量有所出·量有所為社區商業體量確定和價值最大化集團營銷中心.商業車位組CONTENT目錄前言（了解碧桂園商業）

如何確定商業體量（體量極值測算）

如何進行商業規劃（規劃技巧分析）商業街產品形式看指標先拉長之用盡沿街面商業發展模式極值估算原則先拉長之“一塊地切兩體量極值測算方法半”先拉長之“三層皮”商業街商業規劃細節前言了解碧桂園商業0Part

集團商業產品形式基本為純一層，面積50~90㎡，變動因素少，易去化

標準商業街U型商英倫商業街產品業街的組普通底成商業綜商合體寫字樓

兩層（多層）、面積段、產品構成的變動因素大，不同的組合對銷售的影響較大目前涉及的項目數量較少，仍處于摸索成長階段0集團商業的發展模式Part2013年11月13日部分項目商業現階段商業銷售階段商業自持階段自持階段商業銷售階段2013年6月4日2014年1月13日銷售型商業意味著優先考慮銷售的可行性，非特殊情況不自持、不運營Part1如何確定商業體量1產品溢價能力對比Part商業，作為項目中拉高貨值、找平賬面收益最重要的“工具”，是項目利潤實現的關鍵因素之一商業住宅（洋房）車 位溢價能力金字塔誤區：商鋪價格比住宅高，應多占些指標！正確理解：商鋪體量定位應該從市場需求的角度判斷，結合競品情況、商鋪租金水平、商業輻射人群、城市經濟和發展趨勢、產品類型等維度去思考，權衡考慮，否則，過量的商鋪必然導致商鋪成積存，利潤打水漂師傅，我們從哪里來？到哪里去？寺廟街做多師傅，能少？好好說話嗎？1 2師傅凈會忽悠、師傅的 扯犢子。忽悠 3

一個指標、兩個原則、三個方法就按這個意思做吧。1讀指標、看政策Part項目所在地發布當地政府商業指標文件規劃設計條件的政策要求最常見的幾類文件：《土地出讓條件》《國有建設用地使用權出讓合同》《定向開發協議》《城市管理技術規定》例如：在佛山，土地出讓文件中關于商業的約定的指標包括商業上限值、下限值、區間值、商業規劃位置等內容。1商業體量極值測算：2個原則Part商業體量的確定：配置商業并不是能做多少就做多少，需遵循2個原則原則1：商業售價的估算要合理商業與住宅在相同去化速度下的定價（相同時間內，住宅賣70%、商業也能對于去化70%），避免商鋪積壓，利潤無法兌現的局面原則2：商業售價估算，具體到不同位置、面積段、不同結構商鋪例如主入口商鋪和內街鋪、60㎡和160㎡、首層鋪和二層鋪的售價均不一樣，切忌盲目一刀切，導致對應的利潤測算不準確，基于利潤測算的商業體量也不準確1Part

估算極值之看項目區位輻射商圈·人口規?！じ偲非闆r·目標商家印象城

綠地中心購物鴻翔小區0.5km鴻業城市花園1km永新湖景苑天湖酈都怡翠宏璟恒福湖景灣環湖花園

以項目為中心，輻射半徑1km范圍，甚至2.0km范圍內，居住人口滿足消費者。滿足周邊客戶“日常生活一站式”的功能需求、“高頻次便捷”的行為需求及“家庭生活用品”的品類需求。1Part6.005.004.003.002.001.000.00

估 算 極 值 之 市 場 數 據2016.7-2017.7xx區域商鋪供求走勢供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）40000350003000025000200001500010000500007月 8月 9月10月11月12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月以區域、鎮街、商圈等為單位，通過商鋪的供求關系走勢分析，判斷項目周邊商業的需求情況，有助于判斷商鋪前期定位的決策。1Part

