威縣大都匯匯金廣場商業(yè)街整體招商方案一、招商的啟動時間如按2013年10月1日開業(yè)計劃,按一般同規(guī)模的商業(yè)項目，至少應提前8個月進行招感謝閱讀商，威縣大都匯匯金廣場商業(yè)街因種種原因，現距開業(yè)之日僅剩下6個月時間，因謝謝閱讀此招商時間建議最遲11月初開始啟動。二、招商人員人數商業(yè)街鋪位86個，現出售的3、8、9、10、11、12、16區(qū)鋪位較不規(guī)范，如此以來增加了招商的難度和強度。對此招商人員定為10名較為合適。具體工作分配如下：經理(××)：負責統管全局，制定招商方案和進度,安排招商人員的日常工作.精品文檔放心下載招商人員（九名)：由經理安排具體招商工作其中：3、8區(qū)由3名招商人員負責招商工作謝謝閱讀9、10、11、12、16區(qū)由5名招商人員負責招商工作精品文檔放心下載招商助理1名三、招商辦公地點因整個招商需和銷售配合，建議在營銷中心附近開展招商工作感謝閱讀在項目現場在為我們開啟一間商鋪作為招商辦公室，并同時在營銷中心內設立招商謝謝閱讀咨詢點，雙邊配合進行。四、項目整體招商的原則和目標1、保證在2013年7月底前項目整體招商定金意向完成50%；2013年10月1日項目開精品文檔放心下載業(yè)前整體招商完成70％,以保障項目能如期順利開業(yè)。距明年項目開業(yè)只剩下半年時間（2013年4月1日—2013年10月1日）,除去清明、五精品文檔放心下載一的時間，實際剩下的時間只有現了，因此對完成70%的招商計劃有一定的難度和感謝閱讀壓力，但由于前期積累了一定客戶資源，加之對項目比較了解，通過后期的招商更謝謝閱讀進工作和招商廣告的配合，對完成這個任務有一定的信心。謝謝閱讀2、在招商過程中確保按既定的功能分區(qū)進行招商，以保障整個商業(yè)街商業(yè)經營井精品文檔放心下載然有序。由于整個招商滯后于銷售，且在前期的定位中將商業(yè)街定位于自營性商業(yè)街,因此要感謝閱讀保證功能分區(qū)具體到每一個鋪位,難度勢必很大，因此按功能分區(qū)進行招商只能是保感謝閱讀障每個區(qū)經營的商品性質大體一致，如經營服裝的區(qū)也可以經營皮具、化裝品之類，謝謝閱讀而不能經營小吃、電玩等.3、在招商工作中確保業(yè)主第一年的投資回報達到8%以上，以穩(wěn)定業(yè)主的投資信心.精品文檔放心下載根據我司對項目周邊商鋪租賃價格的調查分析和商業(yè)行業(yè)基準收益率，我司測算保感謝閱讀證業(yè)主第一年的投資回報達到8%以上問題不大,較高的投資回報對增強投資者信心謝謝閱讀和保障商業(yè)街的永續(xù)經營至關重要.4、確保整個商業(yè)街形象統一和經營穩(wěn)定。對3、8、9、區(qū)將按現行功能分區(qū)進行零散招商，對10、11、12、16區(qū)采取統一招精品文檔放心下載商，來保證整個商業(yè)街整體定位符合威縣商圈需求，來保證商業(yè)街長遠經營穩(wěn)定。精品文檔放心下載五、威縣大都匯匯金廣場商業(yè)街投資業(yè)主、自營業(yè)主和開發(fā)商三方風險分析1、投資業(yè)主風險分析謝謝閱讀商鋪不能及時租賃出去；商鋪租賃的價格比較低;商鋪升值潛力有限，不能轉手或難于轉手。