瀏陽市柏加鎮集鎮商業街工程可行性爭論報告湖南贛湘置業目 錄第一章工程概況一、工程名稱二、工程地址四、五、其次章第三章二、第四章二、三、四、五、六、第五章一、

工程開發企業概況工程建設背景工程總體概況工程市場分析工程建設環境分析柏加鎮集鎮商業街房地產市場概況結論工程優劣勢分析工程優勢工程劣勢結論工程建設條件及實施打算工程選址工程建設內容及建設規模工程建設條件工程規劃設計方案工程環境影響工程治理組織工程風險分析政策風險分析二、社會風險分析三、經濟風險分析四、行業風險分析五、治理風險分析六、資金風險分析第六章工程投資估算與資金籌措一、工程投資估算二、資金籌措三、貸款取得與歸還第七章 效益測算與分析一、收入推測二、稅費率三、利潤推測第八章 工程總結第一章工程概況一、工程名稱：柏加鎮集鎮商業街房地產開發工程二、工程地址：柏加鎮柏南街東側、柏沱路兩廂三、工程開發企業概況：湖南贛湘置業〔以下簡稱公司〕是一家以投資房地產開發和商業地產為主的大型現代化企業，公司總部設在柏加鎮柏沱路，注冊資金880司成立以來，依托柏加的富強商業優勢和苗圃優勢，業務不斷進展擴大。45人士，資金實力雄厚，實踐閱歷豐富。公司下設投融資部、技術部、拓展部、法務部等部門，擁有房地產開發經營、建筑設計、營銷治理、法律、財務、計算機等各類專業人才，是一支整體素養高、技術力氣雄厚、競爭力量強、進展潛力巨大的優秀隊伍。公司秉承“認真做事，誠信為人”的企業精神，堅持以產品品質為核心，不斷為客戶制造價值。同時，公司奉行創、求實、敬業的效勞理念，不斷探究順應時代要求的專業經營開發之道，在借鑒國內外求閱歷的同時，深刻分析國內實際狀況，運用科學的決策方法和創的開發理念，將商業運營、房地產經營和資本運作有機結合，并逐步形成了地產開發業務的核心競爭優勢。四、工程建設背景〔一街區一街區”房地產開發工程是公司開發的第一個工程，位于柏加鎮柏南街東側、柏70建設局、房產局及打算委員會批準，該地塊由湖南贛湘置業開發建設。今后建成后的柏加鎮“第一街區”工程周邊各項生活配套設施齊全，交通便利，是柏加鎮目前整個縣城城市中心點，也是柏加鎮商圈的核心，具有很高的商業價值。為柏加鎮目前唯一的可俯視瀏陽河乃至整個縣城的城市標桿高層建筑體。1.5201742820171028280153反響喧鬧良好。工程打算一年之內完成肯定量的銷售。公司和“第一街區”工程良好的形象普遍得到柏加鎮政府相關部門和市民的認同?！暗谝唤謪^”工程一期工程建設內容包括37689#樓一層地下車庫、整個街區園林規劃、一個商業廣場及相應的小區配套公用設施。目前工程設計已進入施工階段，售樓部建設在柏加鎮柏南街東側，柏沱路120171111五、工程總體概況地理位置：柏加鎮柏南街東側、柏沱路兩廂 9211827805.7住宅：628781434.3建筑占地面積：37692.58建筑密度：45.65%728汽車停車位總數：482建筑形式：綜合性高檔電梯洋房一、工程建設環境分析1、宏觀經濟環境分析瀏陽市柏加鎮濱臨秀麗的瀏陽河，地處長沙、株洲、瀏陽三市交界位置，是87.52.64100％，從事花2120030柏加相繼被授予“中國花木之鄉2006態示范鎮，200752009長沙市列入長株潭特區綠心核心區。到201110002850042100130性格外高，收入豐厚，很多農戶都自建豪華別墅，生活富有，日子不用愁，精神80決溫飽問題的窮鄉，靠花卉生產步入小康并成為中國最大的花卉產業基地之一。2、區域經濟環境分析在上世紀八十年月末，柏加鎮還一度經濟落后，財政微薄，人民貧困，交通在上世紀八十年月末，柏加鎮還一度經濟落后，財政微薄，人民貧困，交通落后，信息閉塞，醫療衛生保障水平低，是當地一個典型的山區貧困村。那時，家家戶戶都以種植傳統的水稻和種菜賣菜為生，如今，這里已經發生了翻天覆地的變化，不但擺脫了貧困落后的局面，還在全省領先實現小康村，今日的柏加鎮成為了小康示范城鎮，示范村?！惨弧虫傆蚪洕鹉暝黾樱嗣窀挥校钚腋?01020010.682011309530002100500000.551515%以上。201110道、組級大路進展了建設、硬化以及水利建設，改善了村民的生產、生活條件。20113000〔二〕苗木產業顯現巨大優勢十年來我鎮立足四品，堅持擴大品種、改造品質、提升品位、打造品牌，不斷增加柏加花木產業的核心競爭力。目前全鎮花木種植面積達2.812001001125，32610定了苗木培育技術的湖南省地方標準，并通過互聯網進展了推廣。