市場(chǎng)不同產(chǎn)品特征研究市場(chǎng)供應(yīng)量價(jià)格實(shí)現(xiàn)能力銷售速度中高端產(chǎn)品高層市場(chǎng)主力產(chǎn)品，涵蓋產(chǎn)品全部檔次梯度7000~12000；鳳凰新城毛坯均價(jià)7500~11000元/m250-60套/月小高層目前中高端市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較少，未來萬科金玉華府涉及此類產(chǎn)品與高層產(chǎn)品基本無差價(jià)，由于其容積率低，產(chǎn)品形態(tài)與高層差異不大，溢價(jià)能力一般銷售速度略低于高層產(chǎn)品洋房尚屬于市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，相對(duì)供應(yīng)較少相對(duì)高層產(chǎn)品，該類產(chǎn)品具有一定的溢價(jià)能力，但由于市場(chǎng)中洋房產(chǎn)品價(jià)值未被充分展示（退臺(tái)洋房未出現(xiàn)）大部分洋房項(xiàng)目均售罄，去化速度快于高層產(chǎn)品類別墅該類產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目周邊自然環(huán)境要求較高主要集中在南湖片區(qū)鳳凰新城板塊有少量分布聯(lián)排產(chǎn)品最終成交價(jià)格與洋房甚至部分高層產(chǎn)品相比并未實(shí)現(xiàn)強(qiáng)溢價(jià)能力；鳳凰板塊該類產(chǎn)品銷售速度相對(duì)較慢；南湖板塊銷售速度良好獨(dú)棟產(chǎn)品溢價(jià)能力較高，但基于南湖板塊整體別墅氛圍8套/月基礎(chǔ)產(chǎn)品根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件以及該檔次產(chǎn)品溢價(jià)能力差，本案對(duì)該類產(chǎn)品不做深入研究不同面積區(qū)間產(chǎn)品供銷特征產(chǎn)品類型面積區(qū)間

供應(yīng)量占比成交量占比供銷比余量占比高層110以下30.90%41.50%39.60%22.30%110-14021.90%18.40%24.70%25.50%140-18028.00%26.80%28.20%31.10%樓王、躍層、洋房180-24011.80%4.80%12.00%9.60%洋房240-3002.10%1.50%22.20%2.50%聯(lián)排300-4003.30%6.40%57.20%5.30%雙拼、獨(dú)棟400以上2.00%0.70%10.60%3.80%基于供應(yīng)的關(guān)系，市場(chǎng)中供銷主力仍以110平米以下的戶型為主；在成交的占比上，180平米以上的大戶型產(chǎn)品也占到了近15%的比例，尤其是240平米以上的戶型在市場(chǎng)供應(yīng)上仍屬稀缺產(chǎn)品，且多以洋房及別墅類產(chǎn)品為主，高層大戶型豪宅產(chǎn)品暫處于市場(chǎng)空白的階段；既有余量中，占比最大的仍是140-180平米區(qū)間的產(chǎn)品，未來也將是競(jìng)爭最為激烈的區(qū)間。不同總價(jià)區(qū)間產(chǎn)品供銷特征產(chǎn)品類型總價(jià)區(qū)間

供應(yīng)量占比成交量占比供銷比余量占比高層100萬以下22.10%33.10%65.00%19.50%100-15044.30%37.60%36.80%22.30%150-20018.90%15.90%36.40%22.90%樓王、躍層、洋房200-2500.70%1.50%100.00%5.60%洋房250-3003.30%1.50%20.20%9.40%聯(lián)排300-4003.00%3.30%47.40%9.30%雙拼、獨(dú)棟400萬以上7.8%7.1%39.4%10.1%同樣基于供求關(guān)系的原因，目前市場(chǎng)中的供銷主力依然集中在150萬以下的產(chǎn)品；200-400萬之間的產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)稀缺，尤其是200-250萬的產(chǎn)品，目前僅綠城南湖春曉存在供應(yīng)，400萬以上的產(chǎn)品供應(yīng)量有明顯增加；從成交的去化程度上來看，200萬以上的產(chǎn)品的整體供銷情況要優(yōu)于100-200萬的產(chǎn)品；后續(xù)市場(chǎng)余量也集中在100-200萬的總價(jià)段，將是未來市場(chǎng)競(jìng)爭的主要市場(chǎng)區(qū)間。