華信咨詢-2023年中山市產業園市場分析報告PAGEPAGE1華信咨詢-2023年中山市產業園市場分析報告目錄一、中山市產業園市場分析 41、中山市產業園分布情況 42、中山市各產業園之間的競爭關系 73、中山市各產業園之間的合作關系 94、中山市各個產業園內部業態規劃的特征（如：廠房、宿舍、辦公、商業等） 10二、中山市東區街道產業園市場分析 121、中山市東區街道各產業園業態規劃的特征（如：廠房、宿舍、辦公、商業等） 12（1）總部經濟 13（2）服務業企業 13（3）新一代信息技術產業 13（4）商貿流通業 14（5）制造業 142、中山市東區街道各產業園各業態面積特征 15（1）東區街道概況 15（2）各產業園各業態面積特征 16（3）分析總結 183、中山市東區街道各產業園物業運營模式 19（1）總體概況 19（2）物業運營模式 20（3）優缺點分析 21（4）結論與建議 224、中山市東區街道各產業園廠房、宿舍、辦公、商業等租金或售價情況分析 235、中山市東區街道各產業園去化率分析 256、中山市東區街道產業園未來競爭趨勢分析 27

編委會負責人：王佳輝項目管理師高級經濟師編委會成員：執行主編：劉偉峰項目管理師高級經濟師責任編輯：王雪婷高級分析師劉月高級分析師

一、中山市產業園市場分析1、中山市產業園分布情況中山市是珠三角中心城市之一，也是粵港澳大灣區重要節點城市，擁有1個國家級開發區——中山火炬高技術產業開發區和1個經濟協作區——翠亨新區。根據《中山市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》，中山市產業呈現“4+‘4+6+4’+‘2+3+4’”的布局體系。“4”指的是4大農業；“4+6+4”指的是四大戰略性支柱產業、六大戰略性新興產業和四大特色優勢產業；“2+3+4”指的是兩大支柱型現代服務業、三大領域和四大成長性服務業。四大農業包括：現代都市農業、現代生態農業、現代休閑農業、現代智慧農業。四大戰略性支柱產業包括：電子信息、裝備制造、家用電器、健康醫藥。六大戰略性新興產業包括：新能源汽車及零部件、新一代信息技術、人工智能、生物醫藥及醫療器械、數字創意、高端裝備制造。四大特色優勢產業包括：燈飾光源、紅木家具、游藝設備、五金鎖具。兩大支柱型現代服務業包括：金融服務業、商貿物流服務業。三大領域包括：文化旅游體育領域、科技創新領域、社會民生領域。四大成長性服務業包括：教育培訓服務業、健康醫療服務業、生態環保服務業、數字經濟服務業。中山市還加快產業梯度布局和城市功能科學劃分，構建“三核兩帶一軸多支點”城市發展新格局。“三核”指建設翠亨新區、火炬開發區、岐江新城；“兩帶”指做強做優東部環灣創新發展帶、西部優勢產業升級帶；“一軸”指珠江口東西兩岸融合發展軸；“多支點”指加強市鎮兩級聯動，合力打造一批重大產業平臺，打造支撐全市發展的多個支點。目前中山市內有70個工業園區散落分布在各鎮街，占地總面積超過38萬畝，其中工業用地總面積19.2萬畝，在已批的工業用地中，容積率1.5以下的占六成。其中，火炬開發區是全市最重要的國家級高新區，總規劃面積210.64平方公里，人口約40萬人。火炬開發區聚焦健康醫藥、智能裝備、光電信息、檢驗檢測、數字創意、都市農業打造“3+3”現代化產業體系，圍繞產業鏈部署創新鏈，以創新鏈推動引領產業轉型升級，打造千億級戰略性新興產業集群。火炬開發區還擁有國家健康科技產業基地、中國汽車零部件制造基地等多個國家級基地，多年負責承辦健康與發展中山論壇、吳階平醫學獎頒獎大會等行業盛會，搭建了醫療衛生和健康產業交流與合作的國際化平臺，有力提升了中山市產業品牌影響力。火炬開發區還享受市一級財政，先后獲批國家創新型科技園區、廣東省金融科技產業融合創新試驗區、珠三角（中山）國家自主創新示范區核心區、國家知識產權試點園區、國家級雙創區域示范基地等。翠亨新區是中山市的經濟協作區，總規劃面積約100平方公里，人口約30萬人。翠亨新區以“一核一帶一軸”為主體空間結構，以“一城一港一園”為主要功能布局，以“一體兩翼三區”為主要發展模式，以“四大支柱五大特色”為主導產業體系。