估 算 極 值 之 市 場 數 據30㎡以下30-60㎡60-100㎡100-150㎡150-200㎡200㎡以上

商鋪成交面積段分析 成交商鋪形式分析3%5%5%4%10%22%13%22%38%78%單獨首層（層高6米可分隔兩層使用）首層拖第二層（首層層高6米可分隔兩層使用，第二層層高4.5米）單獨第二層（層高4.5米，第二層有獨立樓梯上去，并有過道設計）單獨第二層（層高6米可分隔兩層使用，第二層有獨立樓梯上去，并有過道設計）分析和對比周邊競品商鋪成交面積段、產品形式、熱銷總價范圍、價差關系等，研究清楚產品的認可特征、不同商鋪形式的價差關系。為極值估算奠定基礎。商業體量確定的三個方法指標下限·極值法·理論測算1商業體量確定方法1：取用地商業指標下限值Part方法一：取用地塊商業指標下限值① 無特殊要求的情況下，按照土地出讓條件指標要求配置下限值規劃商業；當項目商業條件不支撐商業指標時，可考慮功能的轉換，以公寓、辦公等形式消化部分商業指標，以實現項目價值最大化② 按照居住項目滿足社區配套的最低值配置：根據小區的設計人口規模，一般按照0.5~0.7㎡/人配置，建議社區型商業控制在2%-5%為宜（銷售型商業占比最大不應超過10%）2案例：xx項目Part背景：項目位于城東新區，處于商圈發展階段。附近樓盤大部分處于開發期，入住率較低，整體商業氛圍欠佳。項目總體量19萬㎡，商業體量要求14000㎡。周邊商鋪去化率偏低，但商業體量較大。

商業氛圍低城東新區商業指標要求高2案例：xx項目Part方案一：商業內街+2層商鋪方案二：商鋪全圍合設置方案一：全2層商鋪，并有商業內街，增加的

方案二：全部為1層商鋪，但是南側商業價值二層商鋪在與住宅同等去化速度的前提下，價值可能低于普通住宅價格；

很低，如果作為商鋪可能售價低，而且影響去化周期；圍合式商業影響品質2 案例：xx項目Part方案三：單層商鋪+公寓方案分析合理評估有效商業沿街面，只在商業價值高的臨街面設置商鋪，以單層鋪為主，并控制單鋪面積；將商業價值預估低于普通住宅的面積轉化為公寓（商業控規指標較高），避免后期積存1商業體量確定方法2：商業極值法Part方法二：商業極值法結合項目基地分析，從區位地段、道路等級與交通狀況、地鐵公交、周邊地塊屬性及城市發展趨勢等方面進行研判，將項目有效沿街面價值最大化（有效沿街面指在確保銷售去化周期合理的情況下，商業售價高于住宅的沿街位置）1商業體量確定方法2：有效沿街面商業價值最大化Part規劃居住用地體育館廣場本項目市一中

基地被城市道路環繞，每個臨街面都為商業價值面東南側為基地社區路，不便聚集人流商業街區面過長，影響社區居住品質西北側靠近城市主干道，緊鄰規劃住宅用地，靠近廣場及體育館，展示面良好，商業價值高通過分析地塊和周邊規劃情況，初步確定可規劃商鋪的商業價值面（或臨街面）1有效沿街面商鋪價格分析Part商業街類型外街沿街面ADBC商鋪住宅商鋪住宅商鋪住宅商鋪住宅面寬4-4-4-4-進深12-12-12-12-面積4848484848484848相同去化速度下15000800013500800011000800070008000的單價（元/㎡）通過對區域競品去化情況、周邊租金水平、基地商業強度進行分析，并將地塊臨街鋪和住宅的溢價能力對比，可得出適合設置商業的沿街面長度1商鋪進深極值測算Part進深極值測算表方案一方案二方案三面寬（m）444進深（m）121520總面積（㎡）486080單價（元/㎡）12000110008000總價（萬元）57.66664對比方案一，面積增加部分商業售價（元/㎡）-70002000住宅售價（元/㎡）680068006800隨著面積的增加，溢價空間逐漸降低，在開間一定的前提下，隨著進深的增加，溢價能力降低；從滿足經營需求和控制商鋪面積兩方面考慮，商鋪進深控制以12-15米較為適宜，進深最大不超過20米。1商鋪層數極值測算Part商鋪層數與單價的關系/㎡）20000元單價（1500010000500001 2 3層數（層）層數極值：商鋪隨著層數的遞增，價格直線下降。應客觀分析需求，確保合理商鋪去化和價值貢獻的情況，可增加商鋪層數銷售型的社區商業應以首層商鋪設置為主，非要設置多層時，建議層數盡量控制在3層以下

