2019.04舟山房地產市場初步調研報告2019.04舟山房地產市場初步調研報告目錄第一部分—城市屬性第二部分—房地產市場分析第三部分—板塊表現目錄第一部分—城市屬性第一部分城市屬性第一部分城市屬性城市定位舟山定位為建設海洋經濟強市、海洋文化名城、最適宜人類居住的海上花園城市。城市價值舟山擁有港口、漁業、旅游三大優勢。城市規劃“中心城區現代化、本島城鄉一體化、主要大島城鎮化”戰略，新城、定海、普陀三組團形成聯系緊密、各具特色的一體化中心城區，舟山本島南生活、北生產的城市框架，市行政中心遷入臨城新城。舟山成為我國繼上海浦東、天津濱海和重慶兩江后又一個國家級新區，也是首個以海洋經濟為主題的國家級新區。城市規劃國家級規劃新區，城市資源不斷融合，未來發展頗具潛力城市定位舟山成為我國繼上海浦東、天津濱海和重慶兩江后又一個國舟山市2019-2019年GDP及GDP增長率城市經濟指標2019年GDP達765億元，年增長率達11.3%；下轄區域定海、普陀經濟實力較強。城市核實GDP（億元）常住人口（萬人）人均GDP（人民幣）人均GDP杭州5949.17（+3.35）870.0468378.11寧波5163.00（+37.18）760.5767883.32溫州2925.04（-0.53)912.2132065.410紹興2795.20(+12.46)491.2256903.24臺州2426.45(+11.33)596.8840652.27嘉興2300.20(+4.2)450.1751096.35金華2110.04(+15.34)536.1639354.78湖州1301.73(+0.17)289.3544988.16衢州755.48(+2.7)212.2735590.59麗水663.29(+19.25)211.731331.611舟山644.32(+10.87)112.1357461.93全省27722.31(+495.56)5442.6950934.9/2019年人均GDP達57461億元，年增長率達11.3%；下轄區域定海、普陀經濟實力較強。根據《舟山市城市總體規劃(2000-2020年)》，2019年戶籍人口為96.99萬人，2020年戶籍人口為110萬人未來規劃人口突破110萬，人口增長，提升地方市場的需求上限市區定海區251普陀區199下轄縣岱山縣124嵊泗縣67舟山市下轄縣區2019年GDP2019年GDP達765億元，年增長率達11.3%；人均GDP57461.9，全省排名第三，人均經濟突破全省均值。舟山市2019-2019年GDP及GDP增長率城市經濟指標22019年人均可支配收入30496元，增長率7.3%2019年舟山市區城鎮居民人均可支配收入26948元，消費力較強，全省排名中上游水平。以二三產業為主，比重相對平均；2019年二三產業增加值分別345萬元、340萬元。城市經濟指標地區市區城鎮居民人均可支配收入(元)排名杭州市300353寧波市301662溫州市312011嘉興市248159湖州市255727紹興市276265金華市250298衢州市2181111舟山市268486臺州市285834麗水市22495102019年人均可支配收入30496元，增長率7.3%以二三產第二部分房地產市場分析第二部分房地產市場分析2019年舟山各片區出讓地塊數量2019年舟山各片區出讓面積2019年，舟山市全市掛牌成交地塊共計137塊，其中定海區38塊，普陀區63塊，岱山縣35塊，嵊泗縣1塊。累計成交面積約370公頃。137個地塊中，住宅用地僅僅18塊，商業用地52塊，工業倉儲及其它用地67塊。住宅用地成交量相比去年有所減少，并且地塊集中在臨城、朱家尖和六橫；熱點區域住宅用地保有量逐漸減少，未來幾年將通過繼續拆遷等手段增加新的住宅用地。土地市場分析2019年舟山各片區出讓地塊數量2019年舟山各片區出讓面積

