第八講

物業管理費用第八講物業管理費用第一節物業管理經費的來源第二節住宅消費的含義第三節物業服務費第四節收益性物業的物業服務費第一節物業管理經費的來源一、定期收取物業服務費二、物業共用部位、共用設施設備維修資金三、物業服務企業開展多種經營的收入和利潤四、政府多方面的扶持五、開發建設單位給予一定的支持六、業主的贊助第二節住宅消費的定義一、購房和租房款二、裝飾裝修款三、基本能源費四、物業服務費五、稅費第三節物業服務費一、物業服務費的性質和收費原則二、物業服務費的定價形式和計費方式三、物業服務費的構成四、物業服務費的測算一、物業服務費的性質和收費原則（一）性質1.針對公共服務和部分專項服務收取的費用；2.屬于全體業主所有，AA制。（二）收費原則1.合理2.公開3.費用與服務水平相適應4.競爭5.雙方協商6.政府監督二、物業服務費的定價形式和計費方式一、物業服務費的定價形式1.政府指導價

由有定價權限的人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素制定相應的基準價及其浮動幅度。2.市場調節價

由經營者自主定價，通過市場競爭形成的價格。由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。二、洞物業圍服務寫計費付方式1.包干呈制業主話繳納被的物汽業服蘇務費造是固鞠定的光，管董理過箭程中鞏無論朗盈余飲還是閣虧損琴都由壘物業繩服務旺企業聽承擔托。適用廢于小斧型物紐奉業管競理公望司，善原則幟上不昏存在灑對物慰業服閑務企畏業進附行賬礎目監掌督和智審計濃的問昂題，赤簡便干易行已。前盞提是迫事先叔雙方許對物棋業服殊務費崖標準跨要有慚約定懶和承姓諾。二、致物業仗服務糧費的濫定價行形式均和計盾費方倦式二、把物業畝服務微計費福方式2.酬金硬制在預子收的寨物業寨服務秧資金移中按抹約定滴比例韻或者忌約定眠數額張提取秩酬金柿支付殲給物鞏業服撞務企乳業，廊其余帽全部天用于濱物業告服務蒙合同卸約定營的支標出，摘結余賊或者南不足姑均有替業主除承擔份的計心費方誓式。由于奴預收厘的物斜業服蒙務支蜜出是服代管堅性質光，所昆以采冤取酬網金制堡，這些筆支房誠出原呼則上蒸不需膛要交釣納相標關稅鼻金。二、勤物業雨服務換費的底定價就形式卵和計免費方征式三、浮物業許服務取費的給構成1.包干竿制物業內服務多費(X留)=物業級服務追成本(X梳1)碎+法定尺稅費(X守2)步+物業婆服務貿企業枝的利捧潤(X縫3)2.酬金后制預收跪的物樓業服個務資話金(X啟)=物業頓服務儲支出(X揀1)飼+物業平服務獄企業蕉的酬揭金(X濾4)三、誘物業首服務廳費的走構成3.物業耐服務秒成本掉或物宰業服萄務支化出：1）管快理、侍服務忍人員緊的工錢資、扮社會艦保險咸和按末規定活提取潔的福筑利費涌等；2）物嶄業共綿用部研位、配共用籃設施桂設備姑日常示運行具、維皆護費拖用；3）物植業管箱理區膽域清段潔衛微生費澇用；4）物悔業管吸理區打域綠扇化養相護費蠅用；5）物么業管樣理區專域秩喜序維額護費頸用；6）辦醫公費霞用；7）物顆業服叛務企減業固移定資晌產折桐舊；8）物駐業共橡用部虛位、尸共用圍設施望及公瘦眾責秘任保辮險費茅用；9）經肉業主忌同意點的其辣他費悉用。注意宅事項曲：1.物業家共用懇部位辜、共潑用設說施設足備的魔大、金中修太和更統新、廚改造俊費用消。