市場需求商業氛圍 商業價值商鋪層數價值口訣：一層十，二層五，三層去到二點五外街好，內街半，內街二樓二層半1Part

商業極值體量確定法地塊價值分析分析可規劃商業的臨街面，估算沿街商鋪長度商鋪價格分析價值導向，以競品、租金水平為參考，驗證有效的沿街位置

層數確定進行價值研判，選擇有利于項目的層數進深極值從經營和滿足銷售的角度，確定商鋪的最大進深值商業體量=有效沿街面長度X進深X層數沿街面長度=單層平均單個商鋪的面寬X商鋪數量(或者扣除入口、無效沿街面后的凈周長）1商業體量理論推算Part方法三：理論推算【商住比例法】按商住比例法估算，估算項目的商業量國際類比社區商業規劃指標：商業規模比0.027:1（商業面積：住宅面積）A.C.PERRY:鄰里住區理論商住面積比例估算：商住面積=商住面積比例*住宅總建筑面積商業體量取值為2%-3%（商業面積占總體量比例）——世聯社區商業體量模型例如：項目規劃建筑面積22萬㎡0.027:15.94萬㎡2%-3%4.4-6.6萬㎡Part2如何進行商業規劃2商業規劃的思考前提：地塊商業價值分析和排序Part區位地段 周邊地塊、建筑屬性此城市區位、是否中心區、是否商圈、是否人流旺地城市規劃未來發展趨勢城市發展方向、地鐵規劃等，根據條件綜合判斷地鐵公交地塊周邊是否有利于人流到達因素，如地鐵、公交、天橋等人流排序：地鐵>公交>天橋

周邊社區、學校、幼兒園、商業、辦公建筑對商業價值的影響，能否帶來有效的商業人流商業價值排序：商業>辦公>住宅>學校道路等級、交通狀況道路等級對商業的影響排序：宅間小路>次要小路>次要干道>主要干道>高速路2案例分析:社區底商價值分析思路實例講解Part影響商業價值的關鍵因素：有效人流、單鋪面積、商業附加功能A處商業價值最高：緊鄰地鐵出入口，是主人流的必經之地，商業面積應在合理的前提下最大化；B處商業價值次高：西浦路為高檔居住社區主干道，為次人流導入方向，無縫連接西側未來商業地塊；C處緊鄰濱文小學與幼兒園,，上下學時人流較多（定點人流）；D處商業價值最低：為未來中學用地，沒有明確道路開通時間，緊鄰農居點，基本無商業互動性。2案例分析：商業價值研判和規劃細節分析Part1.有效人流；2.單鋪面積；3.附屬功能。入口凱旋門遮擋商業 綠化帶遮擋商業社區商業規劃步驟先拉長·再拓深·后加層2 先拉長之用盡沿街面Part先拉長之用盡沿街面B：主入口，人流動線核心位置；A：苑區內主動線；C、D：是必經之路，但不在人流主動線；E：無沿街面、人氣少；F：臨快速路，可達性差，人氣少。強調辨識有效沿街面通過對沿街面的價值預估、排序，甄別有效沿街面，先將有效沿街面鋪滿是項目做商業強排首要考慮因素。2 先拉長之用盡沿街面Part先拉長之順主入口內伸位置商鋪編號建筑實測面積合同成交總價成交均價單元101號136.7150428711004.29單元102號20.3726156112840.5入口位置單元103號175.72194577511073.16單元104號26.7436180913530.63單元105號80.7697759312104.92單元106號49.1975034915254.112634.6單元107號136.4156438111469.07單元108號166.0314597338791.98單元109號78.6104668013316.54單元110號5460450311194.5單元111號19.771973429981.89單元112號126.83136915610795.21臨路商鋪單元113號158.687936295001.44單元114號41.344572910792.47單元115號120.04132731611057.28單元116號61.765037028155.8單元117號50.683468306843.53單元118號126.6179180114153.25單元119號131.27153649411704.84單元120號23.8130644712870.52合計10437.737在沿街面按價值排序用足的情況下，主入口具有從成交價格可以看出，小區主入口的成交均價比聚攏有效人流的優勢，因此應考慮將主入口向內延沿路商鋪均價高（價差約2200元/㎡）。伸，增加首層商業長度2 先拉長之用盡沿街面（凹凸有致）Part直線變凹凸線，臨街面長度加倍：通過合理規劃臨街面的凹凸變化，可實現沿街長度延長一倍甚至以上，大大提升了商鋪總價值2先拉長之少量內鋪也高價Part先拉長之少量內鋪也高價，