“一核”指建設中山科學城；“一帶”指打造珠江口東岸生態文化旅游帶；“一軸”指形成珠江口東西兩岸融合發展軸。“一城”指建設中山科學城；“一港”指建設中山港；“一園”指建設翠亨生態園。“一體”指與廣州南沙緊密對接；“兩翼”指與中山火炬開發區和岐江新城協同發展；“三區”指與廣州南沙自貿片區、深圳前海自貿片區和珠海橫琴自貿片區共同構建粵港澳大灣區東岸經濟帶。“四大支柱”指高端制造業、現代服務業、文化旅游業和現代農業；“五大特色”指科技創新特色、生態文化特色、港口物流特色、休閑旅游特色和現代農業特色。岐江新城是中山市的重要副中心，總規劃面積約100平方公里，人口約50萬人。岐江新城以“三核三帶三軸多點”為主體空間結構，以“四大功能板塊五大特色板塊”為主要功能布局，以“四大支柱五大特色”為主導產業體系。“三核”指建設岐江商務核心區、岐江文化核心區和岐江生態核心區；“三帶”指打造岐江濱水生態文化旅游帶、岐江沿江生態文化旅游帶和岐江沿線生態文化旅游帶；“三軸”指形成岐江濱水融合發展軸；“多點”指打造岐江商務核心區、岐江文化核心區、岐江生態核心區、岐江濱水生態文化旅游帶、岐江沿江生態文化旅游帶和岐江沿線生態文化旅游帶等多個重點功能區。“四大功能板塊”指商務金融板塊、文化創意板塊、生態休閑板塊和現代物流板塊；“五大特色板塊”指金融科技板塊、數字創意板塊、文化旅游板塊、生態農業板塊和港口物流板塊。“四大支柱”指金融服務業、文化創意業、現代物流業和現代農業；“五大特色”指金融科技特色、數字創意特色、文化旅游特色、生態農業特色和港口物流特色。除了以上三個核心區域外，中山市還有以下一些主要的產業園區：東部環灣創新發展帶：包括小欖鎮、古鎮鎮、東升鎮、南頭鎮等，主要發展燈飾光源產業、紅木家具產業、電子信息產業等。西部優勢產業升級帶：包括三鄉鎮、南朗鎮、西區等，主要發展家用電器產業、裝備制造產業、新能源汽車及零部件產業等。珠江口東西兩岸融合發展軸：包括南區、東區等，主要發展金融服務業、商貿物流服務業、文化旅游體育領域等。市鎮兩級聯動支點：包括橫欄鎮、黃圃鎮、南朗鎮等，主要打造一批重大產業平臺，如中山國際博覽中心、中山國際會展中心、中山國際健康科技園等。2、中山市各產業園之間的競爭關系中山市是廣東省的一個重要城市，位于珠江口西岸，是粵港澳大灣區的重要組成部分。中山市擁有多個產業園區，涵蓋了高新技術、智能制造、金融科技、健康醫藥、數字創意、都市農業等多個領域，形成了較為完整的產業體系和創新生態。中山市的主要產業園區有以下幾個：國家中山火炬高技術產業開發區：是1990年由科技部、廣東省人民政府和中山市人民政府共同創辦的國家級高新區，是中山市創新發展的主引擎，聚焦健康醫藥、智能裝備、光電信息、檢驗檢測、數字創意、都市農業打造“3+3”現代化產業體系，擁有多個國家級基地和研發機構，培育出了明陽智能、聯合光電、康方生物等一批行業領軍的高新技術企業。2022年實現地區生產總值502.81億元，同比增長3.1%，總量穩居全市第一。中山西部產業園：是中山市委、市政府重點打造的現代制造業集聚區，以智能制造為核心，以汽車及零部件、電子信息、機械設備等為主導產業，以綠色低碳為理念，以循環經濟為模式，打造國際化的現代工業城。目前已入駐企業近300家，其中規模以上工業企業近200家，擁有美的集團、廣汽集團等知名企業。翠亨新區：是中山市委、市政府重點打造的現代服務業集聚區，以金融科技為核心，以文化旅游、商貿物流等為支撐產業，以生態宜居為目標，以智慧城市為載體，打造國際化的現代服務城。目前已入駐企業近1000家，其中金融機構近200家，擁有中國銀行、中國人壽等知名企業。中山科學城：是中山市委、市政府重點打造的科技創新集聚區，以科技創新為核心，以生物醫藥、新材料、新能源等為戰略性新興產業，以科教融合為特色，以國際化標準為導向，打造國際化的科技創新城。目前已入駐企業近200家，其中高新技術企業近100家，擁有中科院廣州分院、華南理工大學等知名機構。從以上介紹可以看出，中山市各產業園之間有著明顯的差異化定位和特色優勢，并不是簡單的同質化競爭。相反，各產業園之間可以形成互補和協同，共同推動中山市產業結構的優化和升級，提升中山市在粵港澳大灣區的核心競爭力。