關于合作開發房地產項目的涉稅政策探討自國稅發[2006]31號文件發布、財稅[2006]75號文件出臺后，許多房地產開發企業為了適應國家政策以及房地產市場的調整，同時又要兼顧同行之間的競爭、企業自身涉稅風險以及企業的可持續發展，紛紛通過各種合作方式尋求合作伙伴。雖然合作開發房地產項目已經比較普遍，但企業對于合作開發中相關的涉稅政策一直比較模糊。本文將以國稅發[1995]156號、國稅發[2006]31號文件及其他相關政策為依據，結合房地產開發企業的實際情況，對日益增多的房地產開發企業合作建造開發房地產項目業務涉稅方面的政策進行探討。一、關于“合作開發”的涵義

（一）定義及要件

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條規定，“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”，為房地產合作開發提供了法律依據。房地產合作開發是房地產開發中一種比較普遍的形式。通過合作開發的形式，可以有效地把土地、資金、資質等房地產開發的要素結合起來，從而使合作開發的各方合法地在房地產開發中找到各自的利益。

實踐中，房地產合作開發的概念也有被稱為“合作建房”、“聯合建設”等。可見合作開發是一種整合房地產開發各要素的民事行為。其法律特征及其要件是：共同投資、共享利潤、共擔風險。

目前，有關房地產“合作開發”稅收上的定義主要來源于下列兩個文件：

1、《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發[1995]156號）第十七條規定：合作建房,是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權,另一方(以下簡稱乙方)提供資金,合作建房?！獌H指合作建房。

2、《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）第四條“關于合作建造開發產品的稅務處理問題”以及第五條“關于以土地使用權投資開發項目的稅務處理問題”的規定。此不僅包括合作建房，還包含其他形式的合作開發項目。（二）合作開發方式

作為房地產合作開發的方式，從稅收政策規定來看，大體表現為以下幾種形式：

１、國稅發[1995]156號規定的合作方式

第一種方式是純粹的"以物易物",即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：(一)土地使用權和房屋所有權相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權（以下簡稱A1）；(二)以出租土地使用權為代價換取房屋所有權（以下簡稱A2）。

第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股,成立合營企業,合作建房。具體的方式也有以下三種：(一)房屋建成后如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式（以下簡稱A3）；(二)房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤（以下簡稱A4）；(三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋（以下簡稱A5）。

２、國稅發[2006]31號規定的合作方式

第四條：開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，可分為下列兩種情形：（一）開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的（以下簡稱B1）；（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的（以下簡稱B2）。

第五條：以土地使用權投資開發項目的，可分為下列兩種情形：（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的（以下簡稱B3）；（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目（以下簡稱B4）。

由此可見，國稅發[2006]31號規定的合作方式較國稅發[1995]156號規定的合作方式范圍更加寬泛，尤其突出了兩種新型的合作方式即B1、B2，且對于以土地使用權投資，不再強調必須要成立具有法人資格的項目公司，可將土地使用權以股權形式直接投資于開發項目，即可成立項目股份制。從上述合作開發方式對比來看，國稅發[1995]156號規定的主要是解決營業稅問題，而國稅發[2006]31號規定的是所得稅方面的問題，這樣必將會給相關征收工作帶來麻煩。在此，本文對此進行嘗試性的歸并。泡勾國鐮稅壁發值[娘1援9夜9曾5鳥]脫1郊5貫6暗號煉規曾定卻

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