保交付主基調下，下半年穩增長政策將持續加碼，促進合理化住房需求釋放和化解企業資金風險仍是主線。購房支持購房支持購房者權益購房支持土拍規則4月28日，住建部部長倪虹，大力支持首套，二套住房合理支持，政策支持以舊換新、以小換大，多孩家庭。2月3日，自然資源部，取消全年供地次數的限制，以適應當前樓地市環境。1月5日，央行&銀保監會，連續3個月下跌的城市首套房貸利率下限具有自助調整權。3月30日，自然資源部、銀保監會要求常態化開展“帶押過戶”服務。4月，最高法明確商品房消費者主張交付房屋或返還價款權利最優先。2023年上半年地方松綁政策類型占比50%40%30%20%10%0%購房支持購房者權益6月20日，降息（央行再次下調貸款利率，下調幅度為10個基點）。4月，最高法明確商品房消費者主張交付房屋或返還價款權利最優先。聚焦專業追求卓越F

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c全國動態-政策供給端：防范化解風險是主線，保交樓、保民生是核心；重點從融資類型、融資對象方面邊際放松，以增強企業資金流動性，緩解企業資金風險；但執行效果不佳，非銀融資總規模繼續下降通道，受市場復蘇勢頭轉弱等因素影響，下半年房企整體融資環境仍不容樂觀，償債壓力依然沉重。全國房地產開發企業年末到位資金額度及同比增速1月13日，央行、銀保監會強調綜合1月3月5月2200001760001320008800044000022%11%0%施策改善優質房企現金流，有關部門起草《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》。2月20日，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作；2月4月7月-11%-22%-33%2月24日，央行、銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展意見（征求意見稿）》。3月24日，公募REITs審批流程得到優化，適用領域拓展至商業地產；3月27日，降準（央行降低金融機構存款準備金率0.25個百分點）。2021年-7.0%2022年2023年4月4日，發改委發文：消費基礎設施納入公募REITS，支持民間投資項目發行。2022及

2023上半年各渠道融資規模5000400030002000100000.0%-4.5%-16.2%-16.0%-32.0%7月10日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》指出，對去年11月出臺的房地產“金融16條”中，關于房企存量融資展期、保交樓配套融資支持兩條政策進行延期，將適用期限統一延長至2024年12月31日。國資委發布通知，央企年度發債計劃與市場注冊額度不掛鉤。-34.6%-48.0%-64.0%-69.6%信托融資額度（億元）2022年上半年

額度（億元）2023年上半年

同比-80.0%信用債海外債ABS總額聚焦專業追求卓越F

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c備注：國家統計局目前數據發布最新為1-5月。全國動態-政策需求端：強調“因城施策”，側重降低置業成本；1季度降息、二手房“帶押過戶”、“合理化中介費用”，6月央行下調5年期LPR利率提振居民置業信心，但不可忽視的是房地產市場銷售依然疲軟，未來仍需政策加力，降低購房門檻和購房成本依然是主要方向。123451月5日，人民銀行&銀保監會發布通知，決定建立“首套住房貸款利率政策動態調整機制”。3月30日，自然資源部、銀保監會要求常態化開展“帶押過戶”服務。4月，最高人民法院做出《關于商品房消費權利保護問題的批復》，明確商品房消費者主張交付房屋或返還價款權利最優先。5月8日，住建部、市場監管總局要求房地，產經紀機構合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。6月20日，降息（央行再次下調貸款利率，下調幅度為10個基點）。全國商品房銷售面積及銷售額增速2021年1月-2023年6月住戶中長期貸款增加值及在住戶貸款占比944220%8%10000760052002800400300%240%180%120%60%-4%-16%-28%-40%2021年2022年2023年-20000%2021年中長期新增貸款當月值2022年2023年當月新增中長期貸款占比商品房銷售面積商品房銷售額聚焦專業追求卓越F

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c備注：商品房銷售面積為國家統計局目前數據發布最新為1-5月；住戶中長期貸款為中國人民銀行發布。西安動態-政策西安上半年未發布實質性政策，更多圍繞“保交樓”，提升交付標準，穩預期；及響應國家號召發布“個人所得稅退稅優惠”、全面執行二手房“帶押過戶”，整體“托而不舉”對供需兩端并沒有產生直接影響。西安商洛公積金互認互貸打好發布交付要求提升交付標準個人所得稅予以退稅優惠帶押過戶全面執行“保交樓”攻堅戰2月15日，西安市第十七屆人民代表大會第三次會議。2月20日起，西安商洛公積金互認互貸。結合今年西安兩會提到“平原城市群協同發展三年行動計劃，推動更多政務服務事項跨地區通辦，年內實現住房公積金互認互貸”，意味著西安公積金將開展多地互認互貸，該舉措目的在于活躍住房交易，同時為平原城市群建立提供便捷。3月2日，陜西省人民政府網站發布《進一步提振信心恢復活力推動經濟社會平穩健康發展的若干措施》，核心看點：p