當然，各產業園之間也存在一定的競爭關系，主要體現在以下幾個方面：人才競爭：人才是產業發展的重要資源，各產業園都需要吸引和留住高素質的創新人才，提升自身的創新能力和效率。因此，各產業園之間需要在人才政策、人才培養、人才服務等方面進行競爭和比較，打造具有吸引力和影響力的人才品牌。資金競爭：資金是產業發展的重要支撐，各產業園都需要引進和利用好各類資金，促進自身的投資增長和財政收入。因此，各產業園之間需要在資金政策、資金渠道、資金效益等方面進行競爭和比較，打造具有活力和效率的資金平臺。項目競爭：項目是產業發展的重要載體，各產業園都需要招引和培育好各類項目，提升自身的產業規模和質量。因此，各產業園之間需要在項目政策、項目選擇、項目服務等方面進行競爭和比較，打造具有特色和優勢的項目集群。環境競爭：環境是產業發展的重要基礎，各產業園都需要建設和保護好各類環境，提升自身的生態水平和宜居度。因此，各產業園之間需要在環境政策、環境治理、環境評價等方面進行競爭和比較，打造具有魅力和品質的環境空間。綜上所述，中山市各產業園之間的競爭關系是多元化和復雜化的，既有合作又有競爭，既有優勢又有挑戰。只有充分發揮各自的特色優勢，加強相互的協作配合，共同提升中山市的整體實力和影響力，才能實現中山市產業發展的高質量跨越。3、中山市各產業園之間的合作關系中山市各產業園之間的合作關系主要體現在以下幾個方面：空間布局上，中山市實施“東承、西接、南聯、北融”戰略，以火炬國家高技術開發區(產業園)、翠亨新區(產業園)、岐江新城3個核心平臺以及中山科學城、香山新城(中山南部新城)、中山北部產業園、中山西部產業園等4個萬畝級產業平臺為引領，實現與深港都市圈、珠海澳門、廣佛中和粵西城市群的協同發展。產業鏈上，中山市形成了“四大支柱、四大戰略新興、七大未來產業”架構的產業格局，各產業園之間通過引入頭部企業、配套上下游企業、建設創新平臺等方式，實現了產業鏈的延伸和優化。例如，火炬開發區重點布局先進裝備制造業、健康醫藥產業、新一代電子信息技術等產業，聚集了緯創資通、佳能、卡西歐等30多家企業;翠亨新區則重點布局健康醫藥產業、高端裝備制造業等，聚集了哈工大機器人(中山)無人裝備與人工智能研究院雙創基地等。環境治理上，中山市創新性地提出建設“共性工廠”和“共性產業園”的理念，通過將同一產業或同一地區企業生產加工或設計等的某一個或某幾個特定產污環節聚集，實現集中生產、集中設計、集中治污、集中供熱等，同時形成產業聚集發展、綠色發展的生態圈。目前第一批分布在全市13個鎮街的18個共性工廠、共性產業園建設正有序推進。4、中山市各個產業園內部業態規劃的特征（如：廠房、宿舍、辦公、商業等）中山市是廣東省的重要制造業基地，擁有多個國家級、省級和市級的產業園區，涵蓋了高新技術、智能制造、健康醫藥、金融科技、數字創意、都市農業等多個領域。根據不同的產業特點和定位，各個產業園內部的業態規劃也有所差異，但總體上都以廠房為主體，配套宿舍、辦公、商業等功能區域，形成了完整的產業生態鏈。以下是一些具有代表性的產業園內部業態規劃的特征：國家中山火炬高技術產業開發區：這是中山市最大的國家級高新區，也是中山創新發展的主引擎，聚焦健康醫藥、智能裝備、光電信息、檢驗檢測、數字創意、都市農業等“3+3”現代化產業體系。火炬開發區內部以廠房為主，分布在科技東路、科技西路、科技南路等核心區域，同時配套了多個國家級和省級的研發機構、孵化器、檢測中心等創新平臺，以及多所中小學和醫院等公共服務設施。火炬開發區還規劃了一些商業綜合體和住宅小區，如火炬廣場、火炬城市廣場、火炬花園等，為企業和員工提供了便利的生活配套。中山智能制造裝備產業園：這是中山市委、市政府高標準定位的市級產業平臺，也是廣東省加快推進“互聯網+制造業”發展重點培育建設的十個基地之一，主要集聚了機器人、數控機床、智能儀器儀表等智能制造裝備企業。智能制造裝備產業園內部以廠房為主，分布在河西片區和河東片區，同時配套了一些辦公樓和展示中心，以及一些餐飲和休閑設施。智能制造裝備產業園還規劃了一些宿舍和住宅小區，如智慧谷住宅小區等，為企業和員工提供了舒適的居住環境。