規劃少量內鋪可行性分析：①苑區較大：9941戶。②位置結合人流動線：緊鄰苑區干道，兩側各有幼兒園1間、小學2間、初中1間。③產品力：均為單層鋪，約40-60㎡，共39套；結構規整。案例結果：項目內街底商均價11186元/㎡，比其他底商高出2000元/㎡，開售2天內去化100%。2 先拉長之“一塊地切兩半”Part先拉長之一塊地切兩半如果有效面寬仍不足，可考慮將小區一分為二，增加沿街面，可增加首層鋪位面積，取其中商業價值高的沿街面布置商鋪；可利用小區主入口位置，菜市場、生活配套、休閑廣場、幼兒園等目的性消費場所配合地塊分割，引導有效人流，帶動商業價值項目將地塊一分為二，增加沿街面，中間做步行街，設置廣場、景觀小品等增加客戶駐留空間。2案例分析：xx項目規劃調整Part節點節點項目將地塊一分為二，中間增加可行車街整體商業呈圍合式布局，南向商業價值低，道；保證商鋪以單層為主、40㎡左且圍合商業對園區內部影響較大，拉低項目整右，并且摒棄低價值沿街面。體品質.2案例分析：廣州萬科山景城Part商業人流

高層洋房商業人流

案例特點：1、商業配套集中配置（體量2-2.5萬方），營造規模氛圍；2、通過人流動線的設計，將主要人流入口開向社區商業，引導消費；3、前期萬科商管公司部分自持，招商引入主力店，提前開業；疊墅 商業配套 疊墅

4、通過商業的合理設計，有效解決周邊配套欠缺的問題，提高住宅溢價能力。2 先拉長之“三層皮”商業街Part先拉長之“三層皮”商業街第一層和第二層相對的兩個商鋪在需要時可改造為大鋪；商業價值高的位置（第一層，沿街商鋪），應做足進深，實現沿街商業面積最大化；商業價值相對較低的位置（第二層，商業內街），可根據需要適當壓縮單鋪面積，控制總價，確保銷售的靈活性。2案例思考：xx項目規劃分析Part二層預留位置與人行獨棟盒子商業和開放街區結天橋接駁，有效的引合，滿足多業態經營需要導客流案例總結：開放式商業街區設1、集中式社區商業能塑造計，內街通過局部設商業氛圍，體量過大時沒有置連廊，提高商鋪間統一運營，較難盤活商業的互動2、合理規劃業態，頂層商鋪應以目的性消費業態。臨街商業價值高的位3、有效引導人流：出入置局部設置為復式商口、人行天橋、公交站等鋪4、內街避免單邊鋪2定規劃之再拓深Part再拓深：商業量過大需增加商鋪進深或做局部二層鋪時，優先增加商鋪進深（進深12m左右，不宜超過15m，進深極限值20m）。2定規劃之后加層Part后加層：在沿街面用盡、進深達到極值后，最后考慮增加層數①應首先考慮在主入口、沿街入口等有效人流高的位置局部增加2層商鋪，社區商業盡量不做三層鋪；②塔樓下商鋪開間應根據剪力墻位置確定，并不宜小于4m；③如塔樓柱網過于復雜，不建議做商鋪或僅設單層商鋪；④塔樓間有裙樓時，如需要做二層商鋪，建議優先做在塔樓間裙樓處。2定規劃之后加層Part定規劃之后加層二層商鋪劃分方式分割控面積產權獨立預留改造條件首層及二層產權分開時，部分商鋪預留改造空間，人流通過一拖多商鋪內部樓梯到達二層后，可以經過二層水平交通抵達二層其它商鋪，帶動二層人氣。2 定規劃之后加層Part定規劃之后加層可根據項目情況，利用地形高差形成商業內街與沿街商鋪標高不同，做多首層設計。社區商業的規劃細節商業流線·空間營造·停車空間2合理規劃布局，聚集商業人流Part公交系統（公交車、地鐵輕軌）的無縫連接（清楚站牌的設置）