2、自營業(yè)主（租賃戶）風險分析項目招商在開業(yè)前不能完成70％以上或裝修未完成，項目不能如期開業(yè)或開業(yè)時間無限期拖延；精品文檔放心下載由于招商工作的疏漏，導致商業(yè)街內經營無序、魚龍混雜；感謝閱讀沒有統一的物管或物業(yè)管理費用比較高；生意不是很理想或經營慘淡;3、開發(fā)商風險分析投入大量招商推廣費用后，招商效果不明顯或收效甚微；開發(fā)商自己沒有專業(yè)的招商人員,需聘請專業(yè)的招商公司，費用開支加大;精品文檔放心下載?“只租不賣"或“先租后賣”，若招商不理想，今后的經營或銷售會很困難;精品文檔放心下載項目不能如期開業(yè)，業(yè)主鬧事；項目日后經營不是很理想或經營慘淡,則不利于開發(fā)商的品牌樹立.精品文檔放心下載項目不能獲得穩(wěn)定的投資回報，業(yè)主鬧事；六、招商中存在的主要問題及規(guī)避方法精品文檔放心下載問題一：招商時間緊迫、任務量較大如前面所述，項目的整個招商時間只剩下約5個月左右的時間，總共有約＊＊＊＊謝謝閱讀＊m2、＊*＊多個鋪位需要招商，因此時間非常緊迫,任務巨大。感謝閱讀規(guī)避方法：盡快確定整體招商執(zhí)行方案,引入專業(yè)的招商機構開始工作，并組織專門的部門監(jiān)督管理。感謝閱讀問題二：將來已買商鋪的業(yè)主要求自營或自行轉租，可先前沒有交保證金,簽定相關協議，對其難以制約精品文檔放心下載問題三：將來引入大型租賃戶后，可能導致租金達不到8%，業(yè)主不同意精品文檔放心下載引入大型主力店、知名品牌客戶，由于物業(yè)要求困難較大，其租金相對會降低，但引入大型租賃戶一次性可以租賃較大面積，另外大型品牌的進駐會形成示范效用，吸引中小客戶進駐,從而縮短整個招商周期，保證如期開業(yè)。謝謝閱讀規(guī)避方法：開發(fā)商適當的給予一定租金補貼。問題四：自營鋪位與大客戶租賃鋪位重疊規(guī)避方法：精品文檔放心下載1、談大型包租客的同時，盡量給投資業(yè)主商鋪面積占比比較多的商鋪群給其選擇；精品文檔放心下載2、對大型包租客包租商鋪中的自營業(yè)主，可幫其調整到位置相對較好的委托出租謝謝閱讀商鋪中經營，期間發(fā)生的租金差額可酌情給予補償.問題五：2013年10月1日前招商任務完不成70%以上，影響開業(yè)感謝閱讀規(guī)避方法：在目前的形式下，必須對招商工作進行科學、合理的評估，認真分析招商工作中的問題和困難,正確預見并確定項目的開業(yè)時間。或者屆時制定相關的廣告宣傳活動，如趕集免費90天、自營業(yè)主經營比賽等活動，由開發(fā)商免費提供開業(yè)時適量未租出商鋪，保證開業(yè)率達70%以上。謝謝閱讀七、威縣大都匯匯金廣場商業(yè)街計劃招商方式威縣大都匯匯金廣場商業(yè)街共有商鋪＊*＊＊個，現階段已售商鋪＊**個（截止2013年**月**日），但真正意義上的整體招商仍未規(guī)劃和啟動，如按以前招商設想：**＊區(qū)招散戶,*＊＊區(qū)統一招商,如按2013年10月1日開業(yè)計劃,招商率達70%以上將有較大困難。感謝閱讀1、時間已來不及。從4月初開始計算，到明年9月底，僅僅剩下個6個月的時間，之感謝閱讀間還有其他節(jié)假日將延誤一段月時間，加上招商組織必須進一步擴大，具體方案的精品文檔放心下載確定，人員的招聘或磨合，由于前期招商廣告的策劃、人員培訓、文字性資料等等精品文檔放心下載原因，現在至少將需要15-20天以上時間。