應煩當通府過專蓬項維旅修基飼金予失以列管支。2.在物夕業管累理區隊域內勒，由麗物業甲服務艙企業看接受欺委托唯收取竄供水妄、供株電、奮供熱削、通媽訊、兆有限感電視最等費鄰用的院，其兔委托翻手續示費應蠻向委載托單孝位收趨取，渣不得界向業狂主收希取手單續費赴等額靈外費覽用。三、紙物業脹服務呼費的亮構成不要鎖財迷三、何物業賭服務慰費的涼構成四、扎物業甚服務射費的商測算（一體）住睛宅小棒區公信共性藝物業屠服務漢收費感標準膏測算怎原則1.制定佳根據修：1）本曾地區殘綜合界服務型項目敵；2）勞揀動付遠出狀院況；3）物省價指遭數變徐化；4）住鵲戶的毯經濟營承受坦能力東；5）小膏區的任檔次戶。（一劍）住灰宅小速區公搬共性你物業扇服務丑收費棚標準追測算挎原則2.測算擾步驟聚：（1）根故據住克宅小道區的綁規模殃、檔班次和封管理現目標晝，設冠立崗單位，晴配備伏相應概能力咐的人紗力資岸源；（2）估痰算住燙宅小泳區進身行統回一管打理、苗達到描確定些的管肅理目沿標所字發生傘的各千項費虜用；（3）考示慮統具一管濱理能株取得揀的社概會效咱益、殘環境辟效益憐和經剩濟效脅益。四、傻物業虎服務圣費的節測算（二如）物球業服唐務成梯本或混物業輛服務歌支出元測算蛇的具遲體方傭法X1——物業鹽服務暈成本賺或者捧物業遲服務糖支出熊收費發標準夕，單朱位：憶元/月·平方蔬米x——各分預項費沙用收慘費標俱準，睡單位應：元/月·平方地米i——分項耽項數四、務物業賤服務原費的陸測算（二紐奉）物食業服黑務成助本或斤物業囑服務襖支出疏測算味的具雅體方灑法1.管理桃人員升的工心資、迷社會公保險標和按損規定然提取句的福敬利費裙等（x1）F1勿—基本牛工資寶；F2詠—社會莊保險詳費；F3插—規定較提取聲的福吩利費牛；F4乘—加班握費；F5但—服裝滑費；S核—總收鞭費面維積四、遼物業墾服務件費的詞測算（二疫）物破業服膚務成李本或表物業腎服務跌支出邊測算洪的具忌體方嘗法2.物業輔共用竊部位量、共陽用設鳴施、米設備積日常慢運行案維修也及保滲養費偷（x2）成本擾法：F1—公用執部位蘆及道給路的扁土建決零修辱與保慘養費飼；F2—給排欲水設貨備日萄常運嶄行、離維修行及保脊養費杏；F3、F4、F5—電氣謝系統孕、燃剛氣系輪統、哪消防覺系統燈設備默維修貌保養胡費；F6—公共樣照明繪費；F7—不可攔預見象費；F8—易損反件更儀新準濕備金S—總收趟費面雹積四、身物業膊服務蛇費的務測算（二狀）物榜業服眉務成兆本或匙物業帽服務羞支出貨測算憑的具除體方陣法2.物業隱共用秋部位結、共朽用設打施、盤設備撥日常藏運行委維修假及保沙養費耀（x2）簡單崗測算析法：經驗燥法：佩根據華相同擇類型湖物業屠的以惕往經紛驗確宰定四、額物業撓服務共費的弦測算四、露物業型服務折費的糕測算（二朝）物霧業服恒務成始本或暖物業茶服務授支出廉測算答的具夏體方累法3.物業離管理艦區域共清潔霜衛生灑費用生（x3）F1—清潔贊工具港購置理費；F2—勞保獸用品灑費；F3—衛生古防疫靈消殺分費；F4—化糞供池清裝掏費勵；F5—垃圾閥外運蹈費；F6—清潔突環節腹所需李的其仙它費唉用；S—總收潔費面恭積四、念物業槐服務餅費的累測算（二欺）物臨業服緒務成漏本或度物業媽服務梁支出擠測算史的具拴體方磚法4.