樂觀打造高素養的經紀人團隊，主動開拓市場，柏加花木產品在市場中的占有份額越來越大，美譽度越來越高，“柏加花木”品牌效應深入人心。二、房地產市場概況2013年瀏陽市經濟運行全面提速，其中房地產業將成為全年增加值增長最18地處房地產業的快速進展又帶動了相關產業的進展。作為一個產業，房地產已經釋放了較強的活力，成為一個驅動柏加鎮經濟進展的支柱性產業。1、市場競爭狀況瀏陽市柏加鎮正處于房地產開發的熱潮期，目前城區改造、金科山水洲工程價格也相對較高，柏加鎮住宅〔含別墅、天地樓〕30005000元／㎡左右，無多層電梯洋房。隨市場進展空間，房地產規模化開發成為商業街樓市的主流模式，以柏加鎮“第一街區”工程為首的城市標桿建筑體高尚住宅、多層電梯洋房浮出水面，成中心商業廣場、瀏陽河等，區位優勢格外明顯。商業進展模式也引起人們的關注。到目前為止，商業街逐步形成三大商圈：將來眾多商家的涌入，引發了對“第一街區”熱點商業的競爭，在很大程度上拉動了柏加鎮房地產業快速進展。同時，得益于柏加鎮房地產市場良好的進展態勢及政府的優待政策。2、消費群體狀況2008者大多屬于富有階層，包括經商人員，有較高灰色收入的人員等，大多在早期房地產市場已經購置了房產。在購房者中，花木、苗圃經營者較多，這類置業者最關注的是居住環境及房產的升值潛力，選擇樓盤以中高檔為主。但上述兩類消費者仍目前商品房消費者的較大局部。柏加鎮從今年開頭進展大規模城市改造及農民進城購房的優待政策，構成了最直接的潛在商品房消費者。由于長沙市房屋限購，柏加鎮屬于長沙后花園，因此市場潛力巨大。這一消費群體中，存在著大量的個體戶階層，這一群體有肯定的消費力量。三、結論的支柱性產業。在柏加大開發漸漸深入開放的現在，柏加鎮正努力向“秀麗又進展的中流砥柱。2013城鎮化規劃區域的要求，柏加鎮房地產開工率不斷下降，房地產市場存貨量不斷2017鎮商品房銷售仍將走紅。一、工程優勢位置優勢富有階層等精英人士在街區購房置地的首選。重視。隨著南航線的全面建設，將來柏加邊緣沿線雜亂的城郊結合區域正快速轉變為城市景象。產品功能方面：●充分的車位從目前的趨勢看，一個工程有無充分的車位對整個工程開發的成敗有著很大影響?！暗谝唤謪^”工程的全身都是停車場地，在設計規劃之初已經對停車問題作了充分的考慮，正好迎合當前及將來市場需求，與當前柏加鎮其他街區相比，在這方面有著確定優勢。●大型的商場商業價值極高。由于城區還處在進展上升階段。本工程所建設的約27805.762878居住、購物、休閑、消遣一體化地段，出行便利，購物、休閑、消遣等功能一體化，工程越來越成為柏加人關注的焦點。產品設計合理、多樣化電梯承受國際品牌電梯，保證舒適、快捷、安全的到達每一層，為了保障居在戶型設計方面，實行戶戶通風，南北通透設計的原則；在戶型的分割方面，承受動靜分別，戶型內分臥房休息區和客廳、餐廳的活動區，保證尋常業主在客廳120—150對柏加老百姓的需求的前提下，結合了大城市的戶型設計理念，保證了工程戶型的有用性、豐富性、價值性。工程前期工作根本完成，工程建設周期相對較短2017工程全部完工。在工程建設方面，我們己做了相當的投入，整個工程根底建設前期籌備已全部完工，后期建設周期相對較短，能夠較快的滿足客戶入住的要求。市場競爭相對較小個工程，相對而言，工程周邊市場競爭要小很多。三、結論：市場競爭力。對于工程所存在的一些缺乏之處，可以實行相應措施加以改善，對工程沒有太大的影響。整體而言，該工程有很高的開發價值。一、工程選址10市興起苗木市場發源地，隨著城市建設的日月異，柏加城區不斷外擴，工程確定呈現出其多方面的優勢。極參與盤活市場地產、商業等存量，初步形成了商貿、消遣、酒店、體育、休閑、的格局上走一條多元化經濟進展道路，呈現出良好的進展前景。來建筑本錢的下降，所以“第一街區”工程可以在保證優質的狀況下，以穩步價贏得市場。隨著柏加居住理念的不斷轉變過去那種“寧要鎮頭一張床，不要柏加一套房”的觀念已開頭轉變，越來越多的柏加人，在有肯定實力后并不肯定要選擇在鎮頭置業。柏加假設能真正消滅性價比較高的住宅工程，不但可以吸引柏加周邊區域工作生活的人就地買房，還可以吸引肯定數量的外來投資者在柏加買房，柏加“第一街區”將會漸漸聚攏人氣，進展成為一個格外良好的居住區。柏加鎮“第一街區”工程地處柏加中心位置，有秀麗的瀏陽河穿越柏加鎮；前擁柏南街，右攬柏加老街，構筑繁華路網。