也就是說四個月的時間要招滿***×70％以精品文檔放心下載上（開業(yè)率)×（1-20％自營客戶）=622個商鋪，平均每月要招出138戶,每天要招出謝謝閱讀138÷30=4.6戶，將非常困難，以往威縣任何地方都沒有類似速度，所以從時間上來謝謝閱讀來說已遠遠不夠。2、嚴格按功能分區(qū)招商，那么3、8、9號樓的招商將有非常大的困難。感謝閱讀按目前功能分區(qū)，*＊＊*做男士用品、動動休閑產品,＊***做兒童用品、文化用品,感謝閱讀要招商有相當大的困難，作為地下商業(yè)街，大品牌或有名品牌的選擇性不大，根據謝謝閱讀以往招商了解，男士服飾、兒童用品的客戶資源比起女裝類產品要少很大一部分比謝謝閱讀例,招商有很大一部分難度,加上相比一、二區(qū)位置，三、四區(qū)缺乏優(yōu)勢，如三、四謝謝閱讀區(qū)按目前功能分區(qū)經營,將有很大困難.3、一般商業(yè)項目，如考慮到以后的商業(yè)街形象和穩(wěn)定,招商工作都會策劃先行。及謝謝閱讀工程開始動工時就有功能定位設想，然后根據策劃要求進行施工和招商，一般啟動感謝閱讀時間略早于銷售或與銷售同步，就目前威縣大都匯匯金廣場商業(yè)街來說，因招商啟精品文檔放心下載動時間較晚，沒有事先策劃，加上已有＊＊＊個商鋪至今沒有具體的數據，招商過程中可能出現的困難或工作的不可操作性，將隨時影響招商工作的效果，影響商業(yè)街的整體形象和開業(yè)時間，如盲目啟動，到時將進退兩難.謝謝閱讀針對以上種種情況分析，如果要保證2013年10月商業(yè)街整體70%以上開業(yè)，且功能分區(qū)不混亂,經營類別的包括購物、休閑、娛樂、餐飲等要素，建議目前啟動招商時,采取以下辦法：感謝閱讀1、在目前銷售的1—4區(qū)中1—3區(qū)招租散戶;2、4—6區(qū)統一招租大型商業(yè)項目（目前銷售的只有4區(qū)）精品文檔放心下載1-3區(qū)招商方案一、功能定位及招商對象功能定位：1、因東塘周邊的商業(yè)企業(yè)中：友誼商城裝修后經營定位為中高檔，東塘百貨經營定位為高檔，×××旁的交易大樓、瀟湘服飾廣場經營定位均是低檔，考慮到差異化謝謝閱讀經營,×××商業(yè)街經營定位應該是中檔偏低。2、目前長沙的市場行情而言，散戶經營女裝的市場份額大大的占據著主導地位,感謝閱讀其中還帶動著美甲、內衣、精品飾品的消費，故業(yè)內人常說：女人的錢是最好賺的.謝謝閱讀所以，在本項目中，我們拿出一個區(qū)的位置來經營女性服裝、服飾。也是為了保障謝謝閱讀經營戶的利益，從而確保商家的穩(wěn)定性和市場的長期穩(wěn)步發(fā)展的前景.相對的，男裝感謝閱讀和童裝在市場的份額中就顯得比例小很多，所以，他們所占的本項目面積并不是很精品文檔放心下載大，全部集中在三區(qū)。3、就地下商業(yè)街在長沙經營的歷史來講，長沙民眾已經習慣將她定位為中檔偏下謝謝閱讀的消費場所.所以，較高檔的品牌進駐長沙的地下商業(yè)街的可行性不是很大.故設一感謝閱讀個區(qū)引進一些二、三線服飾及相關品牌。招商對象：1區(qū)：品牌服飾（男、女品牌服飾、品牌內衣、品牌布藝及時尚包類等）感謝閱讀2區(qū)：女性用品（時尚女裝、美容美甲、精美飾品等）3區(qū)：男士用品（男士服飾、休閑品牌、運動服飾、兒童用品等）謝謝閱讀三、具體招商細則：1、委托租賃具體操作流程。