房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目土地的獲取溫海珍博士浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心浙江大學(xué)土木工程管理研究所一、土地制度及其演變1、我國(guó)土地制度的簡(jiǎn)單回顧1949年以前的土地制度：土地私有制，私人和政府都可以擁有土地。1949年后，情況發(fā)生了根本性變化。土地改革，社會(huì)主義改造運(yùn)動(dòng)中，通過(guò)合作化運(yùn)動(dòng)將分給農(nóng)民的土地和農(nóng)具再度集中，變成集體所有。城市土地名義上全部收為國(guó)有。在50年代中后期進(jìn)行的社會(huì)主義改造運(yùn)動(dòng)中，通過(guò)合作化運(yùn)動(dòng)將分給農(nóng)民的土地和農(nóng)具再度集中，變成集體所有。城市土地名義上全部收為國(guó)有。至60年代初，基本上奠定了我國(guó)土地所有制即公有制的基礎(chǔ)。土地公有制有兩種形式：全民所有制（國(guó)有）：由國(guó)務(wù)院行使所有權(quán)農(nóng)村集體所有制：由村級(jí)組織行使所有權(quán)2、土地使用制度改革最先進(jìn)行嘗試的是改革開(kāi)放的窗口——經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。最初的做法是收取土地使用費(fèi)，后來(lái)又變成收取土地使用稅，按年收取。1986年出臺(tái)了第一部《土地管理法》。1987年，深圳等地方率先進(jìn)行土地出讓嘗試，并得到肯定，經(jīng)驗(yàn)得到推廣。1988年修改了憲法和土地管理法。1990年5月19日，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》。存在的問(wèn)題（1）土地雙軌制，劃撥（歷史遺留和新劃撥）和商業(yè)出讓并存；（2）管理和監(jiān)控水平低；（3）土地市場(chǎng)不統(tǒng)一，土地杠桿失靈；（4）權(quán)力濫用，亂批開(kāi)發(fā)區(qū)，越權(quán)批地；（5）轉(zhuǎn)軌中土地收入的流失；（6）市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)水平良莠不齊，關(guān)系強(qiáng)、水平低的非專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商多；（7）滋生腐??；3、現(xiàn)階段土地使用制度的特點(diǎn)（1）批租制由于我國(guó)實(shí)行土地公有制，不論是國(guó)有土地還是農(nóng)村集體所有的土地，其所有權(quán)均不允許買(mǎi)賣(mài)，在土地交易過(guò)程中發(fā)生轉(zhuǎn)移的只是土地使用權(quán)，而且這種使用權(quán)還是有年限的。雖然土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓?zhuān)簿褪撬^的批租，其實(shí)質(zhì)不過(guò)是土地使用權(quán)的長(zhǎng)期出租而已，只不過(guò)租金一次性繳清罷了。所以說(shuō)，在我國(guó)的土地制度中，不存在真正的土地買(mǎi)賣(mài)，只存在長(zhǎng)時(shí)期的土地使用權(quán)出租，即批租制。（2）壟斷制第一層含義，我國(guó)實(shí)行的土地公有制只允許政府和集體組織等公有團(tuán)體擁有土地，這本身就是一種壟斷。第二層含義，在土地交易市場(chǎng)上，只有政府一個(gè)土地供應(yīng)者，其他任何一個(gè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體都不允許向市場(chǎng)提供土地。即使集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地的所有者，也不能提供。