與周邊社區、公園、學校、交通樞紐、過街天橋/通道等客流來源順暢便捷連接。至少在商業街區內開設1個住宅人流入口，實現對本社區居民的有效引導。2合理控制商業街長度，巧用空間節點Part【宜春某項目】商業動線不合理、②濱江一帶③濱江帶商業動線過長（約①400米）、規劃不合理，車④底商輛無法通行②②③①④應合理規劃商業街長度，不宜超過200米；商業街連續長度較長時，可通過噴泉廣場、建筑小品、景觀雕塑等方式，預留停滯休息空間，減輕給客戶視覺疲勞感和抗性。2Part茶山碧桂園項目

停車系統高效率、人性化的設計盡量做大地面停車區包括地面露天停車場的停車方式（避免立體停車場）住宅車庫與商業車庫分區設計避免商業車輛與住宅業主車輛在停車位使用方面發生沖突相對充足的停車位商業車位數量按按每100㎡/1-1.5個車位的標準執行，以增加街區消費吸引力；從長遠來看商業車位的投資回報率非?？陀^的；2景觀宜通透，避免遮擋商業Part案例xx花園：商業景觀設計忽略經營者及消費者需求，綠化帶過厚影響可視性及可達性銷售期為了美觀，設置了很多綠化，交樓后又不能取消，綠植設置不當，影響商鋪日常經營。誤區：追求綠植美化效果，忽略對商業人流的阻擋！2景觀宜通透，避免遮擋商業Part選擇塊狀式綠化帶，盡可能市政綠化帶、固定花池避免帶狀式綠化帶；枝葉繁等景觀會對外部人流的茂綠植樹種也不要選，因為進入造成影響，注意開其對商家招牌的遮擋太嚴重口的距離社區商業景觀設計必須通透，避免影響商鋪的昭示性[精雕細琢·大有可為]社 區 商 業 劃 分 和 細 節 優 化集團營銷中心.商業車位組討論：銷售型商鋪的關注點是什么？地段、總價、面積、功能、層高、Part1商鋪單體設計原則1商鋪設計的原則一（滿足規范）Part限制一：單層商鋪的面積不宜超過200㎡，如超過200㎡需設置2個安全出口建筑面積不大于200㎡且人數不超過50人的單層公共建筑或多層公共建筑的首層，可設置1個安全出口或1部疏散樓梯；——《建筑設計防火規范GB50016-2014》限制二：商鋪內部疏散的距離不超過22m，設置自動噴淋時不超過27.5m房間最遠點到房門的距離不應超過袋形走道時的規定最大疏散距離，多層22m，高層20m；建筑物內全部設置自動噴水滅火系統時，其安全疏散距離可增加25%。——《建筑設計防火規范GB50016-2014》限制三：對商鋪最小面積的規定（查閱當地的設計規范）例如：廣州“330”政策對商辦類物業的要求。1 案例分析（碧桂園大瀝華府）Part案例分析佛山xx項目：盲目設計大面積商鋪，導致大面積高總值資產積存。此項目不但多做了商鋪，而且為了更多的商業面積，全部鋪都做成一拖二的鋪，進深還超過20米，讓每一個鋪的面積都做大了。預期售價為2.1萬元，盲目超越市場。