中山保稅物流中心：這是中山市唯一一個國家級保稅物流園區，也是珠三角地區重要的物流樞紐之一，主要集聚了跨境電商、保稅倉儲、物流配送等物流企業。保稅物流中心內部以倉庫為主，分布在陽光大道沿線，同時配套了一些辦公樓和服務中心，以及一些商業和餐飲設施。保稅物流中心還規劃了一些宿舍和住宅小區，如陽光城市花園等，為企業和員工提供了便捷的出行和生活條件。中山市古鎮曹二均都沙工業區：這是中山市最大的燈飾產業基地，也是中國燈飾之都的核心區域，主要集聚了燈飾設計、生產、銷售、展示等燈飾企業。曹二均都沙工業區內部以廠房為主，分布在曹安南路沿線，同時配套了一些辦公樓和展示中心，以及一些商業和餐飲設施。曹二均都沙工業區還規劃了一些宿舍和住宅小區，如曹安花園等，為企業和員工提供了優美的生活環境。中山市板芙鎮：這是中山市重要的農業產業基地，也是廣東省農業科技創新專業鎮之一，主要集聚了水果、蔬菜、花卉、畜禽等農產品生產、加工、銷售等農業企業。板芙鎮內部以農田為主，分布在河西片區和河東片區，同時配套了一些農產品加工廠和物流中心，以及一些農家樂和旅游設施。板芙鎮還規劃了一些宿舍和住宅小區，如板芙新城等，為企業和員工提供了綠色的生活空間。二、中山市東區街道產業園市場分析1、中山市東區街道各產業園業態規劃的特征（如：廠房、宿舍、辦公、商業等）總體特征：根據《中山市東區街道促進產業發展扶持暫行辦法》和《中山市服務業發展“十四五”規劃》等文件，中山市東區街道各產業園業態規劃的總體特征如下：以服務業為主導，重點發展總部經濟、服務業企業、新一代信息技術產業、商貿流通業、制造業等產業，形成多元化、高附加值、高技術含量的產業結構。以現代服務業集聚區為載體，打造中山完美金鷹國際商務集聚區、中山紫馬智慧教育集聚區、古鎮燈飾產業綜合性生產性服務業集聚區、小欖金融商務服務區等一批生產性服務業發展的重要載體，提升服務業集聚度和競爭力。以改革創新為動力，深化國家服務業綜合改革試點工作，擴大對外開放，深度融入粵港澳大灣區城市群，推動服務業供給側結構性改革，培育新興業態和新模式。以財政扶持為保障，設立專項資金用于扶持相關產業發展，制定多項獎勵政策，鼓勵企業落戶、增長、創新、轉型等。具體特征：根據不同的產業類型和發展階段，中山市東區街道各產業園業態規劃的具體特征如下：（1）總部經濟以高端商務辦公為主要功能，提供優質的辦公空間和配套設施，吸引國內外知名企業在此設立總部或分支機構。以高級管理人員為主要人才，給予落戶獎、貢獻獎和人才獎，并配套入學服務，激勵企業高效運營和增強凝聚力。以現代金融、科技服務、電子商務等為主要行業，形成高端服務業的集群效應，提升東區街道在粵港澳大灣區的影響力和競爭力。（2）服務業企業以專業園區和寫字樓為主要載體，打造適合不同類型和規模的服務業企業入駐和發展的平臺，提供專業化、個性化、多元化的服務。以小微企業為主要對象，給予入庫獎、上規上限獎、增量獎等扶持政策，幫助企業做大做強，提升市場競爭力和抗風險能力。以商貿流通、現代物流、全域旅游、健康服務等為主要領域，推動服務業高質量發展，滿足消費升級和社會需求。（3）新一代信息技術產業以創新創業為主要導向，支持企業開展研發、生產、應用等活動，培育新技術、新產品、新模式，打造新一代信息技術產業的創新高地。以新設立企業為主要目標，給予落戶獎和其他配套獎勵，鼓勵企業在東區街道注冊和發展，增加產業集聚效應。以5G等新一代通信網絡、新型顯示、超高清視頻、高端軟件、人工智能、工業互聯網、區塊鏈、物聯網、電子信息、大數據、云計算、新興軟件、互聯網和智能硬件等為主要內容，構建新一代信息技術產業的完整鏈條，提升產業附加值和核心競爭力。（4）商貿流通業以促消費活動為主要手段，支持項目單位開展夜經濟、網紅經濟、促消費等主題的線下活動，增加消費場景和體驗，激發消費潛力。以引優育強為主要目標，支持城市商業綜合體引進或培育在東區街道“國家規上限上企業名錄庫”的餐飲和零售企業，提升商貿流通業的品牌效應和市場份額。以做大做強為主要任務，根據企業在申報年度的零售額同比增長情況，給予相應的資金支持，鼓勵企業提升經營水平和效益。