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地若要轉(zhuǎn)變成可在市場(chǎng)上交易的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，必須通過(guò)國(guó)家征用，由集體土地轉(zhuǎn)變成國(guó)有土地后，方為合法。政府在法律上和名義上壟斷了土地的供應(yīng)。（3）雙倡軌制所謂睡的雙晴軌制液就是嘆指依宰據(jù)土悶地用正途和漫目的惱的不瞎同實(shí)芹行不淘同的偷土地盟取得必方式金的土肺地供毛應(yīng)制陪度。樣一般舊而言怨，非劉贏利移性和狹帶有棵公益博性質(zhì)具的土專(zhuān)地用傻途可暮以以耗劃撥磨方式罰取得睬，而間贏利獲性土適地用竭途，帆則必逐須通睜過(guò)出酒讓方挖式取享得。以上餡所說(shuō)僚的雙取軌制努實(shí)際企上是馬雙重怖的。具具體顆表現(xiàn)尊為：在劃微撥土加地中橋，許鵲多被拌用于唇商業(yè)愁用途腹，如休許多設(shè)軍用污土地朵被開(kāi)訊發(fā)成尋住宅拘和辦屢公樓廣，用董來(lái)出愉售或丟出租閘，以校另一爛種形北式進(jìn)遮入市蠻場(chǎng)。污在以現(xiàn)出讓捉方式箏取得川的土趨地中貫，大綱部分止是以?xún)攨f(xié)議風(fēng)方式站獲得絡(luò)的，吉只有跳少部款分是解以指任標(biāo)和總拍賣(mài)數(shù)方式嘗取得具的。（4）儲(chǔ)損備制土地涂?jī)?chǔ)備舌制度巾是指慰為加宇強(qiáng)對(duì)邁土地廟一級(jí)型市場(chǎng)跨的統(tǒng)掠一管疼理,政府殼依照搖法定榮程序,運(yùn)用令市場(chǎng)飽機(jī)制,按照肢土地裙利用歲總體遣規(guī)劃圣和城萄市規(guī)蔥劃,對(duì)通拴過(guò)收理回、衣收購(gòu)爹、置辜換和焦征用物等方孟式取舅得的慨土地畢進(jìn)行兆前期妖開(kāi)發(fā),并予饒以?xún)?chǔ)丟存,以供噴應(yīng)和掠調(diào)控嗚城市的各類(lèi)炕建設(shè)搭用地足需求盈的一倒種經(jīng)木營(yíng)管任理制匙度。匙土地叨儲(chǔ)備守制度怕的建沒(méi)立初拒衷是俯為了窄使混灘亂的溫土地熟市場(chǎng)噸變成星有序吵的土弊地市合場(chǎng)，啄讓政鳴府真夏正掌狹控土扯地市欄場(chǎng)，口加強(qiáng)熟宏觀貴調(diào)控須，萌讓土冤地市安場(chǎng)公踢開(kāi)透染明，烘減少萬(wàn)腐敗泥，真輔正實(shí)調(diào)現(xiàn)其甲作為俊壟斷羅者的瞞角色爛。土硬地儲(chǔ)忠備制稿度設(shè)償立的萬(wàn)主要溪目的乒不是謠為了旦使政絮府的伸收益貫最大遞化而適是為噸了使甲公眾殼利益旗最大植化。土地定儲(chǔ)備掀制度緩帶來(lái)驢很大姨的社鋸會(huì)效立應(yīng)：增強(qiáng)靠了土棟地市涉場(chǎng)的權(quán)調(diào)控隨能力學(xué)；為城遷市建臺(tái)設(shè)籌混集了屋資金童；抑制服了土嬌地炒嶄作，媽規(guī)范胸了市鈴場(chǎng)；為實(shí)潤(rùn)施總唇體規(guī)錫劃創(chuàng)撇造了溫條件土地先儲(chǔ)備描制度容帶來(lái)鉤的變縮慧化：地價(jià)掌和房族價(jià)上腰升；房地期產(chǎn)開(kāi)悄發(fā)企翻業(yè)的汁大重端組；推動(dòng)擁了土纖地金住融的菌發(fā)展竄；導(dǎo)致解財(cái)富僑的轉(zhuǎn)紙移。二、覽土地春使用彎?rùn)?quán)出摩讓1、土帖地使斗用權(quán)云出讓駕的概咳念國(guó)家宇將國(guó)忽有土城地使躍用權(quán)本在一外定年股限內(nèi)渾出讓雨給土蹲地使橫用者摔，由互土地說(shuō)使用柱者向龍國(guó)家歪支付翠土地銜使用粘權(quán)出匯讓金翠的行寇為。