唐山中高端市場(chǎng)整體競(jìng)爭態(tài)勢(shì)示意瑞宮別墅金隅山墅萬科南湖別墅茂華南湖一號(hào)中駿南湖香郡億城項(xiàng)目嘉里項(xiàng)目唐城101樓王及別墅綠城南湖春曉萬科金域華府中水電首郡梧桐大道華潤橡樹灣總價(jià)：100-300萬，單價(jià)：0.9-1.1萬元/m2唐城101高層400萬以上聯(lián)排：2萬元/m2左右；雙拼：2.6萬元/m2獨(dú)棟：3.5萬元/m2左右300-400萬，1-1.2萬元/m2唐山中高端市場(chǎng)整體競(jìng)爭態(tài)勢(shì)示意瑞宮別墅金隅山墅萬科南湖別墅茂華南湖一號(hào)中駿南湖香郡億城項(xiàng)目嘉里項(xiàng)目唐城101樓王及別墅綠城南湖春曉萬科金域華府中水電首郡梧桐大道華潤橡樹灣供應(yīng)量：415萬m2消化量：93萬m2余量：322萬m2唐城101高層供應(yīng)量：48萬m2消化量：7.4萬m2余量：40.6萬m2供應(yīng)量：112萬m2消化量：13萬m2余量：99萬m2唐山中高端市場(chǎng)整體競(jìng)爭態(tài)勢(shì)示意項(xiàng)目名稱總價(jià)區(qū)間（萬元）供應(yīng)量（萬平米）余量（萬平米）去化速度華潤橡樹灣150-3505042.1325套/月（開盤銷售期）梧桐大道100-1501044580套/月唐城壹零壹100-40073.346.940-50套/月綠城南湖春曉100-30012611980套/月萬科南湖別墅聯(lián)排460~600，雙拼800~1000，獨(dú)棟150012.56.940套/月瑞宮別墅900-2000一期658套/月唐山中高端住宅市場(chǎng)研究總結(jié)市場(chǎng)現(xiàn)存和即將入市的中高端方向供應(yīng)量巨大，超過400萬平米，總量已明顯超出城市主流購買承受能力。惡劣的競(jìng)爭環(huán)境之下,絕大部分發(fā)展商均采用各種類型全產(chǎn)品線的開發(fā)策略和思路，用更多覆蓋客戶面的方式，擴(kuò)大市場(chǎng)占有比例，解決市場(chǎng)銷售問題在市場(chǎng)現(xiàn)有和潛在的供應(yīng)量必然大幅入市的背景下，不可避免的，或已開始呈現(xiàn)高開發(fā)品質(zhì)下的，純價(jià)格性價(jià)比競(jìng)爭。目錄城市發(fā)展基礎(chǔ)概述宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)分析中高端居住市場(chǎng)研究與分析商業(yè)及寫字市場(chǎng)研究與分析市場(chǎng)發(fā)展方向與判斷項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目核心問題和市場(chǎng)方向研判唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)的深度挖掘與判斷不同市場(chǎng)方向的規(guī)劃方案研究項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議商業(yè)市場(chǎng)情況：現(xiàn)狀商業(yè)格局鳳凰新城遠(yuǎn)洋城商圈

八方購物廣場(chǎng)唐百商圈小山商圈新城區(qū)新興商圈老商圈唐百商圈是唐山市傳統(tǒng)的商業(yè)核心，這一商圈云集了唐山市眾多商家名店，形成了一個(gè)在唐山市具有領(lǐng)導(dǎo)地位的核心商圈，是市級(jí)商業(yè)中心；遠(yuǎn)洋商圈和八方購物廣場(chǎng)是唐山市的市級(jí)商業(yè)副中心，商業(yè)的集中度較高；鳳凰新城的遠(yuǎn)期規(guī)劃利好，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?小山商圈是唐山商業(yè)的發(fā)源地，當(dāng)前針對(duì)中低端專業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)地位受到?jīng)_擊，逐漸沒落。