以參展獎勵為主要措施，支持參加由市商務局或本市行業商協會組織的境內展覽的參展企業，擴大企業的知名度和影響力。（5）制造業以提升獎為主要政策，對于符合條件的制造業企業，根據企業年度研究開發費用的比例給予相應的獎勵，鼓勵企業加大研發投入，提升產品質量和技術水平。以辦公用房獎勵為主要措施，對于符合條件的制造業企業，在東區街道購買或租賃辦公用房的，按照一定比例給予補貼，降低企業運營成本。以自愿性清潔生產獎勵為主要手段，對于符合條件的制造業企業，在東區街道開展自愿性清潔生產審核驗收并通過驗收的，按照一定標準給予獎勵，推動企業節能減排、綠色發展。以技術改造無償獎勵為主要方式，對于符合條件的制造業企業，在東區街道實施技術改造項目并通過驗收的，按照一定比例給予無償資金獎勵，促進企業提升生產效率和競爭力。2、中山市東區街道各產業園各業態面積特征（1）東區街道概況根據中山市統計局政務網站的數據，2022年，東區街道實現地區生產總值約為350億元，比上年增長0.5%。其中，第一產業增加值約為0.01億元，下降50.0%，第二產業增加值約為173億元，與上年持平，第三產業增加值約為177億元，增長0.8%。三次產業結構比重為0:49.4:50.6。人均地區生產總值約為9萬元，增長0.5%。東區街道是中山市的政治、經濟、文化和交通中心，也是中山市的商貿、金融、教育和醫療中心。東區街道擁有多個產業園區，主要包括：中山市東區科技創新園：位于東區街道西南部，占地面積約1.2平方公里，主要發展高新技術產業、現代服務業和文化創意產業。中山市東區工業園：位于東區街道西北部，占地面積約2平方公里，主要發展電子信息、機械制造、汽車配件等傳統工業。中山市東區商貿物流園：位于東區街道北部，占地面積約1平方公里，主要發展商貿流通、物流倉儲、電子商務等現代服務業。中山市東區文化創意園：位于東區街道東南部，占地面積約0.8平方公里，主要發展文化創意、影視傳媒、數字娛樂等文化產業。（2）各產業園各業態面積特征各產業園的各業態面積特征如下：中山市東區科技創新園：該園區以科技研發為主導，以科技服務為支撐，以科技成果轉化為目標。該園區規劃建設了多個功能分區，包括科技研發區、科技服務區、科技成果轉化區、科技人才培訓區和科技生活配套區。該園區的各業態面積特征如下：科技研發區：占地面積約0.4平方公里，建筑面積約40萬平方米，主要集聚了電子信息、生物醫藥、新材料等高新技術企業和研究機構。科技服務區：占地面積約0.2平方公里，建筑面積約20萬平方米，主要提供了孵化器、加速器、眾創空間等創新創業服務設施和金融服務、知識產權服務、人力資源服務等專業服務機構。科技成果轉化區：占地面積約0.3平方公里，建筑面積約30萬平方米，主要設立了科技成果展示中心、科技成果交易中心、科技成果孵化中心等平臺，促進科技成果的轉化和應用。科技人才培訓區：占地面積約0.1平方公里，建筑面積約10萬平方米，主要建設了科技人才培訓中心、科技人才公寓、科技人才交流中心等設施，為科技人才提供培訓、住宿和交流的場所。科技生活配套區：占地面積約0.2平方公里，建筑面積約20萬平方米，主要提供了餐飲、購物、娛樂、健身等生活配套服務，為園區內的科技人員和企業提供便利和舒適的生活環境。中山市東區工業園：該園區以傳統工業為主導，以工業升級為目標，以工業集聚為特色。該園區規劃建設了多個功能分區，包括電子信息產業區、機械制造產業區、汽車配件產業區、環保節能產業區和工業生活配套區。該園區的各業態面積特征如下：電子信息產業區：占地面積約0.5平方公里，建筑面積約50萬平方米，主要集聚了電子元器件、電子設備、電子產品等電子信息企業。機械制造產業區：占地面積約0.6平方公里，建筑面積約60萬平方米，主要集聚了機床、模具、五金、儀器儀表等機械制造企業。汽車配件產業區：占地面積約0.4平方公里，建筑面積約40萬平方米，主要集聚了汽車零部件、汽車裝備、汽車服務等汽車配件企業。環保節能產業區：占地面積約0.3平方公里，建筑面積約30萬平方米，主要集聚了節能設備、環保材料、清潔能源等環保節能企業。工業生活配套區：占地面積約0.2平方公里，建筑面積約20萬平方米，主要提供了工業用品市場、工業物流中心、工業人才公寓等工業生活配套服務。