1原則二：控總價Part關鍵點：銷售型商業，避免盲目設計大面積、高總值的商鋪，應該合理的劃分商鋪，以高附加值、高溢價、低總價為原則。商鋪投資客戶購買面積段分析30㎡以下30-60㎡60-100㎡100-150㎡150-200㎡200㎡以上5%3%競品10%22%22%品牌客戶38%數據來源：世聯行數據中心總價研判分析[商鋪意向分析]30-100㎡的商鋪最受追捧。商鋪面積超過100㎡，客戶購買意愿遞減明顯，面積越大，客戶購買意愿越低。商鋪的面積段劃分應符合市場暢銷總價的要求，并且預留商鋪組合的靈活性，降低貨值積壓的風險.1原則二：控總價Part核心原則：即使是有商戶需要租賃較大商鋪，也應該盡量將產權切小，擴大客戶層面。規避辦法：1.除優質地段、高昭示性地塊可設置二層外，能做單層鋪就不做二層、更不要做三層鋪；2.商業街不能全做一拖二鋪，甚至盡量不做一拖二鋪；3.遵循總價原則，高層高，小面積。2F面積增商鋪大，總價低實力客戶：買不起位置一般，價格低低實力客戶一拖二鋪提高，位置好，價格高高實力客戶高實力客戶：不想買1F商鋪產品價值不如純首層。1原則三：面寬最小化（控面積）Part利用有限的沿街面劃分出更多商鋪，同時可保證售價水平；客戶買商鋪的主要考量因素是總價，通過面寬最小化，結合調整進深和層數的方式，化解商業體量最大化和單鋪面積最小化的矛盾，從而控制單個商鋪的面積。1商鋪的劃分Part面寬最小化，并控制單個商鋪的面寬合理控制商鋪開間進深比控制在1/2-1/4。從經營的角度來看，商鋪最小面寬不小于3米，適宜的面寬3.9米-4.2米，進深宜取12-15米，最大不超過20米Part2商業鋪位的劃分方法面積控制·商鋪形式·結構柱網2通過劃鋪優結構Part商鋪劃分應遵循價值原則，合理選擇商鋪的劃分方式，以商業價值最大化為基礎2通過劃鋪優結構Part保證可用的情況下盡可能拆分為小面積商鋪，盡量沿不可移動結構墻體走向進行分割，結構墻體產生的狹小空間盡量用作廁所或樓梯。原方案：一個200平優化1：切割為①70平單優化2：切割為①50平苑區的雙層鋪，內部柱網層鋪；②為一層30平加內鋪；②為一層50平加二層多，樓梯設置不合二層100平復式鋪。100平復式鋪。2通過劃鋪優結構Part柱網密集的位置，前側可劃分為小鋪，后側可以作為架空贈送或物業用房，不占容積率。不要讓結果亮瞎你的眼睛。你想象中的效果 看到實際現場后的表情切記！切記！切記！報建前，項目營銷要參與單體商鋪分割和格局優化，不可交由設計部門一手包辦。優秀案例借鑒分析2案例分析1：新城之光Part利用后樓梯位置，減少設置樓梯位（與衛生間一起設“多柱”視覺效果計），縮短商鋪進深商鋪受柱網影響，空間使用受阻商鋪呈“L”型，大部分窄長不好用