20192019201920092019商品房竣工面積（萬㎡）1091229771135商品房銷售面積（萬㎡）9213774161138成交均價（元/㎡）42574921616764269007房產市場分析2019-2019年舟山市商品住宅供求情況市場需求量較大，供應相對稀缺。城區網上可售其中住宅可售網上已售套數面積（㎡）套數面積（㎡）套數面積（㎡）定海城區1229158339110814589299951058803定海鄉鎮224217602242176054245028新

城18692490271185169882128041633277普陀區53206128402818376238270872964775岱山縣21182291751943229247126201212906嵊泗縣24635044214217441253117813全

市110061306185749296476364301703260220192019201920092019商品房竣2019年舟山全市共成交商品住宅12177套，其中前6個月成交量為6919套。以5月為分水嶺，6月起全市成交量下滑明顯。2019年全市共有超50個項目入市，包括加推老盤和純新盤。定海區1521套、臨城區2959套、普陀區6025套、岱山縣1668套、以及嵊泗縣45套。臨城區1-12月共成交商品住宅2959套，該板塊在5月和7月迎來兩次成交高峰月，保億風景沁園和邦泰中央花城分別加推2次。其中邦泰中央花城全年成交1096套，保億風景沁園成交665套。普陀區1-12月共成交商品住宅6025套，該板塊全年開盤量多達35次，其中海景頤園、頤景名苑、景瑞半島灣等項目均多次加推。最高月成交902套，出現在11年5月，當月開盤項目有銀億海悅庭、東方銘苑和海貿大廈。定海區1-12月共成交商品住宅1521套，盡管該板塊新增供應遠遠少于普陀、臨城等板塊，但該版塊內幾個新推項目的銷售均表現優異，例如3月開盤的東海明園，以及9月開盤的嘉盛華庭和海洲新天地廣場。2019年舟山全市共成交商品住宅12177套，其中前6個月成交量為6919套。以5月為分水嶺，6月起全市成交量下滑明顯。房產市場分析2019年舟山全市共成交商品住宅12177套，其中前6個月成東方蜜月城堡海洲新天地濱海嘉苑新區設立后海浦東新區、天津濱海新區和重慶兩江新區的發展向我們展示了舟山群島成為新區之后的發展前景，且作為中國首個以海洋經濟為主題的國家戰略層面新區，其發展必定不可限量。一個地區的發展必定會引來眾多投資客，而舟山群島成為新區之后，房產作為目前最熱的投資手段之一，必然也會隨著舟山的發展發生質與量的變化。作為第四個國家新區的舟山，迎來了其發展史上的一大契機，據調查，43%的寧波網友表示會去舟山買房。可見舟山的樓市也將隨著這塊土地火熱起來。新區設立拉升樓市房價新區的設立拉動舟山房價上浮，未來仍有較大上升空間。新區規劃與沿海城市的聯動性加強，社會認可度較高；經濟的發展帶動房地產行業的發展；新區設立，房價必然會隨著經濟發展，有所提升。新區設立后，樓市項目價格見漲東方蜜月城堡海洲新天地濱海嘉苑新區設立后海浦東新區、天津濱海第三部分板塊表現第三部分板塊表現黃金十年，舟山樓市滄海巨變，隨著舟山經濟的快速發展，舟山樓市的版圖也日漸擴大，定海和沈家門兩個中心城區的不斷優化完善，由兩個中心向四方開拓，新興板塊群涌，給舟山樓市格局帶來的極大的變化。大舟山時代地產大腕搶灘定海板塊新城板塊引發新一輪的樓市斗艷后勁十足普陀板塊大盤排排站作為舟山的中心區域，定海區長期受到購房者，尤其是“老舟山”的青睞。定海城區樓盤的銷售均價遠遠高于其他城區，這也顯示了定海區在舟山購房者心目中具有不可替代性。“臨城新區”，2019年落定的名字，因其是目前舟山新一輪城市規劃中的開發新城而引起了高度的重視。在政府、各大房企及媒體的見證下，一座新興的現代化城市應運而生。隨著東港的崛起、浦西房地產業的快速發展、朱家尖旅游地產的異軍突起以及魯家峙的整島開發，東港、浦西、朱家尖和魯家峙等板塊圍繞在沈家門老城區周邊，成為普陀置業的新熱土。