支持各地因城施策，調整優化房地產有關政策。3月22日，高新區發布《新建商品住宅交付品質的實施意見》，明確房地產開發企業作為新建商品住宅項目第一責任主體，對商品房項目建設品質負首要責任，最大限度的維護購房者的合法權益。6月30日，西安市不動產登記服務中心發布《關于推行存量房（二手房）“帶押過戶”的通知》，明確西安正式啟動存量房（二手房）“帶押過戶”p?西安市將堅持“房住不炒”定位，進一步優化住房政策，支持剛性和改善性住房需求，規范發展長租房市場，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。p

實施好差別化住房信貸措施，滿足房企合理融資需求，用好新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制，支持剛性和改善性住房需求。核心看點：p

保障和提升商品住宅建設品質和交付標準。p

持續解決房屋“辦證難”遺留問題。p

還要對沙盤樣板間等進行驗收，杜絕虛假宣傳、夸大營銷，最大限度保護購房者合法權益。p

對交付不達標樓盤下達整改要求，對拒不整改的企業，將按規定暫停商品房預售許可、建設工程竣工驗收備案等業務的辦理，涉嫌違反相關法律、行政法規規定的，依法處罰。p

堅決打好“保交樓”攻堅戰，確保延期項目年內交付80%以上。p

對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。p

實施解決“回遷難”問題三年行動，強力推進安置樓建設和回遷安置工作。聚焦專業追求卓越F

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土地市場2.1

市場表現2.2

市場熱度2.3

拿地企業聚焦專業追求卓越F

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c市場表現-供地制度改變2022年集中供地工作的推進，使得供地過于密集，土拍市場呈現國企參與、平臺托底、民企隱身的局面，房企拿地意愿降至谷底，同時政府財政壓力也加大；在此背景下，西安轉變供地方式，開啟供地計劃公示模式，提前3個月尋找土地“買家”，以期提高土地成交率，減少流拍，促進市場的良性發展。擬出讓地塊清單公布模式：兩集中供地模式：靈活供應方式：1、出讓時間段原則上不少于3個月；1，集中發布出讓公告，原則上發布出讓公告全年不得超過3次；2、集中組織出讓活動，自2022年第二次集中供地結束，過于密集的供地，導致房企拿地的準備工作遇到了很多困難，最終導致對于地塊的情況掌握不到位，也影響了投資拿地的策略。2、一次或者多次發布出讓公告，有序組織出讓，并在公開的擬出讓時間段內全部推出；兩集中模式供地對房企的資金實力提出了更高的要求，熱點城市、優質板塊與冷門城市、欠優質板塊的分化會加劇，在房企資金鏈緊張的行業下行周期中，土地市場短期迅速降溫，進而影響地方政府財政。3、去化周期長、土地流拍率高、市場露求明顯不足的城市，應當控制商品住房用地供應規模；因此政府開展靈活供應方式，本質上是使土地供應工作和市場需求做好緊密的對接，給房企更大的自我修復空間。2021.6-2022.52022.6-2023.22023.2至今西安開啟土地清單提前公示模式2020-2023年6月住宅類用地供求量價情況（畝）2018-2020年市場上行期2020年土地成交規模達到19708畝西安集中供地期（增加土拍門檻：限房價限地價、競自持）45003600270018009002500200015001000500地價從18年的450萬元/畝上漲至20年的727萬元/畝，21年再次上漲至881萬元/畝溢價率從2021年上半年的45%下降至2022年上半年的1%001月

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2023年住宅供應面積（畝)住宅成交面積(畝)業住宅摘牌均價（萬元/畝）聚焦專追求卓越F