做低矮貨架，弱化 間隔多功能空間，顯“中央柱”效果 示調理分部2案例分析2Part某商業項目商鋪劃分方案（調整前）全復式鋪，面積大，銷售靈活性較差；總價140萬以下的商鋪在當地較為熱銷，按原方案的商鋪劃分原則和前期定價，商鋪總價超過市場預期，去化相當困難。2案例分析2Part某商業項目商鋪劃分方案（調整后）調整商鋪劃分，首層以單層鋪為主，占比達到76%2 調整前后方案對比Part調整前：80-130㎡復式鋪，總價超140萬的高總價商鋪，滯銷調整后：42-50㎡單鋪為主，總價80-120萬的商鋪占六成，暢銷重新劃鋪調整后，商鋪銷售速度得到大幅提升，商鋪半年時間售出80%Part3細節優化和附加值提升3易到達Part室外與商鋪高差：為保證消費者順暢到達商鋪，應避免商鋪與周邊道路出現較大的高差，原則上不應高于150mm。若高差無法避免，建議通過緩坡連接；若高差過大，則應根據實際情況在商鋪前做大平臺。3易到達Part室外規劃：前期一定要注意水景、綠化景觀等因素，以免阻礙商業人流可達性。綠化景觀不建議做成帶狀，應以點狀設計為主。尤其注意與政府就市政綠化隔離帶做好協商，如果前期忽視，后期解決需要花費較高成本。3易到達Part商鋪外部地面鋪磚：應選用一種鋪磚為主，色彩統一；且必須具備車行耐壓的特性；餐飲鋪外部地面鋪磚須具備不易污染且易清洗的特性。3易到達Part預留商業停車位:建議按照商鋪建筑面積每80~100㎡配置1個車位。如果規范允許，地面車位地面可采用植草磚鋪設，在保證車位數量的同時不影響綠化指標。3好看見Part1.商鋪附近建筑物與景觀設置應以商鋪昭示性為首要考慮因素，避免建筑構筑物、綠化景觀、道旗等遮擋商鋪；2.商鋪沿街面宜通透，避免在轉角鋪出現實墻，應通過開門或設計櫥窗，增加商業展示面；3.商鋪門應盡量大，保證開闊性【門+亮子（2.2m+0.5m）高不小于2.7m，雙開門寬不小于1.8m】。做足加分項，讓商鋪附加值更高附加值贈送、使用功能、層高3商鋪送地下Part若項目的車位配比較大或車位去化不理想，可將商鋪下層的車位，作為上層商業的儲藏空間贈送，提高商業產品附加值。具體贈送方案分為三種：方案1：商鋪垂直下方有車位，可將車位至商鋪底板之間的空間作為夾層贈送使用（一般可達3.9m左右），可做商鋪地下儲藏室；3商鋪送地下Part方案2：商鋪垂直下方有車位，且商鋪下方需做一定的覆土（以保證商鋪與市政道路高度一致），可將車位頂板至商鋪底板之間的空間作為夾層贈送（一般2m-2.5m之間），增加商鋪儲藏面積；3商鋪送地下Part方案3：如果地塊存在高差，商鋪緊貼地塊負一層（地庫），可將地庫與商鋪連接的部分作為贈送，增加商鋪實用面積。注：前期功能預留是以上改造可行性的基礎條件。3商鋪送天井Part商鋪天井形態與別墅天井相同，該部分面積無上蓋，可不計入建筑面積（如果有上蓋則要計容）?？蛻艉笃诳勺孕懈鶕枰诖颂幋钤O樓板和天花板，作為正常商鋪的使用面積?！景咐?】莞深區域天寶項目商墅產品單價較高，項目為了控制總價，通過預留天井的贈送方式，增加產品附加值。通過該方式增加贈送面積約16平方米，同時為低空排煙預留位置。注：前期功能預留是以上改造可行性的基礎條件。3 商鋪送露臺Part露臺或外擺空間贈送：現代、ArtDeco等立面風格在不影響上層住戶的前提下，可贈送劃定范圍的屋頂平臺，擴大商業實際使用面積；首層設計商業外擺區或騎樓，拓展室外空間?？稍试S買家一定程度占用商鋪門前的規劃的停車位或人行道作為私家外擺空間使用（如大排檔、咖啡坐等等）。3商鋪送露臺Part【露臺案例:天寶項目】商墅產品雙拼戶型每戶贈送露臺面積約為45㎡利用商業層高優勢、天井、露臺、下層庭院等增加商墅的贈送面積，提高商墅的產品力，增加商業的溢價能力商墅天井分割贈送約16平方；同時為低空排煙預留位置3商鋪送庭院Part庭院贈送：在不影響綠地率及住戶生活的前提下，利用住宅和商業退距贈送后院，提高商鋪的使用率，增加商鋪的附加值實際案例3 做足加分項，讓商鋪附加值更高Part平面贈送優于豎向的贈送平面贈送的方式主要是前贈送（騎廊、外擺空區、露臺），后贈送（倉儲、廚房區）、側贈送（外擺區、露臺）豎向贈送：通過設計手段，將商鋪可利用層高空間擴展到5.4米以上；頂樓商鋪贈送上人屋面，作為商家經營提升品位的屋頂花園3優店招Part設計風格應與街區整體形象風格統一。同時考慮后期商家經營改造的可能性特別注意騎樓商鋪，因騎樓會影響昭示性，所以應考慮在騎樓外立面預留廣告位×案例懷集玖龍灣：為了打造英倫風情，讓商業街的商鋪都增加了騎樓。英倫商業街雖然好看，對樓盤檔次和住宅的銷售起到一定的作用，但騎樓√遮擋了商鋪的門面，讓商鋪不容易銷售。3Part優細節---留機位1沿街面外墻：商鋪上部有塔樓，或距離住宅及辦公較近必須設置于沿街面外墻，須√結合立面設計2背街面外墻：距住宅及辦公較遠（50m以上），對整體環境不產生影響3屋面：上部沒有塔樓，且距離住宅及辦公不×小于30m，對整體環境不產生影響。43餐飲功能要預留，溢價空間會更好Part站在經營者的角度去設計商鋪，提高商鋪的附加值，增加溢價案