區域板塊分析黃金十年，舟山樓市滄海巨變，隨著舟山經濟的快速發展，舟山樓市區域分析定海的城市基礎配套非常完善，坐享便利的交通、深厚的人文底蘊和發達的商業環境，從而提升了板塊的價值，水漲船高，板塊內樓盤的身價也隨之倍增。買房在定海，不僅可以大大滿足生活品質的需求，也是投資回報較為穩健的區域選擇。關鍵詞之一：絕佳的地理位置關鍵詞之二：大交通時代關鍵詞之三：成熟的生活配套典型樓盤和平花苑外灘一號花園綠城玫瑰園南區中恒倚山藝墅定海板塊板塊當前均價18600元/平米區域分析定海的城市基礎配套非常完善，坐享便利的交通、深厚的人中恒倚山藝墅位于舟山市定海區昌洲大道北、伴云路東、長崗山公園南，原為洞橋桔場。總用地面積為60037㎡，總適建用地面積為59282㎡，總建筑面積57043.72㎡。機動車停車位241個，容積率為0.7，建筑密度30%，綠地率30%。本期住宅建筑面積33168.01㎡。由8幢聯排、28幢雙拼及4幢帶電梯多層組成。納入網上預（銷）售總套數148納入網上預（銷）售總面積33168.01m2可預（銷）售總套數92可預（銷）售總面積21101.09m2其中可預（銷）售住宅總套數92可預（銷）售住宅總面積21101.09m2已預（銷）售總套數56已預（銷）售總面積12066.92m2項目名稱中恒倚山藝墅項目位置臨城新區舊商業街金島路延伸段與海天大道交叉口開發商舟山安舟置業有限公司項目規模占地60037㎡建筑面積57043㎡容積率0.7物業類型住宅建筑類型多層小高層規劃戶數1400戶型94-178平方米中恒倚山藝墅二期別墅房源預計4月份推出，戶型面積234-280㎡；一期少量公寓面積約140㎡，15800元/㎡起，別墅213-374㎡左右，價格在21700-28200元/㎡不等。中恒倚山藝墅中恒倚山藝墅位于舟山市定海區昌洲大道北、伴云路東、長崗山公園項目名稱綠城玫瑰園項目位置舟山定海區北側，文化路東側開發商舟山綠城聯海置業有限公司項目規模占地2.3萬㎡建筑面積4.27萬㎡容積率1.1物業類型住宅建筑類型多層規劃戶數156戶型120-210平方米綠城玫瑰園南區位于玫瑰園別墅區南側，1-3、5-10幢法式多層在售，售價13200元/㎡起，戶型面積約138-210㎡。納入網上預（銷）售總套數156納入網上預（銷）售總面積23471.82可預（銷）售總套數122可預（銷）售總面積18277.42其中可預（銷）售住宅總套數122可預（銷）售住宅總面積18277.42已預（銷）售總套數33已預（銷）售總面積5054.8已預定套數1已預定總面積139.6綠城玫瑰園項目定位為歐洲經典建筑風格的多層住宅社區。住宅的立面設計風格沿用了綠城公司成熟的歐洲經典建筑風格，整個小區涵蓋9幢4F-5F帶電梯的多層公寓，住宅面積從120-210平方米，共156套房源。總建筑面積約42729.81平方米，其中住宅建筑面積約23471.82平方米。項目名稱綠城玫瑰園項目位置舟山定海區北側，文化路東側開發商綠城玫瑰園綠城玫瑰園區域分析典型樓盤交通、環境、規劃等各大優勢讓開發商也認識到了新區的發展潛力，保億、綠城、祥生、邦泰、三盛等知名品牌開發商紛紛進駐，樓盤項目投資越來越聚集，居住環境愈加成熟，隨著規劃完整布局，臨城新區儼然已成為剛需族首選購房“熱地”。關鍵詞之一：政府支持關鍵詞之二：潛力股關鍵詞之三：知名房企云集祥生御江灣保億風景沁園恒大晶筑城邦泰中央花城臨海板塊板塊當前均價15800元/平米區域分析典型樓盤交通、環境、規劃等各大優勢讓開發商也認識到了納入網上預（銷）售總套數238納入網上預（銷）售總面積28865.37可預（銷）售總套數182可預（銷）售總面積22712.84其中可預（銷）售住宅總套數182可預（銷）售住宅總面積22712.84已預（銷）售總套數50已預（銷）售總面積5643.79已預定套數6已預定總面積508.74限制房產套數0限制房產總面積0未納入網上銷售房產套數2未納入網上銷售房產總面積201.76項目名稱中央御城項目位置臨城新區舊商業街金島路延伸段與海天大道交叉口開發商舟山安舟置業有限公司項目規模占地11.6㎡建筑面積28萬㎡容積率1.6物業類型住宅建筑類型多層小高層規劃戶數1400戶型94-178平方米邦泰中央御城采用歐式風情建筑，園區內配備游泳池、籃球場等休閑娛樂設施，西側依自然河流而建西南臨水綠地。