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c市場表現房地產熱度在經過短暫“小陽春”后繼續筑底運行，房企資金鏈不斷緊繃，拿地意愿不高，政府推地壓力加大；此背景下，航天、灃東、灞橋、高新等分別開啟土地推介會，推出核心優質地塊尋求“買家”。西安2023年第一批次供地計劃公示灞橋土地推介高新土地推介灃東土地推介航天土地推介2023年1月13日，灃東新城召開土地/項目合作推介會，推出25宗經營性用地（其中6宗已成交地塊），總占地面積1400余畝。2022年11月9日，航天新城土地推介會共推出13宗計劃出讓地塊，總占地面積671.47畝；2023年3月25日，高新區發布了4宗土地推介信息公告，其中包括2宗娛樂康體用地、2宗商服用地，總占地110余畝。2023年3月18日，灞橋召開2023年儲備土地推介會，會上共推出2023年擬出讓的4宗居住用地，凈用地面積約300畝，未來形成建筑面積51萬㎡。推介地塊中有3宗為“回鍋肉”地塊，如今以政府推介的形式重新進入大家視線。2023年2月14日，西安市2023年度出讓住宅地塊詳細清單（第一批）公布（出讓時間擬在2月14日至5月14日）；???住宅用地3宗，共248.57畝；?商服用地2宗，共37.8余畝；?涉宅用地14宗，共970余畝；此次公示出讓地塊共73塊，全部為住宅用地，占地面積約4915畝，全部為住宅用地。商服+商務辦公用地6宗，共170.047畝；商住用地4宗，共252.848畝。?娛樂康體用地用地2宗，共72.51畝。?商服+商務用地11宗，共442.52畝。西安2023年第二批次供地計劃公示高陵土地推介高新土地推介灞橋土地推介2023年6月16日下午，高陵區2023年商住地塊推介會在創想小鎮文體中心舉行，邀請綠城、龍湖、碧桂園、萬科等30余家房企參與；2023年7月4日，中國土地市場網發布西安市2023年第二批次擬出讓住宅地塊詳細清單，共117宗、7824畝，涉及高新區、國際港務區、浐灞生態區、長安區、灃東新城等19個區域，其中，西安轄區地塊最晚擬供應時間為9月30日，西咸新區地塊最晚擬供應時間為10月3日。6月13日，灞橋區與房地產開發企業座談會在灞河左岸崔振寬美術館舉行，16家房地產開發企業代表參加座談。重點推介了灞橋區今年計劃出讓的5宗和意向合作開發的4宗國有建設用地使用權基本情況。2023年5月22日，西安高新區土地資源推介會在絲路前海園召開，會上一次性推出33宗經營性用地，其中6宗位于軟件新城，15宗位于中央創新區，6宗高新國際社區，草堂6宗。今年計劃供應地塊共14宗，總占地1208.749畝，其中住宅用地9宗、1021.745畝，商業用地5宗、187.004畝。聚焦專業追求卓越F

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c市場表現-整體在銷售市場出現階段性回暖的2-4月，土地市場熱度也同步回升，在3-5月連續出現溢價成交，包含4宗觸頂搖號；但整體成交規模仍低于近三年平均值的37%。2023年上半年西安各區域經營性用地成交宗數分布圖大西安經營性用地供求走勢(面積）空港：1宗涇河：1宗閻良：1宗臨潼：1宗1400011200840056002800010008006004002000港務：11宗秦漢：5宗經開：3宗浐灞：4宗灃西：10宗城北：12宗城內：0宗灃東：6宗城東：3宗城西：1宗上半年下半年上半年下半年上半年2021年供應面積（畝）2022年成交面積（畝）2023年城南：1宗成交畝單價（萬元/畝）高新：8宗曲江：2宗???供應：75宗，約5064畝，折合建面860萬㎡，環比下降58.43%，同比下航天：3宗長安：2宗周至：1宗鄠邑：0宗降7.98%。藍田：6宗成交：84宗，約5489畝，折合建面934萬㎡，環比下降43.68%，同比上漲13.40%。價格：畝單價953萬元/畝，折合樓面價為5599元/㎡，環比上漲3.80%，同比上漲14.97%。?成交區域分布：2023年上半年共成交84宗地，主要分布在城北最多12宗、港務11宗、灃西10宗等，高陵、城內和鄠邑均無成交。聚焦專業追求卓越F

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c市場表現-住宅類n

住宅類用地成交量漲價降，成交量同比增加57%；近92%為底價成交，其中安置、城改占比24%；n

區域分化明顯，高新、港務、浐灞等核心板塊優質地塊仍是房企重點搶奪的對象，出現多宗觸頂搖號地塊；首批擬出讓73宗住宅用地中，截至6月底仍有30宗未推出，以灃東最多，占總體未供應地塊1/5。大西安住宅用地供求走勢（面積）???供應：53宗，約3894畝，折合建面679萬㎡，環比下降56.82%，同比下1000080006000400020000150012009006003000降8.09%。成交：63宗，約4469畝，折合建面782萬㎡，環比下降37.19%，同比上漲57.38%。價格：畝單價1108萬元/畝，折合樓面價為6331元/㎡，環比下降2.47%，上半年下半年上半年下半年上半年同比下降6.72%。2021年供應面積（畝）2022年成交面積（畝）2023年2023年度出讓住宅地塊情況（第一批）成交畝單價（萬元/畝）區域浐灞城北城東城南灃東灃西港務高陵高新航天鄠邑經開藍田臨潼曲江閻良長安合計公示面積(畝)264剩余面積(畝)117.30剩余宗數(宗)3032613041120010330218.4分區域住宅類用地成交量價161.745.45106.2512.182.2100.20254.180064048032016002500020000150001000050000848.4384.15490.35120.6762.3231190.588.536.6250.5036.6279.9130.74182.2563.150灞橋