物業感管理地區域礙綠化案養護款費用近（x4）成本順法：F1—綠化卻工具競費；F2—勞保蒜用品澤費；F3—綠化熔用水璃費；F4—農藥拆化肥螺費；F5—雜草罵清運牲費；F6—景觀吩再造請費；S—總收交費面再積四、喂物業限服務所費的購測算（二雀）物字業服襪務成難本或肝物業標服務言支出忠測算眼的具還體方控法4.物業專管理見區域洗綠化薯養護寧費用口（x4）簡單懼測算激法：四、觀物業罷服務飾費的差測算（二聞）物跌業服德務成眼本或偏物業封服務附支出估測算竟的具家體方猶法5.物業身管理錦區域咽秩序殺維護付費（x5）F1—保安宏器材糧裝備貞費；F2—保安率人員艇人身皇保險萬費；F3—保安插用房芝及保限安人查員住花房資欄金；四、防物業如服務造費的脆測算（二隨）物盜業服隸務成閘本或響物業股服務費支出排測算譜的具賤體方創法6.辦公股費用蒸（x6）F1—交通命費；F2—通訊勁費；F3—低值藝易耗充辦公攤用品購費；F4—書報支費；F5—廣告潔宣傳采社區躲文化唐費；F6—辦公朝用房腳租金薦費；F7—其它彼雜項偏；S—總收默費面迫積四、業物業窄服務柏費的熔測算（二艙）物伸業服晝務成倚本或纏物業驢服務苦支出沸測算帆的具諸體方閉法7.物業跨服務垂企業殺固定齒資產權折舊煉費（x7）F1—交通倚工具唐；F2—通訊顛設備餡；F3—辦公澡設備短；F4—工程小維修拼設備砍；F5—其它拾設備質；S—總收壩費面塘積四、視物業筒服務棕費的純測算（二按）物考業服爪務成炸本或禽物業饞服務綱支出施測算乞的具叔體方圣法7.物業慨服務介企業殊固定繁資產虹折舊棕費（x7）計取什方式1）物察業服灣務企愧業自戀行出客資或巧自帶讓固定炎資產霞；2）物篩業服也務企便業向揮業主糟方借馳款購掘買固數定資岔產（版債權和關系覽）；3）業驅主方玩購買濁固定扣資產岸供物宗業服煮務企焦業使健用。注意簡其中桿的產槐權區嘗別。四、疤物業康服務疤費的稿測算（二愁）物翅業服隨務成攝本或韻物業蘿服務議支出較測算駛的具獸體方秘法8.物業插共用享部位徒、共父用設治施設垂備及麗公眾宋責任只保險邊費用莊（x8）F—物業勝服務璃區域弦內總悲共交伍納的窄共用夸部位粱、共膊用設買施設慣備及石公眾汗責任病保險逐費用否；S—總收夜費面姑積四、膛物業瘦服務鈴費的雞測算（二很）物挨業服黎務成及本或庫物業村服務孩支出離測算映的具桌體方片法9.經業閣主同廳意的掘其它常費用尺（x9）業主趟大會抖、業選委會統活動警經費蓄，給殲物業監服務朱企業撓的“晚贊助球費用嚴”等題。四、祝物業城服務地費的串測算（三需）法晚定的泰稅費1.營業骨稅（F1）X1—物業食服務男成本候；2.城市姨維護素建設室稅（F2）3.教育演附加懸費（F3）合計乎：四、窄物業筐服務仙費的仰測算（四茂）物松業服濱務企葛業的香利潤a—利潤舟率（區單位賢：%）四、橫物業中服務糊費的加測算（五戚）物宅業服地務企額業的粗酬金實行輛酬金嘆制時令，酬信金的升提取耕方式浮通常舊有兩凡種：潔固定設提取歌比例猾和固山定提謙取金愁額。1、固衡定提潮取比缸例k——事先叉約定峽的提嗚取比酸例2、固葛定提攻取數套額f——約定鋸好的島每年嶺或每欺月提蛾取的趴固定榆數額度的酬販金四、筋物業否服務丘費的羽測算（六重）物竊業服揉務費掌用計毛算和囑確定續時需偏要注臘意的癢幾個壺問題1.前期蝴物業趟管理董的費庫用測招算包括覺：顧避問費譜和開崖荒費恭、固快定資汁產投先入、地保修銹期內誓維修唱費用勇的計畫算。2.物業豎服務婦企業歉的酬壤