邦泰中央御城規劃多層住宅和高層住宅，分三期開發。邦泰中央御城一期第二批房源3月27日推出，全部為多層，目前一期第一批與第二批房源在售，戶型94-178㎡，均價13200元/㎡。中央御城納入網上預（銷）售總套數238納入網上預（銷）售總面積28納入網上預（銷）售總套數378套納入網上預（銷）售總面積48214.12m2可預（銷）售總套數206套可預（銷）售總面積27898.46m2其中可預（銷）售住宅總套數206套可預（銷）售住宅總面積27898.46m2已預（銷）售總套數171套已預（銷）售總面積20195.26m2已預定套數1套已預定總面積120.4m2限制房產套數0套限制房產總面積0m2未納入網上銷售房產套數8套未納入網上銷售房產總面積1163.49m2其中未納入網上銷售住宅套數1套其中未納入網上銷售住宅面積125.66m2項目名稱恒大筑晶城項目位置臨城新區舊商業街金島路延伸段與海天大道交叉口開發商舟山恒大房地產開發有限公司項目規模占地8.9萬㎡建筑面積11.1萬㎡容積率1.5物業類型住宅建筑類型多層小高層規劃戶數785戶型80-180平方米整個項目由多層住宅、多層電梯、聯體排屋、小高層住宅、高層住宅及2幢商業用房組成。目前公司已聯手深圳CCDI重新打造恒大晶筑城項目，努力將恒大晶筑城打造為舟山臨城的頂級樓盤。統一采用新古典主義風格，注重細節、尺度、構件之間的比例；充分利用外墻、坡屋頂、線腳、簡約柱式及豐富的光影變化。恒大晶筑城為多層住宅配套了太陽能熱水系統，采用了集中供熱方式，與建筑完美結合，使用壽命長。建筑智能化系統提供了更科技、更便捷的生活方式。戶型設計極具人性化，入戶花園、大凸窗、大露臺、空中花園等設計，在增加使用面積的同時，給人們提供了與自然交流的空間。恒大筑晶城納入網上預（銷）售總套數378套納入網上預（銷）售總面積4恒大筑晶城恒大筑晶城隨著沈家門老城區土地資源的日益飽和，東港的潛在資源被充分挖掘；而朱家尖、魯家峙，雙“島”合璧，又引發普陀新一輪的樓市斗艷；除此之外當然不能忘了正在快速崛起的浦西，有哪個懂得生活的人不向往？有哪個倡導人居的房企不垂涎這土地？關鍵詞之一：成熟的生活配套關鍵詞之二：群雄逐鹿關鍵詞之三：地處旅游金三角區域分析典型樓盤景瑞半島灣綠城朱家尖東沙度假村頤景名苑海景時代廣場普陀板塊板塊當前均價12300元/平米隨著沈家門老城區土地資源的日益飽和，東港的潛在資源被充分挖掘綠城朱家尖度東沙假村位于國家AAAA旅游景區朱家尖，坐落于十里金沙天然灣區，是綠城集團繼千島湖度假公寓、海南清水灣之后，打造的長三角國際濱海度假綜合體。綠城朱家尖東沙度假村總建筑面積約23萬平方米，由威斯汀酒店、海景度假屋、精裝公寓酒店、高端企業會所等多種物業形態組成，薈萃了全球濱海度假物業的精華。項目名稱綠城朱家尖度東沙度假村項目位置普陀朱家尖鎮東沙沙灘海濱開發商舟山市普陀綠城實業投資有限公司項目規模占地21.8萬㎡建筑面積23萬㎡容積率1.1物業類型住宅建筑類型多層規劃戶數257戶型75平方米綠城朱家尖東沙度假村一期公寓式酒店2號樓剩余少量尾房在售，主力75㎡，精裝修，均價17900元/㎡，全款9折；下一批海景別墅預計5-6月推出，其中聯排預計500-600萬/套，獨棟預計1500萬/棟。綠城朱家尖度東沙度假村綠城朱家尖度東沙假村位于國家AAAA旅游景區朱家尖，坐落于十綠城朱家尖度東沙度假村綠城朱家尖度東沙度假村美林新境二期28、29號樓公寓房源4月8日開盤，共推出303套房源，戶型36-66㎡；項目一期別墅在售，排屋250㎡左