浐灞

城北

城東

城南

城西

港務

高新

航天

經開

曲江

長安

灃東

灃西

秦漢

空港

涇河

外圍63.150275.25252.754915.14住宅類成交量（畝）住宅成交建面（萬㎡）住宅類樓面價（元/㎡）108.151741.35住宅類畝單價（萬元/畝）聚焦專業追求卓越F

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c市場表現-商服類商服用地供求量價均呈下降趨勢，成交量下降比例過半；成交地塊有近90%為底價成交，藍城藍田項目以溢價率4%獲??；且其中商業安置、文旅康養產業用地占比達到38%。大西安商服用地供求走勢（面積）分區域商服類用地成交量價4003202401608012000960072004800240003000240018001200600800640480320160000上半年下半年上半年下半年上半年灞橋

浐灞

城北

城東

城南

城西

港務

高新

航天

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長安

灃東

灃西

秦漢

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外圍2021年供應面積（畝）2022年成交面積（畝）2023年商服類成交量（畝）商服成交建面（萬㎡）商服類樓面價（元/㎡）成交畝單價（萬元/畝）商服類畝單價（萬元/畝）???供應：22宗，約1170畝，折合建面181萬㎡，環比下降63.52%，同比下降40.92%。成交：21宗，約1021畝，折合建面152萬㎡，環比下降63.22%，同比下降53.47%。價格：畝單價273萬元/畝，折合樓面價為1833元/㎡，環比下降12.21%，同比下降6.25%。聚焦專業追求卓越F

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c市場熱度-溢價2023年上半年行業融資、經濟及需求端利好政策頻出，但鑒于銷售端尚未真正轉好，企業投資策略仍偏保守；綜合溢價率僅2%，雖較2022年同期小幅上漲，但與熱度高位的2021年上半年相比下跌43個百分點；以高新、航天等熱點區域為主。大西安經營性用地溢價率走勢2023年上半年大西安經營性用地溢價情況成交面積

起始價（畝）

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（元/㎡）摘牌價

摘牌樓面價5040302010050%40%30%20%10%0%序號區域性質摘牌房企關聯企業溢價率15%南通亞倫房地產開發有限公司高新住宅6289143400

165000107000

123050240800

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117000141911036013972122295843龍湖1成都華建益錦置業有限公司航天高新高新長安藍田商住住宅住宅商住商業招商蛇口保利15%15%15%9%2345611960保利西安茂安房地產有限公司招商蛇口上半年下半年上半年下半年上半年2021年2022年2023年溢價宗數綜合溢價率西安德威置業有

西安惠爾控股集限責任公司3332000126503500013150團有限公司?溢價率：近兩年來，西安土地溢價量呈下降趨勢，2023年上半年平均溢價率僅2%，通過溢價成交地塊僅6宗，僅占去年同期的一半，其中轉搖號地塊4宗，整體溢價率處于低位。西安至美房地產開發有限公司209786藍城集團4%聚焦專業追求卓越F

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c市場熱度-流拍流拍區域主要為西咸及郊縣等外圍區域，從數據來看：2023年上半年土地流拍（含中止）共15宗地，流拍率為20%，因供地模式調整帶來的影響，同比去年同期減少9%。大西安經營性用地中止（終止）/流拍走勢住宅商服2001601208020%16%12%8%區域累計宗數累計面積累計宗數累計面積（畝）16.4916.15——(宗數)2（畝）56.05——(宗數)1城西城北灃東秦漢涇河高陵臨潼閻良主城區西咸——121197.23100.49————3204.5815.72——404%——21120.71182.30————00%上半年下半年上半年下半年上半年郊縣1——2021年2022年2023年19151.69808.47——6——供應宗數中止/終止占供應份額中止/終止宗數流拍占供應份額流拍宗數252.94合計?中止/流拍情況：2023年上半年溢價中止/流拍15宗地，累計面積1061畝，較去年同期，西安土地中止/流拍數量呈下降趨勢，從整體區域來看，中止/流拍地塊主要集中在較外圍區域，雖然中央和地方對房地產政策進一步放松，但由于行業表現尚未出現真正轉好，企業拿地信心依舊低位。聚焦專業追求卓越F

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c企業拿地-特征1：國央企依然是主力軍，占比34%；民企參與度提升（從21-22年的5個以下增加到8個），但拿地民企主要為龍湖等優質房企，地方平臺托底意愿持續減弱（21-22年均10個以上減少到5個）。2023年1-6月拿地面積TOP20企業2022年拿地面積TOP20企業拿地面積

