滿洲里邊境經濟合作區土地集約利用潛力評價

1992年，國務委員會在滿洲里設立了經濟合作區（以下簡稱合作區），批準用地面積6.4平方公里。管理機構是滿洲里邊境經濟合作區委員會的負責人。合作區位于東經119°56′42″,北緯47°09′60′,滿洲里市的東北部,合作區范圍為:區塊1,東至勝天池大壩200米,南至二道街,西至電視路,北至氧化塘750米;區塊2,東至滿洲里化工廠東墻,南至滿洲里回收公司倉庫南墻,西至滿洲里水泥廠西墻,北至道南三道街;核定面積為6.4平方公里。合作區開展過三次土地集約利用評價,2009年首次開展土地集約利用評價工作,2010年、2012年進行了兩次土地集約利用評價更新。本文采用的合作區經濟、社會、土地、建設等數據,均以2011年12月31日截止。1.合作區的土地利用1.土地使用類型根據滿洲里市邊境經濟合作區國土資源局提供的相關數據,合作區已建成土地、未建成土地和不可建設土地的用地情況如下:1.1土地復合資源量合作區已建成城鎮建設用地面積533.08公頃,占土地總面積的83.28%;未建成城鎮建設用地面積28.9公頃,占土地總面積的4.52%;不可建設用地面積78.09公頃,占土地總面積的12.20%。1.2共管理與公共服務用地情況從合作區已建成城鎮建設用地的內部結構上看,工礦倉儲用地面積為209.11公頃,所占比例最高,為39.23%;公共管理與公共服務用地,面積為124.44公頃,所占比例為23.34%,大都是以劃撥方式取得的土地使用權;住宅用地面積為103.11公頃,占已建成城鎮建設用地面積的19.34%;交通運輸用地面積為72.25公頃,占已建成城鎮建設用地面積的13.55%;比例最小的為其他城鎮建設用地,面積為0.72公頃,占已建成城鎮建設用地面積的0.14%。2.土地供應狀況。據外部的地的使用面積,土地充截至2011年12月31日,合作區已供應國有建設用地544.55公頃,其中劃撥土地233.19公頃、有償使用土地311.36公頃;尚可供應土地17.43公頃、不可供應土地78.09公頃。總的看來,合作區85.08%的土地已經供應,有償使用土地面積高于劃撥用地面積所占比例12.21個百分點,不存在有償使用且已到期但未處置土地。3.合作區的土地利用特點3.1開發區建成程度高合作區評價范圍內85.08%以上土地已經供應,已建成城鎮建設用地占合作區土地總面積的83.28%。3.2合作區與城市功能分區根據合作區的用地結構表可以看出工礦倉儲用地是合作區的需求主體,面積為209.11公頃,所占比例最高,占合作區土地總面積的32.67%,占已建成城鎮建設用地的39.23%,產業用地比例合理,與合作區的功能定位相吻合。3.3工業企業規模小、平臺不完善合作區綜合容積率為0.34,建筑密度為14.09%,均較低。主要是因為:3.3.1合作區內工業企業以木材、鋁材加工及水泥制造業為主,而這些企業內部存在較大面積的露天堆場和操作場,所以導致綜合容積率較低。3.3.2合作區大部分木材加工企業的廠房及車間舉架高度為5.5-7.0米,所以導致建筑密度較小。3.4跟蹤管理,及時處置合作區加強用地管理,對閑置土地和到期項目用地積極開展跟蹤管理,及時進行認定、處置。截至2011年12月底,法定評價范圍內沒有閑置土地,且項目用地均未到期。2.該合作區土地集約利用的評價2.1土地利用評價指標體系根據國土部印發《開發區土地集約利用潛力評價規程》(以下簡稱《規程》)相關要求,評價指標體系由目標層、子目標層和指標層三個層次構成。目標層包含土地利用狀況、用地效益和管理績效3個目標;子目標層包含土地開發程度、用地結構狀況、土地利用強度、工業用地投入產出效益、土地利用監管績效和土地供應市場化程度6個子目標;指標層由土地供應率、土地建成率、工業用地率、工業用地固定資產投入強度、工業用地產出強度、綜合容積率、建筑密度、工業用地綜合容積率、工業用地建筑密度等13個指標組成。采用《規程》的相關公式,計算得出滿洲里邊境經濟合作區土地資源集約利用程度綜合指數和各分項指數。3.經評估區域內土地集約利用的結果3.1土地集約利用水平根據目標層的權重值和因子層的權重值及其理想值計算得出:滿洲里市邊境經濟合作區土地利用集約總分值為95.50,說明滿洲里市邊境經濟合作區土地集約利用水平高。合作區內土地管理績效分值為100%,說明合作區土地管理方面取得了較好的成效,對未劃入劃撥目錄的用地項目都以有償使用方式進行出讓土地,近些年工礦倉儲用地和商住用地的出讓都以招拍掛方式進行。3.2企業用地面積不能滿足地方經濟發展的要求合作區土地供應率分值為96.90%。合作區目前尚可供應土地面積僅為17.43公頃,已無尚可供應的工礦倉儲用地。根據合作區主導產業的用地特點,木材加工都需要較大的占地面積,合作區內尚可供應的工礦倉儲用地面積難以滿足大型企業用地的需求,從而失去了一些招商引資的機會,不利于地方經濟的發展。通過合作區內工業用地結構潛力的挖潛也無法增加工業用地面積,所以得出滿洲里市邊境經濟合作區通過內部挖潛的方式緩解園區用地供需緊張局面的同時,擴區是今后合作區的必然趨勢。3.3加工類企業的土地儲存合作區內有較多的木材加工企業和倉儲物流公司,由于合作區內工業企業的生產特點,需要大多數的露天堆場來進行原材料或產品的存放,木材加工類的企業,露天堆場會占用整個企業60%的批準用地面積。因此,造成合作區內工業用地容積率較小,而建筑系數較大。3.4土地利用現狀合作區成立時間較早,發展時間較長,目前合作區與滿洲里市主城區已連成一片,合作區內基礎設施大都已達到“七通一平”,因此,工業的固定資產投資較高。反觀,合作區工業企業的總產值受邊境貿易國俄羅斯的影響較大,近些年受金融危機的影響,俄羅斯對我國貿易額大幅減少是造成合作區工業用地產出強度小的一個直接原因。根據《規程》