土地出讓金返還如何進行賬務處理問：我公司為擴大再生產在本地工業開發園區新取得一項土地使用權用于修建廠房，在交付土地出讓金后政府又給予了一部份土地補償款。請問，該補償款是用來沖減取得土地使用權的原值，還是只能作為營業外收入入賬？答：你公司取得的“土地補償款”正確的叫法應當是“土地出讓金返還”，屬于政府補助收入。政府補助是指企業從政府無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產，但不包括政府作為企業所有者投人的資本。主要有以下形式：（1） 財政撥款；（2） 財政貼息；（3） 稅費返還（但不含增值稅出口退稅）；（4） 無償劃撥非貨幣性資產，如行政劃撥土地使用權、天然起源的天然林等。根據《中華人民共和國企業所得稅法》（主席令第63號）的規定，企業取得的除國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金外都應納稅。之所以這樣規定，其原因有三：一是企業從政府取得的補貼收入導致經濟利益的流入和企業凈資產增加，符合收入總額的立法精神。二是為了規范財政補貼和加強減免稅的管理。自1994年分稅制財政體制改革以來，中央集中管理稅權，各地不得自行或擅自減免稅，個別地區為了促進地方經濟發展采取各種“財政補貼”形式變相減免稅，造成對中央稅權的侵蝕。對企業從政府取得的財政補貼征稅，有利于加強對財政補貼收入和減免稅的管理。三是為了盡量減少稅法與財務會計制度的差異。會計準則中把政府補助計入了“營業外收入”，稅法也沒有必要在此問題上保持差異，這有利于降低納稅遵從成本和征收管理成本。既然，企業取得的“政府補助一土地出讓金返還”需要征收企業所得稅，這就存在一個如何進行賬務處理的問題。正如你所說：是沖減土地使用權的原值，還是作為營業外收入入賬？我們列舉以下兩個案例，從房地產開發企業和非房地產開發企業兩個方面進行分析，再作結論。〔例1〕某生產企業2009年2月支付1000萬元取得一項土地使用權。按照當地政府的規定，土地出讓金返還20%,6月16日A公司收到土地出讓金返還200萬元，應當如何作賬務處理？方案一：計入“營業外收入”。借：銀行存款 2000000貸：營業外收入 2000000借：營業外收入 2000000貸：本年利潤 2000000納稅效果分析：(1)土地出讓金返還200萬元，計入營業外收入，形成利潤總額200萬元，按照25%的所得稅稅率計算，當期應繳企業所得稅50萬元。(2)房產成本保持原有成本不變，不應有因土地出讓金返還200萬元而減少。按20年計提折舊(不考慮固定資產凈殘值)，每年多提折舊10萬元，少繳企業所得稅2.5萬元。(3)如果將來房產轉讓，由于房產成本保持原有成本不變，土地增值稅扣除項目也會因此而增加200萬元，可以減少土地增值稅的應納稅額。方案二：把土地出讓金返還沖減土地成本。借：銀行存款 2000000貸：無形資產一土地使用權 2000000精品文檔納稅效果分析：不計入“營業外收入”，當期不繳企業所得稅。《企業會計制度》第四十七條規定：企業取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為“無形資產”核算。企業利用土地建造自用項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入“在建工程”成本，達到預訂可使用狀態時轉作“固定資產”。所以，沖減土地使用權成本的200萬元，最終減少房產成本200萬元，按20年計提折舊(不考慮固定資產凈殘值)，每年少提折舊10萬元，多繳企業所得稅2.5萬元。如果將來房產轉讓，由于房產成本減少200萬元，土地增值稅扣除項目也會因此而減少200萬元，增加了土地增值稅的增值額，會多繳土地增值稅。結論：非房地產開發企業取得的土地出讓金返還，應當作營業外收入處理，不應當沖減取得土地使用權的成本。〔例2〕A房地產開發公司〔2009年2月支付2000萬元取得一項土地使用權。按照當地政府的規定，土地出讓金返還20%,6月16日A公司收到土地出讓金返還400萬元，應當如何作賬務處理？方案一：計入“營業外收入”。借：銀行存款 4000000貸：營業外收入 4000000借：營業外收入4000000貸：本年利潤 4000000納稅效果分析：(1)土地出讓金返還400萬元，計入營業外收入，形成利潤總額400萬元，應繳企業所得稅100萬元。(2)這樣處理的結果，使得取得土地使用權的成本仍然保持為2000萬元，在計算土地增值稅扣除項目金額時，可以扣除10%的房地產開發費用，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)的規定，還可以加計20%的扣除，使得取得土地使用權支付的金額2000萬元在計算土地增值稅時變成扣除項目金額2600萬元(2000x130%),從而降低土地增值稅的增值額，減少土地增值稅的應納稅額。方案二：把土地出讓金返還沖減土地成本。借：銀行存款 4000000貸：開發成本一土地征用及拆遷補償費 4000000納稅效果分析：(1)取得土地使用權支付的金額減少到1600萬元，按照130%計算扣除項目，扣除項目金額為2080萬元(1600x130%)。土地增值稅清算時減少扣除項目金額，增加土地增值稅的增值額520萬元(2600-2080)，按照土地增值最低稅率30%計算，應交土地增值稅156萬元(520x30%)。(2)開發成本減少400萬元，扣除已繳土地增值稅后，還會增加企業所得稅應納稅所得額244萬元(400-156)。應繳企業所得稅61萬元