三、工程建設內容及建設規?！暗谝唤謪^”工程規劃用地位于柏南街東側柏沱路兩廂，占地面積約70規劃用地西接柏南街，東靠柏加完小，南有柏加老街，用地地形不簡單，規劃限制不大。2018921186287829240728～地上三～八層高層住宅樓以及小區園林景觀。打算將地下一層作為地下停車廠，人車分流。四、工程建設條件1、工程權屬清楚“第一街區”現經柏加鎮政府、規劃局、建設局、房產局、打算委員會等相關部門的批準，工程建設開發權已整體歸屬我司名下。工程建設相關的“五證”已辦理齊全，證件已全部掛售樓部。2、配套設施齊全工程前擁柏南街，周邊有柏加鎮政府、醫院、才智星幼兒園、柏加完小、柏加汽車站、三湘紅大酒店等單位，所處位置環境美麗，各項生活配套在柏加最為齊全、交通最便利?！竦缆罚涸撈瑓^內主要道路為柏南路、柏沱路、柏西路、金明街。區域的公交車，出行便捷。200●醫院：片區內有瀏陽市集里醫院柏加分院以及小診所，距離工程不到300米。●學校、市場：比一比超市、柏加完小、柏加市場等。3、根底建設前期籌備已經完成工程籌備期做了相當的投入，售樓部已完工、工程地塊根底勘探完成。4、建設場區“五通”條件具備工程所在片區道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、路燈工程、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。供水條件：自來水管網供水，由工程預留口接入。供電條件：由工程預留口接入。通訊條件：直接由電信接入。五、工程規劃設計方案，共同制造出一個宜商宜居宜樂的城市標桿建筑商業街。商業局部以臨街商鋪設計為主，住宅局部則以一梯二戶、一梯一戶為主導，圍繞根本的小庭院布置。遵循原有的總體規劃，承受高雅、莊重的裝飾手法，展現功能性立面，以樸實、潮、大方的氣度突出柏加的形象。休息庭等。與此同時，小區還將建設一層的地下停車庫，做到人車分流，滿足業30000平方米的商業配套，全力為業主打造一個休閑、舒適、便利的生態居住小區。“第一街區”充分利用其獨特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧進展”這一主題，以“觀念超前、整體協調”為主題的設計思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。六、工程環境影響本工程開發對環境的影響主要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對地面四周空氣和地下環境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設備運行的噪聲污染。對此擬實行的環境保護打算為：1、承受生態綠化，使用良好的通風、過濾系統，保持空氣質量。2、公共污水及住宅排污經化糞池處理排入城市污水管道。3、固體垃圾以袋裝方式收集處理，并實行嚴格的垃圾分類處理措施及小區清掃安排。4、設備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關功能分區在建筑上做隔聲七、工程治理組織要開發一個工程，首先必需有一個完備的組織機構。本公司擁有一支年輕布滿活力的干部隊伍。他們具有較高的文化素養，均為大學本科以上學歷，其中有土建、水、電、房地產經營治理、財會、籌劃、營銷等各種人才，是本工程得增加在各相關領域的專業技術優勢。八、工程實施打算15一、政策風險分析整個“第一街區”住宅小區工程最大的風險就是政策變動以及政府支持力度的變更。目前工程已獲得柏加鎮人民政府、規劃局、建設局、房產局、打算委員會等部門的批準，與工程各相關債權人商妥簽訂了有關協議，并按相關法規辦妥了相關手續，工程權屬清楚，工程建設“五證”已辦理妥當。15家對于房地產行業做政策性調整。因此，準時把握政策變動及做好政府各方面協調，敏捷調整建設進度，并爭取相應的政策支持，是防范風險的必要手段。二、社會風險分析在工程建設期間，因各種緣由沖突引發的社會動亂將對工程產生影響。三、經濟風險分析宏觀經濟進展在不行預知中走下坡路、通貨膨脹或其他經濟問題都會對行業產生沖擊，從而影響到工程進展。影響所導致的經濟風險。對此，應以優質的產品保證工程的行業優勢，并承受各行業精英團體的專業建議及先期推測把握社會進展變化，未雨綢繆，躲避風險。