業(yè)主購買商鋪填寫經營意向調查表 確認自營、委托出租協助業(yè)主和承租人簽訂租賃 公司收集承租客戶 投資業(yè)主簽定感謝閱讀業(yè)主代租合同，并收取租賃中介傭金 信息、進行談判 協議,交納履約保證金裝修、開業(yè)2、委托租賃合同附后。四、×××商業(yè)街4—6區(qū)統一招商方案一、基本原則(1）定位原則目前，隨著沃爾瑪、步步高、家潤多、國美、通程電器、友誼精品商城、通程精品商城等國內外知名商業(yè)巨頭聚首東塘商圈，東塘的整體商業(yè)氛圍日益漸濃，作為名氣不大，沒有品牌知名度的×××商業(yè)街，特別是第四－六區(qū)統一招商項目的定位，應遵守以下幾個原則：感謝閱讀A、引進的項目必須能提升整個商業(yè)街的形象,帶動人氣,增強業(yè)主和經營戶的投資信心，因此，應該是東塘商圈其他賣場缺乏的項目,或者是將來在東塘更具競爭優(yōu)勢的項目。謝謝閱讀B、引進的項目必須考慮到商業(yè)街周邊企事業(yè)單位、居民區(qū)、學校等群體的購物習感謝閱讀慣和消費需求，能培育穩(wěn)定的消費群體，有非常明確的針對性.謝謝閱讀C、可以引進國內外大型知名商業(yè)機構。D、項目定位的覆蓋面，基本能輻射達到項目周邊3公里以內。精品文檔放心下載（2）租金價位定價原則A、租金基準定價,應全面權衡經營戶和開發(fā)商的投資成本，目前，參照市場上按投精品文檔放心下載資回報7～8％左右的價位，業(yè)主和經營戶基本能接受，因此，第五、六區(qū)租金定謝謝閱讀價月基價應為：售價×8％÷12個月.B、因引進的項目有知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大小不同，因此，在考慮感謝閱讀基準定價的基礎上,應該考慮以下兩個著重點:①如引進的項目知名度大，確實能提升商業(yè)街整體形象,帶動人流，其租金標準應參感謝閱讀照市場行情，適當略低于租金基準定價，但租賃期應至少達3年以上，且每年租金謝謝閱讀價格要保證5％左右的遞增。②如引進的項目，只有一般知名度或影響力,對整個商業(yè)街的幫助不大，則可以按租精品文檔放心下載金基準定價作為參考定價。③因大型商業(yè)項目裝修較一般商鋪復雜，往往需要1－3個月的裝修期，如×××商業(yè)謝謝閱讀街在明年2005年3月底客戶才能進場裝修的情況下，建議給予免1－3個月裝修期的精品文檔放心下載租金優(yōu)惠政策。二、招商對象以及目標顧客、租金預測文化類品牌店以教科書、綜合書刊、音像店、電腦配件店等為主,該群體以連鎖店經營為主，一般謝謝閱讀要求鋪位面積200～1000m2（使用），其經營實力、經驗比較強，有很穩(wěn)定的消費謝謝閱讀群體，有較高的品牌影響力和號召力。目標顧客:1、東塘沿韶山南路至井灣子止，沿線一公里范圍內的四十幾個中高等院感謝閱讀校(不包括小學）。2、×××商業(yè)街沿線一公里范圍內的科研單位、技術單位、廣告信息公司以及有關文謝謝閱讀化愛好者.租金預測：根據市場該群體的投資實例，預測租金60元/m2左右（建筑面積）。精品文檔放心下載餐飲、娛樂、休閑品牌店以餐飲酒樓或餐飲美食廣場、電玩俱樂部、美容美體館、健身館、酒吧等為主，該謝謝閱讀類群體一般要求鋪位面積200~2000m2（使用），其經營項目能做到與購物互補，有精品文檔放心下載一定的規(guī)模和市場競爭力，能充分聚集人氣。