商業(yè)分布：商業(yè)集中度高，新舊商業(yè)區(qū)域化明顯商業(yè)市場(chǎng)情況：現(xiàn)有商圈分析城市級(jí)商圈：輻射全城的商業(yè)市場(chǎng)小山商圈：唐山商業(yè)的起源地，逐步走向低端專業(yè)市場(chǎng)唐百商圈：唐山的長安街，繁榮的象征，依托百貨的商業(yè)群區(qū)域級(jí)商圈：輻射片區(qū)的商業(yè)體遠(yuǎn)洋城商圈：唐山第一個(gè)SHOPPINGMALL，新型商業(yè)綜合體八方商圈：區(qū)域型商業(yè)中心的代表商業(yè)市場(chǎng)特征小結(jié)唐山中高端商業(yè)發(fā)展較為滯后，高端消費(fèi)外溢現(xiàn)象較為明顯；唐山中高端市場(chǎng)主要集中在核心區(qū)域，以唐百為主。其他商圈消費(fèi)檔次主要以中低端消費(fèi)為主，與唐山實(shí)際消費(fèi)水平存在一定差距；商業(yè)品牌引入較為匱乏，除唐百經(jīng)營高端品牌外，其他區(qū)域高端品牌商業(yè)供應(yīng)較弱；核心區(qū)域集中商業(yè)租金水平較高，鳳凰區(qū)商業(yè)氛圍尚處于起步階段；核心區(qū)域高端商業(yè)能實(shí)現(xiàn)10元/平米/天以上的租金，唐百能達(dá)到20元/平米/天以上；鳳凰區(qū)內(nèi)商業(yè)配套尚不完善，無大型商業(yè)經(jīng)營，但隨著嘉里、萬科品牌地產(chǎn)的運(yùn)營，未來鳳凰新城內(nèi)將形成較高檔次的商業(yè)氛圍；底商投資市場(chǎng)發(fā)展較好、市場(chǎng)購買度高，實(shí)現(xiàn)較高銷售價(jià)格；目前底商投資在唐山市場(chǎng)受到較高追捧，銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)度較高，萬達(dá)廣場(chǎng)臨街商鋪達(dá)到4萬元/平米售價(jià)，且銷售情況良好；鳳凰片區(qū)在售底商售價(jià)在1.4-1.8萬元/平米之間，唐城101底商預(yù)計(jì)售價(jià)2.50-3萬元/平米。小結(jié)寫字樓市場(chǎng)情況：檔次低，租金低，需求不高甲級(jí)寫字樓獨(dú)棟辦公商住混合型乙級(jí)及以下寫字樓運(yùn)營模式銷售為主目前唐山大型企業(yè)和生產(chǎn)型企業(yè)的主要辦公物業(yè)目前唐山小型企業(yè)集中地點(diǎn)目前市場(chǎng)存量主力產(chǎn)品，租賃情況良好銷售價(jià)格價(jià)格偏低----與公寓類產(chǎn)品相近租售價(jià)格較低預(yù)期供給未來5年內(nèi)大量綜合體出現(xiàn)，會(huì)提供大量銷售型甲級(jí)寫字樓供給新規(guī)劃的總部基地和金融街為主要供給項(xiàng)目未來潛在供應(yīng)較多，分布較為分散未來并不構(gòu)成開發(fā)商產(chǎn)品組合的主力項(xiàng)目名稱開發(fā)商銷售價(jià)格租金（含物業(yè)）物業(yè)類型項(xiàng)目所處地塊位置世博大廈北京嘉德恒信環(huán)保投資只租不售3元/㎡/天（含物業(yè)費(fèi)）甲級(jí)寫字樓唐山市新華西道2號(hào)金凱悅商務(wù)中心振興房地產(chǎn)起價(jià)4000多現(xiàn)售價(jià)5000-70001.2元/㎡/天寫字樓唐山市路北區(qū)站前路188號(hào)金檳酒店中外合資只租不售3.7元/㎡/天商務(wù)寫字樓路北區(qū)建設(shè)南路48號(hào)雅園SOHO唐山銀安房地產(chǎn)5500-6200均價(jià)58002元/㎡/天住宅soho路北區(qū)西山道協(xié)和醫(yī)藥超市東100米天元大廈唐山天元房地產(chǎn)3900-5000；4500均價(jià)2.8元/㎡/天5A級(jí)寫字樓路北興源道天元大廈景泰御園唐山景泰房地產(chǎn)8000-10000