成交總價2021年拿地面積TOP20企業拿地面積

成交總價拿地面積

成交總價企業名稱排名企業性質排名企業名稱企業性質排名企業名稱企業性質(畝)（億元）(畝)（億元）(畝)（億元）12西咸發展集團西城發5144133062631971871821551501491401251191121071051029531.0740.3556.5212.3413.4223.988.00地方國企地方國企混合制央企12西咸發展集團涇河產業發展集團灃東控股2173.89829.89600.26447.37425.21341.95325.76305.55300.95287.4879.0437.3158.2028.9048.4727.475.95地方國企地方國企地方國企地方國企地方國企地方國企地方國企地方國企央企12西咸發展集團萬科885.20799.51612.30393.80360.44331.48329.60322.67304.58301.53244.93226.18221.52211.12194.78181.28175.28174.77170.29169.0725.7759.0862.339.94地方國企混合制地方國企地方國企民企3綠城33高科集團4際華集團4西城發4灃西發展集團55展霆房地產龍翔控股集團陜西振通置業陜西投資集團龍湖民企西咸城建投資集團陜文投5陜西榮威投資有限公司龍湖16.0057.0822.1523.9527.007.7566民企6民企77民企灃西發展集團陜西交通控股集團保利7西安灃東發展集團有限公司西安龍億房地產開發西安華盛佳成置業有限公司涇河產業發展集團大悅城控股地方國企地方國企國企840.3254.0014.2687.49地方國企民企89922.4624.0112.637.59910地方國企高新控股1011121314151617181920招商蛇口央企1011121314151617181920地方國企央企地方國企&民企11264.2139.91西咸城建投資集團萬科地方國企混合制央企建工實業&俊發房地產22.1728.908.37121314151617181920255.35246.78235.79217.65206.79198.19185.94183.22179.8615.0811.0229.844.16民企地方國企央企紫薇地方國企民企陜西真水生態農林公司陜建地產保利27.6712.5星空華文文化傳媒發展綠城金花企業（集團）西咸創新港實業藍城集團民企44.799.89混合制民企中建東孚7.3地方國企民企遠洋&興正元閻良城發地方國企地方國企民企3.188.90灃東控股（管委會旗下）西安國際港務區管委會招商10.0018.5933.9911.1735.70地方國企地方國企國&央企國企經開城建南飛鴻5.89民企陜西赫文章房地產星河灣39.1413.9221.8325.75寧波銀泰14.387.75民企民企中頤尚信房地產華潤置地83民企高科集團地方國企中建方程投資發展集團金茂8310.45央企太古地產民企央企聚焦專業追求卓越F

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c企業拿地-特征2：2022年下半年至今，陜北資源型企業為代表抄底西安；如泰發祥在溢價15%摘得長安優質地塊后，又連續摘得2宗涉宅地塊；德通置業積極參拍，摘得航天地塊；部分本土民企在臨潼、長安等區域出手，但受制于開發成本等考慮，最終走向為尋求合作或直接轉賣。摘牌樓面價（元/㎡）實際樓面價（元/㎡）摘牌/參與房企關聯企業區域宗地編號面積（畝）成交時間溢價（%）備注陜西瑞朗置業有限公司陜西耀勝置業有限公司陜西耀勝置業有限公司泰發祥泰發祥泰發祥長安航天雁塔CA06-29-5HT01-18-10-2YT2-25-14177.6852.2360.262022/6/132022/9/212022/10/2881620770008400080778088781115%0%0%0%0%0%--西窯頭城改西安大景酒店發展有限公司陜西展霆房地產開發有限公司榆林大景實業鄠邑灃西QJ16-4-56-280.0062.162022/7/122023/3--陜西展霆房地產XXFX-CXG02-695100.105694.81陜西禾潤易實業有限公司中頤尚信房地產開發有限公司南飛鴻金花企業頤馨嘉晟長安港務高新臨潼航天長安港務CA6-25-17GW1-13-24GX3-32-9-2LT4-(55)-29HT01-27-4112.0882.942023/5/42023/5/82023/6/12023/6/132023/6/142023/3/282023/5/66691.885005.472829.612808.955941.295843.197711.346732.565048.007074.022885.926092.705961.397856.760%0%0%-南飛鴻68.14賀家寨村城改陜西振通置業有限公司德通置業集團陜西振通置業德通置業集團惠爾控股集團陜西品高房地產182.30102.3332.51據了解為合作開發0%9%-CA06-9-15、CA06-9-16、CA06-9-17西安德威置業有限責任公司陜西誠僑置業有限公司據了解為合作開發-GW1-15-842.250%聚焦專業追求卓越F

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c企業拿地-特征3：n

繼續深耕熟悉且有一定客戶基礎的區域：萬科、保利、招商、大悅城、龍翔等資金有余且土儲不足企業；n

打破原有布局擴大發展區域，選擇在熱門、升值潛力高區域拿地入駐，實現全面發展：華潤及中鐵建等?？鐓^域拿地深耕區域拿地房企區域浐灞拿地/項目區域港務曲江灃西拿地情況/項目華潤未來城市、華潤紫云府、華潤港悅城、華潤潤璽臺、華潤曲江九里、華潤悅府、華潤悅璽華潤洋華九里房企萬科東望萬科2023年5月6日底價摘得CB6-2-2231，125畝，實際樓面價6199元/㎡華潤置地保利天匯保利招商高新高新2023年3月27日觸頂搖號搖到GX3-36-14，119畝，摘牌樓面價9450元/㎡城北大明宮