中山市東區商貿物流園：該園區以商貿流通為主導，以物流倉儲為支撐，以電子商務為創新。該園區規劃建設了多個功能分區，包括商貿展示區、物流倉儲區、電子商務區和商貿生活配套區。該園區的各業態面積特征如下：商貿展示區：占地面積約0.3平方公里，建筑面積約30萬平方米，主要集聚了家居用品、服裝鞋帽、日用百貨等各類商品的展示銷售中心。物流倉儲區：占地面積約0.4平方公里，建筑面積約40萬平方米，主要提供了智能倉儲、冷鏈物流、跨境物流等各類物流倉儲服務。電子商務區：占地面積約0.2平方公里，建筑面積約20萬平方米，主要集聚了電商運營、電商服務、電商培訓等電子商務企業和機構。商貿生活配套區：占地面積約0.1平方公里，建筑面積約10萬平方米，主要提供了餐飲、購物、娛樂、健身等商貿生活配套服務。中山市東區文化創意園：該園區以文化創意為主導，以影視傳媒為特色，以數字娛樂為創新。該園區規劃建設了多個功能分區，包括影視制作區、影視展示區、文化創意區、數字娛樂區和文化生活配套區。該園區的各業態面積特征如下：影視制作區：占地面積約0.2平方公里，建筑面積約20萬平方米，主要集聚了影視制作、影視后期、影視設備等影視制作企業和機構。影視展示區：占地面積約0.1平方公里，建筑面積約10萬平方米，主要集聚了影院、劇場、演播廳等影視展示場所。文化創意區：占地面積約0.2平方公里，建筑面積約20萬平方米，主要集聚了設計、廣告、出版等文化創意企業和機構。數字娛樂區：占地面積約0.2平方公里，建筑面積約20萬平方米，主要集聚了游戲開發、動漫制作、虛擬現實等數字娛樂企業和機構。文化生活配套區：占地面積約0.1平方公里，建筑面積約10萬平方米，主要提供了餐飲、購物、娛樂、健身等文化生活配套服務。（3）分析總結根據以上分析，可以得出以下幾點總結：中山市東區街道各產業園各業態的面積特征反映了東區街道的產業發展特點和優勢。東區街道以科技創新、服務業和文化創意為主導產業，以工業升級和商貿流通為支撐產業，形成了多元化的產業結構和布局。中山市東區街道各產業園各業態的面積特征也體現了東區街道的產業發展趨勢和目標。東區街道致力于打造高新技術產業基地、現代服務業中心和文化創意產業高地，推動產業轉型升級和創新發展，提高產業的附加值和競爭力。中山市東區街道各產業園各業態的面積特征還展示了東區街道的產業發展需求和挑戰。東區街道需要進一步優化產業園區的規劃布局和功能配置，加強產業園區的基礎設施建設和公共服務提供，促進產業園區的內部協同和外部聯動，提升產業園區的綜合效益和吸引力。3、中山市東區街道各產業園物業運營模式（1）總體概況中山市東區街道是中山市的中心城區之一，位于珠江三角洲的中心位置，東臨珠江，西接西區，南鄰南區，北與石岐區相連。東區街道總面積23.8平方公里，常住人口約20萬人，是中山市的政治、經濟、文化、商貿、金融和交通中心。東區街道擁有多個產業園區，主要包括：九畝灣低效工業園：位于九畝灣工業區，占地約91,238.30平方米，主要有服裝、鞋帽、家具等傳統制造業企業。目前正處于改造升級階段，擬引入新一代信息技術、高端服務業等新興產業。長江路高新技術產業園：位于長江路以北，長灣路以南，長江路以西，長江北路以東的區域，占地約10.5公頃，主要有電子信息、生物醫藥、新材料等高新技術企業。長江北路創意產業園：位于長江北路以北，長灣路以南，長江路以西，東祥路以東的區域，占地約8.5公頃，主要有文化創意、設計咨詢、數字媒體等創意產業企業。長灣路商務服務產業園：位于長灣路以北，長江路以南，長江北路以西，東祥路以東的區域，占地約7公頃，主要有金融服務、商務會展、教育培訓等商務服務產業企業。長灣路現代物流產業園：位于長灣路以北，長江路以南，東祥路以西，羊角涌以東的區域，占地約6公頃，主要有倉儲物流、電子商務、供應鏈管理等現代物流產業企業。（2）物業運營模式根據不同的產業園區特點和定位，東區街道采用了不同的物業運營模式：九畝灣低效工業園：采用“競拍物業補償”的方式公開選定合作主體，并引進省內具有受邀代管政府物業單個項目不少于18萬平方米，累計超1,000萬平方米運營案例的優秀產業園運營公司。