寫字樓龍澤路57號(hào)陽光大廈唐山宏達(dá)房地產(chǎn)現(xiàn)售價(jià)7000左右0.75元／㎡／天寫字樓北新道與學(xué)院路口高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心唐山市科委和唐山市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)只租不售1.3元/天?㎡辦公樓建設(shè)北路大陸海鮮對(duì)面火炬大廈高新區(qū)管委會(huì)只租不售3元/㎡/天寫字樓建設(shè)北路東側(cè)東方國際大廈唐山東方房地產(chǎn)集團(tuán)9800均價(jià)9300-104002.5元/㎡/天對(duì)外，對(duì)內(nèi)2元/㎡/天5A級(jí)寫字樓路北建設(shè)路與龍富南道交叉口,唐山國際會(huì)展中心對(duì)面唐山寫字樓市場(chǎng)出租率較高，但租售價(jià)格不高，大業(yè)主持有出租和散售的寫字樓租金水平無差異，市場(chǎng)對(duì)寫字樓的品質(zhì)認(rèn)知度不夠；最新落成的綜合項(xiàng)目內(nèi)寫字樓售價(jià)和租金有上升的趨勢(shì)。寫字樓市場(chǎng)情況：以中低端產(chǎn)品為主，租金普遍不高寫字樓市場(chǎng)情況：在售項(xiàng)目報(bào)價(jià)相對(duì)較高，但實(shí)際銷售情況不佳項(xiàng)目名稱所屬商圈總體量寫字樓面積銷售狀態(tài)竣工日期銷售均價(jià)項(xiàng)目定位萬達(dá)廣場(chǎng)唐百商圈24.5萬㎡14萬㎡在售2011年底8800一次性98折中高檔新華貿(mào)唐百商圈7.2萬㎡3萬㎡售罄2011年底130009..9折5A渤海新世界唐百邊緣商圈8.5萬㎡2萬㎡在售2011年底9300起中高檔天一廣場(chǎng)八方購物商圈15萬㎡2.03萬㎡在售2012年下半年9500起中高檔隆泰商務(wù)中心鳳凰新城

1.8萬㎡1.8萬㎡在售2011-10月11000起5A大陸王府國際遠(yuǎn)洋商圈5.88萬㎡5.88萬㎡在售2011-10月均價(jià)142005A未來供應(yīng)主要集中在鳳凰新城區(qū)域和八方區(qū)域，單體面積均在3萬平米以上，總體供應(yīng)量較大，定位主要為中高檔，短期內(nèi)唐山中高端寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭將漸趨激烈。項(xiàng)目名稱所屬商圈總體量寫字樓面積項(xiàng)目進(jìn)程竣工日期售價(jià)項(xiàng)目定位開發(fā)商冀東物貿(mào)大廈鳳凰新城4.1萬㎡4.1萬㎡規(guī)劃階段---待定中高檔龐大汽貿(mào)集團(tuán)

晨輝大廈友誼路以西，長虹道以南3萬㎡3萬㎡規(guī)劃階段---待定中高檔寶業(yè)集團(tuán)名仕國際大廈鳳凰新城4萬㎡4萬㎡未開工---待定中高檔銀基地產(chǎn)金色國際八方購物商圈3.5萬㎡3.5萬㎡未開工2012年末待定中高檔唐山市昌隆地產(chǎn)福地大廈八方購物廣場(chǎng)

4.7萬㎡4.7萬㎡2011.4月2012年底待定中高檔唐山福星地產(chǎn)龍脈國際大廈鳳凰新城15萬㎡15萬㎡規(guī)劃階段2012年底待定5A唐山市南北地產(chǎn)寫字樓市場(chǎng)情況：未來供應(yīng)量35萬平米左右，競(jìng)爭漸趨激烈寫字樓市場(chǎng)特征小結(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致對(duì)寫字樓需求較弱，商務(wù)氛圍寡淡由于唐山特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以能源為主導(dǎo)的企業(yè)對(duì)市內(nèi)中心區(qū)寫字樓需求幾乎為零；到目前為止，唐山?jīng)]有形成一個(gè)真正“集群相促的商業(yè)氛圍”，鳳凰新城只是規(guī)劃中的“CBD”，主要仍以居住為主；檔次低，數(shù)量少，后期管理與物業(yè)服務(wù)水平低唐山的寫字樓市場(chǎng)還處于一個(gè)初級(jí)發(fā)展階段，現(xiàn)有的寫字樓數(shù)量不多，并且高低檔次混雜，零散分散，呈現(xiàn)混亂局面；銷售對(duì)象多以零散中小企業(yè)客戶或個(gè)人投資客為主，未形成普遍性的市場(chǎng)投資購買習(xí)慣戶型產(chǎn)品上大多都是針對(duì)中小企業(yè)，戶型面積都在40-200平米左右，市場(chǎng)目前對(duì)寫字樓產(chǎn)品的投資熱情不高。商用物業(yè)市場(chǎng)總結(jié)集中式商業(yè)：唐百、八方等核心商圈的商業(yè)價(jià)值度高、經(jīng)營狀況較佳，其他區(qū)域經(jīng)營狀況明顯偏弱，高端品牌消費(fèi)的外溢現(xiàn)象較為嚴(yán)重；社區(qū)配套商業(yè)：市場(chǎng)既已形成普遍的住宅底商等社區(qū)配套商業(yè)的購買習(xí)慣，市場(chǎng)銷售狀況好，實(shí)現(xiàn)價(jià)值度高；寫字樓市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)需求基礎(chǔ)弱，投資價(jià)值較低，在售物業(yè)的銷售量價(jià)情況不佳，未形成規(guī)模性的購買基礎(chǔ)。