2023年5月23日底價摘得QJ11-5-99，83畝，摘牌樓面價9450元/㎡招商華宇臻境高新城北大明宮曲江中鐵建西派國樾、中鐵建西派樘樾中鐵建西派國際、中鐵建西派城2023年5月25日觸頂搖號搖到GX3-42-73-2，60畝，摘牌樓面價1229元/㎡龍翔·奧城瓏樾府龍翔港務港務中鐵建中鐵建國際城2023年1月3日底價摘得GW1-15-5，98畝，摘牌樓面價7698元/㎡；同年3月20日底價摘得GW1-15-7，88畝，摘牌樓面價7730元/㎡灃西中鐵建西派宸樾、中鐵建西派時代中糧奧體壹號大悅城控股2023年5月9日底價摘得GW1-21-11，41畝，摘牌樓面價8012元/㎡港務2023年5月29日底價摘得GW2-15-6，83畝，摘牌樓面價7535元/㎡聚焦專業追求卓越F

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c企業拿地-特征4：土儲TOP10中，萬科、金輝及綠地等主要集中在個別大盤項目，依賴于早期拿地；西城發、陜建在2021年后積極活躍于西安土地市場，通過托底或提前勾地進入土儲前10，其他企業拿地多聚集于自身深耕區域。2023年上半年房企住宅累計土儲排名（畝）排行TOP10萬科西城發金輝萬科主力土儲：萬科四季花城、萬科四季大都會、東等駕坡城改等西城發主力土儲：2022-2023年所摘得的港務區項目用地和團結村片區項目用地等金輝主力土儲：金輝城、金輝鹿鳴長灘等保利主力土儲：三一云城、保利高新119畝項目、北里王項目、閱云臺項目等保利綠地主力土儲：綠地高鐵新城項目、港務區項目等綠地華潤主力土儲：港務潤璽臺、港悅城、灃華九里、大明宮83畝等項目用地華潤陜西建工主力土儲：2022-2023年所摘得的浐灞/城南/灃西等項目用地高新地產主力土儲：驪山下的院子、臨潼202畝等項目用地陜西建工高新地產綠城綠城主力土儲：陳林村城改、港務區丹桂苑等項目用地招商主力土儲：航天及高新項目、招商西安序、招商央璽、招商雍瀾灣、招商華宇臻境等招商020040060080010001200聚焦專業追求卓越備注：數據來源為西安市自然資源局，統計范圍包含：西安主城區、西咸新區、西安周邊六郊縣，已確權土地。據了解，保利在未來10年將有5個大盤保利天匯149畝（已確權）、保利閱云臺470畝（已確權58畝）、保利北里王項目約500畝（已確權93畝）、保利青龍寺項目約800畝、保利市府圈項目約170畝。F

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c目錄

ContentsPART1宏觀市場PART2PART3PART4土地市場商品房市場趨勢研判聚焦專業追求卓越F

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cPART3

商品房市場3.1

市場表現3.2

市場排行聚焦專業追求卓越F

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c市場表現-商品房2023年上半年整體市場供小于求，相比去年同期成交量價齊漲，但與近三年平均值相比，成交規模下跌29%；截止6月底存量小幅上漲，去化周期縮短。2020年-2023年上半年大西安商品房供求量價走勢2020-2023年上半年大西安商品房存量及去化周期20001600120080040001450011600870058002900040003200240016008003630241812600上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2020年2021年2022年2023年2020年2021年2022年2023年新增供應（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）存量（萬㎡）去化周期（月）?

供求量：2023年上半年商品房供應量為818.3萬㎡，同比↓10%，環比↓21%；成交量：2023年上半年商品房成交量為839.7萬㎡，同比↑18%，環比↑9%；?

成交價格：2023年上半年商品房成交均價為14156元/㎡，同比↑1%，環比↑1%；存量及去化：截止2023年6月，商品房存量為3770.0萬㎡，去化周期為26.9個月。聚焦專業追求卓越備注：商品房數據包含商品住宅（普通住宅+別墅+洋房）、商業、辦公、公F

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c市場表現-商品房區域分化加劇，2023年上半年主城區供銷分別占全市73%、77%，其中高新、港務和浐灞市場最活躍，成交量排名前三。2023年上半年大西安商品房供求量價走勢15012090603003000024000180001200060000灞河浐灞城北城東城南城西港務高新航天經開曲江長安灃東灃西涇河西咸空港秦漢高陵鄠邑藍田臨潼閻良周至主城郊縣新增供應（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）新增供應（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）存量去化周期（月）區域同比環比同比7%環比同比環比（萬㎡）2558.9757.2主城西咸郊縣合計596.7126.495.24%-26%16%648.992.89%17%4%150941305689895%-3%8%4%2%0%1%23.748.927.826.9-25%-20%-10%-19%13%-21%-21%98.0453.9818.3839.718%9%141561%3770.0聚焦專業追求卓越備注：商品房數據包含商品住宅（普通住宅+別墅+洋房）、商業、辦公、公F