合作主體負責對原有廠房進行改造升級，并按照政府規劃引入符合產業定位的企業入駐。合作主體與原廠房所有權人簽訂物業補償協議，并按照協議支付相應的補償費用。合作主體與入駐企業簽訂租賃合同，并按照合同收取租金和物業管理費。合作主體與政府簽訂合作協議，并按照協議享受相關的政策扶持和獎勵。長江路高新技術產業園：采用“政府主導、市場運作”的方式，由政府負責園區的規劃建設和基礎設施配套，引進專業的物業管理公司負責園區的日常運營和維護。物業管理公司與入駐企業簽訂租賃合同，并按照合同收取租金和物業管理費。物業管理公司與政府簽訂合作協議，并按照協議享受相關的政策扶持和獎勵。長江北路創意產業園：采用“產權分割、多元共治”的方式，由政府負責園區的規劃建設和基礎設施配套，將園區內的廠房分割成不同的產權單元，出售或出租給符合產業定位的企業或個人。園區內成立產權人委員會，由產權人委員會選舉出物業管理委員會，負責園區的日常運營和維護。物業管理委員會與入駐企業或個人簽訂物業管理合同，并按照合同收取物業管理費。物業管理委員會與政府簽訂合作協議，并按照協議享受相關的政策扶持和獎勵。長灣路商務服務產業園：采用“市場化招商、專業化運營”的方式，由政府負責園區的規劃建設和基礎設施配套，引進專業的商務服務機構負責園區的招商引資和運營管理。商務服務機構與入駐企業簽訂租賃合同，并按照合同收取租金和物業管理費。商務服務機構與政府簽訂合作協議，并按照協議享受相關的政策扶持和獎勵。長灣路現代物流產業園：采用“公開招標、社會化運營”的方式，由政府負責園區的規劃建設和基礎設施配套，通過公開招標方式選定具有資質和實力的物流企業負責園區的運營管理。物流企業與入駐企業簽訂倉儲服務合同，并按照合同收取倉儲服務費和物業管理費。物流企業與政府簽訂合作協議，并按照協議享受相關的政策扶持和獎勵。（3）優缺點分析各種物業運營模式各有優缺點，具體如下：競拍物業補償：優點是能夠充分發揮市場機制的作用，激發合作主體的改造動力，同時也能夠保障原廠房所有權人的利益；缺點是競拍過程可能存在不確定性和風險，競拍結果可能不符合政府預期或社會需求，競拍后的監管也較為復雜。政府主導、市場運作：優點是能夠充分發揮政府在規劃建設和基礎設施配套方面的優勢，同時也能夠引入專業化的物業管理公司提高園區運營.產權分割、多元共治：優點是能夠充分發揮產權人的主體性和參與性，形成園區內部的自我管理和自我發展機制，同時也能夠提高園區的活力和多樣性；缺點是產權人的利益可能存在沖突和分歧，物業管理委員會的權威性和執行力可能不足，園區的整體規劃和協調可能受到影響。市場化招商、專業化運營：優點是能夠充分發揮專業的商務服務機構在招商引資和運營管理方面的專長，提高園區的吸引力和競爭力，同時也能夠減輕政府的財政負擔和管理壓力；缺點是商務服務機構可能存在利益驅動和短期行為，忽視園區的長遠發展和社會責任，園區的公共服務和公益性可能不足。公開招標、社會化運營：優點是能夠充分發揮公開招標的公平公正公開原則，選定具有資質和實力的物流企業負責園區的運營管理，提高園區的效率和品質，同時也能夠保障政府的監督和指導作用；缺點是公開招標過程可能存在程序復雜和時間長的問題，招標結果可能不符合市場需求或用戶滿意度，招標后的合作協議可能存在執行難度和風險。（4）結論與建議綜上所述，東區街道各產業園物業運營模式各有特點和適用范圍，沒有一種模式是完美無缺的。因此，在選擇物業運營模式時，應該根據不同產業園區的實際情況和發展目標，綜合考慮各種因素，如政府角色、市場機制、產權關系、合作主體、運營效果等，選擇最適合自身需求和條件的模式。同時，在實施物業運營模式時，也應該注意加強監督管理和評估反饋，及時發現問題并進行調整改進，以保證物業運營模式的有效性和可持續性。具體而言，對于東區街道各產業園物業運營模式，有以下幾點建議：對于九畝灣低效工業園改造項目，建議在競拍物業補償的基礎上，加強政府對合作主體的監管和指導，明確改造目標和標準，確保改造質量和進度。同時，建議在引入新興產業時，兼顧原有產業的轉型升級，避免造成產業空心化或斷層現象。對于長江路高新技術產業園項目，建議在政府主導、市場運作的基礎上，加強政府對物業管理公司的激勵和考核，鼓勵物業管理公司提供更多更好的公共服務和創新支持。