目標顧客：1、東塘商圈講究生活品質和品位的消費人士。精品文檔放心下載2、東塘商圈喜愛時尚，追求潮流的時尚男女。3、東塘商圈熱愛生命、熱愛運動的都市青年以及大中學生。謝謝閱讀4、來×××商業(yè)街購物后需其他消費的顧客。5、東塘周邊喜愛休閑娛樂的廣大愛好者。租金預測：根據對前期市場調查了解，租金預測可達40～70元/m0(建筑面積）.精品文檔放心下載大型知名商業(yè)連鎖機構該類機構以國內外知名商業(yè)品牌商場為主，一般要求面積達5000m2（建筑面積）以上，有其特定的消費群體,有廣泛的品牌知名度，有較高的商業(yè)信譽和超強的吸引力，能提升整個商業(yè)街整體定位，帶動人氣，增強業(yè)主和經營戶的投資信心。謝謝閱讀目標顧客：東塘商圈乃至整個天心區(qū)、雨花區(qū)整個范圍內的需家庭消費、生活所需開支的居民區(qū)、企事業(yè)單位、大中專院校以及來商業(yè)街購物的所有顧客。謝謝閱讀租金預測：因該類商業(yè)機構有其相當大的知名度，根據其以往的投資習慣和投資成感謝閱讀本,租金預測在25~50元/m2（建筑面積）。注：因4區(qū)是先售后租，建議整個4區(qū)按售價年回報的8％進行“帶租約銷售"，不精品文檔放心下載允許自營，已簽商鋪買賣合同的業(yè)主要求自營的業(yè)主，有開發(fā)商同意后幫其換至3精品文檔放心下載區(qū)，然后由開發(fā)商指定專業(yè)招商機構統一招商大型商業(yè)項目.一方面保證按原計劃銷謝謝閱讀售1—4區(qū)，另一方面以4、5、6區(qū)的整體招商租金收益支付4區(qū)返租費用之后（因大謝謝閱讀型商業(yè)項目的租金可能略低于售價年回報的8%，故與返租租金有一定差額），開發(fā)謝謝閱讀商仍將有很大的租金收益。五、×××商業(yè)街整體招商程序序號工作內容日期一進行全市商業(yè)業(yè)態(tài)及招商、租賃市場調研9月1日～11月1日感謝閱讀二確定功能分區(qū)，確定招商平面圖及面積11月1日之前感謝閱讀三確定本項目的招商形式及條件11月1日之前1、租賃2、合作經營四招商工作中工商稅務費用的確定11月1日之前五制定具體的招商項目明細11月1日之前1、項目分類2、目標客戶的定位3、招商區(qū)域地點六制定各種招商項目的租金費用、收益預算、編制租金表11月1日之前謝謝閱讀七制定宣傳推廣計劃及開支預算1、招商工具11月15日之前（1）招商地點及辦公用品11月15日之前（2）確定物管及介入經營管理隊伍12月30日之前(3）印制宣傳單、書刊、價目表11月15日之前2、招商文本（1）招商手冊11月15日之前(2）租賃合同11月1日之前(3）合作經營合同11月1日之前（4）物管文本11月30日之前（5)裝修要求11月30日之前（6)商業(yè)管理文本11月30日之前3、傳播及媒體（1）制定詳盡的廣告創(chuàng)意、策略、訴求及執(zhí)行、控制方案11月10日之前精品文檔放心下載（2)確定媒體及發(fā)布計劃11月10日之前（3)確定新聞媒體操控方案11月10日之前4、整體形象推廣方案11月10日之前八全面開展招商工作11月1日起精品文檔放心下載九整體形象推廣執(zhí)行11月10日起十制定整體的以招商帶動