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c市場表現-商品住宅2023年上半年整體市場供小于求，相比去年同期成交量價齊漲，但與近三年平均值相比，市場容量下跌25%；成交價格繼續保持上漲態勢，截止6月底為16076元/㎡；存量減少，去化周期縮短。2020年-2023年上半年大西安商品住宅供求量價走勢2020-2023年上半年大西安商品住宅存量及去化周期15001200900600300017000136001020068003400015001200900600300015129630上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2020年2021年2022年2023年2020年2021年2022年2023年新增供應（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）存量（萬㎡）去化周期（月）?

供求量：2023年上半年商品住宅供應量為548.1萬㎡，同比↑7%，環比↓22%；成交量：2023年上半年商品住宅成交量為607.1萬㎡，同比↑27%，環比↑12%；?

成交價格：2023年上半年商品住宅成交均價為16076元/㎡，同比↑2%，環比↑3%；存量及去化：截止2023年6月，商品住宅存量為1062.2萬㎡，去化周期為10.5個月。聚焦專業追求卓越備注：商品住宅（普通住宅+別墅+洋房）。F

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c市場表現-商品住宅2023年上半年主城區供銷分別占全市66%、73%，其中高新、港務和浐灞市場最活躍，成交量排名前三；西咸新區供求集中涇河新城；郊縣供求集中在高陵區；主城區市場優去化周期僅6.5個月，相對健康。2023年上半年大西安商品住宅供求量價走勢1209672482402500020000150001000050000灞河浐灞城北城東城南城西港務高新航天經開曲江長安灃東灃西涇河西咸空港秦漢高陵鄠邑藍田臨潼閻良周至主城郊縣新增供應（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）新增供應（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）存量（萬㎡）去化周期（月）區域同比環比同比環比同比環比主城西咸郊縣合計363.795.76%27%-6%7%-29%6%444.118%136%25%13%22%3%177923%-13%17%2%3%-2%1%482.36.574.888.2140339166323.3256.725.917.510.588.7-13%-22%548.1607.127%12%160763%1062.2聚焦專業追求卓越備注：商品住宅（普通住宅+別墅+洋房）。F

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c市場表現-商品住宅近三年分月度數據來看，21年第四季度開始供求量下滑，22年政策刺激需求端有所升溫，23年年后持續到3月上旬市場上升趨勢明顯，3月下旬開始，因疫情擠壓的補償性需求被不斷釋放后，需求略顯疲軟，加之經濟疲態未明顯改善，客戶信心持續不足，導致市場整體熱度持續回落。2020年1月-2023年6月大西安商品住宅供求量價走勢3102481861246218000164001480013200116001000020年供應1646.1萬㎡，成交1839.1萬㎡成交均價13401元/㎡21年供應1712.5萬㎡，成交1544.4萬㎡成交均價14757元/㎡22年供應1215.1萬㎡，成交1018.5萬㎡成交均價15697元/㎡23年供應548.1萬㎡成交607.1萬㎡成交均價16076元/㎡疫情時代階段性城市封控，20年2月、22年1月市場處于冰封狀態，供求呈斷崖式下跌02020年2021年新增供應（萬㎡）2022年成交均價（元/㎡）2023年成交面積（萬㎡）聚焦專業追求卓越備注：商品住宅（普通住宅+別墅+洋房）。F

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c市場表現-商品住宅隨著二胎開放及人均住房面積增長，購房者從