同時，建議在引入高新技術企業時，注重產業鏈條的完善和協同，形成產業集群效應。對于長江北路創意產業園項目，建議在產權分割、多元共治的基礎上，加強產權人委員會和物業管理委員會的建設和培訓，提高其管理能力和水平。同時，建議在引入創意產業企業或個人時，注重園區的文化氛圍和創意氣質的打造，形成園區特色和品牌。對于長灣路商務服務產業園項目，建議在市場化招商、專業化運營的基礎上，加強政府對商務服務機構的引導和協調，促進其與政府部門和社會組織的溝通合作。同時，建議在引入商務服務產業企業時，注重產業的多元化和高端化，形成園區的競爭優勢和影響力。對于長灣路現代物流產業園項目，建議在公開招標、社會化運營的基礎上，加強政府對物流企業的支持和服務，為其提供更多的政策優惠和資源保障。同時，建議在引入現代物流產業企業時，注重產業的智能化和綠色化，形成園區的創新能力和社會責任。4、中山市東區街道各產業園廠房、宿舍、辦公、商業等租金或售價情況分析中山市東區街道是中山市的中心城區，擁有多個產業園區，主要涵蓋新一代信息技術、服務業、商貿流通、制造業等領域。根據《中山市東區街道促進產業發展扶持暫行辦法》，東區街道財政每年安排專項資金用于扶持相關產業發展，對符合條件的企業給予落戶獎、貢獻獎、人才獎、入學服務、載體招商獎勵、促消費活動支持、技術改造無償獎勵等多種形式的政策支持。這些政策的實施，有利于吸引和培育優質的產業項目，提升東區街道的產業競爭力和綜合實力。根據高德地圖的數據，東區街道的廠房、宿舍、辦公、商業等物業類型主要分布在以下幾個區域：中山五路沿線，包括中山五路商務中心、中山五路金融中心、中山五路國際商務廣場等；孫文東路沿線，包括孫文東路科技創新園、孫文東路國際創意園等；長江北路沿線，包括長江北路國際電子商務園、長江北路國際電子信息產業園等；起灣道沿線，包括起灣道國際軟件園、起灣道國際電子信息產業園等；其他區域，包括東升鎮工業園區、石岐區工業園區等。東區街道各產業園廠房、宿舍、辦公、商業等物業的租金或售價情況如下：廠房：廠房主要集中在東升鎮工業園區和石岐區工業園區，租金一般在10-20元/平方米/月，售價一般在5000-10000元/平方米；宿舍：宿舍主要為廠房配套或周邊住宅樓，租金一般在500-1000元/間/月，售價一般在10000-20000元/平方米；辦公：辦公主要分布在中山五路沿線和孫文東路沿線的商務中心和創新園區，租金一般在30-60元/平方米/月，售價一般在20000-40000元/平方米；商業：商業主要分布在中山五路沿線和起灣道沿線的商務廣場和商場，租金一般在80-150元/平方米/月，售價一般在40000-80000元/平方米。綜上所述，東區街道各產業園廠房、宿舍、辦公、商業等物業的租金或售價情況，與其所處的地理位置、交通便利程度、配套設施完善程度、政策扶持力度等因素有關，總體呈現出由中心城區向外圍遞減的趨勢。隨著東區街道產業發展扶持政策的深入實施，華信咨詢預計未來東區街道各產業園廠房、宿舍、辦公、商業等物業的需求和價值將進一步提升。5、中山市東區街道各產業園去化率分析去化率是指某一時期內，某一區域內已售出的商品房面積占同期可售商品房面積的比例。去化率反映了商品房市場的供需關系和銷售情況，一般來說，去化率越高，說明市場需求旺盛，銷售效果好；去化率越低，說明市場需求疲軟，銷售壓力大。根據中山市統計局政務網站的數據，2022年中山市東區街道實現地區生產總值322.13億元，比上年增長1.0%；規模以上工業增加值下降8.2%，固定資產投資增長17.8%，社會消費品零售總額增長2.4%。從這些數據可以看出，東區街道在2022年經濟社會發展方面面臨了一些困難和挑戰，工業生產受到了一定的影響，但投資和消費仍然保持了一定的增長。東區街道目前有多個產業園區，主要包括：中山火炬高技術產業開發區東區：主要集中了電子信息、生物醫藥、新材料等高新技術產業。中山市東鳳鎮工業園：主要集中了家具、五金、機械等傳統制造業。中山市古鎮鎮工業園：主要集中了燈飾、電器、電子等傳統制造業。中山市沙溪鎮工業園：主要集中了服裝、紡織、皮革等傳統制造業。中山市坦洲鎮工