目錄城市發(fā)展基礎(chǔ)概述宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)分析中高端居住市場(chǎng)研究與分析商業(yè)及寫字市場(chǎng)研究與分析市場(chǎng)發(fā)展方向與判斷項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目核心問題和市場(chǎng)方向研判唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)的深度挖掘與判斷不同市場(chǎng)方向的規(guī)劃方案研究項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議初步開發(fā)策略與方向梳理開發(fā)方向：城市主流“中高端”方向中高端主流精品住宅初步開發(fā)策略與方向梳理策略要點(diǎn)相對(duì)細(xì)分的市場(chǎng)、但仍覆蓋城市主流客群，賦予產(chǎn)品超高附加值，少量極端標(biāo)桿、主力戶型仍是主流通過產(chǎn)品和營銷的技術(shù)性手段，加大項(xiàng)目購買性價(jià)比，如：贈(zèng)送、更加體面的社區(qū)形象、更有價(jià)值和品質(zhì)的營銷環(huán)境初步開發(fā)策略與方向梳理產(chǎn)品設(shè)定一定比例的城市主流面積區(qū)間（100-140平米，附送10-15%贈(zèng)送）少量核心位置布置（180-220左右高端產(chǎn)品，附贈(zèng)送），配置2000成本的精裝修，實(shí)現(xiàn)10000-11000左右市場(chǎng)均價(jià)，主力總價(jià)為100-200萬初步開發(fā)策略與方向梳理市場(chǎng)層級(jí)與客群選取主流發(fā)展商必然之選，供應(yīng)龐大（超過300萬平米）、競(jìng)爭激烈，已開始價(jià)格惡性競(jìng)爭城市主流客戶，高端購買人群，多家爭奪，多為性價(jià)比導(dǎo)向的購買初步開發(fā)策略與方向梳理開發(fā)優(yōu)勢(shì)分析開發(fā)和產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)相對(duì)成熟，操作難度相對(duì)低在與主流中高端產(chǎn)品面積差異不大時(shí)，仍會(huì)有較好的速度保證有一定的品牌價(jià)值提升初步開發(fā)策略與方向梳理競(jìng)爭態(tài)勢(shì)分析將會(huì)進(jìn)入主流競(jìng)爭市場(chǎng)，面對(duì)最為龐大和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭仍與市場(chǎng)主流產(chǎn)品的供求關(guān)系直接關(guān)聯(lián)，會(huì)長期影響項(xiàng)目的市場(chǎng)操作和預(yù)期需要比拼開發(fā)水平與成本控制等項(xiàng)目操作細(xì)節(jié)控制初步開發(fā)策略與方向梳理開發(fā)強(qiáng)度分析本項(xiàng)目地塊較為零散，內(nèi)部有規(guī)劃路分割實(shí)際容積率較高（實(shí)際容積率2.8，區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目平均容積率集中在2-2.5）在滿容積率的開發(fā)強(qiáng)度下，本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件相對(duì)弱于區(qū)域既有項(xiàng)目，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上存在先天弱勢(shì)開發(fā)方向的市場(chǎng)評(píng)估通過初步的市場(chǎng)開發(fā)分析可知，在滿容積率的開發(fā)強(qiáng)度下，本案存在一定的先天設(shè)計(jì)弱勢(shì)，難以實(shí)現(xiàn)具備絕對(duì)競(jìng)爭力的產(chǎn)品即便產(chǎn)品得以提升，但在既有的市場(chǎng)等級(jí)的設(shè)定下，仍將面臨腹地內(nèi)眾多品牌項(xiàng)目的圍追堵截，進(jìn)入最為激烈的中高端競(jìng)爭市場(chǎng)單價(jià)與銷售速度形成反比對(duì)應(yīng)關(guān)系，競(jìng)爭激烈，利潤空間在行業(yè)正常水平的情況下，相對(duì)受限，項(xiàng)目溢價(jià)空間受總體供應(yīng)量限制將較為有限中高端主流精品住區(qū)