“住小房”向“住大房”轉變，改善戶型逐步成為購房主流，面積段120-140㎡&總價段200-250萬元占比從8%上漲至10%；同時客戶承價能力提高，同樣140-160㎡下，總價段300萬元以上成交占比由4%增加到6%、總價段200-250萬元占比由7%減少至1%。面積段(㎡)80㎡以下80-100㎡100-120㎡80萬以下1%80-100萬0%100-120萬0%120-140萬0%140-160萬0%160-180萬0%180-200萬0%200-250萬0%250-300萬0%300-350萬0%350萬以上0%合計2%100㎡以下占比13%2%1%1%3%2%1%0%0%0%0%0%11%24%1%0%0%2%4%5%4%4%2%0%0%120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-220㎡220-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400㎡以上合計1%1%0%0%0%0%0%0%0%0%7%1%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%0%0%0%0%3%0%0%0%0%6%0%0%0%0%8%7%0%0%0%0%0%0%0%0%19%3%5%4%0%0%0%0%0%0%0%14%2%2%1%1%0%0%0%0%0%0%6%1%2%3%4%2%2%1%0%0%0%15%26%17%9%6%2%2022年商品住宅總價段&面積段交叉分析0%0%0%0%0%3%0%0%0%0%0%2%0%0%0%0%0%5%0%0%0%0%0%8%0%0%0%0%2%1%0%0%0%0%0%0%0%0%0%10%11%100%面積段(㎡)80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-220㎡220-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400㎡以上合計80萬以下1%80-100萬0%100-120萬0%120-140萬0%140-160萬0%160-180萬0%180-200萬0%200-250萬0%250-300萬0%300-350萬0%350萬以上0%合計2%8%100㎡以下占比10%2%0%1%2%2%0%0%0%0%0%0%2%0%0%2%4%6%4%3%2%1%0%23%28%14%9%1%1%1%0%1%3%5%10%1%2%3%1%1%0%0%0%0%0%0%4%3%3%0%0%0%0%0%0%0%1%2%1%4%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%4%6%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%2%2%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%1%2023年1-6月商品住宅總價段&面積段交叉分析0%0%0%0%0%2%0%0%0%0%3%0%0%0%0%6%0%0%0%0%7%0%0%0%0%9%0%0%0%0%0%2%2%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%8%10%追19%卓11%10%17%100%聚焦專業求越備注：商品住宅（普通住宅+別墅+洋房）。F

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c市場表現-商品住宅-普通住宅2023年上半年，普通住宅市場供應412.7萬㎡，成交478.0萬㎡，整體成交價格呈上漲趨勢；分區來看主城區集中在高新、港務、高新，西咸在涇河新城。2023年上半年普通住宅供求量價走勢2023年6月底普通住宅存量及去化周期100806040200250002000015000100005000010080604020050403020100灞河

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秦漢主城新增供應（萬㎡）西咸主城西咸成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）存量（萬㎡）去化周期（月）新增供應（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）存量（萬㎡）去化周期（月）區域同比環比同比環比同比環比主城西咸合計334.078.71%20%4%-28%14%411.466.515%138%24%14%31%16%1740713668168861%-14%-1%3%-3%2%432.26.3248.422.48.5412.7-22%478.0聚680.6焦專業追求卓越F

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c市場表現-商品住宅-洋房2023年上半年，洋房市場供應28.2萬㎡，成交26.7萬㎡，航天成交價格最高24116元/㎡；分區來看主城區主力供求在城北，西咸在涇河新城。2023年6月底洋房存量及去化周期2023年上半年洋房供求量價走勢15129150108250002000015000100005000012090603006643200灞河

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秦漢主城西咸主城西咸存量（萬㎡）去化周期（月）新增供應（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）新增供應（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）存量（萬㎡）去化周期（月）區域同比環比同比環比同比環比主城西咸合計17.3125%35%-50%36%21.512%115%23%-14%-25%-16%19943142571884117%-7%12%7%10%8%29.68.210.95.242.349.016.128.279%-34%26.7聚71.8焦專業追求卓越F

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c市場表現-商品住宅-別墅2023年上半年，別墅市場供應18.5萬㎡，成交14.3萬㎡，成交均價26450元/㎡，去化周期22.3個月；分區來看主城區集中在浐灞，西咸秦漢和空港較熱。2023年上半年別墅供求量價走勢2023年6月底別墅存量及去化周期543210151291301047852260350003000025000200001500010000630灞河浐灞城北城東城南城內城西港務高新航天經開曲江長安灃東灃西涇河空港秦漢灞河

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秦漢主城西咸主城西咸新增供應（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）存量（萬㎡）去化周期（月）新增供應（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）存量（萬㎡）去化周期（月）區域同比環比同比環比同比環比主城西咸合計12.46.1476%316%-10%-54%-31%11.23.1485%47%61%-11%37%27852214352645020%1%0%12%6%20.511.032.762.918.5412%14.3聚254%19%53.122.3焦專業追求卓越F

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c市場表現-公寓2023年上半年，公寓市場供應38.4萬㎡，成交63.0萬㎡，成交均價11483元/㎡，去化周期40.8個月；分區來看港務區需求較高，涇河新城去化壓力大。2023年上半年公寓供求量價走勢2023年6月底公寓存量及去化周期2016128250002000015000100005000060483624120210016801260840420040灞河

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秦漢灞河浐灞城北城東城南城內城西港務高新航天經開曲江長安灃東灃西涇河空港秦漢主城新增供應（萬㎡）西咸主城存量（萬㎡）西咸成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）去化周期（月）新增供應（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）存量（萬㎡）去化周期（月）區域同比環比同比環比同比環比主城西咸合計35.92.5-53%-41%-52%-45%-52%-45%58.05.033%20%32%48%-15%40%116978996-18%-2%-