四、行業風險分析依柏加鎮目前房地產業的進展狀況，工程開發可能患病行業競爭的問題及將來可能的行業過熱而導致的泡沫危機。公司以優質產品保證優勢，以市場細分策略躲避風險，并實行各種手段加快資金回籠，實現“貨如輪轉五、治理風險分析籌劃考慮不周，對困難及問題估量缺乏，或定位失誤都可能帶來風險。工程操作過程的偏差或工程時間突破打算，導致本錢上升，也將帶來肯定風險。因此，公司將依靠閱歷豐富的工程經理實行嚴格的工程治理，并以實際狀況不斷調整偏差，盡量削減風險。六、資金風險分析資金供給不成問題。七、結論只要能加以生疏和防范，是可以將風險值減至最低的。一、工程投資估算各項經濟技術指標及工程投資概算詳見下表1.5“第一街區”工程投資概算〔一〕主要經濟技術指標：總建筑面積：92118其中住宅建筑面積62878㎡ 商場面積27805.7㎡地下室面積1434.3㎡375819〔含地下一層〕機動停車位：482總戶數：728工程工程費用內容單價金額〔元〕備注〔參考〕土地出讓金800.443888000090土地本錢土地契稅21.411040000實際繳納其他費用5.14249880實際支出土地本錢合計40169880監理費17.148324481%計算白蟻防治費5242865總建筑面積*5/㎡墻改費20971460總建筑面積*20/㎡散裝水泥費5242865總建筑面積*10/T*0.5T/㎡規劃技術效勞費5242865總建筑面積*5/㎡防雷技術評價費3145719總建筑面積*3/㎡防雷風險評估費17.148324481%計算報建費用竣工驗收檢測費3145719總建筑面積*3/㎡招標代理編制費6.1830000010000/宗計算審圖費3145719總建筑面積*3/㎡城市配套費42.8520811202.5%計算國防檢測費3145719總建筑面積*3/㎡沉降觀測5242865總建筑面積*5/㎡環保評估1.71832451%計算消防審核297146總建筑面積*2/㎡垃圾處理費0.8842744總建筑面積*0.08*11/T建筑規劃設計費803885840總建筑面積*80/㎡地質勘探費9437157總建筑面積*9/㎡前期及保建費用合計11117944高層住宅150045886500按住宅面積*1500/㎡計算商鋪150025758000按商鋪面積*1500/㎡計算建安本錢地下室25003585750按地下室面積*2500/㎡計算電梯100/㎡4857300按總建筑面積*100/㎡消防65/㎡3157245按總建筑面積*65/㎡建安本錢合計83244795〔〕703400110總建筑面積*70/㎡智能化設施502428650總建筑面積*50/㎡附屬及配套費用室外供電1306314490總建筑面積*130/㎡室外供水653157245總建筑面積*65/㎡室外排水工程502428650總建筑面積*50/㎡主干道路2009714600總建筑面積*200/㎡附屬及配套費用合計27443745不行預見費23.981164896 2%計算治理費23.9816648962%計算其它費用銷售代理費176.1485555583.5%計算廣告及市場推廣費140.9168444462.8檢測費25.7112486721.5%計算交易手續費3145719總建筑面積*3/㎡其他費用合計20124187財務費用資金本錢517.8425153141按土地本錢*2.5*4.9%*5財務費用合計25153141貸款費用724.493519080814363.6*4.9%*5總計242444500費種指標計算依據金額〔元〕營業稅及附加營業稅銷售總額*5%12222225城市維護建設稅營業稅*7%855555.75教育附加稅營業稅*3%366666.75營業及附加合計13444447.50地方稅防洪保安費銷售總額*0.1%244444.50印花稅印花稅銷售總額*0.03%73333.35土地增值稅住宅類預繳住宅銷售額*1%1070685商業類預繳商業銷售額*5%6868800增值稅合計7939485企業所得稅〔毛利〕進銷差價〔不是凈利〕2000000所得稅率所得稅率0.25所得稅稅前利潤*所得稅率〔25%〕500000合計營業稅及附加+印花稅+土地增值稅+企業所得稅22201710.35〔二〕工程投資總本錢：242，444，500.00二、資金籌措24244.45588214363.6萬元〔估量使用期限為5年，其余資金來源為預售房款。三、貸款取得和歸還11