在唐山的市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境之中、

面對(duì)諸多開發(fā)強(qiáng)勁對(duì)手的情況之下，

有較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)難度

在既有的主流中高端市場(chǎng)之外，是否存在其他的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，以規(guī)避激烈的競(jìng)爭環(huán)境？走向藍(lán)海目錄項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目核心問題和市場(chǎng)方向研判唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)的深度挖掘與判斷不同市場(chǎng)方向的規(guī)劃方案研究項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議城市頂級(jí)高端居住市場(chǎng)研究城市高端客戶購買分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)的挖掘與開發(fā)方向高端產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)唐山市場(chǎng)高端產(chǎn)品主要為：低密度雙拼和獨(dú)棟別墅，以及部分中高端項(xiàng)目中的樓王產(chǎn)品。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積供應(yīng)量華潤橡樹灣后期高層及洋房200以上504套唐城壹零壹高層、樓王樓王185、260躍層324（含86贈(zèng)送）192套綠城南湖春曉高層、躍層265-39042套嘉里鳳凰新城高層、樓王200-270100套唐城壹零壹聯(lián)排、雙拼及獨(dú)棟聯(lián)排420-440雙拼560133棟萬科南湖別墅聯(lián)排、雙拼及獨(dú)棟聯(lián)排340-360雙拼460-500獨(dú)棟500多337棟南湖壹號(hào)聯(lián)排、獨(dú)棟獨(dú)棟450/630/830聯(lián)排380372棟瑞宮別墅獨(dú)棟630-1000120棟高端產(chǎn)品市場(chǎng)供銷情況高端產(chǎn)品供應(yīng)量主要集中在180-240平米產(chǎn)品；從成交占比和供銷比情況來看，300-400平米聯(lián)排或躍層產(chǎn)品銷售情況相對(duì)較好；未來高端市場(chǎng)供應(yīng)量仍以180-240平米占較大比例；產(chǎn)品類型面積區(qū)間供應(yīng)量供應(yīng)比例成交量成交占比供銷比余量(含未開盤）余量占比高層、洋房180-240132011.8%1584.8%12.0%8989.6%高層240-3002302.1%511.5%22.2%2352.5%聯(lián)排、躍層300-4003673.3%2106.4%57.2%4955.3%雙拼、獨(dú)棟400以上2272.0%240.7%10.6%3513.8%高端產(chǎn)品市場(chǎng)供銷情況總價(jià)區(qū)間供應(yīng)量供應(yīng)比例成交量成交占比供銷比余量(含未開盤）余量占比200-250500.7%501.5%100.0%5375.6%250-3002483.3%501.5%20.2%9009.4%300-4002303.0%1093.3%47.4%8919.3%400-5000---0------951.0%500萬以上5947.8%2347.1%39.4%96310.1%500萬以上戶型供應(yīng)量占比較大，該面積區(qū)間內(nèi)均為聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟，由于低密度產(chǎn)品的稀缺和南湖片區(qū)良好的的生態(tài)環(huán)境實(shí)現(xiàn)了較好的銷售情況，未來后續(xù)供應(yīng)量也較大；250-400萬總價(jià)區(qū)間產(chǎn)品供應(yīng)總量與低密度產(chǎn)品相近，但銷售情況弱于低密度產(chǎn)品，后續(xù)供應(yīng)量也較大；目前200-250萬總價(jià)產(chǎn)品供應(yīng)來自綠城春曉265平米戶型，銷售價(jià)格11000元/平米；高端市場(chǎng)產(chǎn)品情況低密度別墅產(chǎn)品，以南湖板塊居多，整體生態(tài)環(huán)境較好，核心區(qū)內(nèi)多為低密度產(chǎn)品，目前該區(qū)域已形成別墅認(rèn)知片區(qū)；南湖板塊低密度產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)已具有一定品質(zhì)，初步滿足了唐山客戶對(duì)低迷度產(chǎn)品的需求；混在在高層產(chǎn)品中的低密度產(chǎn)品由于整體居住環(huán)境弱于南湖板塊別墅區(qū)，因此鳳凰板塊低密度產(chǎn)品價(jià)格實(shí)現(xiàn)度往往低于南湖板塊；南湖壹號(hào)中駿南湖香郡高端市場(chǎng)產(chǎn)品情況高層樓王產(chǎn)品多分布在項(xiàng)目中心位置，占據(jù)較好的景觀位置，戶型面積一般在200平米以上。橡樹灣樓王產(chǎn)品區(qū)混雜于項(xiàng)目當(dāng)中，密度相對(duì)于其他樓座較低，占據(jù)核心位置更多的景觀資源。從規(guī)劃來看，樓王產(chǎn)品并未充分全方位提升產(chǎn)品價(jià)值，只是戶型面積和略高于其他樓座，樓王景觀區(qū)高端市場(chǎng)產(chǎn)品情況唐城壹零壹，規(guī)劃了大小兩種高層樓王產(chǎn)品，及部分聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟。樓王產(chǎn)品僅占據(jù)了較好的低密度區(qū)域景觀優(yōu)勢(shì)。樓王產(chǎn)品別墅區(qū)高端市場(chǎng)產(chǎn)品戶型高層樓王產(chǎn)品區(qū)間主要集中在：180-300m2之間。唐城壹零壹324m2戶型含贈(zèng)送86m2，產(chǎn)品全明設(shè)計(jì)、挑空客廳、主臥套設(shè)計(jì)。高端市場(chǎng)產(chǎn)品戶型綠城春曉：265平米戶型客廳挑空設(shè)計(jì)，面寬6.25米；超大陽臺(tái)設(shè)計(jì)；主臥套書房設(shè)計(jì)，無獨(dú)立衣帽間，且面寬較為局促；整體戶型設(shè)計(jì)有較大提高空間；高端市場(chǎng)特征高端產(chǎn)品分布情況：高端產(chǎn)品中低密度產(chǎn)品多分布在南湖板塊，已形成別墅認(rèn)知區(qū)域，實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)格；高層高端產(chǎn)品以鳳凰板塊為主，分散在中高端項(xiàng)目中，主要目的是帶動(dòng)項(xiàng)目整體形象，市場(chǎng)中并不沒有純粹的高層高端產(chǎn)品社區(qū)；高端產(chǎn)品價(jià)格情況：聯(lián)排價(jià)格區(qū)間：19000-24000元/m2

雙拼/獨(dú)棟價(jià)格：23000-35000元/m2

洋房價(jià)格：14500-16000元/m2

高層樓王價(jià)格：11000-13500元/m2高端產(chǎn)品價(jià)值市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：高層高端產(chǎn)品多混雜于項(xiàng)目之中，只是產(chǎn)品面積相對(duì)較大，占據(jù)項(xiàng)目核心位置，并未充分呈現(xiàn)高端高層產(chǎn)品價(jià)值，因此市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)幅度有限；洋房產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)較少，產(chǎn)品品質(zhì)一般，隨實(shí)現(xiàn)較好的銷售速度，但銷售價(jià)格不高；南湖片區(qū