主體園：出病讓方——土地滋所有肉者，對(duì)國(guó)家糠，地飽方政閱府具籮體代爪表；獲受讓認(rèn)方——境內(nèi)為外公喂司、既企業(yè)傭、其政他組錯(cuò)織和誘個(gè)人生?？腕w塌：城蔽鎮(zhèn)國(guó)桑有土蟻地。出讓額內(nèi)容蔥：一秘定年候限的賺土地峰使用祝權(quán)2、土筍地出綢讓的絡(luò)方式最高晴出讓當(dāng)年限居住宇用地70年，倡工業(yè)授用地50年，抽文體即科教喪用地50年，矩商業(yè)慢、旅牧游、頓娛樂(lè)澆用地40年，使綜合甜或其慕他用肝地50年。三種夏主要茂出讓產(chǎn)方式駕：拍賣(mài)招標(biāo)公開(kāi)叔招標(biāo)壩；邀湯請(qǐng)招怎標(biāo)協(xié)議3、三蝴種出丟讓方鵲式的惡比較協(xié)議招標(biāo)拍賣(mài)出讓程序不一樣適用于公益、福利事業(yè)，科研文教，非盈利的機(jī)關(guān)、團(tuán)體及某些特殊用地優(yōu)化土地布局的地段，重大工程的較大的地塊區(qū)位條件好、功能便利的繁華地段，土地利用上有較大靈活性的地塊選擇受讓人的自由度大，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)利于公平競(jìng)爭(zhēng)，給出讓方留有選擇的余地利于公平競(jìng)爭(zhēng)，方法簡(jiǎn)便易行，出讓方不易控制最高價(jià)三、嘉土地塘使用得權(quán)轉(zhuǎn)瓣讓1、概功念廣義關(guān)的土緒地使咳用權(quán)垮轉(zhuǎn)讓溫是指暢土地勵(lì)使用利權(quán)發(fā)納生轉(zhuǎn)散移的焦所有扶行為習(xí)，包窗括出趕讓。狹義砍的土仍地使壘用權(quán)碗轉(zhuǎn)讓櫻是指串通過(guò)獄出讓汽方式悔獲得街土地曉使用談權(quán)的改土地壤使用駁者，丟通過(guò)僵買(mǎi)賣(mài)耽、贈(zèng)菜與或毒其他早合法利方式患將土鈴地使序用權(quán)萬(wàn)在轉(zhuǎn)咸移的網(wǎng)行為剖。出讓——一級(jí)萬(wàn)市場(chǎng)絡(luò)；轉(zhuǎn)磁讓——二級(jí)燦市場(chǎng)2、土傻地使底用權(quán)披轉(zhuǎn)讓周方式出售注意袋與一塌般意價(jià)義上貼的買(mǎi)縮慧賣(mài)不福同。交換是一凈種權(quán)憶利交蠅易。贈(zèng)與其法荷律關(guān)語(yǔ)系與巧一般橡贈(zèng)與鍬關(guān)系綁一致負(fù)。3、土吃地使霞用權(quán)虹出讓越與轉(zhuǎn)呆讓的盯區(qū)別區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門(mén)境內(nèi)外經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，具有壟斷性法律關(guān)系平等市場(chǎng)層次一級(jí)市場(chǎng)，可以轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓受到限制年限按合同規(guī)定，不超過(guò)國(guó)家規(guī)定合同年限－已使用年限轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)出售、交換、贈(zèng)與四、主土地身使用癥權(quán)劃續(xù)撥1、概洞念指縣音級(jí)以乏上人盤(pán)民政愧府批小準(zhǔn)，洪在土椒地使青用者腸繳納表補(bǔ)償壞、安眠置等也費(fèi)用結(jié)后，扛將該燥幅土繞地交戲付其蔬使用簽，或盈者將耀土地旁使用貓權(quán)無(wú)涉償交滑付給銷(xiāo)土地牲使用抱者的獎(jiǎng)行為乒。該方賓式取主得的餓土地駁使用熱權(quán)無(wú)呆期限追限制瀉。兩種糟方式2、土株地征磁用的圍特點(diǎn)國(guó)家傘為了仆建設(shè)不及興根辦社圍會(huì)公姿益事關(guān)業(yè)的脫需要微，采繪取行集政手懼段，班依照戶(hù)法定氧程序殿和審谷批權(quán)雞權(quán)限紫將集鄉(xiāng)豐