)低密度產(chǎn)品面積尺度適中，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)較為充分，借助區(qū)域整體別墅良好環(huán)境，實(shí)現(xiàn)較好的市場(chǎng)價(jià)格；目錄項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目核心問題和市場(chǎng)方向研判唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)的深度挖掘與判斷不同市場(chǎng)方向的規(guī)劃方案研究項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議城市頂級(jí)高端居住市場(chǎng)研究城市高端客戶購買分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)的挖掘與開發(fā)方向唐山市場(chǎng)客戶研究：啞鈴型結(jié)構(gòu)，高端購買力強(qiáng)勁由于唐山的重工業(yè)發(fā)展與資源占有息息相關(guān)，唐山呈現(xiàn)典型的啞鈴型財(cái)富特征，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，中產(chǎn)階層開始出現(xiàn)，但是力量相對(duì)薄弱。支付力高低社會(huì)財(cái)富主要集中在能源業(yè)主身上，呈現(xiàn)兩級(jí)分化態(tài)勢(shì)。中高端客戶基礎(chǔ)客戶群礦主，能源業(yè)主鋼材業(yè)主私企業(yè)主，國企高層公務(wù)員、教師、大型鋼企中高層普通工人等城市白領(lǐng)中產(chǎn)階級(jí)唐山市場(chǎng)客戶研究唐山---一個(gè)快速誕生富豪的城市全球奢侈品最佳推廣地之一最具“中國式”富豪特點(diǎn)的城市唐山市場(chǎng)客戶研究：富豪數(shù)量推算基礎(chǔ)一個(gè)快速誕生富豪的城市：胡潤報(bào)告顯示，中國千萬富豪主要分為四種類型：企業(yè)主（55%）、“炒房者”（20%）、“職業(yè)股民”（15%）和“金領(lǐng)”（10%）。根據(jù)唐山的產(chǎn)業(yè)類型，富豪數(shù)量應(yīng)該高于其他城市。2010年唐山富豪榜全國排名姓名年齡2010財(cái)富(億)公司城市行業(yè)286龐慶華5148龐大汽貿(mào)集團(tuán)河北唐山汽車銷售1041冬瑞芹、付嵩洋母子4814唐山瑞豐鋼鐵河北唐山鋼鐵1210趙玉江/11長城鋼鐵集團(tuán)九江線材河北唐山鋼鐵1271王惠文6710惠達(dá)陶瓷集團(tuán)河北唐山衛(wèi)生陶瓷1271鄭順利5010順利實(shí)業(yè)集團(tuán)河北唐山煤炭唐山市場(chǎng)客戶研究：千萬富豪推算《2011胡潤財(cái)富報(bào)告》：截至2010年底，除香港、澳門、臺(tái)灣之外的全國31個(gè)省、市、自治區(qū)中，千萬富豪人數(shù)已達(dá)96萬人，這意味著全國每1400人中就有1人是千萬富豪。2010年胡潤富豪榜統(tǒng)計(jì)河北省千萬富豪：14500人根據(jù)胡潤的報(bào)告，中國內(nèi)地十億富豪大約有4000人，其中只有1363人為陽光財(cái)富。因此能被統(tǒng)計(jì)的到的富豪數(shù)量只占富豪總數(shù)的30%左右。推算唐山千萬富豪：30000人唐山市場(chǎng)客戶研究：高端奢侈品市場(chǎng)緊盯唐山全球奢侈品最佳推廣地之一：世界頂級(jí)奢侈品盯上唐山富人。由世界奢侈品協(xié)會(huì)、唐山市商務(wù)局、唐山市總商會(huì)聯(lián)合主辦的“2011魅力唐山豪車名宅及頂級(jí)私人物品展”于5月20日到22日在唐山國際會(huì)展中心舉行.為什么是唐山世界奢侈品協(xié)會(huì)中國代表處中方首席助理尹女士表示，唐山是環(huán)渤海區(qū)域最重要的經(jīng)濟(jì)港口城市之一，是全國城市GDP俱樂部前20強(qiáng)中唯一的三線城市。唐山富豪階層數(shù)量龐大，對(duì)于高端消費(fèi)品牌具有極高的挑剔眼光和豪爽的消費(fèi)心理，極其心儀豪車名宅等高端消費(fèi)商品。唐山市商務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：唐山“牛車”、豪宅購買力巨大，20